Новые ПЗЗ Санкт-Петербурга – 2019. Характеристика изменений и дополнений

Сообщить об ошибке
Ctrl + Enter

Новые ПЗЗ Санкт-Петербурга – 2019. Характеристика изменений и дополнений

При создании раздела использовались документы Комитета по градостроительству и архитектуре правительства Санкт-Петербурга, представленные на сайте kgainfo. spb. Информация, представленная в разделе, не является официальной и создана только для удобства посетителей сайта “Земельный вопрос”.

Внимание! Данный объект снят с продажи!

Доступные объекты представлены в разделах: коммерческая недвижимость, дачи и коттеджи, участки под дачи и коттеджи.

Новые ПЗЗ Санкт-Петербурга – 2019. Характеристика изменений и дополнений

Новые ПЗЗ Санкт-Петербурга – 2019. Характеристика изменений и дополнений

карта расположения объекта

Земельный участок площадью 1. 06 га в территориальной зоне Т3Ж2 на Богословской ул. РасположениеСанкт-Петербург, Калининскийй район, проспект Маршала Блюхера (Богословская улица, 12 ГК)

  • 0.5 км от проспекта Маршала Блюхера
  • 6 км от КАД

Удалённость от станций метрополитена:

  • 2 км от станции метро «Лесная»
  • 2.4 км от станции метро «Выборгская»
  • 3.5 км от станции метро «Площадь Мужества»

Правовой статусЗемельный участокПлощадь – 10 610 м2Категория: земли населённых пунктовРазрешённое использование (по документу):

Зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ): охранная зона водопроводных сетей

  • Право прохода (подъезда)
  • Часть участка входит в территорию объекта культурного наследия:
    площадь – 30.0 м2
  • площадь – 30.0 м2

Вид права: собственность физического лицаЗданиеНа участке расположено капитальное здание нежилого назначения (склад):

  • площадь – 419.2 м2
  • материал стен – деревянные
  • не является историческим памятником и ОКН
  • не используется в настоящее время

Вид права: здание в собственности физического лицаСоответствие Генеральному плану и ПЗЗЗемельный участок находится в границах:

  • функциональной зоны Генерального плана – 3ЖД
  • территориальной зоны ПЗЗ – Т3Ж2

Т3Ж2 – жилая зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга с включением объектов социально-культурного и коммунально- бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктурыВысотный регламент: фоновая высота – 40/43/55 мГрадостроительный регламент территориальной зоны Т3Ж2Градрегламент территориальной зоны Т3Ж2 изложен в п. 6 Приложения №7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга № 464 от 23. 2019 (страницы 74-80 Приложения №7). Основные и условно разрешённые виды использования ЗУ представлены в разделе «документы» в правой части страницы,ППТ и ПМЗемельный участок расположен в квартале, ограниченном пр. Маршала Блюхера, Лабораторным пр. , ул. Бестужевской, Кушелевской дор. Участок 39 включён в утвержденный ППТи ПМ (Постановление правительства Санкт-Петербурга № 1086 02. 2014). В соответствии с ППТи ПМ, участок запланирован для размещения крытых спортивных комплексов без трибун для зрителей:

  • физкультурно-оздоровительных комплексов
  • спортивных залов
  • басейнов
  • т.д.

ОсобенностиУчасток находится в глубине квартала, в отдалении от пыльных и шумных магистралей, в развитой зоне жилой застройки со сложившейся инфраструктурой:

  • через Богословскую улицу (северо-западная граница участка) – ЖК «Калейдоскоп»
  • на восточной границе участка – примыкающая территория  нескольких корпусов Артиллерийской лаборатории, находящихся в собственности строительной компании «КВС-Юг»:
    на проектной трассе Богословской улицы ведётся восстановление двух корпусов, ранее утраченных при пожараходин из корпусов капитально отремонтирован и будет использоваться для административных нужддругой корпус предназначен для сдачи в аренду для спортивных и медицинских центров
  • на проектной трассе Богословской улицы ведётся восстановление двух корпусов, ранее утраченных при пожарах
  • один из корпусов капитально отремонтирован и будет использоваться для административных нужд
  • другой корпус предназначен для сдачи в аренду для спортивных и медицинских центров
  • в дальнем окружении участка – современные жилые комплексы и старые кварталы со школами, вузами, медицинскими и спортивными центрами
  • в 2 км от участка – несколько зон отдыха: 
    Полюстровский садПискаревский паркпарк Академика СахароваПионерский парк
  • Полюстровский сад
  • Пискаревский парк
  • парк Академика Сахарова
  • Пионерский парк
  • в 1 км – ТРК «Европолис», крупнейший шоппинг-центр с кинотеатром
  • на пересечении Кушелевской дороги и проспекта Маршала Блюхера – крупнейшая школа Санкт-Петербурга
  • в 400 м от участка – Богословское кладбище
  • Подъезд к участку – с Лабораторного проспекта
  • Связь с центром города и периферией обеспечивают:
    проспект Непокоренныхпроспект Маршала Блюхера
  • проспект Непокоренных
  • проспект Маршала Блюхера
  • Общественный транспорт:
    маршруты автобусов и троллейбусовближайшая остановка – в 600 м
  • маршруты автобусов и троллейбусов
  • ближайшая остановка – в 600 м
  • Выезд на основные магистрали:
    проспект Маршала БлюхераПискаревский пр.КАД (по Кушелевской улице, свернув на проспект Непокоренных, а далее по Шафировскому проспекту)
  • Пискаревский пр.
  • КАД (по Кушелевской улице, свернув на проспект Непокоренных, а далее по Шафировскому проспекту)
  • участок без коммуникаций
  • ТУ не запрашивались
  • возможность подведения и подключения инженерных сетей

Предоставление дополнительной информации и организация встречи с собственником объекта – по официальной заявке

Фотографии

Правилами землепользования и застройки предусмотрено, что размещение земельных участков, предоставленных для индивидуального жилого строительства, возможно в следующих территориальных зонах:

Т1Ж1 – жилая зона коллективных садоводств с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (далее – зона Т1Ж1);

Т1Ж2-1 – жилая зона индивидуальных (одноквартирных) жилых домов (отдельно стоящих и (или) блокированных) с участками не менее 150 квадратных метров, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (далее – зона Т1Ж2-1);

Т1Ж2-2 – жилая зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (далее – зона Т1Ж2-2).

При этом такой вид разрешенного использования земельного участка, как «для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома без права содержания скота и птицы» относится к основным видам разрешенного использования зон Т1Ж2-1, Т1Ж2-2.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки, вид разрешенного использования «для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома с правом содержания мелкого скота и птицы» является условно разрешенным и возможен только в зонах Т1Ж2-1 и Т1Ж2-2.

В соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Правилами землепользования и застройки для применения условно разрешенного использования земельных участков необходимо разрешение, для получения которого заинтересованное лицо обращается с заявлением в Комиссию по землепользованию и застройке Санкт‑Петербурга при Комитете по градостроительству и архитертектуре, созданную постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 16. 2006 № 560 «Об утверждении Плана реализации Генерального плана Санкт‑Петербурга». Комиссия по землепользованию и застройке готовит пакет документов и направляет их на проведение публичных слушаний о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка в районную Комиссию по землепользованию и застройке. Районная комиссия организовывает и проводит публичные слушания и принимает решение рекомендовать (или отклонить) Городской комиссии по землепользованию и застройке Санкт‑Петербурга предоставление разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка.

После этого КГА готовит распоряжение о предоставлении изменения вида использования земельного участка.

После чего заинтересованное лицо обращается с заявлением о государственном кадастровом учете изменений земельного участка в «Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт‑Петербургу (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт‑Петербургу). Из статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что на земельном участке может быть установлен один вид разрешенного использования.

Земельные участки, предоставленные для дачного строительства, ведения садоводства и огородничества, должны использоваться в соответствии с Федеральным законом от 15. 1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон № 66-ФЗ).

Согласно ст. 1 Закона № 66-ФЗ:

  • садовый земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);
  • огородный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);
  • дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Таким образом, федеральное законодательство не позволяет содержать скот и птицу на земельных участках, предоставленных для указанных целей.

Статьей 8. Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена ответственность за использование земельных участков не по целевому назначению в соответствии с его разрешенным использованием, таким образом, содержание скота и птицы на земельных участках с видами разрешенного использования, не предусматривающими такую возможность, является основанием для привлечения к административной ответственности лица, допустившего такое нарушение. Составлять протоколы об административных правонарушениях по указанной статье вправе органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель.

ОТДЕЛ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ АДМИНИСТРАЦИИ ПРИМОРСКОГО РАЙОНА САНКТ‑ПЕТЕРБУРГА

  • Вступление в силу новых ПЗЗ Санкт-Петербурга
  • Изменения в общей части Правил
    О ситуациях с ППТиПМПроекты, прошедших экспертизуДополнения к требованиям подготовки ППТ
  • О ситуациях с ППТиПМ
  • Проекты, прошедших экспертизу
  • Дополнения к требованиям подготовки ППТ
  • Новшества в градостроительных регламентах
  • Новые требования к отдельным параметрам градостроительных регламентов (зелёные насаждения общего пользования)
  • Изменения в границах ЗОУИТ
  • Введение новых территориальных зон
  • Приаэродромные территории
  • Изменения в территориях КУРТ
  • Новые правила учёта КИТ
  • Согласование АГО при получении разрешение на строительство объектов нежилого назначения
  • Резюме

Вступление в силу новых ПЗЗ Санкт-Петербурга

В июле 2019 года в градостроительном зонировании крупнейшего российского мегаполиса произошли существенные изменения. Они связаны с реализацией постановления Правительства Санкт-Петербурга   № 464 от 23. 2019.

Полные сведения о внесённых поправках опубликованы на ресурсах Центра Генерального плана и КГА Санкт-Петербурга.

  • ссылки:
    на материалы из официальных  сайтовна тематические карты градостроительного зонирования Санкт-Петербурга:
    границы ЗОУИТ, сведения о которых включены в ЕГРН границы объединённых зон охраны ОКН, сведения о которых включены в ЕГРН
  • на материалы из официальных  сайтов
  • на тематические карты градостроительного зонирования Санкт-Петербурга:
    границы ЗОУИТ, сведения о которых включены в ЕГРН границы объединённых зон охраны ОКН, сведения о которых включены в ЕГРН
  • границы ЗОУИТ, сведения о которых включены в ЕГРН
  • границы объединённых зон охраны ОКН, сведения о которых включены в ЕГРН
  • приложения к постановлению № 464:
    №1 – Общие положения о Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга№7 – Градостроительные регламенты, установленные для территориальных зон:
    за исключением градрегламентов в границах объединенных зон охраны ОКН№8 – Градостроительные регламенты в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия
  • №1 – Общие положения о Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга
  • №7 – Градостроительные регламенты, установленные для территориальных зон:
    за исключением градрегламентов в границах объединенных зон охраны ОКН
  • за исключением градрегламентов в границах объединенных зон охраны ОКН
  • №8 – Градостроительные регламенты в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия
  • поправки к Постановлению  № 524 о ПЗЗ санкт-Петербурга

Новые черты в облик ПЗЗ привнесли изменения в ряде материалов:

  • в общей части Правил
  • в границах территориальных зон
  • в границах действия предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции ОКС
  • в территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию (КУРТ)
  • в иных положениях

Необходимость корректировки одного из главных градостроительных документов Санкт-Петербурга продиктована:

  • требованием приказа Правительства РФ о приведении в соответствие новому Классификатору ВРИ наименований видов разрешённого использования земельных участков
  • необходимостью устранения несоответствий в между Генеральным планом Санкт-Петербурга и его ПЗЗ:
    в количества зон в ПЗЗ и Генеральном планев несоответствии сведений о местоположении границ ЗОУИТ, территорий ОКН, отображаемых на картах ПЗЗ, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ таких зон и территорийв несоответствии установленных градостроительным регламентом ограничений использования ЗУ и/или ОКС, расположенных полностью или частично в границах ЗОУИТ, территорий достопримечательных мест федерального и регионального значения содержащимся в ЕГРН ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон и территорийв установлении, изменении, прекращении существования ЗОУИТв установлении, изменении границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значенияв иных материалах
  • в количества зон в ПЗЗ и Генеральном плане
  • в несоответствии сведений о местоположении границ ЗОУИТ, территорий ОКН, отображаемых на картах ПЗЗ, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ таких зон и территорий
  • в несоответствии установленных градостроительным регламентом ограничений использования ЗУ и/или ОКС, расположенных полностью или частично в границах ЗОУИТ, территорий достопримечательных мест федерального и регионального значения содержащимся в ЕГРН ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон и территорий
  • в установлении, изменении, прекращении существования ЗОУИТ
  • в установлении, изменении границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения
  • в иных материалах

Изменения в общей части Правил

Изменения в ПЗЗ вступили в силу 26 июля 2019 года. В соответствии с ними откорректирован ряд положений ранее действовавших Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

В новой редакции общей части ПЗЗ сохранён приоритет ранее утверждённых ППТиПМ над положениями ПЗЗ до окончания расчётного срока Генерального плана Санкт-Петербурга (в части, не противоречащей зонам охраны объектов культурного наследия).

Были, вместе с тем, сделаны и некоторые уточнения.

О ситуациях с ППТиПМ

Новые ПЗЗ не ухудшают ситуации, при которых застройщиками уже выполнен значительный объём работ по подготовке ППТ (преамбула Постановления № 524).

Для таких застройщиков не только исключена необходимость разработки новых ППТ, но и установлена возможность применения ранее действовавших требований градостроительных регламентов для утверждения таких ППТ.

Установлены временные рамки по применению ПЗЗ к тем ППТиПМ, что в период до и после выхода постановления № 464 находятся на этапах  разработки или утверждения:

  • подготовка ППТ выполняется по решению о подготовке такой документации, принятому после 29.06.2018 и до вступления в силу новой редакции ПЗЗ:
    проверка и утверждение будет вестись в соответствии с градостроительными регламентами, действовавшими на дату принятия решения о подготовкеположение действует до 01.07.2020
  • проверка и утверждение будет вестись в соответствии с градостроительными регламентами, действовавшими на дату принятия решения о подготовке
  • решение о подготовке ППТ принято до 28.06.2018 или на дату вступления в силу новых ПЗЗ и подготовленный ППТ  был признан полностью отвечающим установленным требованиям
    утверждение будет вестись в соответствии с градостроительными регламентами, на основании которых велась подготовка документацииположение действует до 30.11.2019
  • утверждение будет вестись в соответствии с градостроительными регламентами, на основании которых велась подготовка документации
  • положение действует до 30.11.2019

О проектах, прошедших экспертизу

Проверка проектной документации на её соответствие градостроительному регламенту ведётся  перед выдачей разрешения на строительство на дату выдачи ГПЗУ (пункт 1 статьи 51 ГрК РФ):

Проверка на соответствие ВРИ и ограничениям в отношении земельного участка, делается на дату обращения за разрешением на строительство

По новым ПЗЗ, в случае положительного заключения экспертизы, полученного до вступления в силу новых правил землепользования и застройки, приведение проекта в соответствие с градостроительными регламентами исключается.

Прошедшие экспертизу проекты могут быть реализованы. даже если состав допустимых ВРИ земельных участков был изменён в новой редакции ПЗЗ.

Временное ограничение для использование такой возможности – до 01. 2020.

Дополнения к требованиям подготовки ППТ

При подготовке документации по планировке территории:

  • если предусматривается возможность отклонения от предельных параметров разрешённого строительства (реконструкции) объектов, получить соответствующее разрешение на отклонение можно до предоставления проекта планировки на проверку
  • условие определения допустимого места размещения ОКС  отсутствие зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), запрещающей размещение объекта
  • определение границ ЗУ с условно разрешённым ВРИ должно выполняться при наличии разрешения на условно разрешенный вид использования

Новшества в градостроительных регламентах

В новых ПЗЗ появился ряд новых ВРИ в полном их соответствии с новым Классификатором ВРИ.

В регламентах территориальных зон промышленного назначения присутствует такой новый вид разрешённого использования, как «Научно-производственная деятельность» (код 6. 12).

Цель его установления:

  • необходимость размещения:
    высокотехнологичных производственных комплексовагропромышленных комплексов
  • высокотехнологичных производственных комплексов
  • агропромышленных комплексов
  • создание технопарков и бизнес-инкубаторов

Введены отдельные ВРИ земельных участков,  используемых для широкого круга задач. Вот некоторые из них:

  • дома социального обслуживания
  • оказание социальной помощи
  • предоставление коммунальных услуг
  • оказание услуг связи
  • общежития
  • объекты культурно-досуговой деятельности
  • объекты дорожного сервиса
  • заправки транспортных средств
  • автомобильные мойки
  • ремонт автомобилей
  • площадки для занятий спортом
  • складские площадки
  • многие другие

Датой, с которой прежний ВРИ земельного участка или ОКС считается изменённым со дня внесения в ЕГРН сведений о таком виде разрешённого использования определена ФЗ №218-ФЗ. Такая норма впервые закреплена непосредственно в ПЗЗ Санкт-Петербурга.

Использовать участок в соответствии с условно разрешённым ВРИ и без получения на это разрешения можно при одновременном выполнении следующих условий:

  • участок включён в составе ППТиПМ
  • условно разрешённый вид учтён в составе ППТиПМ
  • на момент утверждения ППТиПМ условно разрешённый вид являлся основным ВРИ:
    в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны
  • в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны
  • при наличии объекта капитального строительства:
    ВРИ ОКС на дату выдачи разрешения на строительства относился к основным видам разрешённого использования соответствующей территориальной зоны:
    при намерении реконструкции объект должен быть приведён в соответствие с градостроительным регламентом, установленным новыми ПЗЗ
  • ВРИ ОКС на дату выдачи разрешения на строительства относился к основным видам разрешённого использования соответствующей территориальной зоны:
    при намерении реконструкции объект должен быть приведён в соответствие с градостроительным регламентом, установленным новыми ПЗЗ
  • при намерении реконструкции объект должен быть приведён в соответствие с градостроительным регламентом, установленным новыми ПЗЗ

Новыми ПЗЗ допускается использование по умолчанию без отдельного указания в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны следующих видов ВРИ:

  • «железнодорожные пути» (код 7.1.1)
  • «внеуличный транспорт» (код 7.6)
  • «улично-дорожная сеть» (код 12.0.1)

В случае, когда площадь помещений:

  • зданий
  • строений
  • сооружений

занимаемых объектами вспомогательных ВРИ, не превышает 700 м2, новые ПЗЗ предоставляют возможность выбора вспомогательного  использования из перечня основных ВРИ.

Вспомогательные ВРИ можно выбрать из перечня условно разрешённых видов использования при следующих условиях:

  • суммарная доля площади расположенных на одном земельном участке объектов вспомогательных ВРИ (помещений зданий, строений и сооружений) не должна превышать 30% общей площади помещений зданий, строений и сооружений, включая подземную часть
  • не должна превышать 15% общей площади земельного участка та часть площади земельного участка, что находится под отдельно стоящими объектами вспомогательных видов разрешенного использования и относящимся к ним:
    озеленениемместами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспортаиными параметрами разрешённого строительства, необходимыми  элементами инженерного обеспечения и благоустройства
  • озеленением
  • местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта
  • иными параметрами разрешённого строительства, необходимыми  элементами инженерного обеспечения и благоустройства
  • Не должна превышать 10% от общей площади земельного участка площадь вспомогательных объектов,  относящихся к видам разрешённого использования:
    «обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий» (код 5.1.1)«обеспечение занятий спортом в помещениях» (код 5.1.2)«площадки для занятий спортом» (код 5.1.3)«оборудованные площадки для занятий спортом» (код 5.1.4)«водный спорт» (код 5.1.5)«авиационный спорт» (код 5.1.6)«спортивные базы» (код 5.1.7)
  • «обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий» (код 5.1.1)
  • «обеспечение занятий спортом в помещениях» (код 5.1.2)«площадки для занятий спортом» (код 5.1.3)
  • «оборудованные площадки для занятий спортом» (код 5.1.4)
  • «водный спорт» (код 5.1.5)
  • «авиационный спорт» (код 5.1.6)
  • «спортивные базы» (код 5.1.7)

Новые требования к отдельным параметрам градостроительных регламентов

Изменения в ПЗЗ коснулись увеличения количества зелёных пространств. Ещё на стадии подготовки документов по планировке территории на застройщиков, занимающихся жилищным строительством, кроме выполнения требований по озеленению, возложены и задачи по созданию зон зелёных насаждений общего пользования.

Установленная минимальная площадь зелёных насаждений – 6 м3 на человека, исходя из расчётной численности населения для земельных участков с ВРИ (пункт 1. 7_1 Приложения №1 к ПЗЗ):

  • «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1)
  • «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5)
  • для гостиниц, в которых более 10% номеров/апартаментов имеют зоны, предназначенные для приготовления пищи

Требование относится только к уже действующему новому градостроительному регламенту.

При проектировании по ГПЗУ, полученному до вступления в силу новых ПЗЗ, требование  не применяется.

В случае разработки ППТиПМ с учётом новых зелёных насаждений общего пользования на отдельном земельном участке площадь его озеленения, по новым ПЗЗ, снижается на 30%.

Минимальная доля озеленения для новых ВРИ:

  • «дома социального обслуживания» (код 3.2.1) – 40% площади земельного участка
  • «оказание социальной помощи» (код 3.2.2) – 15% площади земельного участка

До новых ПЗЗ эти виды использования включались в состав ВРИ «социальное обслуживание», для которого минимальная доля озеленения составляла 60% площади земельного участка.

из ПЗЗ исключено требование о том, что озеленение санитарно-защитных зон (СЗЗ) не может быть менее 50% площади соответствующей СЗЗ.

Требования к минимальному количеству машино-мест

При корректировке данных о ВРИ, описанных в соответствии с новым Классификатором видов разрешенного использования 2019 в новые ПЗЗ были внесены несколько дополнений по минимальному количеству машино-мест:

  • не допускается размещение открытых парковок под жилым зданием, расположенным на столбах, на проездах под жилым зданием, а также под выступающими частями жилого здания, консольно выступающими за плоскость стены на высоте менее 4.5 м.
  • допускается возможность размещения погрузочно-разгрузочных площадок в встроенных, пристроенных и в встроенно-пристроенных помещениях зданий, строений при условии обеспечения доступа грузового транспорта к указанным площадкам
  • минимальное количество мест для хранения грузового транспорта не устанавливается для территориальной зоны ТД1-3

Изменения в границах ЗОУИТ

ПЗЗ дополнены нормой, уточняющей правовой режим использования земель или земельных участков, расположенных в границах особо охраняемой природной территории (ООПТ). Оно определяется положением об ООПТ,  утверждаемым в соответствии с действующим законодательством.

На карте ЗОУИТ – карте градостроительного зонирования «ПЗЗ Санкт-Петербурга. Границы территориальных зоны зон с особыми условиями использования территории за исключением границ объединённых зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».

Создана и карта границ объединённых зон охраны объектов культурного наследия, сведения о которых включены в ЕГРН.

Новые территориальные зоны

Для исключения возможности перепрофилирования продовольственных рынков и для создания многофункциональных центров без жилой составляющей в ПЗЗ введены новые территориальные зоны ТД3 и ТД1-3, соответственно.

  • ТД3 – зона многофункциональной общественно-деловой застройки на вновь образуемых территориях
  • ТД1-3 – многофункциональная подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных в зоне влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей

С границами территориальных зон, отображаемых на карте градостроительного зонирования «ПЗЗ Санкт-Петербурга. Границы территориальных зон и подзон, кроме подзон, отличающихся по высоте зданий, строений и сооружений)» можно ознакомиться здесь.

Приародромные террритории

Федеральным законом №153 от 01. 2017 были внесены поправки в Воздушный и Градостроительный кодексы РФ:

  • изменён правовой статус приаэродромных территорий:
    они стали зонами с особыми условиями использования с неукоснительным приоритетом над ПЗЗ
  • они стали зонами с особыми условиями использования с неукоснительным приоритетом над ПЗЗ
  • в составе приаэродромных зон установлены 7 подзон:
    в каждой подзоне действуют свои градостроительные регламенты по размещению объектов, их высотности и т.д.
  • в каждой подзоне действуют свои градостроительные регламенты по размещению объектов, их высотности и т.д.

Утверждение границ приаэродромных территорий по новому порядку стало очень сильной по своему значению «рукой помощи» для застройщиков:исключена прежде действовавшая необходимость в согласовании с Росавиацией строительства в санитарно-защитной зоне и в границах полос воздушных подходов петербургского аэропорта главным условием при застройке участков в приаэродромной территории выдвинуто выполнение требований градостроительных регламентов, установленных в каждой подзоне.

Тем не менее, задача по согласованию строительства в приаэродромной зоне остаётся, но заниматься согласованием должен уже не застройщик, а Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (госстройнадзор).

Служба обязана направить копии выданных строителям разрешений в Росавиацию или Минобороны. Срок рассмотрения материалов – 1 месяц. В случае замечаний госстройнадзор отзывает выданные разрешения.

При отсутствии утвержденных границ приаэродромных территорий согласование строительства застройщики должны выполнять самостоятельно.

Приаэродромная зона в Санкт-Петербурге

Ранее в приаэдромную зону в Санкт-Петербурге попадали территории в радиусе 30 км от аэропорта, а это чуть ли не весь город и часть Ленинградской области. Контрольными точками, обозначающими условную границу, были Ломоносов, Лисий Нос, Парголово, Мурино, поселок Саперный, Пушкин, Павловск, Красное Село и др.

Строительство в приаэродромной территории застройщикам приходилось согласовывать самостоятельно – с Комитетом по транспорту Правительства Санкт-Петербурга. Министерство промышленности РФ или с Министерством обороны РФ.

В новых ПЗЗ Санкт-Петербурга приаэродромные территории обозначены в соответствии с требованиями закона, но «воздушные границы строительства» и накладываемые приародромными зонами ограничения установлены в полном объёме пока лишь только для аэродрома Пулково. Росавиация утвердила санитарно-защитные зоны и границы полос воздушных подходов аэродрома Пулково:

  • в СЗЗ Пулково, в зависимости от направления, входит территория размером до 1020 м
  • в границы полос воздушных подходов падает значительная часть Пушкинского, Красносельского, Московского, Колпинского и Петродворцового районов

Изменения в территориях КУРТ

Произошли изменения в перечне территорий по комплексному и устойчивому развитию территории (КУРТ). В неё включены  14 территорий.

  • посёлок Петро-Славянка
  • территория, ограниченная Ермоловским пр., проектным продолжением ул. Борисова, наб. р. Сестры, ул. Володарского, пл. Свободы, полосой отвода ж/д Сестрорецкого направления в городе Сестрорецке
  • территория, ограниченная проспектом Народного Ополчения, Лиговским каналом, территорией аэропорта «Пулково», рекой Дудергофка, Дудергофским ручьем, Совхозной улицей.

В числе новых территорий – 3 территории для комплексного и устойчивого развития в Калининском, Петроградском и Пушкинском районах.

В зону КУРТ включена территория базисных кварталов 5216 и 5216А, ограниченная границами функциональной зоны 3ЖД,

Причины включения указанных территорий в КУРТ:

  • градостроительная необходимость в целях развития территории
  • реорганизация бывших производственных зон
  • развитие социальной инфраструктуры, транспортной системы и общественных пространств

Земельный участок, ограниченный ул. Профессора Попова, Иоанновским переулком, наб. реки Карповки и продолжением ул. Грота, включён в территорию комплексного и устойчивого развития.

Цели включения участка в КУРТ:

  • развитие бывших промышленных территорий ОАО «Аккумуляторная компания «Ригель»
  • обеспечение формирования комплексной планировочной структуры
  • увеличение зелёных насаждений
  • выполнение нормативов обеспечения объектами соцкультбыта

В зону КУРТ включены участок СПК «Племзавод «Детскосельский» и прилегающие к нему территории посёлке Шушары.

Цели включения территорий в зону КУРТ:

  • сложившийся дефицит обеспеченности социальными объектами
  • недостаточность инженерной и транспортной инфраструктуры в пос. Шушары:
    на участке СПК «Племзавод «Детскосельский» и прилегающих территориях
  • на участке СПК «Племзавод «Детскосельский» и прилегающих территориях
  • перспективы массового жилищного строительства в соответствии с Генеральным планом
  • обеспечение при включении в зону КУРТ возможности:
    для разработки для всей территории ППТдля установления правовых отношений между городом и инвесторами
  • для разработки для всей территории ППТ
  • для установления правовых отношений между городом и инвесторами

Сведения о территориях комплексного развития, их зонах и возможностях застройки можно почерпнуть на  официальном сайте КГА.

Проекты комплексного развития территорий могут быть реализованы по инициативе:

  • органов местного самоуправления
  • правообладателей земельных участков
  • правообладателей объектов недвижимости, расположенных на  ЗУ

Новые правила учёта КИТ

Новые ПЗЗ предусматривают применение коэффициента использования территории (КИТ) в отношении многоквартирных домов любой этажности. Это позволит ограничить максимальное количество жилой площади в границах ЗУ в отсутствие проекта планировки.

Новыми ПЗЗ установлен единый коэффициент использования территории, причём вне зависимости от высотности:

  • КИТ = 2.0 – при утверждённом ППТ
  • КИТ = 2.0 – при ведущемся проектировании на основании ГПЗУ, выданном до вступления в силу новых ПЗЗ (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ)
  • КИТ = 1.7 – без ППТ

Если ранее КИТ применялся исключительно для многоэтажной застройки, то новые ПЗЗ уравняли КИТ для малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной (высотной) жилой застройки на участках с кодовым обозначением:

  • Т2Ж1
  • Т2ЖД2
  • Т3Ж1
  • Т3Ж2
  • Т3ЖД3
  • ТД1-1_1
  • ТД1-1_2
  • ТД1-2_1
  • ТД1-2_2

а также для гостиниц, в которых более 10% площади отведены под номера/апартаменты с зонами для приготовления пищи, соответствующие СП 54. 13330. 2011 «Здания жилые многоквартирные» (в границах всех территориальных зон и подзон, градостроительными регламентами которых предусмотрен ВРИ «гостиничное обслуживание»).

КИТ при ВРИ участка из перечня условно разрешённых видов использования

Расчёт КИТ выполняется от 50% общей площади соответствующего земельного участка, если ВРИ земельных участков под жилую застройку:

  • «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5)
  • «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6)
  • «гостиничное обслуживание» (код 4.7) в случае, если более 10% номеров/апартаментов в гостинице имеют зоны, предназначенные для приготовления пищи, соответствующие СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные»:

отнесены градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны к условно разрешённым видам использования.

КИТ для участков под жилую застройки с размещением обслуживающих её объектов

Если на земельном участке помимо объектов малоэтажной жилой застройки, среднеэтажной жилой застройки и многоэтажной (высотной) жилой застройки предусматривается размещение иных объектов, обслуживающих жилую застройку, расчёт КИТ производится за минусом из общей площади участка площади обслуживающих объектов, с относящимся к ним озеленением, местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта, иными параметрами разрешенного строительства, а также необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерного обеспечения и благоустройства.

Высотный регламент отдельных сооружений

В градостроительных регламентах не устанавливается максимальная высота для промышленных дымовых труб и дымовых труб котельных.

Из действия этого положения исключается:

  • инженерное оборудование на крыше зданий
  • вытяжные башни
  • градирни с несущими стволами из кирпича, железобетона, металла и композиционных материалов, обеспечивающих эффективное рассеивание дымовых газов различной температуры, влажности и агрессивности до допустимых действующими гигиеническими нормами пределов концентрации

Согласование АГО при получении разрешение на строительство объектов нежилого назначения

Выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства как в сфере жилищного строительства, так и в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения осуществляется при наличии решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика (АГО) объекта, предоставленного в порядке, установленном законом Санкт-Петербурга.

Ранее необходимость согласования АГО требовалась только для объектов жилого назначения. Основой для согласования АГО стала задача об улучшении эстетических качеств городской среды.

Согласования АГО будет применяться лишь со дня вступления в силу соответствующего порядка предоставления решения о согласовании АГО в сфере строительства объектов нежилого назначения.

Резюме

Новые ПЗЗ Санкт-Петербурга – тонкий инструмент реализации Генерального плана. Они описывают параметры возможной застройки в конкретной территориальной зоне.

Они позволяют совершенствовать уникальный облик Санкт-Петербурга города. С их помощью проверяется влияние новых проектов на городскую территорию.

Принятые ПЗЗ снижают остроту серьёзных городских проблем, связанных:

  • с увеличением количеств зелёных пространств
  • с максимальной плотностью застройки:
    КИТ будет применяться в отношении многоквартирных домов любой этажности
  • КИТ будет применяться в отношении многоквартирных домов любой этажности
  • с регулированием максимального количества жилой площади в границах ЗУ в отсутствие проекта планировки
  • с увеличением количеств территорий, в границах которых предусматривается деятельность по комплексному и устойчивому развитию
  • с установлением новых территориальных зон:
    способствующих сохранению существующих продовольственных рынковобеспечиваютющих создание технопарков и бизнес-инкубаторов
  • способствующих сохранению существующих продовольственных рынков
  • обеспечиваютющих создание технопарков и бизнес-инкубаторов
  • с несбалансированной точечной застройкой

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.