Что нужно знать, приобретая земельный участок

С 2018 года информацию о границах ЗОУИТ необходимо внести в Единый государственный реестр недвижимости. Согласно нововведениям, эти сведения помогут исключить размещение объектов строительства на территории с особыми условиями эксплуатации.

Что такое ЗОУИТ?

ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий) – это определенная местность, в пределах которой установлены ограничения и индивидуальные правила использования земельных участков и особый правовой режим.

Вид ограничений, установленных в пределах ЗОУИТ, зависит от типа зоны. Например, запрет на проведение строительных работ или ведение огородничества. Чтобы не нарушать закон, владелец земли должен знать особенности своих владений.

Порядок установления особого режима на определенном земельном участке регламентируется Градостроительным и Земельным Кодексом России. Виды зон с особыми условиями использования закреплены в ст. 105, ЗК РФ.

Что это такое?

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) – это обособленный земельный участок, где действует индивидуальный правовой режим и установлены ограничения по эксплуатации надела.

Что нужно знать, приобретая земельный участок

В зависимости от типа особой зоны на каждой территории установлены индивидуальные ограничения по использованию участка. Если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, на ней запрещено строительство жилых домов. Чтобы не нарушать законодательство, каждый собственник ЗУ должен знать особенности и критерии своих владений.

После регистрации сведений об территориальной зоне с особыми условиями в базе росреестра потенциальный застройщик или покупатель участка сможет изучить параметры земли и ознакомиться с ограничениями права собственности.

Основные этапы

Что нужно знать, приобретая земельный участок

Кадастровые мероприятия по определению границ и установлению площади территорий с особыми условиями эксплуатации делятся на такие этапы:

  • Подготовка – подрядчик изучает предоставленные документы на землю, составляет план и график исследований, составляет смету для заказчика;
  • Полевой этап – исполнитель выезжает на объект и проводит необходимые замеры ЗУ. также на этой стадии кадастровый инженер проводит топографическую съемку местности, подготавливает схему участка и определяет его площадь;
  • Камеральный – изготовление каталога координат зоны и графического описания территории. Документ должен включать сведения о координатах межевых знаков, расшифровку условных обозначений, используемый масштаб;
  • Заключительный этап – передача документов в росреестр и внесение информации в базу данных госорганизации. дата установления ЗОУИТ совпадает с датой внесения учетной записи в кадастровую палату.

Зона «Ф» в ПЗЗ Москвы

Для участков в зоне сохраняемого землепользования:

  • в качестве основных видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС) устанавливаются виды использования, сведения о которых содержатся в ЕГРН;
  • в качестве предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) устанавливаются в отношении застроенного участка в зоне «Ф» — параметры расположенных на участке ОКС, сведения о которых содержатся в ЕГРН, а в отношении незастроенного участка — нулевые параметры (то есть предельная плотность застройки участка — 0 тыс. кв. м/га, предельная высота зданий — 0 м, максимальный процент застройки в границах участка — 0 %).

Таким образом, правовой режим земельных участков в «Ф» зоне направлен на сохранение текущего положения. Если речь о застроенном участке — на сохранение текущих внешних габаритов имеющихся на участке зданий. Собственно, изобретение чиновниками Москвы данной уникальной зоны при разработке ПЗЗ было обусловлено целью избежать неконтролируемой застройки города.

Новое строительство и реконструкция с увеличением параметров ОКС на участках в зоне «Ф» возможны только после внесения изменений в ПЗЗ Москвы.

В связи с многочисленными обращениями граждан по вопросу наличия в выписках из ЕГРН ссылки на статью 56. 1Земельного кодекса РФ (резервирование земель для государственных и муниципальных нужд) после внесения зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) на основании статьи 56 Земельного кодекса РФ, Управление Росреестра по Краснодарскому краю разъясняет. Согласно приказу от 12. 2011 г. № П/389 «О Сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости» в сведениях о земельном участке формируется вид ограничения (обременения) прав, соответствующий классификационному коду 022004000000 с наименованием «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56,56. 1 Земельного кодекса Российской Федерации». При внесении зоны с особыми условиями использования территории (например,  водоохранные зоны, границы прибрежных защитных полос водных объектов, зоны затоплений и подтоплений) в ЕГРН в отношении земельных участков, полностью или частично расположенных в границах ЗОУИТ, формируются сведения об ограничении (обременении) прав таких земельных участков, установленные для соответствующей ЗОУИТ (вид ограничения (Обременения) прав, вид объекта реестра границ (ЗОУИТ), реестровый номер границы ЗОУИТ, ограничения по использованию земельного участка, установленные для соответствующей ЗОУИТ). Учитывая, что классификатором под одним кодом объединены два основания ограничений (ст. 56 ЗК- ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использований территорий и ст 56. 1 ЗК – в связи с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд) правообладателю земельного участка и иным заинтересованным лицам необходимо в первую очередь обращать внимание на содержание ограничений в использовании земельного участка, где раскрывается основание внесения и их суть. Это позволит исключить беспокойство правообладателя о судьбе своего земельного участка. Важно, что содержание ограничения в использовании земельного участка отражается в разделах 2 (если полностью в границах ЗОУИТ) и 4. 1 (если частично) выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Полные сведения об ограничениях на земельный участок заинтересованные лица могут получить, заказав выписку из ЕГРН об объекте недвижимости  на основании запроса в МФЦ либо с помощью электронных сервисов Росреестра.

Как проверить земельный участок на наличие ограничений

Как проверить земельный участок

Зоны с особыми условиями использования территорий являются источником введения ограничений использования земельных участков. Данные ограничения устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Такие ограничения полностью или частично распространяются на все земельные участки, входящие в границы зон с особыми условиями использования.

«Основное предназначение зон с особыми условиями использования территорий – это охрана режимного или ценного объекта или защита от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека, —  отметил начальник инфраструктуры пространственных данных Кадастровой палаты по Воронежской области Евгений Левин. — Если вблизи вашего земельного участка расположен такой объект, то это может указывать на то, что ваш земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территорий»

Узнать о том, попадает ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территорий, можно с помощью электронных сервисов Росреестра «Публичная кадастровая карта» или «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» официального сайта Росреестра.

Необходимо отметить, что информация, получаемая посредством электронных сервисов, несет справочный характер. Для официального использования сведений, можно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, обратившись в офис МФЦ, через официальный сайт Росреестра или официальный сайт Федеральной Кадастровой палаты.

Не стоит думать, что земельный участок (его часть), который попал в зону с особыми условиями использования территорий, невозможно использовать по целевому назначению. Нахождение земельного участка в зоне накладывает на его правообладателя обязательства по соблюдению особого режима использования, но не лишает его прав на использование.

Контакты для СМИ

Жуйкова Ирина Юрьевна

ведущий инженер отдела контроля и

анализа деятельности Кадастровой палаты

тел. 8 (473) 327-18-92 (доб. 2429)

Что нужно знать, приобретая земельный участок

Эксперт регионального Росреестра Елена Карапетян отвечает на вопросы владельцев земли, получивших из Росреестра уведомление о том, что их участок входит в границы зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Что же это такое – зона с особыми условиями использования территорий?

Понятие зоны с особыми условиями использования территорий дано в статье 1 Градостроительного кодекса. Часто используется её сокращенное название – ЗОУИТ. Российским законодательством такие зоны устанавливаются с различными целями. Например, для:

· защиты жизни и здоровья граждан;

· безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики;

· обеспечения сохранности объектов культурного наследия;

· охраны окружающей среды;

· обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Какие зоны с особыми условиями использования территорий существуют в нашей стране?

С недавнего времени полный список ЗОУИТ приведен в статье 105 Земельного кодекса. В этом списке перечислено 28 видов зон, в том числе:

· зоны охраны объектов культурного наследия;

· охранные зоны объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий и сооружений связи, тепловых сетей;

· охранная зона особо охраняемой природной территории;

· водоохранная (рыбоохранная) зона и прибрежная защитная полоса.

Что же означают особые условия использования территории?

Особые условия использования территорий означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также использование данных земельных участков для тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.

Как и кем устанавливаются эти зоны?

Есть особые зоны, которые возникают в силу федерального закона. Это:

· водоохранные (рыбоохранные) зоны;

· прибрежные защитные полосы;

· защитные зоны объектов культурного наследия.

В отношении всех прочих Правительство РФ утверждает специальные Положения, в которых, как раз, и прописывается порядок их установления и изменения, а также предусмотренные для данной конкретной зоны ограничения.

На основании федеральных законов и Положений, уполномоченный орган госвласти или местного самоуправления принимает решение об установлении ЗОУИТ. Потом по межведомственным каналам передаёт эти сведения в Росреестр для внесения их в ЕГРН. С этого момента зона с особыми условиями считается установленной.

Росреестр в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ.

Именно эти уведомления и заставляют беспокоиться землевладельцев и землепользователей.

Чем грозит собственнику то, что его участок оказался в зоне с особыми условиями? Участок могут отобрать?

Земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом.

Но со дня установления ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, начинают действовать определенные ограничения.

Так, к примеру, в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства без письменного согласования с сетевыми организациями запрещается:

· строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;

· посадка и вырубка деревьев и кустарников;

· земляные работы на глубине более 0,3 метра.

Аналогичные ограничения действуют и в охранных зонах газораспределительных сетей.

Существенные ограничения накладывает на землевладельцев и землепользователей водоохранная зона – это отдельная тема.

Однако, в случае, если из-за установления особой зоны стало невозможно использовать капитальную постройку или земельный участок в соответствии с их разрешенным использованием, то собственники могут

потребовать их выкупа – либо от органов госвласти, либо от правообладателей тех объектов, из-за которых зона установлена, например, собственника трубопровода или электросетей. Это положение предусмотрено пунктом 6 статьи 107 Земельного кодекса (из этой нормы есть исключения, установленные законодательством РФ),

Может ли собственник продать или завещать свой участок, который попал в особую зону?

Такой земельный участок и постройки на нём можно продавать, дарить, отчуждать по договору мены или по соглашению об отступном. Но ограничения, связанные с установлением особой зоны, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к новому собственнику.

Поэтому при оформлении сделки в договоре – купли-продажи, мены, аренды, ипотеки – и во всех других документах по сделке надо обязательно указывать сведения об ограничениях.

Если подать в Росреестр документы, в которых не будут указаны данные сведения, регистрационные действия будут приостановлены, а затем последует отказ в их осуществлении.

Поэтому региональные структуры Росреестра в Сарат овской области настоятельно рекомендуют до совершения сделки получить достоверную информацию о наличии или отсутствии ограничений.

Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. Это может быть выписка двух видов: выписка о ЗОУИТ или об объекте недвижимости.

Заказать выписку можно лично в любом офисе МФЦ, по почте или на сайте Росреестра

Кроме выписки из ЕГРН, сведения о расположении земельного участка в границах ЗОУТ можно получить с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра). Для этого надо знать кадастровый номер земельного участка.

Приглашаю подрядчиков для выполнения работ по установлению границ зон с особыми условиями использования территории в связи с размещением газораспределительных сетей, расположенных в Ленинградской области. Обязательное требование наличие действующей лицензии на осуществление геодезической и картографической деятельности данного вида работ. Цена договорная. Подробности уточняйте лично.

Всем доброго времени суток! ЗУ попадает в зону затопления (частично) и в зону стационарных пунктов наблюдения за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнения (охр зона 200 м, весь участок в зоне). Собственник хочет построить дом. Строительство запрещено в этих зонах. Может быть у кого то была подобная практика, поделитесь опытом. От ОМСУ пока разрешения нет. Реконструкция соответственно также невозможна. спасибо

Здравствуйте, имеется ранее учтенный дом (ИЖС) без координат. Засняли его — выявилось, что он находится в охранке ЛЭП, сам дом 1979 года постройки, плюс к нему добавлен свежий пристрой. Как его можно поставить в границах участка? Доказывать, что дом стоял раньше, чем ЛЭП? Но тогда как узаконить свежий пристрой? Спасибо.

Добрый день! Подскажите пожалуйста, есть ли у кого-нибудь пример документа как сейчас устанавливаются зоны с особыми условиями использования территории (государственный природный заповедник)? какой документ формируется и сам процесс внесения сведений в ЕГРН?
Имеется Постановление Правительства РФ «О создании особо охраняемых природных территорий федерального значения на территории Республики Крым».

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, какой механизм действий для учёта изменений охранной зоны ВОЛС? Озранная зона ВОЛС уже стоит на учёте, отображается на публике, но её нужно сдвинуть, т. она пересекатся с проектируемой дорогой. У нас есть утвержденный проект планировки, проектная документация на дорогу, которая содержит информацию о переносе ВОЛС. Администрация муниципального образования должна принять решение о переносе ВОЛС, а я на основании этого решения уже могу подготовить карту-план?

Здравствуйте поделитесь опытом кто устанавливал ЗОУИТ на водозаборную скважину, если не жалко поделитесь ХМЛ)

Добрый день!
Мы пытаемся поставить на учет реку, там огромное количество точек 80000, естественно надписи накладываются друг на друга, мы так же как и в других регионах прореживали надписи точек (делали шаг ), никаких вопросов по этому поводу ни у кого не было, в Алтайском края просят все надписи оставить и сделать выноски, но на это уйму времени уйдет, да и все равно будет не понятно, потому что в реке куча островов и все это пересечётся, плюс просят доверенность на кадастрового инженера от работодателя, нигде с таким не сталкивалась. Кто у них ставил на учет объекты, вы тоже точки надписи точек в графической части оставляли все и доверенность прикладывали?

Как проверить, попадает ли объект недвижимости в зону с особыми условиями территории (ЗОУИТ)

Последние 2-3 года органы власти стали массово обращать внимание на попадание объектов в зоны с особыми условиями использования: в Поленово снесли дома, попавшие в зоны охраны объектов культурного наследия, в Московской области газовики через суд добиваются сноса домов в охранных зонах газопроводов.

Многие не могут оформить права на уже построенные объекты, потому что они оказались в охранных или санитарно-защитных зонах. В более “щадящих” ситуациях оформить права на объекты можно, но только после нескольких согласований с самыми разными инстанциями – от аэропортов до мелиораторов.

Чтобы вы не оказались в числе пострадавших от зон с особыми условиями использования, расскажем, как проверить, попадает ли участок или здание в такую зону.

Пойдем по пути от меньших трудовых и временных затрат к большим.

Проверить на публичной кадастровой карте.

Самый быстрый и простой способ: найдите ваш объект на публичной кадастровой карте и включите слой “Зоны с особыми условиями использования территорий”. Для этого нужно выбрать меню “управление картой” в левом верхнем углу.

На карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны. Чтобы посмотреть, что это за зона, нужно выбрать “ЗОУИТ” во вкладке “поиск”.

Например, мы таким способом нашли, что участок, интересующий нашего клиента, попадает в запретную зону военного объекта.

Что нужно знать, приобретая земельный участок

Голубым – границы земельного участка, желто-зеленым – запретной зоны.

Минус этого способа – на публичной кадастровой карте отображаются только сведения ЕГРН. Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего вам не даст.

Проверить на картах муниципальных информационных ресурсов.

Информация, которой нет на публичной кадастровой карте, может быть на региональных или муниципальных картах.

Например, в Москве есть карта ИАИС ОГД. Чтобы увидеть на ней зоны с особыми условиями использования территорий, нужно включить слой “территории с особыми требованиями”.

В Московской области есть геопортал. Там, например, можно посмотреть в какие приаэродромные территории попадает объект.

Обновление: в апреле 2020 года на геопортале Московской области запустили сервисы проверки земельного участка на попадание в зоны: “Градпроработка” и “Кадастровому инженеру”. Для этого в сервис нужно загрузить выписку или файл с координатами земельного участка. Рекомендуем ими пользоваться.

Что нужно знать, приобретая земельный участок

Особо “везучим” владельцам участков в Котельниках нужно согласовывать строительство с пятью разными аэродромами.

Посмотреть правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Правила землепользования и застройки – основной градостроительный документ. В их составе есть карты зон с особыми условиями использования территорий. В Москве – 8 отдельных карт на каждый округ (и еще 5 засекреченных), в Московской области – отдельная карта на каждое муниципальное образование.

Таким способом можно, например, увидеть, попадает ли участок в Московской области в санитарно-защитную зону.

Что нужно знать, приобретая земельный участок

Большая часть территории г. Щелково находится в зонах с особыми условиями использования территорий.

Минусы – те же. В ПЗЗ нет всех зон с особыми условиями использования территорий.

Получить свежий градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Лучший способ, потому что в нем будет содержаться максимум информации о зонах. ГПЗУ формируется на базе актуальных сведений из органов власти. Многие из этих сведений нигде не опубликованы. Получить ГПЗУ может собственник по государственной услуге. Можно обратиться через портал госуслуг.

Что нужно знать, приобретая земельный участок

В ГПЗУ указаны зоны, в которые попадает участок.

Минусы – долго. ГПЗУ могут выдавать до 20 рабочих дней. Вторая проблема – ГПЗУ не выдадут, если границ участка нет в кадастре. То есть до выдачи ГПЗУ нужно обязательно найти кадастрового инженера и уточнить границы участка.

Важно, чтобы ГПЗУ был свежий. Если он выдан 5 лет назад, очень вероятно, что зоны вокруг изменились или добавились.

Посмотреть местность вокруг.

Банальный, но иногда эффективный способ. Если рядом с объектом проходит газопровод – есть охранная зона. Расположен памятник архитектуры – охранная зона. Водоем – водоохранная зона. Завод – санитарно-защитная зона, и так далее.

Обращать внимание на зоны с особыми условиями использования – новая реальность. В судах уже очень много дел о сносе построенных в зонах объектах, а будет еще больше. К сожалению, меньше всех в этой ситуации защищены граждане и бизнес. Поэтому проверяйте расположение объекта в зонах, прежде чем решитесь его купить или начинать строительство.

Если нам нужно проверить или согласовать размещение объекта в ЗОУИТ,

позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.

Москва, ул. Казакова, д. 6, стр. 1, офис 605

Что можно правообладателю участка и недвижимости в зоне «Ф»

Без изменения ПЗЗ на участках в зоне «Ф» допустимы:

  • Реализация вспомогательных ВРИ в пределах, установленных ПЗЗ Москвы. Позволяет перепрофилировать до 25% существующей площади недвижимости, в том числе, под торговлю, офисы, автосервисы и другие коммерческие объекты;
  • Реконструкция зданий в существующих габаритах. Позволяет изменить назначение отдельных зданий или помещений в них или изменить соотношение используемой площади между видами разрешенного использования, установленными для участка;
  • Осуществление строительных работ, не относящихся к реконструкции и не требующих в связи с этим получения разрешения на строительство. Позволяет, в том числе, перепрофилировать здания и помещения (в пределах ВРИ участка);
  • Размещение некапитальных объектов. Позволяет, учитывая современные строительные технологии, функционально заменить большинство видов нежилых зданий в сокращенные сроки (упрощенный порядок согласования) и с наименьшими затратами.

Перспективы изменения разрешенного использования для участков в зоне «Ф»

В случае, если незастроенный участок с ВРИ под строительство находится по ПЗЗ Москвы в зоне «Ф», перспективы внесения изменений в части параметров строительства можно считать достаточно хорошими. Ситуация с «нулевыми» параметрами для участка, разрешенное использование которого предполагает строительство, изначально противоречит здравому смыслу.

Для застроенных участков в зоне «Ф» также имеются перспективы изменения ПЗЗ Москвы как в части параметров строительства, так и вида разрешенного использования. Такие перспективы зависят от актуальности испрашиваемого ВРИ для города (от того, какой объект планируется построить), а также от величины желаемых параметров. Например, согласовать плотность застройки ниже типичной для Москвы реальнее, нежели просить установить максимально возможный показатель для конкретной территории.

В то же время, препятствиями к изменению ПЗЗ могут оказаться вхождение участка в зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) и иные осложняющие факторы.

В отдельных случаях изменение ВРИ участка в зоне «Ф» возможно без изменения ПЗЗ и независимо от градостроительного регламента участка. В частности, это касается ситуаций, когда ВРИ участка изначально был установлен уполномоченным органом некорректно: допускает сразу несколько принципиально разных толкований с точки зрения исчисления кадастровой стоимости участка и платежей в бюджет или же был присвоен без учета расположенных на участке зданий.

Кроме того, если ВРИ участка в зоне «Ф» является смешанным (то есть предусматривает несколько разрешенных видов использования), его правообладатель вправе потребовать исключения неактуального для него вида использования. В ряде случаев это целесообразно с точки зрения минимизации размера земельных и имущественных платежей.

Специалисты по зоне «Ф»

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении вопросов, связанных с использованием земельных участков в Москве, в том числе расположенных в зоне сохраняемого землепользования «Ф» по ПЗЗ Москвы.

В рамках градостроительного и земельного аудита выявляется наиболее эффективный механизм решения стоящей перед клиентом хозяйственной задачи. Юристы «Два М» имеют опыт сопровождения реализации различных коммерческих проектов в зоне «Ф», связанных с изменением разрешенного использования таких участков, получением разрешений на реконструкцию объектов, согласованием проектов по размещению некапитальных объектов (с обоснованием их некапитальности) и т.

В данной сфере «Два М» на регулярной основе взаимодействует с проектными организациями, уполномоченными органами, а также представляет интересы клиентов в судебных инстанциях.

Зачем нужна услуга

ЗОУИТ устанавливаются для решения таких задач:

  • Обеспечение сохранности жизни и здоровья людей;
  • Защита объектов культурного наследия;
  • Охрана растительного и природного мира, защита водных объектов и лесных массивов от загрязнения;
  • Обеспечение безопасного использования объектов транспортной и энергетической инфраструктуры.

Подготовкой графического описания зон с особыми условиями использования территорий занимаются кадастровые инженеры. Документ используется для согласования установленных границ ЗОУИТ с согласующими инстанциями (Ростехнадзор, Роспотребнадзор, СЭС). После утверждения границ и площади зоны, информация о территории передается в Росреестр. Полученные данные отображаются в информационной базе данных госструктуры, на Публичной кадастровой карте и в документах на землю.

Заказать разработку графического описания ЗОУИТ можно в компании «Геомер Групп». Представители фирмы используют при проведении работ высокоточное оборудование, которое позволяет быстро и точно установить необходимые параметры участка.

Последствия отсутствия охранной зоны

Отсутствие информации о ЗОУИТ может привести к различным негативным последствиям. Владелец участка может лишиться своих построек или возведение ОКС может привести к возникновению аварийной ситуации. Это происходит из-за отсутствия информации об особых зонах в ЕГРн или из-за игнорирования действующих нормативов владельцем земли.

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (ст. 51), чтобы получить разрешение на возведение объекта капитального строительства необходимо установить границы зоны с особыми условиями использования и подвердить их документально – оформить графическое описание границ ЗОУИТ.

Ответственность за последствия ремонтных или строительных работ на территории таких зон лежит на собственнике надела. Если владелец не внес информацию об особенностях участка в Росреестр, он самостоятельно возместит возможные убытки, возникшие из-за неправильного использования объекта.

Этапы проводимых работ

Кадастровые работы по установлению границ ЗОУИТ включают следующие этапы:

  • Подготовительный – анализ документов и сведений из ЕГРН о земельном участке, относительно которого нужно установить особую зону использования. Кадастровый инженер проводит геодезическую съемку, подготавливает план местности и устанавливает площадь надела;
  • Камеральный – подготовка каталога координат границ ЗОУИТ. Графическое описание исследуемого участка содержит следующие данные: границы зоны, межевые знаки объектов природного и искусственного происхождения, условные обозначения, масштаб;
  • Регистрация земли с особыми условиями использования в Росреестре – план границ охранной зоны и другая техническая документация передается в кадастровую палату для внесения сведений в информационную базу. ЗОУИТ считается установленной с момента появления учетной записи в Росреестре.

Самостоятельно провести инженерные изыскания и установить границы ЗОУИТ не получится. Для этого вида исследований привлекаются квалифицированные подрядчики – кадастровые инженеры. В «Геомер Групп» работают опытные профессионалы, имеющие лицензию и необходимые навыки для оказания услуги.

Что получите на руки? (В чем заключается услуга)

В услугу входят следующие виды работ:

  • Составление кадастрового плана местности;
  • Изготовление графического описания;
  • Согласование установленных границ ЗУ с уполномоченными инстанциями;
  • Разработка дополнительных технических документов (при необходимости);
  • Регистрация объекта в Росреестре и получение выписки из ЕГРН с обновленными данными.

При сотрудничестве с «Геомер Групп» клиент не просто получает на руки план-карту. Представители фирмы оказывают услугу «под ключ» – от анализа имеющихся сведений до регистрации новых параметра объекта в Государственном реестре.

Стоимость услуги

Цена кадастровых работ по определению ЗОУИТ зависит от следующих нюансов:

  • Площадь и конфигурация участка;
  • Необходимость в топосъемке;
  • Тип устанавливаемой зоны;
  • Особенности рельефа;
  • Срочность заказа.

Стоимость услуги в нашей компании – от 15 000 рублей. Рассчитать предварительную смету и получить бесплатную консультацию можно по телефону или онлайн.

Какие проблемы могут возникнуть при покупке непроверенного участка и чем это грозит?

Фактические границы не совпадают с юридическими границами, сведения о которых содержатся в Росреестре.

Все зависит от конкретной ситуации. Возможно возникновение следующих проблемных ситуаций:

— земельные споры с соседями, возможно даже судебные

— затраты на перемежевание участка в целях исправления ошибки

— перенос забора

— административные штрафы от 5000р. (если будет осуществлен земельный контроль)

— участок по документам находится в другом месте (в отличии от того, где показал продавец)

Как избежать данных проблем?

Обязательно перед покупкой закажите вынос в натуру границ земельного участка. Геодезист покажет соответствуют ли реальные границы сведениям Росреестра. Во время выноса обратите внимание, все ли строения, попадают в границы участка. Если участок никак не огражден, то при выносе в натуру границ участка запаситесь колышками, так вы реально будете видеть, где участок начинается, и где заканчивается. То есть геодезист с помощью своего прибора покажет вам поворотную точку участка на местности, вы вобьете колышек. И так он пройдет по всем поворотным точкам участка. Но это при условии, что координаты границ участка содержатся в ЕГРН.

Что нужно знать, приобретая земельный участок

У земельного участка не проведено межевание.

— затраты на межевание

— может оказаться, что соседи не согласны с границами участка, в связи с этим процедура межевания плавно перетечет в судебные разбирательства

— невозможность найти соседа для согласования границы, что приведет к дополнительным затратам для согласования через газету

— если соседние участки уже отмежевались, при межевании может выясниться, что их росреестровские границы находят на ваши фактические границы, со всеми вытекающими последствиями (споры, суды и т

— при межевании может оказаться, что уточненная площадь участка меньше, чем была при его покупке.

— могут возникнуть другие редкие проблемы (пересечение с границами населенного пункта, пересечение с землями лесного фонда и др

Не покупайте земельный участок с неустановленными границами. Чтобы проверить наличие межевания есть несколько способов. Самый верный из них – заказать в МФЦ Выписку из ЕГРН по кадастровому номеру участка. Можно воспользоваться порталом Росреестра, чтобы сэкономить время. Это платно, однако это самый верный способ узнать все о приобретаемом участке. Если в особых отметках написано, что граница земельного участка не установлена, это означает, что межевание не проведено.

Есть бесплатный и быстрый способ проверить наличие межевания – воспользоваться Публичной кадастровой картой. Введите кадастровый номер в поисковую строку публичной кадастровой карты и нажмите найти. Выйдут данные о земельном участке. Посмотрите строку с площадью. Если там написано «уточненная», значит межевание есть. Если написано «декларированная» — межевания нет. Но это не 100% способ, в отличие от официальной выписки Росреестра, так как карта носит информационный характер, и сведения на ней могут быть неактуальными.

Не покупайте участок, если у него не проведено межевание, и он никак не огражден на местности!

Земельный участок расположен в зоне, не предназначенной для строительства, либо для тех целей, ради которых вы покупаете участок

— если вы покупаете участок для строительства дома, то вам откажут в получении разрешения на строительства (выдадут уведомление о несоответствии), и как следствие вы не сможете построить дом.

Попросите продавца предоставить вам градостроительный план участка (свежий). В этом документе указана вся информация о градостроительных регламентах, которые распространяются на участок – территориальная зона, минимальные отступы от границ участка при строительстве. Также будет заштрихована зона, в которой можно строить. Либо будет указано, что на участке строить нельзя. Градостроительный план может заказать только собственник, нужно обратиться в МФЦ, документ выдается бесплатно.

— сделка будет недействительна, то есть придет отказ в регистрации документов

Тут следует отметить, что при обращении в МФЦ для регистрации договора купли-продажи, оператор, принимающий документы, не проверяет их на действительность, и при приеме документов вам никто не гарантирует, что сделка будет зарегистрирована.

Закажите перед покупкой участка Выписку из ЕГРН. Там будет указан собственник участка, а также наличие обременений. Обременений быть не должно! Продавец должен быть собственником участка.

Здания, расположенные на участке, не зарегистрированы в Росреестре, либо зарегистрированы с ошибками

— затратами на подготовку технического плана и регистрацию

— возможны проблемы при регистрации, если, например, не соблюдены минимальные отступы от границ участка, не получено разрешение на строительство, реконструкцию и др.

— адрес дома не совпадает с адресом земельного участка

Попросите у продавца документы на строения, расположенные на земельном участке (дом, другие капитальные строения — баня, гараж). В документах на дом нужно проверить – соответствует ли действительности этажность дома, примерно прикинуть площадь, материал стен. Идеально будет, если вы для проверки закажите Выписки из ЕГРН на строения, чтобы убедиться, например, что дом не снят с учета, и что сведения, указанные в предоставленных заказчиком документах, актуальны на данный момент.

Если адрес дома не совпадает с адресом участка, могут возникнуть проблемы, но они решаемы. Нужно будет обратиться в МФЦ для присвоения (изменения) адреса участка или дома. Обязательное условие для данной процедуры – наличие межевания. Если вы приобретаете участок по ипотеке, разночтения в адресах могут послужить отказом в оформлении документов в банке.

Итак, чтобы подытожить вышеизложенную информацию, составим краткий план проверки земельного участка перед покупкой.

Как купить участок без риелтора и юриста

Если вы все проверили и все документы в порядке, можно переходить к составлению договора купли- продажи. Тут важно, чтобы все строения, расположенные на участке, были перечислены в договоре с кадастровыми номерами.

Чтобы сделка была безопасной, рекомендую воспользоваться специальными сервисами от банков, с помощью которых продавец получит деньги только после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре. Например, такая услуга есть в Сбербанке — Сервис безопасных расчетов.

С помощью данной статьи вы узнали, как можно проверить земельный участок самостоятельно. Если у вас остались вопросы, вы можете задать их в комментариях.

Почитайте другие интересные статьи

Как заказать сведения о территориальной зонеПунктом 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 24. 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено, что сведения, внесенные в ГКН, предоставляются, в том числе, в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Зачем устанавливаются особые территориальные зоны

К основным целям установки границ ЗОУИТ относятся:

  • Защита здоровья и жизни населения;
  • Сохранение культурного наследия;
  • Обеспечение безопасной эксплуатации объектов транспортной, энергетической инфраструктуры, а также госбезопасности;
  • Сохранение популяции представителей животного и растительного мира;
  • Охрана окружающей среды;
  • Защита природных объектов от загрязнений.

Чтобы реализовать установленные задачи, необходимо проинформировать об особенностях использования особых зон всех участников земельных отношений. Сделать это можно с помощью внесения информации о ЗОУИТ в базу данных Росреестра.

Для регистрации сведений используется графическое описание зон с особыми условиями использования. Разработкой этого документа занимаются кадастровые инженеры. Он нужен для согласования ЗОУИТ с уполномоченными госучреждениями (СЭС, Роспотребнадзор, Ростехнадзор). На основании результатов исследований, устанавливаются границы и площадь особой территории. Эти сведения отображаются на публичной кадастровой карте и в документах на землю (выписке ЕГРН).

Заказать графическое описание зон с особыми условиями использования можно в геодезической компании «Геомер Групп». Установить точные размеры территории и координаты поворотных точек специалистам помогает профоборудование.

Особенности законодательного регулирования

Правила установления особого правового режима на определенной местности и условия эксплуатации данных объектов закреплены в следующих нормативно-правовых документах:

  • Градостроительный кодекс РФ;
  • Земельный кодекс России;

С 4 августа 2018 года вступил в силу ФЗ РФ № 342, котрый внес существенные изменения в порядок определния границ зоны. Согласно данному законопроекту каждый владелец земли при строительстве объекта должен оформить копию решения об установлении особой зоны (если работы планируются в пределах этой территории).

Что нужно знать, приобретая земельный участок

Согласно законодательным актам установлены следующие правила установки границ ЗОУИТ:

  • Органы власти получают от правительства полномочия об установлении зоны на определенной территории;
  • В положении перечислены все документы, необходимые собственнику участка для проведения кадастровых работ;
  • Заявитель подготавливает необходимый пакет документов, в том числе графическое описание и передает их в уполномоченную инстанцию;
  • Госорганизация анализирует предоставленные данные и выдает решение об установлении границ. Документ передается в кадастровую палату. сведения о земельном наделе регистрируются в базе и отображаются на публичной кадастровой карте.

Виды зон с особыми условиями использования

Виды ЗОУИТ приведены в ст. 105 Земельного кодекса РФ. В таблице подробно расписаны каждая из них.

№ зоны (ЗК РФ Статья 105)Виды зон с особыми условиями использования территорийУполномоченный орган исполнительной властиНормативно-правовой акт

1Зоны охраны объектов культурного наследияОрган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области государственной охраны объектов культурного наследия (Комитет, департамент по охране культурного наследия)Постановление Правительства РФ от 12. 2015 N 972 “Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации”Федеральный закон “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации” от 25. 2002 N 73-ФЗ
2Защитная зона объекта культурного наследияРегиональный орган охраны объектов культурного наследия Федеральный закон “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации” от 25. 2002 N 73-ФЗ
3Охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии)Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор)Постановление Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. N 160 “О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон”
4Охранная зона железных дорогФедеральное агентство железнодорожного транспортаПостановление Правительства РФ от 12 октября 2006 г. N 611 “О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог”
5Придорожные полосы автомобильных дорогУправление автодорогФедеральный закон “Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” от 08. 2007 N 257-ФЗ
6Охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов)Не определен, в органах местного самоуправленияПостановление Госгортехнадзора России №9 от 24. 92 г. Правила охраны магистральных трубПостановление № 1083 от 08. 2017 г. 7Охранная зона линий и сооружений связиНе определен, в органах местного самоуправленияПостановление Правительства РФ от 09. 1995 N 578 “Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации”
8Приаэродромная территорияМинистерство обороны РФ – военные аэродромыМинистерство промышленности и торговли РФ (аэродромы кспериментальной авиация)Федеральное агенство воздушного транспорта (Росавиация) – Аэродромы гражданской авиацииПостановление Правительства РФ от 02. 2017 N 1460 “Об утверждении Правил установления приаэродромной территории, Правил выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории
9Зона охраняемого объектаОрганы государственной охраныФедеральный закон “О государственной охране” от 27. 1996 N 57-ФЗ
10Зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектовМинистерство обороны РФ Постановление Правительства РФ от 05. 2014 N 405 (ред. от 27. 2017) “Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны”
11Охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы)Министерство природных ресурсовПостановление Правительства РФ от 19. 2015 N 138 (ред. от 21. 2018) “Об утверждении Правил создания охранных зон отдельных категорий особо охраняемых природных территорий, установления их границ, определения режима охраны и использования земельных участков и водных объектов в границах таких зон”
12Охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнениемМинприроды России Постановление Правительства РФ от 27 августа 1999 г. N 972″Об утверждении Положения о создании охранных зон стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением”
13Водоохранная (рыбоохранная) зонаНижневолжское бассейновое управление /на примере Саратовской области/”Водный кодекс Российской Федерации” от 03. 2006 N 74-ФЗ (ред. от 03. 2018) (с изм. и доп. , вступ. в силу с 01. 2019)
14Прибрежная защитная полосаНижневолжское бассейновое управление /на примере Саратовской области/”Водный кодекс Российской Федерации” от 03. 2006 N 74-ФЗ (ред. от 03. 2018) (с изм. и доп. , вступ. в силу с 01. 2019)
15Округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсовНе определен, орган местного самоуправленияПостановление Правительства РФ № 1425 от 07. 1996 г. Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения
16Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраныФедеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор)Федеральный закон “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения” от 30. 1999 N 52-ФЗСанитарные правила и нормативы “Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2. 1110-02”

17Зоны затопления и подтопленияНе определен, Орган местного самоуправленияПостановление Правительства РФ от 18. 2014 N 360 (ред. от 17. 2016) “Об определении границ зон затопления, подтопления” (вместе с “Правилами определения границ зон затопления, подтопления”)
18Санитарно-защитная зонаФедеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) – в отношении объектов I и II класса опасности в соответствии с санитарной классификацией, групп объектов, в состав которых входят объекты I и (или) II класса опасности, а также в отношении объектов, не включенных в санитарную классификациюТерриториальные органы Роспотребнадзора – в отношении объектов (групп объектов) III – V класса опасностиПостановление Правительства РФ № 222 от 03. 2018 г. “Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон”
19Зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Федеральное государственное унитарное предприятие «Главный радиочастотный центр» (ФГУП «ГРЧЦ») 
20Охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети Территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения пунктаПостановление Правительства РФ от 12 октября 2016 г. № 1037 “Об утверждении Правил установления охранных зон пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети
21Зона наблюдения Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор)СанПиН 2. 2523-09 Нормы радиационной безопасности НРБ-99/2009
22Зона безопасности с особым правовым режимом Организацией, эксплуатирующей объект, с территориальным органом безопасности, территориальным органом Министерства внутренних дел Российской Федерации, территориальным органом Федеральной службы войск национальной гвардии Российской Федерации (для объектов, охрана которых осуществляется войсками национальной гвардии Российской Федерации) и органом местного самоуправления, на территории которого находится объект Постановление Правительства РФ от 26. 2017 N 749 “Об утверждении Правил определения зоны безопасности с особым правовым режимом объекта использования атомной энергии и Правил обеспечения особого правового режима зоны безопасности с особым правовым режимом объекта использования атомной энергии”
23Рыбоохранная зона озера Байкал Росводресурс и Росрыболовство Федеральный закон от 1 мая 1999 г. N 94-ФЗ “Об охране озера Байкал”
24Рыбохозяйственная заповедная зона Министерство сельского хозяйства Российской ФедерацииПостановление Правительства РФ от 05. 2016 N 1005 “Об утверждении Правил образования рыбохозяйственных заповедных зон”
25Зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор)Постановление Правительства РФ от 30. 2004 N 401 (ред. от 06. 2018) “О Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору”
26Охранная зона гидроэнергетического объекта Федеральная служба по надзору в сфере природопользования (ее территориальный орган) или орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный осуществлять региональный государственный надзор в области использования и охраны водных объектовПостановление Правительства РФ от 6 сентября 2012 г. N 884 “Об установлении охранных зон для гидроэнергетических объектов” 
27Охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена  
28Охранная зона тепловых сетей. Не определенПостановление Правительства РФ от 18. 2013 N 1033 (ред. от 17. 2016) “О порядке установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон”

Отсутствие информации о ЗОУИТ или ее несвоевременное внесение в базу Росреестра может спровоцировать аварийную ситуацию во время строительных работ, эксплуатации объекта. Собственник земли может лишится своих построек или подвергнуть опасности жизнь людей.

Всю ответственность за негативные последствия отсутствия информации в едином реестре об охранной зоне несет владелец земельного участка. Если собственник надела не внес сведения о владениях в Росреестр, он обязан возместить моральный и материальный ущерб в случае возникновения чрезвычайной ситуации.

Провести инженерно-геодезические мероприятия по установке границ ЗОУИТ самостоятельно довольно сложно. Эта деятельность требует профзнаний, опыта и специального оборудования. Проводить подобные работы имеют право кадастровые инженеры.

Сколько будут стоить услуги по установке ЗОУИТ

Стоимость кадастровых работ по установке границ зон с особыми условиями использования территорий зависят от таких особенностей:

  • Размер исследуемого участка;
  • Форма надела;
  • Тип зоны, границы которой нужно определить;
  • Характеристики рельефа местности;
  • Нужна ли топографическая съемка ЗУ;
  • Сроки реализации проекта.

Инженеры из «Геомер Групп» помогут установить границы зоны с индивидуальными правилами использования и внести сведения в Росреестр от 30 000 рублей. Чтобы составить смету, ознакомиться с условиями договора и получить консультацию звоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21 или оформите обратный звонок с сайта организации.

Самый быстрый и простой способ: найдите ваш объект на публичной кадастровой карте и включите слой ” Зоны с особыми условиями использования территорий”. Для этого нужно выбрать меню “управление картой” в левом верхнем углу. На карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны

Самый простой способ проверить право продавца на отчуждение земельного участка – получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Заказать выписку можно на официальном сайте Росреестра, на портале госуслуг, в отделении Росреестра либо в МФЦ

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.