DDOS-GUARD

Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Территориальные зоны выделяются с учётом:

  • возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
  • функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных действующим генеральным планом;
  • сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
  • предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

В Росреестре рассказали, какие виды земельных участков бывают, как их можно использовать и в каком случае стоит сменить их назначение

DDOS-GUARD

Зачастую у собственников земельных участков возникает путаница, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нем можно вести, а какую нет, в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы серьезные, поскольку вид разрешенного использования — это главный фактор при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.

Росреестр разъяснил, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных.

Зона «Ф» в ПЗЗ Москвы

Для участков в зоне сохраняемого землепользования:

  • в качестве основных видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС) устанавливаются виды использования, сведения о которых содержатся в ЕГРН;
  • в качестве предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) устанавливаются в отношении застроенного участка в зоне «Ф» — параметры расположенных на участке ОКС, сведения о которых содержатся в ЕГРН, а в отношении незастроенного участка — нулевые параметры (то есть предельная плотность застройки участка — 0 тыс. кв. м/га, предельная высота зданий — 0 м, максимальный процент застройки в границах участка — 0 %).

Таким образом, правовой режим земельных участков в «Ф» зоне направлен на сохранение текущего положения. Если речь о застроенном участке — на сохранение текущих внешних габаритов имеющихся на участке зданий. Собственно, изобретение чиновниками Москвы данной уникальной зоны при разработке ПЗЗ было обусловлено целью избежать неконтролируемой застройки города.

Новое строительство и реконструкция с увеличением параметров ОКС на участках в зоне «Ф» возможны только после внесения изменений в ПЗЗ Москвы.

Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.

Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.

Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?

Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.

На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.

Решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны)

Сведения ЕГРН, Единая электронная картографическая основа, картографический материал, ортофотопланы, сведения дистанционного зондирования

Направляемые для внесения в ЕГРН документы должны быть подписаны электронно-цифровой подписью лица, подготовившего документы и лица, принявшего решение об утверждении ПЗЗ.

В случае внесения изменений в ПЗЗ необходимо также готовить и направлять документы для внесения таких изменений в ЕГРН для последующего отражения достоверных сведений в реестре недвижимости.

Проблемы, возникающие при подготовке документов у пути их решения

Существует ряд проблем при выполнении работ по подготовке документов в отношении территориальных зон:

Частично решение данной проблемы разъяснено письмом Росреестра от 17 января 2018 г. № 01-00357-ГЕ/18.

Данным письмом рекомендовано при подготовке документов руководствоваться требованиями, предъявляемыми к составлению карты (плана) объекта землеустройства, утвержденными постановлением от 30. 2009 № 621 и использовать действующую в настоящее время XML-схему, используемую для формирования XML-документов при осуществлении информационного взаимодействия при ведении ЕГРН с органами местного самоуправления.

Данная XML-схема – MapPlan_v01 позволяет внести в XML-файл карты (плана) объекта землеустройства, подготовленный в соответствии с XML-схемой MapPlan_v01, соответствующие сведения о видах разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны, а также предельные размеры земельных участков в соответствии с ПЗЗ. Стоит отметить, что внесению в ЕГРН подлежат все виды разрешенного использования, как основные, так и вспомогательные и условно разрешенные.

В связи с чем, при подготовке документов необходимо использовать данный формат XML-схемы. Виды разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны и иные характеристики территориальной зоны указываются в строке “Иные характеристики” раздела “Сведения об объекте землеустройства”.

DDOS-GUARD

Учитывая, что часть документов готовится уже по утвержденным картам градостроительного зонирования, которые только схематично отображают контур границ территориальных зон, и которые были в большинстве случае подготовлены без учета сведений о кадастровом делении территории, часто возникает проблема определения контура границ терзоны для ее внесения и отображения в ЕГРН.

Зачастую информация, воспроизводимая с утвержденных карт градостроительного зонирования, содержащих сведения о местоположении границ территориальных зон, не соответствует сведениям актуального кадастрового деления.

При этом, в соответствии с положениями 218-фз «О государственной регистрации недвижимости» и Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках.

Для решения данной проблемы необходимо проводить тщательный анализ исходных данных, получаемых от органов местного самоуправления, учитывать границы земельных участков, внесенных в ЕГРН, информацию о красных линиях, о линиях магистралей, улиц, проездов, границы населенных пунктов и муниципальных образований, естественных границах природных объектов.

Существует и следующий проблемный момент: большое количество ранее учтенных участков в ЕГРН не имеют сведений о координатах характерных точек границ, а также на любой территории имеются неразграниченные земли, информация о границах которых отсутствует в ЕГРН.

В связи с чем, при установлении границ на данной территории необходимо максимально точно определять контур границы терзоны. В противном случае, в дальнейшем при образовании земельных участков из земель, а также при уточнении границ ранее учтенных земельных участков, могут возникнуть основания для приостановления осуществления кадастрового учета в связи с пересечением границ уточняемых или образуемых участков земли с границами внесенных терзон. Могут возникнуть жалобы со стороны собственников таких участков.

Для того что бы данных проблем не возникало, необходимо при определении границ территориальных зон при наличии неразграниченных земель учитывать сведения о красных линиях, линиях магистралей, улиц, проездов, естественных природных объектах, а в случае при прохождении границ территориальных зон по отсутствующим в ЕГРН границам ранее учтенных земельных участков, при выявлении спорных вопросов по расположению границ земельных участков, непрошедших процедуру кадастрового учета в соответствии с требованиями действующего законодательства, при невозможности определения границ картометрическим методом на основании картографических данных, необходимо проводить межевые работы для исключения выявления в последующем ошибок в расположении границ территориальных зон, используя геодезический метод, либо метод спутниково-геодезических измерений.

Одним из самых распространенных и малозатратных методов определения координат характерных точек границ территориальных зон является – картометрический.

Вместе с тем использовать его возможно только при наличии картографического материала определенного масштаба. При отсутствии картографического материала необходимого масштаба, необходимо использовать другие методы, позволяющие определить координаты характерных точек границ.

Что же делать, когда из-за стоящих на кадастровом учете земельных участков невозможно отобразить границы территориальной зоны, отраженные на карте градзонирования?

Например, нередки ситуации, при которых согласно данным карты градостроительного зонирования населенного пункта на определенной территории расположены несколько территориальных зон. Вместе с тем, при анализе местоположения границ территориальных зон с учетом сведений ЕГРН, выявлено пересечение границ этих территориальных зон с земельным участком, который фактически расположен на территории всех этих территориальных зон.

Данное основание в определенных случаях создает невозможность внесения в ЕГРН сведений об установленных территориальных зонах.

В этом случае необходимо вносить изменения в графическую часть правил землепользования и застройки, либо проводить работы по разделу земельного участка, в случае если имеется возможность.

Необходимо также отметить, что это не касается земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, для разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ и прочих объектов.

Подводя итог вышесказанному, хотелось бы отметить, что только тщательная предварительная работа по изучению исходных данных, запрос, получение и использование картографического и иного материала, использование актуальной информации о границах земельных участков, содержащихся и отсутствующих в ЕГРН, решение спорных вопросов о прохождении границы территориальной зоны с органом, утвердившим правила землепользования и застройки, а также использование корректного метода определения координат границ территориальных зон, позволит подготовить качественный материал, необходимый для внесения сведений о границах территориальных зон в ЕГРН.

Высококвалифицированные специалисты, в том числе проектировщики, ООО «РКЦ» помогут Вам разобраться в документах территориального планирования, градостроительных регламентах и оказать консультационную помощь в таком сложном вопросе, как внесение в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, а в случае возникновения необходимости внесения изменений в карты градостроительного зонирования и правила землепользования и застройки проведут полный комплекс работ от анализа исходных данных до размещения документов территориального планирования на ФГИС ТП.

Что можно правообладателю участка и недвижимости в зоне «Ф»

Без изменения ПЗЗ на участках в зоне «Ф» допустимы:

  • Реализация вспомогательных ВРИ в пределах, установленных ПЗЗ Москвы. Позволяет перепрофилировать до 25% существующей площади недвижимости, в том числе, под торговлю, офисы, автосервисы и другие коммерческие объекты;
  • Реконструкция зданий в существующих габаритах. Позволяет изменить назначение отдельных зданий или помещений в них или изменить соотношение используемой площади между видами разрешенного использования, установленными для участка;
  • Осуществление строительных работ, не относящихся к реконструкции и не требующих в связи с этим получения разрешения на строительство. Позволяет, в том числе, перепрофилировать здания и помещения (в пределах ВРИ участка);
  • Размещение некапитальных объектов. Позволяет, учитывая современные строительные технологии, функционально заменить большинство видов нежилых зданий в сокращенные сроки (упрощенный порядок согласования) и с наименьшими затратами.

Перспективы изменения разрешенного использования для участков в зоне «Ф»

В случае, если незастроенный участок с ВРИ под строительство находится по ПЗЗ Москвы в зоне «Ф», перспективы внесения изменений в части параметров строительства можно считать достаточно хорошими. Ситуация с «нулевыми» параметрами для участка, разрешенное использование которого предполагает строительство, изначально противоречит здравому смыслу.

Для застроенных участков в зоне «Ф» также имеются перспективы изменения ПЗЗ Москвы как в части параметров строительства, так и вида разрешенного использования. Такие перспективы зависят от актуальности испрашиваемого ВРИ для города (от того, какой объект планируется построить), а также от величины желаемых параметров. Например, согласовать плотность застройки ниже типичной для Москвы реальнее, нежели просить установить максимально возможный показатель для конкретной территории.

В то же время, препятствиями к изменению ПЗЗ могут оказаться вхождение участка в зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) и иные осложняющие факторы.

В отдельных случаях изменение ВРИ участка в зоне «Ф» возможно без изменения ПЗЗ и независимо от градостроительного регламента участка. В частности, это касается ситуаций, когда ВРИ участка изначально был установлен уполномоченным органом некорректно: допускает сразу несколько принципиально разных толкований с точки зрения исчисления кадастровой стоимости участка и платежей в бюджет или же был присвоен без учета расположенных на участке зданий.

Кроме того, если ВРИ участка в зоне «Ф» является смешанным (то есть предусматривает несколько разрешенных видов использования), его правообладатель вправе потребовать исключения неактуального для него вида использования. В ряде случаев это целесообразно с точки зрения минимизации размера земельных и имущественных платежей.

Специалисты по зоне «Ф»

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении вопросов, связанных с использованием земельных участков в Москве, в том числе расположенных в зоне сохраняемого землепользования «Ф» по ПЗЗ Москвы.

В рамках градостроительного и земельного аудита выявляется наиболее эффективный механизм решения стоящей перед клиентом хозяйственной задачи. Юристы «Два М» имеют опыт сопровождения реализации различных коммерческих проектов в зоне «Ф», связанных с изменением разрешенного использования таких участков, получением разрешений на реконструкцию объектов, согласованием проектов по размещению некапитальных объектов (с обоснованием их некапитальности) и т.

В данной сфере «Два М» на регулярной основе взаимодействует с проектными организациями, уполномоченными органами, а также представляет интересы клиентов в судебных инстанциях.

Виды и состав территориальных зонПравить

В результате градостроительного зонирования могут определяться:

  • жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этажность застройки);
  • общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
  • производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
  • сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др.);
  • рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта);
  • зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
  • зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
  • иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Границы территориальных зон на карте градостроительного зонированияПравить

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Территориальные зоны и функциональные зоныПравить

DDOS-GUARD

Градостроительный аудит земельного участкаВыполним комплекс работ по градостроительному аудиту земельного участка в Новосибирске. Оценим с учетом градостроительных разрешений и ограничений, проанализируем готовящийся проект с точки зрения законодательства, изучим ограничения и методы их снятия.

DDOS-GUARD

Муниципальные участки без торговПоиск и оформление земельного участка в аренду под строительство через МИП масштабно-инвестиционный проект без проведения аукциона! Градостроительный план земельного участка с техническими условиями на подключение к инженерным сетям входит в комплект услуг!

Пункт 1 — В первую очередь заказываем выписку из ЕГРН на земельный участок

  • Внимательно изучаем раздел 2 на предмет обременений, судебных исков и решений на предмет изъятия земельных участков для государственных нужд, а также на предмет наличия права собственности.
  • В разделе 4.1 также смотрим возможные обременения, такие как наличие охранных и санитарных зон.

Также проверяем собственника через сайт судебных приставов на наличие исполнительных производств. В первом разделе обращаем внимание на особые отметки, вид разрешенного использования, а также на категорию земель.

Для строительства необходим соответствующий вид разрешенного использования!

Если никакие обременения не выявлены, переходим к следующему пункту. Если отсутствует межевание земельного участка, то в особых отметках будет указано на то, что «границы земельного участка не определены в соответствии с действующим законодательством».

Не стоит покупать земельный участок без уточненных границ!

Карта градостроительного зонирования земельного участка находится в составе правил землепользования и застройки муниципального образования.

Этот пункт пропускать нельзя. Сначала необходимо найти ПЗЗ муниципального образования, в котором расположен земельный участок и понять к какой территориальной зоне относится земельный участок.

Выбираем документы -> поиск по территории -> область -> городской округ либо муниципальный район, в зависимости от того где расположен населенный пункт.

Смотрим видео-ролик о том, как найти ПЗЗ на вышеуказанном портале

Находим ПЗЗ со статусом «действующий» и скачиваем карту градостроительного зонирования, а также градостроительные регламенты. Открываем карту градостроительного зонирования и сопоставляем расположение вашего земельного участка с публичной кадастровой картой.

Зоны с особыми условиями использования территорий, в зависимости от ПЗЗ, могут быть отображены как на карте градостроительного зонирования, так и в отдельной карте в составе ПЗЗ.

Итак, охранных зон нет, либо они есть, но при этом не препятствуют строительству, например, 5-я или 6-я подзона аэродрома. Переход к 3-му пункту.

Пункт 3 — Ознакомиться с текстовой частью ПЗЗ — виды разрешенного использования

Теперь нам необходимо ознакомиться с текстовой частью ПЗЗ, где указаны виды разрешенного использования в той или иной территориальной зоне, а также градостроительные регламенты, такие как минимальные отступы, процент застройки, а также минимальные и максимальные размеры земельного участка.

Нам необходимо установить, соответствует ли ВРИ земельного участка перечню ВРИ земельных участков в установленной территориальной зоне.

Допустим ВРИ исследуемого участка «для ведения личного подсобного хозяйства», а территориальная зона Р-3, где такого вида разрешенного использования нет. На этом проверку можно закончить, рисковать с покупкой такого участка не стоит.

Если же зона соответствует и в перечне имеется нужное назначение, смотрим соответствует ли площадь участка допустимым параметрам (минимальный и максимальный размер участка).

Смотрим соответствует ли площадь участка допустимым параметрам (минимальный и максимальный размер участка)

Пример, в ПЗЗ для участков ИЖС установлена минимальная площадь 600 кв. и 1500 максимальная. Ваш участок при этом имеет площадь 400 квадратных метров. В данной случае параметры Вашего участка не соответствуют ПЗЗ и при покупке участка есть определенные риски (возможные проблемы при получении разрешительной документации, регистрации жилого дома, привлечение кредитных средств на строительство).

ВРИ земельного участка соответствует территориальной зоне? Площадь соответствует градостроительному регламенту? Если да, то все ОК. Переходим к следующему пункту.

Пункт 4 — Изучаем генеральный план муниципального образования

Найти генеральный план также просто, как и ПЗЗ. Все абсолютно то же самое, за исключением того, что вместо ПЗЗ выбираем генеральный план со статусом «действующий». Различных карт тут как правило гораздо больше, чем в ПЗЗ.

Ваша задача досконально изучить каждую карту и убедиться, что земельный участок расположен в нужной зоне, что он расположен за пределами каких-либо ограничительных зон (не проходят через него линии, не находится внутри заштрихованной области) и изучаем условные обозначения каждой карты. Все чисто?

Замечательно. Проводим аналогичную операцию с проектом генерального плана, если такой имеется на сайте ФГИС ТП.

Пункт 5 — Доступ к порталу ИСОГД и как его найти?

Тут поможет исключительно Гугл или Яндекс. Открываем поисковик и набираем «портал ИСОГД город Новосибирск» (или какой город вас интересует). Если такой имеется — хорошо! Тут мы уже не помощник, поскольку все они разные!

Цель данных порталов — отображение имеющихся зон с особыми условиями использования территорий, красных линий, территориальных зон, проектов планировки территорий и т. Если есть строка поиска по кадастровому номеру, то вбиваем его, если нет, то ищем местоположение вашего участка на карте и смотрим наличие обременений по аналогии с генпланом и ПЗЗ.

Если Вы выполнили проверку земельного участка по всем вышеописанным пунктам, то подходим к завершению.

Пункт 6 — Проверить границы земельного участка на местности

Необходимо проверить границы земельного участка на местности. Советую установить на Ваш смартфон приложение Kadastr RU и посмотреть вашу геопозицию на карте. Если продавец Вам показывает участок в одном месте, а согласно приложению, участок находится далеко от вашей геопозиции, то значит тут что-то не так.

Либо продавец Вам показывает другой участок, либо имеется реестровая ошибка в части определения границ земельного участка. И то и другое не есть хорошо. Если предполагаемый к покупке участок расположен в устоявшейся застройке и смежные участки имеют ограждения, то необходимо сделать вынос границ земельного участка, если участок находится в поле, сделать это можно и после покупки.

Вынос границ в натуру необходим для того, чтобы убедиться, соответствуют ли границы земельного участка сведениям ЕГРН. Может оказаться так, что часть земельного участка «захвачена» смежными земельными участки, что неизбежно приведет к последующим скандалам.

Если границы земельного участка Вас устроили, можете приступать к покупке.

DDOS-GUARD

Масштабные инвестиционные проектыПодготовим и реализуем масштабный инвестиционный проект (МИП) в Новосибирской области. Подберем участок, выполним бизнес-план. Представим в органе местного самоуправления, сформируем инвестиционную заявку. Земельный участок без торгов!

DDOS-GUARD

Комплексное развитие территорий КРТКак получить земельный участок под многоэтажное жилое строительство по программе КРТ Комплексное развитие территорий в Новосибирске или НСО? Да запросто, если Вы с нами. Мы все согласуем с Мэрией, подготовим все документы, проведем расселение.

DDOS-GUARD

Государственно-частное партнерствоСтроительство социальных объектов с участием частного капитала на основании договоров Государственно-частного партнерства. Поможем в заключении договора ГЧП с властями, окажем содействие в поиске Инвестора под его исполнение!

Линии градостроительных ограничений – «инструменты влияния» на строительство

Возведение новых объектов капитального строительства (ОКС)   сопряжено с соблюдением требований градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок (ЗУ), где будет строиться ОКС.

Градостроительный регламент определяет параметры разрешённого строительства для будущего капитального объекта:

  • детализируя размеры земельного участка, на котором он будет возводиться,
  • уточняя площадь той части территории ЗУ, которая должна быть отведена под застройку
  • устанавливая минимальную величину удаление строения от границ ЗУ
  • устанавливая высотность строения

На «градостроительном языке» параметры «звучат» так (статья 38 ГрК РФ):

  • предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков
    в том числе их площадь
  • в том числе их площадь
  • минимальные отступы от границ ЗУ – в целях определения мест допустимого размещения ОКС (зданий, строений, сооружений):
    строительство ОКС за пределами таких мест запрещено
  • строительство ОКС за пределами таких мест запрещено
  • предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений
  • максимальный процент застройки в границах ЗУ
    определяется как отношение суммарной площади ЗУ, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ
  • определяется как отношение суммарной площади ЗУ, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ

Минимальные отступы от границ земельных участков – один из видов предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке:

  • устанавливаются в процессе утверждения ПЗЗ и градостроительного зонирования территории поселения:
    в проекте межевания территорий поселенияотображаются в чертеже градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка
  • в проекте межевания территорий поселения
  • отображаются в чертеже градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка
  • регулируют застройку земельного участка: 
    действуют внутри территории земельного участка, а не его пределамииспользуются в целях определения места на ЗУ, где допустимо размещение зданий и сооруженийустанавливает запрет на возведение зданий и сооружений за пределами отступов от границ ЗУ
    при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ
  • действуют внутри территории земельного участка, а не его пределами
  • используются в целях определения места на ЗУ, где допустимо размещение зданий и сооружений
  • устанавливает запрет на возведение зданий и сооружений за пределами отступов от границ ЗУ
    при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ
  • при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ
  • являются линиями регулирования застройки ЗУ

Полномочия по проверке соблюдения застройщиками предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции ОКС, установленных правилами землепользования и застройки, отнесены к компетенции уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта РФ или органов местного самоуправления.

Контролем за соблюдением границ, установленных ЛРЗ и КЛ занимаются местные органы власти. В случае нарушения установленных пределов застройщик земельного участка несёт административную ответственность.

Линии регулирования застройки (ЛРЗ) земельного участка

Разъяснение роли ЛРЗ сделано в федеральном законе и нормативном документе:

  • Градостроительный кодекс РФ (подпункт 3 пункта 6 статьи 43)
  • Свод правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (СП 42.13330.2016 – пункт 3.18)

ЛРЗ – вид градостроительных ограничений в застройке участков, связанный одновременно как с «красными линиями», так и с отступами от них.

Линия регулирования застройки и «красная линия» – не одно и то же. Эти линии совпадают не всегда. Данное обстоятельство – итог, следующий из функционального назначения каждой из линий.

ЛРЗ устанавливаются в проекте межевания территорий поселения.

Минимальные отступы от границ участка – это контур «пятна застройки»

Минимальные отступы от границ участка его «пятна застройки», заключённого в контур линии регулирования, определяются градостроительным регламентом той территориальной зоны, к которой относится ЗУ.

Линии регулирования застройки земельного участка:

  • устанавливают запрет на строительство вне своих пределов
    выполнение запрета – требование, обязательное для исполнения
  • выполнение запрета – требование, обязательное для исполнения
  • исключают из «пятна застройки» пути прохождения по участку «красной линии» – сегментов границ линейных объектов:
    ЛЭПгазопроводаводопроводадорогипроездадругих линейных объектов
  • ЛЭП
  • газопровода
  • водопровода
  • дороги
  • проезда
  • других линейных объектов
  • не обладают правовым статусом и не ставятся на кадастровый учёт

На чертеже межевания земельного участка:

  • ЛРЗ отображает место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, удалённого от КЛ на линию отступа
  • ЛРЗ обрисовывает контур «пятна застройки»
    или с учётом отступов от границ ЗУили с учётом отступов от границ ЗУ и одновременно с исключением границы зоны линейного объекта (объектов)или с учётом отступов от границ ЗУ и одновременно с исключением частей участка, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта: 
    когда, например, часть ЗУ оказалась в защитной зоне выявленного ОКН (объекта культурного наследия)с исключением границы зон линейного объекта/объектовс исключением частей ЗУ, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта
  • или с учётом отступов от границ ЗУ
  • или с учётом отступов от границ ЗУ и одновременно с исключением границы зоны линейного объекта (объектов)
  • или с учётом отступов от границ ЗУ и одновременно с исключением частей участка, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта: 
    когда, например, часть ЗУ оказалась в защитной зоне выявленного ОКН (объекта культурного наследия)с исключением границы зон линейного объекта/объектовс исключением частей ЗУ, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта
  • когда, например, часть ЗУ оказалась в защитной зоне выявленного ОКН (объекта культурного наследия)
  • с исключением границы зон линейного объекта/объектов
  • с исключением частей ЗУ, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта
  • отступы дома от «красной линии»:
    от «красной линии» улиц – не менее 5 мот «красной линии» проездов – не менее 3 м
  • от «красной линии» улиц – не менее 5 м
  • от «красной линии» проездов – не менее 3 м
  • отступы хозяйственных построек от «красных линий» улиц и проездов:
    не менее 5 м
  • не менее 5 м
  • должны также соблюдаться требования по расстоянию между жилым домом и хозяйственными постройками, соответствующие санитарно-бытовым и противопожарным требованиям

«Красные линии»

Функция КЛ – отделение в градостроительных планах поселений публичных зон и территорий, отведённых под линейные объекты, от участков, предназначенных под строительство.

«Красные линии» действуют за пределами ЗУ:

  • это граница, отделяющая от участков проезжую часть улицы:
    существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользованияграницы территорий, занятых линейными объектами и/или предназначенных для размещения линейных объектов
  • существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования
  • границы территорий, занятых линейными объектами и/или предназначенных для размещения линейных объектов
  • если «красная линия» пересекает ЗУ, это значит, что она «создаёт коридор», по которому по участку проходят:
    линейные объектыполосы отводов линейных объектовохранные зоны линейных объектов
  • линейные объекты
  • полосы отводов линейных объектов
  • охранные зоны линейных объектов

Роль ГПЗУ

Источником информации о требованиях, действующих в пределах земельного участка, и «подсказчиком» о мерах их соблюдения был и остаётся градостроительный план земельного участка  (ГПЗУ).

В нём, кроме правовых сведений об участке, координатах поворотных точек, территориальной зоне ЗУ, градостроительном регламенте, параметрах строительства, есть также сведения:

  • о линиях регулирования застройки земельного участка
  • о «красных линиях»

Линии градостроительных ограничений отображаются в чертеже ГПЗУ – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка. Эти линии можно образно назвать «инструментами влияния» на строительство.

«Пятно застройки» на плане изображается в виде контура той части участка, что отведена под строительство. Это место для фундамента будущего строения. Невозможно самостоятельно определить расположение и размеры «пятна застройки».

Без ГПЗУ общую площадь строения (дома) собственник может выбрать сам, как и определить отступ границы участка от КЛ. Но справиться с расположением и размерами «пятна застройки» без знаний:

  • правил об отступе от границ
  • отметок межевания

будет сложно. Эти правила устанавливаются органом власти и фиксируются в соответствующих документах, в том числе в чертеже ГПЗУ.

Уточнение места расположения «пятна застройки», заключённого внутри ЛРЗ, – один из главных вопросов, на который застройщику нужно обратить внимание при подготовке к строительству.

«Пятно» означает не только место, но и площадь участка под фундаментом будущего строения:

  • с учётом «красных линий»
  • с возможностью определить расстояние отступа
  • с гарантией соблюдения строительных норм и правил

Ответственность за пересечение ЛРЗ

Пересечение установленной линии регулирования застройки земельного участка – это выступы построек за пределы ЛРЗ, то есть за границы той территории, что была отведена под «пятно застройки».

Факт пересечения ЛРЗ классифицируется как нарушение «пятна застройки», выделенного на участке в соответствии с градостроительным регламентом.

В регистрации строения, возведённого с нарушением ЛРЗ, будет отказано, ведь для его постановки на кадастровый учёт требуется технический план, который продемонстрирует допущенные нарушения.

Ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности установлена КоАП РФ:

  • виновные лица несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ (статья 58 ГрК РФ)
  • за нарушение обязательных требований в области строительства виновные лица несут административную ответственность:
    предупреждениеналожение административного штрафаадминистративное приостановление деятельности лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица
  • предупреждение
  • наложение административного штрафа
  • административное приостановление деятельности лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица

Кроме этого, законами субъектов РФ предусмотрена административная ответственность  за нарушение требований законодательства РФ при градостроительной деятельности.

Нарушение строительных норм и правил при пересечении ЛРЗ всегда влечёт за собой негативные последствия:

  • изменение дома – его перестройка и подгон под установленные границы
  • снос – как единственно возможный выход
  • штрафы, предусмотренные за нарушение правил застройки

Наказание устанавливается только судом.

Полезно знать

  • Возможность перевода (трансформации) с/х угодий из одного вида в другой вид угодий – здесь
  • Земельный капитал для многодетных семей – читать здесь
  • Как садовый дом перевести в жилую недвижимость – читать здесь
  • Дачная амнистия – 2031. Порядок регистрации жилых домов, построенных до 1998 года, и особенности получения земельных участков для этих домов – здесь
  • О пользе применения СПОЗУ при подготовке к строительству индивидуального жилого дома можно ознакомится здесь

Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.

Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Классификатор ВРИ

  • Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
  • Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
  • Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
  • Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
  • Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
  • Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
  • Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
  • Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
  • Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
  • Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
  • Водные объекты (гидротехнические сооружения);
  • Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
  • Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Способы определения ВРИ земельного участка

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка. Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:

  • 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
  • 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
  • 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.

Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.

Виды разрешенного использования для разведения животных

Согласно Классификатору, разведение сельскохозяйственных животных разрешено на землях сельскохозяйственного назначения. В частности, на участках с такими видами разрешенного использования, как 1. 7 «Животноводство», 1. 8 «Скотоводство», 1. 10 «Птицеводство».

Многие садоводы и огородники интересуются, можно ли заводить скот или домашнюю птицу на садовых и дачных участках. Федеральный закон от 29. 2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит запрет на содержание сельскохозяйственных животных на садовых земельных участках.

При желании завести сельскохозяйственных животных на земельных участках, предназначенных для садоводства, следует учитывать региональные и местные законы, правила землепользования и застройки, а также санитарные и ветеринарные правила. В частности, в градостроительном регламенте для определенной территориальной зоны могут, к примеру, содержаться как ограничения на содержание скота и домашней птицы в личных целях, так и прямое указание на возможность вести такую деятельность. Поэтому необходимо уточнить особенности регулирования данного вопроса в местной администрации.

Смена ВРИ

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.

Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.

Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.

Виды зон с особыми условиями использования

ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.

Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:

  • водоохранные зоны;
  • охранные и защитные зоны объектов культурного наследия;
  • придорожные полосы автомобильных дорог;
  • охранные зоны трубопроводов: газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов;
  • зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов;
  • приаэродромная территория;
  • охранные зоны особо охраняемых природных территорий, например нацпарков и природных заповедников, округа санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
  • зоны затопления и подтопления;
  • санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:

  • сами особо охраняемые природные территории и объекты культурного наследия;
  • охранные зоны канализационных сетей;
  • береговые полосы;
  • территории миграции животных, карстовых проявлений, оползней и схода лавин;
  • достопримечательные места — некий гибрид объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, например Русская Палестина, Горки Ленинские, Бородино;
  • мелиорированные и мелиорируемые земли;
  • месторождения полезных ископаемых в местах застройки;
  • исторические поселения, например Гороховец или село Крапивна.

Такие территории никогда не указываются на публичных кадастровых картах и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ. Но они ограничивают размещение дома на участке. Например, по санитарным правилам с точки зрения допустимой напряженности электрического поля от дома до высоковольтной ЛЭП должно быть от 20 до 55 метров.

На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.

Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:

  • Охранные зоны и зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов.
  • Охранные зоны кабелей, газопроводов всех давлений, водопроводов, канализации.
  • Особо охраняемые природные территории.
  • Первый пояс и зона строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, например водохранилищ.
  • Береговая полоса.
  • Подзона 7 приаэродромной территории — это зона, где превышены нормы воздушного шума или выбросов вредных веществ авиационными двигателями.
  • Санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.

С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.

Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.

Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ

Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.

Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.

Вот, например, ЗОУИТ вблизи Петрозаводска. На публичной кадастровой карте видны только те ЗОУИТ, которые внесены в ЕГРН. Это максимум 50% от того, что может быть фактически

Например, тут видно, что зона минимальных расстояний магистрального газопровода наложилась на жилую застройку, поэтому возможны негативные последствия

Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.

В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:

  • Какие основные виды разрешенного использования земельных участков есть в поселении. Например, для садоводства, ИЖС, ЛПХ в черте поселения
  • Допустимый процент застройки. Обычно для ИЖС это 40%.
  • Минимальные отступы дома от границ участка. Чаще всего это 3 метра.

Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.

В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.

Фрагмент карты ЗОУИТ ПЗЗ г. Истра, где можно увидеть, что еще планируется сделать

На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.

Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.

Где еще можно получить информацию

Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.

Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.

Вы вправе не доверять размеру официальных санитарно-защитных зон для вредных производств. Для предприятий наивысшего — пятого — класса опасности санитарно-защитные зоны будут 1000 метров. Сюда относятся мусоросжигательные заводы мощностью 700 тысяч тонн отходов в год, нефтеперерабатывающие заводы, химические предприятия, свинокомплексы и т. Причем сами предприятия могут называться красиво: вместо мусоросжигательный завод — комплекс по сортировке и термическому обеззараживанию отходов с превращением их в экологически чистую электроэнергию, а химический завод красок может быть производственно-складским комплексом колористики и печати.

Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.

Памятка для тех, кто хочет купить дачу рядом с заповедником

  • Проверьте, находится ли участок в ЗОУИТ. Самый быстрый способ — по публичной кадастровой карте. Еще можно проверить по правилам землепользования и застройки и генплану поселения.
  • Закажите на свое имя расширенную выписку из ЕГРН. Официально она называется «О характеристиках объекта недвижимости». Выписка «Об основных характеристиках объекта недвижимости» не подойдет.
  • Если участок в ЗОУИТ, оцените, насколько серьезны ограничения. Если место в фокусе внимания экологов, историков, археологов, посмотрите, нет ли планов организовать здесь новую ЗОУИТ.
  • Учитывайте санитарно-защитные зоны, например, закрытых сельских кладбищ, мемориальных захоронений, а также ферм, птицефабрик Сегодня они могут не работать, а завтра их снова откроют.
  • Хороший способ уменьшить риски — получить от продавца градостроительный план земельного участка до сделки. Если на участке уже есть дом, то из плана вы узнаете, можно его реконструировать или строить новый.
  • Если хотите строить жилой или садовый дом, можно попросить продавца подать до сделки уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками и получить от администрации муниципалитета ответ, что все соответствует требованиям.
  • Если есть сомнения, можно обратиться к специалистам: экспертам, адвокатам по земельным вопросам, риелторам по загородной недвижимости, кадастровым инженерам и др.

Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения

Территориальные зоны – зоны , для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, все земли по своему целевому назначению делятся на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения , земли населенных пунктов, промышленного и иного специального назначения , земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, водного фонда, земли

Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования , в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты , порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений, и который, в частности, включает в себя карту градостроительного зонирования (пункт 8

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.