О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга

Сообщить об ошибке
Ctrl + Enter

При создании раздела использовались документы Комитета по градостроительству и архитектуре правительства Санкт-Петербурга, представленные на сайте kgainfo. spb. Информация, представленная в разделе, не является официальной и создана только для удобства посетителей сайта “Земельный вопрос”.

В Росреестре рассказали, какие виды земельных участков бывают, как их можно использовать и в каком случае стоит сменить их назначение

Зачастую у собственников земельных участков возникает путаница, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нем можно вести, а какую нет, в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы серьезные, поскольку вид разрешенного использования — это главный фактор при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.

Росреестр разъяснил, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных.

от 16 февраля 2009 года N 29-10О Правилах землепользования и застройки Санкт-ПетербургаПринят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга4 февраля 2009 года

(В редакции Законов Санкт-Петербурга от 28. 2010 г. N 396-88;
от 13. 2011 г. N 432-88)

1. Утвердить Правила землепользования и застройки
Санкт-Петербурга включающие:
общую часть согласно приложению 1 (не приводится) к настоящему
Закону Санкт-Петербурга;
территориальную часть, включающую:
карту градостроительного зонирования Санкт-Петербурга в части
границ территориальных зон согласно приложению 2 (не приводится) к
настоящему Закону Санкт-Петербурга;
текстовую часть градостроительных регламентов территориальных зон
согласно приложению 3 (не приводится) к настоящему Закону
Санкт-Петербурга;
схему границ действия предельных параметров разрешенного
строительства, реконструкции объектов капитального строительства в
части предельной высоты зданий, строений, сооружений согласно
приложению 4 (не приводится) к настоящему Закону Санкт-Петербурга. Отобразить на картах градостроительного зонирования
Санкт-Петербурга:
границы территорий объектов культурного наследия и границы зон с
особыми условиями использования территорий в части зон охраны объектов
культурного наследия согласно приложению 5 (не приводится) к
настоящему Закону Санкт-Петербурга;
границы зон с особыми условиями использования территорий, за
исключением зон охраны объектов культурного наследия, согласно
приложению 6 (не приводится) к настоящему Закону Санкт-Петербурга. (Раскладки листов в приложениях – в редакции Закона
Санкт-Петербурга от 13. 2011 г. N 432-88)

(Статья утратила силу – Закон Санкт-Петербургаот 28. 2010 г. N 396-88

Настоящий Закон Санкт-Петербурга вступает в силу через 10 дней
после его официального опубликования. Санкт-Петербурга В. Матвиенко

Вступила в силу новая редакция ПЗЗ в Санкт-Петербурге

Вступила в силу новая редакция ПЗЗ в Санкт-Петербурге.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23. 2019 №464 были внесены очередные изменения в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга (ПЗЗ), утвержденные Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21. 2016 №524. Новая редакция ПЗЗ была опубликована и вступила в силу 26. 2019.

Новая редакция ПЗЗ внесла изменения в графическую и текстовую часть материалов, касающиеся как регулирования общих положений действия ПЗЗ, так и в части корректировки положений градостроительных регламентов.

В части изменений в графическую часть ПЗЗ следует отметить новую редакцию приложения №4, в которой отражены зоны с особыми условиями использования территории и иные зоны, установленные в соответствии с законодательством РФ (санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны затопления/подтоплений, охранные зоны сетей и объектов инженерно-технического обеспечения и т.

Также изменился перечень территорий КУРТ на территории Санкт-Петербурга, что нашло отражение в новой редакции приложения №6.

С учетом того, что сами по себе ПЗЗ представляют собой объемный документ, а изменения носят точечный характер, в рамках настоящего обзора мы не будем останавливаться на особенностях конкретных градостроительных регламентов по отдельным зонам, а постараемся отразить наиболее значимые изменения в общих правилах для всех зон.

Расширение переходных положений ПЗЗ, связанных с влиянием ПЗЗ на разработанные/разрабатываемые проекты планировки территорий и проекты межевания

Прежде всего, следует отметить, что в новой редакции ПЗЗ сохранились нормы п. 5 и 4. 6 Приложения №1 о приоритете ранее утвержденных ППТиПМ над положениями ПЗЗ (в части, не противоречащей зонам охраны объектов культурного наследия) до окончания расчетного срока Генерального плана Санкт-Петербурга.

При этом в ПЗЗ нашли отражения дополнительные переходные положения, регулирующие применение ПЗЗ к ППТиПМ, находящимся сейчас в стадии разработки/утверждения, а именно:

• если подготовка ППТ осуществляется на основании решения о подготовке такой документации, принятого после 29.06.2018 и до вступления в силу новой редакции ПЗЗ, то его проверка и утверждение осуществляются в соответствии с градостроительными регламентами, действовавшими на дату принятия соответствующего решения (данное положение действует до 01.07.2020);
• если решение о подготовке ППТ принято до 28.06.2018, и на дату вступления в силу новой редакции ПЗЗ в отношении подготовленного ППТ принято решение о его соответствии установленным требованиям, то утверждение такой документации осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами, на основании которых осуществлялась подготовка указанной документации (данное положение действует до 30.11.2019).

Такое регулирование позволит избежать необходимости разработки ППТ заново для тех, кто уже выполнил значительную часть работы, а также позволит применять ранее существующие требования градостроительных регламентов для утверждения таких ППТ.

Установлены дополнительные переходные положения для прошедших экспертизу проектов

Напомним, что в силу п. 1 ст. 51 ГрК РФ при выдаче разрешения на строительство проектная документация подлежит проверке на соответствие градостроительному регламенту на дату выдачи ГПЗУ, в части проверки на соответствие ВРИ и ограничениям в отношении земельного участка – на дату обращения за разрешением на строительство.

При этом п. 7 Постановления Правительства №464 от 23. 2019 установлено, что в случае, если до дня вступления в силу новой редакции ПЗЗ было получено положительное заключение на проект, приведение такого проекта в соответствие с требованиями градостроительных регламентов в новой редакции не требуется.

В совокупности это означает, что такие проекты могут быть реализованы даже при изменении состава допустимых ВРИ в новой редакции ПЗЗ.

Данное положение будет действовать до 01. 2020.

Урегулированы специальные вопросы выбора и применения основных, условных и вспомогательных ВРИ:

В целом судебная и правоприменительная практика давно выработала позицию о том, что выбор ВРИ собственником участка считается сделанным с момента внесения сведений об этом в ЕГРН, но теперь это прямо прописано в ПЗЗ.

• Установлены случаи использования участка в соответствии с условно разрешенным видом использования без получения разрешения на это:
• в случае, если условно разрешенный ВРИ участка учтен в составе ППТиПМ и на момент ее утверждения в соответствии с градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны являлся основным видом разрешенного использования;
• на дату выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны ВРИ такого объекта относился к основным видам разрешенного использования (в случае реконструкции такой объект должен быть приведен в соответствие с градостроительным регламентом).
• Закреплена норма ПЗЗ, в соответствии с которой использование следующих ВРИ: «железнодорожные пути» (код 7.1.1), «внеуличный транспорт» (код 7.6) и «улично-дорожная сеть» (код 12.0.1) допускается по умолчанию без отдельного указания в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны.
• В ПЗЗ закреплено правило о том, что вспомогательные ВРИ могут выбираться не только из числа условно разрешенных видов использования, но и основных в случае, если площадь помещений зданий, строений и сооружений, занимаемых объектами вспомогательных ВРИ, не превышает 700 кв.м.
• Используемое в ПЗЗ описание видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и/или объектов капитального строительства приведено в соответствие с изменениями, которые были внесены в Классификатор видов разрешенного использования, в редакции Приказа Минэкономразвития России от 04.02.2019 №44.

Изменились правила учета КИТ при проектировании (коэффициента использования территории):

• Поправками в ПЗЗ для земельных участков малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной (высотной) жилой застройки, а также для гостиниц, в которых более 10 % номеров/апартаментов предусматривают кухни, в границах территориальной зоны Т2Ж1 и Т2ЖД2 распространяются требования о необходимости соблюдения коэффициента использования территории (КИТ).
• Кроме того, поправками в ПЗЗ были скорректированы значения КИТ. Если раньше в зависимости от вида застройки такое значение могло составлять 1,7 для среднеэтажной застройки и 2,0 для многоэтажной застройки, то теперь этот показатель уравнен для малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной (высотной) жилой застройки, а также для гостиниц, в которых более 10 % номеров/апартаментов предусматривают кухни, и составляет 1,7. Однако новая редакция ПЗЗ предусматривает повышение максимального значения КИТ до 2,0 при наличии утвержденной документации по планировке территории.

Обращаем внимание, что при проектировании на основании ГПЗУ, выданном до вступления в силу текущей редакции ПЗЗ, сохраняется возможность использования КИТ 2,0 без разработки ППТ в силу п. 1 ст. 51 ГрК РФ.

Внесены изменения в регулирование требований к отдельным параметрам градостроительных регламентов, в частности:

В соответствии с п. 7_1 Приложения №1 к ПЗЗ при размещении жилых домов с ВРИ «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2. 1), «среднеэтажная жилая застройка» (код 2. 5), «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2. 6), а также для гостиниц, в которых более 10 % номеров/апартаментов предусматривают кухни, расчет площади территории зеленых насаждений общего пользования в квартале осуществляется с учетом минимальной площади таких насаждений – 6 кв. м на человека исходя из расчетной численности населения.

При этом п. 9 Приложения №1 к ПЗЗ предусмотрено, что в случае разработки ППТиПМ и учета в нем создания новых зеленых насаждений общего пользования на отдельном земельном участке требования к озеленению самого земельного участка снижаются на 30 %.

Таким образом, установлено требование о фактически «двойном озеленении», где помимо озеленения на самом земельном участке застройщиком должно предусматриваться создание зеленых насаждений общего пользования в квартале.

С учетом того, что зеленые насаждения общего пользования относятся к общей территории, т. должны быть доступны неопределенному кругу лиц и не должны находиться в частной собственности, фактически такая норма устанавливает требование для застройщиков передавать в собственность Санкт-Петербурга такие земельные участки, что, по нашему мнению, является грубым нарушением закона, однако до момента оспаривания в судебном порядке такая норма подлежит применению.

Обращаем внимание, что данная норма относится к действующему градостроительному регламенту и при проектировании по «старым» ГПЗУ, полученным до вступления в силу настоящей редакции ПЗЗ, применению не подлежит.

• Скорректированы требования к минимальной доле озеленения для новых ВРИ, таких как «дома социального обслуживания» (код 3.2.1) – 40 % земельного участка, «оказание социальной помощи» (код 3.2.2) – 15 % земельного участка (ранее указанные виды включались в состав ВРИ «социальное обслуживание» (код 3.2), для которого минимальная доля озеленения составляла 60 % земельного участка).
• Из ПЗЗ исключена норма о том, что озеленение санитарно-защитных зон (СЗЗ) не может быть менее 50 % площади соответствующей СЗЗ. В текущей редакции ПЗЗ закреплена норма о том, что требования к размерам и озеленению СЗЗ следует принимать в соответствии с нормативной документацией – СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
• Установлено новое правило о том, что максимальная высота вытяжных башен, градирен, промышленных труб, дымовых труб котельных, за исключением инженерного оборудования на крыше зданий не устанавливается.
• Скорректированы требования к минимальному количеству машино-мест исходя из скорректированных данных о ВРИ, описанных в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования, в редакции Приказа Минэкономразвития России от 04.02.2019 №44.
• ПЗЗ дополнены правилом о том, что в предусмотренных ПЗЗ случаях не допускается размещение открытых парковок под жилым зданием, расположенным на столбах, на проездах под жилым зданием, а также под выступающими частями жилого здания, консольно выступающими за плоскость стены на высоте менее 4,5 м.
• ПЗЗ допустили возможность размещения погрузочно-разгрузочных площадок во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях зданий, строений при условии обеспечения доступа грузового транспорта к указанным площадкам.
• Теперь минимальное количество мест для хранения грузового транспорта не устанавливается для территориальной зоны ТД1-3.

Были дополнены нормы, регулирующие вопросы подготовки документации по планировке территории указанием на то, что:

• в случае подготовки документации по планировке территории, предусматривающей возможность отклонения от предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, заинтересованным лицом должно быть получено соответствующее разрешение на отклонение до предоставления проекта планировки на проверку в соответствии с ГрК РФ. Данное уточнение было введено аналогично действию той нормы, которая обязывает заинтересованных лиц представлять разрешение на условно разрешенный вид использования при подготовке проекта планировки, предусматривающего определение границ земельных участков с условно разрешенным видом использования;
• при подготовке документации по планировке территории определение допустимого места размещения объекта капитального строительства осуществляется при условии отсутствия в соответствующем месте зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), запрещающей размещение такого объекта.

ПЗЗ дополнены нормой, уточняющей правовой режим использования земель или земельных участков, расположенных в границах особо охраняемой природной территории, в соответствии с которой использование таких земель или земельных участков определяется положением об особо охраняемой природной территории, утверждаемым в соответствии с действующим законодательством.

Из ПЗЗ была исключена норма о том, что информация о возможности или невозможности раздела земельного участка указывается в составе градостроительного плана соответствующего земельного участка.

Закреплено, что для выдачи разрешения на строительство объектов нежилого назначения потребуется предъявление решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта (АГО). Напомним, что ранее указанное требование действовало только для объектов жилого назначения. Однако указанное положение подлежит применению со дня вступления в силу соответствующего порядка предоставления решения о согласовании АГО в сфере строительства объектов нежилого назначения.

При этом данное положение начнет действовать с момента утверждения порядка выдачи таких согласований АГО для объектов нежилого фонда.

Причины для рассмотрения Губернатором Санкт-Петербурга вопроса о внесении изменений в ПЗЗ дополнены тремя новыми основаниями:

• несоответствие сведений о местоположении границ ЗОУИТ, территорий объектов культурного наследия, отображаемых на картах ПЗЗ, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ таких зон и территорий;
• несоответствие установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и/или объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах ЗОУИТ, территорий достопримечательных мест федерального и регионального значения содержащимся в ЕГРН ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон и территорий;
• установление, изменение, прекращение существования ЗОУИТ, установление, изменение границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения.

Обращаем Ваше внимание, что приведенный выше обзор основных изменений в общих положениях ПЗЗ не затрагивает анализа графических приложений ПЗЗ и изменений в конкретных градостроительных регламентах. В связи с этим рекомендуем Вам применительно к принадлежащим Вам и/или интересующим Вас земельным участкам провести проверку на наличие изменений в градостроительных регламентах и оценить юридические последствия таких изменений при их наличии.

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.

Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Классификатор ВРИ

• Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
• Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
• Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
• Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
• Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
• Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
• Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
• Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
• Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
• Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
• Водные объекты (гидротехнические сооружения);
• Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
• Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Способы определения ВРИ земельного участка

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка. Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:

• 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
• 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
• 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.

Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.

Виды разрешенного использования для разведения животных

Согласно Классификатору, разведение сельскохозяйственных животных разрешено на землях сельскохозяйственного назначения. В частности, на участках с такими видами разрешенного использования, как 1. 7 «Животноводство», 1. 8 «Скотоводство», 1. 10 «Птицеводство».

Многие садоводы и огородники интересуются, можно ли заводить скот или домашнюю птицу на садовых и дачных участках. Федеральный закон от 29. 2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит запрет на содержание сельскохозяйственных животных на садовых земельных участках.

При желании завести сельскохозяйственных животных на земельных участках, предназначенных для садоводства, следует учитывать региональные и местные законы, правила землепользования и застройки, а также санитарные и ветеринарные правила. В частности, в градостроительном регламенте для определенной территориальной зоны могут, к примеру, содержаться как ограничения на содержание скота и домашней птицы в личных целях, так и прямое указание на возможность вести такую деятельность. Поэтому необходимо уточнить особенности регулирования данного вопроса в местной администрации.

Смена ВРИ

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.

Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.

Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.

Утверждена новая редакция Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга

Изменения внесены также по всей текстовой части ПЗЗ, в связи с чем полное изучение всех нововведений потребует дополнительного времени. По результатам первичного анализа хотелось бы обратить Ваше внимание на следующие существенные изменения:

Изменены правила определения минимальной площади озеленения земельных участков, например:

• при использовании земельного участка с несколькими видами разрешенного использования площадь озеленения следует определять теперь с учетом и вспомогательных видов разрешенного использования, а расчет требуемых площадей озеленения производить по специальной формуле;
• в границах зон охраны объектов культурного наследия расчет минимальной площади озеленения для земельных участков с разрешенным использованием для многоквартирной застройки теперь включает минимальную площадь озеленения также в отношении встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений многоквартирного дома для объектов обслуживания жилой застройки;
• установлено дополнительное ограничение по площади уменьшения необходимого озеленения при образовании земельных участков для размещения многоквартирных домов: площадь участка для размещения зеленых насаждений, которую необходимо предусмотреть в документации по планировке территории в границах квартала, должна быть не менее площади, на которую уменьшена площадь озеленения.

Изменены правила определения минимального количества мест для стоянки индивидуального автотранспорта, например, в части размещения стоянок-спутников. Также отдельно предусмотрена необходимость размещения мест для стоянки электромобиля и(или) гибридных автомобилей в границах жилых зон многоквартирных домов с оборудованием места для их зарядки.

Если размещение объекта капитального строительства запрещено в границах санитарно-защитных зон для объектов и классов опасности, разместить такой объект на соответствующей территории нельзя даже в случае сокращения размера санитарно-защитной зоны.

Изменен состав территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

В частности, исключены территории:

• во Фрунзенском районе: ограниченные с запада Боровой, Ново-Рыбинской и Воздухоплавательной улицами, с севера – Расстанной улицей, с востока – Камчатской и Касимовской улицами;
• в Петродворцовом районе: ограниченные с запада Ольгинским шоссе и Парковой улицей, с севера – улицей Юты Бондаровской, с востока – Ропшинским шоссе;
• в Кировском районе: вдоль 65-67 км внешнего кольца КАД, а также часть территории на восток от 64 км внешнего кольца КАД и р. Новая.

Площадь объектов обслуживания жилой застройки с кодом 3. 1 (детских садов), размещаемых во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, включая площадь детских (игровых) и хозяйственных площадок определяется исходя из вместимости: 29 кв. м на 1 место.

Вышеуказанные изменения составляют лишь малую часть от изменившегося регулирования градостроительных требований в Санкт-Петербурге. В настоящее время мы осуществляем более детальное изучение всех изменений и отбор наиболее существенных из них, по результатам чего нами планируется проведение обучающего мероприятия по применению ПЗЗ.

Обращаем Ваше внимание, что в текущей редакции ПЗЗ сохранилось правило о приоритете ППТиПМ над положениями ПЗЗ до окончания расчетного срока Генерального плана Санкт-Петербурга (2021 год) (за исключением случаев, если ППТиПМ противоречат установленным в ПЗЗ предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в отношении которых Законом Санкт-Петербурга № 820-7 установлены требования к градостроительным регламентам, и(или) режимам использования земель в границах зон охраны).

Как уже было указано, ПЗЗ в новой редакции вступили в силу 29. 2018, в связи с чем при получении разрешений на строительство при строительстве новых объектов либо реконструкции существующих объектов ПЗЗ будут применять с учетом соответствующих изменений.

Специальная комиссия согласовала проект правил землепользования и застройки Севастополя

Директор департамента архитектуры и градостроительства Максим Жукалов представил проект правил землепользования и застройки Севастополя (Правила землепользования и застройки – это документ, в котором устанавливаются границы территориальных зон и градостроительные регламенты). Он также озвучил, какие мероприятия и в какие сроки планируется провести для утверждения документа.

«Устанавливаемыми в ПЗЗ градостроительными регламентами определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства», – сказал Максим Жукалов.

Согласно проекту, предлагается установить 40 типов территориальных зон:

– общественно-деловые (6);

– жилые (9);

– социальные и специализированные общественные зоны (6);

– рекреационные (7);

– производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (6);

– зоны сельскохозяйственного использования (3);

– зоны специального назначения (3).

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства указываются:

– виды разрешенного использования;- ограничения использования;- предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства – их площадь, минимальные отступы от границ земельных участков, предельное количество этажей, максимальный процент застройки;- расчетные показатели минимальной обеспеченности коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой, а также расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для жителей в случае, если в границах территориальной зоны предусматривается комплексное развитие территории.

Проектом документа устанавливаются:

– минимальный процент застройки в границах земельного участка;

– минимальный процент озеленения;

– максимальный процент застройки подземной части земельного участка;

– допустимое превышение максимальной высоты объектов капитального строительства для зданий с традиционной скатной крышей.

Также регламентируются максимальная высота ограждения земельных участков на границах с территориями общего пользования, минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта и максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка.

«В Севастополе разработчиком предлагается установление предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства применительно не к территориальной зоне в целом, а к видам разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны.

То есть, в соответствии с градкодексом, предельные параметры устанавливаются для территориальных зон, в то же время в составе территориальных зон выделяются различные виды разрешенного использования земельных участков, поэтому мы дифференцировали максимальный и минимальный процент застройки применительно к виду разрешенного использования.

Например, для объектов ИЖС предлагают установить максимальный процент застройки 40%, а для магазинов это может быть 20%», – пояснил директор департамента архитектуры и градостроительства.

Проект правил землепользования и застройки согласовала специальная комиссия под председательством вице-губернатора Николая Гордюшина. Состоялось три заседания, в которых приняли участие представители исполнительных органов власти и депутаты Законодательного Собрания. Документ одобрили и направили разработчику для устранения замечаний, срок – две недели.

После устранения замечаний будет принято решение о проведении публичных слушаний. Ориентировочная дата – 23 мая. Срок проведения публичных слушаний по проектам правил землепользования и застройки с момента оповещения жителей до дня опубликования заключения о результатах не может превышать один месяц.

«В течение недели с момента размещения проекта на официальном сайте в каждом муниципальном образовании будет проведена экспозиция с размещением демонстрационных материалов. Будем консультировать, разъяснять, отвечать на вопросы севастопольцев. Срок проведения собраний участников публичных слушаний в каждом муниципальном образовании – две недели. Обобщим все замечания, комиссия их отработает. На доработку будет один месяц, после этого ПЗЗ будут согласованы и утверждены», – резюмировал Максим Жукалов.

Ориентировочный срок утверждения правил землепользования и застройки – июль-август 2022 года.