Земельный массив общей площадью 11. 42 га под размещение рекреационных объектов в Курортном районе Санкт-Петербурга – на берегу Финского залива в Зеленогорске
Правилами землепользования и застройки предусмотрено, что размещение земельных участков, предоставленных для индивидуального жилого строительства, возможно в следующих территориальных зонах:
Т1Ж1 – жилая зона коллективных садоводств с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (далее – зона Т1Ж1);
Т1Ж2-1 – жилая зона индивидуальных (одноквартирных) жилых домов (отдельно стоящих и (или) блокированных) с участками не менее 150 квадратных метров, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (далее – зона Т1Ж2-1);
Т1Ж2-2 – жилая зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (далее – зона Т1Ж2-2).
При этом такой вид разрешенного использования земельного участка, как «для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома без права содержания скота и птицы» относится к основным видам разрешенного использования зон Т1Ж2-1, Т1Ж2-2.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки, вид разрешенного использования «для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома с правом содержания мелкого скота и птицы» является условно разрешенным и возможен только в зонах Т1Ж2-1 и Т1Ж2-2.
В соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Правилами землепользования и застройки для применения условно разрешенного использования земельных участков необходимо разрешение, для получения которого заинтересованное лицо обращается с заявлением в Комиссию по землепользованию и застройке Санкт‑Петербурга при Комитете по градостроительству и архитертектуре, созданную постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 16. 2006 № 560 «Об утверждении Плана реализации Генерального плана Санкт‑Петербурга». Комиссия по землепользованию и застройке готовит пакет документов и направляет их на проведение публичных слушаний о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка в районную Комиссию по землепользованию и застройке. Районная комиссия организовывает и проводит публичные слушания и принимает решение рекомендовать (или отклонить) Городской комиссии по землепользованию и застройке Санкт‑Петербурга предоставление разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка.
После этого КГА готовит распоряжение о предоставлении изменения вида использования земельного участка.
После чего заинтересованное лицо обращается с заявлением о государственном кадастровом учете изменений земельного участка в «Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт‑Петербургу (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт‑Петербургу). Из статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что на земельном участке может быть установлен один вид разрешенного использования.
Земельные участки, предоставленные для дачного строительства, ведения садоводства и огородничества, должны использоваться в соответствии с Федеральным законом от 15. 1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон № 66-ФЗ).
Согласно ст. 1 Закона № 66-ФЗ:
- садовый земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);
- огородный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);
- дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Таким образом, федеральное законодательство не позволяет содержать скот и птицу на земельных участках, предоставленных для указанных целей.
Статьей 8. Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена ответственность за использование земельных участков не по целевому назначению в соответствии с его разрешенным использованием, таким образом, содержание скота и птицы на земельных участках с видами разрешенного использования, не предусматривающими такую возможность, является основанием для привлечения к административной ответственности лица, допустившего такое нарушение. Составлять протоколы об административных правонарушениях по указанной статье вправе органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель.
ОТДЕЛ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ АДМИНИСТРАЦИИ ПРИМОРСКОГО РАЙОНА САНКТ‑ПЕТЕРБУРГА
Правовая характеристика
Общая площадь 11 земельных участков – 114 269 м2
Категория: земли населённых пунктов
Разрешённое использование: для рекреационных целей
- 9.55 га – в собственности
- 1.87 га – в аренде (49 лет)
Здания
Здания на территориии:
- дом отдыха
площадь – 187 м2 - площадь – 187 м2
- здание бывшего спального корпуса дома отдыха:
площадь – 1 693 м2 - площадь – 1 693 м2
- 4 беседки – площадь каждой 7 м2
Все строения поставлены на кадастровый учёт и зарегистрированы в качестве объектов недвижимости.
Обременения/ограничения земельных участков
ЗОУИТ на земельных участках связаны:
- с наличием на участках инженерных сетей
- с наличием водного объекта на территории (3-й ручей):
вокруг отдельных частей ручья сформированы отдельные участки, входящие в состав ЗУ общей площадью 11.42 га - вокруг отдельных частей ручья сформированы отдельные участки, входящие в состав ЗУ общей площадью 11.42 га
Участок площадью 40 936 м2
- единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности:
вид – ЗРЗ(38)26 - вид – ЗРЗ(38)26
- охранная зона газораспределительной сети
- водоохранная зона водного объекта
- ПЗП водного объекта
Участок площадью 15 878 м2
- зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности
единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(38)26 - единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(38)26
- водоохранная зона водного объекта – 4 469 м2
- ПЗП водного объекта – 3 096 м2
- береговая полоса водного объекта – 3 096 м2
- охранная зона газораспределительной сети
Участок площадью 7 234 м2
- зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – 7 234 м2
единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(38)26 - единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(38)26
- водоохранная зона водного объекта – 7 234 м2
- ПЗП водного объекта – 6 242 м2
- береговая полоса водного объекта
- охранная зона газораспределительной сети
Участок площадью 10 231 м2
- охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений – 322 м2
- охранная зона кабельных линий электропередачи – 112 м2
- охранная зона газораспределительной сети – 61 м2
- водоохранная зона и ПЗП водного объекта
- единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(38)26
Участок площадью 1 525 м2
- водоохранная зона водного объекта – 1 525 м2
единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(38)26 - единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(38)26
- ПЗП водного объекта – 1 061 м2
- береговая полоса водного объекта – 1 061 м2
- ПЗП
- охранная зона водопроводных сетей
Участок площадью 28 645 м2
- зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности 28 645 м2
единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(38)26 - единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ(38)26
- водоохранная зона водного объекта – 28 645 м2
- ПЗП водного объекта – 7 084 м2
- береговая полоса водного объекта
- охранная зона газораспределительной сети
- охранная зона водопроводных сетей – 2 330 м2
- охранная зона канализационных сетей – 2 331 м2
Участок площадью 5 253 м2
- водоохранная зона водного объекта – 5 253 м2
- ПЗП водного объекта – 4 300 м2
- охранная зона канализационных сетей – 236 м2
- охранная зона водопроводных сетей – 26 м2
- охранная зона водопроводных сетей – 3 м2
- зона регулирования застройки и хоз. деятельности
Участок площадью 2 061 м2
- водоохранная зона водного объекта – 2 061 м2
- зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – 2 061 м2
единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ(38)26 - единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ(38)26
- ПЗП водного объекта – 834 м2
- охранная зона газораспределительной сети
- охранная зона водопроводных сетей – 3 м2
Участок площадью 1 178 м2
- водоохранная зона водного объекта – 1 178 м2
- зона регулирования застройки и хоз. деят-ти – 1 178 м2
- ПЗП водного объекта – 1178 м2
- береговая полоса водного объекта – 1 178 м2
Участок площадью 955 м2
- водоохранная зона водного объекта – 955 м2
- зона регулирования застройки и хоз. деят-ти – 955 м2
- ПЗП водного объекта – 955 м2
- береговая полоса водного объекта – 955 м2
- охранная зона водопроводных сетей – 50 м2
- охранная зона канализационных сетей – 9 м2
Участок площадью 373 м2
- водоохранная зона водного объекта – 372 м2
- ПЗП водного объекта – 327 м2
- зона бечевника – 327 м2
Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ
- функциональная зона – зона рекреационного назначения Р3
- территориальная зона – ТР3-3:
зона рекреационного назначения – объектов санаторной деятельности с включением объектов инженерной инфраструктуры - зона рекреационного назначения – объектов санаторной деятельности с включением объектов инженерной инфраструктуры
Градостроительный потенциал
Прежняя территориальная зона участков ТР3-2 была изменена на зону ТР3-3. Такие градостроительные преобразования коснулись большинства участков в Курортном районе.
В целях подготовки к планируемой реализации проекта рекреационного комплекса (апарт-отеля) необходимо решить задачу об изменении установленной территориальной зоны участков ТР3-3 на зону ТР3-2 – в порядке внесения изменений в ПЗЗ, а не путём внесения изменений в Генеральный план.
Инициатор внесения измененений в ПЗЗ в данном случае:
- или покупатель – по соответствующему договору с владельцем объекта
- или новый собственник объекта – после его приобретения
Ранее разработанная концепция застройки территории
В период отнесения участков к территориальной зоне ТР3-2 была разработана архитектурно-градостроительная концепция застройки территории апартаментами с включением оздоровительных объектов:
- три кластера корпусов апарт-отеля
- спортивные объекты, СПА-центр
- ресторан
Функциональное зонирование территории предусматривало выделение следующих зон:
- зона внешних общественных пространств
- буферная зона
- зона внутренних общественных пространств
- зона инженерных объектов
- зона апартаментов
- зона ресторана
- зона объекта спорта, СПА-зона (вспомогательные функции)
- зона игровых и спортивных площадок
Под гостиничное обслуживание (апартаменты) планировалось использовать 3 земельных участка – с площадью застройки, составляющей 15% от площади каждого из них.
ЗУ площадью 19 548 м2
- площадь застройки – 2 932 м2
- общая площадь зданий – 13 194 м2
- площадь апартаментов – 10 819 м2
количество мест в апартаментах – 515 - этажность:
4 этажачастично – 5 этажей - 4 этажа
- частично – 5 этажей
- высотность – 15 м
- площадь подземных гаражей – 0
требуемое количество м/м – 45 - МОП – 2 375 м2
- требуемое озеленение – 11 729 м2
ЗУ площадью 40 936 м2
- площадь застройки – 6 140 м2
- общая площадь зданий – 28 738 м2
- площадь апартаментов – 20 844 м2
количество мест в апартаментах – 992 - этажность:
4 этажачастично – 5 этажей - 4 этажа
- частично – 5 этажей
- высотность – 15 м
- площадь подземных гаражей – 3 318 м2
требуемое количество м/м – 83 - МОП – 4 576 м2
- требуемое озеленение – 24 562 м2
ЗУ площадью 28 645 м2
- площадь застройки – 4 297 м2
- общая площадь зданий – 19 240 м2
- площадь апартаментов – 14 587 м2
количество мест в апартаментах – 694 - этажность:
4 этажачастично – 5 этажей - 4 этажа
- частично – 5 этажей
- высотность – 15 м
- площадь подземных гаражей – 1 451 м2
требуемое количество м/м – 59 - МОП – 3 202 м2
- требуемое озеленение – 11 787 м2
Обобщённые ТЭП по апартаментам
- площадь застройки – 13 369 м2
- общая площадь строений – 61 172 м2
- площадь апартаментов – 46 250 м2
количество мест в апартаментах – 2 201 - количество мест в апартаментах – 2 201
- МОП – 10 153 м2
- площадь подземных гаражей – 4 769 м2
требуемое количество м/м – 187 - требуемое озеленение – 53 478 м2
ТЭП ОКС «спортивный объект, СПА-центр»
- площадь ЗУ – 15 878 м2
- площадь застройки – 2 382 м2
- общая площадь здания – 3 560 м2
- высотность – 15 м
- требуемое количество м/м – 22
- требуемое озеленение – 6 351 м2
ТЭП ОКС «ресторан»
- площадь ЗУ – 5 253 м2
- площадь застройки – 788 м2
- общая площадь здания – 1 280 м2
- высотность – 8 м
- требуемое озеленение – 394 м2
Особенности
Территория подготовлена для строительства объектов рекреационного назначения и обеспечена инженерными коммуникациями.
Коммуникации
- Полная обеспеченность инженерными коммуникациями и дорожной сетью.
- Вся инфраструктура в рабочем состоянии.
Заключены договоры с энергоснабжающими организациями на обслуживание сетей:
Перспективы строительства апартаментов в Курортном районе
Предложенный к продаже объект обладает высокой инвестиционной привлекательностью, обусловленной, кроме престижной локации и инженерной оснащённости, следующими объективными факторами:
- жёсткая конкуренция строительных компаний
- дефицит в Санкт-Петербурге свободных земель под застройку в традиционных локациях
- сложности строительства в центральных районах города
- выигрышная позиция апартаментов за счёт более низкой цены, удачного расположения и предлагаемых инфраструктурных опций
- активный рост рынка апартаментов в Петербурге, обусловленный потребительской востребованностью
Формат загородных апартаментов интересен по ряду причин:
- покупательский выбор в пользу апартаментов
- цена квадратного метра
- разнообразие целей приобретения:
в качестве городского жильяв качестве «квартиры выходного дня» в зелёном пригородеаренда для нового вида времяпрепровождения – делового туризма (bleisure, то есть business + leisure):
удалённая работа без отрыва от отдыхарабочая поездка с последующими днями отдыхаbleisure-путешествия с семьёй или без семьи – деловые поездки, совмещённые с отпуском - в качестве городского жилья
- в качестве «квартиры выходного дня» в зелёном пригороде
- аренда для нового вида времяпрепровождения – делового туризма (bleisure, то есть business + leisure):
удалённая работа без отрыва от отдыхарабочая поездка с последующими днями отдыхаbleisure-путешествия с семьёй или без семьи – деловые поездки, совмещённые с отпуском - удалённая работа без отрыва от отдыха
- рабочая поездка с последующими днями отдыха
- bleisure-путешествия с семьёй или без семьи – деловые поездки, совмещённые с отпуском
Строительство апарт-отелей в Курортном районе
С 2020 года в Курортном районе в продаже находились:
- «Апартамент-отель в Зеленогорске» (строительная компания«Стрела» СПб)
- ЖК «Мариоки» и апартаменты «Морская Ривьера» (строительный холдинг «Сенатор»)
- стоимость квадратного метра в апарт-комплексах доходила до 281.4 тыс. руб.
Ранее в Курортном районе были реализованы проекты:
- апарт-комплекс «Первая Линия» в Комарово (ГК «Пионер»)
- ЖК «Русские сезоны» на территории Сестрорецкого курорта (Группа RBI)
- две очереди апарт-комплекса «Светлый мир «Внутри»» в Дюнах (компания Seven Suns Development)
В I квартале 2024 года в Сестрорецке компания «Element Development» планирует полную реализацию проекта малоэтажного комплекса апартаментов бизнес-класса «Bereg. Курортный» в непосредственной близости от побережья Финского залива. Стоимость квадратного метра в комплексе начинается от 200 тыс. руб.
Условия сделки
- продажа юридического лица (ООО)
- единовременный платёж:
с принципиальной возможностью рассрочки платежа на небольшой срок - с принципиальной возможностью рассрочки платежа на небольшой срок
Предоставление дополнительной информации, организация встречи с собственником объекта – по официальной заявке