Решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны)
Сведения ЕГРН, Единая электронная картографическая основа, картографический материал, ортофотопланы, сведения дистанционного зондирования
Направляемые для внесения в ЕГРН документы должны быть подписаны электронно-цифровой подписью лица, подготовившего документы и лица, принявшего решение об утверждении ПЗЗ.
В случае внесения изменений в ПЗЗ необходимо также готовить и направлять документы для внесения таких изменений в ЕГРН для последующего отражения достоверных сведений в реестре недвижимости.
Проблемы, возникающие при подготовке документов у пути их решения
Существует ряд проблем при выполнении работ по подготовке документов в отношении территориальных зон:
Частично решение данной проблемы разъяснено письмом Росреестра от 17 января 2018 г. № 01-00357-ГЕ/18.
Данным письмом рекомендовано при подготовке документов руководствоваться требованиями, предъявляемыми к составлению карты (плана) объекта землеустройства, утвержденными постановлением от 30. 2009 № 621 и использовать действующую в настоящее время XML-схему, используемую для формирования XML-документов при осуществлении информационного взаимодействия при ведении ЕГРН с органами местного самоуправления.
Данная XML-схема – MapPlan_v01 позволяет внести в XML-файл карты (плана) объекта землеустройства, подготовленный в соответствии с XML-схемой MapPlan_v01, соответствующие сведения о видах разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны, а также предельные размеры земельных участков в соответствии с ПЗЗ. Стоит отметить, что внесению в ЕГРН подлежат все виды разрешенного использования, как основные, так и вспомогательные и условно разрешенные.
В связи с чем, при подготовке документов необходимо использовать данный формат XML-схемы. Виды разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны и иные характеристики территориальной зоны указываются в строке “Иные характеристики” раздела “Сведения об объекте землеустройства”.
Учитывая, что часть документов готовится уже по утвержденным картам градостроительного зонирования, которые только схематично отображают контур границ территориальных зон, и которые были в большинстве случае подготовлены без учета сведений о кадастровом делении территории, часто возникает проблема определения контура границ терзоны для ее внесения и отображения в ЕГРН.
Зачастую информация, воспроизводимая с утвержденных карт градостроительного зонирования, содержащих сведения о местоположении границ территориальных зон, не соответствует сведениям актуального кадастрового деления.
При этом, в соответствии с положениями 218-фз «О государственной регистрации недвижимости» и Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках.
Для решения данной проблемы необходимо проводить тщательный анализ исходных данных, получаемых от органов местного самоуправления, учитывать границы земельных участков, внесенных в ЕГРН, информацию о красных линиях, о линиях магистралей, улиц, проездов, границы населенных пунктов и муниципальных образований, естественных границах природных объектов.
Существует и следующий проблемный момент: большое количество ранее учтенных участков в ЕГРН не имеют сведений о координатах характерных точек границ, а также на любой территории имеются неразграниченные земли, информация о границах которых отсутствует в ЕГРН.
В связи с чем, при установлении границ на данной территории необходимо максимально точно определять контур границы терзоны. В противном случае, в дальнейшем при образовании земельных участков из земель, а также при уточнении границ ранее учтенных земельных участков, могут возникнуть основания для приостановления осуществления кадастрового учета в связи с пересечением границ уточняемых или образуемых участков земли с границами внесенных терзон. Могут возникнуть жалобы со стороны собственников таких участков.
Для того что бы данных проблем не возникало, необходимо при определении границ территориальных зон при наличии неразграниченных земель учитывать сведения о красных линиях, линиях магистралей, улиц, проездов, естественных природных объектах, а в случае при прохождении границ территориальных зон по отсутствующим в ЕГРН границам ранее учтенных земельных участков, при выявлении спорных вопросов по расположению границ земельных участков, непрошедших процедуру кадастрового учета в соответствии с требованиями действующего законодательства, при невозможности определения границ картометрическим методом на основании картографических данных, необходимо проводить межевые работы для исключения выявления в последующем ошибок в расположении границ территориальных зон, используя геодезический метод, либо метод спутниково-геодезических измерений.
Одним из самых распространенных и малозатратных методов определения координат характерных точек границ территориальных зон является – картометрический.
Вместе с тем использовать его возможно только при наличии картографического материала определенного масштаба. При отсутствии картографического материала необходимого масштаба, необходимо использовать другие методы, позволяющие определить координаты характерных точек границ.
Что же делать, когда из-за стоящих на кадастровом учете земельных участков невозможно отобразить границы территориальной зоны, отраженные на карте градзонирования?
Например, нередки ситуации, при которых согласно данным карты градостроительного зонирования населенного пункта на определенной территории расположены несколько территориальных зон. Вместе с тем, при анализе местоположения границ территориальных зон с учетом сведений ЕГРН, выявлено пересечение границ этих территориальных зон с земельным участком, который фактически расположен на территории всех этих территориальных зон.
Данное основание в определенных случаях создает невозможность внесения в ЕГРН сведений об установленных территориальных зонах.
В этом случае необходимо вносить изменения в графическую часть правил землепользования и застройки, либо проводить работы по разделу земельного участка, в случае если имеется возможность.
Необходимо также отметить, что это не касается земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, для разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ и прочих объектов.
Подводя итог вышесказанному, хотелось бы отметить, что только тщательная предварительная работа по изучению исходных данных, запрос, получение и использование картографического и иного материала, использование актуальной информации о границах земельных участков, содержащихся и отсутствующих в ЕГРН, решение спорных вопросов о прохождении границы территориальной зоны с органом, утвердившим правила землепользования и застройки, а также использование корректного метода определения координат границ территориальных зон, позволит подготовить качественный материал, необходимый для внесения сведений о границах территориальных зон в ЕГРН.
Высококвалифицированные специалисты, в том числе проектировщики, ООО «РКЦ» помогут Вам разобраться в документах территориального планирования, градостроительных регламентах и оказать консультационную помощь в таком сложном вопросе, как внесение в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, а в случае возникновения необходимости внесения изменений в карты градостроительного зонирования и правила землепользования и застройки проведут полный комплекс работ от анализа исходных данных до размещения документов территориального планирования на ФГИС ТП.
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПЛАНА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ПОРЯДКА ЕЕ ЗАПОЛНЕНИЯ
(в ред. Приказов Минстроя РФ от 27. 2020 N 94/пр, от 18. 2021 N 72/пр, от 02. 2021 N 635/пр)
В соответствии с частью 9 статьи 57. 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 16; 2016, N 27, ст. 4306; 2017, N 11, ст. 1540) и подпунктом 5. Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2013, N 47, ст. 6117; 2014, N 12, ст. 1296; N 40, ст. 5426; N 50, ст. 7100; 2015, N 2, ст. 491; N 4, ст. 660; N 22, ст. 3234; N 23, ст. 3311, ст. 3334; N 24, ст. 3479; N 46, ст. 6393; N 47, ст. 6586, ст. 6601; 2016, N 2, ст. 376; N 6, ст. 850; N 28, ст. 4741; N 41, ст. 5837; N 47, ст. 6673; N 48, ст. 6766; N 50, ст. 7112; 2017, N 1, ст. 185; N 8, ст. 1245), приказываю:
а) форму градостроительного плана земельного участка;
б) порядок заполнения формы градостроительного плана земельного участка.
Признать утратившим силу приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 6 июня 2016 г. N 400/пр “Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка” (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 21 июля 2016 г. , регистрационный N 42935).
Настоящий приказ вступает в силу с 1 июля 2017 года.
Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Х. Мавлиярова.
Министр М. МЕНЬ
УТВЕРЖДЕНА приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 апреля 2017 г. N 741/пр
ФОРМА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПЛАНА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
(в ред. Приказов Минстроя РФ от 27. 2020 N 94/пр, от 18. 2021 N 72/пр, от 02. 2021 N 635/пр)
Градостроительный план земельного участка
(в ред. Приказа Минстроя РФ от 27. 2020 N 94/пр)
Градостроительный план земельного участка подготовлен на основании
(реквизиты заявления правообладателя земельного участка, иного лица в случае, предусмотренном частью 1. 1 статьи 57. 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с указанием ф. заявителя – физического лица, либо реквизиты заявления и наименование заявителя – юридического лица о выдаче градостроительного плана земельного участка)(в ред. Приказа Минстроя РФ от 27. 2020 N 94/пр)Местонахождение земельного участка (субъект Российской Федерации) (муниципальным район или городской округ) (поселение)
Описание границ земельного участка (образуемого земельного участка): (в ред. Приказа Минстроя РФ от 27. 2020 N 94/пр)
Обозначение (номер) характерной точкиПеречень координат характерных точек в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимостиXY
Кадастровый номер земельного участка (при наличии) или в случае, предусмотренном частью 1. 1 статьи 57. 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, условный номер образуемого земельного участка на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории(в ред. Приказа Минстроя РФ от 27. 2020 N 94/пр) Площадь земельного участка Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства Информация о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при наличии) ___________
Реквизиты проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории
(указывается в случае, если земельный участок расположен в границах территории в отношении которой утверждены проект планировки территории и(или) проект межевания территории)
Градостроительный план подготовлен (ф. , должность уполномоченного лица, наименование органа)
/ /(при наличии)(подпись) (расшифровка подписи)
Чертеж(и) градостроительного плана земельного участка
Чертеж(и) градостроительного плана земельного участка разработан(ы) на топографической основе в масштабе1: ____________, выполненной (дата, наименование организации, подготовившей топографическую основу)Чертеж(и) градостроительного плана земельного участка разработан(ы) (дата, наименование организации)
Информация о градостроительном регламенте либо требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается __________________________________
Реквизиты акта органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, содержащего градостроительный регламент либо реквизиты акта федерального органа государственной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иной организации, определяющего, в соответствии с федеральными законами, порядок использования земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается ____________________________________________________________________
Информация о видах разрешенного использования земельного участка
основные виды разрешенного использования земельного участка: условно разрешенные виды использования земельного участка: вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка:
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок:
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадьМинимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооруженийПредельное количество этажей и(или) предельная высота зданий, строений, сооруженийМаксимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участкаТребования к архитектурным решениям объектов капитального строительства, расположенным в границах территории исторического поселения федерального или регионального значенияИные показатели12345678Длина, мШирина, мПлощадь, м2 или га
Требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается (за исключением случая, предусмотренного пунктом 7. 1 части 3 статьи 57. 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации): (в ред. Приказа Минстроя РФ от 27. 2020 N 94/пр)
Причины отнесения земельного участка к виду земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливаетсяРеквизиты акта, регулирующего использование земельного участкаТребования к использованию земельного участкаТребования к параметрам объекта капитального строительстваТребования к размещению объектов капитального строительстваПредельное количество этажей и(или) предельная высота зданий, строений, сооруженийМаксимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участкаИные требования к параметрам объекта капитального строительстваМинимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооруженийИные требования к размещению объектов капитального строительства12345678
Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные положением об особо охраняемых природных территориях, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории:
Причины отнесения земельного участка к виду земельного участка для которого градостроительный регламент не устанавливаетсяРеквизиты Положения об особо охраняемой природной территорииРеквизиты утвержденной документации по планировке территорииЗонирование особо охраняемой природной территории (да/нет)Функциональная зонаВиды разрешенного использования земельного участкаТребования к параметрам объекта капитального строительстваТребования к размещению объектов капитального строительстваОсновные виды разрешенного использованияВспомогательные виды разрешенного использованияПредельное количество этажей и (или) предельная высота зданий, строений, сооруженийМаксимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участкаИные требования к параметрам объекта капитального строительстваМинимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооруженийИные требования к размещению объектов капитального строительства1234567891011 Функциональная зонаТожеТожеТожеТожеТожеТожеТоже1234567891011
Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия
Объекты капитального строительства
N , , (согласно чертежу(ам) градостроительного плана) (назначение объекта капитального строительства, этажность, высотность, общая площадь, площадь застройки) инвентаризационный или кадастровый номер,.
Объекты, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации
N , (согласно чертежу(ам) градостроительного плана) (назначение объекта культурного наследия, общая площадь, площадь застройки)
(наименование органа государственной власти, принявшего решение о включении выявленного объекта культурного наследия в реестр, реквизиты этого решения)регистрационный номер в реестре от (дата)
Информация о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории: (в ред. Приказа Минстроя РФ от 18. 2021 N 72/пр)
Информация о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территорииОбъекты коммунальной инфраструктурыОбъекты транспортной инфраструктурыОбъекты социальной инфраструктурыНаименование вида объектаЕдиница измеренияРасчетный показательНаименование вида объектаЕдиница измеренияРасчетный показательНаименование вида объектаЕдиница измеренияРасчетный показатель12п456789 Информация о расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступностиНаименование вида объектаЕдиница измеренияРасчетный показательНаименование вида объектаЕдиница измеренияРасчетный показательНаименование вида объектаЕдиница измеренияРасчетный показатель12о456789
Информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий
Информация о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон:
Наименование зоны с особыми условиями использования территории с указанием объекта, в отношении которого установлена такая зонаПеречень координат характерных точек в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимостиОбозначение (номер) характерной точкиXY1234
Информация о границах публичных сервитутов (в ред. Приказа Минстроя РФ от 27. 2020 N 94/пр)
Номер и (или) наименование элемента планировочной структуры, в границах которого расположен земельный участок
Информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), определяемая с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, муниципального округа, городского округа (при их наличии), в состав которой входят сведения о максимальной нагрузке в возможных точках подключения (технологического присоединения) к таким сетям, а также сведения об организации, представившей данную информацию (в ред. Приказа Минстроя РФ от 02. 2021 N 635/пр)
Реквизиты нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории
Информация о красных линиях:
Приложение (в случае, указанном в части 3. 1 статьи 57. 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации) (в ред. Приказа Минстроя РФ от 27. 2020 N 94/пр)
УТВЕРЖДЕН приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 апреля 2017 г. N 741/пр