DDOS-GUARD

Расширение столичных территории является главным проектом за всю историю развития столицы в России. Предварительный план говорит о том, что новая граница города сделала его в два раза больше, чем это было раньше.

И утверждён генеральный план по расширению границ ещё в 2005-м году. Он рассчитан на 20 лет мы, поэтому в данный период столица активно развивается. 2022 год является тем временем, когда должен активно развиваться район юго-западной части Москвы и Московской области, но всё немножко меняется, поэтому необходимо более подробно  обсудить новые границы расширения Москвы, карта на 2022 год позволит это сделать максимально подробно.

DDOS-GUARD

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ градостроительного зонирования. По нему можно понять, можно ли строить на конкретном участке, какие характеристики допускаются для объекта застройки. На основании данных ПЗЗ осуществляется получение ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). ГПЗУ входит в обязательный список документации для проектирования и согласований при возведении новых строений, реконструкции недвижимости.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Читайте в материале, какую информацию содержат Правила землепользования и застройки, как правильно читать и понять обозначения карт зонирования, когда и как допускается изменение ПЗЗ.

Что такое ПЗЗ и как понять ограничения по карте

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • описательная часть – порядок применения ПЗЗ и получения информации, алгоритм внесения корректировок;
  • карты зонирования – по ним определяется, что можно строить на определенных территориях;
  • регламенты градостроительства – они определяются правовой статус участка, разрешенные виды пользования, предельные размеры местоположения объектов на участке, допустимые параметры строений.

На основании ПЗЗ выдаются выписки и ГПЗУ на участки и зоны, утверждается проект застройки территории. Документ принимается органами власти региона или муниципалитета, проходит общественные слушания, публикуется в открытом доступе.

  • для определения статуса участка и строительных ограничений используются буквенные и числовые обозначения (например, индекс «Ф» предусматривает зону сохраняемого землепользования, а «Н» – зоны, для которых не установлены регламенты);
  • для идентификации вида разрешенного пользования и строительства используются числовые коды (например, для магазинов с площадью до 5000 кв.м. применяется код 4.4.0, а для размещения хостелов код 4.7.1);
  • для обозначения зон, чьи регламенты действовали на момент утверждения ПЗЗ, применяется красный цвет.

Таким образом, зная комбинацию букв и цифр, можно предварительно оценить правовой статус земли и возможные варианты застройки. Официальную информацию будет содержать выписка из ПЗЗ, которую можно получить в администрации.

В Правилах землепользования и застройки отмечаются зоны разрешенного пользования, условные обозначения для строительства объектов

Цели внесения изменений, перечень документов

Процедуры направления заявлений, последующих рассмотрений, утверждений и принятия решений на сегодняшний день остаются неизменными. Чтобы избавить заявителя от множества действий Правительство Москвы сделало внесение изменений в ПЗЗ единой электронной услугой. Ее можно заказать на сайте мэра города Москвы (в разделе «Услуги»). Существует несколько видов заявлений, чтобы выбрать правильное необходимо четко понимать цель, с которой производится изменение:

  • Изменение вида разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства.
  • Установление или изменение размеров земельного участка и параметров разрешенного строительства.
  • Территориальное зонирование (при установлении или изменении границ).
  • Изменение или установление уровня обеспеченности территории инфраструктурой и ее доступностью (для земель, предназначенных для проведения деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории).
  • Изменение границ территорий, в пределах которых производится комплексное и устойчивое развитие территории.
  • Учета в градостроительных регламентах ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства и отображения на картах градостроительного зонирования установленных и (или) измененных зон с особыми условиями использования территории, границ территорий объектов культурного наследия, границ территорий, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Процедура внесения изменений в ПЗЗ длится достаточно долго, и ее успешность во многом зависит от правильности заполнения документов и предварительной оценки потенциальных возможностей земельного участка или объекта капитального строительства. На принятие положительного решения также сильно влияет обоснование внесения таких изменений, которые необходимо правильно отразить в пояснительной записке. Наша компания имеет многолетний опыт в области получения разрешительной документации. Перед тем как начинать процедуру наши специалисты детально изучат земельный участок и капитальные объекты на предмет возможности внесения желаемых заказчиком изменений. При наличии технической возможности мы доведем дело до конечного результата — получения нового градостроительного плана земельного участка с внесенными изменениями.

Что такое ГПЗУ

DDOS-GUARD

Генеральный план земельного участка — это основной документ, без которого невозможно получить разрешение на строительство. Он состоит из графической части (чертеж градостроительного плана земельного участка) и текстовой, представленной несколькими разделами. Этот документ содержит исчерпывающие сведения об участке строительства, также в нем приводятся технико-экономические параметры строительства. Иными словами, в документе описываются существующие ограничения на строительство и реконструкцию зданий и сооружений (максимальная площадь, этажность, назначение и прочее).

До 2017 года данный документ разрабатывался, но на сегодняшний день он является выпиской из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). ПЗЗ — это основной градостроительный документ, в котором территория города разбита на территориальные зоны, также в нем содержатся градостроительные регламенты. Этот документ утверждается городскими властями, при существенном изменении Правил или принятии новых до утверждения документа обязательно проводятся публичные слушания. Разработка, изменение и прочие манипуляции с ПЗЗ могут производиться только по инициативе городских или федеральных властей, депутатов и прочих органов власти. Даже при внесении незначительных изменений придется в обязательном порядке согласовать их во всех инстанциях.

Если все данные были заполнены корректно, и все необходимые электронные образы документов загружены в полном объеме, то в течение 20-ти рабочих дней заявитель получит ГПЗУ (в цифровом виде, но по заявлению можно получить копию на бумажном носителе). Если документы были предоставлены не в полном объеме, или в них были ошибки, то можно получить обоснованный отказ в принятии заявления. Если во время проверки будут обнаружены отклонения, к примеру, если земельный участок не числится в Едином государственном реестре недвижимости или заявитель не является правообладателем территории, то вместо градостроительного плана земельного участка заявитель получит обоснованный отказ в предоставлении услуги.

Нередко бывает так, что устанавливаемый Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительный регламент земельных участков (виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства) не соответствует целям и интересам их правообладателей.

Например, ПЗЗ могут быть установлены ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки. Так, в Москве большая часть застроенной территории отнесена к так называемой зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), в которой запрещается новое строительство и увеличение площади существующих объектов. Часто встречаются случаи, когда ПЗЗ изменяется градостроительный регламент земельного участка по сравнению с его текущим разрешенным использованием.

В данной ситуации следует понимать, что само по себе несоответствие ПЗЗ интересам отдельных землепользователей не является незаконным. Судебная практика устойчиво исходит из того, что уполномоченные органы вправе определять (изменять) градостроительный регламент соответствующей территории исходя из «баланса частных и публичных интересов», то есть фактически по своему усмотрению.

При этом оспаривание ПЗЗ целесообразно в исключительных случаях, когда имеются очевидные нарушения законности в их содержании и/или порядке принятия, такие как:

  • пересечение границ земельного участка границами территориальных зон, установленных ПЗЗ (участок находится в двух и более территориальных зонах);
  • несоответствие территориального зонирования ПЗЗ сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории;
  • незаконное отображение в ПЗЗ границ зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);
  • грубое нарушение порядка принятия (изменения) ПЗЗ (непроведение публичных слушаний, отсутствие у публичного органа полномочий на изменение ПЗЗ и т. д.).

Заявлять о наличии нарушений с представлением соответствующего обоснования землепользователям следует до утверждения ПЗЗ – на таком обязательном этапе их принятия как публичные слушания.

Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, оспаривать их необходимо в судах общей юрисдикции. Для некоторых регионов (например, для г. Москвы) это делает судебное оспаривание ПЗЗ крайне неэффективным.

В случаях, когда ПЗЗ не соответствуют интересам владельца участка, но при этом отсутствуют явные формальные нарушения (перечисленные выше) – целесообразнее ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ. Например, об установлении возможности нового строительства для участков в зоне «Ф» по ПЗЗ Москвы. В рамках данной процедуры представляется возможным обосновать, что предлагаемые изменения соответствуют не только пожеланиям конкретного землепользователя, но и публичным интересам – гармоничному развитию населенного пункта, привлечению инвестиций, созданию рабочих мест и т.

Неэффективно оспаривание ПЗЗ и в тех ситуациях, когда новый градостроительный регламент противоречит текущему использованию участка или запланированному использованию (в случае его несоответствия Генплану). Несмотря на то, что закон требует учитывать при территориальном зонировании в ПЗЗ как перспективное, так и текущее землепользование, суды признают, что разрешенное использование и градостроительный регламент участка должны соответствовать Генеральному плану, то есть отражать будущее использование территории. В то же самое время, избранный землепользователем будущий способ использования земельного участка также не подлежит защите, если он противоречит Генеральному плану.

При этом уже возведенные и строящиеся объекты (если разрешение на строительство выдано до внесения изменений в ПЗЗ) могут использоваться владельцами по существующему назначению без их приведения в соответствие с новыми градостроительными регламентами неограниченно долгое время при условии отсутствия угрозы жизни, здоровью человека или окружающей среде (т. практически во всех случаях).

В то же время реконструкция таких объектов, а также дальнейшая застройка участка невозможна, за исключением случая, когда собственником ранее был получен градостроительный план земельного участка, гарантирующий незыблемость градостроительного режима участка в течение трех лет с даты его получения (что, однако, не касается возможного распространения на участок режима ЗОУИТ).

В случаях, когда в связи с изменением ПЗЗ арендаторы и собственники земельных участков лишаются возможности использовать участки и расположенные на них объекты капитального строительства по назначению, а оспаривание ПЗЗ нецелесообразно (как в ситуации несоответствия ПЗЗ текущему ВРИ участка), они вправе требовать полного возмещения убытков. При этом противоправность действий публичного органа власти в данном случае не будет иметь правового значения.

Основные направления деятельности

  • ИНЫЕ СТАДИИ ПРОЕКТИРОВАНИЯВ отдельных случаях по заданию заказчика разрабатывается внестадийная проектная документация, к которой можно отнести концепции градостроительного (пространственного) развития различных территорий, мастер-планы, технико-экономические обоснования строительства и реконструкции объектов и пр. Задачей таких разработок является: – определение целесообразности функционального развития территории, – обоснование привлечения инвестиций в производственную либо непроизводственную сферу, – выявление приоритетов пространственного развития, подлежащих учету и детализации в рамках различных документов территориального планирования и планировки территории.
  • Научная деятельностьОдной из главных целей создания института было совершенствование научных подходов в сфере градостроительного проектирования. Суперпродуктивной концепцией для того времени – 1993 г. – стала концепция использования новейших геоинформационных технологий (ГИС) и космических изображений для целей научного комплексного анализа состояния территорий. Апробация данного инструмента показала свою эффективность и в целом уже для проектных целей – вариантного подхода к проектированию, формирования расширенных баз данных по разным классам объектов, возможностей градостроительного мониторинга.Данный методологический подход НПИ ЭНКО был с успехом продемонстрирован на научных конференциях, семинарах, круглых столах, научных публикациях и получил высокую оценку коллег и заказчиков. Достаточно скоро стало понятным, что современное градостроительное проектирование немыслимо без ГИС-технологий. Но только в 2012 году этот факт был закреплен в Градостроительном кодексе после введения в действие Федеральной градостроительной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП), в создании которой специалисты НПИ ЭНКО принимали самое активное участие, в том числе НПИ ЭНКО был соисполнителем доработки ФГИС ТП.За время работы НПИ «ЭНКО» специалистами были опубликовано большое количество статей в различных изданиях: вестнике СПбГУ (серия географическая), трудах СПбГУ, Известиях Академии Наук (серия география), журналах Зодчий, Управление развитием территории, Местное самоуправление, в трудах Назаровских чтений и других. Изданы монографии: «Территориальное планирование на уровне субъектов России», Труды НПИ «ЭНКО» (сборник статей, том 1). Также, по заказу Минэкономразвития, проведена научно-исследовательская работа по теме: «Разработка методологии сбалансированного развития структуры населенных мест Российской Федерации и выявления городских агломераций с использованием данных дистанционного зондирования Земли».Институт ЭНКО во все годы работы осуществлял научное сотрудничество с международными и отечественными организациями: SPOT Image Европейского космического агентства; компания R.I.S.K.; ДАТА +; Институт Географии Академии наук РФ; Санкт_Петербургский государственный унивеситет; институт РосНИПИ Урбанистики; ЛенНИИПградостроительства и многими другими.
  • РАЗРАБОТКА ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИДокументации по планировке территории разрабатывается в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.
    Видами документации по планировке территории являются:
    1) проект планировки территории;
    2) проект межевания территории.
    Документация по планировке территории может разрабатываться на квартал, микрорайон, иной элемент планировочной структуры в целях размещения объектов капитального строительства. Кроме этого, возможна подготовка документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов. Проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ. Подготовка проекта межевания территории может осуществляться в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа.
  • Разработка правил землепользования и застройкиДокумент градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
  • РАЗРАБОТКА ДОКУМЕНТОВ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ РФДокументами территориального планирования определяется назначения ерриторий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. Документы территориального планирования Российской Федерации, двух и более субъектов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации – Схемы территориального планирования.Схемами территориального планирования Российской Федерации предусматривается перечень планируемого для размещения объектов федерального значения. Схемами территориального планирования субъектов Российской Федерации предусматривается перечень планируемого для размещения объектов регионального значения. Для планируемых к размещению объектов указываются сведений о видах, назначении и наименованиях, их основные характеристики, их местоположение, а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов.
    Документами территориального планирования муниципальных образований являются:
    1) схемы территориального планирования муниципальных районов;
    2) генеральные планы поселений;
    3) генеральные планы городских округов.Документами территориального планирования муниципальных образований предусматривается перечень планируемого для размещения объектов местного значения с указанием сведений о видах, назначении и наименованиях, их основные характеристики, их местоположение, а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов. Кроме этого, документами устанавливаются границы населенных пунктов, функциональное назначение, параметры и границы функциональных зон.

Важнейшие проекты

DDOS-GUARD

Правила землепользования и застройки г. Комсомольск-на-Амуре

DDOS-GUARD

правила землепользования и застройки Ленинградской области

DDOS-GUARD

правила землепользования и застройки Московской области

DDOS-GUARD

Проект планировки г. Магадан

DDOS-GUARD

проект планировки для балтийской атомной станции г. Неман

DDOS-GUARD

Генеральный план Волгоград

DDOS-GUARD

Генеральный план г. Рязань

DDOS-GUARD

Генеральный план Калининград

DDOS-GUARD

Генеральный план Перми

DDOS-GUARD

Генеральный план Ростов-на-Дону

DDOS-GUARD

Генеральный план Тула

DDOS-GUARD

Генеральный план Чебоксары

Внесение изменений в градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Строительство новых зданий и реконструкция существующих жестко регламентируется действующими нормативно-правовыми документами. В столице градостроительный регламент отличается повышенными требованиями, поскольку городским властям приходится бороться не только с высокой плотностью застройки, но и с сохранением исторического внешнего облика. Для нового строительства и реконструкции в Москве необходимо получить пакет исходных данных и разрешительных документов. В зависимости от особенностей объекта недвижимости и земельного участка состав пакета необходимых документов может различаться. Но в любом случае потребуется проект планировки территории, генеральный план и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Первые два документа разрабатываются специализированными организациями (проектными институтами), второй выдается Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы.

DDOS-GUARD

Особенности документа

ГПЗУ необходим для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Также он используется в качестве исходных данных для проектирования искусственного сооружения. Все параметры будущей постройки должны четко вписываться в технико-экономические показатели, которые отмечены в градостроительном плане земельного участка. В случае превышения этих значений во время строительства можно столкнуться с большими проблемами — новостройка или реконструированное здание не пройдет технический надзор, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также будет невозможно получить. Кроме того, владелец земельного участка и застройщик будут привлечены к ответственности и могут попасть под такие санкции как денежный штраф и предписание к сносу построенного здания. Чтобы этого избежать необходимо заранее изучить потенциал земельного участка и сделать выводы о его пригодности для возведения желаемого объекта.

О Правилах землепользования и застройки следует знать, что у каждой выделенной зоны имеется свой градостроительный регламент. Несмотря на то, что Москва достаточно плотно застроена, в столице все еще остаются достаточно обширные территории, на которых можно возвести крупные объекты. Если это природоохранные зоны или иные территории, на которых действуют особые ограничения, то использовать их под застройку не получится. Но если это просто малообследованные территории, то на таких участках зачастую даже не проводили топографическую или геодезическую съемку. В этом случае земли по умолчанию будут обладать «нулевыми» параметрами градостроительства (на таких участках невозможно вести строительство, допускается только благоустройство территории).

Существуют и иные подводные камни при получении ГПЗУ. К примеру, если на земельном участке не проводилась топографическая съемка, то действующий регламент допускает произвести геодезическую съемку и оформить новую геоподоснову. Ее можно предоставить в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы при получении ГПЗУ, но пока данные не будут внесены в ИСОГД (Информационная система обеспечения градостроительной деятельности города Москвы), на градостроительном плане земельного участка не будет отмечено место допустимого размещения объекта капитального строительства. С этой проблемой можно справиться достаточно просто — для этого необходимо подготовить проект межевания земель или планировки территории. В иных спорных ситуациях для постройки здания или иного объекта на таком участке потребуется внести изменения в ГПЗУ.

DDOS-GUARD

Как внести изменения в градостроительный план земельного участка

Поскольку ГПЗУ является выпиской из ПЗЗ, то внести изменения непосредственно в него невозможно. Сначала необходимо внести поправки в Правила землепользования и застройки, а затем получить обновленный градостроительный план земельного участка. До 2018 года для этого необходимо было непосредственно обращаться с заявлением в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы. Рассмотрение данного заявление может длиться до 30 рабочих дней, после подготавливается заключение (на возможность внесения изменений), которое передается в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы. У Москомархитектуры также имеется в распоряжении до 30 рабочих дней, чтобы принять положительное решение о внесении изменений, либо отказать.

DDOS-GUARD

Независимо от принятого решения на данном этапе заявителю направляется соответствующее уведомление. В случае положительного результата Москомархитектура готовит проект внесения изменений в ПЗЗ и отправляет его в Окружную комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки для проведения публичных слушаний. Такие слушания являются обязательной процедурой, кроме случаев, когда изменения готовятся для объектов регионального значения (включенных в адресную инвестиционную программу города Москвы, и строящихся за счет средств городского бюджета).

Если во время слушаний будет множество жалоб и различных замечаний от местных жителей, то вопрос о внесении изменений повторно отправляется на рассмотрение в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы, и процедура повторяется. При положительном решении Москомархитектура готовит проект постановления о внесении изменений в Правила землепользования и застройки, который выносится на рассмотрение Правительства Москвы. При положительном решении вносятся соответствующие корректировки, после чего фактическому правообладателю участка останется только подать заявление на получение нового ГПЗУ.

Как получить ГПЗУ

Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).

Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.

  • номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
  • основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
  • местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
  • площадь, кадастровый номер;
  • сведения об объектах, уже расположенных на земле;
  • сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
  • сведения о проекте планировки или межевания территории;
  • чертежи ГПЗУ.

Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.

DDOS-GUARD

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Куда нужно обращаться для внесения изменений в ПЗЗ?

В Москве вопросы, связанные с изменением Правил землепользования и застройки, рассматривает МосКомАрхитектура.

Добрый день! Обязательно нужно запрашивать ГПЗУ. чтобы внести изменения в ПЗЗ?

Да, обязательно, так как ГПЗУ входит в обязательный комплект документов для изменения ПЗЗ.

Сколько раз можно вносить изменения в ПЗЗ для одного участка?

Количество изменений не ограничено, однако при повторном обращении нельзя использовать упрощенный вариант (кроме увеличения площади на 10%).

Выписка из ПЗЗ будет содержать:

  • сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
  • основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
  • предельные размеры участка, площади;
  • минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
  • максимально допустимая высота и этажность строения;
  • предельный процент застройки в границах участка;
  • предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).

Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.

В разделе 4 ГПЗУ указываются предписания об обеспеченности инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. В разделах 5-6 описываются ограничения для участков, где есть зоны с особыми условиями пользования. В разделе 9 ГПЗУ будет указано о ТУ для подключения объекта к инженерной инфраструктуре.

DDOS-GUARD

В ГПЗУ указывается информация из Правил землепользования в отношении конкретного участка

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Изменение ПЗЗ допускается в соответствие со ст. 33 ГрК РФ. Также в Правилах города или региона содержится точный алгоритм действий инициатора предложений. Например, в столице изменение ПЗЗ 2022 года должно осуществляться в соответствие с разделом 2. 4 Правил. Внесение изменений в ПЗЗ может осуществляться по заявлению граждан и юр. лиц, по инициативе органов власти.

Изменение ПЗЗ по инициативе граждан и организаций осуществляется по следующим правилам:

  • оформляется заявление с отражением причин внесения изменений (например, для изменения разрешенного вида землепользования или использования объекта);
  • документы подаются в МосКомАрхитектуру (это указано в п. 2.4.4 ПЗЗ);
  • предложение об изменении ПЗЗ рассматривает Городская комиссия по градостроительной деятельности при МосКомАрхитектуре, которая выносит рекомендации о разработке проекта нормативного акта или об отклонении инициативы;
  • для рассмотрения вопроса о корректировке ПЗЗ назначаются общественные слушания (внесение изменений в генплан может осуществляться в упрощенном порядке, о чем расскажем ниже);
  • по итогам слушаний анализируются поступившие предложения и замечания;
  • окончательное решение об изменениях в ПЗЗ оформляется решением МосКомАрхитектуры (издание нормативного акта Правительством Москвы не требуется);
  • изменение ПЗЗ в Москве сопровождается обнародованием нормативного акта на сайте mos.ru .

Внесение изменений в генеральный план участка, ранее полученный заявителем, будет осуществляться после прохождения всех перечисленных стадий. Одновременно будут обновлены графические материалы ПЗЗ — карта градостроительного зонирования, проект застройки территории. Общий срок корректировки ПЗЗ, с учетом общественных слушаний, может затянуться на несколько месяцев.

Для изменения разрешенного вида землепользования

Для изменения допустимых параметров строительства

Правило 10 процентов для увеличения площади в ГПЗУ — новый упрощенный порядок

Внесение изменений в генеральный план участка допускается в упрощенном режиме. Основания для этого указаны в п. 3 ст. 33 ГрК РФ:

  • если в результате применения ПЗЗ причиняется вред правообладателям, снижается стоимости земли объектов;
  • если необходима однократная смена вида использования (без изменения допустимых параметров объекта);
  • если нужна смена вида использования с однократным изменением параметров допустимого строительства, но не более чем на 10% по сравнению с регламентом участка.

Особенно важен последний пункт, так как его можно использовать в интересах застройщиков и при реконструкции с пристройкой, надстройкой.

Внесение изменений в генплан в упрощенном порядке позволяет обойтись без проведения слушаний, прохождения Городской комиссии. Например, таким способом можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру, чтобы увеличить площадь под застройку здания. Все процедуры пройдут намного быстрее. Если вам требуется внесение изменений в генеральный план в упрощенном порядке, помощь в подготовке документов окажут наши специалисты.

По обозначениям на картах ПЗЗ можно понять, с какими разрешенными видами деятельности можно построить объект

Порядок подготовки документов для внесения изменений в ПЗЗ

  • пояснительная записка, где нужно описать планируемое использование участка;
  • ситуационный план, с отображением зоны, для которой требуется внесение изменений в генплан (на плане указываются существующие объекты);
  • схема застройки с отображением местоположения, экономических и технических параметров будущих строений;
  • расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;
  • копия ГПЗУ с исходными данными.

Собственник участка может подготовить документацию самостоятельно, либо поручить это профессионалам. Наша компания обеспечит подготовку документов в строгом соответствии с ПЗЗ Москвы, ГрК РФ и Постановлением № 457-ПП, поможет быстро пройти обязательные стадии их рассмотрения.

Пример и образец внесения изменений по новым правилам

Предлагаем ознакомиться с примерами основных документов, которые необходимы для изменений в ПЗЗ 2022 года.

Образец 1. Для изменения в Правила землепользования нужно представить ситуационный план участка.

DDOS-GUARD

Образец 2. Для изменения в ПЗЗ нужно подготовить и представить схему будущей застройки.

DDOS-GUARD

Стоимость и цена внесения изменений в ПЗЗ

Срок рассмотрения инициатив об изменении ПЗЗ составляет до 60 дней, из 30 дней уходит на рассмотрение документов комиссией. При упрощенном порядке по истечении указанного срока будет вынесен нормативный акт о внесении корректировок в Правила. Сама процедура рассмотрения не предусматривает оплату пошлин и сборов. Расходы застройщика будут включать сбор и подготовку документации, по которым направляется предложение. Стоимость таких услуг зависит от основания изменений, вида и особенностей участка, будущих объектов. Уточнить расценки Архитектурного бюро МСР можно на бесплатной консультации по телефону.

Нюансы вопроса

Обычно территориальное развитие города требует от государственных органов власти неких социальных гарантий для населения. Они обязуются также не просто думать о том, чтобы развивалась инфраструктура, а ещё и улучшать транспортную инфраструктуру.

Во время время осваивания новой территории, а также строительства микрорайона, власть города обещает развитие общественного транспорта. Это касается того, что должны появиться пункты подвозки до ближайшего метро, строительство локального маршрута для пассажирских перевозок, а также организации транспортных автомобильных дорог, которые будут внедряться в городскую автосистему, расширяя границы Москвы.

Не менее важно обратить внимание ещё и на то, что нужно не только построить новые дома, ещё и позаботиться про зоны отдыха, парки и скверы. И жители приграничных районов должны учиться, отдавать детей в садики и иметь квалифицированную медицинскую помощь, а значит учитывается сразу несколько факторов.

Что учитывает генеральный план?

Запланированный генеральный план Москвы, который рассчитан до 2025 года планирует создание не только новых микрорайонов, а ещё и постройку крупных административных центров. Просматривая специальные карты, можно заметить, что разработчики делают акцент на то, что будет хорошее транспортное сообщение с центром столицы, до которого можно будет добраться с любой части города.

Однако все промышленные зоны и крупные административные центры, которые планируется построить в будущем, располагаются на окраинах. Официальное расширение Москвы: новые границы можно посмотреть на карте.

Важно! Есть разговоры по поводу того, что может быть сокращение площади промышленной зоны, но это не значит, что её будут удалять с прежнего места. Имеется ввиду замена устаревших технологий новыми методами, которые позволят более удобно и качественно использовать все имеющиеся ресурсы.

DDOS-GUARD

Новые проводники

Власть заявляет, что в 2022-м году в рамках расширения Москвы планирует запуск семи новых путепроводов столицы. Строительство позволит соединить все дороги единой сетью, и ожидается, что это позволит привести в порядок по большей сложности около 320 километров дорог. И треть этого расстояния уже работает, так что этому можно верить, и карта новых границ расширения Москвы на 2022 год меняется ежегодно.

Постройка новых автомобильных дорог позволит разгрузить переполненный МКАД, и это поможет жителям новой Москвы – речь идёт о Троицком и Новомосковском районах, быстрее добираться домой. Пользователи смогут намного проще перемещаться между регионами, а это избавляет большинство от того, что нужно выезжать на МКАД.

Власти заявляют о том, что строительство путепроводов будет как многоуровневым, так и с огромным количеством транспортных развязок, и на это планируется потратить около 200 миллиардов рублей из государственного бюджета.

Как изменится метрополитен?

Приоритетом является также развитие московского метрополитена. В конце 2022 года планируется ввод в эксплуатацию огромного количества станций. Считается, что Коммунаровская линия метро будет расширяться. Она пройдёт через Троицк, и её будут продлевать и дальше, чтоб она достигла в итоге аэропорта Внуково.

Параллельно ведутся разговоры по поводу того, чтоб полностью запустить южную часть третьего перехода. Речь идёт о Воронцовской, Зюзина и станции Проспект Вернадского. Конечно, если изучить все необходимые данные, то можно заметить, как изменится карта метро, и что нужно делать будет с ней в будущем.

Сейчас в Москве уже открыли 10 новых станций Большой кольцевой дороги, и это стало огромным достижением. Новая ветка метро составила 20 километров, оставшиеся станции планируют открыть уже в 2023-м году. По заявлению властей ожидается, что пользоваться новыми передвижениями будет более 600 сотен человек в сутки. И обновлённое метро позволит сократить длительность передвижения по городу на 30-40 минут.

DDOS-GUARD

Новые районы

Естественно, с расширением границ города планируется постройка новых домов в районов. Сфера жилищного строительства должна развиваться максимально быстро, кстати говоря, новостью номер один стало то, что строительство коммерческой недвижимости и появление нового жилья будет сокращено. Планируется увеличить уровень социального жилья, чтобы собственные квартиры смогли позволить себе люди с разным уровнем достатка.

До 2025 года районы должны вырасти на 47 миллионов метров квадратных, а это почти в два раза больше, чем есть сегодня, то есть территория Москвы увеличится почти в 2,4 раза. Относительно инфраструктуры Новой Москвы, то здесь появится два парка – один у Киевского шоссе, а второй – у Калужского шоссе. Также не планируется сокращение имеющихся лесов и зелёных насаждений, будут просто благоустраиваться зона отдыха. И лучше всего об этом расскажет карта новой Москвы с населенными пунктами.

Зона развития общественных центров

Естественно, обеспечить нормальную жизнь общества могут только адекватно построенные общественные центры. Они располагаются на северо-западном и юго-восточном секторе, при этом работа данных центров состоит в том, чтобы обеспечить разгрузку центральной части города и обслужить периферийные районы и население. Появятся новые градостроительные комплексы, которые ориентированы на автомобильный транспорт и жильё, потому что они сформируют новый принцип столицы.

Интенсивнее всего планируется использовать срединную зону Москвы. Это позволит сохранить биодоступность тех районов, которые были готовы к МКАДу. Имеется ввиду интенсивность использования в плане зелёного пространства и не застроенных территорий.

Новшества 2022 года

Кстати говоря не только карта Москвы меняется, мир не стоит на месте, появляются новые виртуальные карты и оплата телефоном, так что москвичей ждёт довольно большое количество изменений.

Наиболее ожидаемым нововведением является доклад, что виртуальной картой тройка можно рассчитываться за проезд в метро на любом турникете. И в контексте данной новости стоит также объявить о том, что изменится тариф на передвижение на общественном транспорте, однако рост стоимости будет незначительным – всего лишь на несколько рублей.

В целом, 2022 год принесёт довольно большое количество сюрпризов, и подготовиться к ним заранее. Тем более расширение Москвы в будущем планируют продолжать. Однако, можно порадоваться тому, что очень много сюрпризов будут приятными. Дело в том что Москва не просто растёт, она улучшает комфорт жизни для всех жителей и гостей города, и это является огромным преимуществом данного мегалополиса.

Выводы

  • ПЗЗ – это документ, определяющий правила зонирования и застройки участка, предельно допустимые параметры строительства, разрешенные виды пользования.
  • Для проектирования и согласований информация из ПЗЗ выдается в виде ГПЗУ.
  • По предложению собственника в ПЗЗ можно внести изменения, а при упрощенной процедуре для этого не потребуется прохождение комиссии и общественных слушаний.

Помощь в подготовке документации и внесении изменений в ПЗЗ окажут специалисты Архитектурного бюро МСР. Подробнее о наших услугах можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Что такое правила землепользования и застройки?

Как внести изменения в Правила землепользования и застройки Москвы?

Как получить выписку из ПЗЗ?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.