403 Forbidden

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ градостроительного зонирования. По нему можно понять, можно ли строить на конкретном участке, какие характеристики допускаются для объекта застройки. На основании данных ПЗЗ осуществляется получение ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). ГПЗУ входит в обязательный список документации для проектирования и согласований при возведении новых строений, реконструкции недвижимости.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Читайте в материале, какую информацию содержат Правила землепользования и застройки, как правильно читать и понять обозначения карт зонирования, когда и как допускается изменение ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки — это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации. ПЗЗ разрабатываются для обеспечения территориального зонирования территории муниципального образования. Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса по внесению изменений в ПЗЗ, первостепенные цели, которые преследует разработка ПЗЗ это:

  • Создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
  • Создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
  • Обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
  • Создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Иными словами, ПЗЗ на всей территории муниципального образования устанавливает границы территориальных зон, и градостроительный регламент для каждой из них. Под градостроительным регламентом понимают перечень видов разрешенного использования, предельные размеры земельных участков, а также предельные параметры разрешенного строительства. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Из ПЗЗ граждане могут узнать о том, где на территории муниципального образования возможно возведение жилых домов, где располагаются социальные объекты. Также в ПЗЗ содержится информация об установленных рекреационных и парковых зонах. Собственник земельного участка из ПЗЗ может узнать информация о видах разрешенного использования, установленных для каждой территориальной зоны и предельно допустимые параметры для каждой территориальной зоны.

Из чего состоит структура ПЗЗ:

  • Текстовая часть — порядок применения и внесения изменений в указанные правила, градостроительные регламенты;
  • Графическая часть — карта градостроительного зонирования.

Росреестром опубликован проект закона № 01/05/02-22/00125052, который упрощает внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (Далее – ЕГРН) о границах территориальных зон, населенных пунктов и земельных участков.

В пояснительной записке сообщается, что на 01. 2022 в ЕГРН внесено 42,3% границ населенных пунктов и 30% границ территориальных зон.

Отметим, что отсутствие в ЕГРН таких границ влияет на градостроительный потенциал муниципалитетов и регионов, возникают земельные споры.

Что такое территориальные зоны читайте в нашей статье: «Что такое территориальные зоны и почему важно о них знать».

Одним из препятствий для внесения сведений является наличие пересечений границ населенных пунктов и территориальных зон с границами земельных участков: частных и муниципальных.

В соответствии с законопроектом предлагается упростить данную процедуру и пересечение границ населенных пунктов, территориальных зон с границами земельного участка, на котором располагаются линейные объекты (например, дорога или трубопровод) исключить из числа препятствий для внесения границ в ЕГРН.

Отмечается, что: «устранять пересечения будет орган регистрации прав при государственном кадастровом учете после уточнения границ земельных участков, в том числе для исправления реестровой ошибки».

Росреестр имеет право самостоятельно вносить изменения в сведения о границах населенных пунктов и территориальных зон в ЕГРН, если 75 и более процентов площади земельного участка находится в границах определенного населенного пункта или территориальной зоны.

Законопроектом предлагается вносить такие изменения, если соотношение будет более 50 процентов земельного участка. В том числе это относится к ситуациям, если населенные пункты или территориальные зоны имеют общие границы.

«Орган регистрации прав в случае наличия в ЕГРН сведений о границах населенных пунктов и сведений о местоположении границ земельных участков, в соответствии с которыми земельные участки расположены в границах населенного пункта, обеспечивает внесение в ЕГРН сведений о принадлежности земельных участков к категории земель населенных пунктов без представления в орган регистрации прав решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об отнесении таких земельных участков к землям населенных пунктов».

По истечении одного месяца орган регистрации будет вносить изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ земельных участков без согласия его правообладателя, если не поступят необходимые документы.

С полным текстом документа Вы можете ознакомиться на нашем сайте в разделе «Законы».

Что такое ПЗЗ и как понять ограничения по карте

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • описательная часть – порядок применения ПЗЗ и получения информации, алгоритм внесения корректировок;
  • карты зонирования – по ним определяется, что можно строить на определенных территориях;
  • регламенты градостроительства – они определяются правовой статус участка, разрешенные виды пользования, предельные размеры местоположения объектов на участке, допустимые параметры строений.

На основании ПЗЗ выдаются выписки и ГПЗУ на участки и зоны, утверждается проект застройки территории. Документ принимается органами власти региона или муниципалитета, проходит общественные слушания, публикуется в открытом доступе.

  • для определения статуса участка и строительных ограничений используются буквенные и числовые обозначения (например, индекс «Ф» предусматривает зону сохраняемого землепользования, а «Н» – зоны, для которых не установлены регламенты);
  • для идентификации вида разрешенного пользования и строительства используются числовые коды (например, для магазинов с площадью до 5000 кв.м. применяется код 4.4.0, а для размещения хостелов код 4.7.1);
  • для обозначения зон, чьи регламенты действовали на момент утверждения ПЗЗ, применяется красный цвет.

Таким образом, зная комбинацию букв и цифр, можно предварительно оценить правовой статус земли и возможные варианты застройки. Официальную информацию будет содержать выписка из ПЗЗ, которую можно получить в администрации.

В Правилах землепользования и застройки отмечаются зоны разрешенного пользования, условные обозначения для строительства объектов

Росреестр предложил упростить внесение данных о границах территориальных зон, населенных пунктов и земельных участков в ЕГРН. Такой законопроект опубликован для общественного обсуждения на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.

Как отмечается в пояснительной записке, по данным на 1 января 2022 года, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесено 42,3 процента границ населенных пунктов и 30 процентов границ территориальных зон. Отсутствие в ЕГРН границ влияет на градостроительный потенциал муниципалитетов и регионов, создается правовая неопределенность для владельцев земельных участков, возникают земельные споры.

403 Forbidden

При этом территориальные зоны — это территории, объединенные возможностью застройки конкретными видами объектов. К примеру, они могут быть жилыми, или производственными. Одним из препятствий для внесения сведений о границах в ЕГРН является пересечение границ населенных пунктов и территориальных зон с границами участков. Сейчас законом запрещено вносить сведения о границах в таком случае.

Согласно законопроекту, пересечение границ населенных пунктов, территориальных зон с границами земельного участка, занятого, к примеру, трубопроводом или дорогой, или пересекающиеся по сведениям из ЕГРН участки не являются препятствием для внесения границ в реестр.

Устранять пересечения будет орган регистрации при государственном кадастровом учете после уточнения границ земельных участков, в том числе для ликвидации реестровой ошибки. Данные о внесенных изменениях сообщат органам госвласти и местным властям. Проектом закона предлагается также метод для уточнения границ участка, занятого линейным объектом, которые пересекают границы населенного пункта, муниципального образования и границы между регионами.

• В Госдуме попросят Правительство отчитаться об охране городских лесов
• В ходе строительства дорог по маршруту «Европа — Западный Китай» нашли нарушения
• Суд обязал защищать права граждан на жилье в случае банкротства банков

Росреестр может самостоятельно вносить изменения и сведения о границах населенных пунктов и территориальных зон в ЕГРН, если 75 и более процентов площади участка находится в границах определенного населенного пункта или территориальной зоны. Законопроектом предлагается вносить такие изменения, если более 50 процентов участка, с границами которого пересекаются границы населенных пунктов или территориальных зон, принадлежит населенному пункту или находится вне его с одновременным изменением границ. В том числе это относится к ситуациям, если населенные пункты или территориальные зоны имеют общие границы.

Помимо этого, уточняются требования к подготовке межевого плана, содержащего, в частности, сведения о частях участка, в случае, если при кадастровых работах обнаружено такое пересечение границ. Законопроектом также вводится определение понятия «пересечение границ земельного участка с границами другого земельного участка».

Исправлять реестровые ошибки в местоположении зданий и других объектов на земельном участке будет орган регистрации прав, говорится в документе. Предлагается сократить с трех до одного месяца срок, по истечении которого орган регистрации внесет изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ участка без согласия его правообладателя, если не поступят необходимые документы.

Ранее на заседании Совета Федерации одобрили закон, согласно которому разрешается продавать и покупать земельные участки, расположенные у водоемов с питьевой водой.

На портале проектов нормативных правовых актов размещен подготовленный Росреестром проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

403 Forbidden

Законопроект разработан с целью усовершенствования порядка исправления реестровых ошибок органом регистрации прав в описании местоположения границ земельных участков (ЗУ), муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, что является причиной пересечения границ земельных участков и муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон и лесничеств.

В частности, устанавливается, что допускается изменение границ населенных пунктов без утверждения или изменения документов территориального планирования, в случае если при ведении Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или при установлении границ населенных пунктов и подготовке описания их местоположения выявлены пересечения между границами населенных пунктов и границами ЗУ.

Границы территориальных зон будут приводиться в соответствие с границами земельных участков, если между ними выявлены пересечения.

403 Forbidden

Если требуется внести изменения в схему территориального планирования муниципального района, генеральный план поселения, городского или муниципального округа, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в связи с устранением пересечения границ населенного пункта с границами земельных участков (ЗУ), то проведение общественных обсуждений или публичных слушаний не требуется.

Несоответствие сведений о границах территориальных зон, содержащихся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), описанию местоположений границ таких территориальных зон, содержащемуся в ЕГРН, будет являться основанием для внесения изменений в ПЗЗ.

403 Forbidden

В случае поступления от органа регистрации прав уведомлений об изменении описания местоположения границ территориальной зоны или границ населенного пункта в связи с устранением пересечения таких границ с границами ЗУ или в связи с устранением реестровых ошибок орган местного самоуправления обеспечивает внесение изменений в ПЗЗ путем их приведения в соответствие со сведениями, указанными в уведомлениях. При этом утверждение изменений в ПЗЗ не требуется.

До внесения соответствующих изменений в ПЗЗ, в схему территориального планирования или генеральный план считаются достоверными сведения о местоположении границ территориальной зоны и населенных пунктов, содержащиеся в ЕГРН.

403 Forbidden

Устранение пересечения границ населенных пунктов, территориальных зон с границами ЗУ, имеющих пересечения между собой, осуществляется органом регистрации прав при государственном кадастровом учете в связи с уточнением границ ЗУ, в том числе с целью исправления реестровой ошибки. Такие кадастровые работы и подготовка межевого плана осуществляются без учета внесенных в ЕГРН сведений о местоположении границ населенных пунктов, территориальных зон, кроме случая уточнения местоположения границ земельных участков, занятых линейными объектами.

Для уточнения границ ЗУ, занятого линейным объектом, пересекающих границы населенного пункта, муниципального образования и границы между субъектами РФ, законопроектом предлагается осуществлять раздел такого земельного участка без подготовки межевого плана и кадастрового учета исходного ЗУ в связи с уточнением местоположения границ такого ЗУ.

403 Forbidden

Законопроектом предлагается наделить орган регистрации прав полномочиями по исправлению (устранению) реестровых ошибок в местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на ЗУ.

Устанавливается, что орган регистрации прав устраняет пересечения границ населенных пунктов, территориальных зон с границами ЗУ, имеющих пересечения между собой, при государственном кадастровом учете в связи с уточнением границ ЗУ, в том числе с целью исправления реестровой ошибки.

403 Forbidden

Вносить такие изменения будет возможно при условии, что более 50% площади указанного ЗУ находится в границах или за границами определенного населенного пункта, определенной территориальной зоны.

Предусматривается сокращение с трех до одного месяца срока, по истечении чего после направления заинтересованным лицам решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях ЕГРН и при непоступлении документов, на основании которых обеспечивается устранение данной реестровой ошибки, орган регистрации прав вносит изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ и площади такого ЗУ без согласия его правообладателя.

403 Forbidden

Помимо прочего законопроектом предлагается восемь оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав сделать основаниями для возврата заявления и документов, без рассмотрения.

В случае принятия закон вступит в силу с 1 января 2024 года, за исключением отдельных пунктов. Общественное обсуждение продлится до 3 марта текущего года.

403 Forbidden

Другие публикации по теме:

Кто и как сможет получить копии документов из ЕГРН, выражающих содержание сделок

Как изменится порядок предоставления сведений из ЕГРН

В Москве сформирована единая цифровая платформа градостроительной деятельности

Какие изменения вносятся в ГПЗУ

Как пустующие земельные участки вовлекут в хозяйственный оборот

Как расширится перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории

В каких случаях получать ТУ больше не потребуется

Изменены требования к цифровым топографическим картам и планам, используемым при подготовке документации по планировке территории

403 Forbidden

403 Forbidden

403 Forbidden

403 Forbidden

403 Forbidden

403 Forbidden

403 Forbidden

  • Что такое территориальные зоны и зачем они нужны?
  • Откуда берутся виды разрешенного использования в ПЗЗ?
  • Как определяются границы территориальных зон?
  • Документ основания подготовки сведений о территориальных зонах
  • Проблемы, возникающие при подготовке документов у пути их решения
  • Заключение

Что такое территориальные зоны и зачем они нужны?

На сегодняшний день в Земельном кодексе Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Ниже даны понятия таких терминов, как градостроительный регламент и правила землепользования и застройки.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующий территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) — размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки – один из документов градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа, а также порядок внесения в него изменений.

Иными словами, территориальная зона – это определенная территория, где действуют те или иные нормы. Границы такой терзоны (территории) установлены органом местного самоуправления.

В определенных случаях могут подлежать изменению, в том числе возможно также внести изменения и в правила землепользования и застройки.

Например, ранее были установлены границы территориальной зоны – зона промышленности.

При этом, при внесении в ЕГРН сведений о такой территориальной зоне выясняется, что в границы терзоны попадает участок с видом разрешенного использования – индивидуальная жилая застройка. В данной зоне промышленности отсутствует такой вид разрешенного использования как – индивидуальная жилая застройка, и имеется ряд ограничений для собственника такого земельного участка.

Как же могло такое произойти?

Вероятно, при первичном определении границ территориальной зоны – зона промышленности, не были учтены ряд факторов: актуальное кадастровое деление территории, фактическая жилая застройка с имеющимися ранее выданными разрешениями на строительство на таком земельном участке и прочее.

В связи с чем, возникла необходимость внесения в карту градостроительного зонирования в отношении данной зоны изменений в части приведения в соответствии ее границ.

К сожалению, таких случаев на практике более, чем достаточно.

В связи с чем к точности определения границ территориальных зон необходимо подходить с высокой степенью ответственности.

Законом о государственной регистрации недвижимости также предусмотрена обязанность по внесению в ЕГРН сведений о территориальных зонах в случае принятия соответствующими органами решений (актов) об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон.

Внесенная в ЕГРН информация о территориальных зонах в дальнейшем будет доступна для неограниченного круга лиц, наличие информации в выдаваемых выписках из ЕГРН, а также наличие информации о границах территориальных зон на публичной кадастровой карте позволит любому лицу получить необходимые сведения, не предпринимая никаких усилий по поиску актуальных утвержденных правил землепользования и застройки определенной территории: увидеть их можно на публичной кадастровой карте, подключив в слоях карты слой «территориальные зоны»:

403 Forbidden

403 Forbidden

Откуда берутся виды разрешенного использования в ПЗЗ?

На сегодняшний день виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01. 2014 № 540.

Федеральным законом определена обязанность органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа приведения, установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором в срок – до 01. 2020.

Необходимо также учитывать, что с апреля 2019 года классификатор видов разрешенного использования претерпел значительные изменения.

В некоторые виды разрешенного использования внесен ряд изменений, а также добавлен ряд видов разрешенного использования, ранее отсутствующих в классификаторе. Например, появился, такой вид – как размещение общежитий, и зданий временного проживания граждан.

В большинстве случаев органами местного самоуправления проводятся работы по подготовке текстового и графического описания документа, воспроизводящего сведения о территориальной зоне и видах разрешенного использования для их внесения в ЕГРН, на основании уже утвержденных градостроительных регламентов и утвержденных ПЗЗ.

Законодательство не запрещает до 1 января 2020 года вносить в ЕГРН сведения о территориальных зонах с видами разрешенного использования, не соответствующими классификатору. Вместе с тем, органы местного самоуправления активно проводят работу по приведению ПЗЗ в соответствии с действующим законодательством.

Как определяются границы территориальных зон?

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ границы территориальных зон могут устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.

403 Forbidden

Документы основания подготовки сведений о территориальных зонах

Для внесения в ЕГРН сведений о территориальных зонах готовится текстовое и графическое описание местоположения границ территориальных зон в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минэкономразвития России от 23 ноября 2018 г. №650.

Несмотря на то, что вышеуказанным приказом введены новые требования, многие до сих пор считают, что для границ территориальных зон основным документом для внесения в ЕГРН сведений о терзонах является карта план объекта землеустройства.

Однако необходимо учитывать, что территориальные зоны с января 2018 года не являются объектом землеустройства, в связи с чем подготовка карта (плана) объекта землеустройства не требуется.

Какие же все-таки документы необходимы для внесения в ЕГРН сведений о территориальных зонах?

Документом – основанием для подготовки документов в отношении территориальных зон являются решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы территориальной зоны. Таким документом является документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования для каждой территориальной зоны. В качестве документов, необходимых для определения местоположения границ территориальных зон используются также сведения ЕГРН, картографический материал, ортофотопланы и другие сведения:

Документы основания подготовки сведений о границах территориальных зон

Как получить ГПЗУ

Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).

Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.

  • номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
  • основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
  • местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
  • площадь, кадастровый номер;
  • сведения об объектах, уже расположенных на земле;
  • сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
  • сведения о проекте планировки или межевания территории;
  • чертежи ГПЗУ.

Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.

403 Forbidden

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Куда нужно обращаться для внесения изменений в ПЗЗ?

В Москве вопросы, связанные с изменением Правил землепользования и застройки, рассматривает МосКомАрхитектура.

Добрый день! Обязательно нужно запрашивать ГПЗУ. чтобы внести изменения в ПЗЗ?

Да, обязательно, так как ГПЗУ входит в обязательный комплект документов для изменения ПЗЗ.

Сколько раз можно вносить изменения в ПЗЗ для одного участка?

Количество изменений не ограничено, однако при повторном обращении нельзя использовать упрощенный вариант (кроме увеличения площади на 10%).

Выписка из ПЗЗ будет содержать:

  • сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
  • основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
  • предельные размеры участка, площади;
  • минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
  • максимально допустимая высота и этажность строения;
  • предельный процент застройки в границах участка;
  • предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).

Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.

В разделе 4 ГПЗУ указываются предписания об обеспеченности инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. В разделах 5-6 описываются ограничения для участков, где есть зоны с особыми условиями пользования. В разделе 9 ГПЗУ будет указано о ТУ для подключения объекта к инженерной инфраструктуре.

403 Forbidden

В ГПЗУ указывается информация из Правил землепользования в отношении конкретного участка

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Изменение ПЗЗ допускается в соответствие со ст. 33 ГрК РФ. Также в Правилах города или региона содержится точный алгоритм действий инициатора предложений. Например, в столице изменение ПЗЗ 2022 года должно осуществляться в соответствие с разделом 2. 4 Правил. Внесение изменений в ПЗЗ может осуществляться по заявлению граждан и юр. лиц, по инициативе органов власти.

Изменение ПЗЗ по инициативе граждан и организаций осуществляется по следующим правилам:

  • оформляется заявление с отражением причин внесения изменений (например, для изменения разрешенного вида землепользования или использования объекта);
  • документы подаются в МосКомАрхитектуру (это указано в п. 2.4.4 ПЗЗ);
  • предложение об изменении ПЗЗ рассматривает Городская комиссия по градостроительной деятельности при МосКомАрхитектуре, которая выносит рекомендации о разработке проекта нормативного акта или об отклонении инициативы;
  • для рассмотрения вопроса о корректировке ПЗЗ назначаются общественные слушания (внесение изменений в генплан может осуществляться в упрощенном порядке, о чем расскажем ниже);
  • по итогам слушаний анализируются поступившие предложения и замечания;
  • окончательное решение об изменениях в ПЗЗ оформляется решением МосКомАрхитектуры (издание нормативного акта Правительством Москвы не требуется);
  • изменение ПЗЗ в Москве сопровождается обнародованием нормативного акта на сайте mos.ru .

Внесение изменений в генеральный план участка, ранее полученный заявителем, будет осуществляться после прохождения всех перечисленных стадий. Одновременно будут обновлены графические материалы ПЗЗ — карта градостроительного зонирования, проект застройки территории. Общий срок корректировки ПЗЗ, с учетом общественных слушаний, может затянуться на несколько месяцев.

Для изменения разрешенного вида землепользования

Для изменения допустимых параметров строительства

Правило 10 процентов для увеличения площади в ГПЗУ — новый упрощенный порядок

Внесение изменений в генеральный план участка допускается в упрощенном режиме. Основания для этого указаны в п. 3 ст. 33 ГрК РФ:

  • если в результате применения ПЗЗ причиняется вред правообладателям, снижается стоимости земли объектов;
  • если необходима однократная смена вида использования (без изменения допустимых параметров объекта);
  • если нужна смена вида использования с однократным изменением параметров допустимого строительства, но не более чем на 10% по сравнению с регламентом участка.

Особенно важен последний пункт, так как его можно использовать в интересах застройщиков и при реконструкции с пристройкой, надстройкой.

Внесение изменений в генплан в упрощенном порядке позволяет обойтись без проведения слушаний, прохождения Городской комиссии. Например, таким способом можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру, чтобы увеличить площадь под застройку здания. Все процедуры пройдут намного быстрее. Если вам требуется внесение изменений в генеральный план в упрощенном порядке, помощь в подготовке документов окажут наши специалисты.

По обозначениям на картах ПЗЗ можно понять, с какими разрешенными видами деятельности можно построить объект

Порядок подготовки документов для внесения изменений в ПЗЗ

  • пояснительная записка, где нужно описать планируемое использование участка;
  • ситуационный план, с отображением зоны, для которой требуется внесение изменений в генплан (на плане указываются существующие объекты);
  • схема застройки с отображением местоположения, экономических и технических параметров будущих строений;
  • расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;
  • копия ГПЗУ с исходными данными.

Собственник участка может подготовить документацию самостоятельно, либо поручить это профессионалам. Наша компания обеспечит подготовку документов в строгом соответствии с ПЗЗ Москвы, ГрК РФ и Постановлением № 457-ПП, поможет быстро пройти обязательные стадии их рассмотрения.

Пример и образец внесения изменений по новым правилам

Предлагаем ознакомиться с примерами основных документов, которые необходимы для изменений в ПЗЗ 2022 года.

Образец 1. Для изменения в Правила землепользования нужно представить ситуационный план участка.

403 Forbidden

Образец 2. Для изменения в ПЗЗ нужно подготовить и представить схему будущей застройки.

403 Forbidden

Стоимость и цена внесения изменений в ПЗЗ

Срок рассмотрения инициатив об изменении ПЗЗ составляет до 60 дней, из 30 дней уходит на рассмотрение документов комиссией. При упрощенном порядке по истечении указанного срока будет вынесен нормативный акт о внесении корректировок в Правила. Сама процедура рассмотрения не предусматривает оплату пошлин и сборов. Расходы застройщика будут включать сбор и подготовку документации, по которым направляется предложение. Стоимость таких услуг зависит от основания изменений, вида и особенностей участка, будущих объектов. Уточнить расценки Архитектурного бюро МСР можно на бесплатной консультации по телефону.

Решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны)

Сведения ЕГРН, Единая электронная картографическая основа, картографический материал, ортофотопланы, сведения дистанционного зондирования

Направляемые для внесения в ЕГРН документы должны быть подписаны электронно-цифровой подписью лица, подготовившего документы и лица, принявшего решение об утверждении ПЗЗ.

В случае внесения изменений в ПЗЗ необходимо также готовить и направлять документы для внесения таких изменений в ЕГРН для последующего отражения достоверных сведений в реестре недвижимости.

Проблемы, возникающие при подготовке документов у пути их решения

Существует ряд проблем при выполнении работ по подготовке документов в отношении территориальных зон:

Частично решение данной проблемы разъяснено письмом Росреестра от 17 января 2018 г. № 01-00357-ГЕ/18.

Данным письмом рекомендовано при подготовке документов руководствоваться требованиями, предъявляемыми к составлению карты (плана) объекта землеустройства, утвержденными постановлением от 30. 2009 № 621 и использовать действующую в настоящее время XML-схему, используемую для формирования XML-документов при осуществлении информационного взаимодействия при ведении ЕГРН с органами местного самоуправления.

Данная XML-схема – MapPlan_v01 позволяет внести в XML-файл карты (плана) объекта землеустройства, подготовленный в соответствии с XML-схемой MapPlan_v01, соответствующие сведения о видах разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны, а также предельные размеры земельных участков в соответствии с ПЗЗ. Стоит отметить, что внесению в ЕГРН подлежат все виды разрешенного использования, как основные, так и вспомогательные и условно разрешенные.

В связи с чем, при подготовке документов необходимо использовать данный формат XML-схемы. Виды разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны и иные характеристики территориальной зоны указываются в строке “Иные характеристики” раздела “Сведения об объекте землеустройства”.

403 Forbidden

Учитывая, что часть документов готовится уже по утвержденным картам градостроительного зонирования, которые только схематично отображают контур границ территориальных зон, и которые были в большинстве случае подготовлены без учета сведений о кадастровом делении территории, часто возникает проблема определения контура границ терзоны для ее внесения и отображения в ЕГРН.

Зачастую информация, воспроизводимая с утвержденных карт градостроительного зонирования, содержащих сведения о местоположении границ территориальных зон, не соответствует сведениям актуального кадастрового деления.

При этом, в соответствии с положениями 218-фз «О государственной регистрации недвижимости» и Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках.

Для решения данной проблемы необходимо проводить тщательный анализ исходных данных, получаемых от органов местного самоуправления, учитывать границы земельных участков, внесенных в ЕГРН, информацию о красных линиях, о линиях магистралей, улиц, проездов, границы населенных пунктов и муниципальных образований, естественных границах природных объектов.

Существует и следующий проблемный момент: большое количество ранее учтенных участков в ЕГРН не имеют сведений о координатах характерных точек границ, а также на любой территории имеются неразграниченные земли, информация о границах которых отсутствует в ЕГРН.

В связи с чем, при установлении границ на данной территории необходимо максимально точно определять контур границы терзоны. В противном случае, в дальнейшем при образовании земельных участков из земель, а также при уточнении границ ранее учтенных земельных участков, могут возникнуть основания для приостановления осуществления кадастрового учета в связи с пересечением границ уточняемых или образуемых участков земли с границами внесенных терзон. Могут возникнуть жалобы со стороны собственников таких участков.

Для того что бы данных проблем не возникало, необходимо при определении границ территориальных зон при наличии неразграниченных земель учитывать сведения о красных линиях, линиях магистралей, улиц, проездов, естественных природных объектах, а в случае при прохождении границ территориальных зон по отсутствующим в ЕГРН границам ранее учтенных земельных участков, при выявлении спорных вопросов по расположению границ земельных участков, непрошедших процедуру кадастрового учета в соответствии с требованиями действующего законодательства, при невозможности определения границ картометрическим методом на основании картографических данных, необходимо проводить межевые работы для исключения выявления в последующем ошибок в расположении границ территориальных зон, используя геодезический метод, либо метод спутниково-геодезических измерений.

Одним из самых распространенных и малозатратных методов определения координат характерных точек границ территориальных зон является – картометрический.

Вместе с тем использовать его возможно только при наличии картографического материала определенного масштаба. При отсутствии картографического материала необходимого масштаба, необходимо использовать другие методы, позволяющие определить координаты характерных точек границ.

Что же делать, когда из-за стоящих на кадастровом учете земельных участков невозможно отобразить границы территориальной зоны, отраженные на карте градзонирования?

Например, нередки ситуации, при которых согласно данным карты градостроительного зонирования населенного пункта на определенной территории расположены несколько территориальных зон. Вместе с тем, при анализе местоположения границ территориальных зон с учетом сведений ЕГРН, выявлено пересечение границ этих территориальных зон с земельным участком, который фактически расположен на территории всех этих территориальных зон.

Данное основание в определенных случаях создает невозможность внесения в ЕГРН сведений об установленных территориальных зонах.

В этом случае необходимо вносить изменения в графическую часть правил землепользования и застройки, либо проводить работы по разделу земельного участка, в случае если имеется возможность.

Необходимо также отметить, что это не касается земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, для разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ и прочих объектов.

Подводя итог вышесказанному, хотелось бы отметить, что только тщательная предварительная работа по изучению исходных данных, запрос, получение и использование картографического и иного материала, использование актуальной информации о границах земельных участков, содержащихся и отсутствующих в ЕГРН, решение спорных вопросов о прохождении границы территориальной зоны с органом, утвердившим правила землепользования и застройки, а также использование корректного метода определения координат границ территориальных зон, позволит подготовить качественный материал, необходимый для внесения сведений о границах территориальных зон в ЕГРН.

Высококвалифицированные специалисты, в том числе проектировщики, ООО «РКЦ» помогут Вам разобраться в документах территориального планирования, градостроительных регламентах и оказать консультационную помощь в таком сложном вопросе, как внесение в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, а в случае возникновения необходимости внесения изменений в карты градостроительного зонирования и правила землепользования и застройки проведут полный комплекс работ от анализа исходных данных до размещения документов территориального планирования на ФГИС ТП.

Изменение границ территориальных зон

Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение границ территориальных зон (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Строительство:
  • 344 КОСГУ
  • 43 99 90 190
  • 43.99.90.190
  • Авторский надзор
  • Авторский надзор КОСГУ

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 33 “Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца о признании незаконным постановления главы администрации города, которым отклонено предложение истца о внесении изменений в правила землепользования и застройки на территории города в части изменения границ территориальных зон, отображенных в карте градостроительного зонирования; об обязании выдать разрешение на внесение изменений в указанные правила. Как указал суд, в соответствии с п. 2 ч. 2, п. 5 ч. 3, ч. 4, 5 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ изменения в правила землепользования и застройки муниципального образования могут быть внесены по инициативе заинтересованных физических лиц или юридических лиц в порядке, предусмотренном данным Кодексом. Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения, и направляет это заключение главе местной администрации. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения. В данном случае решение об отклонении поступившего предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки принято в пределах полномочий главы местной администрации с учетом заключения комиссии, порядок принятия оспариваемого решения, установленный действующим законодательством, не нарушен.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 34 “Порядок установления территориальных зон” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истцов об оспаривании постановления главы местной администрации об отклонении предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки в части изменения границ территориальных зон и установления в отношении территории, занимаемой участками истцов, территориальной зоны застройки малоэтажными жилыми домами. Как указал суд, в силу п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района. В данном случае корректировка правил землепользования и застройки в части отнесения земельных участков к территориальной зоне, на установление которой претендуют административные истцы, приведет к несоответствию с генеральным планом в части нахождения этих участков в функциональной зоне, не предполагающей ведение жилищного строительства, и застройкой малоэтажными жилыми домами, поэтому оспариваемое постановление является правильным.

  • ПЗЗ – это документ, определяющий правила зонирования и застройки участка, предельно допустимые параметры строительства, разрешенные виды пользования.
  • Для проектирования и согласований информация из ПЗЗ выдается в виде ГПЗУ.
  • По предложению собственника в ПЗЗ можно внести изменения, а при упрощенной процедуре для этого не потребуется прохождение комиссии и общественных слушаний.

Помощь в подготовке документации и внесении изменений в ПЗЗ окажут специалисты Архитектурного бюро МСР. Подробнее о наших услугах можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Что такое правила землепользования и застройки?

Как внести изменения в Правила землепользования и застройки Москвы?

Как получить выписку из ПЗЗ?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.