На публичное обсуждение вынесен очередной законопроект о землеустройстве. Его разработчик — Минсельхоз России. Многие положения этого законопроекта связаны с необходимостью регулировать сельскохозяйственные земли. Так, предлагается разрабатывать наряду с документами территориального планирования землеустроительную карту (схему). Этим будут заниматься органы государственной власти субъектов РФ и муниципальные образования. Кроме того, могут появиться сельскохозяйственные регламенты, в которых будут указывать виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель.
Минсельхоз России разработал законопроект «О землеустройстве». Он размещен на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов под ID 02/04/04-22/00126300 (далее — законопроект). Публичное обсуждение законопроекта продлится до 08. 2022.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития. Использование земель или земельных участков из состава земель, указанных в настоящем абзаце, определяется действующим законодательством Российской Федерации.
Действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки, определенные частью 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Использование указанных земельных участков определяется действующим законодательством Российской Федерации.
В границах зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий. Ограничения использования земельных участков в границах зон с особыми условиями использования территорий считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.
Виды разрешенного использования земельного участка установлены в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10. 2020№ П/0412.
Согласно ч. 9 Градостроительного кодекса РФ “утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон” (введена Федеральным законом от 20. 2011 N 41-ФЗ).
На практике суды толкуют эту норму следующим образом: сносить существующее не нужно, новое строительство (смена разрешенного использование участка) запрещено. По сути применяются п. 8,9 ст. 36 ГрК РФ, согласно которым земельные участки, которые не соответствуют градостроительному регламенту, могут застраиваться (в том числе через реконструкцию существующих объектов капитального строительства) только путем приведения в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства на них также может осуществляться только путем приведения в соответствие с градостроительным регламентом.
Таким образом, в случае если генеральный план поселения реализован через Правила землепользования и застройки, и, например, территория индивидуальной застройки отнесена к зоне многоэтажной многоквартирной застройки, то должен быть запрет на строительство нового индивидуального дома, а даже на его реконструкцию, путем надстройки второго этажа, например.
Однако, действие градостроительного регламента не распространяется на территории общего пользования (ч. 4 ст. 36 ГрК РФ).
Территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Их границы отображаются красными линиями на проектах планировки территорий.
Территории общего пользования также могут быть застроены, например, инженерными сооружениями: дорогами, дамбами, мостами, причалами, эстакадами, туннелями и др. При этом если на участке на генеральном плане отображена такая планируемая дорога, то ни о каком приведении к такому положению при использовании участка речи быть не может. Означает ли это, что участок уже ничем нельзя застраивать или его использование не ограничивается до момента изъятия такого участка для публичных нужд?
Казалось бы, какой смысл застраивать такой участок, если все равно здесь будет дорога и все надо будет сносить. С другой стороны, совершенно непонятно, будет ли это дорога на самом деле и когда выкупят участок под нее. При этом строить нельзя уже сейчас. C другой стороны, нет никакого смысла строить, если дорога все-таки будет.
Судебная практика часто не видит разницы, идет речь об изменении документом территориального планирования градостроительного регламента или же о планировании в этом месте территории общего пользования. Во всех случаях, суды склонны говорить о запрете нового строительства.
Однако, в этом случае законодательство содержит все ответы. Во-первых, любое ограничение права собственности на землю должно быть прямо предусмотрено законом. И запрета на новое строительство в случае с территориями пользования законодательством не предусмотрено. Зато есть другие положения.
Согласно ч. 6 ст. 45 ГрК РФ проект планировки территории, предусматривающий размещение объектов, для размещения которых допускается изъятие земельных участков, не действует в этой части, если в течение трех лет не принято решение об изъятии.
Однако данное положение не применяется в отношении проектов планировки территории, утвержденных до 1 апреля 2015 года, и в России много городов, где нарисованные с 2004 года планируемые дороги таким образом ограничивают право частной собственности.
Как быть с ними?
В законодательстве решение об изъятии напрямую связано именно с проектом планировки территории и может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов. ( ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ). Правило это введено в 2015 году, но нет оговорки, что оно не применяется к проектам планировки прошлого периода. Получается, после 2018 году такие решения уже не могут быть приняты.
Возможно ли в таком случае, что генеральный план, который не может быть реализован без проекта планировки, все равно будет ограничивать права землевладельца?
Очевидно, к этому нет никаких оснований.
Более того, ст. 280 ГК РФ вообще не связывает утверждение в документах территориального планирования функциональных зон с возникновением каких-либо ограничений гражданских права владельца участка. Единственное ограничения возникает уже после принятия решения об изъятии участка и выражено оно в том, что после этого момента лицо, чей участок изымается, несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений. То есть стоимость такого нового строительства не возмещается после изъятия.
Из этой же нормы можно сделать вывод, что новое строительство после принятия генерального плана и до принятия решения об изъятия не только возможно, но и стоимость его должна быть возмещена при изъятии. И это справедливо, так как с точки зрения баланса публично-частных интересов решения об утверждении документа территориального планирования и об изъятии участка принимает одна сторона.
- Законодательная база
- С чего начать:
Уточнить градостроительные регламенты для территориальной зоныУзнать допустимые виды разрешённого использования участковНайти вид использования, соответствующий цели его изменения - Уточнить градостроительные регламенты для территориальной зоны
- Узнать допустимые виды разрешённого использования участков
- Найти вид использования, соответствующий цели его изменения
- Варианты решения вопроса об изменении ВРИ ЗУ
- Заявление об изменении ВРИ ЗУ:
Решение вопроса в кадастровой службеРешение вопроса в местной администрацииЗаказ госуслуги - Решение вопроса в кадастровой службе
- Решение вопроса в местной администрации
- Заказ госуслуги
Законодательная база
Возможность изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка установлен закономи и нормативными документами:
- Земельным кодексом РФ (статья 8)
- ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ
- Градостроительным кодексом РФ (пункт 3 статьи 37)
- Письмом Минэкономразвития РФ «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» №14310-ИМ/Д23 от 08.07.2011
- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» №171-ФЗ
- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ
- Правилами земелеустройства и застройки, принятыми в городских, сельских поселениях и иных муниципальных образованиях
Для решения задчи об изменени ВРИ земельного участка необходимы знания основ «земельной и градостроительной математики». Её «аксиомами» являются следующие положения:
- ПЗЗ
- градостроительное зонирование
- градостроительный регламент
- вид разрешённого использования земельного участка
- Классификатор ВРИ ЗУ, утверждённый Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020
Анализ сведений, содержащихся в каждом из перечисленных документов, даст ответ о возможности изменения ВРИ земли.
ПЗЗ – это основные правила, устанавливающие условия землепользования и застройки земельных территорий внутри границ муниципальных образований. Они представлены на официальных сайтах администраций.
Земли муниципалитетов, в соответствии с ПЗЗ, поделены на отдельные территориальные зоны (меньшие территории). Каждая из зон объединяет находящиеся на её территории
- ЗУ физических и юридических лиц
- ЗУ, относящиеся к муниципальной или государственной собственности.
У них примерно равные назначения и условия застройки, например:
- территориальные жилые зоны:
включают участки под строительство блокированных жидых домов. индивидуальных отдельно стоящих жилых домов - включают участки под строительство блокированных жидых домов. индивидуальных отдельно стоящих жилых домов
- территориальные общественно-деловые зоны
объединяют участки, предназначенные под строительство объектоа недвижимости делового, общественного, административного, научного и торгового назначения и т.д. - объединяют участки, предназначенные под строительство объектоа недвижимости делового, общественного, административного, научного и торгового назначения и т.д.
- территориальные производственные зоны
состоят из участков под промышленные, складские объекты различных классов санитарной опасности. - состоят из участков под промышленные, складские объекты различных классов санитарной опасности.
Функции территориальной зоны отражены в её градостроительном регламенте. Он конкретизирует правила застройки участков внутри каждой территориальной зоны.
Территориальные зоны отображаются:
- в генеральном плане муниципального образования
- на карте градостроительного зонирования.
Зоны в них выделяются разными цветами. По ним несложно определить их границы. В экспликацииях к схемам можно узнать наименование зон и перечень ВРИ входящих в них земельных участков.
Для отдельных территорий, находящихся внутри территориальных зон, градостроительные регламенты не устанавливаются:
- территории зелёных насаждений общего пользования
- с/х угодия в составе земель сельхозназначения
- земли, покрытые поверхностными водами
- земли лесного фонда
- земли особо охраняемых природных территорий
- земли запаса
Действие градрегламентов не распространяются на земельные участки:
- в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
- в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся вновь выявленными объектами культурного наследия
решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия - решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия
- в границах территорий общего пользования
- занятые линейными объектами
- предоставленные для добычи полезных ископаемых
Изменение вида разрешённого использования всех таких территорий и участков запрещено.
По заявлению об изменении их ВРИ будет дан отказ и указана одна или несколько причин, раскрывающих несоответствие планируемого вида тем, что возможны к использованию:
- в водоохраной, прибрежной полосе
- в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия
- в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования
- в охранной зоне объектов культурного наследия
Более подробные сведения о мотивах отказов изложены ниже.
Получить официальную информацию о вхождении или не вхождении участка в такие территории и зоны можно через выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
Вид разрешённого использования (ВРИ) каждого участка – один из параметров градостроительного регламента. Он показывает:
- как может эксплуатироваться земельный надел
- какие объекты можно строить на нём
- возможно или нет строительство на участке вообще
ВРИ участка можно изменять только в пределах тех вариантов, что установлены для территориальной зоны, к которой относится земельный надел. Нужно выбратть из них тот, что подходит под будущую цель.
Те ВРИ участков и объекты капитального строительства, что не предусмотрены в территориальной зоне, являются неразрешёнными.
В Обзоре судебной практики Верховного суда есть один важный для градозащитников пункт. Надо отметит, что обзор не есть нома права, но это документ, отражающий позицию Верховного суда по делам, который Президиум ВС счел важными и включил в обзор. Во многих случая ссылка на решения, отраженные в обзоре, будет для нижестоящих судов очень важным сигналом.
Так вот, Верховный суд указал, что Правила землепользования и застройки должны соответствовать генеральному плану.
В конкретном деле речь шла про муниципальное образование, но это не меняет сути — речь об основополагающих принципах Градостроительного кодекса.
Правила землепользования и застройки муниципального образования должны соответствовать генеральному плану этого муниципального образования.
Прокурор обратился в суд с административным исковым заявлением о признании недействующими со дня принятия правил землепользования и застройки муниципального образования в части установления на карте градостроительного зонирования в границах ряда земельных участков территориальной зоны Ж2 (зона с малоэтажной застройкой сезонного проживания) и в границах ряда других земельных участков территориальной зоны Ж1. 1 (жилая зона с малоэтажными жилыми домами постоянного проживания с ограниченным или развитым личным подсобным хозяйством).
В обоснование заявленных требований указал, что оспариваемое правовое регулирование осуществлено без учета положений генерального плана муниципального образования, согласно которому названные земельные участки расположены в функциональной зоне особо охраняемых природоохранных территорий.
Решением суда первой инстанции административное исковое заявление удовлетворено.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации указанное решение суда первой инстанции оставила без изменения по следующим основаниям.
Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу Российской Федерации (ст. 3 ГрК РФ).
В соответствии с положениями ст. 2 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются в том числе на принципах обеспечения комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Устойчивое развитие территорий заключается в обеспечении при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (п. 3 ст. 1 ГрК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГрК РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В силу ч. 3 ст. 9 ГрК РФ документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.
Таким образом, для гармоничного развития территорий задача органов местного самоуправления при разработке документов территориального планирования состоит в необходимости обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц путем согласования этих прав и интересов, в том числе в сфере обеспечения благоприятных условий жизни.
Пунктом 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом сельского поселения.
Таким образом, согласно положениям ч. 3 ст. 9, чч. 9 и 10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.
При этом результаты публичных слушаний не исключают необходимости соблюдения указанного принципа соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану сельского поселения как основополагающему документу территориального планирования, производным от которого является требование о соответствии территориальных зон функциональным зонам, определенным генеральным планом.
Из системного толкования положений пп. 2, 5, 6, 7 и 8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 ГрК РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам.
С учетом изложенного оспариваемое правовое регулирование нарушает требования градостроительного законодательства, поскольку осуществлено без учета положений генерального плана муниципального образования, согласно которому названные выше земельные участки расположены в функциональной зоне особо охраняемых природоохранных территорий.
Ссылка на само дело: Определение № 81-АПГ18-11
Таким образом, если вдруг власть пытается поменять ПЗЗ, при этом изменение такое, что оно противоречит Генеральному плану, то такое изменение можно обжаловать.
Зачем нужны поправки?
На данный момент землеустройство регулируется положениями ЗК РФ, а также Федерального закона от 18. 2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» (далее — Закон о землеустройстве).
В этих законах указано, что землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.
Разработчики законопроекта посчитали, что такое правовое регулирование не дает надлежащего представления о месте землеустройства в организации землепользования, освоении, рациональном использовании и охране земель. Так, землеустроительные работы необоснованно стали приравниваться к кадастровым работам, работы по зонированию и планированию использования земель — к градостроительной деятельности.
Кроме того, планирование и организация использования земель сельскохозяйственного назначения регулируются исключительно положениями ГрК РФ, целями которого является деятельность, направленная на развитие территорий и связанная с застройкой городов и иных поселений, межселенной территории, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории. При этом территориальное планирование не учитывает характеристики земель сельскохозяйственного назначения в качестве производственного и природного ресурса. Из-за этого в документах территориального планирования отсутствуют границы земель сельскохозяйственного назначения, границы ценных и особо ценных продуктивных земель.
Также разработчики законопроекта указали, что на данный момент проблема еще и в том, что не определена государственная политика в области землеустройства. Это имеет особое значение для земель сельскохозяйственного назначения.
Землеустроительные карты (схемы)
В законопроекте предлагается разрабатывать наряду с документами территориального планирования землеустроительную карту (схему). Это землеустроительный документ планирования рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения на территории РФ, административного территориального образования, его части, подготовленный с учетом социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития сельских территорий, создания и совершенствования инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, учета интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, граждан и их объединений, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц (п. 17 ст. 1 законопроекта). Землеустроительную карту (схему) будут разрабатывать органы власти субъекта РФ или органы местного самоуправления (ст. 36, 38 законопроекта).
Так, землеустроительная карта (схема) субъекта РФ должна содержать:
- межотраслевое распределение земель по категориям, угодьям и формам собственности;
- размещение объектов агропромышленного комплекса регионального значения;
- размещение объектов капитального строительства, мелиоративных систем, дорожной сети и других объектов производственной и социальной инфраструктуры (п. 2 ст. 36 законопроекта).
В карту (схему) землеустройства муниципального образования будут включать:
- положение о планировании рационального использования земель и их охраны;
- карту планируемого размещения объектов капитального строительства в сфере агропромышленного комплекса, не являющихся объектами местного значения, а также объектов местного значения в сфере агропромышленного комплекса, не отображенных в схеме территориального планирования муниципального образования;
- карту организации рационального использования и охраны земель муниципального образования (п. 1 ст. 38 законопроекта).
Сельскохозяйственное территориальное зонирование
В законопроекте предусмотрено сельскохозяйственное территориальное зонирование, которое определяет границы сельскохозяйственных территориальных зон по пригодности земель сельскохозяйственного назначения для использования в сельскохозяйственном производстве. Эти границы устанавливаются по административным границам муниципальных образований, границам полос отвода объектов транспортной, инженерной инфраструктуры, естественным границам природных объектов, границам земельных участков и иным границам (п. 16 ст. 1, ст. 40 законопроекта).
Для каждой сельскохозяйственной территориальной зоны будут утверждаться правила сельскохозяйственного землепользования, являющиеся видом землеустроительной документации.
К зонам сельскохозяйственного использования относятся:
- зоны земель сельскохозяйственного назначения, за исключением сельскохозяйственных угодий и особо ценных земель сельскохозяйственного назначения;
- зоны земель сельскохозяйственных угодий;
- зоны особо ценных земель сельскохозяйственного назначения (п. 3 ст. 41 законопроекта).
Правила сельскохозяйственного землепользования
Также предполагается разработка правил сельскохозяйственного землепользования, включая сельскохозяйственный регламент, которая осуществляется с учетом результатов процедур публичных обсуждений. В правилах сельскохозяйственного землепользования будут установлены правила использования земель в границах зон сельскохозяйственного использования, сельскохозяйственные регламенты, а также порядок применения документа и внесения в него изменений (п. 12 ст. 1 законопроекта).
Правила сельскохозяйственного землепользования включают в себя:
- карту сельскохозяйственного территориального зонирования земель сельскохозяйственного назначения;
- паспорт качества почв;
- карту планируемого размещения сельскохозяйственных угодий;
- карту границ земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов, входящих в состав муниципального образования) и иных земель в случаях, определенных иными федеральными законами;
- карту почвенных контуров;
- карту агропроизводственных групп земель сельскохозяйственного назначения;
- технику и технологию орошения на мелиорированных землях;
- карту мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений;
- проект мелиорации земель (при наличии) (ст. 42 законопроекта).
Сельскохозяйственный регламент
В сельскохозяйственном регламенте будут указывать виды разрешенного использования земель на основании их принадлежности к категории земель сельскохозяйственного назначения, целевого назначения и в соответствии с правилами сельскохозяйственного землепользования, в пределах границ соответствующей сельскохозяйственной зоны. Изменение видов разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, включая сельскохозяйственные угодья, будет происходить на основании проекта организации рационального использования и охраны земель
На земельных участках, в отношении которых действует сельскохозяйственный регламент, будут запрещены строительство зданий, сооружений, и виды деятельности, не предусмотренные таким регламентом (ст. 46 законопроекта).
Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка
Порядок решения вопроса об изменнии ВРИ ЗУ зависит от ряда обстоятельств:
- действуют или нет в муниципалитете ПЗЗ
- установлены или нет градостроительные регламенты
- в какой группе видов использования, указанных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или в плане зонирования, окажется планируемое использование участка:
в составе основных ВРИВ составе условно разрешённых видов - в составе основных ВРИ
- В составе условно разрешённых видов
Изменение ВРИ будет производиться простым образом, без дополнительных согласований, когда ПЗЗ утверждены, градрегламенты установлены, вид использования участка «попадает» в основную группу ВРИ и соответствует наименованию в Классификаторе. Нужно лишь подать заявление в кадастровую палату или в МФЦ.
В случаях, когда выбранный ВРИ входит в состав условно разрешённых видов использования, для его присвоения будут проводиться общественные/публичные слушания (статья 39 ГрК РФ).
Слушания организуются комиссией ПЗЗ, действующей в муниципальном образовании, – после получения заявления от собственника/правообладателя участка, подготовившего и приложившего к обращению необходимые материалы.
В слушаниях принимают участие жители поселения. Они высказывают свои соображения относительно изменения ВРИ. Не исключено, что присвоение участку нового ВРИ может быть отклонено большинством голосов участников слушаний.
Итог слушаний – подготовка протокола, в котором изложена позиция участников в виде результатов голосования по изменению ВРИ ЗУ. Этот документ направляется главе администрации – для принятия решения:
- или об установлении соответствия испрашиваемого ВРИ виду использования по Классификатору и присвоении ЗУ нового ВРИ
- или об отказе в установлении испрашиваемого ВРИ ЗУ
Постановление главы администрации о присвоении ЗУ испрашиваемого ВРИ служит для Росресстра правовой основой для внесения новых сведения об участке.
Важно
Если на участках уже построены объекты капитального строительства:
- индивидуальный жилой дом
- производственное здание
- торговый центр
- т.д.
и они зарегистрированы в ЕГГРН, изменение существующего ВРИ ЗУ будет происходить по результатам изменения вида функционального назначения существующих построек.
В деревне на одной из улиц в окружении частных домов построен индивидуальный жилой дом. Собственник планирует реорганизовать его в магазин. Выбранный им по Классификатору вид «Магазины» с описанием вида:
«размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет менее 5000 м2».
Даже если в градостроительный регламент зоны жилой застройки, внутри которой находится участок с построенным домом, включён выбранный вид использования участка и возможность изменения прежнего ВРИ кажется реальной, торопиться менять функциональное назначение здания с индивидуального дома на магазин не стоит. Придётся уточнить, как указано в пункте 3 статьи 37 Гр РФ, ещё и технические регламенты.
Техрегламенты для магазинов устанавливают жёсткие требования:
- к проектной документации
- к удалённости объекта от жилых строений
- к безопасности магазина и прилегающей к нему территории
- к соответствию условий его эксплуатации
- к обеспечению подъездом и разворотной площадкой для пожарных машин и машин, доставляющих товары
- к условиям приёма посетителей
Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что попытка преобразования в магазин частного дома на участке для ИЖС, соприкасающегося своими границами с другими застроенными участками, окажется тщетной.
Размещение или преобразование зданий в объекты социальной инфраструктуры в жилых зонах допускается на земельных участках при следующих условиях:
- строения должны примыкать к красным линиям дорог, улиц, бульваров, площадей, проездов, являющихся территориями общего пользования
- должны отсутствовать градостроительные нормы, запрещающие их размещение
Приведённый пример – доказательство того, что к изменению ВРИ ЗУ нужно подходить после всестороннего обследования градостроительной ситуации. Только так можно избежать ошибок и бездарных трат времени.
Зная теперь, на какие градостроительные особенности самих участков и тех территорий, на которых они находятся, ориентируются администрация, служба Росреестра при рассмотрении вопросов об изменении их видов использования, нужно сделать вывод или о невозможности, или о возможности изменения ВРИ:
- вопрос об изменении будет решён положительно – если тот ВРИ ЗУ, что соответствует цели изменения есть в градостроительном регламенте территориальной зоны, в границах которой расположен ЗУ
- в зависимости от того, в какой группе ВРИ окажется планируемый вид использования, изменение проводится без проведения или с проведением публичных слушаний:
для основной группы ВРИ – без слушанийдля группы условно разрешённых видов – с проведением слушаний - для основной группы ВРИ – без слушаний
- для группы условно разрешённых видов – с проведением слушаний
- вспомогательные ВРИ могут выбираться только совместно с основными и условно разрешёнными видами
- наименование выбранного ВРИ ЗУ должно соответствовать наименованию в Классификаторе
При положительном результате анализа градостроительной ситуации можно приступить к подаче заявления об изменении вида разрешённого использования. Заявление тоже имеет нюансы. Рассмотрим их.
Заявление об изменении ВРИ земельного участка
Заявление на изменение ВРИ в кадастровую службу – это заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости
Собственник или правообладетель заполняет специальную форму заявления о государственном кадастровом учёте изменений земельного участка. В графе «изменение вида разрешённого использования» нужно прописать наименование вида использования земельного участка, выбранного по Классификатору.
К заявлению должны быть приложены следующие документы:
- копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица
- копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей)
- согласие правообладателя земельного участка на изменение ВРИ ЗУ:
когда заявитель не является собственником участка - когда заявитель не является собственником участка
Органы Росреестра получают самостоятельно, в порядке межведомственного взаимодействия, следующие материалы:
- выписка из ПЗЗ
- выписка из ЕГРН
- выписка из ЕГРН на объект недвижимости на участке – в случае его наличия
- выписка из ГКН
- выписка из ЕГРЮЛ – для юридических лиц
- выписка из ЕГРИП – для индивидуальных предпринимателей
Если все или большую часть выписок и документов заявитель намерен предоставить по собственной инициативе, то они должны быть получены им не ранее чем за 30 дней до дня обращения.
Отказ в государственном кадастровом учёте изменений земельного участка дается по следующим одной или нескольким причинам:
Решение вопроса в местной администрации
Заявление в администрацию подаётся в случаях:
- при намерении собственника устранить несоответствие Классификатору ВРИ прежнего вида использования участка
- при необходимости установления нового вида использования в порядке, требующем проведения публичных слушаний
К заявлению должны быть приложены копии документов:
- удостоверяющих личность заявителя (для физического лица) и (или) представителя заявителя, и документа, подтверждающего полномочия представителя заявителя (в случае, если заявление подается представителем заявителя)
- свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя – для индивидуальных предпринимателей
- свидетельства о государственной регистрации юридического лица –для юридических лиц
- выписка из государственного реестра о юридическом лице, индивидуальном предпринимателе, являющимся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок
- заверенного перевода на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства
в случае, когда заявителем является иностранное юридическое лицо - в случае, когда заявителем является иностранное юридическое лицо
- правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок
если сведения о таких документах отсутствуют в ЕГРН - если сведения о таких документах отсутствуют в ЕГРН
- согласие правообладателя участка на изменение ВРИ
когда заявитель не является собственником участка - когда заявитель не является собственником участка
Заявитель вправе по собственной инициативе представить вместе с заявлением документы:
- кадастровая выписка о земельном участке
- кадастровый паспорт земельного участка
- выписка из ЕГРН о праве на земельный участок
- имеющееся свидетельство о праве собственности
Если заявитель не предоставил документы в полном составе, администрация МО запрашивает их самостоятельно (в установленном порядке межведомственного информационного взаимодействия)
Через МФЦ или в электронной форме на ресурсе муниципального образования можно также сделать заказ услуги «Установление соответствия разрешённого использования земельного участка классификатору видов разрешённого использования земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования.
Результат рассмотрения заявления – решение администрации об установлении соответствия. Это правовое основание для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) о разрешённом использовании земельного участка.
Решение направляется в территориальный орган Росреестра для проведения государственного кадастрового учёта изменений земельного участка. Другой его экземпляр выдаётся собственнику участка на бумажном носителе или пересылается в виде электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.
Срок предоставления муниципальной услуги
- 30 рабочих дней со дня поступления заявления – решение об установлении соответствия ВРИ земельного участка, указанного в заявлении, виду разрешенного использования земельного участка, установленному классификатором ВРИ
- 45 дней со дня поступления заявления – решение об установлении соответствия ВРИ ЗУ, указанного в заявлении, проводимого на основании публичных слушаний, виду разрешенного использования земельного участка, установленному Классификатором (2019)
Срок отправки документов
Срок отправки электронных документов, являющихся результатом предоставления муниципальной услуги определяется администрацией МО в пределах срока предоставления муниципальной услуги
Срок направления документов почтовым отправлением в случае неявки заявителя для личного получения документов – не более 3 рабочих дней со дня истечения срока предоставления муниципальной услуги
После получения решения собственнику необходимо обратиться с ним:
- или в межрайонный отдел филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»
- или в МФЦ
с заявлением о государственном кадастровом учёте изменений земельного участка, указав его кадастровый номер. Направить заявление можно также почтовым отправлением с описью вложения, с уведомлением о вручении.
Основания для отказа в предоставлении услуги
Отказ по причинам неправильности заявления:
- несоответствие требованиям Административного регламента предоставления услуги администрациеи МО
- не указаны фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина
- не указано наименование юридического лица, обратившегося за предоставлением муниципальной услуги
- текст не поддается прочтению
- подписано не уполномоченным лицом
Иных основания для отказа:
- ЗУ изъят из оборота, ограничен в обороте
- в отношении ЗУ принято решение о резервировании, изъятии для государственных или муниципальных нужд
- заявитель не представил документы, указанные в Административном регламенте
- копии документов, сведения, выписки, представленные заявителем, противоречат или не соответствуют (полностью или частично) сведениям уполномоченных органов
- ответ на межведомственный запрос показывает отсутствие прав на земельный участок
- ВРИ участка не соответствует видам разрешённого использования, предусмотренным действующими ПЗЗ
- письменный отказ заявителя от предоставления муниципальной услуги
- причины, изложенные в разделе Мотивации отказа
Решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги может быть принято при наличии хотя бы одного из перечисленных видов оснований. Причины отказа указываются в обязательном порядке.
Заявление на получение муниципальной услуги после устранения обстоятельств отказа можно подать повторно. Датой исчисления срока выполнения муниципальной услуги в этом случае будет дата регистрации повторного заявления.
Заказ госуслуги
Для решения вопроса по изменению ВРИ ЗУ можно воспользоваться государственной услугой:
- по изменению и последующему установлению ВРИ ЗУ
- установлению соответствия ВРИ ЗУ Классификатору
Заказать услугу можно на этой странице портала Госуслуг.
Консультационные услуги
- Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
- Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
- Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
- Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
- С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
- Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
- С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
- О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь
- С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
- С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
- С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
- Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
Правила землепользования и застройки как способ сохранения архитектурного облика городских и сельских поселений
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Правила землепользования и застройки (далее – «Правила») утверждаются представительным органом местного самоуправления в целях создания условий для устойчивого развития, планировки территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, создания условий для привлечения инвестиций.
Порядок подготовки и утверждения, содержание Правил, правовые основы установления территориальных зон и градостроительных регламентов прописаны в главе 4 Градостроительного кодекса РФ.
Правила готовятся силами специально создаваемой комиссии, а утверждаются с обязательным проведением процедуры публичных слушаний.
Нет ПЗЗ – нет строительства
Согласно п. 3 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки (за исключением строительства в границах территорий объектов культурного наследия, территорий общего пользования, линейных объектов, земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий и в других случаях). Таким образом, Градостроительный кодекс РФ не только предусматривает, но и обязывает все муниципальные образования разрабатывать и утверждать Правила землепользования и застройки.
Основой данного документа, имеющей наибольшее практическое значение, являются схемы территориальных зон и тексты градостроительных регламентов.
Схемы территориальных зон
Территориальные зоны разделяют населенные пункты на участки с различным функциональным назначением. В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса РФ могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Градостроительные регламенты
Градостроительные регламенты определяют правовой режим земельных участков территориальных зон, виды их разрешенного использования. Градостроительные регламенты могут устанавливать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Виды разрешенного использования
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования – могут предоставляться только после проведения публичных слушаний;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условным видам разрешенного использования и осуществляемые совместно с ними.
В качестве примера можно привести градостроительные регламенты жилой зоны Правил землепользования и застройки Муниципального образования «Кенозерское» Плесецкого района Архангельской области (территория национального парка «Кенозерский»).
Зона индивидуальной жилой застройки (Ж-1) предназначена для проживания в отдельно стоящих жилых домах с приусадебными земельными участками.
Основные виды разрешенного использованияВспомогательные виды разрешенного использованияУсловно разрешенные виды использования
отдельно стоящие одно-семейные или двухсемейные одноэтажные или двухэтажные жилые дома с земельными участками и с возможностью содержания домашнего скота и птицыотдельно стоящие гаражи или открытые автостоянки;хозяйственные постройки, строения для содержания домашнего скота и птицы;сады, огороды, теплицы, палисадники;магазины товаров первой необходимости;пекарнизеленые насаждения, элементы благоустройства территории;индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды, колодцы;индивидуальные бани, надворные туалеты;противопожарные водоемы, резервуары;площадки для сбора мусора;спортплощадки, детские площадки, площадки для отдыха;гостевые дома для размещения туристов;музеи и экспозициидетские сады, иные объекты дошкольного воспитания;начальные и средние общеобразовательные школы;фельдшерско-акушерские пункты;временные сооружения торговли;аптеки;клубы многоцелевого и специализированного назначения;объекты общественного питания
Градостроительный кодекс РФ раскрывает только основные понятия Правил, предусматривает минимальный объем их содержания. Муниципальные власти и местное население наделены достаточной свободой действий для создания условий сохранения ценной историко-культурной среды территории. Главное в данном случае – заинтересованность в достижении указанной цели.
Законодательство не устанавливает закрытый список территориальных зон или жесткие требования к составу регламентов, поэтому Правила могут предусматривать и зоны охраны культурного ландшафта, и зоны охраны памятников, и любые другие зоны, в которых есть потребность данной территории. В градостроительные регламенты также могут быть включены практически любые ограничения по застройке и использованию земельных участков, в том числе предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, с учетом требований к сохранению планировочной структуры поселения, размерам и пропорциям зданий и сооружений, использованию отдельных строительных материалов, цветовому решению, запрет или ограничение размещения автостоянок, рекламы и вывесок и т.
Три главных аспекта
По своему содержанию эти ограничения могут не уступать требованиям для градостроительных регламентов достопримечательных мест, исторических поселений или зон охраны объектов культурного наследия. Объективные затруднения могут встретиться в трех основных аспектах, во-первых, необходима адекватная заинтересованность органов местного самоуправления в разработке Правил, которые имели бы не декларативный характер, а содержали бы нормы, позволяющие устойчиво развивать территорию муниципального образования.
Во-вторых, необходимо желание местного населения сохранить ценность своей территории, тем самым, приняв на себя обязанность соблюдения этих ограничений. Мнение граждан в данном случае учитывается при проведении публичных слушаний, граждане также могут входить в работу комиссии по разработке Правил.
В-третьих, необходимо привлечение в работу комиссии по разработке Правил архитекторов и специалистов в сфере сохранения объектов культурного наследия и культурных ландшафтов. При разработке Правил крайне важно найти компромисс между перспективным развитием территории и сохранением ее ценных ландшафтов и застройки.
Елена Кузнецова, Кенозерский национальный парк
Территориальные зоны. Необходимость внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости
12 апреля 2022 08:55
Внесенные в реестр границ сведения о территориальных зонах позволяют собственнику объекта недвижимости должным образом соблюдать свои права и обязанности, а также снизить риски, связанные с совершением сделок и нарушением действующего законодательства. Вся земля муниципального образования поделена на территориальные зоны. Простыми словами, территориальная зона – это территория, на которой местные власти установили определенные правила: для чего можно использовать земельный участок, какие объекты капитального строительства на нем можно строить и можно ли строить вообще. Территориальные зоны устанавливаются правилами землепользования и застройки муниципального образования, которые в свою очередь утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в которых определяются не только границы территориальных зон, но и устанавливаются градостроительные регламенты. Таким образом, правила определяют границы, зонирование и степень застройки территорий муниципальных образований и отображают их на карте. Зонирование производится с учетом существующего характера застройки территории и с учетом будущей перспективы. Выделяют следующие виды территориальных зон:
– жилые зоны; сельскохозяйственные зоны (зоны дач, садоводств);
– производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур; общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения);
– рекреационные зоны (городские леса, парки, водоемы, объекты спорта);
– зоны специального назначения (кладбища, объекты размещения отходов потребления и иные объекты, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
– зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
– иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства. Для каждой территориальной зоны правилами землепользования и застройки установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые определяют цели их использования. Согласно действующему законодательству, сведения о территориальных зонах подлежат обязательному внесению в Единый государственный реестр недвижимости. Обязанность по направлению в орган регистрации прав сведений о территориальных зонах для внесения их в реестр недвижимости возложена на органы власти и органы местного самоуправления в зависимости о того, кто принял решение об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования. В соответствии с информацией, предоставленной органами государственной власти, на сегодняшний день количество территориальных зон установленных на территории Архангельской области составляет 2258, на территории Ненецкого автономного округа – 234. По состоянию на 1 марта 2022 года Кадастровой палатой по Архангельской области уже внесены сведения о 300 территориальных зонах, расположенных на территориях муниципальных образований Архангельской области и о 108 территориальных зонах – на территориях муниципальных образований Ненецкого автономного округа. Информацию о территориальных зонах, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, можно получить с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта» либо заказав выписку из ЕГРН в любом многофункциональном центре, с помощью нового онлайн-сервиса Кадастровой палаты или на сайте Росреестра.
Сведения о возможных ВРИ для своего земельного надела можно получить, подав через МФЦ, на сайте Росреестра и ГКН или в отдел по архитектуре и градостроительству администрации заявление: о предоставлении Выписки из ПЗЗ о видах разрешённого использования участка с указанием его кадастрового номера
Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления. ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации