МДС 30-1
(рассмотрены и одобрены Госстроем РФ протокол от 10 июня 1999 г. N 01-НС-15/7)
Введение
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации при разработке градостроительной документации о градостроительном планировании развития поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной деятельности.
С учетом ограничений на использование территорий определяются функциональное назначение и интенсивность использования каждой территориальной зоны.
Данные о видах и интенсивности использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование включаются в правила землепользования и застройки (правила застройки) городских и сельских поселений, других муниципальных образований – нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменение объектов недвижимости.
Правила застройки включают в себя схему зонирования и правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом.
Целью настоящих Рекомендаций является оказание методической помощи разработчикам указанных схем зонирования, которые в современных условиях приобретают ключевое значение для регулирования использования городских территорий и изменения недвижимости на них в государственных, муниципальных, общественных и частных интересах.
Зонирование территории города, иного поселения, разрабатываемое в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, следует рассматривать в качестве основы для выявления градостроительной ценности земельных участков, в том числе с точки зрения инвестиционной привлекательности.
В работе использован опыт ряда российских городов (Новогород, Иркутск, Тверь, Минеральные Воды, Дзержинский) по разработке схем зонирования их территории в генеральных планах и правилах землепользования и застройки, выполненных в ряде случаев при участии специалистов из США, Нидерландов, Германии.
Настоящие Рекомендации разработаны с учетом основных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, отдельных положений Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, Федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, законодательств Российской Федерации об охране памятников истории и культуры и окружающей среды, законодательств ряда субъектов Российской Федерации о градостроительстве, уставов ряда городов. При разработке Рекомендаций учтены основные положения строительных норм и правил по градостроительству, а также по ведению градостроительного кадастра.
Рекомендации определяют примерные виды (этапы) работ по разработке схем зонирования территорий городов, состав и содержание материалов зонирования. В конкретных городах эти вопросы должны уточняться с учетом местных условий, нормативных правовых и нормативно-технических документов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области градостроительства.
Область применения
Областью применения Рекомендаций является разработка соответствующих материалов зонирования для градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, для нормативных правовых актов органов местного самоуправления о землепользовании и застройке городов, территорий городских и сельских поселений. Отдельные положения Рекомендаций могут также применяться при зонировании территорий природных зон, поселков и сельских поселений с учетом их функциональной, планировочной, инфраструктурной и иной специфики.
Настоящие Рекомендации направлены на формирование нормативно-правовой основы регулирования использования городских территорий в новых условиях.
Применение Рекомендаций в практической деятельности органов местного самоуправления будет способствовать:
повышению эффективности землепользования и застройки городских территорий;
привлечению инвестиций в жилищное строительство, инженерную инфраструктуру, иное обустройство территорий;
развитию городского рынка недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений);
обоснованности налогообложения недвижимости и платежей за пользование городской инфраструктурой и, соответственно, увеличению поступлений в муниципальный бюджет.
Основные понятия, употребляемые в Рекомендациях, даны в приложении А.
Зонирование городских территорий для градостроительства
В настоящих Рекомендациях зонирование рассматривается как процесс и результат выделения частей территории города с определенными видами и ограничениями их использования, функциональными назначениями, параметрами использования и изменения земельных участков и других объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности.
Целями такого зонирования является обеспечение градостроительными средствами благоприятных условий проживания населения, в том числе ограничение вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и ее рациональное использование в интересах настоящего и будущего поколений.
Зонирование городских территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и технического характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды; охрану и использование особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, территорий историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий в границах города.
Составление схемы зонирования территорий города для осуществления градостроительной деятельности производится:
при разработке проекта нового генерального плана;
при корректировке генерального плана в целом или в части его положений о зонировании территорий с учетом новых условий развития города;
при разработке правил застройки.
Конкретные требования к разработке схем зонирования в составе отдельных видов градостроительной документации определяются Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации.
Разработка схем зонирования территорий городов осуществляется с соблюдением следующих принципов:
обеспечение преемственности и развития ранее принятых предложений о зонировании территорий города во вновь разрабатываемой документации по его зонированию;
учет сложившейся застройки, транспортной и инженерной инфраструктуры, а также основных элементов планировочной структуры в границах города, обеспечение их реконструкции и развития на основе рационального природопользования и ресурсосбережения;
выделение зон с ограничениями градостроительной деятельности, установленными законодательством Российской Федерации и специальными нормами и правилами в области безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, охраны окружающей природной среды, охраны недр, экологической безопасности и санитарных правил, сохранения объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
выделение территориальных зон с учетом относящихся к ним ограничений градостроительной деятельности, ресурсного потенциала, определения функционального назначения и интенсивности использования территорий, исходя из государственных, общественных и частных интересов;
определение с учетом местных условий соответствующих им разновидностей территориальных зон и подзон города на основе и в развитие видов зон, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными уставами (кодексами) субъектов Российской Федерации;
определение для каждой территориальной зоны (подзоны) градостроительного регламента, устанавливающего совокупность видов и условий использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимого их изменения;
установление правового режима для каждой территориальной зоны в расчете на его применение в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости;
установление дополнительных требований к отдельным объектам недвижимости, расположенным в территориальных зонах, градостроительная деятельность в которых подлежит особому регулированию;
увязанность границ зон с красными линиями, полосами отвода, границами основных землевладений и землепользований.
Основные этапы разработки схем зонирования
Схема зонирования территории городского и иного поселения (далее – схема) представляет собой документ, устанавливающий состав, содержание и границы действия зональных требований к регламентации градостроительной деятельности.
Схема разрабатывается в составе или на основе генерального плана города, иного поселения на территорию в пределах установленной черты каждого из них. Для городов с численностью населения 50 тыс. жителей и более схема может разрабатываться на часть территории города в составе проекта планирования. В этом случае зонирование территории детализируется при сохранении преемственности с ранее разработанной в генеральном плане схемой.
Схема, разработанная в составе генерального плана, после его утверждения соответствующим органом местного самоуправления приобретает статус утвержденной градостроительной документации, обязательной для исполнения на данной территории всеми юридическими и физическими лицами.
Схема, разработанная на основе генерального плана, после ее утверждения в установленном порядке также приобретает статус утвержденной градостроительной документации, а в составе утвержденных Правил застройки города (иного поселения) она приобретает статус нормативного правового акта органов местного самоуправления.
Основными этапами разработки схемы являются:
сбор и анализ исходной информации;
предварительное решение зонирования;
согласование и утверждение схемы (рис.
Рисунок 1 – Этапы разработки, согласования и утверждения схемы зонирования
Материалы, полученные по итогам аналитического этапа разработки схемы, должны содержать:
перечень видов использования территории, которые должны осуществляться в поселении, и расчет потребности в территории, необходимой для их осуществления;
результаты оценки территории по характеру ее освоенности, обустроенности и расчет потребности в территории по видам среды, необходимой для осуществления заданной функции;
результаты оценки обеспеченности территории объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и расчет потребности в них для осуществления заданной функции;
результаты оценки нарушенности состояния природной и историко-культурной среды внешними воздействиями и потребность в мерах средозащиты.
В состав работ аналитического этапа выполнения схемы должны входить:
установление фактической обеспеченности градостроительной документацией и нормативными документами;
анализ содержания имеющихся градостроительной документации и градостроительных нормативных документов;
определение проблемных и прогнозных параметров генерального плана (концепции генерального плана, эскизного планировочного решения генплана);
определение необходимых данных по границам элементов структурно-планировочной организации территории города.
Из градостроительной документации для целей разработки схемы необходимы: проект городской (поселковой) черты, генеральный план (проект актуализации генерального плана) города, иного поселения; концепция генерального плана развития города, проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки отдельных частей города, историко-археологический опорный план и др.
Из нормативных правовых и нормативно-технических документов необходимо анализировать такие, которые составляют нормативную базу решения следующих вопросов:
разработка, согласование и утверждение градостроительной документации;
предоставление земельных участков для строительства;
выдача разрешений на строительство;
отчуждение объектов недвижимости;
порядок охраны и использования памятников истории и культуры;
развитие рынка городской недвижимости и др.
Анализ содержания имеющейся градостроительной документации должен заключаться в установлении:
характеристик территории и недвижимости в структуре генерального плана города, определяющих возможности их использования;
функционального, строительного и иного зонирования территорий города;
состояния и целевого назначения градостроительных объектов различного правового статуса с характеристиками потребительских качеств среды;
состава и видов предусматриваемых градостроительных изменений по планировочно установленным зонам, кварталам, районам.
К проблемным и прогнозным параметрам, определяемым в генеральном плане (концепции генерального плана, эскизном планировочном решении генплана), относятся:
данные о тенденциях и приоритетах:
социального развития города и его отдельных частей (обслуживание, жилищное строительство);
демографического развития города и его отдельных частей (численность и структура населения);
экономического развития города и его отдельных частей по основным отраслям; проблемные территории по строительным, экологическим, природным и техногенным условиям;
установленные ограничения на градостроительное освоение территории.
Сведения о границах элементов структурно-планировочной организации территории города должны содержать:
схему красных линий застройки;
границы территориальных (функциональных зон);
установленные границы земельных участков;
другие линии регулирования градостроительной деятельности.
По итогам аналитического этапа разрабатывается концепция зонирования территории города, иного поселения, неотъемлемыми частями которой являются:
определение состава и положения зон ограничений градостроительной деятельности на территории поселения – составление карты ограничений (приложение З);
определение состава и положения территориальных (функциональных) зон;
соотнесение территориальных (функциональных) зон с зонами ограничений градостроительной деятельности;
тенденции градостроительного развития территорий;
планируемые и осуществляемые градостроительные изменения.
Этап предварительного решения зонирования связан с разграничением территории города, иного поселения, части города на зоны с установлением по ним усредненных зональных требований к осуществлению градостроительной деятельности.
Границы зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ.
При этом зонирование производится параллельно по следующим видам:
функциональному назначению территорий;
характеру и степени их освоенности;
развитию транспортной, инженерной и социальной инфраструктур;
поддержанию качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды.
Зонирование производится в следующей последовательности: первым – зонирование территорий по их функциональному назначению, которое является базовым, вторым – зонирование территорий по характеру и степени их освоенности, затем – остальные виды зонирования.
В заключение путем взаимного наложения указанных видов зон выделяются интегрированные зоны. Соответственно для этих зон устанавливаются интегрированные зональные градостроительные требования к использованию территорий города, иного поселения. Установленные градостроительные требования распространяются на все расположенные в каждой из таких зон объекты недвижимости (земельные участки, здания и сооружения).
Этап согласования и утверждения схемы осуществляется последовательно в два приема. Сначала организуются обсуждение и согласование материалов предварительного решения зонирования, а также завершение разработки схемы с учетом полученных замечаний и предложений.
Затем разработанные материалы апробируются у заказчика.
В согласовании предварительного решения зонирования участвуют: органы местного самоуправления, органы государственной власти в вопросах, затрагивающих интересы других муниципальных образований, субъектов Российской Федерации.
Разрабатываемую на завершающем этапе схему зонирования территории малого города, части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого среднего города рекомендуется представлять в детально проработанном виде в расчете на включение ее в правила застройки.
Схемы разрабатываются в составе текстовых и графических материалов зонирования.
В графических материалах, в привязке к разгруженной картографической подоснове отображаются расположение и границы зон каждого из видов (типов) и интегрированных зон (п. В них приводится также перечень зон со ссылками на информацию о них в текстовых материалах.
Графические материалы выполняются в виде схем с условными обозначениями и экспликацией, связывающими содержание схемы с содержанием текстовых материалов.
В составе документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, устанавливающие зональные регламенты и границы зон их действия, определяемые в линиях, совпадающих с границами, зафиксированными в имеющих юридическую силу документах (границами единиц земельного кадастра, административными границами, красными линиями, границами полос отвода или земельных участков).
В текстовых материалах приводится перечень зон с данными о координатной привязке их границ и градостроительными требованиями по каждой из зон. В них также дается общее описание принятого зонирования. Текстовая часть представляется на согласование в виде пояснительной записки с табличными материалами.
Требования к оформлению материалов схемы зонирования приводятся в приложении Г.
Графические материалы схемы зонирования города в целом выполняются в масштабе:
1:1000-1:2000 – для малых городских поселений;
1:5000-1:10000 – для средних, больших городов;
1:10000-1:50000 – для крупных, крупнейших и сверхкрупных городов (пример приведен в приложении Е).
Графические материалы схемы зонирования части города выполняются в масштабе 1:1000- 1:2000.
Зонирование производится с использованием традиционных (бумажных) или современных компьютерных технологий с применением специальных математических методов и моделей и стандартных программных средств.
При использовании бумажных технологий зонирование выполняется на картографической подоснове одного масштаба с основным чертежом генплана города или проекта планировки части города.
При использовании компьютерных технологий зонирование представляется на электронных картах с разрешающей способностью и нагрузкой, соответствующими картографической подоснове, на которой выполняется генеральный план или проект планировки.
Виды зон и их характеристики
При выделении зон на территории сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города следует руководствоваться представленным примерным перечнем видов зон:
Виды зон по функциональному назначению (в скобках указаны основные функции):
зоны городского центра (межселенное и общегородское социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, кредитно-финансовая, научная, проектная, образовательная и общественная деятельность);
жилые зоны (проживание населения);
производственные зоны (промышленное и опытное производство);
научно-образовательные зоны (научные исследования, специальное образование);
зоны инженерных и транспортных инфраструктур (инженерное и транспортное обслуживание города);
зоны внешнего транспорта и внешних инженерных коммуникаций (обслуживание внешних пассажирских и грузовых перевозок, обслуживание внешних транспортных и инженерных коммуникаций);
рекреационные зоны (рекреационная деятельность и ее обслуживание);
зоны охраны среды (восстановление и сохранение территорий и объектов особо ценной природной и историко-культурной среды);
зоны специального назначения (обслуживание специфических государственных и городских функций).
Виды территориальных зон по характеру и степени освоенности их территории (в скобках указаны основные виды среды):
зона жилой застройки (многоэтажная, средней этажности, малоэтажная застройка, ансамбли гражданских зданий, усадебная застройка);
зоны промышленной застройки (крупные, средние и малые производственные комплексы);
зоны сельскохозяйственной застройки (животноводческие комплексы и фермы, парниковые и тепличные предприятия, зерно-, овощехранилища и др
зоны общественной застройки (здания учреждений большой, средней и малой этажности; комплексы крупных и средних зальных зданий, арен и спортивных сооружений;
небольшие комплексы – детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха);
зоны исторической застройки (архитектурные ансамбли и комплексы памятников истории и культуры, рядовая историческая застройка);
зоны железных дорог (железнодорожные узлы и коммуникации);
зоны водных коммуникаций и сооружений (реки, каналы, акватории, портовые сооружения);
зоны скоростных автодорожных коммуникаций (скоростные автодороги, транспортные развязки);
зоны магистральных ЛЭП и их подстанций (ЛЭП и их подстанции);
зоны открытых пространств естественного и культурного природного ландшафта.
Виды зон по обеспеченности объектами транспортной, инженерной, социальной инфраструктур, в том числе: железных дорог; скоростных вылетных автодорог; городского водопровода; городской канализации; теплоснабжения; газоснабжения; электроснабжения; связи; зоны услуг, предоставляемых объектами городской социальной инфраструктуры (объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения).
Виды зон по поддержанию градостроительными средствами качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды, иных объектов градостроительной деятельности особого регулирования:
зоны защиты природных ресурсов (водоохранные, лесоохранные и т
зоны защиты природной среды (буферные зоны особо охраняемых природных объектов и ландшафтов);
зоны охраны историко-культурной среды (охраняемых комплексов и объектов историко-культурного наследия);
зоны защиты территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
территории чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;
зоны с экстремальными природно-климатическими условиями.
При выделении зон на территории малого городского поселения, а также зон и подзон на территории части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города следует руководствоваться представленным примерным перечнем видов зон (подзон):
Виды зон по функциональному назначению:
зоны городского центра или центра городского района (межселенное и общегородское или районное социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, кредитно-финансовая, общественная деятельность);
жилые зоны с основными функциями:
проживание населения в сочетании с ведением индивидуального подсобного хозяйства или с отдыхом;
зоны промышленного производства с основной функцией:
промышленное и опытное производство (или добыча и обогащение полезных ископаемых) высокой санитарной вредности, большой водоемкости, энергоемкости, грузоемкости, потребности в трудовых ресурсах по действующей классификации;
промышленное и опытное производство (или добыча и обогащение полезных ископаемых) средней санитарной вредности, экологической опасности, средней водоемкости, энергоемкости, большой и средней грузоемкости, потребности в трудовых ресурсах по действующей классификации;
промышленное и опытное производство, совместимое с проживанием населения;
зоны сельскохозяйственного производства с основной функцией:
интенсивное животноводство низкой и средней санитарной вредности;
интенсивное садоводство и овощеводство;
научно-образовательные зоны с основными функциями:
высшее образование, научные исследования;
зоны внешнего транспорта и внешних инженерных коммуникаций:
железнодорожного транспорта (обслуживание внешних пассажирских и грузовых, перевозок; обслуживание узлов и коммуникаций внешнего железнодорожного транспорта);
речного или морского порта (обслуживание речных (морских) внешних пассажирских и грузовых перевозок; обслуживание сооружений и судов речного (морского) транспорта);
аэропорта (обслуживание воздушных пассажирских и грузовых перевозок; обслуживание сооружений и судов воздушного транспорта);
внешнего и скоростного городского автотранспорта (обслуживание внешних и скоростных пассажирских и грузовых связей с пригородами и между районами города);
внешних инженерных коммуникаций с основной функцией:
обслуживание линий связи;
рекреационные зоны с основными функциями:
отдых в стационарных рекреационных учреждениях; лечение, оздоровление, спорт, туризм в стационарных учреждениях; их обслуживание;
массовый кратковременный отдых вне стационарных рекреационных учреждений; оздоровление, спорт, туризм; их обслуживание;
зоны охраны среды:
природоохранные зоны (восстановление и охрана природных ландшафтов, городских парков, береговых линий и др
историко-культурные заповедные зоны (восстановление и охрана ансамблей и комплексов памятников истории и культуры, исторических центров, парков, садов, бульваров, культурных слоев древних городов);
зоны специального назначения с основными функциями:
военных городков, полигонов, пенитенциарных учреждений и т
мест захоронений; объектов коммунального хозяйства со специальными инженерными сооружениями высокой и средней санитарной вредности; мест складирования и хранения энергоносителей, химикатов и других товаров высокой взрывопожарности и санитарной вредности;
обслуживание бытовых нужд населения, хранение и обслуживание средств городского транспорта, складирование и хранение товаров средней и низкой взрывопожароопасности и санитарной вредности.
Виды территориальных зон по характеру и степени их территории:
зоны жилой застройки:
ансамблей гражданских зданий;
зоны промышленной застройки:
крупных производственных комплексов;
средних и малых производственных комплексов;
зоны сельскохозяйственной застройки:
животноводческих, птицеводческих, звероводческих комплексов и ферм;
парниковых и тепличных предприятий;
зернохранилищ, овощехранилищ, плодохранилищ;
зоны общественной застройки:
многоэтажных зданий учреждений;
зданий учреждений средней и малой этажности;
комплексов крупных и средних зальных зданий, арен и спортивных сооружений;
небольших комплексов (детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха);
зоны исторической застройки:
архитектурных ансамблей и комплексов памятников истории и культуры;
зоны железнодорожных узлов и коммуникаций отдельно или в различных сочетаниях с автодорожными коммуникациями, ЛЭП, линиями связи;
зоны водных коммуникаций и сооружений отдельно или в различных сочетаниях с железнодорожными, автодорожными коммуникациями, ЛЭП, линиями связи;
зоны скоростных автодорожных коммуникаций отдельно или в различных сочетаниях с ЛЭП, линиями связи;
зоны городских и районных улиц, проспектов, дорог, площадей;
зоны магистральных ЛЭП и их подстанций отдельно и в сочетании с автодорожными коммуникациями;
зоны естественного и культурного природного ландшафта:
покрытые лесом и кустарником территории;
зоны восстанавливаемого нарушенного природного ландшафта.
Виды зон по обеспеченности объектами транспортной, инженерной и социальной инфраструктур:
зоны возможного подсоединения местных коммуникаций к магистральным коммуникациям:
зоны обслуживания населения объектами социального и культурно-бытового назначения.
Виды зон по поддержанию градостроительными средствами качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды:
зоны защиты природных ресурсов:
водоохранные зоны источников поверхностных вод;
водоохранные зоны источников подземных вод;
зоны защиты природной среды (буферные зоны особо охраняемых природных объектов, памятников истории и культуры, санитарно-защитные зоны);
зоны защиты историко-культурной среды (буферные зоны особо охраняемых объектов историко-культурной среды и памятников истории и культуры);
зоны ограничения хозяйственной и рекреационной деятельности;
зоны поддержания условий восприятия архитектурных объектов.
Зональные градостроительные требования
Градостроительные требования к распределению территории зоны по функциональному назначению:
перечень разрешенных и перечень разрешаемых только по специальному согласованию видов использования территории;
доля площади зоны, предназначенной для видов использования, указанных в перечнях.
По разрешенным видам использования территории в каждой зоне устанавливается значение доли площади зоны, предназначенной для осуществления:
основных функций – минимальное (не меньше);
функций, сопутствующих основным (обслуживающих основные функции и связанных с их осуществлением), – минимальное и максимальное (от
прочих функций – максимальное (не более).
По видам использования территории, разрешаемым только по специальному согласованию, устанавливается максимальное значение доли площади зоны.
Виды использования территории, не приведенные в перечнях, запрещаются.
Кроме приведенных обязательных зональных требований к функциональному назначению территории могут устанавливаться требования: по обустройству территории, на которой они должны осуществляться, по качеству компонентов природной среды и др.
Градостроительные требования к распределению территории зоны по характеру и степени освоенности (видам среды):
перечень разрешенных и перечень разрешаемых только по специальному согласованию видов среды, характеризуемых ее обустройством;
доля площади зоны с указанными в перечнях видами среды.
Пример представления в текстовых материалах схем градостроительных требований к распределению территории зоны по функциональному назначению
Код, вид и наименование зоны Функции Основные Доля территорий, % Сопутствующие Доля территории, % Прочие Доля территорий, % По специальному согласованию Доля территорий, % мин. мин. макс. мин. мин. Код. Жилищно – гражданская зона. (наименование) Проживание населения Коммунальное хозяйство, социально – бытовое и культурное обслуживание населения Другие непроизводственные и производственные функции, совместимые с проживанием Другие непроизводственные и производственные функции, несовместимые с проживанием
По разрешенным видам среды в каждой зоне значение занимаемой ими доли площади зоны устанавливается:
для основных видов среды – минимальное (не меньше);
для видов среды, сопутствующих основным, – минимальное и максимальное (от
для прочих видов среды – максимальное (не больше).
По видам среды, разрешаемым только по специальному согласованию, устанавливается максимальное значение доли площади зоны.
Виды среды, не приведенные в перечнях, не подлежат поддержанию или формированию.
Кроме приведенных выше обязательных зональных требований, могут устанавливаться другие требования к интенсивности использования – характеру и степени освоенности территории. Например, в зоне застроенной территории регламентируются доля застроенной, доля озелененной, доля занятой твердыми покрытиями территорий, тип конструкций зданий, максимальная высота застройки и т.
Зональные градостроительные требования к обеспечению населения услугами транспортной, инженерной, социальной инфраструктур включают:
условия подсоединения к коммуникациям:
транспортных коммуникаций объектов недвижимости к магистральным транспортным коммуникациям (железным дорогам, автодорогам);
инженерных коммуникаций объектов недвижимости к магистральным коммуникациям городских инженерных сетей (водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, проводной связи);
перечень услуг, предоставляемых объектами социальной инфраструктуры
Пример представления в текстовых материалах схем градостроительных требований к распределению территории зоны по видам среды
Код, вид и наименование зоны Функции Основные Доля территорий, % Сопутствующие Доля территории, % Прочие Доля территории, % По специальному согласованию Доля территорий, % мин. мин. макс. мин. мин. Код. Зона современной жилой застройки. (наименование) Застройка средней этажности Многоэтажная застройка, малоэтажная застройка жилыми и гражданскими зданиями Застройка малыми производственными зданиями и сооружениями Застройка крупными и средними производственными зданиями и сооружениями
Пример формы описания в текстовых материалах схем зональных градостроительных требований к условиям подсоединения местных коммуникаций (по видам) к магистральным
Код и наименование зоны, в которой возможно подсоединение местных коммуникаций к магистральным 2. Код и наименование места подсоединения к внешним коммуникациям с условиями подсоединения (заполняется для каждого из узлов). код и наименование магистрали условия подсоединения код и наименование магистрали условия подсоединения 3. Сведения об организации, установившей условия подсоединения и реквизиты разрешительного документа:наименование и адрес организации реквизиты разрешительного документа
Пример формы описания в текстовых материалах схем зональных градостроительных требований по вопросу подсоединения местных коммуникаций к магистральным для одного из видов коммуникаций
Код и наименование зоны, в которой возможно подсоединение местных коммуникаций к магистральным Зона хозяйственно-питьевого водоснабжения (код, наименование зоны)2. Код и наименование места подсоединения к внешней коммуникации с условиями подсоединения (заполняется для каждого из узлов). Код и наименование магистрали:магистральный водовод городского водопровода. (код, наименование) Условия подсоединения:наименование и местоположение узла (колодца) глубина заложения местной коммуникации в месте подсоединения, м материал труб местной коммуникации диаметр труб, мм максимальный разрешаемый отбор воды, м3/сут 3. Сведения об организации, установившей условия подсоединения, и реквизиты разрешительного документа Наименование и адрес организации Реквизиты разрешительного документа
Пример формы описания в текстовых материалах схем зональных градостроительных требований по вопросу предоставления объектов городской социальной инфраструктуры (одного из видов услуг)
Код, вид и наименование зоны по объекту, обслуживающему зону Зона амбулаторного обслуживания городской поликлиники N (или наименование) 2. Адрес объекта 3. Виды услуг. Амбулаторное лечение: терапевтическое, хирургическое,. Сведения об организации, установившей перечень услуг, и реквизиты устанавливающего документа:наименование и адрес организации реквизиты устанавливающего документа
Зональные градостроительные требования к поддержанию градостроительными средствами качества природных ресурсов или компонентов природной и историко-культурной среды на других территориях:
перечень мер средозащиты;
показатели предельно допустимых загрязнений воздушного бассейна, водного бассейна, почвенно-растительного покрова (например, в единицах предельно допустимой концентрации (ПДК) по видам загрязнений);
показатели предельно допустимых нарушений состояния почвенно-растительного покрова, исторического культурного ландшафта, исторической застройки (например, доля нарушенной территории от площади зоны, процент износа исторической застройки).
Совокупность указанных зональных градостроительных требований, определяющих вид и параметры использования территории (недвижимости), в составе правил застройки позволяет установить градостроительные регламенты, примерные состав и содержание которых приведены в приложении Ж.
Пример формы описания в текстовых материалах схем зональных градостроительных требований к поддержанию качества природных ресурсов или компонентов природной и историко-культурной среды на других территориях
Код, вид и наименование зоны и защищаемого объекта Водоохранная зона водозабора (наименование водозабора) 2. Установленные меры средозащиты:запрещение сброса стоков производственной, хозяйственно-бытовой и ливневой канализации;запрещение загрязнения почвенно-растительного покрова пестицидами, гербицидами и другими ядохимикатами; другие меры. Сведения об организации, установившей меры средозащиты, и реквизиты устанавливающего документа:наименование и адрес организации реквизиты устанавливающего документа
Организация разработки, согласования и утверждения схем
Инициаторами разработки схемы в составе или на основе генерального плана города могут выступать местные органы архитектуры и градостроительства, другие органы исполнительной власти местного самоуправления, общественные и иные организации, граждане и их объединения.
В разработке схемы принимают участие:
органы местного самоуправления – выступают в качестве генерального заказчика; утверждают генеральный план города (иного поселения) или схему, разработанную на его основе; финансируют их разработку;
местные органы архитектуры и градостроительства – выдают в установленном порядке технические задания на разработку генерального плана города (иного поселения) или схемы; предоставляют разработчику исходную информацию; обеспечивают их разработку; обеспечивают ознакомление с материалами разработанной схемы заинтересованных юридических и физических лиц, граждан и их общественных организаций; учет их замечаний и предложений; организуют экспертизу, согласование и представление на утверждение;
специализированные лицензированные проектные организации – непосредственно осуществляют разработку схемы в составе генерального плана города (иного поселения) или на его основе, участвуют в составлении технического задания и согласовании схемы;
юридические и физические лица – участвуют в обсуждении разработанной схемы; могут выступать в качестве инвесторов разработки генерального плана города (иного поселения) или схемы;
граждане и их общественные объединения – участвуют в обсуждении разработанной схемы непосредственно и, организуя ее общественную экспертизу, подают в местные органы архитектуры и градостроительства свои замечания и предложения.
Заказчиками разработки схемы по полномочию органов исполнительной власти местного самоуправления, кроме органа архитектуры и градостроительства города, могут быть юридические и физические лица – инвесторы разработки.
Разработка схемы поручается заказчиком градостроительной проектной организации, имеющей лицензию на выполнение этого вида работ, выданную в порядке, установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства.
Разработчика схемы рекомендуется определять на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер), которые организует и проводит заказчик.
Техническое задание на разработку схемы выдается органом архитектуры и градостроительства в установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства порядке, независимо от того, кто является ее заказчиком.
В нем содержатся основные требования к разработке схемы (приложение Б) и порядок обеспечения ее необходимыми исходными данными (приложение В). Кроме того, в техническом задании обусловливается необходимость обеспечения участия граждан и их общественных объединений, других организаций в обсуждении и принятии решений по схеме зонирования.
Схема разрабатывается в соответствии с договором (контрактом), заключаемым между заказчиком и исполнителем и оформляемым в установленном порядке.
В договоре оговариваются права, обязанности и ответственность сторон, а также основные условия организационного и финансового взаимодействия между заказчиком и исполнителем (приложение Д).
Финансирование разработки схемы осуществляется с использованием:
средств местных бюджетов;
средств внебюджетных фондов;
средств инвесторов – юридических или физических лиц и их объединений;
централизованных средств государственных учреждений и государственных унитарных предприятий;
других средств.
Порядок согласования и утверждения разработанной схемы устанавливается в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ним правовыми и нормативными актами Российской Федерации, правовыми и нормативными актами субъектов Российской Федерации, нормативными актами органов местного самоуправления. Утвержденная схема регистрируется в градостроительном кадастре.
Схема подлежит государственной экспертизе в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации.
Согласование схемы производится в порядке, установленном для градостроительной документации федеральным органом архитектуры и градостроительства.
Схема согласовывается с муниципальными (в отдельных случаях с государственными) органами санитарно-эпидемиологического надзора, органами по охране памятников истории и культуры, органами по охране окружающей среды и природных ресурсов, органами по земельным ресурсам и землеустройству. В случаях, когда орган архитектуры и градостроительства города не является заказчиком, обязательно согласование с ним и его участие в процессе согласования.
В вопросах, затрагивающих интересы других муниципальных образований, субъекта Российской Федерации, России обязательно согласование с соответствующими государственными органами исполнительной власти.
Перечень согласующих организаций устанавливается техническим заданием, в него, кроме перечисленных, могут быть включены другие организации.
Порядок учета в разработанной схеме интересов юридических и физических лиц, а также порядок ознакомления граждан и общественных организаций с материалами схемы и порядок учета их замечаний и предложений устанавливается правовыми и нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления.
Организация обсуждения и согласования схемы и подготовки ее к утверждению обеспечивается заказчиком с привлечением исполнителя. Доработка схемы с учетом полученных замечаний и предложений обеспечивается исполнителем.
ТРЕБОВАНИЯ К ОФОРМЛЕНИЮ ДОКУМЕНТАЦИИ СХЕМ ЗОНИРОВАНИЯ ПРИ ЕЕ ПРЕДСТАВЛЕНИИ НА БУМАЖНЫХ НОСИТЕЛЯХ <*>
<*> Приложение подготовлено с использованием Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации.
Графические материалы схемы выполняются и оформляются с соблюдением строительных норм и правил, технических условий и государственных стандартов на составление карт.
Все пять основных чертежей схемы подписываются руководством и ответственными исполнителями разработавшей ее организации. Вспомогательные чертежи и схемы подписываются в порядке, установленном внутренними стандартами организации-исполнителя.
С выполненных графических материалов изготавливаются цветные фотографии, электрографические копии, которые либо брошюруются в отдельный альбом, либо помещаются в пояснительной записке.
Дубликаты подлинников основных чертежей схемы выполняются после утверждения материалов схемы в установленном порядке. На дубликатах указываются орган, утвердивший генеральный план (схему), дата и номер решения (постановления) об утверждении.
Пояснительная записка, содержащая выходные результаты схемы (состав зон и относящихся к ним регламентов), подписывается руководителями организации-исполнителя и авторами разработки.
ПРИМЕРЫ ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА
Рисунок 1 – Схема зонирования территории г. Новгорода M 1 : 50000 ФРАГМЕНТ
Пример выделения зон:
а) по функциональному назначению;
б) по характеру обустройства (типам среды);
в) по способам поддержания качества природной и историко-культурной среды
б) Ж1. Односемейных жилых домов коттеджного типа
б) Ж2. Жилых домов на 2-3 семьи и многоквартирных домов не выше 3 этажей
б) ЖЗ. Многоквартирных домов в 4-5 этажей
б) Ж4. Многоквартирных домов в 6-9 этажей
Зоны административных зданий и торговли:
a) AT1. Центральная деловая зона
а) АТ2. Зона обслуживания населения
Специальный исторический район:
в) СИ1. Первый специальный исторический район
в) СИ2. Второй специальный исторический район
б) П1. Деловая зона обслуживания производств
б) П2. Зона предприятий V, IV классов вредности и складов (санитарно-защитные зоны до 100 м)
а) P1. Зоны историко-культурных заповедников
б) Р2. Зоны дач
а) Р3. Зоны активного отдыха
б) Р4. Зоны природных ландшафтов
Рисунок 2 – Территории историко-градостроительного наследия Пример выделения зон по типу среды (характеру обустройства территории)
1-1. Центральная историческая часть города
1-2. Нагорная часть
1-3. Комплекс военных училищ Красных казарм
2-1. Рабочее и Знаменское предместья
3-1. Глазковское предместье
3-2. Комплекс Иркутской ГЭС
4-1. Вознесенско-Иннокентьевский монастырь
4-2. Станция и поселок Иннокентьевский
4-3. Поселок Авиастроителей
4-4. Станция Батарейная
Рисунок 3 – Схема охранных зон и зон археологического надзора города Иркутска Пример выделения зон по способам поддержания качества историко-культурной среды
– охранные зоны – зоны археологического надзора – памятники археологии
Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения
Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия
Это отдельные земельные территории муниципального образования, для которых в правилах землепользования и застройки (Далее – ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты, наделены особым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости