DDOS-GUARD

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. До утверждения правил землепользования и застройки в обязательном порядке по их проекту проводятся публичные слушания.

Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Территориальные зоны выделяются с учётом:

  • возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
  • функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных действующим генеральным планом;
  • сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
  • предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития. Использование земель или земельных участков из состава земель, указанных в настоящем абзаце, определяется действующим законодательством Российской Федерации.

Действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки, определенные частью 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Использование указанных земельных участков определяется действующим законодательством Российской Федерации.

В границах зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий. Ограничения использования земельных участков в границах зон с особыми условиями использования территорий считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.

Виды разрешенного использования земельного участка установлены в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10. 2020№ П/0412.

Зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Градостроительное зонирование является одной из составляющих градостроительной деятельности.

Зонирование осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Градостроительное зонирование является важнейшим и эффективным инструментом регулирования градостроительной деятельности и землепользования на территориях муниципальных образований, позволяющим муниципальным образованиям проводить самостоятельную муниципальную политику в области землепользования и застройки.

С учетом преимущественного функционального использования территория города подразделяется на селитебную, производственную и ландшафтно-рекреационную.

Селитебная территория предназначена: для размещения жилищного фонда, общественных зданий и сооружений, в том числе научно-исследовательских институтов и их комплексов, а также отдельных коммунальных и промышленных объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон; для устройства путей внутригородского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров и других мест общего пользования.

Производственная территория предназначена для размещения промышленных предприятий и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с их опытными производствами, коммунально-складских объектов, сооружений внешнего транспорта, путей внегородского и пригородного сообщений.

Ландшафтно-рекреационная территория включает городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли сельскохозяйственного использования и другие угодья, которые совместно с парками, садами, скверами и бульварами, размещаемыми на селитебной территории, формируют систему открытых пространств».

Одним из основных документов, отражающих градостроительное зонирование, является Генеральный план.

Генеральный план – это основной градостроительный документ, определяющий в интересах населения и государства долгосрочную стратегию градостроительного развития города:

  • условия формирования среды жизнедеятельности;
  • направление и границы развития территории города;
  • зонирование территории города;
  • развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
  • градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, а также экологическому и санитарному благополучию;
  • резервные территории для развития города.

Не менее важным документом является Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ).

Правила землепользования и застройки включают в себя:

  • карту градостроительного зонирования;
  • градостроительные регламенты.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

DDOS-GUARD

Градостроительный регламент – это устанавливаемые правилами землепользования и застройки в пределах границ соответствующей территориальной зоны:

  • виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (например, жилые дома, объекты торговли и повседневного обслуживания, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады, и пр.);
  • предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (например, этажность и плотность застройки, минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий, минимальная доля озелененных территорий земельного участка, минимальное количество мест на автостоянках и пр.);
  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Основные цели их введения – исключить такое соседство видов разрешенного использования земельных участков и параметров застройки, которое может приводить к снижению качества среды (например, при соседстве жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр. ), а также минимизировать процедуры, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать, как допускается использовать тот или иной земельный участок.

  • Законодательная база
  • С чего начать:
    Уточнить градостроительные регламенты для территориальной зоныУзнать допустимые виды разрешённого использования участковНайти вид использования, соответствующий цели его изменения
  • Уточнить градостроительные регламенты для территориальной зоны
  • Узнать допустимые виды разрешённого использования участков
  • Найти вид использования, соответствующий цели его изменения
  • Варианты решения вопроса об изменении ВРИ ЗУ
  • Заявление об изменении ВРИ ЗУ:
    Решение вопроса в кадастровой службеРешение вопроса в местной администрацииЗаказ госуслуги
  • Решение вопроса в кадастровой службе
  • Решение вопроса в местной администрации
  • Заказ госуслуги

Законодательная база

Возможность изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка установлен закономи и нормативными документами:

  • Земельным кодексом РФ (статья 8)
  • ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ
  • Градостроительным кодексом РФ (пункт 3 статьи 37)
  • Письмом Минэкономразвития РФ «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» №14310-ИМ/Д23 от 08.07.2011
  • ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» №171-ФЗ
  • ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ
  • Правилами земелеустройства и застройки, принятыми в городских, сельских поселениях и иных муниципальных образованиях

Для решения задчи об изменени ВРИ земельного участка необходимы знания основ «земельной и градостроительной математики». Её «аксиомами» являются следующие положения:

  • ПЗЗ
  • градостроительное зонирование
  • градостроительный регламент
  • вид разрешённого использования земельного участка
  • Классификатор ВРИ ЗУ, утверждённый Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020

Анализ сведений, содержащихся в каждом из перечисленных документов, даст ответ о возможности изменения ВРИ земли.

ПЗЗ – это основные правила, устанавливающие условия землепользования и застройки земельных территорий внутри границ муниципальных образований. Они представлены на официальных сайтах администраций.

Земли муниципалитетов, в соответствии с ПЗЗ, поделены на отдельные территориальные зоны (меньшие территории). Каждая из зон объединяет находящиеся на её территории

  • ЗУ физических и юридических лиц
  • ЗУ,  относящиеся к муниципальной или государственной собственности.

У них примерно равные назначения и условия застройки, например:

  • территориальные жилые зоны:
    включают участки под строительство блокированных жидых домов. индивидуальных отдельно стоящих жилых домов
  • включают участки под строительство блокированных жидых домов. индивидуальных отдельно стоящих жилых домов
  • территориальные общественно-деловые зоны
    объединяют участки, предназначенные под строительство объектоа недвижимости делового, общественного, административного, научного и торгового назначения и т.д.
  • объединяют участки, предназначенные под строительство объектоа недвижимости делового, общественного, административного, научного и торгового назначения и т.д.
  • территориальные производственные зоны
    состоят из участков под промышленные, складские объекты различных классов санитарной опасности.
  • состоят из участков под промышленные, складские объекты различных классов санитарной опасности.

Функции территориальной зоны отражены в её градостроительном регламенте. Он конкретизирует правила застройки участков внутри каждой территориальной зоны.

Территориальные зоны отображаются:

  • в генеральном плане муниципального образования
  • на карте градостроительного зонирования.

Зоны в них выделяются разными цветами. По ним несложно определить их границы. В экспликацииях к схемам можно узнать наименование зон и перечень ВРИ входящих в них земельных участков.

Для отдельных территорий, находящихся внутри территориальных зон, градостроительные регламенты не устанавливаются:

  • территории зелёных насаждений общего пользования
  • с/х угодия в составе земель сельхозназначения
  • земли, покрытые поверхностными водами
  • земли лесного фонда
  • земли особо охраняемых природных территорий
  • земли запаса

Действие градрегламентов не распространяются на земельные участки:

  • в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
  • в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся вновь выявленными объектами культурного наследия
    решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия
  • решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия
  • в границах территорий общего пользования
  • занятые линейными объектами
  • предоставленные для добычи полезных ископаемых

Изменение вида разрешённого использования всех таких территорий и участков запрещено.

По заявлению об изменении их ВРИ будет дан отказ и указана одна или несколько причин, раскрывающих несоответствие планируемого вида тем, что возможны к использованию:

  • в водоохраной, прибрежной полосе
  • в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия
  • в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования
  • в охранной зоне объектов культурного наследия

Более подробные сведения о мотивах отказов изложены ниже.

Получить официальную информацию о вхождении или не вхождении участка в такие территории и зоны можно через выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Вид разрешённого использования (ВРИ) каждого участка – один из параметров градостроительного регламента. Он показывает:

  • как может эксплуатироваться земельный надел
  • какие объекты можно строить на нём
  • возможно или нет строительство на участке вообще

ВРИ участка можно изменять только в пределах тех вариантов, что установлены для территориальной зоны, к которой относится земельный надел. Нужно выбратть из них тот, что подходит под будущую цель.

Те ВРИ участков и объекты капитального строительства, что не предусмотрены в территориальной зоне, являются неразрешёнными.

Мало кому известно, что означает такое понятие как «территориальные зоны», зачем они нужны и на что влияют. Однако, это достаточно важный элемент планировочной структуры, особенно для тех, кто имеет земельный участок, собирается возводить строения, как жилые, так и производственные.

Начнем с определения. Это отдельные земельные территории муниципального образования, для которых в правилах землепользования и застройки (Далее – ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты, наделены особым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.

В результате градостроительного зонирования могут определяться следующие зоны:

  • жилые;
  • общественно-деловые (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения);
  • производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
  • сельскохозяйственные (зоны дач, садоводств);
  • рекреационные (городские леса, парки, водоемы, объекты спорта);
  • зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
  • специального назначения (кладбища, объекты размещения отходов потребления и иными объектами);
  • иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Отметим, что для каждой территориальной зоны должны быть:

  • определена цель её создания и использования, её характеристики;
  • установлены границы в текстовой форме и отображены графически в планах и картах;
  • установлен градостроительный регламент;
  • определена сложившаяся планировка территории и существующего землепользования;
  • отражены планируемые функциональные зоны с указанием параметров их развития, заложенных генеральным планом (как правило, территориальные зоны являются многофункциональными).

Важно, что каждый земельный участок должен располагаться только в одной территориальной зоне, за исключением земельных участков, границы которых в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.

Для земельных участков, расположенных внутри одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, как и всего, что находится над и под поверхностью земли и используется в процессе застройки и эксплуатации зданий, строений, сооружений:

  • виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства;
  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление территориальных зон регламентируется статьей 34 Градостроительного Кодекса РФ. Проведением землеустроительных работ по внесению в ЕГРН границ территориальных зон занимаются кадастровые инженеры.

Ознакомиться с тем в какой территориальной зоне находится Ваш земельный участок можно в ПЗЗ вашего муниципального образования. Напомним, что для каждого муниципального образования они устанавливаются отдельно.

Рассмотрим пример. Допустим нам необходимо построить сервис технического обслуживания автомобилей (далее – СТО) на определенном земельном участке.

В соответствии с рассмотренными ПЗЗ, данная территориальная зона предназначена для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства и отдыха в индивидуальном (семейном) порядке с сооружениями и строениями как сезонного, так и круглогодичного использования.

Территория, предоставленная садоводческому, дачному, огородническому объединению, состоит из земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования и индивидуальных земельных участков. Разрешено использовать следующие виды использования участков:

а) Основные виды разрешенного использования: земельные участки общего назначения; ведение огородничества; ведение садоводства.

б) Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание; предоставление коммунальных; административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг.

в) Условно разрешенные виды использования:обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях;магазины;общественное питание;рынки.

Для использования территорий Ж-5 на территории садоводческих объединений не допускается:

– строительство дорог без проектов, согласованных с администрацией города, а также с Комитетом по охране окружающей среды и природных ресурсов;

– захоронение бытовых и сельскохозяйственных отходов, складирование навоза и мусора;

– открытие карьеров строительных материалов;

– использование ядохимикатов;

– строительство выгребных ям без гидроизоляционного покрытия;

– разведение скота, птицы и пушных зверей;

– использование навозных стоков на удобрение;

– вырубка древесно-кустарниковых насаждений (кроме рубок ухода и санитарных рубок).

Можно сделать вывод, что строительство СТО на такой территории невозможно.

Однако, напомним, что каждое муниципальное образование необходимо рассматривать индивидуально.

Данные правила действуют для всех видов постройки, часто встречаются случаи, когда на земельном участке нельзя построить и жилой дом. Именно поэтому важно знать в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.

Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка

Порядок решения вопроса об изменнии ВРИ ЗУ зависит от ряда обстоятельств:

  • действуют или нет в муниципалитете ПЗЗ
  • установлены или нет градостроительные регламенты
  • в какой группе видов использования, указанных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или в плане зонирования, окажется планируемое использование участка:
    в  составе основных ВРИВ составе условно разрешённых видов
  • в  составе основных ВРИ
  • В составе условно разрешённых видов

Изменение ВРИ будет производиться простым образом, без дополнительных согласований, когда ПЗЗ утверждены, градрегламенты установлены, вид использования участка «попадает» в основную группу ВРИ и соответствует наименованию в Классификаторе. Нужно лишь подать заявление в кадастровую палату или в МФЦ.

В случаях, когда выбранный ВРИ входит в состав условно разрешённых видов использования, для его присвоения будут проводиться общественные/публичные слушания (статья 39 ГрК РФ).

Слушания организуются комиссией ПЗЗ, действующей в муниципальном образовании, – после получения заявления от собственника/правообладателя участка, подготовившего и приложившего к обращению необходимые материалы.

В слушаниях принимают участие жители поселения. Они высказывают свои соображения относительно изменения ВРИ. Не исключено, что присвоение участку нового ВРИ может быть отклонено большинством голосов участников слушаний.

Итог слушаний – подготовка протокола, в котором изложена позиция участников в виде результатов голосования по изменению ВРИ ЗУ. Этот документ направляется главе администрации – для принятия решения:

  • или об установлении соответствия испрашиваемого ВРИ виду использования по Классификатору и присвоении ЗУ нового ВРИ
  • или об отказе в установлении испрашиваемого ВРИ ЗУ

Постановление главы администрации о присвоении ЗУ испрашиваемого ВРИ  служит для Росресстра правовой основой для внесения новых сведения об участке.

Важно

Если на участках уже построены объекты капитального строительства:

  • индивидуальный жилой дом
  • производственное здание
  • торговый центр
  • т.д.

и они зарегистрированы в ЕГГРН, изменение существующего ВРИ ЗУ будет происходить по результатам изменения вида функционального назначения существующих построек.

В деревне на одной из улиц в окружении частных домов построен индивидуальный жилой дом. Собственник планирует реорганизовать его в магазин. Выбранный им по Классификатору вид «Магазины» с описанием вида:

«размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет менее 5000 м2».

Даже если в градостроительный регламент зоны жилой застройки, внутри которой находится участок с построенным домом, включён выбранный вид использования участка и возможность изменения прежнего ВРИ кажется реальной, торопиться менять функциональное назначение здания с индивидуального дома на магазин не стоит. Придётся уточнить, как указано в пункте 3 статьи 37 Гр РФ, ещё и технические регламенты.

Техрегламенты для магазинов устанавливают жёсткие требования:

  • к проектной документации
  • к удалённости объекта от жилых строений
  • к безопасности магазина и прилегающей к нему территории
  • к соответствию условий его эксплуатации
  • к обеспечению подъездом и разворотной площадкой для пожарных машин и машин, доставляющих товары
  • к условиям приёма посетителей

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что попытка преобразования в магазин частного дома на участке для ИЖС, соприкасающегося своими границами с другими застроенными участками, окажется тщетной.

Размещение или преобразование зданий в объекты социальной инфраструктуры в жилых зонах допускается на земельных участках при следующих условиях:

  • строения должны примыкать к красным линиям дорог, улиц, бульваров, площадей, проездов, являющихся территориями общего пользования
  • должны отсутствовать градостроительные нормы, запрещающие их размещение

Приведённый пример – доказательство того, что к изменению ВРИ ЗУ нужно подходить после всестороннего обследования градостроительной ситуации. Только так можно избежать ошибок и бездарных трат времени.

Зная теперь, на какие градостроительные особенности самих участков и тех территорий, на которых они находятся, ориентируются администрация, служба Росреестра при рассмотрении вопросов об изменении их видов использования, нужно сделать вывод или о невозможности, или о возможности изменения ВРИ:

  • вопрос об изменении будет решён положительно – если тот ВРИ ЗУ, что соответствует цели изменения есть в градостроительном регламенте территориальной зоны, в границах которой расположен ЗУ
  • в зависимости от того, в какой группе ВРИ окажется планируемый вид использования, изменение проводится без проведения или с проведением публичных слушаний:
    для основной группы ВРИ – без слушанийдля группы условно разрешённых видов – с проведением слушаний
  • для основной группы ВРИ – без слушаний
  • для группы условно разрешённых видов – с проведением слушаний
  • вспомогательные ВРИ могут выбираться только совместно с основными и условно разрешёнными видами
  • наименование выбранного ВРИ ЗУ должно соответствовать наименованию в Классификаторе

При положительном результате анализа градостроительной ситуации можно приступить к подаче заявления об изменении вида разрешённого использования. Заявление тоже имеет нюансы. Рассмотрим их.

Заявление об изменении ВРИ земельного участка

Заявление на изменение ВРИ в кадастровую службу – это заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости

Собственник или правообладетель заполняет специальную форму заявления о государственном кадастровом учёте изменений земельного участка. В графе «изменение вида разрешённого использования» нужно прописать наименование вида использования земельного участка, выбранного по Классификатору.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

  • копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица
  • копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей)
  • согласие правообладателя земельного участка на изменение ВРИ ЗУ:
    когда заявитель не является собственником участка
  • когда заявитель не является собственником участка

Органы Росреестра получают самостоятельно, в порядке межведомственного взаимодействия, следующие материалы:

  • выписка из ПЗЗ
  • выписка из ЕГРН
  • выписка из ЕГРН на объект недвижимости на участке –  в случае его наличия
  • выписка из ГКН
  • выписка из ЕГРЮЛ  – для юридических лиц
  • выписка из ЕГРИП  – для индивидуальных предпринимателей

Если все или большую часть выписок и документов заявитель намерен предоставить по собственной инициативе, то они должны быть получены им не ранее чем за 30 дней до дня обращения.

Отказ в государственном кадастровом учёте изменений земельного участка дается по следующим одной или нескольким причинам:

Решение вопроса в местной администрации

Заявление в администрацию подаётся в случаях:

  • при намерении собственника устранить несоответствие Классификатору ВРИ прежнего вида использования участка
  • при необходимости установления нового вида использования в порядке, требующем проведения публичных слушаний

К заявлению должны быть приложены копии документов:

  • удостоверяющих личность заявителя (для физического лица) и (или) представителя заявителя, и документа, подтверждающего полномочия представителя заявителя (в случае, если заявление подается представителем заявителя)
  • свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя – для индивидуальных предпринимателей
  • свидетельства о государственной регистрации юридического лица –для юридических лиц
  • выписка из государственного реестра о юридическом лице, индивидуальном предпринимателе, являющимся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок
  • заверенного перевода на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства
    в случае, когда заявителем является иностранное юридическое лицо
  • в случае, когда заявителем является иностранное юридическое лицо
  • правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок
    если сведения о таких документах отсутствуют в ЕГРН
  • если сведения о таких документах отсутствуют в ЕГРН
  • согласие правообладателя участка на изменение ВРИ
    когда заявитель не является собственником участка
  • когда заявитель не является собственником участка

Заявитель вправе по собственной инициативе представить вместе с заявлением документы:

  • кадастровая выписка о земельном участке
  • кадастровый паспорт земельного участка
  • выписка из ЕГРН о праве на земельный участок
  • имеющееся свидетельство о праве собственности

Если заявитель не предоставил документы в полном составе, администрация МО запрашивает их самостоятельно (в установленном порядке межведомственного информационного взаимодействия)

Через МФЦ или в электронной форме на ресурсе муниципального образования можно также сделать заказ услуги «Установление соответствия разрешённого использования земельного участка классификатору видов разрешённого использования земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования.

Результат рассмотрения заявления – решение администрации об установлении соответствия. Это правовое основание для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) о разрешённом использовании земельного участка.

Решение направляется в территориальный орган Росреестра для проведения государственного кадастрового учёта изменений земельного участка. Другой его экземпляр выдаётся собственнику участка на бумажном носителе или пересылается в виде электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.

Срок предоставления муниципальной услуги

  • 30 рабочих дней со дня поступления заявления – решение об установлении соответствия ВРИ земельного участка, указанного в заявлении, виду разрешенного использования земельного участка, установленному классификатором ВРИ
  • 45 дней со дня поступления заявления – решение об установлении соответствия ВРИ ЗУ, указанного в заявлении, проводимого на основании публичных слушаний, виду разрешенного использования земельного участка, установленному Классификатором (2019)

Срок отправки документов

Срок отправки электронных документов, являющихся результатом предоставления муниципальной услуги определяется администрацией МО в пределах срока предоставления муниципальной услуги

Срок направления документов почтовым отправлением в случае неявки заявителя для личного получения документов – не более 3 рабочих дней со дня истечения срока предоставления муниципальной услуги

После получения решения собственнику необходимо обратиться с ним:

  • или в межрайонный отдел филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»
  • или в МФЦ

с заявлением о государственном кадастровом учёте изменений земельного участка, указав его кадастровый номер. Направить заявление можно также почтовым отправлением с описью вложения, с уведомлением о вручении.

Основания для отказа в предоставлении услуги

Отказ по причинам неправильности заявления:

  • несоответствие требованиям Административного регламента предоставления услуги администрациеи МО
  • не указаны фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина
  • не указано наименование юридического лица, обратившегося за предоставлением муниципальной услуги
  • текст не поддается прочтению
  • подписано не уполномоченным лицом

Иных основания для отказа:

  • ЗУ изъят из оборота, ограничен в обороте
  • в отношении ЗУ принято решение о резервировании, изъятии для государственных или муниципальных нужд
  • заявитель не представил документы, указанные в Административном регламенте
  • копии документов, сведения, выписки, представленные заявителем, противоречат или не соответствуют (полностью или частично) сведениям уполномоченных органов
  • ответ на межведомственный запрос показывает отсутствие прав на земельный участок
  • ВРИ участка не соответствует видам разрешённого использования, предусмотренным действующими ПЗЗ
  • письменный отказ заявителя от предоставления муниципальной услуги
  • причины, изложенные в разделе Мотивации отказа

Решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги может быть принято при наличии хотя бы одного из перечисленных видов оснований. Причины отказа указываются в обязательном порядке.

Заявление на получение муниципальной услуги после устранения обстоятельств отказа можно подать повторно. Датой исчисления срока выполнения муниципальной услуги в этом случае будет дата регистрации повторного заявления.

Заказ госуслуги

Для решения вопроса по изменению ВРИ ЗУ можно воспользоваться государственной услугой:

  • по изменению и последующему установлению ВРИ ЗУ
  • установлению соответствия ВРИ ЗУ Классификатору

Заказать услугу можно на этой странице портала Госуслуг.

Консультационные услуги

  • Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
  • Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
  • Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
  • Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
  • С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
  • О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
  • С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
  • Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь

Состав правил землепользования и застройкиПравить

Правила землепользования и застройки регламентированы Градостроительным кодексом РФ и включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Карта градостроительного зонированияПравить

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Предшественники правил землепользования и застройкиПравить

Впервые правила застройки (zoning, zoning regulation/code/ordinance) были приняты в 1916 г. в Нью-Йорке, в 1920-е годы распространились по городам США, а затем, с различными местными особенностями, и по многим странам. Основные цели их введения — исключить такое соседство видов разрешенного использования земельных участков и параметров застройки, которое может приводить к снижению качества среды (например, при соседстве жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр. ), а также минимизировать процедуры, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать как допускается использовать тот или иной земельный участок.

В России возможность разработки правил землепользования и застройки была установлена Градостроительным кодексом Российской Федерации от 07. 1998 № 73-ФЗ. Ещё ранее разрабатывались правила застройки. Так решением Исполкома Ленгорсовета от 16 июля 1951 года N 44-4-б были приняты правила о порядке застройки г. Ленинграда, решениями Исполкома Ленинградского городского Совета народных депутатов от 20 ноября 1959 г. N 49-2-п — правила застройки Ленинграда и его пригородов, от 13 июня 1989 г. N 421 — правила застройки Ленинграда. Правила о порядке застройки города Москвы были утверждены Постановлением СНК СССР от 01. 1935 N 2221; решением Исполкома Моссовета от 12 декабря 1974 г. N 44/101 были утверждены правила застройки гор. Москвы и лесопаркового защитного пояса (ЛПЗП).

Решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны)

Сведения ЕГРН, Единая электронная картографическая основа, картографический материал, ортофотопланы, сведения дистанционного зондирования

Направляемые для внесения в ЕГРН документы должны быть подписаны электронно-цифровой подписью лица, подготовившего документы и лица, принявшего решение об утверждении ПЗЗ.

В случае внесения изменений в ПЗЗ необходимо также готовить и направлять документы для внесения таких изменений в ЕГРН для последующего отражения достоверных сведений в реестре недвижимости.

Проблемы, возникающие при подготовке документов у пути их решения

Существует ряд проблем при выполнении работ по подготовке документов в отношении территориальных зон:

Частично решение данной проблемы разъяснено письмом Росреестра от 17 января 2018 г. № 01-00357-ГЕ/18.

Данным письмом рекомендовано при подготовке документов руководствоваться требованиями, предъявляемыми к составлению карты (плана) объекта землеустройства, утвержденными постановлением от 30. 2009 № 621 и использовать действующую в настоящее время XML-схему, используемую для формирования XML-документов при осуществлении информационного взаимодействия при ведении ЕГРН с органами местного самоуправления.

Данная XML-схема – MapPlan_v01 позволяет внести в XML-файл карты (плана) объекта землеустройства, подготовленный в соответствии с XML-схемой MapPlan_v01, соответствующие сведения о видах разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны, а также предельные размеры земельных участков в соответствии с ПЗЗ. Стоит отметить, что внесению в ЕГРН подлежат все виды разрешенного использования, как основные, так и вспомогательные и условно разрешенные.

В связи с чем, при подготовке документов необходимо использовать данный формат XML-схемы. Виды разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны и иные характеристики территориальной зоны указываются в строке “Иные характеристики” раздела “Сведения об объекте землеустройства”.

DDOS-GUARD

Учитывая, что часть документов готовится уже по утвержденным картам градостроительного зонирования, которые только схематично отображают контур границ территориальных зон, и которые были в большинстве случае подготовлены без учета сведений о кадастровом делении территории, часто возникает проблема определения контура границ терзоны для ее внесения и отображения в ЕГРН.

Зачастую информация, воспроизводимая с утвержденных карт градостроительного зонирования, содержащих сведения о местоположении границ территориальных зон, не соответствует сведениям актуального кадастрового деления.

При этом, в соответствии с положениями 218-фз «О государственной регистрации недвижимости» и Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках.

Для решения данной проблемы необходимо проводить тщательный анализ исходных данных, получаемых от органов местного самоуправления, учитывать границы земельных участков, внесенных в ЕГРН, информацию о красных линиях, о линиях магистралей, улиц, проездов, границы населенных пунктов и муниципальных образований, естественных границах природных объектов.

Существует и следующий проблемный момент: большое количество ранее учтенных участков в ЕГРН не имеют сведений о координатах характерных точек границ, а также на любой территории имеются неразграниченные земли, информация о границах которых отсутствует в ЕГРН.

В связи с чем, при установлении границ на данной территории необходимо максимально точно определять контур границы терзоны. В противном случае, в дальнейшем при образовании земельных участков из земель, а также при уточнении границ ранее учтенных земельных участков, могут возникнуть основания для приостановления осуществления кадастрового учета в связи с пересечением границ уточняемых или образуемых участков земли с границами внесенных терзон. Могут возникнуть жалобы со стороны собственников таких участков.

Для того что бы данных проблем не возникало, необходимо при определении границ территориальных зон при наличии неразграниченных земель учитывать сведения о красных линиях, линиях магистралей, улиц, проездов, естественных природных объектах, а в случае при прохождении границ территориальных зон по отсутствующим в ЕГРН границам ранее учтенных земельных участков, при выявлении спорных вопросов по расположению границ земельных участков, непрошедших процедуру кадастрового учета в соответствии с требованиями действующего законодательства, при невозможности определения границ картометрическим методом на основании картографических данных, необходимо проводить межевые работы для исключения выявления в последующем ошибок в расположении границ территориальных зон, используя геодезический метод, либо метод спутниково-геодезических измерений.

Одним из самых распространенных и малозатратных методов определения координат характерных точек границ территориальных зон является – картометрический.

Вместе с тем использовать его возможно только при наличии картографического материала определенного масштаба. При отсутствии картографического материала необходимого масштаба, необходимо использовать другие методы, позволяющие определить координаты характерных точек границ.

Что же делать, когда из-за стоящих на кадастровом учете земельных участков невозможно отобразить границы территориальной зоны, отраженные на карте градзонирования?

Например, нередки ситуации, при которых согласно данным карты градостроительного зонирования населенного пункта на определенной территории расположены несколько территориальных зон. Вместе с тем, при анализе местоположения границ территориальных зон с учетом сведений ЕГРН, выявлено пересечение границ этих территориальных зон с земельным участком, который фактически расположен на территории всех этих территориальных зон.

Данное основание в определенных случаях создает невозможность внесения в ЕГРН сведений об установленных территориальных зонах.

В этом случае необходимо вносить изменения в графическую часть правил землепользования и застройки, либо проводить работы по разделу земельного участка, в случае если имеется возможность.

Необходимо также отметить, что это не касается земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, для разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ и прочих объектов.

Подводя итог вышесказанному, хотелось бы отметить, что только тщательная предварительная работа по изучению исходных данных, запрос, получение и использование картографического и иного материала, использование актуальной информации о границах земельных участков, содержащихся и отсутствующих в ЕГРН, решение спорных вопросов о прохождении границы территориальной зоны с органом, утвердившим правила землепользования и застройки, а также использование корректного метода определения координат границ территориальных зон, позволит подготовить качественный материал, необходимый для внесения сведений о границах территориальных зон в ЕГРН.

Высококвалифицированные специалисты, в том числе проектировщики, ООО «РКЦ» помогут Вам разобраться в документах территориального планирования, градостроительных регламентах и оказать консультационную помощь в таком сложном вопросе, как внесение в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, а в случае возникновения необходимости внесения изменений в карты градостроительного зонирования и правила землепользования и застройки проведут полный комплекс работ от анализа исходных данных до размещения документов территориального планирования на ФГИС ТП.

Виды и состав территориальных зонПравить

В результате градостроительного зонирования могут определяться:

  • жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этажность застройки);
  • общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
  • производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
  • сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др.);
  • рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта);
  • зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
  • зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
  • иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Границы территориальных зон на карте градостроительного зонированияПравить

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Территориальные зоны и функциональные зоныПравить

Сведения о возможных ВРИ для своего земельного надела можно получить, подав через МФЦ, на сайте Росреестра и ГКН или в отдел по архитектуре и градостроительству администрации заявление: о предоставлении Выписки из ПЗЗ о видах разрешённого использования участка с указанием его кадастрового номера

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения, 2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, 3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности, 4) общественно-деловые зоны иных видов

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.