Можно ли построить магазин на земле категория населенных пунктов., Усть-Лабинск

(в ред. Федерального закона от 18. 2006 N 232-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Территориальные зоны выделяются с учётом:

• возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
• функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных действующим генеральным планом;
• сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
• предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Что такое ИЖС, СНТ, ЛПХ, ДНП?

Объясним вкратце суть этих аббревиатур:

• ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Участок прежде всего предназначен для строительства жилого капитального дома.
• СНТ — садовое некоммерческое товарищество, т.е. некоммерческая организация, создаваемая гражданами для ведения садоводства или огородничества.
• ДНП — дачное некоммерческое партнерство для загородного отдыха и, по желанию, огорода. На сегодняшний день понятие уже устарело — владельцы дачных участков должны перевести их в СНТ.
• ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Участок можно использовать для производства с/х продукции, содержания с/х животных. На участке ЛПХ допускается размещение жилого дома, гаража и иных вспомогательных сооружений.

В Росреестре рассказали, какие виды земельных участков бывают, как их можно использовать и в каком случае стоит сменить их назначение

Зачастую у собственников земельных участков возникает путаница, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нем можно вести, а какую нет, в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы серьезные, поскольку вид разрешенного использования — это главный фактор при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.

Росреестр разъяснил, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных.

Эта статья — о градостроительном зонировании. О зонировании вообще см. Зонирование.

Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.

В чем плюсы участков ИЖС и почему они так популярны? Сегодня разберем, что такое земли ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП, в чем их разница, преимущества и недостатки участков различных видов использования.

Начнем с того, все земли Российской Федерации делятся на категории по целевому назначению. От категории земли зависит правовой режим ее использования. Всего их 7:

• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли населенных пунктов;
• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• Земли особо охраняемых территорий и объектов;
• Земли лесного фонда;
• Земли водного фонда;
• Земли запаса.

Только одна из категорий допускает строительство на участке для физических лиц — земли населенных пунктов. На них можно возводить жилые постройки, дома, дачи.

В свою очередь земли населенных пунктов делятся на 9 территориальных зон, нас интересует только первая — жилая. Жилая зона содержит различные виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ ЗУ).

Какие ВРИ ЗУ допускают строительство домов для физических лиц:

• Для индивидуального жилищного строительства;
• Блокированная жилая застройка;
• Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

• Законодательная база
• С чего начать:
  Уточнить градостроительные регламенты для территориальной зоныУзнать допустимые виды разрешённого использования участковНайти вид использования, соответствующий цели его изменения
• Уточнить градостроительные регламенты для территориальной зоны
• Узнать допустимые виды разрешённого использования участков
• Найти вид использования, соответствующий цели его изменения
• Варианты решения вопроса об изменении ВРИ ЗУ
• Заявление об изменении ВРИ ЗУ:
  Решение вопроса в кадастровой службеРешение вопроса в местной администрацииЗаказ госуслуги
• Решение вопроса в кадастровой службе
• Решение вопроса в местной администрации
• Заказ госуслуги

Законодательная база

Возможность изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка установлен закономи и нормативными документами:

• Земельным кодексом РФ (статья 8)
• ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ
• Градостроительным кодексом РФ (пункт 3 статьи 37)
• Письмом Минэкономразвития РФ «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» №14310-ИМ/Д23 от 08.07.2011
• ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» №171-ФЗ
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ
• Правилами земелеустройства и застройки, принятыми в городских, сельских поселениях и иных муниципальных образованиях

Для решения задчи об изменени ВРИ земельного участка необходимы знания основ «земельной и градостроительной математики». Её «аксиомами» являются следующие положения:

• ПЗЗ
• градостроительное зонирование
• градостроительный регламент
• вид разрешённого использования земельного участка
• Классификатор ВРИ ЗУ, утверждённый Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020

Анализ сведений, содержащихся в каждом из перечисленных документов, даст ответ о возможности изменения ВРИ земли.

ПЗЗ – это основные правила, устанавливающие условия землепользования и застройки земельных территорий внутри границ муниципальных образований. Они представлены на официальных сайтах администраций.

Земли муниципалитетов, в соответствии с ПЗЗ, поделены на отдельные территориальные зоны (меньшие территории). Каждая из зон объединяет находящиеся на её территории

• ЗУ физических и юридических лиц
• ЗУ,  относящиеся к муниципальной или государственной собственности.

У них примерно равные назначения и условия застройки, например:

• территориальные жилые зоны:
  включают участки под строительство блокированных жидых домов. индивидуальных отдельно стоящих жилых домов
• включают участки под строительство блокированных жидых домов. индивидуальных отдельно стоящих жилых домов
• территориальные общественно-деловые зоны
  объединяют участки, предназначенные под строительство объектоа недвижимости делового, общественного, административного, научного и торгового назначения и т.д.
• объединяют участки, предназначенные под строительство объектоа недвижимости делового, общественного, административного, научного и торгового назначения и т.д.
• территориальные производственные зоны
  состоят из участков под промышленные, складские объекты различных классов санитарной опасности.
• состоят из участков под промышленные, складские объекты различных классов санитарной опасности.

Функции территориальной зоны отражены в её градостроительном регламенте. Он конкретизирует правила застройки участков внутри каждой территориальной зоны.

Территориальные зоны отображаются:

• в генеральном плане муниципального образования
• на карте градостроительного зонирования.

Зоны в них выделяются разными цветами. По ним несложно определить их границы. В экспликацииях к схемам можно узнать наименование зон и перечень ВРИ входящих в них земельных участков.

Для отдельных территорий, находящихся внутри территориальных зон, градостроительные регламенты не устанавливаются:

• территории зелёных насаждений общего пользования
• с/х угодия в составе земель сельхозназначения
• земли, покрытые поверхностными водами
• земли лесного фонда
• земли особо охраняемых природных территорий
• земли запаса

Действие градрегламентов не распространяются на земельные участки:

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
• в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся вновь выявленными объектами культурного наследия
  решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия
• решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия
• в границах территорий общего пользования
• занятые линейными объектами
• предоставленные для добычи полезных ископаемых

Изменение вида разрешённого использования всех таких территорий и участков запрещено.

По заявлению об изменении их ВРИ будет дан отказ и указана одна или несколько причин, раскрывающих несоответствие планируемого вида тем, что возможны к использованию:

• в водоохраной, прибрежной полосе
• в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия
• в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования
• в охранной зоне объектов культурного наследия

Более подробные сведения о мотивах отказов изложены ниже.

Получить официальную информацию о вхождении или не вхождении участка в такие территории и зоны можно через выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Вид разрешённого использования (ВРИ) каждого участка – один из параметров градостроительного регламента. Он показывает:

• как может эксплуатироваться земельный надел
• какие объекты можно строить на нём
• возможно или нет строительство на участке вообще

ВРИ участка можно изменять только в пределах тех вариантов, что установлены для территориальной зоны, к которой относится земельный надел. Нужно выбратть из них тот, что подходит под будущую цель.

Те ВРИ участков и объекты капитального строительства, что не предусмотрены в территориальной зоне, являются неразрешёнными.

Принципы зонированияПравить

Понятиям «градостроительное зонирование» и «зонирование территорий» ранее в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 07. 1998 № 73-ФЗ соответствовали понятия:

правовое зонирование — деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований;

зонирование — деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Зонирование в Западной ЕвропеПравить

Считается, что современная концепция зонирования была создана во Франции Наполеоном, когда он издал декрет 1810 года о защите определённых районов городов от вредного использования. Затем подобные законы были изданы в Пруссии и Германской империи.

Особенностями западноевропейской системы зонирования являются:

• высокая самостоятельность органов местного самоуправления в проведении и реализации зонирования при координации интересов соседних муниципалитетов и органов власти вышестоящих уровней посредством планов регионального развития;
• двухстадийная система городского планирования: сначала разрабатываются общие пространственные схемы/планы рекомендательного характера — директивные схемы (Франция) или планы использования территории (Германия); а затем на местном уровне разрабатываются планы землепользования (Франция) или планы застройки (Германия);
• реализация зонирования как совокупности документов (планов землепользования, планов застройки), каждый из которых перекрывает только часть городской территории или административный район;

Зонирование в СШАПравить

Особенностями системы зонирования в США являются:

• одноэтапное зонирование — на всю территорию и по всем компонентам (виды разрешенного использования недвижимости, предельные параметры разрешенного строительного изменения недвижимости и предельные размеры земельных участков);
• рекомендательное значение генеральных планов (за исключением некоторых штатов, где им придается характер обязательных документов, которые используются как основа для разработки местных нормативных актов о зонировании);

• Пункты 1 и 6 статьи 1 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
  (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010)
• ↑ 1 2 3 Вопрос (26) о том, какая модель градостроительного (правового) зонирования зафиксирована Градостроительным кодексом РФ — американская, французская, немецкая, или иная Архивная копия от 5 декабря 2012 на Wayback Machine
• ↑ 1 2 3 4 Г. БУШЕР, М. ГРИН. РАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗЕМЛЕ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ В ШТАТЕ МАССАЧУСЕТС, США//«Право и политика», № 11, 2006
• Статьи 7 и 85 «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 29.12.2010)
• ↑ 1 2 3 Краткая история зонирования. Дата обращения: 25 июля 2011. Архивировано 13 июня 2013 года.

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.

Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Классификатор ВРИ

• Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
• Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
• Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
• Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
• Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
• Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
• Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
• Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
• Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
• Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
• Водные объекты (гидротехнические сооружения);
• Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
• Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Способы определения ВРИ земельного участка

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка. Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:

• 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
• 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
• 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.

Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.

Виды разрешенного использования для разведения животных

Согласно Классификатору, разведение сельскохозяйственных животных разрешено на землях сельскохозяйственного назначения. В частности, на участках с такими видами разрешенного использования, как 1. 7 «Животноводство», 1. 8 «Скотоводство», 1. 10 «Птицеводство».

Многие садоводы и огородники интересуются, можно ли заводить скот или домашнюю птицу на садовых и дачных участках. Федеральный закон от 29. 2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит запрет на содержание сельскохозяйственных животных на садовых земельных участках.

При желании завести сельскохозяйственных животных на земельных участках, предназначенных для садоводства, следует учитывать региональные и местные законы, правила землепользования и застройки, а также санитарные и ветеринарные правила. В частности, в градостроительном регламенте для определенной территориальной зоны могут, к примеру, содержаться как ограничения на содержание скота и домашней птицы в личных целях, так и прямое указание на возможность вести такую деятельность. Поэтому необходимо уточнить особенности регулирования данного вопроса в местной администрации.

Смена ВРИ

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.

Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.

Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.

Разница между ИЖС и СНТ

Чем в первую очередь отличается СНТ от ИЖС, так это предназначением.

Главная цель покупки участка СНТ — ведение сельскохозяйственной деятельности, поэтому такие земли в основном находятся за пределами населенных пунктов (но часто неподалеку от них).

На участке СНТ можно размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также жилые дома (однако параметры дома будут отличаться от ИЖС). Размещение построек не является обязательным.

• Плодородная земля для садоводства;
• Средняя, доступная стоимость.

• Форма товарищества обязывает договариваться с участниками, в случае если какие-либо ваши действия могут повлиять на них;
• Узкие дороги;
• Небольшие мощности электросетей.

Разница между ИЖС и ЛПХ

Личное подсобное хозяйство подразумевает собой ведение сельскохозяйственной деятельности для личного потребления (не связанную с постоянным получением прибыли).

Участки ЛПХ бывают нескольких видов, наиболее распространенные:

• Приусадебный участок (в пределах населенного пункта). На нем допускается возведение жилого дома, вспомогательных сооружений.
• Полевой участок (за пределами населенного пункта). Разрешается только сельскохозяйственная деятельность, без права возведения объектов капитального строительства.

Произведенная на участке ЛПХ продукция не облагается подоходным налогом — это хороший плюс таких участков (продукцию можно реализовывать в том случае, если домохозяйство не успевает использовать все, т. есть остатки).

Разница между ИЖС и ДНП

Люди также интересуются, чем отличается ДНП от ИЖС, однако самого понятия «дачное некоммерческое партнерство» уже не существует (с принятием 217-ФЗ 29. 2017 ). Все ДНП должны внести изменения в свой устав, и стать СНТ, а все дачные участки должны быть переведены садовые (или участки для огородничества).

Участки в 20 минутах от Тюмени

Освободите себя от лишних вопросов и бюрократической волокиты — купите земельный участок в коттеджном поселке:

• Все участки уже имеют необходимую документацию, можно посмотреть все участки на кадастровой карте;
• Ко всем участкам уже подведены коммуникации;
• На всех участках проведены геологические изыскания;
• Наличие собственной сервисной компании;
• Наличие инфраструктуры для комфортной жизни.

• «Заповедный» (Ирбитский тракт)
• «Альпийская долина» (Ирбитский тракт)
• «Сказка» (Ирбитский тракт)
• «Есенино» (Московский тракт)

Сравнить наши поселки в единой таблице можно тут.

Наши специалисты помогут вам оформить ипотеку на земельный участок и проконсультируют по любому вопросу. Вы можете оставить заявку на расчет ежемесячного платежа по ипотеке, и мы с вами свяжемся.

Уже более 1000 счастливых семей живут в наших поселках, вы можете прочитать их отзывы и истории. Присоединяйтесь к нам!

Полный текст

• Аннотация
• Об авторе
• Список литературы
• Дополнительные файлы

Аннотация

В статье рассмотрены правовые аспекты института градостроительного зонирования. Рассмотрено понятие градостроительного зонирования и перечислены виды территориальных зон. Дана краткая характеристика градостроительным регламентам. Показана необходимость института градостроительного зонирования, выделены цели и функции данного института. Рассмотрены полномочия органов местного самоуправления в вопросах градостроительства, а также особенности и исключения. Автором сделаны выводы по вопросам учета мнения многонационального народа как источника власти в регулировании градостроительного зонирования.

Ключевые слова*

Северо-Западный институт управления Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации
Россия

Бондаренко Михаил Владимирович, студент 3-го курса бакалавриата юридического факультета

Список литературы

Актуальные проблемы теории земельного права России: монография. Абанина, Н. Аверьянова, Е. Болтанова. Под общ. ред. Анисимова. Москва: Юстицинформ, 2020. 800 с.

Галоян А. Публичные слушания в муниципальных образованиях. Галоян. Вестник Амурского государственного университета. Серия: Гуманитарные науки. 2018. № 82. 46–50.

Крассов О. Земельное право: учебник. Крассов. 5-е изд. , перераб. и доп. Москва: Норма: ИНФРА-М, 2021. 560 с.

Панфёров Е. К вопросу о градостроительном зонировании. Панфёров. Экономика и бизнес: теория и практика. 2019. № 2. 111–114.

Полежаев О. Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации: монография. Полежаев. : Юстицинформ, 2017. 280 с.

Санок С. Необходимость разработки методики правил землепользования и застройки. Санок, Н. Переверзева. Академический вестник УралНИИпроект РААСН. 2017. № 2 (33). 14–18.

Дополнительные файлы

Бондаренко М. Градостроительное зонирование как правовой инструмент обеспечения устойчивого развития населенных пунктов. Новизна. Эксперимент. Традиции (Н. Экс. 2022;8(1):8-14.

For citation

Bondarenko M. Urban zoning as a legal instrument for ensuring sustainable development of settlements. Novelty. Experiment. Traditions (N. 2022;8(1):8-14. (In Russ

Виды и состав территориальных зонПравить

В результате градостроительного зонирования могут определяться:

• жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этажность застройки);
• общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
• производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
• сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др.);
• рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта);
• зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
• зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
• иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Границы территориальных зон на карте градостроительного зонированияПравить

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Территориальные зоны и функциональные зоныПравить

Порядок решения вопроса об изменнии ВРИ ЗУ зависит от ряда обстоятельств:

• действуют или нет в муниципалитете ПЗЗ
• установлены или нет градостроительные регламенты
• в какой группе видов использования, указанных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или в плане зонирования, окажется планируемое использование участка:
  в  составе основных ВРИВ составе условно разрешённых видов
• в  составе основных ВРИ
• В составе условно разрешённых видов

Изменение ВРИ будет производиться простым образом, без дополнительных согласований, когда ПЗЗ утверждены, градрегламенты установлены, вид использования участка «попадает» в основную группу ВРИ и соответствует наименованию в Классификаторе. Нужно лишь подать заявление в кадастровую палату или в МФЦ.

В случаях, когда выбранный ВРИ входит в состав условно разрешённых видов использования, для его присвоения будут проводиться общественные/публичные слушания (статья 39 ГрК РФ).

Слушания организуются комиссией ПЗЗ, действующей в муниципальном образовании, – после получения заявления от собственника/правообладателя участка, подготовившего и приложившего к обращению необходимые материалы.

В слушаниях принимают участие жители поселения. Они высказывают свои соображения относительно изменения ВРИ. Не исключено, что присвоение участку нового ВРИ может быть отклонено большинством голосов участников слушаний.

Итог слушаний – подготовка протокола, в котором изложена позиция участников в виде результатов голосования по изменению ВРИ ЗУ. Этот документ направляется главе администрации – для принятия решения:

• или об установлении соответствия испрашиваемого ВРИ виду использования по Классификатору и присвоении ЗУ нового ВРИ
• или об отказе в установлении испрашиваемого ВРИ ЗУ

Постановление главы администрации о присвоении ЗУ испрашиваемого ВРИ  служит для Росресстра правовой основой для внесения новых сведения об участке.

Важно

Если на участках уже построены объекты капитального строительства:

• индивидуальный жилой дом
• производственное здание
• торговый центр
• т.д.

и они зарегистрированы в ЕГГРН, изменение существующего ВРИ ЗУ будет происходить по результатам изменения вида функционального назначения существующих построек.

В деревне на одной из улиц в окружении частных домов построен индивидуальный жилой дом. Собственник планирует реорганизовать его в магазин. Выбранный им по Классификатору вид «Магазины» с описанием вида:

«размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет менее 5000 м2».

Даже если в градостроительный регламент зоны жилой застройки, внутри которой находится участок с построенным домом, включён выбранный вид использования участка и возможность изменения прежнего ВРИ кажется реальной, торопиться менять функциональное назначение здания с индивидуального дома на магазин не стоит. Придётся уточнить, как указано в пункте 3 статьи 37 Гр РФ, ещё и технические регламенты.

Техрегламенты для магазинов устанавливают жёсткие требования:

• к проектной документации
• к удалённости объекта от жилых строений
• к безопасности магазина и прилегающей к нему территории
• к соответствию условий его эксплуатации
• к обеспечению подъездом и разворотной площадкой для пожарных машин и машин, доставляющих товары
• к условиям приёма посетителей

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что попытка преобразования в магазин частного дома на участке для ИЖС, соприкасающегося своими границами с другими застроенными участками, окажется тщетной.

Размещение или преобразование зданий в объекты социальной инфраструктуры в жилых зонах допускается на земельных участках при следующих условиях:

• строения должны примыкать к красным линиям дорог, улиц, бульваров, площадей, проездов, являющихся территориями общего пользования
• должны отсутствовать градостроительные нормы, запрещающие их размещение

Приведённый пример – доказательство того, что к изменению ВРИ ЗУ нужно подходить после всестороннего обследования градостроительной ситуации. Только так можно избежать ошибок и бездарных трат времени.

Зная теперь, на какие градостроительные особенности самих участков и тех территорий, на которых они находятся, ориентируются администрация, служба Росреестра при рассмотрении вопросов об изменении их видов использования, нужно сделать вывод или о невозможности, или о возможности изменения ВРИ:

• вопрос об изменении будет решён положительно – если тот ВРИ ЗУ, что соответствует цели изменения есть в градостроительном регламенте территориальной зоны, в границах которой расположен ЗУ
• в зависимости от того, в какой группе ВРИ окажется планируемый вид использования, изменение проводится без проведения или с проведением публичных слушаний:
  для основной группы ВРИ – без слушанийдля группы условно разрешённых видов – с проведением слушаний
• для основной группы ВРИ – без слушаний
• для группы условно разрешённых видов – с проведением слушаний
• вспомогательные ВРИ могут выбираться только совместно с основными и условно разрешёнными видами
• наименование выбранного ВРИ ЗУ должно соответствовать наименованию в Классификаторе

При положительном результате анализа градостроительной ситуации можно приступить к подаче заявления об изменении вида разрешённого использования. Заявление тоже имеет нюансы. Рассмотрим их.

Заявление об изменении ВРИ земельного участка

Заявление на изменение ВРИ в кадастровую службу – это заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости

Собственник или правообладетель заполняет специальную форму заявления о государственном кадастровом учёте изменений земельного участка. В графе «изменение вида разрешённого использования» нужно прописать наименование вида использования земельного участка, выбранного по Классификатору.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

• копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица
• копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей)
• согласие правообладателя земельного участка на изменение ВРИ ЗУ:
  когда заявитель не является собственником участка
• когда заявитель не является собственником участка

Органы Росреестра получают самостоятельно, в порядке межведомственного взаимодействия, следующие материалы:

• выписка из ПЗЗ
• выписка из ЕГРН
• выписка из ЕГРН на объект недвижимости на участке –  в случае его наличия
• выписка из ГКН
• выписка из ЕГРЮЛ  – для юридических лиц
• выписка из ЕГРИП  – для индивидуальных предпринимателей

Если все или большую часть выписок и документов заявитель намерен предоставить по собственной инициативе, то они должны быть получены им не ранее чем за 30 дней до дня обращения.

Отказ в государственном кадастровом учёте изменений земельного участка дается по следующим одной или нескольким причинам:

Решение вопроса в местной администрации

Заявление в администрацию подаётся в случаях:

• при намерении собственника устранить несоответствие Классификатору ВРИ прежнего вида использования участка
• при необходимости установления нового вида использования в порядке, требующем проведения публичных слушаний

К заявлению должны быть приложены копии документов:

• удостоверяющих личность заявителя (для физического лица) и (или) представителя заявителя, и документа, подтверждающего полномочия представителя заявителя (в случае, если заявление подается представителем заявителя)
• свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя – для индивидуальных предпринимателей
• свидетельства о государственной регистрации юридического лица –для юридических лиц
• выписка из государственного реестра о юридическом лице, индивидуальном предпринимателе, являющимся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок
• заверенного перевода на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства
  в случае, когда заявителем является иностранное юридическое лицо
• в случае, когда заявителем является иностранное юридическое лицо
• правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок
  если сведения о таких документах отсутствуют в ЕГРН
• если сведения о таких документах отсутствуют в ЕГРН
• согласие правообладателя участка на изменение ВРИ
  когда заявитель не является собственником участка
• когда заявитель не является собственником участка

Заявитель вправе по собственной инициативе представить вместе с заявлением документы:

• кадастровая выписка о земельном участке
• кадастровый паспорт земельного участка
• выписка из ЕГРН о праве на земельный участок
• имеющееся свидетельство о праве собственности

Если заявитель не предоставил документы в полном составе, администрация МО запрашивает их самостоятельно (в установленном порядке межведомственного информационного взаимодействия)

Через МФЦ или в электронной форме на ресурсе муниципального образования можно также сделать заказ услуги «Установление соответствия разрешённого использования земельного участка классификатору видов разрешённого использования земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования.

Результат рассмотрения заявления – решение администрации об установлении соответствия. Это правовое основание для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) о разрешённом использовании земельного участка.

Решение направляется в территориальный орган Росреестра для проведения государственного кадастрового учёта изменений земельного участка. Другой его экземпляр выдаётся собственнику участка на бумажном носителе или пересылается в виде электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.

Срок предоставления муниципальной услуги

• 30 рабочих дней со дня поступления заявления – решение об установлении соответствия ВРИ земельного участка, указанного в заявлении, виду разрешенного использования земельного участка, установленному классификатором ВРИ
• 45 дней со дня поступления заявления – решение об установлении соответствия ВРИ ЗУ, указанного в заявлении, проводимого на основании публичных слушаний, виду разрешенного использования земельного участка, установленному Классификатором (2019)

Срок отправки документов

Срок отправки электронных документов, являющихся результатом предоставления муниципальной услуги определяется администрацией МО в пределах срока предоставления муниципальной услуги

Срок направления документов почтовым отправлением в случае неявки заявителя для личного получения документов – не более 3 рабочих дней со дня истечения срока предоставления муниципальной услуги

После получения решения собственнику необходимо обратиться с ним:

• или в межрайонный отдел филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»
• или в МФЦ

с заявлением о государственном кадастровом учёте изменений земельного участка, указав его кадастровый номер. Направить заявление можно также почтовым отправлением с описью вложения, с уведомлением о вручении.

Основания для отказа в предоставлении услуги

Отказ по причинам неправильности заявления:

• несоответствие требованиям Административного регламента предоставления услуги администрациеи МО
• не указаны фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина
• не указано наименование юридического лица, обратившегося за предоставлением муниципальной услуги
• текст не поддается прочтению
• подписано не уполномоченным лицом

Иных основания для отказа:

• ЗУ изъят из оборота, ограничен в обороте
• в отношении ЗУ принято решение о резервировании, изъятии для государственных или муниципальных нужд
• заявитель не представил документы, указанные в Административном регламенте
• копии документов, сведения, выписки, представленные заявителем, противоречат или не соответствуют (полностью или частично) сведениям уполномоченных органов
• ответ на межведомственный запрос показывает отсутствие прав на земельный участок
• ВРИ участка не соответствует видам разрешённого использования, предусмотренным действующими ПЗЗ
• письменный отказ заявителя от предоставления муниципальной услуги
• причины, изложенные в разделе Мотивации отказа

Решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги может быть принято при наличии хотя бы одного из перечисленных видов оснований. Причины отказа указываются в обязательном порядке.

Заявление на получение муниципальной услуги после устранения обстоятельств отказа можно подать повторно. Датой исчисления срока выполнения муниципальной услуги в этом случае будет дата регистрации повторного заявления.

Заказ госуслуги

Для решения вопроса по изменению ВРИ ЗУ можно воспользоваться государственной услугой:

• по изменению и последующему установлению ВРИ ЗУ
• установлению соответствия ВРИ ЗУ Классификатору

Заказать услугу можно на этой странице портала Госуслуг.

Консультационные услуги

• Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
• Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
• Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
• О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
• С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь

Сравнение участков (плюсы и минусы)

Соберем все данные, недостатки и преимущества участков ИЖС, СНТ, ЛПХ в одну таблицу, чтобы сделать вывод, какой участок лучше.

ИЖС

СНТ

ЛПХ

Расположение

В пределах населенного пункта

В пределах населенного пункта

В пределах или за пределами населенного пункта (в зависимости от вида)

Назначение

Размещение жилого дома;
Выращивание сельскохозяйственных культур;
Размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек

Осуществление отдыха и (или) выращивания для собственных нужд сельскохозяйственных культур;
Размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, хозяйственных построек и гаражей

Приусадебный участок:
Размещение жилого дома;

Производство сельскохозяйственной продукции;
Размещение гаража и иных вспомогательных сооружений;Содержание сельскохозяйственных животных. Полевой участок:
Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства

Что разрешено строить

Жилой дом до 3 этажей;
Индивидуальные гаражи и хозяйственные постройки. Жилой дом до 2 этажей;
Здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Жилой дом до 3 этажей;
Гаражи и иные вспомогательные сооружения. Плюсы

Наличие хорошей инфраструктуры рядом, администрации. Банки охотно дают ипотеку
Широкие дороги
Большая мощность энергосети
Можно подключить газ
Наименьшие ограничения по параметрам жилого дома

Плодородные земли для садоводства;

Произведенная на участке ЛПХ продукция не облагается подоходным налогом;
Плодородные земли для садоводства. Минусы

Стоимость выше, чем у остальных участков

Необходимо согласовывать с товариществом любые серьезные изменения, которое может коснуться участников. На полевых участках строительство
запрещено
Произведенная продукция не получает декларации о соответствии и не может быть сертифицирована

Плюсы и минусы участков ИЖС

Что такое участок ИЖС? Такая земля всегда находится в черте населенного пункта, а ее предназначение — строительство жилого дома для постоянного проживания (не выше 20 м. и 3-х этажей) рассчитанного на одну семью.

ИЖС отлично подойдет тем, кто хочет жить за городом с комфортом и доступной инфраструктурой.

Плюсы участков ИЖС:

• Рядом с участком всегда есть необходимая для жизни инфраструктура, т.к. такие участки находятся в населенных пунктах (селах, коттеджных поселках); Например, в коттеджных поселках от «Навигатора» есть все удобства для комфортной загородной жизни и подведенные к участку газ и электричество;
• Обычно у населенного пункта, в котором находится участок, есть администрация, которая поддерживает порядок на улицах. Например, все наши коттеджные поселки обслуживаются сервисной компанией «Навигатор-сервис».
• Наименьшее количество ограничений по параметрам дома (в отличие от СНТ);
• Большая мощность электросетей (можно подключить больше техники);
• Банк без проблем даст вам ипотеку на участок ИЖС;
• Широкие дороги;
• На участке ИЖС есть возможность проведения газа. Например, у нас вы можете купить газифицированный участок — подведение газа к участку уже входит в цену.

Единственным минусом участков ИЖС можно посчитать только их более высокую стоимость в сравнении с остальными.

Итоги

Чтобы понять, что для вас лучше, ИЖС, ДНП, ЛПХ или СНТ надо прежде всего понимать для каких целей вам нужен участок и каким бюджетом вы распоряжаетесь.

Сделаем краткие выводы:

• Для занятия сельскохозяйственной деятельностью, садоводством или загородного отдыха (сезонного проживания) подойдет ЛПХ или СНТ;
• Для реализации сельскохозяйственной продукции лучший вариант – участок ЛПХ;
• Для проживания в капитальном доме с постоянной регистрацией и развитой инфраструктурой вокруг конечно идеален участок ИЖС, т.к. в этом его предназначение. Стоимость будет выше, чем у остальных вариантов, но вы получаете много плюсов и комфортную среду.

Сведения о возможных ВРИ для своего земельного надела можно получить, подав через МФЦ, на сайте Росреестра и ГКН или в отдел по архитектуре и градостроительству администрации заявление: о предоставлении Выписки из ПЗЗ о видах разрешённого использования участка с указанием его кадастрового номера

Землями населенных пунктов признаются земли , используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий

Чтобы узнать , к какой категории относится земельный участок , собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка