Деление на категории и целевое назначение земель. Порядок перевода из одной категории в другую

Особенности разделения земель и земельных участков на категории, виды земельных участков

Основа установления правового статуса земель – конкретное подразделение или классификация земель на основании определенного общего критерия, который установил законодатель, основываясь на целях правового регулирования общественных отношений относительно использования и охраны земель.

Сегодня в качестве ключевого и общего метода обозначения правового режима земель в РФ выступает разграничение земель на виды по признаку целевого назначения земли. Разделение земель на ряд категорий – один из ключевых принципов земельного законодательства, который установлен в ЗК РФ, п. 1 ст. 1, на основании которого правовой режим земель обозначают, в первую очередь, на основании их принадлежности к конкретной категории.

Разделение земли на ряд категорий – это традиционный для РФ метод контроля земельных отношений. Земельный кодекс РСФСР 1922 г. начал классифицировать земли на основании целевого назначения. Данный документ уже тогда предусмотрел ряд земель сельскохозяйственного назначения и ряд городских земель. Для всего следующего законодательства СССР и России свойственно развитие данной классификации и соответствующий правовой контроль относительно использования и охраны земель всех категорий.

На основании ст. 7 ЗК РФ в России по целевому назначению существует деление на ряд категорий:

• ряд земель, которые имеют сельскохозяйственное назначение;
• ряд земель населенных пунктов;
• земли промышленной, энергетической, транспортной направленности, земли связи, СМИ, информатики, земли, которые обеспечивают космическую деятельность, земли обороны, безопасности и ряд земель другого специального предназначения;
• ряд земель объектов и территорий, которые имеют особую охрану;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Суть разделения на ряд категорий земель по целевому назначению заключается в том, что всем землям и земельным участкам России рядом уполномоченных органов власти присваивается целевое назначение, которое выступает в качестве основной цели эксплуатации этих земель или их предназначение общественного и государственного характера. Для целевого назначения земель важно соответствовать конкретной указанной выше категории земель. Исходя из этого, во время обозначения целевого назначения земельных участков или земель они получают соответствующую категорию.

Стоит отметить, что обозначение целевого назначения земельного участка или земли должно происходить при учете разных факторов. Речь идет о наличии плодородия почвы, иных объектов природного и антропогенного характера, локации, условиях физико-географического характера, традиционных видах деятельности, которая производится на этой земле, и др. В качестве исключения, важно воспринимать земли запаса, у которых нет целевого назначения.

Каждая категория земель на основании ЗК РФ имеет свой правовой режим, которые предусматривает ряд особенностей их эксплуатации и охраны, которые обусловлены целевым назначением соответствующей земли.

Кроме ЗК РФ правовым режимом всех категорий земель занимается ряд федеральных законов и подзаконных актов, которые контролируют типы деятельности, осуществляемой на землях конкретных категорий на основании их целевого назначения.

Важно отметить, что благодаря категории земель допустимо сразу обозначить ряд ключевых частей правового режима земель и земельных участков, которые относятся к определенной категории.

Специфика перевода земель и земельных участков из одной категории в другую

Для того чтобы использовать земельные участки на основании иных целевых назначений, земельное законодательство установило порядок перевода земель, то есть порядок изменения целевого назначения земельных участков при помощи перевода их в иную категорию. Речь об этом идет в ст. 8 ЗК РФ и Законе «О переводе земель».

Переводить земли или земельные участки из одной категории в иную важно на основании инициативы лица, которое заинтересовано, подав ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, который уполномочен на то, чтобы рассмотреть данное ходатайство и принять решение о переводе.

На основании ст. 8 ЗК РФ и ст. 15 Закона «О переводе земель» можно определить уполномоченный орган:

• относительно земель, которые являются федеральной собственностью. Этим занимается Правительство РФ;
• относительно земель, которые являются собственностью субъектов РФ, и земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, которые являются собственностью муниципального и частного органа. Этим занимается ряд органов исполнительной власти субъектов РФ;
• относительно земель, которые являются муниципальной и частной собственностью, в качестве исключения выступают земли сельскохозяйственного назначения. Этим занимается ряд органов местного самоуправления;
• относительно земель, которые являются в неразграниченной государственной собственности во время перевода земли или земельного участка, который необходим для федеральных нужд, а также для того чтобы установить или изменить черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербург. Этим занимается правительство РФ. А также к этой категории относятся все остальные случаи. И в этих ситуациях данным вопросом занимается ряд органов исполнительной власти субъектов РФ или в ситуациях, которые установлены рядом законов субъектов РФ, это является компетенцией органов местного самоуправления.

Законом «О переводе земель» установлен ряд требований относительно содержания ходатайства, состава иной документации, необходимой для того чтобы перевести земельный участок в другую категорию, порядка рассмотрения ходатайств и принятия решений уполномоченными органами власти относительно перевода или отказа в переводе земли или земельного участка из категории в категорию.

Важно знать, что акты (решения) относительно перевода земли или земельного участка нельзя принять на конкретный срок, иными словами, данное решение не может быть временным.

Допустимо обжаловать в суде акты относительно перевода земли или земельного участка или акты относительно отказа в переводе земли или земельного участка.

Информация относительно изменения категории земельного участка должна быть внесена в государственный кадастр недвижимости. Перевод земли или земельного участка из категории в категорию можно воспринимать как состоявшийся с даты осуществления государственного кадастрового учета необходимого земельного участка из-за изменения его категории.

Линии градостроительных ограничений – «инструменты влияния» на строительство

Возведение новых объектов капитального строительства (ОКС)   сопряжено с соблюдением требований градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок (ЗУ), где будет строиться ОКС.

Градостроительный регламент определяет параметры разрешённого строительства для будущего капитального объекта:

• детализируя размеры земельного участка, на котором он будет возводиться,
• уточняя площадь той части территории ЗУ, которая должна быть отведена под застройку
• устанавливая минимальную величину удаление строения от границ ЗУ
• устанавливая высотность строения

На «градостроительном языке» параметры «звучат» так (статья 38 ГрК РФ):

• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков
  в том числе их площадь
• в том числе их площадь
• минимальные отступы от границ ЗУ – в целях определения мест допустимого размещения ОКС (зданий, строений, сооружений):
  строительство ОКС за пределами таких мест запрещено
• строительство ОКС за пределами таких мест запрещено
• предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений
• максимальный процент застройки в границах ЗУ
  определяется как отношение суммарной площади ЗУ, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ
• определяется как отношение суммарной площади ЗУ, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ

Минимальные отступы от границ земельных участков – один из видов предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке:

• устанавливаются в процессе утверждения ПЗЗ и градостроительного зонирования территории поселения:
  в проекте межевания территорий поселенияотображаются в чертеже градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка
• в проекте межевания территорий поселения
• отображаются в чертеже градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка
• регулируют застройку земельного участка: 
  действуют внутри территории земельного участка, а не его пределамииспользуются в целях определения места на ЗУ, где допустимо размещение зданий и сооруженийустанавливает запрет на возведение зданий и сооружений за пределами отступов от границ ЗУ
  при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ
• действуют внутри территории земельного участка, а не его пределами
• используются в целях определения места на ЗУ, где допустимо размещение зданий и сооружений
• устанавливает запрет на возведение зданий и сооружений за пределами отступов от границ ЗУ
  при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ
• при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ
• являются линиями регулирования застройки ЗУ

Полномочия по проверке соблюдения застройщиками предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции ОКС, установленных правилами землепользования и застройки, отнесены к компетенции уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта РФ или органов местного самоуправления.

Контролем за соблюдением границ, установленных ЛРЗ и КЛ занимаются местные органы власти. В случае нарушения установленных пределов застройщик земельного участка несёт административную ответственность.

Линии регулирования застройки (ЛРЗ) земельного участка

Разъяснение роли ЛРЗ сделано в федеральном законе и нормативном документе:

• Градостроительный кодекс РФ (подпункт 3 пункта 6 статьи 43)
• Свод правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (СП 42.13330.2016 – пункт 3.18)

ЛРЗ – вид градостроительных ограничений в застройке участков, связанный одновременно как с «красными линиями», так и с отступами от них.

Линия регулирования застройки и «красная линия» – не одно и то же. Эти линии совпадают не всегда. Данное обстоятельство – итог, следующий из функционального назначения каждой из линий.

ЛРЗ устанавливаются в проекте межевания территорий поселения.

Минимальные отступы от границ участка – это контур «пятна застройки»

Минимальные отступы от границ участка его «пятна застройки», заключённого в контур линии регулирования, определяются градостроительным регламентом той территориальной зоны, к которой относится ЗУ.

Линии регулирования застройки земельного участка:

• устанавливают запрет на строительство вне своих пределов
  выполнение запрета – требование, обязательное для исполнения
• выполнение запрета – требование, обязательное для исполнения
• исключают из «пятна застройки» пути прохождения по участку «красной линии» – сегментов границ линейных объектов:
  ЛЭПгазопроводаводопроводадорогипроездадругих линейных объектов
• ЛЭП
• газопровода
• водопровода
• дороги
• проезда
• других линейных объектов
• не обладают правовым статусом и не ставятся на кадастровый учёт

На чертеже межевания земельного участка:

• ЛРЗ отображает место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, удалённого от КЛ на линию отступа
• ЛРЗ обрисовывает контур «пятна застройки»
  или с учётом отступов от границ ЗУили с учётом отступов от границ ЗУ и одновременно с исключением границы зоны линейного объекта (объектов)или с учётом отступов от границ ЗУ и одновременно с исключением частей участка, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта: 
  когда, например, часть ЗУ оказалась в защитной зоне выявленного ОКН (объекта культурного наследия)с исключением границы зон линейного объекта/объектовс исключением частей ЗУ, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта
• или с учётом отступов от границ ЗУ
• или с учётом отступов от границ ЗУ и одновременно с исключением границы зоны линейного объекта (объектов)
• или с учётом отступов от границ ЗУ и одновременно с исключением частей участка, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта: 
  когда, например, часть ЗУ оказалась в защитной зоне выявленного ОКН (объекта культурного наследия)с исключением границы зон линейного объекта/объектовс исключением частей ЗУ, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта
• когда, например, часть ЗУ оказалась в защитной зоне выявленного ОКН (объекта культурного наследия)
• с исключением границы зон линейного объекта/объектов
• с исключением частей ЗУ, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта
• отступы дома от «красной линии»:
  от «красной линии» улиц – не менее 5 мот «красной линии» проездов – не менее 3 м
• от «красной линии» улиц – не менее 5 м
• от «красной линии» проездов – не менее 3 м
• отступы хозяйственных построек от «красных линий» улиц и проездов:
  не менее 5 м
• не менее 5 м
• должны также соблюдаться требования по расстоянию между жилым домом и хозяйственными постройками, соответствующие санитарно-бытовым и противопожарным требованиям

«Красные линии»

Функция КЛ – отделение в градостроительных планах поселений публичных зон и территорий, отведённых под линейные объекты, от участков, предназначенных под строительство.

«Красные линии» действуют за пределами ЗУ:

• это граница, отделяющая от участков проезжую часть улицы:
  существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользованияграницы территорий, занятых линейными объектами и/или предназначенных для размещения линейных объектов
• существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования
• границы территорий, занятых линейными объектами и/или предназначенных для размещения линейных объектов
• если «красная линия» пересекает ЗУ, это значит, что она «создаёт коридор», по которому по участку проходят:
  линейные объектыполосы отводов линейных объектовохранные зоны линейных объектов
• линейные объекты
• полосы отводов линейных объектов
• охранные зоны линейных объектов

Роль ГПЗУ

Источником информации о требованиях, действующих в пределах земельного участка, и «подсказчиком» о мерах их соблюдения был и остаётся градостроительный план земельного участка  (ГПЗУ).

В нём, кроме правовых сведений об участке, координатах поворотных точек, территориальной зоне ЗУ, градостроительном регламенте, параметрах строительства, есть также сведения:

• о линиях регулирования застройки земельного участка
• о «красных линиях»

Линии градостроительных ограничений отображаются в чертеже ГПЗУ – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка. Эти линии можно образно назвать «инструментами влияния» на строительство.

«Пятно застройки» на плане изображается в виде контура той части участка, что отведена под строительство. Это место для фундамента будущего строения. Невозможно самостоятельно определить расположение и размеры «пятна застройки».

Без ГПЗУ общую площадь строения (дома) собственник может выбрать сам, как и определить отступ границы участка от КЛ. Но справиться с расположением и размерами «пятна застройки» без знаний:

• правил об отступе от границ
• отметок межевания

будет сложно. Эти правила устанавливаются органом власти и фиксируются в соответствующих документах, в том числе в чертеже ГПЗУ.

Уточнение места расположения «пятна застройки», заключённого внутри ЛРЗ, – один из главных вопросов, на который застройщику нужно обратить внимание при подготовке к строительству.

«Пятно» означает не только место, но и площадь участка под фундаментом будущего строения:

• с учётом «красных линий»
• с возможностью определить расстояние отступа
• с гарантией соблюдения строительных норм и правил

Ответственность за пересечение ЛРЗ

Пересечение установленной линии регулирования застройки земельного участка – это выступы построек за пределы ЛРЗ, то есть за границы той территории, что была отведена под «пятно застройки».

Факт пересечения ЛРЗ классифицируется как нарушение «пятна застройки», выделенного на участке в соответствии с градостроительным регламентом.

В регистрации строения, возведённого с нарушением ЛРЗ, будет отказано, ведь для его постановки на кадастровый учёт требуется технический план, который продемонстрирует допущенные нарушения.

Ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности установлена КоАП РФ:

• виновные лица несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ (статья 58 ГрК РФ)
• за нарушение обязательных требований в области строительства виновные лица несут административную ответственность:
  предупреждениеналожение административного штрафаадминистративное приостановление деятельности лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица
• предупреждение
• наложение административного штрафа
• административное приостановление деятельности лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица

Кроме этого, законами субъектов РФ предусмотрена административная ответственность  за нарушение требований законодательства РФ при градостроительной деятельности.

Нарушение строительных норм и правил при пересечении ЛРЗ всегда влечёт за собой негативные последствия:

• изменение дома – его перестройка и подгон под установленные границы
• снос – как единственно возможный выход
• штрафы, предусмотренные за нарушение правил застройки

Наказание устанавливается только судом.

Полезно знать

• Возможность перевода (трансформации) с/х угодий из одного вида в другой вид угодий – здесь
• Земельный капитал для многодетных семей – читать здесь
• Как садовый дом перевести в жилую недвижимость – читать здесь
• Дачная амнистия – 2031. Порядок регистрации жилых домов, построенных до 1998 года, и особенности получения земельных участков для этих домов – здесь
• О пользе применения СПОЗУ при подготовке к строительству индивидуального жилого дома можно ознакомится здесь

Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка

К примеру, земельный участок для строительства дома должен иметь категорию (целевое назначение) — земли населенных пунктов, а вид разрешенного использования (ВРИ) — для индивидуального жилого строительства (ИЖС)