Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
- описательная часть – порядок применения ПЗЗ и получения информации, алгоритм внесения корректировок;
- карты зонирования – по ним определяется, что можно строить на определенных территориях;
- регламенты градостроительства – они определяются правовой статус участка, разрешенные виды пользования, предельные размеры местоположения объектов на участке, допустимые параметры строений.
На основании ПЗЗ выдаются выписки и ГПЗУ на участки и зоны, утверждается проект застройки территории. Документ принимается органами власти региона или муниципалитета, проходит общественные слушания, публикуется в открытом доступе.
- для определения статуса участка и строительных ограничений используются буквенные и числовые обозначения (например, индекс «Ф» предусматривает зону сохраняемого землепользования, а «Н» – зоны, для которых не установлены регламенты);
- для идентификации вида разрешенного пользования и строительства используются числовые коды (например, для магазинов с площадью до 5000 кв.м. применяется код 4.4.0, а для размещения хостелов код 4.7.1);
- для обозначения зон, чьи регламенты действовали на момент утверждения ПЗЗ, применяется красный цвет.
Таким образом, зная комбинацию букв и цифр, можно предварительно оценить правовой статус земли и возможные варианты застройки. Официальную информацию будет содержать выписка из ПЗЗ, которую можно получить в администрации.
В Правилах землепользования и застройки отмечаются зоны разрешенного пользования, условные обозначения для строительства объектов
Нередко бывает так, что устанавливаемый Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительный регламент земельных участков (виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства) не соответствует целям и интересам их правообладателей.
Например, ПЗЗ могут быть установлены ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки. Так, в Москве большая часть застроенной территории отнесена к так называемой зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), в которой запрещается новое строительство и увеличение площади существующих объектов. Часто встречаются случаи, когда ПЗЗ изменяется градостроительный регламент земельного участка по сравнению с его текущим разрешенным использованием.
В данной ситуации следует понимать, что само по себе несоответствие ПЗЗ интересам отдельных землепользователей не является незаконным. Судебная практика устойчиво исходит из того, что уполномоченные органы вправе определять (изменять) градостроительный регламент соответствующей территории исходя из «баланса частных и публичных интересов», то есть фактически по своему усмотрению.
При этом оспаривание ПЗЗ целесообразно в исключительных случаях, когда имеются очевидные нарушения законности в их содержании и/или порядке принятия, такие как:
- пересечение границ земельного участка границами территориальных зон, установленных ПЗЗ (участок находится в двух и более территориальных зонах);
- несоответствие территориального зонирования ПЗЗ сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории;
- незаконное отображение в ПЗЗ границ зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);
- грубое нарушение порядка принятия (изменения) ПЗЗ (непроведение публичных слушаний, отсутствие у публичного органа полномочий на изменение ПЗЗ и т. д.).
Заявлять о наличии нарушений с представлением соответствующего обоснования землепользователям следует до утверждения ПЗЗ – на таком обязательном этапе их принятия как публичные слушания.
Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, оспаривать их необходимо в судах общей юрисдикции. Для некоторых регионов (например, для г. Москвы) это делает судебное оспаривание ПЗЗ крайне неэффективным.
В случаях, когда ПЗЗ не соответствуют интересам владельца участка, но при этом отсутствуют явные формальные нарушения (перечисленные выше) – целесообразнее ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ. Например, об установлении возможности нового строительства для участков в зоне «Ф» по ПЗЗ Москвы. В рамках данной процедуры представляется возможным обосновать, что предлагаемые изменения соответствуют не только пожеланиям конкретного землепользователя, но и публичным интересам – гармоничному развитию населенного пункта, привлечению инвестиций, созданию рабочих мест и т.
Неэффективно оспаривание ПЗЗ и в тех ситуациях, когда новый градостроительный регламент противоречит текущему использованию участка или запланированному использованию (в случае его несоответствия Генплану). Несмотря на то, что закон требует учитывать при территориальном зонировании в ПЗЗ как перспективное, так и текущее землепользование, суды признают, что разрешенное использование и градостроительный регламент участка должны соответствовать Генеральному плану, то есть отражать будущее использование территории. В то же самое время, избранный землепользователем будущий способ использования земельного участка также не подлежит защите, если он противоречит Генеральному плану.
При этом уже возведенные и строящиеся объекты (если разрешение на строительство выдано до внесения изменений в ПЗЗ) могут использоваться владельцами по существующему назначению без их приведения в соответствие с новыми градостроительными регламентами неограниченно долгое время при условии отсутствия угрозы жизни, здоровью человека или окружающей среде (т. практически во всех случаях).
В то же время реконструкция таких объектов, а также дальнейшая застройка участка невозможна, за исключением случая, когда собственником ранее был получен градостроительный план земельного участка, гарантирующий незыблемость градостроительного режима участка в течение трех лет с даты его получения (что, однако, не касается возможного распространения на участок режима ЗОУИТ).
В случаях, когда в связи с изменением ПЗЗ арендаторы и собственники земельных участков лишаются возможности использовать участки и расположенные на них объекты капитального строительства по назначению, а оспаривание ПЗЗ нецелесообразно (как в ситуации несоответствия ПЗЗ текущему ВРИ участка), они вправе требовать полного возмещения убытков. При этом противоправность действий публичного органа власти в данном случае не будет иметь правового значения.
На портале проектов нормативных правовых актов размещен подготовленный Росреестром проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Законопроект разработан с целью усовершенствования порядка исправления реестровых ошибок органом регистрации прав в описании местоположения границ земельных участков (ЗУ), муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, что является причиной пересечения границ земельных участков и муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон и лесничеств.
В частности, устанавливается, что допускается изменение границ населенных пунктов без утверждения или изменения документов территориального планирования, в случае если при ведении Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или при установлении границ населенных пунктов и подготовке описания их местоположения выявлены пересечения между границами населенных пунктов и границами ЗУ.
Границы территориальных зон будут приводиться в соответствие с границами земельных участков, если между ними выявлены пересечения.
Если требуется внести изменения в схему территориального планирования муниципального района, генеральный план поселения, городского или муниципального округа, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в связи с устранением пересечения границ населенного пункта с границами земельных участков (ЗУ), то проведение общественных обсуждений или публичных слушаний не требуется.
Несоответствие сведений о границах территориальных зон, содержащихся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), описанию местоположений границ таких территориальных зон, содержащемуся в ЕГРН, будет являться основанием для внесения изменений в ПЗЗ.
В случае поступления от органа регистрации прав уведомлений об изменении описания местоположения границ территориальной зоны или границ населенного пункта в связи с устранением пересечения таких границ с границами ЗУ или в связи с устранением реестровых ошибок орган местного самоуправления обеспечивает внесение изменений в ПЗЗ путем их приведения в соответствие со сведениями, указанными в уведомлениях. При этом утверждение изменений в ПЗЗ не требуется.
До внесения соответствующих изменений в ПЗЗ, в схему территориального планирования или генеральный план считаются достоверными сведения о местоположении границ территориальной зоны и населенных пунктов, содержащиеся в ЕГРН.
Устранение пересечения границ населенных пунктов, территориальных зон с границами ЗУ, имеющих пересечения между собой, осуществляется органом регистрации прав при государственном кадастровом учете в связи с уточнением границ ЗУ, в том числе с целью исправления реестровой ошибки. Такие кадастровые работы и подготовка межевого плана осуществляются без учета внесенных в ЕГРН сведений о местоположении границ населенных пунктов, территориальных зон, кроме случая уточнения местоположения границ земельных участков, занятых линейными объектами.
Для уточнения границ ЗУ, занятого линейным объектом, пересекающих границы населенного пункта, муниципального образования и границы между субъектами РФ, законопроектом предлагается осуществлять раздел такого земельного участка без подготовки межевого плана и кадастрового учета исходного ЗУ в связи с уточнением местоположения границ такого ЗУ.
Законопроектом предлагается наделить орган регистрации прав полномочиями по исправлению (устранению) реестровых ошибок в местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на ЗУ.
Устанавливается, что орган регистрации прав устраняет пересечения границ населенных пунктов, территориальных зон с границами ЗУ, имеющих пересечения между собой, при государственном кадастровом учете в связи с уточнением границ ЗУ, в том числе с целью исправления реестровой ошибки.
Вносить такие изменения будет возможно при условии, что более 50% площади указанного ЗУ находится в границах или за границами определенного населенного пункта, определенной территориальной зоны.
Предусматривается сокращение с трех до одного месяца срока, по истечении чего после направления заинтересованным лицам решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях ЕГРН и при непоступлении документов, на основании которых обеспечивается устранение данной реестровой ошибки, орган регистрации прав вносит изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ и площади такого ЗУ без согласия его правообладателя.
Помимо прочего законопроектом предлагается восемь оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав сделать основаниями для возврата заявления и документов, без рассмотрения.
В случае принятия закон вступит в силу с 1 января 2024 года, за исключением отдельных пунктов. Общественное обсуждение продлится до 3 марта текущего года.
Другие публикации по теме:
Кто и как сможет получить копии документов из ЕГРН, выражающих содержание сделок
Как изменится порядок предоставления сведений из ЕГРН
В Москве сформирована единая цифровая платформа градостроительной деятельности
Какие изменения вносятся в ГПЗУ
Как пустующие земельные участки вовлекут в хозяйственный оборот
Как расширится перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории
В каких случаях получать ТУ больше не потребуется
Изменены требования к цифровым топографическим картам и планам, используемым при подготовке документации по планировке территории
Мало кому известно, что означает такое понятие как «территориальные зоны», зачем они нужны и на что влияют. Однако, это достаточно важный элемент планировочной структуры, особенно для тех, кто имеет земельный участок, собирается возводить строения, как жилые, так и производственные. Начнем с определения. Это отдельные земельные территории муниципального образования, для которых в правилах землепользования и застройки (Далее – ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты, наделены особым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. В результате градостроительного зонирования могут определяться следующие зоны:
· жилые;
· общественно-деловые (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения);
· производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
· сельскохозяйственные (зоны дач, садоводств);
· рекреационные (городские леса, парки, водоемы, объекты спорта);
· зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
· специального назначения (кладбища, объекты размещения отходов потребления и иными объектами);
· иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства. Отметим, что для каждой территориальной зоны должны быть:
· определена цель её создания и использования, её характеристики;
· установлены границы в текстовой форме и отображены графически в планах и картах;
· установлен градостроительный регламент;
· определена сложившаяся планировка территории и существующего землепользования;
· отражены планируемые функциональные зоны с указанием параметров их развития, заложенных генеральным планом (как правило, территориальные зоны являются многофункциональными). Важно, что каждый земельный участок должен располагаться только в одной территориальной зоне, за исключением земельных участков, границы которыхв соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон. Для земельных участков, расположенных внутри одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, как и всего, что находится над и под поверхностью земли и используется в процессе застройки и эксплуатации зданий, строений, сооружений:
· виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
· предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства;
· ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Установление территориальных зон регламентируется статьей 34 Градостроительного Кодекса РФ. Проведением землеустроительных работ по внесению в ЕГРН границ территориальных зон занимаются кадастровые инженеры. Ознакомиться с тем, в какой территориальной зоне находится Ваш земельный участок, можно в ПЗЗ вашего муниципального образования. Напомним, что для каждого муниципального образования они устанавливаются отдельно. Рассмотрим пример. Допустим нам необходимо построить сервис технического обслуживания автомобилей (далее – СТО) на определенном земельном участке. Для того, чтобы получить информацию необходимо обратиться к градостроительному зонированию, определить где находится Ваш участок, далее в ПЗЗ посмотреть какие виды недвижимости могут располагаться на данной территории. С помощью графической части мы определили, что данный участок располагается в территориальной зоне Ж-5. В соответствии с рассмотренными ПЗЗ, данная территориальная зона предназначена для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства и отдыха в индивидуальном (семейном) порядке с сооружениями и строениями как сезонного, так и круглогодичного использования. Территория, предоставленная садоводческому, дачному, огородническому объединению, состоит из земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования и индивидуальных земельных участков. Разрешено использовать следующие виды использования участков:
а) Основные виды разрешенного использования: земельные участки общего назначения; ведение огородничества; ведение садоводства. б) Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание; предоставление коммунальных; административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг. в) Условно разрешенные виды использования: обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях; магазины; общественное питание; рынки. Для использования территорий Ж-5 на территории садоводческих объединений не допускается:
– строительство дорог без проектов, согласованных с администрацией города, а также с Комитетом по охране окружающей среды и природных ресурсов;
– захоронение бытовых и сельскохозяйственных отходов, складирование навоза и мусора;
– открытие карьеров строительных материалов;
– использование ядохимикатов;
– строительство выгребных ям без гидроизоляционного покрытия;
– разведение скота, птицы и пушных зверей;
– использование навозных стоков на удобрение;
– вырубка древесно-кустарниковых насаждений (кроме рубок ухода и санитарных рубок). Можно сделать вывод, что строительство СТО на такой территории невозможно. Однако, напомним, что каждое муниципальное образование необходимо рассматривать индивидуально. Данные правила действуют для всех видов постройки, часто встречаются случаи, когда на земельном участке нельзя построить и жилой дом. Именно поэтому важно знать в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.
Региональный кадастровый центр
Внесение в ЕГРН границ территориальных зон
- События
- Федеральные новости
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТа:В адрес экспертов Компании “Региональный кадастровый центр” (г. Оренбург) поступают многочисленные обращения с просьбой разъяснить, каким образом, осуществляется процедура внесения границ территориальных зон в Единый государственный реестр недвижимости. Компания “Региональный кадастровый центр” проводит землеустроительные работы и, в частности, работы по внесению в ЕГРН границ охранных зон. Все нюансы процедуры описала Анастасия Толмачева – главный технолог Компании. Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующий территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) — размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. В связи со вступлением в силу с 11. 2018 Федерального закона от 31. 2017 № 507-ФЗ (Далее – Закон №507-ФЗ) территориальные зоны, а также части таких территорий исключаются из объектов землеустройства. Сведения о местоположении границ территориальных зон могут вноситься в ЕГРН на основании карт (планов) объектов землеустройства, составленных в результате выполнения землеустроительных работ в рамках государственных либо муниципальных контрактов (договоров), заключенных до 11. 2018, по описанию местоположения указанных границ, без составления землеустроительного дела и включения землеустроительной документации в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, а также без проведения государственной экспертизы землеустроительной документации. Вместе с тем в случае поступления в территориальный орган землеустроительного дела, подготовленного в рамках указанных контрактов (договоров), такая документация подлежит включению в ГФД без проведения государственной экспертизы. Необходимо отметить, что до момента утверждения новой редакции XML-схемы, соответствующей требованиям положений Закона № 507-ФЗ, Минэкономразвития России рекомендует в качестве документа, содержащего описание местоположения указанных границ, использовать карту (план) объекта землеустройства, форма и требования к составлению которой утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 30. 2009 № 621 и в отношении которой приказом Росреестра от 01. 2014 № П/369 “О реализации информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости в электронном виде” утверждена соответствующая XML-схема. Приказом Минэкономразвития России от 04. 2018 № 236 установлены формы графического и текстового описания местоположения территориальных зон, требований к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), расположенных на межселенных территориях, сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа, сведения о границах территориальных зон. Данный документ вступил в силу с 16. 2018, при этом срок с которого начинают использоваться данные формы, начинает течь с момента размещения на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” схем, используемых для формирования документов в формате XML, предоставляемых органами местного самоуправления в орган регистрации прав с целью внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах населенных пунктов и территориальных зон (с сентября 2018 года). Документом – основанием для подготовки документов в отношении территориальных зон являются решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны), а также сведения ЕГРН, картографический материал, ортофотопланы и сведения дистанционного зондирования. На основании статьи 10 Федерального закона от 13. 2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), пункта 82 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16. 2015 № 943, в ЕГРН в отношении территориальной зоны вносятся в том числе виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в определенной территориальной зоне. В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК) виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01. 2014 № 540 (далее — Классификатор, Приказ № 540 соответственно). При этом разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору (часть 11 статьи 34 Федерального закона от 23. 2014 № 171 -ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ). В силу пункта 2 Приказа № 540 в соответствии с Классификатором определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления Приказа № 540 в силу (после 24. 2014). Согласно части 12 статьи 34 Закона № 171-ФЗ до 01. 2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в ПЗЗ, не требуется. Таким образом, если установленные ПЗЗ виды разрешенного использования земельных участков не приведены в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором, полагаем возможным указание в карте (плане) территориальной зоны видов разрешенного использования, установленных ПЗЗ. При подготовке документов необходимо также руководствоваться положениями статей 83, 84, 85 Земельного кодекса РФ, а именно:⦁ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о таких земельных участках;⦁ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон. Таким образом, для подготовки документов, необходимых для внесения в ЕГРН сведений о территориальных зонах необходимы следующие документы: 1. Текстовое описание границы муниципального образования (при наличии);2. Градостроительная документация (правила землепользования и застройки, решение об утверждении правил землепользования и застройки, карта градостроительного зонирования);3. Каталог координат характерных точек границ территориальных зон на электронном носителе (при наличии);4. Сведения ЕГРН в виде КПТ. Создана: 27. 2018 09:42, обновление 31. 2018 14:56
Как получить ГПЗУ
Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).
Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.
- номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
- основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
- местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
- площадь, кадастровый номер;
- сведения об объектах, уже расположенных на земле;
- сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
- сведения о проекте планировки или межевания территории;
- чертежи ГПЗУ.
Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Куда нужно обращаться для внесения изменений в ПЗЗ?
В Москве вопросы, связанные с изменением Правил землепользования и застройки, рассматривает МосКомАрхитектура.
Добрый день! Обязательно нужно запрашивать ГПЗУ. чтобы внести изменения в ПЗЗ?
Да, обязательно, так как ГПЗУ входит в обязательный комплект документов для изменения ПЗЗ.
Сколько раз можно вносить изменения в ПЗЗ для одного участка?
Количество изменений не ограничено, однако при повторном обращении нельзя использовать упрощенный вариант (кроме увеличения площади на 10%).
Выписка из ПЗЗ будет содержать:
- сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
- основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
- предельные размеры участка, площади;
- минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
- максимально допустимая высота и этажность строения;
- предельный процент застройки в границах участка;
- предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).
Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.
В разделе 4 ГПЗУ указываются предписания об обеспеченности инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. В разделах 5-6 описываются ограничения для участков, где есть зоны с особыми условиями пользования. В разделе 9 ГПЗУ будет указано о ТУ для подключения объекта к инженерной инфраструктуре.
В ГПЗУ указывается информация из Правил землепользования в отношении конкретного участка
Установление границ территориальных зон
Подборка наиболее важных документов по запросу Установление границ территориальных зон (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Строительство:
- 344 КОСГУ
- 43 99 90 190
- 43.99.90.190
- Авторский надзор
- Авторский надзор КОСГУ
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 34 “Порядок установления территориальных зон” Градостроительного кодекса РФ”Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 Градостроительного кодекса РФ при утверждении Правил землепользования и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации обществом прав на использование как объекта незавершенного строительства, так и арендуемого земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 8 “Полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд удовлетворил требования гражданина о признании не действующими правил землепользования и застройки городского округа, утвержденных решением думы городского округа, в части отнесения земельного участка к двум территориальным зонам. Как указал суд, согласно п. 26 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 7 ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”, п. 3 ч. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение правил землепользования и застройки, генерального плана относится к вопросам местного значения городского округа, по которым представительный орган местного самоуправления городского округа принимает муниципальные правовые акты. В данном случае спорные правила землепользования и застройки приняты уполномоченным органом в рамках предоставленной компетенции, между тем при принятии оспариваемого акта и определении границ территориальных зон думой городского округа не были учтены местоположение и границы спорного земельного участка, сведения о котором на момент утверждения генерального плана и правил землепользования и застройки имелись в государственном кадастре недвижимости.
“Градостроительный кодекс Российской Федерации” от 29. 2004 N 190-ФЗ(ред. от 14. 2022)3. При подготовке правил землепользования и застройки в части установления границ территориальных зон и градостроительных регламентов должна быть обеспечена возможность размещения на территориях поселения, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов).
Пример и образец внесения изменений по новым правилам
Предлагаем ознакомиться с примерами основных документов, которые необходимы для изменений в ПЗЗ 2022 года.
Образец 1. Для изменения в Правила землепользования нужно представить ситуационный план участка.
Образец 2. Для изменения в ПЗЗ нужно подготовить и представить схему будущей застройки.
Стоимость и цена внесения изменений в ПЗЗ
Срок рассмотрения инициатив об изменении ПЗЗ составляет до 60 дней, из 30 дней уходит на рассмотрение документов комиссией. При упрощенном порядке по истечении указанного срока будет вынесен нормативный акт о внесении корректировок в Правила. Сама процедура рассмотрения не предусматривает оплату пошлин и сборов. Расходы застройщика будут включать сбор и подготовку документации, по которым направляется предложение. Стоимость таких услуг зависит от основания изменений, вида и особенностей участка, будущих объектов. Уточнить расценки Архитектурного бюро МСР можно на бесплатной консультации по телефону.
Порядок подготовки документов для внесения изменений в ПЗЗ
- пояснительная записка, где нужно описать планируемое использование участка;
- ситуационный план, с отображением зоны, для которой требуется внесение изменений в генплан (на плане указываются существующие объекты);
- схема застройки с отображением местоположения, экономических и технических параметров будущих строений;
- расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;
- копия ГПЗУ с исходными данными.
Собственник участка может подготовить документацию самостоятельно, либо поручить это профессионалам. Наша компания обеспечит подготовку документов в строгом соответствии с ПЗЗ Москвы, ГрК РФ и Постановлением № 457-ПП, поможет быстро пройти обязательные стадии их рассмотрения.
Правило 10 процентов для увеличения площади в ГПЗУ — новый упрощенный порядок
Внесение изменений в генеральный план участка допускается в упрощенном режиме. Основания для этого указаны в п. 3 ст. 33 ГрК РФ:
- если в результате применения ПЗЗ причиняется вред правообладателям, снижается стоимости земли объектов;
- если необходима однократная смена вида использования (без изменения допустимых параметров объекта);
- если нужна смена вида использования с однократным изменением параметров допустимого строительства, но не более чем на 10% по сравнению с регламентом участка.
Особенно важен последний пункт, так как его можно использовать в интересах застройщиков и при реконструкции с пристройкой, надстройкой.
Внесение изменений в генплан в упрощенном порядке позволяет обойтись без проведения слушаний, прохождения Городской комиссии. Например, таким способом можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру, чтобы увеличить площадь под застройку здания. Все процедуры пройдут намного быстрее. Если вам требуется внесение изменений в генеральный план в упрощенном порядке, помощь в подготовке документов окажут наши специалисты.
По обозначениям на картах ПЗЗ можно понять, с какими разрешенными видами деятельности можно построить объект
Внесение изменений в правила землепользования и застройки
Изменение ПЗЗ допускается в соответствие со ст. 33 ГрК РФ. Также в Правилах города или региона содержится точный алгоритм действий инициатора предложений. Например, в столице изменение ПЗЗ 2022 года должно осуществляться в соответствие с разделом 2. 4 Правил. Внесение изменений в ПЗЗ может осуществляться по заявлению граждан и юр. лиц, по инициативе органов власти.
Изменение ПЗЗ по инициативе граждан и организаций осуществляется по следующим правилам:
- оформляется заявление с отражением причин внесения изменений (например, для изменения разрешенного вида землепользования или использования объекта);
- документы подаются в МосКомАрхитектуру (это указано в п. 2.4.4 ПЗЗ);
- предложение об изменении ПЗЗ рассматривает Городская комиссия по градостроительной деятельности при МосКомАрхитектуре, которая выносит рекомендации о разработке проекта нормативного акта или об отклонении инициативы;
- для рассмотрения вопроса о корректировке ПЗЗ назначаются общественные слушания (внесение изменений в генплан может осуществляться в упрощенном порядке, о чем расскажем ниже);
- по итогам слушаний анализируются поступившие предложения и замечания;
- окончательное решение об изменениях в ПЗЗ оформляется решением МосКомАрхитектуры (издание нормативного акта Правительством Москвы не требуется);
- изменение ПЗЗ в Москве сопровождается обнародованием нормативного акта на сайте mos.ru .
Внесение изменений в генеральный план участка, ранее полученный заявителем, будет осуществляться после прохождения всех перечисленных стадий. Одновременно будут обновлены графические материалы ПЗЗ — карта градостроительного зонирования, проект застройки территории. Общий срок корректировки ПЗЗ, с учетом общественных слушаний, может затянуться на несколько месяцев.
Для изменения разрешенного вида землепользования
Для изменения допустимых параметров строительства
Изменение границ территориальных зон
Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение границ территориальных зон (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 33 “Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца о признании незаконным постановления главы администрации города, которым отклонено предложение истца о внесении изменений в правила землепользования и застройки на территории города в части изменения границ территориальных зон, отображенных в карте градостроительного зонирования; об обязании выдать разрешение на внесение изменений в указанные правила. Как указал суд, в соответствии с п. 2 ч. 2, п. 5 ч. 3, ч. 4, 5 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ изменения в правила землепользования и застройки муниципального образования могут быть внесены по инициативе заинтересованных физических лиц или юридических лиц в порядке, предусмотренном данным Кодексом. Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения, и направляет это заключение главе местной администрации. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения. В данном случае решение об отклонении поступившего предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки принято в пределах полномочий главы местной администрации с учетом заключения комиссии, порядок принятия оспариваемого решения, установленный действующим законодательством, не нарушен.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 34 “Порядок установления территориальных зон” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истцов об оспаривании постановления главы местной администрации об отклонении предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки в части изменения границ территориальных зон и установления в отношении территории, занимаемой участками истцов, территориальной зоны застройки малоэтажными жилыми домами. Как указал суд, в силу п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района. В данном случае корректировка правил землепользования и застройки в части отнесения земельных участков к территориальной зоне, на установление которой претендуют административные истцы, приведет к несоответствию с генеральным планом в части нахождения этих участков в функциональной зоне, не предполагающей ведение жилищного строительства, и застройкой малоэтажными жилыми домами, поэтому оспариваемое постановление является правильным.
- ПЗЗ – это документ, определяющий правила зонирования и застройки участка, предельно допустимые параметры строительства, разрешенные виды пользования.
- Для проектирования и согласований информация из ПЗЗ выдается в виде ГПЗУ.
- По предложению собственника в ПЗЗ можно внести изменения, а при упрощенной процедуре для этого не потребуется прохождение комиссии и общественных слушаний.
Помощь в подготовке документации и внесении изменений в ПЗЗ окажут специалисты Архитектурного бюро МСР. Подробнее о наших услугах можно узнать по телефонам, указанным на сайте.
Что такое правила землепользования и застройки?
Как внести изменения в Правила землепользования и застройки Москвы?
Как получить выписку из ПЗЗ?