Можно ли на землях населенных пунктов ижс построить многоквартирный дом

Комментарий к Статье 83 Земельного кодекса РФ

Комментируемая статья устанавливает два признака земель населенного пункта: содержательный – земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов; формальный – границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

Границы населенных пунктов и границы поселения являются разноплановыми понятиями. Согласно Федеральному закону от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” (СЗ РФ. 2003. N 40. 3822) (далее – Закон N 131-ФЗ) поселение является муниципальным образованием, границы которого устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.

Территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения. В состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения (п. 3, 4 ч. 1 ст. 11 Закона N 131-ФЗ).

Таким образом, поселение включает в себя населенные пункты, а также может включать земли иных категорий.

Следует отметить, что нередко возникают спорные ситуации об отнесении земельного участка к той или иной категории земель, например, если в отношении земельного участка осуществлено лесоустройство или земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории, но при этом находится в границах населенного пункта.

Земельный кодекс РФ подразделяет все земли в России на категории и предусматривает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования (ст. Соответственно, земельный участок может быть отнесен только к одной категории земель. Как предусмотрено п. 2 комментируемой статьи, границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Таким образом, одним из основных признаков, отличающих земельные участки из состава земель населенных пунктов от земельных участков из состава иных категорий земель, является включение соответствующих земельных участков в границы населенного пункта.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

В соответствии с п. 10 ст. 85 ЗК РФ в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий. Таким образом, в случаях, когда особо охраняемые природные территории, лесничества или лесопарки располагаются в границах населенных пунктов, происходит совмещение правового режима использования таких территорий и правового режима использования земель населенных пунктов.

При этом земельные участки, входящие в состав особо охраняемых природных территорий, лесничеств, лесопарков и одновременно в границы населенных пунктов, относятся к землям населенных пунктов, поскольку они отделены от других категорий земель границами населенного пункта.

С учетом вышеизложенного законодатель сделал особый акцент на использование земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов и включенных в состав зон особо охраняемых территорий, в соответствии с требованиями, установленными ст. 94 – 100 ЗК РФ (п. 10 ст. 85 ЗК РФ).

Предусмотренное п. 2 комментируемой статьи требование о запрете пересечения границами городских, сельских населенных пунктов границ муниципальных образований или выхода за их границы соответствует требованию Закона N 131-ФЗ, согласно которому территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения (п. 12 ч. 1 ст. 11). Данное положение получило закрепление и в ГрК РФ, согласно ч. 4 ст. 18 которого установление или изменение границ населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, осуществляется в границах таких поселения, городского округа.

По данному вопросу целесообразно отметить позицию Минэкономразвития России (Письмо от 7 марта 2013 г. N ОГ-Д23-1058 ), согласно которой действующим законодательством определение понятия пересечения границ земельных участков, в том числе многоконтурного земельного участка или земельного участка, представляющего собой единое землепользование, с границами муниципальных образований и (или) населенных пунктов не установлено.

Вместе с тем в случае, если обособленные (условные) участки, входящие в состав единого землепользования или контура многоконтурных земельных участков, располагаются в границах разных муниципальных образований и (или) населенных пунктов, указанное является пересечением границ таких земельных участков с границами муниципальных образований и (или) населенных пунктов и нарушением положений ст. 9 ЗК РФ.

До 1 января 2007 г. в комментируемой статье землями поселений признавались земли, используемые или предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. В целях устранения противоречий между нормами ФЗ о местном самоуправлении, которыми были определены подходы к формированию территорий муниципальных образований, в том числе были четко установлены критерии установления территорий поселений и территорий населенных пунктов, и ЗК в последний были включены изменения. Категория земель поселений поменяла свое название на “земли населенных пунктов”.

Территория поселений в соответствии с указанным Законом шире территории населенного пункта. В состав поселений могут входить несколько населенных пунктов. Согласно ст. 11 названного Закона территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения. Соответственно, в состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения. Территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения.

Земли населенных пунктов являются пространственным базисом размещения промышленных объектов, жилых и нежилых строений, сооружений, культурно-бытовых и иных объектов. Правовой режим земель населенных пунктов устанавливается различными нормативными актами как федерального уровня, (главное место среди них занимают ЗК и ГрК), так и уровня субъекта РФ.

Земли городских, сельских населенных пунктов характеризуются таким признаком, как наличие внешней границы, которая отделяет земли населенных пунктов от земель иных категорий. В п. 2 комментируемой статьи определено правовое значение границ населенного пункта. Нахождение земель в пределах границ населенных пунктов распространяет на них правовой режим земель населенных пунктов и исключает их отнесение к иным категориям. Как было указано при рассмотрении одного из дел, значение факта установления границы населенных пунктов (ранее – черты поселений) заключается в том, что результатом установления границ является определение сферы применения правового режима земель населенных пунктов на всю территорию, которая находится внутри границ (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25. 2007 N Ф08-8332/07).

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов. Установление или изменение границ населенных пунктов регулируется ЗК и законодательством о градостроительной деятельности.

Виды категорий земель

Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.

Земли населенных пунктов

Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.

Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.

Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния

К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.

Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:

— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.

На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.

Промышленные земли

Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.

Земли лесного фонда

Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.

— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК). Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда. Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.

Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии

Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).

Земли водного фонда

Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).

Земли государственного запаса

К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.

Можно ли на землях населенных пунктов ижс построить многоквартирный дом

Как определить категорию земли

Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.

Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.

Перевод земли из одной категории в другую

Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.

Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.

Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:

— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т.

Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться. Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно. Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.

Комментарий к Статье 85 Земельного кодекса РФ

Указанные виды территориальных зон, а также допустимые к размещению в таких зонах объекты в целом идентичны положениям ст. 35 ГрК РФ. Вместе с тем ГрК РФ предусматривает установление территориальных зон применительно ко всей территории поселения, городского округа, а не только к территории населенного пункта. Перечень территориальных зон, предусмотренных комментируемой статьей (как и в ГрК РФ), не является закрытым.

Как отмечено в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2012 г. по делу N А19-13681/2011, отнесение земельного участка к землям населенных пунктов не свидетельствует о возможности его сплошной застройки, поскольку такие земли предназначены еще и для развития населенных пунктов, не предполагающего осуществления строительства.

Границы территориальных зон устанавливаются на картах градостроительного зонирования, являющихся частью правил землепользования и застройки (ч. 2, 4 ст. 30 ГрК РФ).

Порядок установления территориальных зон определен ст. 34 ГрК РФ, согласно п. 1 которой границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

3) определенных ГрК РФ территориальных зон;

4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

5) планируемых изменений границ земель различных категорий;

6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;

7) историко-культурного опорного плана исторического поселения федерального значения или историко-культурного опорного плана исторического поселения регионального значения.

В соответствии со ст. 7, 10 Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости” сведения о территориальных зонах подлежат включению в Реестр границ, являющийся частью Единого государственного реестра недвижимости. До 1 января 2017 г. в соответствии со ст. 10 Закона N 221-ФЗ сведения о территориальных зонах подлежат включению в государственный кадастр недвижимости. Учитывая, что территориальные зоны являются в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ “О землеустройстве” объектом землеустройства, решение об утверждении правил землепользования и застройки должно направляться для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости органом, принявшим такое решение, с приложением карты (плана) объекта землеустройства в течение 6 месяцев с даты принятия указанного решения (ст. 15 Закона N 221-ФЗ, ст. 32 Закона N 218-ФЗ). Такой срок установлен законодателем для проведения землеустройства.

Согласно п. 3 комментируемой статьи правообладатели земельных участков могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Статья 37 ГрК РФ уточняет данное правило, предусматривая, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Вместе с тем, как отмечено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 1756/13 по делу N А35-765/2012, положения законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства, предоставляющие арендатору право на самостоятельный выбор вида разрешенного использования земельного участка из указанных в градостроительном регламенте, могут быть реализованы только с учетом положений гражданского законодательства, предусматривающих необходимость соблюдения прав и обязанностей сторон договора аренды.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Законом N 171-ФЗ ст. 86 ЗК РФ “Пригородные зоны” признана утратившей силу. Это обусловлено гармонизацией земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. ГрК РФ 2004 г. установлено, что генеральный план, правила землепользования и застройки применяются к территории всего муниципального образования (поселения, городского округа), а не только населенного пункта, как это было ранее.

Так, если ранее предусматривалось, что пригородная зона – это территория, которая предназначена для развития города, размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций, и, соответственно, генеральные планы городов должны были также разрабатываться вместе с их пригородными зонами, то согласно ГрК РФ орган местного самоуправления должен планировать развитие всей территории муниципального образования, т. как в пределах черты населенного пункта, так и за чертой населенного пункта в границах муниципального образования. В связи с этим из законодательства о градостроительной деятельности было исключено понятие пригородной зоны, вопросам регулирования которого посвящалась глава 9 ГрК РФ 1998 г.

Планировка, застройка и использование земельных ресурсов населенных пунктов осуществляется с учетом вида территориальных зон, на которые делятся земли населенных пунктов. Территориальные зоны определяются при зонировании территорий муниципальных образований в правилах землепользования и застройки (Ст. 1 ГрК РФ). Отнесение земельного участка к той или иной территориальной зоне определяет особенности его правового режима.

При зонировании земель населенных пунктов могут выделяться различные территориальные зоны, разрешенное использование которых определяется в соответствии с положениями п. 5 – 11 комментируемой статьи, ст. 35 ГрК РФ. С учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории муниципальных образований органы местного самоуправления могут устанавливать виды территориальных зон, прямо не поименованных в ЗК и ГрК.

Для каждой территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент – это виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. В пределах одной территориальной зоны для всех земельных участков устанавливается единый градостроительный регламент. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон (п. 6 ст. 36 ГрК РФ).

Кроме этого, в ГрК указано, что действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

– в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

– в границах территорий общего пользования;

– занятые линейными объектами;

– предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.

Границы территориальных зон устанавливаются по красным линиям (см. о них п. 5 комментария к данной статье), естественным границам природных объектов, границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований, линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений, иным границам. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Пунктом 3 комментируемой статьи закреплена обязанность для всех лиц, использующих земельные участки, исполнять градостроительные регламенты. Такая обязанность отсутствует только у собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

В силу положений комментируемой статьи предоставление земельных участков органами государственной власти, органами местного самоуправления должно производиться с учетом допускаемых градостроительным регламентом видов разрешенного использования. В случае противоречия между запрашиваемым заявителем видом разрешенного использования земельного участка и допускаемыми градостроительным регламентом видами использования земельных участков данной территориальной зоны в предоставлении земельного участка должно быть отказано, даже если в отношении заявителя было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

При выборе собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами вида разрешенного использования земельного участка следует учесть, что согласно ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. В то же время использование земельных участков всеми правообладателями должно производиться в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием земельных участков, отраженным в решении о предоставлении земельного участка, в правоустанавливающих документах (ст. 40, 42 ЗК). Поэтому в любом случае изменение вида использования земельного участка в рамках закрепленных в градостроительном регламенте основных и вспомогательных видов разрешенного использования требует принятия соответствующего решения компетентного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которое необходимо для внесения изменений в кадастровую и иную документацию.

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения принимает глава местной администрации на основании рекомендаций комиссии по землепользованию и застройке, подготовленных с учетом результатов публичных слушаний.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

В п. 4 комментируемой статьи названы случаи, когда земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости признаются не соответствующими градостроительному регламенту. Такое несоответствие не влечет прекращение прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости или иные негативные последствия. Единственное исключение сделано для случаев, если использование таких объектов опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Предполагается принятие федерального закона, устанавливающего порядок наложения запрета на использование таких объектов. До принятия специального законодательства установление запрета на использование земельных участков не допускается.

Хотя использование не соответствующих градостроительному регламенту земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости сроками не ограничивается, реконструкция указанных объектов может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (п. 9 ст. 36 ГрК).

Согласно ст. 40 ГрК РФ правообладатели тех земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Такое отклонение разрешается главой местной администрации для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Комментируемая статья в общем виде определяет, для каких целей возможно использование земельных участков, отнесенных к различным территориальным зонам. Нормы данной статьи во многом дублируются положениями ГрК. В то же время ст. 35 ГрК более подробно раскрывает состав территориальных зон.

В жилых зонах помимо указанных в п. 5 комментируемой статьи объектов допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться: коммунальные зоны – зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли; производственные зоны – зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи. Для защиты жилых, общественно-деловых и рекреационных зон, а также зон с ограниченным использованием территории вокруг производственных зон в случае необходимости устанавливаются санитарно-защитные зоны.

Перечисленные объекты являются достаточно вредными для людей, поэтому при их размещении на территории населенных пунктов обеспечивается соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований, предусмотренных градостроительными нормативами и правилами застройки. Если эксплуатация данных объектов оказывает прямое вредное воздействие на безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений. В этих зонах не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных и общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огородных производственных кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др. ); зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения. Зоны сельскохозяйственного использования являются своего рода резервными территориями для дальнейшей застройки городских и сельских населенных пунктов.

С учетом того что в состав жилых зон включены зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными жилыми домами, а также зоны жилой застройки иных видов, КС РФ сделал вывод о том, что возникают практически идентичные правовые режимы земельных участков, предоставляемых для ведения садоводства и для ведения дачного хозяйства, на которых фактически возведены индивидуальные жилые дома. В результате чего КС РФ признал не соответствующим Конституции абз. 2 ст. 1 ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов (Постановление КС РФ от 14. 2008 N 7-П “По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” в связи с жалобами ряда граждан” // СЗ РФ. 2008. N 18. 2089).

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В рекреационных зонах не допускаются строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах. В соответствии со ст. 51 ФЗ “Об охране окружающей среды” условия и способы сбора, использования, обезвреживания, транспортировки, хранения и захоронения отходов производства и потребления, в том числе радиоактивных отходов, должны быть безопасными для окружающей среды.

Зоны военных объектов предназначены для размещения войсковых частей, под военные лагеря, стрельбища, полигоны, аэродромы и для других целей, связанных с нуждами обороны. На территории зон военных объектов могут располагаться и организации оборонного комплекса. Приведенный перечень не является исчерпывающим. Зоны военных объектов и иные режимные территории предназначены для размещения объектов, имеющих особый режим, который устанавливается органами исполнительной власти Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления и в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами и правилами застройки.

В п. 12 комментируемой статьи содержится открытый перечень земельных участков, относимых к земельным участкам общего пользования, т. предназначенным для использования неопределенным кругом лиц. В ст. 1 ГрК дается определение территорий общего пользования как территорий, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (среди них площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). Поскольку как объект земельных отношений земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК), терминология градостроительного законодательства является более удачной, поскольку земли, занятые улицами, проездами, набережными и тому подобными объектами общего пользования, крайне редко индивидуализированы (т. , как правило, не являются земельными участками).

Границы территорий общего пользования должны быть установлены в законном порядке и иметь документальное подтверждение. Особое значение в данном случае имеют документы территориального планирования, где выделяют красные линии. В соответствии со ст. 1 ГрК красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередач, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности физических и юридических лиц.

Запрет на приватизацию, установленный комментируемым пунктом, распространяется на все земельные участки, расположенные в пределах территорий общего пользования. Косвенно данное положение подтверждается и п. 8 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного имущества”, в соответствии с которым отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования. Данное правило не исключает использование земельных участков гражданами и юридическими лицами на иных правах (аренда, безвозмездное срочное пользование и т.

Если земельный участок частично попадает в территорию общего пользования (например, только часть земельного участка находится в границах красной линии), то при отсутствии иных ограничений в приватизации земельного участка и наличии возможности в соответствии со ст. 6 ЗК выделить из всего земельного участка участок, расположенный в пределах границ территории общего пользования, заинтересованное лицо может провести работы по разделению участка, осуществить кадастровый учет вновь образованных участков и обратиться в уполномоченный орган с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, не относящегося к территории общего пользования.

В судебной практике иногда можно встретить необоснованно узкий подход к сфере применения п. 12 комментируемой статьи. Так, на заседании Президиума ФАС Северо-Кавказского округа был сделан вывод о том, что если на участке, отнесенном к землям общего пользования, в установленном порядке возведены объекты недвижимости, не являющиеся объектами общего пользования, то согласно ст. 262 ГК с момента застройки он не может считаться землей общего пользования и может быть приватизирован (Вопросы и ответы по материалам заседаний Президиума ФАС Северо-Кавказского округа (май – ноябрь 2006 г. ) // Вестник ФАС Северо-Кавказского округа. 2007. N 1). Все-таки п. 12 ст. 85 ЗК исчерпывающим образом не определяет те объекты, размещение которых допускается на землях общего пользования. Кроме того, пока не будет оспорена документация, устанавливающая территории общего пользования (например, правила детальной планировки), характер их застройки не может влиять на статус таких земель, подтвержденный надлежащими документами. В большинстве случаев нахождение на земельном участке общего пользования здания, строения, сооружения, которое не относится к объекту общего использования, справедливо не рассматривается судами как обстоятельство, исключающее применение п. 12 ст. 85 ЗК (Постановление ФАС Центрального округа от 03. 2004 N А23-3564/03Г-10-132, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11. 2005 N А44-1432/2005-3, Постановление ФАС Московского округа от 11. 2008 N КГ-А41/13751-07, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04. 2008 N А19-7205/07-48-Ф02-16/08).

Решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны)

Сведения ЕГРН, Единая электронная картографическая основа, картографический материал, ортофотопланы, сведения дистанционного зондирования

Направляемые для внесения в ЕГРН документы должны быть подписаны электронно-цифровой подписью лица, подготовившего документы и лица, принявшего решение об утверждении ПЗЗ.

В случае внесения изменений в ПЗЗ необходимо также готовить и направлять документы для внесения таких изменений в ЕГРН для последующего отражения достоверных сведений в реестре недвижимости.

Проблемы, возникающие при подготовке документов у пути их решения

Существует ряд проблем при выполнении работ по подготовке документов в отношении территориальных зон:

Частично решение данной проблемы разъяснено письмом Росреестра от 17 января 2018 г. № 01-00357-ГЕ/18.

Данным письмом рекомендовано при подготовке документов руководствоваться требованиями, предъявляемыми к составлению карты (плана) объекта землеустройства, утвержденными постановлением от 30. 2009 № 621 и использовать действующую в настоящее время XML-схему, используемую для формирования XML-документов при осуществлении информационного взаимодействия при ведении ЕГРН с органами местного самоуправления.

Данная XML-схема – MapPlan_v01 позволяет внести в XML-файл карты (плана) объекта землеустройства, подготовленный в соответствии с XML-схемой MapPlan_v01, соответствующие сведения о видах разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны, а также предельные размеры земельных участков в соответствии с ПЗЗ. Стоит отметить, что внесению в ЕГРН подлежат все виды разрешенного использования, как основные, так и вспомогательные и условно разрешенные.

В связи с чем, при подготовке документов необходимо использовать данный формат XML-схемы. Виды разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны и иные характеристики территориальной зоны указываются в строке “Иные характеристики” раздела “Сведения об объекте землеустройства”.

Можно ли на землях населенных пунктов ижс построить многоквартирный дом

Учитывая, что часть документов готовится уже по утвержденным картам градостроительного зонирования, которые только схематично отображают контур границ территориальных зон, и которые были в большинстве случае подготовлены без учета сведений о кадастровом делении территории, часто возникает проблема определения контура границ терзоны для ее внесения и отображения в ЕГРН.

Зачастую информация, воспроизводимая с утвержденных карт градостроительного зонирования, содержащих сведения о местоположении границ территориальных зон, не соответствует сведениям актуального кадастрового деления.

При этом, в соответствии с положениями 218-фз «О государственной регистрации недвижимости» и Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках.

Для решения данной проблемы необходимо проводить тщательный анализ исходных данных, получаемых от органов местного самоуправления, учитывать границы земельных участков, внесенных в ЕГРН, информацию о красных линиях, о линиях магистралей, улиц, проездов, границы населенных пунктов и муниципальных образований, естественных границах природных объектов.

Существует и следующий проблемный момент: большое количество ранее учтенных участков в ЕГРН не имеют сведений о координатах характерных точек границ, а также на любой территории имеются неразграниченные земли, информация о границах которых отсутствует в ЕГРН.

В связи с чем, при установлении границ на данной территории необходимо максимально точно определять контур границы терзоны. В противном случае, в дальнейшем при образовании земельных участков из земель, а также при уточнении границ ранее учтенных земельных участков, могут возникнуть основания для приостановления осуществления кадастрового учета в связи с пересечением границ уточняемых или образуемых участков земли с границами внесенных терзон. Могут возникнуть жалобы со стороны собственников таких участков.

Для того что бы данных проблем не возникало, необходимо при определении границ территориальных зон при наличии неразграниченных земель учитывать сведения о красных линиях, линиях магистралей, улиц, проездов, естественных природных объектах, а в случае при прохождении границ территориальных зон по отсутствующим в ЕГРН границам ранее учтенных земельных участков, при выявлении спорных вопросов по расположению границ земельных участков, непрошедших процедуру кадастрового учета в соответствии с требованиями действующего законодательства, при невозможности определения границ картометрическим методом на основании картографических данных, необходимо проводить межевые работы для исключения выявления в последующем ошибок в расположении границ территориальных зон, используя геодезический метод, либо метод спутниково-геодезических измерений.

Одним из самых распространенных и малозатратных методов определения координат характерных точек границ территориальных зон является – картометрический.

Вместе с тем использовать его возможно только при наличии картографического материала определенного масштаба. При отсутствии картографического материала необходимого масштаба, необходимо использовать другие методы, позволяющие определить координаты характерных точек границ.

Что же делать, когда из-за стоящих на кадастровом учете земельных участков невозможно отобразить границы территориальной зоны, отраженные на карте градзонирования?

Например, нередки ситуации, при которых согласно данным карты градостроительного зонирования населенного пункта на определенной территории расположены несколько территориальных зон. Вместе с тем, при анализе местоположения границ территориальных зон с учетом сведений ЕГРН, выявлено пересечение границ этих территориальных зон с земельным участком, который фактически расположен на территории всех этих территориальных зон.

Данное основание в определенных случаях создает невозможность внесения в ЕГРН сведений об установленных территориальных зонах.

В этом случае необходимо вносить изменения в графическую часть правил землепользования и застройки, либо проводить работы по разделу земельного участка, в случае если имеется возможность.

Необходимо также отметить, что это не касается земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, для разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ и прочих объектов.

Подводя итог вышесказанному, хотелось бы отметить, что только тщательная предварительная работа по изучению исходных данных, запрос, получение и использование картографического и иного материала, использование актуальной информации о границах земельных участков, содержащихся и отсутствующих в ЕГРН, решение спорных вопросов о прохождении границы территориальной зоны с органом, утвердившим правила землепользования и застройки, а также использование корректного метода определения координат границ территориальных зон, позволит подготовить качественный материал, необходимый для внесения сведений о границах территориальных зон в ЕГРН.

Высококвалифицированные специалисты, в том числе проектировщики, ООО «РКЦ» помогут Вам разобраться в документах территориального планирования, градостроительных регламентах и оказать консультационную помощь в таком сложном вопросе, как внесение в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, а в случае возникновения необходимости внесения изменений в карты градостроительного зонирования и правила землепользования и застройки проведут полный комплекс работ от анализа исходных данных до размещения документов территориального планирования на ФГИС ТП.

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.

Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Вид разрешенного использования ( ВРИ ) – это характеристика земельного участка , определяющая способ его использования, а также вид деятельности, ведение которой может на нем осуществляться

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, все земли по своему целевому назначению делятся на 7 категорий : земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, промышленного и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, водного фонда, земли

Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления. ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации

ВРИ земель населенных пунктов может быть основным, условно-разрешенным или вспомогательным. Категория присваивается на основании официального решения местного органа власти. При рассмотрении вопроса уполномоченные лица принимают во внимание возможность наиболее эффективного использования земельного участка

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.