Что можно сказать по такому пункту отказа?
Можно лишь посочувствовать человеку, так как он ни при каких условиях не получит Разрешение на строительство. Самое интересное то, что участок находится в территориальной зоне «Ж-2», с основным видом проживания — индивидуальное жилищное строительство. Несомненно, генеральный план города неидеален и встречаются такие противоречия.
Дата обновления: Четверг, 04 августа, 2022
Для оформления отчета по квартире или земельному участку в Краснодарский край, город Сочи, район Хостинский, село Верхний Юрт найдите адрес нужного объекта недвижимости на кадастровой карте или выберите нужный раздел в списке ниже.
Для оформления отчета по квартире или земельному участку в Краснодарский край, город Сочи, район Адлерский, село Высокое найдите адрес нужного объекта недвижимости на кадастровой карте или выберите нужный раздел в списке ниже.
Не так давно к нам обратился клиент с отказом в Разрешении на строительство по причине нахождения участка в 1 зоне Горно-санитарной охраны округа. В 1 зоне ГСО на основании Постановления Правительства Российской Федерации от седьмого декабря 1996 No1425, на землях такой зоны существует запрет на проживание и ведение любых видов хозяйственной деятельности. Есть исключающий момент — только работы, которые связаны с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях.
Общие данные публичной кадастровой карты Сочи
Сочи находится на северо-восточном побережье Чёрного моря. Протяженность Сочи вдоль черноморского побережья почти 100 км. Город является административным центром муниципального образования города-курорта Сочи. В своем составе город имеет 4 района: Адлерский, Лазаревский, Хостинский и Центральный. Помимо них сочинская агломерация (Большой Сочи) включает также курортный поселок «Красная Поляна», который создан в качестве опорной базы для горнолыжного туризма.
Рельеф Сочи — это череда горных отрогов и террас, ярусами спускающихся к морю. Поверхность местами имеет сложный грунт, затрудняющий строительство. Наклонная геометрия территории способствует тому что некоторые участки предрасположены к медленному сползанию грунта или к внезапным оползням.
Географические координаты центра Сочи следующие:
- Широта: 39.871906534356
- Долгота: 43.760461575511
Численность постоянно проживающих в Сочи жителей составляет 530 391 человек. Плотность населения Сочи высокая — 2445. 68 чел. /кв.
Этот сайт использует сервис веб-аналитики Яндекс Метрика, предоставляемый компанией ООО «ЯНДЕКС», 119021, Россия, Москва, ул. Толстого, 16 (далее — Яндекс).
Сервис Яндекс Метрика использует технологию “cookie” — небольшие текстовые файлы, размещаемые на компьютере пользователей с целью анализа их пользовательской активности.
Собранная при помощи cookie информация не может идентифицировать вас, однако может помочь нам улучшить работу нашего сайта. Информация об использовании вами данного сайта, собранная при помощи cookie, будет передаваться Яндексу и храниться на сервере Яндекса в ЕС и Российской Федерации. Яндекс будет обрабатывать эту информацию для оценки использования вами сайта, составления для нас отчетов о деятельности нашего сайта, и предоставления других услуг. Яндекс обрабатывает эту информацию в порядке, установленном в условиях использования сервиса Яндекс Метрика.
Адрес или кадастровый номер
участка
Кликните на карте на любой
земельный участок или дом,
чтобы получить информацию
Объект по этим данным не найден
На карте показываются только участки, для которых сделано межевание (т. измерены
точные координаты углов).
Поэтому возможны 4 причины, по которым участка на карте нет
- межевание не делалось вообще
- межевание сделано давно (до 2006 года)
- межевание сделано недавно (1-2 месяца назад)
- технические ошибки кадастровой карты
Подробнее читайте в нашей
статье
Объект по этому номеру не найден
Проверьте правильность кадастрового номера.
Он должен указываться с двоеточиями, и содержать 4 группы цифр. Например, 77:08:0009005:8
Или воспользуйтесь нашим расширенным
поиском
Объект по этому адресу не найден
Нужно указать более точный адрес.
Адреса бывают сложные, поэтому точнее найти объект по кадастровому номеру. Посмотрите его в документах. Например, 77:08:0009005:8
Показать кадастровые границы
участков
Для того чтобы найти на публичной кадастровой карте города Сочи интересующий кадастровый участок (объект), необходимо ввести его официальный адрес в окно картографической схемы и нажать на виртуальную кнопку «Найти». Также вместо адреса можно ввести в окно поиска корректный кадастровый номер участка.
Поле ввода данных система поиска отобразит на кадастровой карте г. Сочи увеличенное изображение участка земли (объекта) с очертанием его границ. Рядом с изображением участка (объекта) в отдельном окне будут показаны официальные сведения о нем: кадастровый номер, площадь, кадастровая стоимость, категория назначения, дата изменения в ГКН, год постройки (для домов, сооружений).
Для удобства пользования предусмотрена возможность поиска земельного участка (объекта) с помощью масштабирования карты. Для этого достаточно приблизить изображение в соответствующем месте публичной кадастровой карты РФ по Сочи и визуально распознать искомый объект или участок. Кликнув по нему, можно получить его исчерпывающие данные.
Даже при отсутствии исходных сведений, этот способ позволяет узнать по официальной кадастровой карте Сочи кадастровый номер участка и другие его данные. К тому же, метод масштабирования исключает поисковые ошибки, которые могут возникнуть при некорректном вводе адреса или кадастрового номера.
В 2011 году я купила участок, категория земель: земли населенных пунктов для ИЖС и ЛПХ, в градостроительном плане, кадастровой паспорте и свидетельстве обременений не было. В кадастровом паспорте, полученном неделю назад их также нет. А в градостроительном плане указано, что весь участок находится в санитарно-защитной зоне от электроподстанции дагомыс 220, размер зоне 325 м. Свет на участок проведен, сейчас проводим водопровод. Огородили забором, расчистили, построили бетонную лестницу. Узнала я о том, что строить в такой зоне нельзя, когда пришла подавать документы на разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (участок, узкий, сложной формы, с перепадом высот 10 м, хотели отступить с 2 сторон по 3 м, как и положено в зоне ж 2, а с двух других сторон по 1,5 м, соблюдая СНиПы). Поскольку участок оказался в сзз-ф уже после покупки, имею ли я право на компенсацию от администрации и по каким основаниям или от подстанции и по каким основаниям? Какой размер компенсации (кадастровая стоимость+ затраты на благоустройство и инженерные коммуникации или как) 2. Если нельзя строить жилой дом, то, что можно строить? Можно ли строить базу отдыха, баню, конюшню, курятник, подпорную стену, стоянку для собственного транспорта (кареты, прицепа, машин)? 3. Если назначение помимо ИЖС еще и ЛПХ, но участок в сзз-ф, могу ли я держать там животных и в каком количестве?4. Между нашим участком и подстанцией, в этой же сзз-ф есть другие уже построенные, но не узаконенные дома, имею ли право обратиться в администрацию, чтобы их снесли (все время скандалят, мешают работам по очистке и благоустройству моего участка), и раз мне не разрешают там строить? 5. Можно ли изменить границы сзз-ф и каким образом это сделать.
— Мы определили три основных направления социально-экономического развития муниципального образования: санаторно-курортное, туристическое и агропромышленное. Также в ходе работы выявили территориальные резервы в границах населённых пунктов вне зон санитарной опасности и вне зон опасных геологических процессов, на которых возможно размещение новых объектов направлений социально-экономического развития, объектов социальной сферы, необходимых для обеспечения нормативной потребности постоянного населения, и новой жилой застройки, — рассказывает руководитель проекта Ирина Гришечкина.
В части транспортной инфраструктуры сформированы проектируемые и реконструируемые участки улично-дорожной сети федерального, регионального, местного значения и внесены в проект мероприятия по развитию внешнего транспорта: железнодорожного, автомобильного, воздушного и водного. В дальнейшим будут уточнены местоположения и типы планируемых искусственных сооружений. Более того разработчиками формируются концептуальные проектные предложения по развитию инфраструктуры для городского общественного пассажирского транспорта, индивидуального транспорта и для немоторизованных передвижений. В ходе работы определены территориальные резервы в границах населённых пунктов, на которых возможно размещение новых социальных объектов. Уже в мае разработчики представят два варианта концепции Генерального плана. Летом департаментом архитектуры администрации города Сочи будут организованы встречи, на которых альтернативные варианты концепции обсудят с жителями города. Если Вам важно и нужно то, о чём мы пишем, поддержите нас:
We use cookies on our website to give you the most relevant experience by remembering your preferences and repeat visits. By clicking “Accept All”, you consent to the use of ALL the cookies. However, you may visit “Cookie Settings” to provide a controlled consent.
В декабре 2019 года Алексей Копайгородский заявил журналистам:
«На сегодняшний день выдача разрешений на строительство на территории Сочи прекращена, пока не будет наведён порядок в градостроительном плане. 1 марта у нас будут утверждены правила землепользования и застройки, которые разрабатывают жители курорта».
Было объявлено о проведении публичных слушаний по внесению изменений в правила землепользования и застройки.
Пройдемся по всем предлагаемым поправкам:
Общежития в зоне Ж2 предлагают изменить с разрешенного вида на условно-разрешенный. Убрать многоквартирные дома как разрешенный вид из Ж3 — Ж6. Довольно странное изменение, поскольку каждая территориальная зона должна иметь основные виды разрешенного использования. В случае внесения этих поправок данные зоны останутся без разрешенных видов жилья, а на каждый многоквартирный дом помимо разрешения на строительство понадобится проводить публичные слушания.
Хотят исключить условно-разрешенный вид использования «многоквартирный жилой дом» из территориальной зоны Ж2. Мера половинчатая, т. в этом случае надо точно так же исключить из зоны Ж2 условно-разрешенный вид использования «жилой комплекс».
Недостоверный пункт. С «300-700» до «400-1000» подняли в 2016 году и с тех пор не меняли:
То есть в настоящее время хотят увеличить только минимальную площадь предоставляемых земельных участков (максимальная как была 1000 кв. так и останется) и отсечь возможность получения гражданами земельных участков площадью 400-550 кв.
Ограничение максимальной площади индивидуального жилого дома в 500 кв. , на мой взгляд, не имеет никакого смысла. При максимальной площади участка для ИЖС 10 соток и КИТ 0,6 можно построить дом не более 600 кв. Это ограничение уже заложено в ПЗЗ. Зачем вводить искусственное ограничение в 500 кв. — не понятно. Кроме того, такое ограничение просто не будет работать, т. застройщик может просто построить два здания по 500 кв. , если позволяет площадь участка.
Изготовление ППТ и ПМТ для получения разрешения на строительство многоквартирного дома, а также проведение публичных слушаний, это всё дополнительные препятствия для законного многоквартирного жилищного строительства, которого практически не было, а незаконному строительству с узакониванием через суд все эти меры не помешают. Не понятно также, почему данное требование вводится только для «многоквартирных домов», но не вводится для «жилых комплексов», «общежитий гостиничного типа» и «апарт-отелей», предполагающих возможность раздела на самостоятельные объекты недвижимости (жилые помещения)?
По всей видимости, данное изменение связано с введением Федеральным законом от 02. 2019 N 283-ФЗ части 1. 1 в статью 40 Градостроительного кодекса РФ.
Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.
Какие поправки в ПЗЗ еще следовало бы внести?
На мой взгляд, необходимо внесение в ПЗЗ дифференцированных отступов от границ земельного участка: для жилого дома — 3 метра, для вспомогательных построек (гараж, сарай, баня, летняя кухня и т. ) — 1 метр. В настоящее время не понятно, на каком минимальном расстоянии от границ земельного участка возможно строительство таких строений и сооружений. СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства устанавливает следующие минимальные отступы:
4 До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно- двухквартирного и блокированного дома — 3 м с учетом требований п. 5 настоящего Свода правил; от постройки для содержания скота и птицы — 4 м; от других построек (бани, гаража и др. ) — 1 м; от стволов высокорослых деревьев — 4 м; среднерослых — 2 м; от кустарника — 1 м.
Кого ни спросишь, все так и считают, что от хозпостроек 1 метр до забора нужно оставить. А в Правилах землепользования и застройки г. Сочи минимальный отступ от вспомогательных строений и сооружений до границы земельного участка отдельно не оговаривается, то есть равен минимальному отступу от жилых домов — 3 метра. Получается, что все, кто построил гараж, баню и т. в 1 метре от забора, нарушают ПЗЗ?
Для устранения данного пробела необходимо добавить в столбец 8 таблицы 11 сноску <8> следующего содержания:
Также в раздел 1. ПЗЗ необходимо внести определение термина «Жилой комплекс», чтобы всем было понятно, чем он отличается от термина «Многоквартирный жилой дом». Вообще понятие ЖК — жилого комплекса — не нормативное, оно не раскрыто и не определено в Градостроительном или Жилищном кодексе. Под жилым комплексом обычно понимается комплекс многоквартирных домов. Обратите внимание, что администрация предлагает ужесточить требования только по «многоквартирным домам» (убрать «У» из зоны Ж2 и заменить «Р» на «У» в зонах с Ж3 по Ж6). А «жилой комплекс» как был, так и останется «У» в зоне Ж2 и «Р» в зонах с Ж3 по Ж6. Поправки также не предполагают изготовление ПМТ и ППТ для получения разрешения на строительство «жилого комплекса».
Что это: недосмотр или сознательное оставление очередных лазеек в ПЗЗ?
Почему двести первые?
” Генплан у нас новенький 2009 года, и на его обложке значится, что годен он до 2032 года. Однако с момента принятия генплана Правила землепользования и застройки менялись 200(!) раз
Взято отсюда: тыц.
Предстоящие публичные слушания по проекту внесения изменений в Правила землепользования и застройки, которые пройдут с 16 февраля во всех районах Сочи, ничего хорошего для Сочи не сулят. О публичных слушаниях не трубят в Сочи. Это такой своеобразный «междусобойчик» власти. Ведь как-то негоже шуметь вокруг превращения зеленых зон в будущие строительные площадки. Да еще проводимых в отсутствие ПРОЕКТА!!!
Лучше Валерия Валентиновича Сучкова сказать не могу. Поэтому цитирую его.
«Еще раз о назначенных на 16. в администрации Адлерского района публичных слушаниях по изменению Правил землепользования и застройки.
Но, может быть это мы настолько глупые, — никак в толк не возьмем, что по видом ПРОЕКТА решения по изменению Правил мы должны обсуждать список вопросов, вынесенных на обсуждение по нарисованным специально ля нас цветным картинкам?
Так, что же будем обсуждать, если нет Проекта?»
Подробности можно посмотреть тут: тыц.
А теперь рассмотрим этот беспроектный список, вынесенный на публичные слушания, с картинками, цветными. Подробно и с расшифровкой. Хостинский район.
Перевести из зоны Р-4 в ЗОНУ Ж-2 земельный участок с кадастровым номером 23
Р-4 — зона объектов спорта, туризма и активного отдыха. Цель выделения — сохранение и обустройство озелененных пространств при их активном использовании с возможностью строительства объектов спорта, туризма и активного отдыха.
Ж-2 — малоэтажная жилая застройка коттеджного и блокированного типа до 4 этажей. Цель выделения — развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий малоэтажной жилой застройки зон комфортного жилья, включающих отдельно стоящие и блокированные индивидуальные ( однокомнатные) жилые дома.
Вопрос.
Откуда там взялась зона Р-4? Нужна она там? Судя по карте, там лесной массив и при переводе в Ж-2 он исчезнет.
Зона Ж-2. Именно в этой зоне махровым разноцветием расцветают самострои в Сочи. Дома, в основном 6-7-этажные, похожие друг на друга, словно существует единый базовый проект!
Перевести из зон ОД-2 и Р-3 в ЗОНУ Ж-5 земельный участок с кадастровым номером 23
ОД-1 — общественно деловой центр. Цель выделения — развитие существующих и преобразуемых территорий, предназначенных для формирования многопрофильных зон для размещения объектов общественно-делового назначения районного значения
Р-3 — зона природных территорий ограниченного пользования. Цель выделения — сохранение и обустройство озелененных пространств при их использовании с возможностью строго ограниченного строительства объектов отдыха, спорта и досуга.
Ж-5 — многоэтажная жилая застройка более до 18 этажей.
Для лучшего видения — оба участка на карте Яндекс. Та карта, которую предлагает Публичная кадастровая карта не отражает всю движимость-недвижимость. На публичной карте — поля, а на Яндексе- дома. Не дело.
Перевести из зон Ж-2 и Р-3 в зону Ж-2 земельный участок с кадастровым номером 23
Зона участка Ж-2 увеличивается за счет уменьшения зоны природных территорий.
Перевести из зон Р-3 и Ж-2 в зону Ж-5 земельный участок с кадастровым номером 23
Зона участка Ж-5 увеличивается за счет уменьшения зоны природных территорий.
Эти два участка рядом находятся.
Судя по фото, площадь участка 3633 увеличивается за счет уменьшения участка 3629.
Яндекс карта дает представление, что там находится.
Участок, площадь которого уменьшается.
Это для понимания. Из ПЗЗ.
Весь список по Хостинскому району.
В настоящее время во всех районах города проходят пубiличные слушания по Генеральному плану Сочи, выполненному фирмой «Гипрогор». В публикации от 15. 2017 рассказано о встрече ОГД «ПриветСочи» и общественности с Главой города А. Пахомовым, Департаментом архитектуры и разработчиками изменений в проект генплана.
В публикации рассмотрены данные о функциональных зонах микрорайона Бытха (юго-западный и северный склоны), их сложившейся и планируемой застройке, иные сведения из документации по Генеральному плану, касающиеся микрорайона.
В Атласе функциональных зон Генерального плана городского округа «Город Сочи» содержатся сведения о зонировании земельных участков.
В «Атласе» приняты следующие условные обозначения
Указаны следующие функциональные зоны:
Зона сельскохозяйственного использования
2. Жилая зона (5 подпунктов)
3. Общественно-деловая зона (3 подпункта)
4. Зона рекреационного назначения (3 подпункта)
5. Зона производственного использования (2 подпункта)
6. Зона транспортной инфраструктуры (6 подпунктов)
7. Зона деятельности по особой охране и изучению природы (3 подпункта)
8. Зона специального назначения (2 подпункта)
Территории общего пользования;
Зона огородничества, садоводства и ведение дачного хозяйства;
Леса;
Водные объекты
В Томе 4, Книге 1 («Концепция пространственного, территориального развития городского округа город Сочи до 2032 года») на стр. 214 даётся перечень оползневых территорий, в котором фигурирует юго-западный склон Бытхи:
Выдержка из текста:
«Оползни первой категории представляют наибольшую опасность для освоения.
К ним относится древне-оползневой юго-западный склон г. Бытха, морской склон к северу от р. Псахе, юго-западный склон г. Ахун, оползни по левому склону р. Змейка, левый склон р. Мацеста, Бзугу, Хлудовского, оползни в п. Хоста.
Перечисленные оползневые территории частично застроены и на них проведены те или иные противооползневые мероприятия, которые не всегда оказываются эффективными».
Действительно, по карте функционального зонирования, практически весь юго-западный склон горы Бытха находится в функциональной зоне «Зона для индивидуального жилищного строительства (не выше 3 этажей)», но, при этом,
микрорайон «Бытха» подписан как «Приморье»
(Большее увеличение карты)
Отчетливо видно, что бОльшая часть юго-западного склона (обозначенная цифрой 1467) находится в функциональной зоне «Зона для индивидуального жилищного строительства (не выше 3 этажей)», часть (в частности, обозначенный цифрой 1463) — «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (не выше 8 этажей)», санаторий «Металлург», например, (обозначенный цифрой 1362), за исключением участка с Летним театром, и филиал «СКК Сочинский» — в «Зоне объектов санаторно-курортной деятельности».
(данные Публичной кадастровой карты)
Однако, хотя в настоящее время юго-западный склон Бытхи частично застроен индивидуальными жилыми домами, его бОльшую часть занимают узаконенные высотные многоквартирные дома, в массе своей возведённые за последнее десятилетие:
(фото из публикации Жители Сочи выступили против изменений в Генплане)
О юго-западном склоне Бытхи на «ПриветСочи» ранее была сделана публикация Застройка юго-западного склона горы Бытха, благоустройство и инфраструктура данной части микрорайона
Кроме вышеуказанного, рассмотрим в имеющихся документах по Генеральному плану северный склон горы Бытха (через который проходит объездная дорога из с. Раздольное):
(предыдущий фрагмент карты, большее увеличение сделано на северный склон Бытхи и Раздольное)
Итак, по сведениям «Атласа функциональных зон Генерального плана городского округа город Сочи», под цифровыми обозначениями №№1493, 7413, 7414 и 7415, располагаются участки северного склона Бытхи:
По данным Атласа, в настоящее время вышеуказанные участки расположены в следующих функциональных зонах:
№№1493, 7413 — «Зона отдыха» либо «Зона историко-культурной деятельности» (по цветовой палитре данные подпункты из пунктов «Зона рекреационного назначения» и «Зона деятельности по особой охране и изучению природы» сложно различимы), №№ 7414 и 7415 — «Зона объектов туризма» либо «Зона охраны природных территорий» (цветовая палитра также сложно различима).
Однако, осенью 2016 года был проведён аукцион по продаже указанных земельных участков, общей площадью 34 гектара (существенная часть которых покрыта зелёными насаждениями), они были переведены из федеральной собственности в муниципальную и изменено разрешённое использование «Земли сельскохозяйственного назначения» на категории «Для иных видов жилой застройки», «Для многоэтажной застройки», «Для многоквартирной застройки», «Для индивидуальной жилой застройки».
Кроме того, по ряду земельных участков микрорайона Бытха, согласно данным из Тома 3, Книги 2 «Предложения по внесению изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи с целью приведения в соответствие с проектом генерального плана городского округа город Сочи», предложено изменение функциональных зон.
Известно, что в микрорайоне Бытха в настоящее время проводится обустройство одноимённого сквера на северном склоне горы Бытха: Приглашение всех горожан на открытие нового сквера на Бытхе
Среди необоснованных планируемых изменений функциональных зон, жители микрорайона обратили особое внимание на пункт №257 из Тома 3, Книги 2, в котором предложено перевести земельный участок с кадастровым номером23:49:0301016:11 (на котором благоустраивают сквер) из «Зоны малоэтажной жилой застройки (до 5-ти этажей)» в «Зону застройки среднеэтажными жилыми домами (не выше 8 этажей)»:
Данное обстоятельство вызывает непонимание со стороны общественности: логичным изменением функциональной зоны для указанного участка из зоны жилой застройки в «Зелёную зону общего пользования», «Сквер».
Также в Томе 5, Книге 2 «Комплексные решения по инженерной защите территории и гидротехнической безопасности с предложениями по 1% зонам подтопления» указано, что на Бытхе запланировано строительство коллекторов дождевой канализации, строительство очистных сооружений дождевой канализации, строительство насосных станций и глубоководных выпусков в море, однако, в 2021-2023 годах.
Суммируя вышесказанное по сведениям из документации Генерального плана, касающейся микрорайона Бытха, следует отметить, что присутствуют некорректные сведения в «Атласе функциональных зон Генерального плана»: в первую очередь, неверно указано название микрорайона (вместо «Бытха» — «Приморье»).
В «Предложениях по внесению изменений в Правила землепользования и застройки Сочи с целью приведения в соответствие с проектом генерального плана городского округа» присутствуют необоснованные предложения по изменению функциональных зон участков (в частности — участок с обустраиваемым сквером на северном склоне горы Бытха).
Спасибо за внимание
Фото пресс-службы аэропорта Сочи
Аэропорт Сочи продолжает работу над новым мастер-планом территории перспективного развития. Возможность расширения существующего либо строительства еще одного терминала, который позволит Сочи стать более доступным для туристов не только из России, но и всего мира, была озвучена в начале 2022 года. Реализация мастер-плана нацелена не только на повышение возможностей действующего аэропорта, увеличивающих пропускную способность в 1,6 раза, до 15 млн пассажиров в год, но и на развитие приаэропортовых территорий, которое позволит создать новый центр притяжения как для туристов, так и для местных жителей. Мастер-план планируется разработать к концу 2022 года.
В рамках взаимодействия с администрацией Сочи по развитию туристического потенциала и транспортной доступности представители группы компании «Аэродинамика» включены в рабочую группу по координации деятельности при решении вопросов, связанных с реконструкцией морской набережной города Сочи, и вопросов установления санитарных и горно-санитарных зон муниципального образования. В настоящее время границы курортов федерального значения, расположенных на территории Краснодарского края, не внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Утверждение границ и режимов округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения на территории Краснодарского края относятся к компетенции Министерства здравоохранения Российской Федерации. Однако такой сложный и затрагивающий практически все сферы жизнедеятельности города Сочи вопрос возможно решить только при взаимодействии и активном участии властей (в том числе профильных министерств, ведомств, надзорных органов и пр. ), предприятий, учреждений и организаций, функционирующих как на территории муниципального образования, так и на созданной в его границах федеральной территории «Сириус».
Вопросы развития курортной столицы России тесно связаны с созданием нового генплана развития Сочи, его туристической и инвестиционной привлекательности как города-курорта и самого популярного места отдыха и развлечений у россиян.
Проектной группой аэропорта Сочи подготовлены предложения по внесению изменений в нормативные акты РФ, необходимые для последовательной реализации инвестиционно-строительных проектов и развития аэропорта Сочи. С декабря 2021 года аэропорт Сочи ведет работу совместно с консорциумом консультантов по развитию аэропорта Сочи. В рамках проекта обсуждаются в том числе и вопросы строительства нового международного терминала, поскольку рост пассажиропотока, особенно на международных направлениях, создает дефицит производственных мощностей аэропорта.
В апреле и мае в рамках рабочей группы администрации города Сочи представители аэропорта приняли участие в «круглых столах», на которых обсудили планы развития, а также ряд ограничений, влияющих как на возможность реализации проектов компании, так и на стратегию и функциональное зонирование Сочи.
Одним из ключевых вопросов при проектировании, строительстве новых и реконструкции существующих объектов города Сочи является строительство ливневой канализации и организация стоков в естественные водоемы города. Существующие нормы не позволяют законным способом осуществлять сброс сточных и дренажных вод в зонах горно-санитарной охраны, которые полностью покрывают территорию Сочи. А проектирование и строительство практически любого объекта без данного раздела проектной документации в принципе невозможно.
При этом в настоящее время на территории Краснодарского края заключено 67 договоров водопользования на реках и 123 договора водопользования на морях. Документами предоставлено право пользования водными объектами для целей сброса сточных вод и осуществляется сброс сточных, в том числе дренажных вод в границах второй зоны округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Правоустанавливающие документы по предоставлению в пользование водных объектов имеют срочный характер. По истечении срока их действия повторное законное предоставление в пользование этих водных объектов с целью сброса сточных и дренажных вод невозможно. До конца 2024 года истечет срок действия выданных решений о предоставлении водных объектов в пользование в целях сброса сточных вод у 67 водопользователей. Среди них аэропорты городов-курортов, морские торговые порты, санатории, предприятия жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса, предприятия и организации, эксплуатирующие объекты олимпийского наследия.
«В сложившейся практике формирования зон горно-санитарной охраны, при реализации природоохранных мероприятий и инвестиционных проектов, подходы к формированию границ таких зон требуют принципиального пересмотра. Активное развитие курортной отрасли и транспортной инфраструктуры на фоне дефицита земли под развитие курортной зоны на юге России ставит серьезные вопросы по формированию санитарно-защитных, горно-санитарных, рекреационных и экологических зон в городах», – говорит руководитель по взаимодействию с органами государственной власти ГК «Аэродинамика» Сергей Черномаз.
Речь идет не только о границах зон города Сочи, но и других городов-курортов: Анапы, Геленджика и др. Вопрос соблюдения санитарных и охранных зон и формирования границ курортов формировался на протяжении длительного времени. Этому способствовало стремительное изменение законодательства в предолимпийский, олимпийский и постолимпийский период, а также отсутствие единообразия трактования норм в законных и подзаконных актах. В результате образовался правовой вакуум, который создает патовую ситуацию по любой инициативе в инвестиционно-строительной отрасли. Проблему возможно решить, только приведя в соответствие всю нормативно-правовую базу, с учетом интересов всех участников процесса и полным соблюдением экологических и санитарных норм. Для этого необходимо вносить изменения в существующие законные и подзаконные акты. Проект одного из таких постановлений уже направлен на рассмотрение в Госдуму, где ведется сбор предложений и замечаний к нему.
Вопрос реализации планов на земельных участках с большим количеством ограничений – главный вопрос, который предстоит решить аэропорту Сочи совместно с региональной властью и федеральным центром. У аэропорта существуют свои особенности, связанные с расположением взлетных полос, ограничениями направлений, которые возможно использовать при взлете и посадке воздушных средств, а также с тем, что аэропорт является одновременно местом базирования авиации нескольких государственных структур. Проводить модернизацию приходится в условиях штатного режима работы аэропорта. Также необходимо учитывать территориальные особенности, поскольку географическое расположение аэропорта имеет весьма ограниченные возможности. При этом территория аэропорта расположена непосредственно в горно-санаторных и водоохранных зонах.
При разработке нового вектора развития аэропорта предполагается использовать самые современные практики и технологии на рынке аэропортовой деятельности, такие как использование автоматизированных линий паспортного контроля, технологии самообслуживания при регистрации на рейс и посадку, мобильные технологии с использованием QR-кодов. В части обеспечения авиационной и транспортной безопасности и повышения пропускной способности планируется к применению быстрые линии досмотра багажа и максимально эффективные кабины для досмотра пассажиров. Совместное взаимодействие и координация команды аэропорта и соответствующих структур и организаций города Сочи при реализации своих планов и проектов позволяют учесть интересы всех сторон и главное – повысить качество жизни и транспортную доступность для всех жителей и гостей города Сочи.
Кадастровая карта Сочи с номерами областных кадастровых районов
На кадастровой карте 2022 года Сочи является 49-м районом 23-го кадастрового округа (Краснодарский край). Соответственно, все областные номера кадастровых районов прибавляют справа к общей цифре. В результате первые цифры кадастрового номера для краснодарских районов выглядят следующим образом:
Краснодарский край имеет в своем в составе условный район (23:00) и 2 пока безымянных района (23:52 и 23:53).
Данные размежёванных кадастровых категорий по городу Сочи
Согласно сведениям Росреестра на 2022 год, кадастровая карта Сочи имеет разграниченные земли и объекты в следующих категориях:
- Участки с границами — 105 485 (из 176 466 участков).
- Здания с границами — 21 632 (из 93 641 зданий).
- Сооружений с границами — 4 557 (из 14 702 сооружений).
- Зоны с особыми условиями использования территорий — 1 822 (разграничены все).
Обновленные сведения о размежёванных участках и объектах периодически публикуются Росреестром отдельными отчетами по областям.
Поговорим о строительстве в приаэродромной территории аэродрома города Сочи.
Третьего сентября 2021 года Федеральное агентство воздушного транспорта опубликовало приказ No 649-П. На основании данного приказа, установлены семь подзон от границ аэропорта. Для того, чтобы получить разрешение на строительство в установленных подзонах, необходимо подготовить технический отчёт, который разрабатывать имеют право организации, имеющие лицензию на проектирование или инженерные изыскания (это важное условие)!
Что нам говорят установленные подзоны?
Пройдёмся по списку и разберем ограничения, присущие данным территориям.
1 подзона: всё предельно просто — это границы аэропорта и нас, как застройщиков земельных участков индивидуальными жилыми домами она просто не интересует.
2 подзона: всё тоже самое, что и с первой.
3 подзона: тут несколько сложнее. В ней внутренняя и внешняя границы. В каждой из границ существует большое количество секторов, с ограничивающей высотой зданий для каждого сектора. Именно по ним мы проводим анализ максимальной ограничивающей высоты, а также по рельефу местности.
4 подзона: тут ещё сложнее. В такой зоне существует несколько зон радиолокационного оборудования, а в этих зонах существует огромное количество секторов с установленным ограничением высотности зданий. Также по этой зоне анализируем рельеф местности и все сектора, в которые попадает наш земельный участок.
5 подзона: здесь нам запрещают строить на участках опасные производственные объекты, деятельность которых может влиять на безопасность полетов воздушных судов. Максимально допустимая высота здания в подзоне No 5 — 177,44 метра над уровнем Балтийского моря.
6 подзона: в ней нам запретили размещать объекты, привлекающие большое количество птиц (что тоже нас особо не волнует).
7 подзона: нас ограничивают по фактору шумового воздействия — также проводим анализ, попадает ли наш участок в данную территорию и готовим технический отчёт. В уведомлении о соответствии, которое выдаст Департамент архитектуры и благоустройства, будет указано, что нам нужно установить шумозащитные конструкции,
защищающие нас от шума при взлете и посадке воздушных судов. Проверять установку таких ограждений будет администрация при вводе здания в эксплуатацию.
Таким образом, составление отчета дело хлопотное, требующее внимания и концентрации сотрудника. В нашей организации подготовлены все инструменты анализа всех земельных участков на наличие ограничений строительства и мы в короткие сроки можем дать ответ, возможна ли подготовка отчета на конкретном участке. Обращайтесь за квалифицированной помощью к нам.
Для всех тех, кто планирует купить земельный участок в Сочи, есть важная информация. Двадцать восьмого июля 2021 г. приняты изменения в ПЗЗ г. Сочи. Как показала практика, на момент написания данной статьи, не все владеют этой информацией.
Так, ПРЕДЕЛЬНЫЕ (МИНИМАЛЬНЫЕ И МАКСИМАЛЬНЫЕ) РАЗМЕРЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
— от четырехсот до тысячи квадратных метров для индивидуального жилищного строительства
— от ста до трехста кв. за каждым блоком для блокированной жилой застройки;
— от шестисот пятидесяти до тысячи двести квадратных метров для ведения личного подсобного хозяйства. — не менее десяти тысяч кв. для участков с видом разрешенного использования «Гостиничное обслуживание (код 4. 7)» или видов разрешенного использования, позволяющих строительство гостиниц.
Предельная площадь жилого дома или садового дома составляет триста кв.
В связи с хаотичной застройкой и постройкой домов, не предназначенных для индивидуального проживания, Городское Собрание г. Сочи решило ограничить градостроительную деятельность.
Простыми словами, покупая участок, с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» менее четырех соток, владелец не сможет получить Разрешение на строительство на данном наделе. Также следует обратить внимание на установление подзон приаэродромной территории нашего города. Всего выделено семь подзон. На сегодняшний день каждая подзона требует выполнения регламентных правил для соблюдения безопасности полетов воздушных судов. Более подробно ознакомиться с информацией Вы сможете, позвонив нам.
Какие варианты у собственника данного земельного участка?
1) строить без разрешения на строительство. И если его не поймают за руку — можно будет зарегистрировать по дачной амнистии. Вариант крайне плохой. Ведь земельный контроль оперативно выявляет участки незаконного строительства. К тому же соседи могут запросто им помочь, просто сообщив в Администрацию о незаконном строительстве. Ну а после суд, штраф, снос.
2) обратиться в суд для признания права на строительство. На практике суд принимает решения в пользу общественности, а не отдельно взятого человека. В соответствии с тем, что зона установлена и определена, а также определены её положения, вряд ли можно выиграть дело. Притом, что это может очень долго длиться.
Что можно посоветовать людям, планирующим купить земельный участок в Сочи?
- глубокий анализ планируемого к покупке участка (справка о градостроительных требованиях/запрос градплана, заказ выписки ИСОГД).
- осмотр участка на местности.
- обращение в компании, к юристам, специализирующимся на анализе приобретаемой территории.
Да, все эти процедуры стоят финансовых вложений, однако на практике это многим дешевле, нежели бесполезный участок, купленный за миллионы рублей. Обращаем Ваше внимание на то, что провести глубокий анализ земельного участка Вы сможете обратившись к нам. Наши специалисты получат всю необходимую информацию для того, чтобы Вы приняли решение: стоит ли приобретать тот или иной земельный надел.