Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ — Редакция от 30.12.2021 — Контур.Норматив

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.

Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Классификатор ВРИ

  • Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
  • Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
  • Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
  • Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
  • Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
  • Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
  • Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
  • Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
  • Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
  • Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
  • Водные объекты (гидротехнические сооружения);
  • Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
  • Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Способы определения ВРИ земельного участка

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка. Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:

  • 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
  • 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
  • 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.

Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.

Виды разрешенного использования для разведения животных

Согласно Классификатору, разведение сельскохозяйственных животных разрешено на землях сельскохозяйственного назначения. В частности, на участках с такими видами разрешенного использования, как 1. 7 «Животноводство», 1. 8 «Скотоводство», 1. 10 «Птицеводство».

Многие садоводы и огородники интересуются, можно ли заводить скот или домашнюю птицу на садовых и дачных участках. Федеральный закон от 29. 2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит запрет на содержание сельскохозяйственных животных на садовых земельных участках.

При желании завести сельскохозяйственных животных на земельных участках, предназначенных для садоводства, следует учитывать региональные и местные законы, правила землепользования и застройки, а также санитарные и ветеринарные правила. В частности, в градостроительном регламенте для определенной территориальной зоны могут, к примеру, содержаться как ограничения на содержание скота и домашней птицы в личных целях, так и прямое указание на возможность вести такую деятельность. Поэтому необходимо уточнить особенности регулирования данного вопроса в местной администрации.

Смена ВРИ

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.

Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.

Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.

Земли сельскохозяйственных угодий (СХ-1)

Земли СХ-1 представляют собой сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи и участки, занятые многолетними насаждениями. Это единственная категория земель сельскохозяйственного использования, на которой действительно невозможно строительство без внесения изменений в ПЗЗ.

Для таких земель не устанавливается градостроительный регламент, то есть виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства. Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для земель сельскохозяйственных угодий ПЗЗ также не предусмотрены.

В то же время, для многих владельцев участков в зоне СХ-1 актуально исключение участка из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий, что позволит без особых проблем перевести участок сельхозназначения в другую территориальную зону, а в ряде муниципалитетов – предоставит право автоматически (то есть без изменения ПЗЗ) применять градрегламент зоны СХ-3 с широким перечнем основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ.

Земли для садоводства и огородничества (СХ-2)

Земли СХ-2 представляют собой земли для ведения садоводства и огородничества. Вместе с тем, для участков из зоны СХ-2 градостроительный регламент ПЗЗ в большинстве муниципальных образований Московской области предусматривает целый ряд условно разрешенных и вспомогательных видов разрешенного использования (ВРИ).

Так, в качестве условно разрешенных ВРИ на таких землях, как правило, возможно размещение не только жилых домов, но и магазинов, офисов, кафе и ресторанов, спортивных объектов, объектов бытового обслуживания, развлекательных заведений (ночные клубы, аквапарки, боулинги, аттракционы, букмекерские конторы и т. То есть на участке СХ-2 есть возможность вести практически любой прибыльный бизнес.

Земельный участок СХ-2, в рамках условного разрешенного ВРИ, можно застроить даже объектами придорожного сервиса (включая автозаправки, магазины сопутствующей торговли и гостиницы). А гостиницы, по сложившейся практике, легко превращаются в апартаменты.

Отметим, что в отличие от внесения изменений в ПЗЗ, получение разрешения на условно разрешенный ВРИ – гораздо менее затратная и длительная процедура, в рамках которой возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к изменению ВРИ участка (в т. в судебном порядке). Немотивированный отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования не допускается, а основания отказа жестко регламентированы законом.

Земли сельхозпроизводства (СХ-3)

Земли СХ-3, как правило, имеют большой перечень видов разрешенного использования по ПЗЗ, допускающих капитальную застройку, в связи с чем тоже представляют коммерческую ценность для потенциальных инвесторов.

Во многих случаях на землях сельхозпроизводства СХ-3 имеется возможность, наряду с сельскохозяйственным производством, размещать объекты различного профиля: от магазинов, офисов и гостиниц до полноценных промышленных предприятий, объектов производственно-складского и иного коммерческого назначения.

Грамотное сочетание условно разрешенного и вспомогательных ВРИ позволит правообладателю разместить на участке СХ-3 даже загородный эко отель – целый комплекс объектов, сочетающих производство сельскохозяйственной продукции и ее переработку с размещением отдыхающих и оказанием услуг развлекательного характера. Правовой центр «Два М» имеет богатый опыт юридического сопровождения реализации подобных проектов.

При этом препятствием к застройке участков в зонах СХ-2 и СХ-3, а также к изменению их градостроительного регламента, может являться лишь включение в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий и/или в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В то же время, во многих случаях данные препятствия можно устранить (путем исключения участка из соответствующего перечня особо ценных угодий, из границ ЗОУИТ).

Юристы «Два М» осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, включая перевод в другую территориальную зону (из СХ-1 в СХ-2 или СХ-3) или категорию (земли населенных пунктов, земли промышленности), изменение разрешенного использования, а также взаимодействие с органами власти по любым возникающим вопросам и представление интересов в судебных инстанциях.

Для получения квалифицированных юридических услуг вы можете воспользоваться любым удобным способом

На сайте администрации Ульяновска опубликовали проект постановления об изменении категории земель  в  северной части территории кадастрового квартала 73:19:071601, расположенного в селе Арское Засвияжского района.

Обращение о внесении изменений в Генплан и Правила землепользования и застройки поступило от Министерства строительства региона. Цель – формирование земельных участков в селах Кротовка, Подгорная Каменка и Арское и в деревнях Кувшиновка и Протопоповка для последующего их предоставления многодетным семьям. В частности возле Арского  территориальная зона с СХ1 «зона сельскохозяйственных угодий» и Р1 «зона городских лесов и иных природных ландшафтов» переводится в  Ж1 «зона застройки индивидуальными жилыми домами». Отмечается, что участок не относится к землям лесфонда. Согласно публичной кадастровой карте здесь уже сформировано 263 участка.

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ — Редакция от 30.12.2021 — Контур.Норматив

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ — Редакция от 30.12.2021 — Контур.Норматив

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.