Как рассчитать плотность застройки

При выполнении проектов планировки территорий  и генеральных планов необходимо ориентироваться во множестве
законодательных актов, сводов правил, государственных и местных норм
проектирования.

А с расчетов плотности застройки и плотности населения жилого района или квартала (микрорайона) начинается работа над проектом планировки и межевания.

Многолетний опыт проектирования коттеджных,
малоэтажных и многоэтажных жилых застроек позволил мне создать эту небольшую
статью в помощь моим коллегам-проектировщикам: архитекторам и генпланистам.

Показатели плотности застройки необходимо рассчитывать
на всех стадиях проектирования: проекты планировки территорий (ППТ), планы
земельных участков (ПЗУ), генеральные планы (ГП).

Постараюсь наиболее полно и
подробно привести примеры расчетов показателей плотности застройки  для конкретного жилого квартала, со ссылками на нормы проектирования.

СЕВАСТОПОЛЬ, 18 АПРЕЛЯ – РИА82

В Севастополе сегодня представили проект правил землепользования и застройки. Директор департамента архитектуры и градостроительства Максим Жукалов на аппаратном совещании рассказал, что документ предполагает установить в Севастополе 40 типов территориальных зон. Среди них – общественно-деловые, жилые, социальные и специализированные, рекреационные, производственные и другие.

«Устанавливаемыми в ПЗЗ градостроительными регламентами определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства», – отметил Максим Жукалов.

Так, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства указываются:

– виды разрешенного использования;

– ограничения использования;

– предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства – их площадь, минимальные отступы от границ земельных участков, предельное количество этажей, максимальный процент застройки;

– расчетные показатели минимальной обеспеченности коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой, а также расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для жителей в случае, если в границах территориальной зоны предусматривается комплексное развитие территории.

Кроме того, проектом документа устанавливаются: минимальный процент застройки в границах земельного участка, минимальный процент озеленения, максимальный процент застройки подземной части земельного участка, допустимое превышение максимальной высоты объектов капитального строительства для зданий с традиционной скатной крышей. Также регламентируются максимальная высота ограждения земельных участков на границах с территориями общего пользования, минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта и максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка.

«В Севастополе разработчиком предлагается установление предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства применительно не к территориальной зоне в целом, а к видам разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны. То есть, в соответствии с градкодексом, предельные параметры устанавливаются для территориальных зон, в то же время в составе территориальных зон выделяются различные виды разрешенного использования земельных участков, поэтому мы дифференцировали максимальный и минимальный процент застройки применительно к виду разрешенного использования. То есть, например, для объектов ИЖС предлагают установить максимальный процент застройки 40%, а для магазинов это может быть 20%», – пояснил директор профильного департамента.

Проект правил землепользования и застройки согласовала специальная комиссия под председательством вице-губернатора Николая Гордюшина. Документ одобрили и направили разработчику для устранения замечаний, срок – две недели. После будет принято решение о проведении публичных слушаний. Ориентировочная дата – 23 мая.

«В течение недели с момента размещения проекта на официальном сайте в каждом муниципальном образовании будет проведена экспозиция с размещением демонстрационных материалов. Будем консультировать, разъяснять, отвечать на вопросы севастопольцев. Срок проведения собраний участников публичных слушаний в каждом муниципальном образовании – две недели. Обобщим все замечания, комиссия их отработает. На доработку будет один месяц, после этого ПЗЗ будут согласованы и утверждены», – заключил Максим Жукалов.

Ориентировочный срок утверждения правил землепользования и застройки – июль-август 2022 года.

Характеристика жилого микрорайона (квартала)

Возьмем пример из реальной жизни и рассмотрим квартал
малоэтажной жилой застройки (4-8 этажей) в среднем по количеству населения городе
Приволжского федерального округа (67000 жителей).

В в соответствии с СП
131. 13330. 2018 “Свод правил. Строительная климатология. СНиП 23-01-99*”
(утв. Приказом Минстроя России от 28. 2018 N 763/пр) участок относится к климатическому району IIВ.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 52:25:00. – 5. 31 га (53100 м2).

Квартал находится в
центре города, в 200 метрах есть общеобразовательная школа.

Определения “квартал” и “микрорайон” несколько отличаются в терминах и определениях СП 42. 13330. 2016. Но для расчета плотности застройки отличия не существенны, и формулы расчета плотности застройки для этих элементов планировочной структуры не отличаются.

Нормативная плотность застройки по “Правилам землепользования и застройки” города для данной территориальной зоны Ж-7: не выше 40%.

Показатель нормативной плотности застройки указывается также в Градостроительном плане участка.

Техническое задание от заказчика:
определить максимально возможную для строительства общую
площадь квартир для данной территории при застройке 4 или 5-этажными жилыми домами, определить количество жителей и  предусмотреть
строительство детского сада.

Исходные данные для расчета плотности застройки

Жилищная обеспеченность. Определяем по заданию заказчика и в соответствии с таблицей 5. 1  «Структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта» СП 42. 13330. 2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2. 01-89*».

Принимаем  значение жилищной обеспеченности (Ж) по согласованию с заказчиком 30 м2 на одного человека (стандартное жилье). Значение жилищной обеспеченности зависит от многих факторов. Например, если в городе, по данным статистики, на 1 человека приходится 25 м2 жилья, то жилищную обеспеченность 30 м2 на 1 человека брать  просто глупо, надо брать 40 м2 на расчетный срок. Кстати, чем выше эта цифра, тем дороже и комфортнее жилье.

Как рассчитать плотность застройки

Этажность. Квартал находится в
зоне застройки многоквартирными жилыми домами малой и средней этажности (от 4
до 8 этажей).

Площадь
территории 53100 м2 (5. 31 га).

Площадь
застройки одной типовой секции жилого дома – 463 м2

Площадь
застройки детского сада – 1270 м2.

Количество
этажей: 4 и 5.

Примечание:
типовую секцию средней этажности предлагаем заказчику из своих прежних
наработок, то есть, повторного применения. Но, по своему желанию застройщик
может заказать индивидуальные жилые дома. Первоначальные расчеты выполняем,
ориентируясь на существующие проекты жилых домов, в нашем примере –
малоэтажных.

Формулы расчета плотности застройки, коэффициента застройки и коэффициента плотности застройки микрорайона (квартала)

Расчеты
будем производить в соответствии с действующими нормами проектирования.

Нормативные показатели плотности
застройки берем из Приложения «Б», таблица Б. 1  СП 42. 13330. 2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и
сельских поселений”. Актуализированная редакция СНиП 2. 01-89* (утв. Приказом
Минстроя России от 30. 2016 N 1034/пр), редакция
от 19. 2019 , далее «СП 42. 13330. 2016».

Основными
показателями плотности застройки являются:

Плотность застройки  – это то же самое, что и коэффициент застройки, только цифра выражена в процентах. Это отношение площади застройки к площади участка, выраженное в процентах. В нашем случае – не более 40% для застройки домами средней этажности.

Площадь, занятая под зданиями и сооружениями – это, другими словами,  площадь застройки. Определяется по приложению “А”  СП 54. 13330. 2016. “Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП
31-01-2003”. (утв. Приказом Минстроя России от 03. 2016 N 883/пр) (ред. от 19. 2019):   “А. Площадь застройки здания определяется
как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю,
включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы,
приямки, входы в подвал).

Площадь под зданием, расположенным на столбах,
проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за
плоскость стены на высоте менее 4,5 м, включаются в площадь застройки. В площадь застройки включается также
подземная часть, выходящая за абрис проекции здания”.

Нормативная плотность застройки для участков территориальных зон должна быть указана в “Правилах землепользования и застройки” (ПЗЗ) населенного пункта. Но, не в каждом ПЗЗ есть эти показатели. Во всяком случае, если в ПЗЗ этой цифры нет, то ориентируемся на СП 42. 13330. 2016, приложение “Б”, таблица Б.

При выполнении расчетов следует учитывать примечание 2 таблицы Б. 1 приложения «Б» СП 42. 13330. 2016: « При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. То есть, получается, что площадь застройки умножаем на количество этажей, и получаем площадь этажей.

Подземные этажи не учитываются. Не учитываются подземные сооружения, если поверхность земли над ними занята под благоустройство.

Показатели плотности застройки участков территориальных зон

В таблице Б. 1 “Показатели плотности застройки участков территориальных зон” СП 42. 13330. 2016 приведены предельные значения коэффициентов застройки и коэффициентов плотности застройки.

Как рассчитать плотность застройки

Меня часто спрашивают, какова максимальная и минимальная плотность застройки. Отвечаю: при проектировании территорий мы должны стремится к максимальной плотности застройки, потому что низкая плотность застройки экономически  невыгодна. При этом коэффициент плотности застройки должен приближаться к нормируемому значению.

В ГПЗУ на небольшие земельные участки, предназначенные для размещения одного дома, часто встречаю требование привести показатели плотности застройки к значениям вышеприведенной таблицы.

Считаю такие требования противоречащими здравому смыслу, поскольку, в соответствии с примечанием 1  таблицы Б. 1, показатели коэффициента застройки и коэффициента плотности застройки даны для территории квартала (брутто) “с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей, стоянок автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства”.

Но, в администрации городов и поселков с трудом понимают эту тему, приходится долго спорить, а потом махнуть рукой. и, сделать, как они просят.

Пример расчета коэффициента застройки и коэффициента плотности застройки квартала

Рассмотрим 1 вариант застройки квартала, состоящей из 15 типовых секций и детского сада, и выполним расчеты. Этот вариант из 15 секций 4-этажных был предложен заказчиком.

Как рассчитать плотность застройки

Площадь территории квартала, Sтерр=53100 м2 (5. 31 га).

Площадь
застройки одной секции жилого дома, Sз  – 463
м2.

Количество
этажей жилых домов –  4, детского сада -2.

Площадь застройки детского сада Sздс=1270 м2.

Площадь этажей одной жилой секции, S:   463х4=1852м2.

Количество жилых секций N=15.

Площадь застройки квартала,  Sзастр=Sз х N+Sздс,

Sзастр = 463х15 + 1270 = 8215 м2

Площадь этажей всех жилых секций, Sж. эт=S х N,

эт =1852 х 15 = 27780 м2

Площадь этажей 2-этажного детского
сада, Sдс. эт=Sздс х 2,

Sдс. эт = 1270 х 2 = 2540 м2.

Площадь этажей зданий квартала, Sэт=Sж. эт+Sдс. эт:

Sэт=27780+2540= 30320 м2

Коэффициент застройки Кз=Sзастр/ Sтерр,

Кз=8215/53100=0. 15, меньше нормативной 0.

Коэффициент плотности застройки, Кпл. = Sэт/Sтерр,

Кпл. = 30320/53100=0. 57, меньше нормативной 0.

П = 8215 /
53100х100=15%, меньше нормативной 40%.

В результате расчетов оказалось, что показатели плотность застройки для 15-ти жилых 4-этажных секций и детского сада занижены. А это значит, что территория будет использована неэффективно.

Следовательно, нужно
увеличить количество секций, чтобы показатели плотности застройки стали выше. Если повысить
этажность, то плотность застройки останется 15%, что меньше 40% более чем в два
раза. Однозначно, увеличиваем количество секций, а не этажнос

Расчет количества типовых жилых секций, размещаемых на территории квартала

Сначала находим максимальную площадь
этажей (Sэт) для данного квартала площадью 5,31 га и нормируемым коэффициентом
плотности застройки  0. 8 по формуле Sэт =  Sтерр  х 0.

Sэт=53100х0. 8=42480 м2.

Затем определяем необходимое количество
секций (N) по формуле:

N=(42480-2540)/1852 = 39940/1852 = 21
секция.

Итак, в результате расчетов получается, что на данной территории можно построить 21 взятую для расчета жилую секцию и детский сад.

Теперь выполним проверочные расчеты для второго варианта застройки квартала.

2 вариант решения застройки

Выполним проверочные вычисления для второго варианта.

Площадь застройки одной секции жилого дома, Sз – 463 м2.

Количество этажей жилых домов – 4, детского сада -2.

Площадь застройки детского сада Sздс=1270 м2

Площадь этажей одной жилой секции, S=463х4=1852м2.

Количество жилых секций N=21.

Площадь застройки квартала,  Sзастр=Sз х N + Sздс:

Sзастр=463х21+1270=10993 м2.

эт=1852х21=38892 м2.

Площадь этажей 2-этажного детского сада, Sдс. эт=Sздс х 2,

Sдс. эт=2540 м2.

Sэт = 38892+2540=41432
м2

Как рассчитать плотность застройки

Коэффициент
застройки  

 Кз=Sзастр/ Sтерр. Кз=10999/53100=0. 21, меньше
нормативной 0.

Кпл. = 41432/53100=0. 78,
меньше нормативной 0. (почти максимальный).

П = 10993 / 53100х100=21%, меньше нормативной 40%.

Второй вариант подходит! Осталось выполнить благоустройство, макет застройки, и согласовать во всех инстанциях.

Расчет количества жителей квартала

Посмотрим теперь, сколько человек будет жить в этом квартале.

Количество жителей микрорайона Кж определяется по формуле:

Sкв – общая площадь квартир, Ж – жилищная обеспеченность.

Площадь этажей жилых секций, рассчитанная по наружным граням стен
зданий, составляет Sж. эт = 38892 м2

Следовательно, фактическая общая площадь квартир,
рассчитанной  по  СП
54. 13330. 2016 “Свод правил. Здания жилые многоквартирные”. Актуализированная
редакция СНиП 31-01-2003″
(утв. Приказом Минстроя России от 03. 2016 N 883/пр)
(ред. от 19. 2019) окажется примерно на 20 % меньше,
поскольку мы из Sж. эт должны вычесть площадь наружных стен и перегородок, а также
площадь лестничных клеток.

Sкв =Sж. эт х 0. 8 =  38892х0. 80=31114 м2 – общая площадь квартир.

При жилищной обеспеченности 30 м2 на
одного человека количество населения составит: Кж=Sкв/Ж = 31114/30= 1037 чел (Общую площадь квартир разделить на жилищную обеспеченность).

Чтобы представить заказчику полное
архитектурно – градостроительное решение застройки, следует уточнить необходимое количество мест в детском саду и школе, а отсюда и площадь их участков; необходимое количество предприятий обслуживания, автостоянок и площадок благоустройства в зависимости от количества населения.

Как рассчитать плотность застройки

Все здания, дороги, площадки и
элементы благоустройства следует разместить на территории квартала в
соответствии с выбранной архитектурной концепцией, а также с учетом градостроительных,
санитарных и противопожарных норм.

Обычно заказчик просит предоставить
не менее двух-трех концептуальных решений застройки квартала, чтобы было из
чего выбирать. В нашем случае можно
сделать вариант с меньшим количеством секций, но этажность половины жилых домов
повысить до 5-ти этажей.

Далее выбранный вариант застройки
проходит все согласования в установленном порядке.

Расчет плотности населения микрорайона

Расчетная плотность населения микрорайона при многоэтажной
комплексной застройке и средней жилищной обеспеченности 20 м2 на
одного человека не должна превышать 450 чел. /га. 6 СП 42. 13330. 2016).

Определяем расчетную плотность населения нашего квартала при жилищной обеспеченности 30 м2/чел: 450х20/30=300 чел/га

Определяем фактическую плотность населения нашего квартала:

Рнас. = Кжит/Sтерр. =1037/5. 31=195 чел/га,

где Рнас. – плотность населения,

Кжит – количество жителей, чел,

Sтерр. – площадь территории, га

Итак, 195  чел/га меньше нормативной 300 чел/га: соответствует нормам.

Выводы

На выделенной для проектирования и
строительства городской территории площадью 5. 31 га можно разместить 21 жилую
секцию в 4 этажа с общей площадью квартир  31114 м2 и детский сад. Количество населения
составит примерно 1000 человек.

Точное количество жителей квартала
можно рассчитать после того, как будут выявлено количество предприятий
обслуживания, необходимое для этой территории.

Поскольку предприятия обслуживания
будут располагаться на первых этажах жилых домов, то общая площадь квартир
несколько снизится по отношению к ранее подсчитанной цифре 31114 м2, примерно на 10%.

Напишите, пожалуйста, в комментариях, была ли полезна статья? Мне очень важно ваше мнение. Может быть, вы ведете расчет по-другому и готовы поспорить?

Примечание: плотность застройки столицы и крупнейших городов является очень высокой и назначается местными нормами.

С вами была Ирина Александровна Боронкина.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.