Статус «временный» означает, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, но права на него не зарегистрированы. Весной 2022 г. таких участков в ЕГРН не останется: права на них будут зарегистрированы либо их исключат из реестра. Дачники не лишатся прав на участки, но распоряжаться ими будет сложнее, да еще и мошенники смогут на них посягнуть
Государственный кадастровый учет
Регистрация права на объект недвижимости и государственный кадастровый учет связаны между собой.
Государственный кадастровый учет представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования. Другими словами, при постановке на кадастровый учет подтверждается существование участка, который является уникальным, имеет свои индивидуальные характеристики. Ему присваивается кадастровый номер, который не может повторяться.
Государственный кадастровый учет и регистрация права на земельный участок могут проходить одновременно или по очереди в зависимости от обстоятельств (основания кадастрового учета и госрегистрации предусмотрены ст. 14 Закона № 218-ФЗ).
Что такое регистрация права на участок?
Регистрация права на земельный участок представляет собой процедуру внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве лица на данный объект недвижимости. В результате регистрации официально признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права лица на недвижимое имущество. Так, например, после заключения договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка производится госрегистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости.
Регистрируются в ЕГРН и ограничения прав, обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. При этом договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования им, заключенные на срок менее чем один год (например, на 11 месяцев), не подлежат государственной регистрации.
Процедура регистрации регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Условно можно выделить следующие ее этапы:
Обращение в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации прав.
Осуществление правовой экспертизы документов уполномоченным органом и внесение в ЕГРН записи о праве заявителя на объект недвижимости.
Выдача документов после осуществления государственной регистрации прав.
Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.
Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.
Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?
Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.
На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.
Статья 34. Порядок установления территориальных зон1. При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;3) определенных настоящим Кодексом территориальных зон;4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;5) планируемых изменений границ земель различных категорий;6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;Информация об изменениях:Федеральным законом от 12 ноября 2012 г. N 179-ФЗ часть 1 статьи 34 настоящего Кодекса дополнена пунктом 77) историко-культурного опорного плана исторического поселения федерального значения или историко-культурного опорного плана исторического поселения регионального значения. Границы территориальных зон могут устанавливаться по:1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;3) границам земельных участков;4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя;6) естественным границам природных объектов;7) иным границам. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.
- События
- Федеральные новости
Федеральным законом от 31. 2017 №507-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» населенные пункты, территориальные зоны и их части исключены из состава объектов землеустройства. Документ вступил в силу 11. 2018, за исключением отдельных положений, а именно с 01. 2021. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района и объектов капитального строительства на земельных участках, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются). Теперь для передачи в ЕГРН сведений о границах населенных пунктов и территориальных зон не требуется подготовка землеустроительных дел, а также карт (планов) объектов землеустройства. Их должны заменить новые документы, содержащие графическое описание местоположения границ указанных территорий и зон, а также перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН. Такие сведения являются обязательным приложением к схеме территориального планирования муниципального района, генеральному плану, правилам землепользования и застройки. Требования к ним (в том числе к форме графического и текстового описания, к точности определения координат характерных точек границ, формату электронного документа) должны быть установлены Росреестром. Органы местного самоуправления муниципального района также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ населенных пунктов и территориальных зон. Сведения о границах населенных пунктов и территориальных зон должны быть переданы в Росреестр не позднее 01. 2021. С указанной даты не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии в ЕГРН о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района и объектов капитального строительства на земельных участках, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются). Для новых норм установлены особенности применения. В частности, если до 11. 2018 в отношении территории населенного пункта, территориальной зоны, их части подготовлена карта (план) объекта землеустройства или заключен государственный либо муниципальный контракт на подготовку такой карты (плана) объекта землеустройства, подготовка сведений о границах населенных пунктов, территориальных зон осуществляется на основании таких карт (планов). Органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществившими подготовку и утверждение документов территориального планирования и правил землепользования и застройки до 11. 2018, должны быть подготовлены сведения о границах населенных пунктов, о границах территориальных зон в соответствии с новыми требованиями до 01. 2020. Создана: 17. 2018 14:45, обновление 17. 2018 14:51
272 читателя,
355 топиков
Добрый день, уважаемые форумчане!
подскажите пожалуйста!!!
подготавливаю карта план ЗОУИТ, и который раз приходит отказ (текст отказа и xml прилагаю)
Хотим построить дом на участке ижс, регион Ростовская область, ближайший пригород Ростова на Дону. В ходе строительства выясняется, что участок ИЖС, НО находится в зоне особо охраняемого объекта. Из ограничений на кадастровой карте — Строительство объектов капитального строительства, ввод в эксплуатацию оборудования создающего искусственные, в том числе индустриальные, радиопомехи, а также размещение и эксплуатация стационарного или переносного приемо-передающего оборудования с мощностью передатчиков более 5 Вт в зоне охраняемого военного объекта «войсковая часть 02035» осуществляются исключительно по согласованию с ФСБ России через УФСБ России по Ростовской области. В итоге никто из жителей посёлка не получил положительный ответ после января 2022. В 2021 ввод в эксплуатацию домов проходил без проблем. ВОПРОС — как решить данную проблему и какие пути выхода имеются? Заплачу за консультации и реальную помощь кто имел успешные дела в данном вопросе. Прошу отвечать только если имеется реальный опыт.
Добрый день! Есть ли тут специалисты, у которых есть опыт постановки санитарно-защитных зон скважин на кадастровый учет? Подскажите пожалуйста, нужно ли прикладывать помимо Проекта СЗЗ какие-то документы? и может кто сможет поделиться примером оформления карта-плана?
Добрый день! Подскажите пожалуйста, есть ли у кого-нибудь пример документа как сейчас устанавливаются зоны с особыми условиями использования территории (государственный природный заповедник)? какой документ формируется и сам процесс внесения сведений в ЕГРН?
Имеется Постановление Правительства РФ «О создании особо охраняемых природных территорий федерального значения на территории Республики Крым».
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, какой механизм действий для учёта изменений охранной зоны ВОЛС? Озранная зона ВОЛС уже стоит на учёте, отображается на публике, но её нужно сдвинуть, т. она пересекатся с проектируемой дорогой. У нас есть утвержденный проект планировки, проектная документация на дорогу, которая содержит информацию о переносе ВОЛС. Администрация муниципального образования должна принять решение о переносе ВОЛС, а я на основании этого решения уже могу подготовить карту-план?
Добрый день подскажите кто сталкивался с таким и как устранить эти замечания? Подача публичного сервитута. Получила УВЕДОМЛЕНИЕ о невозможности внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия, выявлено следующее:
1. В нарушение требований пункта 4 приложения № 3 к Приказу от 01. 2014 № П/369 XML-документ «ZoneToGKN_27dc3ae0-7fb4-41de-9498-960797fe5623. xml» не воспроизводит сведения о решении (акте) об установлении публичного сервитута (пункт 7 части 2 статьи 34 Закона о регистрации от 13. 2015 № 218-ФЗ). В нарушение требований пункта 4 приложения № 9 к Приказу от 01. 2014 № П/369 XML-документ «TerritoryToGKN_b677f48a-bd14-4b08-a08d-014e83399637. xml» неверно заполнен элемент «Сведения о согласовании описания местоположения границ» (пункт 7 части 2 статьи 34 Закона о регистрации от 13. 2015 № 218-ФЗ). Также выявлено, что в нарушение требований пункта 4 приложения № 3 к Приказу от 01. 2014 № П/369 неверно заполнен элемент «Title» в структуре XML-документа «ZoneToGKN_27dc3ae0-7fb4-41de-9498-960797fe5623. xml». Обращалась к разработчикам ПК АРГО, сказали все заполнено верно.
Просьба разрешить советом или практикой такую ситуацию. есть лэп протяженностью в несколько километров и, соответственно, проходит по земельным участкам двух разных муниципальных образований. лэп построена и имеет собственника, есть свидетельство о праве собственности на один линейный объект длиною неск км, оформляем землю публичным сервитутом. собственник лэп обратился с ходатайством в одно мун. образование и, конечно же, администрация отказала, мотивировав тем, что в ходатайстве указаны участки, в том числе, другой администрации. как сделать правильнее:
1) одновременно подать два ходатайства в администрации и указать в одном ходатайстве участки одного муниципального образования, в другом ходатайстве — другого, но хмл схема одна будет
2) одновременно подать два ходатайства в администрации и указать в одном ходатайстве участки одного муниципального образования, в другом ходатайстве — другого, хмл схемы сделать, соответственно, две. Но здесь тогда вопрос — сама лэп же единая, не делится, а землю именно под лэп оформляем
Здравствуйте, подскажите пожалуйста. Делаю постановку на кадастровый учет территориальных зон по ПЗЗ, в соответствии с ЗК РФ и ГрК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Координаты границ территориальных зон из ПЗЗ частично пересекают границы земельных участков, следовательно требование о принадлежности земельного участка ТОЛЬКО к одной зоне не выполняется. Правильно ли я понимаю, что сначала необходимо внести изменения в координаты границ в ПЗЗ и только после этого зоны можно будет поставить на кадастровый учет?
И если зона состоит из нескольких контуров, часть контуров пересекает земельные участки, а другая часть нет, можно ли поставить на учет часть зоны с «правильными контурами», а потом после внесения изменений в ПЗЗ сделать учет изменений этой зоны и внести туда исправленные оставшиеся контура?
Здравствуйте! подскажите, пожалуйста, оформлял ли кто охранную зону на гидроэнергетический объект? очень нужен пример! поделитесь, пожалуйста!
Внесение в ЕГРН границ территориальных зон
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТа:В адрес экспертов Компании “Региональный кадастровый центр” (г. Оренбург) поступают многочисленные обращения с просьбой разъяснить, каким образом, осуществляется процедура внесения границ территориальных зон в Единый государственный реестр недвижимости. Компания “Региональный кадастровый центр” проводит землеустроительные работы и, в частности, работы по внесению в ЕГРН границ охранных зон. Все нюансы процедуры описала Анастасия Толмачева – главный технолог Компании. Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующий территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) — размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. В связи со вступлением в силу с 11. 2018 Федерального закона от 31. 2017 № 507-ФЗ (Далее – Закон №507-ФЗ) территориальные зоны, а также части таких территорий исключаются из объектов землеустройства. Сведения о местоположении границ территориальных зон могут вноситься в ЕГРН на основании карт (планов) объектов землеустройства, составленных в результате выполнения землеустроительных работ в рамках государственных либо муниципальных контрактов (договоров), заключенных до 11. 2018, по описанию местоположения указанных границ, без составления землеустроительного дела и включения землеустроительной документации в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, а также без проведения государственной экспертизы землеустроительной документации. Вместе с тем в случае поступления в территориальный орган землеустроительного дела, подготовленного в рамках указанных контрактов (договоров), такая документация подлежит включению в ГФД без проведения государственной экспертизы. Необходимо отметить, что до момента утверждения новой редакции XML-схемы, соответствующей требованиям положений Закона № 507-ФЗ, Минэкономразвития России рекомендует в качестве документа, содержащего описание местоположения указанных границ, использовать карту (план) объекта землеустройства, форма и требования к составлению которой утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 30. 2009 № 621 и в отношении которой приказом Росреестра от 01. 2014 № П/369 “О реализации информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости в электронном виде” утверждена соответствующая XML-схема. Приказом Минэкономразвития России от 04. 2018 № 236 установлены формы графического и текстового описания местоположения территориальных зон, требований к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), расположенных на межселенных территориях, сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа, сведения о границах территориальных зон. Данный документ вступил в силу с 16. 2018, при этом срок с которого начинают использоваться данные формы, начинает течь с момента размещения на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” схем, используемых для формирования документов в формате XML, предоставляемых органами местного самоуправления в орган регистрации прав с целью внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах населенных пунктов и территориальных зон (с сентября 2018 года). Документом – основанием для подготовки документов в отношении территориальных зон являются решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны), а также сведения ЕГРН, картографический материал, ортофотопланы и сведения дистанционного зондирования. На основании статьи 10 Федерального закона от 13. 2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), пункта 82 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16. 2015 № 943, в ЕГРН в отношении территориальной зоны вносятся в том числе виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в определенной территориальной зоне. В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК) виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01. 2014 № 540 (далее — Классификатор, Приказ № 540 соответственно). При этом разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору (часть 11 статьи 34 Федерального закона от 23. 2014 № 171 -ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ). В силу пункта 2 Приказа № 540 в соответствии с Классификатором определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления Приказа № 540 в силу (после 24. 2014). Согласно части 12 статьи 34 Закона № 171-ФЗ до 01. 2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в ПЗЗ, не требуется. Таким образом, если установленные ПЗЗ виды разрешенного использования земельных участков не приведены в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором, полагаем возможным указание в карте (плане) территориальной зоны видов разрешенного использования, установленных ПЗЗ. При подготовке документов необходимо также руководствоваться положениями статей 83, 84, 85 Земельного кодекса РФ, а именно:⦁ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о таких земельных участках;⦁ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон. Таким образом, для подготовки документов, необходимых для внесения в ЕГРН сведений о территориальных зонах необходимы следующие документы: 1. Текстовое описание границы муниципального образования (при наличии);2. Градостроительная документация (правила землепользования и застройки, решение об утверждении правил землепользования и застройки, карта градостроительного зонирования);3. Каталог координат характерных точек границ территориальных зон на электронном носителе (при наличии);4. Сведения ЕГРН в виде КПТ. Создана: 27. 2018 09:42, обновление 31. 2018 14:56
Виды зон с особыми условиями использования
ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.
Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:
- водоохранные зоны;
- охранные и защитные зоны объектов культурного наследия;
- придорожные полосы автомобильных дорог;
- охранные зоны трубопроводов: газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов;
- зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов;
- приаэродромная территория;
- охранные зоны особо охраняемых природных территорий, например нацпарков и природных заповедников, округа санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
- зоны затопления и подтопления;
- санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.
А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:
- сами особо охраняемые природные территории и объекты культурного наследия;
- охранные зоны канализационных сетей;
- береговые полосы;
- территории миграции животных, карстовых проявлений, оползней и схода лавин;
- достопримечательные места — некий гибрид объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, например Русская Палестина, Горки Ленинские, Бородино;
- мелиорированные и мелиорируемые земли;
- месторождения полезных ископаемых в местах застройки;
- исторические поселения, например Гороховец или село Крапивна.
Такие территории никогда не указываются на публичных кадастровых картах и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ. Но они ограничивают размещение дома на участке. Например, по санитарным правилам с точки зрения допустимой напряженности электрического поля от дома до высоковольтной ЛЭП должно быть от 20 до 55 метров.
На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.
Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:
- Охранные зоны и зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов.
- Охранные зоны кабелей, газопроводов всех давлений, водопроводов, канализации.
- Особо охраняемые природные территории.
- Первый пояс и зона строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, например водохранилищ.
- Береговая полоса.
- Подзона 7 приаэродромной территории — это зона, где превышены нормы воздушного шума или выбросов вредных веществ авиационными двигателями.
- Санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.
На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.
С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.
Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.
Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ
Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.
Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.
Вот, например, ЗОУИТ вблизи Петрозаводска. На публичной кадастровой карте видны только те ЗОУИТ, которые внесены в ЕГРН. Это максимум 50% от того, что может быть фактически
Например, тут видно, что зона минимальных расстояний магистрального газопровода наложилась на жилую застройку, поэтому возможны негативные последствия
Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.
В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:
- Какие основные виды разрешенного использования земельных участков есть в поселении. Например, для садоводства, ИЖС, ЛПХ в черте поселения
- Допустимый процент застройки. Обычно для ИЖС это 40%.
- Минимальные отступы дома от границ участка. Чаще всего это 3 метра.
Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.
В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.
Фрагмент карты ЗОУИТ ПЗЗ г. Истра, где можно увидеть, что еще планируется сделать
На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.
Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.
Где еще можно получить информацию
Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.
Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.
Вы вправе не доверять размеру официальных санитарно-защитных зон для вредных производств. Для предприятий наивысшего — пятого — класса опасности санитарно-защитные зоны будут 1000 метров. Сюда относятся мусоросжигательные заводы мощностью 700 тысяч тонн отходов в год, нефтеперерабатывающие заводы, химические предприятия, свинокомплексы и т. Причем сами предприятия могут называться красиво: вместо мусоросжигательный завод — комплекс по сортировке и термическому обеззараживанию отходов с превращением их в экологически чистую электроэнергию, а химический завод красок может быть производственно-складским комплексом колористики и печати.
Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.
Памятка для тех, кто хочет купить дачу рядом с заповедником
- Проверьте, находится ли участок в ЗОУИТ. Самый быстрый способ — по публичной кадастровой карте. Еще можно проверить по правилам землепользования и застройки и генплану поселения.
- Закажите на свое имя расширенную выписку из ЕГРН. Официально она называется «О характеристиках объекта недвижимости». Выписка «Об основных характеристиках объекта недвижимости» не подойдет.
- Если участок в ЗОУИТ, оцените, насколько серьезны ограничения. Если место в фокусе внимания экологов, историков, археологов, посмотрите, нет ли планов организовать здесь новую ЗОУИТ.
- Учитывайте санитарно-защитные зоны, например, закрытых сельских кладбищ, мемориальных захоронений, а также ферм, птицефабрик Сегодня они могут не работать, а завтра их снова откроют.
- Хороший способ уменьшить риски — получить от продавца градостроительный план земельного участка до сделки. Если на участке уже есть дом, то из плана вы узнаете, можно его реконструировать или строить новый.
- Если хотите строить жилой или садовый дом, можно попросить продавца подать до сделки уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками и получить от администрации муниципалитета ответ, что все соответствует требованиям.
- Если есть сомнения, можно обратиться к специалистам: экспертам, адвокатам по земельным вопросам, риелторам по загородной недвижимости, кадастровым инженерам и др.
Как проверить, попадает ли объект недвижимости в зону с особыми условиями территории (ЗОУИТ)
Последние 2-3 года органы власти стали массово обращать внимание на попадание объектов в зоны с особыми условиями использования: в Поленово снесли дома, попавшие в зоны охраны объектов культурного наследия, в Московской области газовики через суд добиваются сноса домов в охранных зонах газопроводов.
Многие не могут оформить права на уже построенные объекты, потому что они оказались в охранных или санитарно-защитных зонах. В более “щадящих” ситуациях оформить права на объекты можно, но только после нескольких согласований с самыми разными инстанциями – от аэропортов до мелиораторов.
Чтобы вы не оказались в числе пострадавших от зон с особыми условиями использования, расскажем, как проверить, попадает ли участок или здание в такую зону.
Пойдем по пути от меньших трудовых и временных затрат к большим.
Проверить на публичной кадастровой карте.
Самый быстрый и простой способ: найдите ваш объект на публичной кадастровой карте и включите слой “Зоны с особыми условиями использования территорий”. Для этого нужно выбрать меню “управление картой” в левом верхнем углу.
На карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны. Чтобы посмотреть, что это за зона, нужно выбрать “ЗОУИТ” во вкладке “поиск”.
Например, мы таким способом нашли, что участок, интересующий нашего клиента, попадает в запретную зону военного объекта.
Голубым – границы земельного участка, желто-зеленым – запретной зоны.
Минус этого способа – на публичной кадастровой карте отображаются только сведения ЕГРН. Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего вам не даст.
Проверить на картах муниципальных информационных ресурсов.
Информация, которой нет на публичной кадастровой карте, может быть на региональных или муниципальных картах.
Например, в Москве есть карта ИАИС ОГД. Чтобы увидеть на ней зоны с особыми условиями использования территорий, нужно включить слой “территории с особыми требованиями”.
В Московской области есть геопортал. Там, например, можно посмотреть в какие приаэродромные территории попадает объект.
Обновление: в апреле 2020 года на геопортале Московской области запустили сервисы проверки земельного участка на попадание в зоны: “Градпроработка” и “Кадастровому инженеру”. Для этого в сервис нужно загрузить выписку или файл с координатами земельного участка. Рекомендуем ими пользоваться.
Особо “везучим” владельцам участков в Котельниках нужно согласовывать строительство с пятью разными аэродромами.
Посмотреть правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Правила землепользования и застройки – основной градостроительный документ. В их составе есть карты зон с особыми условиями использования территорий. В Москве – 8 отдельных карт на каждый округ (и еще 5 засекреченных), в Московской области – отдельная карта на каждое муниципальное образование.
Таким способом можно, например, увидеть, попадает ли участок в Московской области в санитарно-защитную зону.
Большая часть территории г. Щелково находится в зонах с особыми условиями использования территорий.
Минусы – те же. В ПЗЗ нет всех зон с особыми условиями использования территорий.
Получить свежий градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Лучший способ, потому что в нем будет содержаться максимум информации о зонах. ГПЗУ формируется на базе актуальных сведений из органов власти. Многие из этих сведений нигде не опубликованы. Получить ГПЗУ может собственник по государственной услуге. Можно обратиться через портал госуслуг.
В ГПЗУ указаны зоны, в которые попадает участок.
Минусы – долго. ГПЗУ могут выдавать до 20 рабочих дней. Вторая проблема – ГПЗУ не выдадут, если границ участка нет в кадастре. То есть до выдачи ГПЗУ нужно обязательно найти кадастрового инженера и уточнить границы участка.
Важно, чтобы ГПЗУ был свежий. Если он выдан 5 лет назад, очень вероятно, что зоны вокруг изменились или добавились.
Посмотреть местность вокруг.
Банальный, но иногда эффективный способ. Если рядом с объектом проходит газопровод – есть охранная зона. Расположен памятник архитектуры – охранная зона. Водоем – водоохранная зона. Завод – санитарно-защитная зона, и так далее.
Обращать внимание на зоны с особыми условиями использования – новая реальность. В судах уже очень много дел о сносе построенных в зонах объектах, а будет еще больше. К сожалению, меньше всех в этой ситуации защищены граждане и бизнес. Поэтому проверяйте расположение объекта в зонах, прежде чем решитесь его купить или начинать строительство.
Если нам нужно проверить или согласовать размещение объекта в ЗОУИТ,
позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
Москва, ул. Казакова, д. 6, стр. 1, офис 605
Для чего регистрация нужна и что будет, если право не зарегистрировать?
В настоящее время регистрация права на земельный участок в ЕГРН – единственное доказательство существования этого права. Отсутствие регистрации существенно затрудняет владение, пользование и распоряжение участком.
Земельный участок, права на который не зарегистрированы, не может быть сдан в аренду, выступать в качестве залога при ипотечном кредитовании.
Трудности возникают и при продаже участка. Во-первых, при совершении сделки покупатель устанавливает законного владельца, руководствуясь сведениями ЕГРН. При их отсутствии он рискует стать жертвой мошенников или совершить сделку, которая в дальнейшем будет признана недействительной. Поэтому разумный покупатель от покупки такого участка воздержится. Во-вторых, для государственной регистрации перехода права к новому собственнику требуется сперва зарегистрировать право продавца на данный объект недвижимости. Отсутствие зарегистрированного права прежнего собственника как минимум затянет процедуру купли-продажи. Подобные трудности могут иметь место при совершении и иных сделок с землей.
Информация о правообладателе в ЕГРН, помимо частных лиц, используется органами государственной власти, нотариусами. Соответственно, проблемы, связанные с отсутствием регистрации прав, возникают и при изъятии, резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при оформлении наследства, дарении объекта недвижимости.
Наличие сведений о праве лица в ЕГРН минимизирует риски мошеннических действий с земельным участком, поскольку удостовериться в наличии официально зарегистрированного права может любой желающий. Таким образом, госрегистрация защищает от выбытия участка из рук законного владельца. Никто не может посягать на зарегистрированные права на земельный участок.
Вместе с тем государственная регистрация ранее возникшего права в ЕГРН проводится по желанию правообладателя. Это означает, что права на объекты недвижимости, возникшие до 1998 г. , признаются юридически действительными при отсутствии их регистрации в ЕГРН. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на эту недвижимость, имеют такую же юридическую силу, как и записи в ЕГРН. Однако для совершения сделок с данными объектами государственная регистрация прав все же потребуется. Иначе переход права не зарегистрируют.
«учтенный», «ранее учтенный», «временный»
Внесенный в ЕГРН объект недвижимости может обладать одним из трех статусов: «учтенный», «ранее учтенный», «временный».
- Статус «учтенный» означает, что земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет позднее 1 марта 2008 г., права на него зарегистрированы и содержатся в ЕГРН. Собственник такого объекта недвижимости может совершать любые законные действия и сделки с ним.
- Статус «ранее учтенный» означает, что земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет до 1 марта 2008 г.1 или на данный участок зарегистрированы права в ЕГРН и присвоен условный номер. Как отмечает Росреестр, в таком случае нужно убедиться, что участок прошел процедуру межевания и его границы зафиксированы на Публичной кадастровой карте. Если нет, то необходимо провести кадастровые работы для внесения сведений о границах.
- Статус «временный» предполагает, что земельный участок был образован и поставлен на государственный кадастровый учет в период с 1 марта 2008 г. по 1 января 2017 г., при этом права на него не были зарегистрированы. Этот статус влечет ограничения, в частности не допускается раздел таких земельных участков, их объединение, перераспределение или выдел из них новых.
Как проверить статус участка?
Определить статус земельного участка можно следующим образом:
- через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра. Это бесплатный и наиболее простой способ. Необходимо только ввести кадастровый номер земельного участка. Информация о статусе участка будет отражена на второй строчке в графе «Статус объекта»;
- через публичную кадастровую карту. Это тоже бесплатно. Достаточно знать адрес или кадастровый номер земельного участка;
- получив выписку из ЕГРН в МФЦ, Росреестре, кадастровой палате или в электронном виде. Но за это взимается плата – от 300 руб. для физических лиц.
Данные ресурсы также позволяют узнать, зарегистрированы ли права и обременения на интересующий объект недвижимости.
Что изменится после 1 марта 2022 г
Ранее статусом «временный» обладали земельные участки, образованные и только лишь поставленные на кадастровый учет. Правообладателям давалось 5 лет со дня постановки на учет на то, чтобы зарегистрировать права на участок. Если в течение этого срока государственная регистрация прав осуществлялась, сведения об объекте теряли характер временных, а если нет – сведения аннулировались и объект исключался из государственного кадастра недвижимости.
С 2017 г. статус «временный» земельным участкам не присваивается. Законодатель стремится уйти от данного понятия, поэтому участки, которые успели получить такой статус, будут исключены из ЕГРН после 1 марта 2022 г.
«Временный» статус сохранится (ст. 72 Закона № 218-ФЗ):
- до момента государственной регистрации права на объект недвижимости;
- до момента государственной регистрации аренды, безвозмездного пользования, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
- до 1 марта 2022 г. – крайний срок, если ранее права зарегистрированы не будут.
С 1 марта 2022 г. земельных участков со статусом «временный» в ЕГРН не останется: либо права владельцев на них будут зарегистрированы, либо данные объекты исчезнут из ЕГРН, т. записи о них станут «архивными».
Но пугаться не стоит: исключение объектов недвижимости из ЕГРН не означает прекращение прав на них, в том числе не говорит об их изъятии. Земельные участки могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд только при наличии на то оснований (ст. 49 ЗК РФ).
Исключение земельного участка из ЕГРН и переход записи о нем в статус «архивная» позволяют вновь осуществить его государственный кадастровый учет и зарегистрировать права на него. В таком случае участку будет присвоен новый кадастровый номер.
Указанный порядок снятия с кадастрового учета земельных участков после 1 марта 2022 г. не распространяется на «ранее учтенные» участки. Права их владельцев признаются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации.
Как зарегистрировать участок со статусом «временный»?
Чтобы изменить статус «временный» на «учтенный», необходимо осуществить государственную регистрацию прав на участок. Что для этого требуется?
Соберите документы, которые являются основанием регистрации прав. Например: акты органов государственной власти или местного самоуправления, устанавливающие наличие прав на объект недвижимости; договоры в отношении недвижимого имущества; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты.
Уплатите государственную пошлину. Согласно налоговому законодательству размер госпошлины в отношении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства составляет 350 руб. для физических лиц.
В случае если права на участок были приобретены до 31 января 1998 г. , госпошлину платить не требуется.
Обратитесь в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прав. Подать его можно и через МФЦ. Приложите к заявлению вышеуказанные документы в бумажном виде в одном экземпляре-подлиннике. После завершения государственной регистрации вам их вернут.
Дождитесь внесения в ЕГРН сведений, необходимых для государственной регистрации прав. Срок регистрации прав составляет 7 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром и 9 рабочих дней с даты приема документов в МФЦ.
В некоторых случаях госрегистрация может быть приостановлена, например если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (основания и сроки приостановления осуществления кадастрового учета и регистрации прав регламентированы ст. 26 Закона № 218-ФЗ).
Получите документы после осуществления регистрации прав.
Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, «временный» статус изменяется с момента государственной регистрации аренды.
1 В этот день вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
нужно перейти на сайт Росреестра, найти на публичной кадастровой карте кадастровый номер соседнего участка, заказать в МФЦ или сайте Росреестра выписку из ЕГРН (потребуется оплатить госпошлину) на этот участок, в которой могут содержаться сведения о его текущем владельце
Самый быстрый и простой способ: найдите ваш объект на публичной кадастровой карте и включите слой ” Зоны с особыми условиями использования территорий”. Для этого нужно выбрать меню “управление картой” в левом верхнем углу. На карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны
Чтобы узнать , к какой категории относится земельный участок , собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка