DDOS-GUARD

Виды разрешенного использования для строительства дома

Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:

  • 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
  • 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
  • 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.

Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.

Комментарий к Ст. 34 Градостроительного кодекса РФ

Статья направлена на закрепление критериев, которыми должны руководствоваться органы местного самоуправления при проведении градостроительного зонирования и установления границ территориальных зон.

а) возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков означает, что для земельных участков в составе любой территориальной зоны не устанавливается единого «целевого назначения», определяющего существующий и планируемый характер использования земельных участков, строительства и реконструкции объектов капитального строительства. Например, объекты здравоохранения могут вполне логично и правомерно располагаться как в жилой зоне, так и в общественно – деловой зоне (чч. 3,4 ст. 35 ГрК РФ). Следовательно, данный принцип установления границ территориальных зон позволяет говорить лишь о доминировании определенных параметров и видов использования территории, но не о единственно возможном варианте размещения объектов.

б) границы функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон отражаются на отдельных картах (схемах). Данные параметры определяются генеральными планами и схемой территориального планирования и подлежат обязательному учету.

в) как следует из ч. 15 ст. 35 ГрК РФ, кодекс не определяет исчерпывающий перечень территориальных зон, оставляя органам местного самоуправления возможность установления и иных зон. Однако при этом необходимо учитывать функциональные зоны и особенности использования земельных участков и объектов капитального строительства. Поэтому норму, сформулированную абзацем 3 ч. 1 комментируемой статьи следует толковать расширительно. Кроме того, нельзя забывать, что в пределах территориальных зон ГрК РФ допускается выделение подзон в целях осуществления более гибкой возможности работы с территорией.

г) при установлении территориальных зон следует учитывать сложившуюся планировку территории и существующее землепользование. По этой причине кодекс не предполагает установление заведомо не приемлемых требований градостроительных регламентов даже в публичных интересах. Более того, ч. 8 ст. 36 ГрК РФ предусматривает, что в случае не соответствия требованиям регламента земельных участков и объектов капитального строительства, они продолжают использоваться также как и ранее без установления определенных сроков приведения их в соответствие с регламентом, кроме указанных ч. 8 данной статьи случаев.

д) установление территориальных зон должно происходить с учетом документов (схем) территориального планирования и документации по планировке территории. Документами территориального планирования Российской Федерации, субъектов РФ, или муниципального района (для поселений) может быть предусмотрено, например, размещение промышленного либо транспортного объекта на межселенных территориях. В таких случаях неизбежно применение процедуры изменения категории земель (например, перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель специального назначения). Аналогичная ситуация может возникнуть при планировании создания особо охраняемых природных территорий федерального либо регионального значения, перевода части земель лесного фонда в иные категории земель и т. Данные решения вышестоящего уровня градостроительного планирования должны быть отражены в Правилах.

е) территориальные зоны должны устанавливаться с учетом возможности предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках. Поскольку границы территориальной зоны могут проходить по границам земельных участков, вполне допустима ситуация, когда два смежных земельных участка располагаются в различных территориальных зонах (например, жилой и производственной зонах). Установление градостроительным регламентом возможности размещения на участке, расположенном в производственной зоне, промышленного объекта, производящего, например, пожароопасную продукцию не допускается, поскольку может причинить (потенциально) вред, в нашем случае, жилому дому.

Установление границ территориальных зон должно осуществляться в соответствии со стандартами межевого дела, которыми не допускается установление разных правовых режимов для частей одного и того же земельного участка. Поэтому ориентирами при определении границ территориальных зон, как правило, будут выступать существующие естественные границы природных объектов (например, реки), линии магистралей и улиц, красные линии (они отделяют публичные земли от частных и применяются для охраны парков, скверов и иных публичных территорий (памятников культурного наследия) от незаконной застройки и иного использования), границы населенных пунктов и муниципальных образований. При необходимости, такие границы могут быть проведены и по границам земельных участков граждан и юридических лиц. Исключением из указанных правил являются положения ч. 3 комментируемой статьи, согласно которой могут не совпадать с границами территориальных зон:

а) границы зон с особыми условиями территории, например, охранные, санитарно-защитные, и иные зоны. Например, санитарно-защитная зона вокруг промышленного объекта может выходить за пределы производственной зоны и частично располагаться в составе коммунальной зоны или зоны рекреационного назначения.

б) границы территорий объектов культурного наследия также не образуют отдельной территориальной зоны, а потому естественным образом могут располагаться в составе жилой, общественно-деловой и иных территориальных зон, если таковы параметры и размеры такого объекта культурного наследия. Например, разновидностью объектов культурного наследия являются фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям. Такой объект культурного наследия может располагаться в пределах территории садоводческого товарищества (жилая зона) и близлежащего городского сада (рекреационная зона) либо в жилой зоне населенного пункта и зоне сельскохозяйственных угодий за чертой населенного пункта.

В нормах комментируемой статьи определены правовые основы порядка установления территориальных зон, которыми являются:
1) определение в соответствии с правилами ч. 1 настоящей статьи исчерпывающего перечня обязательных сведений шести видов, которые должны учитываться при установлении территориальных зон;
2) установление в требованиях ч. 2 рассматриваемой статьи расширенного перечня семи критериев установления границ территориальных зон;
3) обозначение в нормах ч. 3 комментируемой статьи исключения из общих правил для границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия, которые устанавливаются в соответствии с законодательством РФ и могут не совпадать с границами территориальных зон.

Акватории

АГ – акватории городские.

Кодовое обозначение
ЖИЛЫЕ ЗОНЫЖ-1Зона застройки многоэтажными жилыми домамиЖ-2Зона застройки среднеэтажными жилыми домамиЖ-3Зона застройки малоэтажными жилыми домамиЖ-4Зона застройки индивидуальными жилыми домамиЖ-5Зона садоводств и дачных участковЖИЗона малоэтажной застройки исторических районовОБЩЕСТВЕННО-ЖИЛЫЕ ЗОНЫОЖЗона общественно-жилого назначенияОБЩЕСТВЕННО-ДЕЛОВЫЕ ЗОНЫОИЗона исторического центра городаПодзоны исторического центра городаОИ-1Культурно-образовательная подзона исторического центра городаОИ-1. 1 Культурно-образовательная подзона на о. Канта (б. Кнайпхоф)ОИ-2Бизнес подзона исторического центра городаОИ-3Подзона Центральной площадиОИ-4Подзона обслуживания и торговли исторического центра городаОИ-4. 1 Подзона обслуживания и торговли (территория б. города Альштадт)ОИ-5Рекреационно-обслуживающая подзона Нижнего прудаОИ-6Рекреационная подзона исторического центра городаОИ-7Общественно-жилая подзона исторического центра городаОИ-7. 1Обслуживающе- жилая подзона (на о. Октябрьский, прилегающая к историческому центру города)ОИ-8Подзона регенерации исторической средыО-1Зона делового, общественного и коммерческого назначенияО-2Зона учреждений здравоохранения и социальной защитыО-3Зона объектов среднего и высшего профессионального образованияОПЗОНА ОБЪЕКТОВ ОБСЛУЖИВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ И ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗОНЫП-1Зона производственно-коммунальных объектов I класса санитарной классификацииП-2Зона производственно-коммунальных объектов II класса санитарной классификацииП-3Зона производственно-коммунальных объектов III класса санитарной классификацииП-4Зона производственно-коммунальных объектов IV-V классов санитарной классификацииРЕКРЕАЦИОННЫЕ ЗОНЫР-1Зона городских парковР-2Зона лесопарков, городских лесов и отдыхаР-3Зона объектов санаторно-курортного лечения, отдыха и туризмаР-4Зона спортивных комплексов и сооруженийР-5Зона скверов, садов, бульваровР-6Зона пляжейЗОНЫ ИНЖЕНЕРНОЙ И ТРАНСПОРТНОЙ ИНФРАСТРУКТУРТ-1Зона объектов инженерной и транспортной инфраструктурТ-2Зона железнодорожного транспортаТ-3Зона портаЗОНЫ СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯC-1Зона кладбищЗОНЫ ВОЕННЫХ ОБЪЕКТОВ И ИНЫХ РЕЖИМНЫХ ТЕРРИТОРИЙВЗона военных объектов и иных режимных территорийЗОНЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯСХЗона сельскохозяйственного использованияПРОЧИЕ ЗОНЫПР-1Зона озеленения специального назначенияПР-2 Зона прочих городских территорийПР-3 Зона питомникаПР-4 Зона ботанического садаПР-5Зона зоопаркаПРЗона перспективного градостроительного развитияЗОНЫ ВОДНЫХ ОБЪЕКТОВV-1Зоны водных объектов

Карта градостроительного зонирования городского округа

Предназначены для размещения и деятельности сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также инженерного оборудования. Обязательное условие при размещении объектов инженерной и транспортной инфраструктуры – соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований для предотвращения вредного воздействия на среду жизнедеятельности. Если же объекты инженерной и транспортной инфраструктуры обладают особенностью прямого вредного воздействия на безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений. Обязанность по благоустройству территорий отвода объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и их санитарно-защитных зон возлагается на собственников сооружений и коммуникаций, транспорта, связи и инженерного оборудования.

Зона производственной, инженерной и транспортной инфраструктур

Основной задачей данной функциональной зоны является обеспечение жизнедеятельности городского округа и размещение производственных, складских, коммунальных, транспортных объектов, сооружений инженерного обеспечения, в соответствии с требованиями технических регламентов.

Проектом предусматривается компактное размещение объектов и составных частей данной функциональной зоны и расположение их вблизи основных транспортных магистралей на достаточном удалении от жилых и рекреационных территорий.

Основные решения по функциональному зонированию внутри города Новороссийск приняты согласно утвержденному «Генеральному плану г. Новороссийск», разработанному НП «ГПИ «Гипрогор» в 2002 г.

Размещение производственных, складских, коммунальных объектов, сконцентрировано, в основном, в северо-восточной части города Новороссийск и п. Верхнебаканский в зонах залегания мергеля. Проектом предусматриваются площадки под новые цемзаводы севернее х. Горный. Подробно промышленные зоны рассмотрены в разделе «Промышленность» данного генплана.

Зона размещения линейных объектов транспортной инфраструктуры представляет собой совокупность территорий, предусмотренных для размещения объектов автомобильного и трубопроводного транспорта.

Генпланом предусматривается размещение логистических центров и центров придорожного сервиса вдоль магистралей и вблизи основных транспортных узлов. Наиболее крупные из них предусмотрены на пересечении проектируемой автодороги в направлении Анапа – Порт-Кавказ с автодорогой А-146 восточнее п. Верхебаканский и на ее пересечении вдоль существующей автодороги на Анапу между х. Семигорский и х. Ленинский Путь.

С целью создания условий для развития промышленно-производственного комплекса генпланом определена значительная территория площадью 242 га восточнее ст. Раевская В ней предполагается размещение производственных и коммунально-складских предприятий с учетом обеспечения санитарно-защитной зоны до жилой застройки;

Перспективное решение по территориальному развитию порта приняты согласно утвержденному «Генеральному плану г. Новороссийск», разработанному НП «ГПИ «Гипрогор» в 2002 г.

С целью наиболее рационального использования ценных курортных территорий проектом предложена централизованная организация хозяйственно-складских зон курортных учреждений.

Первоочередными мероприятиями по реализации проектных решений в данном направлении являются:

  • ликвидация предприятий, расположенных в пределах селитебных, курортных и рекреационных зон, не отвечающих современным экологическим и эстетическим требованиям к качеству городской среды, в том числе вынос за территорию города АО «Птицефабрика Новороссийск», и перепрофилирование АО «Шиферник»;
  • модернизация, экологизация и автоматизация производств с целью повышения производительности без увеличения территорий, а также создание благоприятного санитарного и экологического состояния окружающей среды;
  • рганизация санитарно-защитных зон в соответствии с требованиями соответствующих нормативных документов и регламентов.

Площадь проектируемых территорий, предусмотренных проектом под организацию производственной зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур — 1 231 га. Общая площадь составит 6 724 га.

Что можно правообладателю участка и недвижимости в зоне «Ф»

Без изменения ПЗЗ на участках в зоне «Ф» допустимы:

  • Реализация вспомогательных ВРИ в пределах, установленных ПЗЗ Москвы. Позволяет перепрофилировать до 25% существующей площади недвижимости, в том числе, под торговлю, офисы, автосервисы и другие коммерческие объекты;
  • Реконструкция зданий в существующих габаритах. Позволяет изменить назначение отдельных зданий или помещений в них или изменить соотношение используемой площади между видами разрешенного использования, установленными для участка;
  • Осуществление строительных работ, не относящихся к реконструкции и не требующих в связи с этим получения разрешения на строительство. Позволяет, в том числе, перепрофилировать здания и помещения (в пределах ВРИ участка);
  • Размещение некапитальных объектов. Позволяет, учитывая современные строительные технологии, функционально заменить большинство видов нежилых зданий в сокращенные сроки (упрощенный порядок согласования) и с наименьшими затратами.

Зоны сельскохозяйственного использования

В пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования – пашни, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища, а также занятые сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями.

Территории таких зон могут использоваться для ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки.

Зоны специального назначения

Выделяются для размещения кладбищ, крематориев, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других территориальных зон городских и сельских поселений. Использование таких зон регламентируется требованиями специальных нормативов.

Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий

Предназначены для размещения объектов, в отношении которых устанавливается особый режим пользования. В пределах границ (черты) городских и сельских поселений использование зон военных объектов и зон режимных территорий устанавливается федеральными органами власти и органами местного самоуправления в соответствии со специальными градостроительными нормативами и правилами застройки.

Как определяется разрешенное использование участка

Как правило, виды разрешенного использования участков утверждаются в составе градостроительных регламентов, содержащихся в ПЗЗ и применяющихся в пределах границ соответствующей территориальной зоны в отношении определенной категории земель.

При этом, градостроительным регламентом участка могут быть предусмотрены виды разрешенного использования трех типов:

  • Основные виды разрешенного использования – это те виды, которые могут быть установлены для участка его собственником без дополнительных разрешений и согласований каких-либо публичных органов.
  • Условно разрешенные виды разрешенного использования – это те виды использования, которые могут быть установлены для участка только после прохождения специальной публичной процедуры и получения отдельного разрешения.
  • Вспомогательные виды разрешенного использования – это виды использования, устанавливаемые в дополнение к основным или условно разрешенным, которые, как правило (но не всегда), направлены на «обслуживание» основного вида использования.

Зона специального назначения

В состав зон специального назначения включаются зоны, занятые кладбищами, зелёными насаждениями специального назначения, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В границах городского округа расположено 23 действующих кладбища, подлежит к закрытию 21. Генеральным планом планируется 2 новых кладбища (в ст. Раевской, восточнее х. Семигорский), а так же выделены две площадки под размещение кладбищ в границах г. Новороссийск.

Санитарно-защитная зона – обязательный элементом любого объекта, который является источником воздействия на среду обитания и здоровье человека. Санитарно-защитная зона утверждается в установленном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным нормам и правилам.

В данном проекте предусмотрены мероприятия по постепенному выносу на нормативное расстояние от застройки предприятий, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду. Высвободившиеся территории подлежат обязательному озеленению густокронными породами деревьев, обладающих фитонцидными свойствами. При невозможности переноса объектов предлагается перепрофилирование или модернизация таких производств для обеспечения нормативных санитарно-защитных разрывов.

Генеральным планом на расчетный срок определено под санитарно-защитные и охранные зоны 375 га.

Планируется строительство мусоросортировочного комплекса с применением новых экологичных технологий западнее с. Борисовки.

Городской округ Новороссийск характеризуется значительной частью размещенных на его территории спецобъектов, которые настоящим генеральным планом сохраняются на прежних территориях, с учетом необходимой реконструкции и перепрофилирования.

Проектом на расчетный срок определена общая площадь зоны специального назначения 4 952 га.

Классификатор ВРИ

  • Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
  • Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
  • Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
  • Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
  • Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
  • Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
  • Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
  • Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
  • Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
  • Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
  • Водные объекты (гидротехнические сооружения);
  • Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
  • Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны)

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения, 2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, 3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности, 4) общественно-деловые зоны иных видов

Территориальные зоны – зоны , для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.