Admsysert-frontend

150000, Ярославль, ул. Андропова, 6

Официальный портал города Ярославля. Информационное наполнение и сопровождение: мэрия города Ярославля и управление информационной политики и социальных коммуникаций мэрии города Ярославля.

Чаще всего, когда задают вопрос: можно ли изменить целевое назначение земельного участка, на самом деле речь идет об изменении вида разрешенного использования. Рассмотрим, чем отличаются эти понятия по содержанию, что именно вправе поменять собственник земли и как это сделать.

Собственники земельных участков постоянно сталкиваются с неверным
отображением границ на кадастровой карте. Проблема выглядит так — земельный участок корректно стоит на кадастровом
учете, но его расположение на карте отличается от реальных границ. Пересечение
границ и наложение участков наблюдаются в большинстве дачных поселков и
сельских поселений.

Изменение основного вида разрешенного использования

Admsysert-frontend

Для начала необходимо узнать в местной администрации, приняты ли ПЗЗ в вашем муниципальном районе, населенном пункте. Если — да, запросите выписку из ППЗ относительно вашего участка. Нужно указать его кадастровый номер. В ответ вы получите документ, где будет указано:

  • в какой территориальной зоне расположен земельный участок;
  • какие допустимые ВРИ установлены для вашей зоны.

При наличии ППЗ собственник вправе выбрать любой вид использования земли из тех, которые указаны в градостроительном плане (ППЗ). Например, у вас есть участок для садоводства, а вы хотите изменить назначение на ЛПХ. Если в вашей зоне присутствуют оба ВРИ, вы можете выбрать любой без необходимости согласования с администрацией. Для этого нужно:

  • подать заявление через МФЦ, Портал Госуслуг в орган Росреестра;
  • приложить к нему копии паспорта;
  • представить копию документов на участок.

В результате вы вид разрешенного использования участка будет изменен на другой при условии, что он содержится в ППЗ для вашей территориальной зоны. Заявление подать может только собственник земли. Ни арендатор, ни органы власти не вправе по своему усмотрению изменить назначение ее использования.

Правила землепользования и застройки — это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации. ПЗЗ разрабатываются для обеспечения территориального зонирования территории муниципального образования. Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса по внесению изменений в ПЗЗ, первостепенные цели, которые преследует разработка ПЗЗ это:

  • Создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
  • Создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
  • Обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
  • Создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Иными словами, ПЗЗ на всей территории муниципального образования устанавливает границы территориальных зон, и градостроительный регламент для каждой из них. Под градостроительным регламентом понимают перечень видов разрешенного использования, предельные размеры земельных участков, а также предельные параметры разрешенного строительства. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Из ПЗЗ граждане могут узнать о том, где на территории муниципального образования возможно возведение жилых домов, где располагаются социальные объекты. Также в ПЗЗ содержится информация об установленных рекреационных и парковых зонах. Собственник земельного участка из ПЗЗ может узнать информация о видах разрешенного использования, установленных для каждой территориальной зоны и предельно допустимые параметры для каждой территориальной зоны.

Из чего состоит структура ПЗЗ:

  • Текстовая часть — порядок применения и внесения изменений в указанные правила, градостроительные регламенты;
  • Графическая часть — карта градостроительного зонирования.

Росреестр предложил упростить внесение данных о границах территориальных зон, населенных пунктов и земельных участков в ЕГРН. Такой законопроект опубликован для общественного обсуждения на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.

Как отмечается в пояснительной записке, по данным на 1 января 2022 года, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесено 42,3 процента границ населенных пунктов и 30 процентов границ территориальных зон. Отсутствие в ЕГРН границ влияет на градостроительный потенциал муниципалитетов и регионов, создается правовая неопределенность для владельцев земельных участков, возникают земельные споры.

Admsysert-frontend

При этом территориальные зоны — это территории, объединенные возможностью застройки конкретными видами объектов. К примеру, они могут быть жилыми, или производственными. Одним из препятствий для внесения сведений о границах в ЕГРН является пересечение границ населенных пунктов и территориальных зон с границами участков. Сейчас законом запрещено вносить сведения о границах в таком случае.

Согласно законопроекту, пересечение границ населенных пунктов, территориальных зон с границами земельного участка, занятого, к примеру, трубопроводом или дорогой, или пересекающиеся по сведениям из ЕГРН участки не являются препятствием для внесения границ в реестр.

Устранять пересечения будет орган регистрации при государственном кадастровом учете после уточнения границ земельных участков, в том числе для ликвидации реестровой ошибки. Данные о внесенных изменениях сообщат органам госвласти и местным властям. Проектом закона предлагается также метод для уточнения границ участка, занятого линейным объектом, которые пересекают границы населенного пункта, муниципального образования и границы между регионами.

• В Госдуме попросят Правительство отчитаться об охране городских лесов
• В ходе строительства дорог по маршруту «Европа — Западный Китай» нашли нарушения
• Суд обязал защищать права граждан на жилье в случае банкротства банков

Росреестр может самостоятельно вносить изменения и сведения о границах населенных пунктов и территориальных зон в ЕГРН, если 75 и более процентов площади участка находится в границах определенного населенного пункта или территориальной зоны. Законопроектом предлагается вносить такие изменения, если более 50 процентов участка, с границами которого пересекаются границы населенных пунктов или территориальных зон, принадлежит населенному пункту или находится вне его с одновременным изменением границ. В том числе это относится к ситуациям, если населенные пункты или территориальные зоны имеют общие границы.

Помимо этого, уточняются требования к подготовке межевого плана, содержащего, в частности, сведения о частях участка, в случае, если при кадастровых работах обнаружено такое пересечение границ. Законопроектом также вводится определение понятия «пересечение границ земельного участка с границами другого земельного участка».

Исправлять реестровые ошибки в местоположении зданий и других объектов на земельном участке будет орган регистрации прав, говорится в документе. Предлагается сократить с трех до одного месяца срок, по истечении которого орган регистрации внесет изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ участка без согласия его правообладателя, если не поступят необходимые документы.

Ранее на заседании Совета Федерации одобрили закон, согласно которому разрешается продавать и покупать земельные участки, расположенные у водоемов с питьевой водой.

Admsysert-frontend

Администрация Сысертского Городского Округа

Бланки заявлений и образцы заполнения

  • Дата публикации:
  • Дата последнего изменения:

Смена вида разрешенного использования земельного участкаМы изменим вид разрешенного использования Вашего земельного участка под капитальное строительство! Что для этого нужно? Да, видимо, просто обратиться в нашу Группу компаний Абажур и предоставить все необходимые документы — остальное мы все сделаем для вас сами!Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) может быть установлен или изменен двумя способами:

  • На основании заявления о выбранном виде разрешенного использования правообладателем земельного участка из тех видов, которые установлены Правилами землепользования и застройки.
  • На основании постановления (решения) об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка, принятого уполномоченным органом. Такое постановление (решение) может быть подано в орган кадастрового учета самим правообладателем земельного участка с заявлением об учете изменений, или может быть направлено принявшим его органом в порядке информационного взаимодействия.

Admsysert-frontend

Смена зонированияПеревод земель из одной категории в другую, изменение зоны участка – в соответствии с действующим законодательством, градостроительными нормами и стандартами! Ваши интересы в органах местного самоуправления, контролирующих организациях, министерствах НСО и т

Admsysert-frontend

Перераспределение границ земельных участковЕсли Вам, как собственнику участка, приглянулся свободный соседний, не устраивают теперь границы Вашего? Можно оформить перераспределение границ участка с государственными или муниципальными землями, т. «прирезку» соседнего участка к Вашему. Как можно воспользоваться первым способом?В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) правообладатель земельного участка (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также арендаторов земельных участков) вправе выбрать любые основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков без дополнительных разрешений и согласования. При этом вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляется совместно с ними (ст. 37 ГрК РФ). Мы изменим вид разрешенного использования Вашего участка быстро и законно!В этом случае для изменения сведений государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка в бланке заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости в графе «изменение вида разрешенного использования» указывается выбираемый правообладателем вид разрешенного использования земельного участка (в точном соответствии с видами разрешенного использования, указанными в Правилах землепользования и застройки). В случае, если сведения о соответствующей территориальной зоне, в которой расположен земельный участок не внесены в государственный кадастр недвижимости, то к заявлению о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости прикладывается справка, выданная уполномоченным органом местного самоуправления (в том числе Управлением архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета) об отнесении соответствующего земельного участка к определенной территориальной зоне. Согласно ч. 4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки (т. правообладатель не вправе самостоятельно выбирать вид разрешенного использования, предусмотренный территориальным зонированием):

  • в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
  • в границах территорий общего пользования;
  • предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
  • предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Как можно воспользоваться вторым способом?Для установления или изменения вида разрешенного использования вторым способом органу государственной власти или органу местного самоуправления необходимо подготовить постановление (решение) об изменении вида разрешенного использования. Принятие решений об изменении видов разрешенного использования в зависимости от вида прав на земельный участок, осуществляют органы, в зависимости от того, к чьей собственности относится земельный участок. Классификатор видов разрешенного использования земельных участковЭтапы работ по изменению вида разрешенного использования земельного участка:Подготовка документов (юридическое лицо):

Предоставление правоустанавливающих документов юридического лица:

  • Нотариально заверенный Устав;
  • Свидетельство о регистрации;
  • Выписка из ЕГРЮЛ;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Протокол решения о назначении директора;
  • Доверенность на Предоставление документов;
  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  • Акт приема-передачи;
  • Кадастровый паспорт;
  • Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности;
  • Выписка из документов территориального планирования;
  • Ситуационный план М 1:10000, заверенный архитектором района и местной администрацией.

В каждом отдельном случае могут потребоваться дополнительные документы: почвенное обследование, концепция освоения участка с технико-экономическими показателями, предварительные согласования о возможности организации съезда-выезда на участок, бизнес-план и т.

Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.

В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определеннойкатегории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.

ВАЖНО! Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие – после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы. Данные разграничения устанавливаются для обеспечения защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Классификатор содержит 13 ВРИ:

  • Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
  • Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
  • Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
  • Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
  • Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
  • Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
  • Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
  • Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
  • Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
  • Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
  • Водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
  • Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
  • Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование)

Условно разрешенные виды использования земельных участков применяются при необходимости расширить способы использования земли – к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Как узнать, какой ВРИ у вашего земельного участка

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.

Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования».

Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.

Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома

В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:

  • 1 – «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
  • 2 – «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
  • 2 – «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома – жилые и садовые.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.

ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.

Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.

В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19. 2020 № П/0310.

Обратите внимание: Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.

Главная / Новости Кадастровой палаты по Воронежской области / 8 вопросов об уточнении границ земельного участка Как и зачем уточнять границы земельного участка? Какие документы пригодятся при уточнении границ старого участка? Как провести согласование результатов в сложной эпидемиологической обстановке? На эти и другие вопросы ответили эксперты Федеральной кадастровой палаты. Что такое граница участка?

Описание местоположения границ земельного участка является одним из основных сведений, позволяющих определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи. Местоположение границ земельного участка отображается в графической части межевого плана. Кроме того, границы земельного участка могут быть установлены на местности. Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ.

Межевание – это комплекс инженерно-геодезических работ по установлению границ земельного участка на местности. Межевание проводит кадастровый инженер, который устанавливает местоположение границ земельного участка, определяет его площадь, проводит согласование местоположения границ смежных участков с соседями и подготавливает межевой план.

Точно определенные границы земельного участка могут стать защитой от юридических проблем, которые могут возникнуть с землей. Например, от споров с соседями по границам земельного участка, а также самовольному строительству объектов недвижимости на таком земельном участке. Также наличие границ земельного участка дает возможность беспроблемно совершать с участком любые операции и сделки, например, продать его будет проще, ведь вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ.

Уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.

Если вы решили разделить земельный участок, такой раздел возможен только при наличии установленных границ существующего земельного участка.

Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Если реестр не содержит необходимых сведений о границах, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». Площадь такого участка будет указана целым числом – тем же, что и в правоустанавливающем документе.

В случае если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью не ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, уточнение местоположения границ земельного участка не требуется, за исключением случая, если в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка содержится реестровая ошибка.

Можно воспользоваться и справочным сервисом «Публичная кадастровая карта». Найти конкретный земельный участок на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, требуется уточнение местоположения границ.

Важно! При обращении к кадастровой карте будьте внимательными: у сервиса есть сайты-двойники, которые могут представлять информацию, не соответствующую действительности. Публичная кадастровая карта размещена по адресу: pkk. rosreestr.

Подать запрос в бумажном виде на получение выписки можно лично, обратившись в многофункциональный центр (МФЦ) или Кадастровую палату. Чтобы получить сведения ЕГРН дистанционно, можно воспользоваться сервисом Федеральной кадастровой палаты, который позволяет получить выписку в течение нескольких минут, либо официальным порталом Росреестра. Электронная выписка заверяется усиленной электронной подписью.

Уточнение местоположения границ – это целый комплекс работ, которые может провести только специалист, обладающий правом на осуществление кадастровой деятельности (кадастровый инженер). Поэтому в первую очередь собственнику необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения необходимых работ. Ознакомиться с информацией о действующих кадастровых инженерах можно через сервис «Государственный реестр кадастровых инженеров». При выборе кадастрового инженера стоит обратить внимание на его опыт, качество и сроки выполнения кадастровых работ.

Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап – ознакомление с результатами замеров. Далее – процесс согласования границ с владельцами смежных участков. После этого кадастровый инженер подает пакет документов в орган регистрации прав.

При формировании границы он должен соблюдать ряд правил: например, граница земельного участка не должна пересекать границы населенных пунктов или муниципальных образований; граница не должна пересекать границу смежных участков.

Результатом становится подготовка межевого плана, содержащего сведения о координатах границ земельного участка.

Кадастровый инженер не сможет установить границы земельного участка просто так, как хочется собственнику. Для проведения работ, в числе прочего, ему потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.

Согласно действующему законодательству, уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок.

Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.

Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка.

Дополнительные разъяснения даны Департаментом недвижимости Минэкономразвития. Документами, определяющими местоположение границ земельного участка при его образовании и их существование 15 и более лет, могут быть:

  • Ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ).
  • Материалы лесоустройства, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти.
  • Документы по территориальному планированию муниципальных образований.
  • Проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.

Важно: документы должны соответствовать требованиям законодательства, действовавшего в месте издания документа и в момент издания.

Мало уточнить местоположение границ участка – необходимо согласовать его с правообладателями смежных, то есть соседских участков. Кадастровый инженер должен направить им соответствующие извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.

Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. В случае непреодолимых разногласий нужно подать кадастровому инженеру письменное возражение. Оно должно быть зафиксировано в акте согласования, а также приложено к межевому плану.

При наличии обоснованных возражений орган регистрации прав приостановит учетно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придется уже в суде. Кадастровый инженер, проводивший межевание, также может быть привлечен к делу в качестве третьего лица.

Урегулирование земельного спора на стадии согласования границ избавит от необходимости обращаться в суд. Судебные разбирательства по вопросам установления границ участков – одни из самых сложных и длительных.

Действующим законодательством не предусмотрено каких-либо особенностей процедуры согласования границ. Кадастровый инженер по своему выбору может проводить согласование как индивидуально с каждым соседом, так и проведя собрание с их участием. При этом если провести согласование в индивидуальном порядке по каким-то причинам невозможно, кадастровый инженер может в извещении о проведении собрания назначить определенное время для каждого заинтересованного лица.

Во время процедуры согласования в период сложной эпидемиологической обстановки необходимо соблюдать социальную дистанцию и пользоваться средствами индивидуальной защиты.

Документы для внесения изменений в сведения госреестра недвижимости можно подать через МФЦ, с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, направить почтой в адрес регионального управления органа регистрации прав или воспользоваться выездным обслуживанием Кадастровой палаты.

Как возникают
ошибки

Кадастровая
карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда
кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают
ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.

Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой
план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.

Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности
спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные
представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН
соответствуют юридическому положению дел.

Исправление
ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения
таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый
способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев
смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН
возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.

Ошибка 1. Искажение
границ одного участка

Собственник участка 54:07:054701:105 выяснил, что на карте Росреестра границы его участка наложились на
участок соседей :348. Это выглядит так, будто проблемный участок развернули против часовой стрелки.

Admsysert-frontend

Сообща
соседи выяснили, что взаимных претензий по фактическим границам у них нет. Здесь мы можем иметь дело с реестровой ошибкой инженера, который неправильно определил координаты поворотных точек на местности, ошибся при составлении межевого плана. Если же
инженер все сделал правильно, то технический сбой произошел на стороне
Росреестра.

Как исправить: мысленно развернем проблемный участок по часовой стрелке. Он точно ляжет на свои фактические границы, сохраняя
площадь и конфигурацию. Границы и площадь смежных участков остаются неизменными. Значит претензии собственников друг к другу отсутствуют. Этот факт определяет
внесудебный порядок исправления ошибки.

Делаем межевание заново. Чтобы переделать проект бесплатно, рекомендуем
обращаться к кадастровому инженеру, допустившему ошибку. Инженера можно привлечь
к дисциплинарной ответственности, вплоть до исключения из членов
саморегулируемой организации кадастровых инженеров;

Направляем в Росреестр уточнённый межевой план и заявление об
исправлении ошибки. Документы сдаются через любой МФЦ, поскольку с 1 января
2017 года Росреестр приём граждан не ведёт;

Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.

Если ошиблись в Росреестре:

Подаем заявление в Росреестр через МФЦ об исправлении ошибки в записях ЕГРН;

Росреестр исправит ошибку в течение 3 рабочих дней.

Ошибка
2. Искажение границ двух и более участков

Собственник
в центре выяснил, что его участок накладывается на соседние. Ситуация
осложняется тем, что смежный с ним участок также отображается на карте неверно.

Admsysert-frontend

Как исправить: похоже на эффект домино — придется
исправлять участки один за другим. Последовательно пройдем цепочку исправлений
границ всех участков, начиная с участка № 2.

Устанавливаем всех пострадавших собственников и согласовываем границы. Изменения не
коснутся только собственника участка № 1;

Делаем межевание всех
проблемных участков заново. Всем будет удобнее, если привязку границ сделать
одновременно у единого подрядчика. Можно попробовать устранить недостатки за
счет виновного в изначальной ошибке;

Направляем в Росреестр уточнённые межевые планы вместе с заявлениями об исправлении ошибки. Это
может сделать и исполнитель межевых работ;

Ошибка 3. Отказ
соседа в согласовании границ

Усложним предыдущую
задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он
отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его
устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее
подлинности. Росреестр откажет в регистрации
изменений границ всех остальных участков.

Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка
несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем:
выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение
об уплате госпошлины.

После
вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через
МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.

Ошибка 4. Сдвиг
спутниковых фотоснимков

Часто
встречается ситуация, когда при наложении координат кадастровой карты на спутниковую фотосъемку все участки квартала одинаково сдвинуты относительно своих
фактических границ. Выглядит это так:

Admsysert-frontend

Как исправить: сдвиг связан с погрешностями спутниковой фотосъемки, к чему
Росреестр не имеет отношения. Поэтому с участком все в порядке, в ЕГРН содержатся правильные данные, а значит вносить изменения не нужно. Если требуется точное
изображение, просто подвигайте подложку карты.

Справа под выбором спутниковых слоев есть ссылка «Настроить карту». Нажмите ее и с помощью стрелок
настройте изображение до корректного совмещения границ:

Admsysert-frontend

Повторимся, что это делается только для вашего удобства и никак не влияет на данные в ЕГРН.

Ошибка 5. Ложные
границы

Собственник
участка № 2 уверен, что его участок отображен на кадастровой карте неправильно. Он претендует на большую площадь. Возможно даже, обнес участок забором, и никто
из соседей не высказывает претензий. Технической или реестровой ошибки в ЕГРН
нет.

Admsysert-frontend

Как исправить: публичная карта все отображает
правильно. Мы столкнулись с самозахватом земли. Бывает, пользуясь прилегающей
территорией длительное время, собственники автоматически приписывают себе
«лишние» сотки. Это незаконно и преследуется в административном порядке по ст. 1 КоАП РФ. Однако, если собственник участка № 2 уверен в своей правоте, придется в
судебном порядке обосновать притязания. По сути, речь идет о легализации самозахвата
и приобретении еще одного объекта недвижимости.

Установите текущего собственника спорного участка. Зачастую это сельское поселение,
городской округ. В качестве отправной точки используем ст. 7 ЗК РФ
«Перераспределение земельных участков»;

Будьте готовы к проведению межевания и постановке участка на кадастровый учет;

Документально обоснуйте свои притязания и обратитесь к текущему собственнику в досудебном порядке. Будьте готовы обосновать свою позицию в суде;

В случае отсутствия подтверждения владения используйте ст. 234 ГК РФ о приобретательной
давности. Также рассмотрите приобретение участка с торгов.

Неверные
границы нужно исправлять

Судя по
обращениям собственников, смещение кадастровых границ — частый случай.

Если вы увидели
на карте неправильное отображение границ, то проблему придется решать. Неверные
координаты границ — причина конфликтов с соседями. Такой участок трудно продать,
на нем нельзя вести законное строительство. Возникнут сложности и с подведением
коммуникаций.

Целевое назначение или категория земель

Эти понятия практически синонимы. Согласно Земельному кодексу по целевому назначению в Российской Федерации выделяется 7 категорий земли:

Admsysert-frontend

  • сельскохозяйственная;
  • населенных пунктов;
  • промышленная:
  • особо охраняемая;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • резервная.

На территории каждого, сельского или городского поселения, отнесение той или иной территории к определенной категории земель определяется специальным документом: ПЗЗ (Правила землепользования и застройки). Он утверждается муниципалитетом и обычно находится в отделе архитектуры и градостроительства.

Что содержится в ПЗЗ:

  • Карта зонирования — на ней отмечены границы территориальных зон (ТЗ). В них включаются участки разного назначения, фактически образованные в данной местности с учетом географических границ.
  • Градостроительный регламент — включает сведения о видах разрешенного использования земель в каждой ТЗ, об установленных ограничениях и другие важные показатели.
  • Порядок внесения изменений в действующие Правила землепользования.

По запросу любого собственника, направленного в администрацию города или поселка, ему бесплатно выдадут выписку из ПЗЗ в отношении его земельного участка. Также категория земель и ВРИ указываются в выписке ЕГРН и свидетельстве о собственности.

Вид разрешенного использования земли

Этот показатель земельного участка (коротко ВРИ) устанавливается в соответствии с Классификатором, утвержденным 10. 2020 года. В нем перечислено 13 разделов, разъясняющих, в каких целях может использоваться земля в соответствии с ее назначением. Так, раздел 13 (Земельные участки общего назначения) включает:

  • ведение огородничества — разрешает выращивание овощей для собственного потребления, возведение не капитальных построек для временного пребывания;
  • ведение садоводства — использование земли для посадки плодовых культур, строительства садового или жилого дома, хозпостроек и капитальных гаражей.

Раздел 2 Классификатора (Жилая застройка) включает такие виды разрешенного использования, как:

  • использование земельного участка под ИЖС с правом посадки сада и огорода (код ВРИ — 2.1.);
  • для ведения личного подсобного хозяйства (код ВРИ 2.2.) — на участке допускается строительство дома, выращивание овощей, фруктов, других культур, содержание скота и птицы.

Внимание! На земельном участке, отнесенном к категории сельскохозяйственных земель с ВРИ 1. (ведение ЛПХ на полевых участках) НЕ разрешается возводить капитальные постройки. Как правило, такие земли расположены за пределами населенных пунктов, как городских, так и сельских.

Как изменить ВРИ земельного участка

Виды разрешенного использования земель утверждаются градостроительным регламентом, который является частью Правил землепользования в пределах муниципального образования. При формировании земельных участков административный орган должны обозначить ВРИ, разрешенные для каждой территориальной зоны в соответствии с классификатором. Виды разрешенного использования (назначение земель) делятся три категории:

  • основные — это ВРИ, которые предпочтительны для данной территории с учетом традиционного использования и планов развития;
  • условно разрешенные — направления использования земель, которые допустимы при согласовании с администрацией и получении соответствующего разрешения;
  • вспомогательные — они применяются только в сочетании с первыми двумя категориями, когда нужно построить какой-то вспомогательный объект для обслуживания основных, и он не указан в Классификаторе и ПЗЗ.

Законом допускается изменение назначения земельного участка, но порядок проведения процедуры будет разным в зависимости от категории ВРИ (основная, условно-разрешенная).

Изменение ВРИ на условно-разрешенное

Чтобы изменить основной вид использования на условно-разрешенный, необходимо получить разрешение муниципального органа. Например, вы имеете в собственности участок земли с кодом ВРИ — 4. (Размещение капитальных объектов для продажи товаров), который приобрели для строительства магазина. Обстоятельства изменились, и вы решили построить АЗС (код 4.

Порядок согласования вопроса установлен ст. 39 ГК РФ:

  • направляете заявление с просьбой изменить назначение земельного участка в Комиссию ППЗ при администрации;
  • вопрос рассматривается на публичных слушаниях или проводится общественное обсуждение;
  • по результатам обсуждения проекта Комиссия выносит рекомендации о предоставлении разрешения или отказе в нем;
  • окончательное решение выносит глава администрации на основании рекомендаций и результатов публичных слушаний.

При вынесении положительного решения, оно направляется в орган Росреестра. Заявитель может обратиться туда сам с предоставлением разрешительного документа и в течение 15 недель соответствующие изменения будут внесены в ЕГРН. Только после этого он может использовать землю по нужному направлению.

Отметим, что порядок смены ВРИ с основного вида на условно-разрешенный должен быть прописан в градостроительном плане, который является частью ППЗ. Если же вы захотите изменить направление использования земельного участка на такое, которое вообще не предусмотрено планом, то это удастся сделать только при условии внесения изменений в ППЗ (ст. 31–33 ГК РФ).

Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления. ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации

Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр

Межевание проводит кадастровый инженер, который устанавливает местоположение границ земельного участка , определяет его площадь, проводит согласование местоположения границ смежных участков с соседями и подготавливает межевой план

Это можно сделать по интернету. Для этого на портале Росреестра (rosreestr. ru) в разделе «Публичная кадастровая карта» нужно ввести кадастровый номер земельного участка , на котором при наличии границ отобразиться земельный участок

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.