Порядок установления территориальных зон
При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:
1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;
3) определенных Градостроительным Кодексом территориальных зон;
4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
5) планируемых изменений границ земель различных категорий;
6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2) красным линиям;
3) границам земельных участков;
4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
6) естественным границам природных объектов;
7) иным границам.
Виды и состав территориальных зон:
В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
В состав жилых зон могут включаться:
1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
5) зоны жилой застройки иных видов.
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
В состав общественно-деловых зон могут включаться:
1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
4) общественно-деловые зоны иных видов.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
1) коммунальные зоны – зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
2) производственные зоны – зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
1) зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Градостроительные регламенты.
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
4) видов территориальных зон;
5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
2) в границах территорий общего пользования;
3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
Проект планировки.
Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
В проекте планировки производится детальная проработка функционального зонирования, закрепление красных линий в координатах и установление проектной емкости территории районов. Определяется базовый показатель расчетов население районов. При формировании архитектурно-планировочного решения максимально учитываются природные и планировочные особенности площадок, а также сложившаяся структура землепользования, в том числе уже произведенные отводы.
В проектах планировки основной является идея архитектора, которую он реализует в авторском эскизе. Для Проектов планировки отдельных городских районов, выполняемых обычно в масштабах от 1:1000 до 1:2000. При разработке проекта планировки в таком масштабе необходима очень детальная и точная проработка градостроительных элементов.
Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.
Основная часть проекта планировки территории включает в себя:
1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:
а) красные линии;
б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;
в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;
г) границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
Материалы по обоснованию проекта планировки территории в графической форме содержат:
1) схему расположения элемента планировочной структуры;
2) схему использования территории в период подготовки проекта планировки территории;
3) схему организации улично-дорожной сети, которая может включать схему размещения парковок (парковочных мест), и схему движения транспорта на соответствующей территории;
4) схему границ территорий объектов культурного наследия;
5) схему границ зон с особыми условиями использования территорий;
6) схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;
7) иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.
Пояснительная записка содержит описание и обоснование положений, касающихся:
1) определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;
2) защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской обороне и обеспечению пожарной безопасности;
3) иных вопросов планировки территории.
Проект межевания.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.
Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.
Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории (таб. 8), на которых отображаются:
1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;
4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
6) границы территорий объектов культурного наследия;
7) границы зон с особыми условиями использования территорий;
8) границы зон действия публичных сервитутов.
Градостроительный план земельного участка.
Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
В составе градостроительного плана земельного участка указываются:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных сервитутов;
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее – технические условия);
8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
Особенности субъектов, участвующих в разработке документов территориального планирования.
Административные и экономические субъекты градостроительной деятельности переходного периода на его начальном и последующих этапах можно разделить на четыре основных типа:
б) строительные фирмы;
в) владельцы нежилой приносящей доход недвижимости;
г) собственники квартир, а также лица, желающие купить квартиру.
Субъектами, осуществляющими регулирование градостроительной деятельности являются:
1) органы власти;
2) граждане, правообладатели недвижимости, через публичные слушания
воздействующие на принятие решений органами власти.
1) градостроительная деятельность частных лиц — со стороны органов власти, а так-же со стороны других частных лиц, которые через публичные слушания воздействуют на позицию органов власти;
2) градостроительная деятельность органов власти — со стороны других органов власти, а также со стороны граждан, правообладателей недвижимости, которые через публичные слушания воздействуют на позицию органов власти.
Задачи, решаемые при разработке схемы территориального планирования.
При территориальном планировании решаются следующие задачи:
– усиление инновационной составляющей экономики;
– модернизация производства;
– обоснование и координация плановых решений различных ведомств в области соответствующих отраслей экономики;
– определение потребности в инвестициях, необходимых для осуществления мероприятий, намеченных в схеме;
– оценка эффективности мероприятий по планированию;
– рациональное использование и охрана земель региона;
– выстраивание на территории страны своеобразных коридоров развития, призванных обеспечить высокий уровень жизни местных сообществ;
– формирование фонда перераспределения земель и иных спецфондов для обеспечения земельными участками при расселении беженцев, военнослужащих, для предоставления в целях садоводства и т. , для продажи на конкурсах и аукционах;
– создание целостной системы населенных мест на основе производственно-экономических, культурно-бытовых и прочих межселенных связей в пределах ареалов их взаимосвязанного развития;
– выявление зон градостроительной активности и комплексного промышленного развития, агропромышленных зон, зон рекреационной и туристской деятельности, развития транспортной инфраструктуры и иных;
– улучшение застройки и планировки поселений и межселенного пространства;
– разработка мероприятий по упорядочению системы землепользований и землевладений;
– разработка мероприятий по оптимизации структуры земельных угодий и устройства их территории;
– определение потребности в земельных ресурсах на перспективу для различных отраслей экономики;
– уточнение размещения и местоположения границ территорий с особым правовым режимом и условиями использования;
– иные задачи по оптимизации землепользования
Примерный состав работ и отчетные материалы при разработке схемы территориального планирования.
Таблица 10 – Последовательность выполнения работ по разработке проекта Схемы территориального планирования (примерный состав работ)
Этапы работ
Состав работ и отчетные материалы
1. Сбор исходной информации и создание опорного плана муниципального образования (МО) в электронном виде
Сбор, систематизация и анализ исходных данных. Подготовка электронной версии карты МО
Выходные документы: Том «Исходные материалы» Схема Опорный план территории
2. Анализ существующего положения и комплексного развития МО
Комплексная градостроительная оценка территории МО (существующее положение). Выходные документы: Схемы использования территории МО, ограничений использования территорий МО, транспортной инфраструктуры, инженерной инфраструктуры, системы расселения, историко-культурного каркаса, природно-экологического каркаса. Обоснование предложений по территориальному развитию МО
Обоснование решения задач территориального планирования и этапов их реализации. Определение основных направлений развития территории МО. Выходные документы: Том «Материалы по обоснованию проекта Схемы территориального планирования». Схемы с отображением результатов анализа комплексного развития территории, в т. – размещения объектов капитального строительства, – предложений по территориальному планированию, – функционально-планировочной организации территории, – основных факторов риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. Подготовка комплекта утверждаемых материалов Схемы территориального планирования
Подготовка Схемы территориального планирования МО
Выходные документы: Том «Положения о территориальном планировании». Схема территориального планирования МО. Демонстрационные материалы для проведения градостроительного совета и публичных слушаний проекта.
Исходные материалы для разработки проекта схемы территориального планирования и генерального плана.
Исходная информация для подготовки (внесения изменений) проекта генерального плана в соответствии с заданием на проектирование (градостроительным заданием) может включать:
– нормативные правовые акты органов государственной власти соответствующих субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по вопросам регулирования градостроительной деятельности, землепользования, охраны природных ресурсов, памятников
истории и культуры и другую информацию, необходимую для разработки градостроительной документации;
– картографическую информацию, включая топографические карты различных требуемых масштабов, ортофотопланы, аэро- и космические снимки, в том числе цифровую картографическую информацию, представленную с необходимой точностью и имеющую достаточное для подготовки проектов генеральных планов содержание;
– иную информацию, требование о предоставлении которой может содержаться в задании на проектирование.
Источниками получения исходной информации для подготовки проектов генеральных планов могут являться:
– федеральная государственная информационная система территориального планирования (с 1 сентября 2011 года);
– информационная система обеспечения градостроительной деятельности;
– автоматизированная информационная система государственного кадастра недвижимости;
– иные информационные государственные и муниципальные цифровые информационные ресурсы, предоставляемые уполномоченными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления, иными организациями и физическими лицами;
– аналитические и статистические доклады, обзоры и отчеты;
– фонды картографической и геодезической информации;
– материалы инвентаризации земель и недвижимого имущества;
– материалы инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий и исследований;
– стратегии и программы, иные сведения.
Материалы исходной информации для подготовки (внесения изменений) проекта генерального плана в соответствии с заданием на проектирование (градостроительным заданием) могут содержать:
– сведения, доступ к которым обеспечивается в ФГИС ТП (с 1 сентября 2011 г
– материалы информационной системы обеспечения градостроительной деятельности;
– сведения об изученности объекта территориального планирования (охват его территории материалами изысканий различного масштаба, направленности и давности их создания или обновления; наличие архивных, исторических, литературных источников и т. ), перечень ранее выполненных научно-исследовательских работ, градостроительной и проектной документации, прочих работ, учет которых целесообразен при подготовке проекта генерального плана;
– данные о демографической ситуации и занятости населения;
– сведения о социальной, транспортной, инженерной и производственной инфраструктурах, строительной базе;
– материалы топографо-геодезической подосновы соответствующих масштабов с давностью их создания или обновления не более двух лет для территорий населенных пунктов и не более восьми лет для остальных территорий муниципальных образований, картографические и справочные материалы, материалы инженерно-геологических изысканий и исследований, а для курортов – материалы по оценке бальнеологических и курортологических ресурсов и медицинскому зонированию;
– материалы социально-экономических прогнозов развития поселения, городского округа, в том числе:
– сведения о современном использовании и состоянии территории, ее экономической оценке, кадастровой оценке земельных участков (в виде схем землепользования и табличного материала);
– данные обследований и прогнозов санитарно-гигиенического состояния и экологической ситуации;
– данные социологических и социально-экономических обследований;
– историко-архитектурные планы, проекты зон охраны памятников истории и культуры;
– материалы опорных и адресных планов, регистрационных планов подземных коммуникаций и атласов геологических выработок;
– сведения об инвестиционных проектах, рыночной конъюнктуре и финансовом обеспечении;
– материалы государственного земельного кадастра (государственного кадастра объектов недвижимости);
– иная информация, требование о предоставлении которой может содержаться в задании на проектирование (градостроительном задании) на подготовку проекта генерального плана.
Полученные исходные сведения могут классифицироваться по:
– Статусу (утвержденные нормативные правовые акты; рекомендации; отчетная; справочная)
– Актуальности (со временем создания информации; со статусом информации).
– Достоверности.
Исходная информация в цифровом виде может включать:
– картографическую информацию (слои картографической основы, представленные в векторном виде; картографическую основу, представленную в растровом виде; базовые пространственные данные; аэро- и космические снимки, представленные в растровом виде; статистическую информацию;
– иную информацию (отчеты, статьи, письма и пр.
Этапы подготовки, согласования, утверждения документов территориального планирования.
Поиск по сайту
Функциональная зона- выделенная при градостроительном планировании
развития территорий городских и сельских поселений часть земель поселения,
предназначенная для определенного целевого использования территорий, занятых
природными объектами, а также для размещения застройки определенного
функционального назначения, в том числе жилого, производственного и иного
разрешенного законом в поселении.
Функциональные зоны – зоны, для которых документами территориального
планирования определены границы и функциональное назначение.
Функциональное зонирование является одной из важнейших стадий разработки
генплана города, которая в значительной мере предопределяет планировочную
структуру, функциональную организацию и комфортные характеристики
проектируемого города.
При зонировании земель поселений в рамках градостроительного планирования
развития территорий городских и сельских поселений выделяются следующие
функциональные зоны:
) земли сельскохозяйственного использования и предназначенные под
такое использование;
) земли, занятые городскими лесами;
) земли, занятые водными объектами;
) земли расположения полезных ископаемых и минеральных источников.
) производственные и складские;
) объектов инженерной и транспортной инфраструктуры;
) специального назначения.
Зоны жилой застройки заняты и предназначены под строительство жилых, а
также культурно-бытовых и иных функционально связанных с жильем зданий,
строений и сооружений. Они, в свою очередь, включают территориальные зоны жилой
застройки различных типов и этажности.
Общественно-деловые зоны заняты и предназначены для застройки зданиями
административного, коммерческого, торгового использования, а также зданиями,
предназначенными для бытового, культурного, медицинского и иного обслуживания
населения городов и иных поселений.
Производственные и складские зоны заняты промышленной и
коммунально-складской застройкой, в том числе промышленными,
коммунально-складскими и иными производственными объектами, и предназначены для
этих целей.
Зоны объектов инженерной и транспортной инфраструктур (земли общего
пользования) заняты зданиями, строениями и сооружениями железнодорожного,
автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта,
связи, инженерной инфраструктуры и предназначены для этих целей.
Рекреационные зоны включают застроенные и подлежащие застройке земельные
участки объектов оздоровительного, спортивного и иного рекреационного
назначения.
Зоны специального назначения включают земли, занятые объектами
специального назначения, регулирование использования которых осуществляется в
соответствии с законодательством РФ и субъектов Федерации (объектами обороны,
атомной энергетики и т. Границы зон специального назначения должны
согласовываться соответствующими органами государственной власти,
осуществляющими регулирование использования земель, занятых объектами
специального назначения.
Территории с особыми условиями природопользования – охранные,
санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников
истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны
санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения,
зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с
законодательством Российской Федерации.
Признаки зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются
в соответствии с федеральным законодательством, а также образуются в целях
обеспечения:
безопасности населения и создания необходимых условий для
эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно-опасных и
ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных
веществ, транспортных и иных объектов;
охраны памятников природы, истории и культуры, археологических
объектов, устойчивого функционирования естественных экологических систем,
защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных
территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и
иной деятельности.
Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у
правообладателей земельных участков, как правило, не изымаются, но в их
границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или
запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления
зон.
Зоны с особыми условиями использования территорий, их границы
обозначаются на местности специальными информационными знаками.
Границы зон с особыми условиями использования территорий воспроизводятся
на кадастровых картах всех видов. Зоны с особыми условиями использования
территорий (или их части) могут быть объектами землеустройства, сведения о
таких зонах вносятся в государственный лесной реестр, государственный водный
реестр.
Перечень зон с особыми условиями использования – охранные зоны:
объектов электросетевого хозяйства;
объектов системы газоснабжения;
сетей связи и сооружений связи;
стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей
природной среды, ее загрязнением;
на загрязненных землях особо охраняемых природных территорий;
водоохранные зоны (включая прибрежные защитные полосы);
рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны;
округа и зоны санитарной охраны водных объектов, используемых
для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях;
округа и зоны санитарной (горно-санитарной) охраны природных
лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов;
зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и
культуры) народов Российской Федерации;
зоны охраняемых объектов.
В отдельных законах и подзаконных актах имеются специальные указания на
отнесение к зонам с особыми условиями использования следующих зон:
лесопарковые зоны, зелёные зоны;
береговая полоса внутренних водных путей Российской Федерации;
приаэродромная территория.
К числу факторов, существенно влияющих на функциональное зонирование
территории с точки зрения различных видов функционального использования,
относятся:
коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на
передвижения в городе и затратами на пассажиро – и грузоперевозки;
локализационные факторы, связанные с удорожаниями строительства и
рисками в зависимости от рельефа и инженерно-геологических характеристик
территории;
экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в
зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным
излучениям, загрязненности почв;
инфраструктурные факторы, связанные с учетом инженерной и
транспортной обеспеченности различных городских территорий;
эстетические, природно-ландшафтные, историко-культурные,
социальные факторы.
К числу коммуникационных факторов, или факторов транспортной доступности,
относятся все факторы, характеризующие функционально-планировочную структуру
города:
все элементы физической географии, ландшафта и функционального
использования территории, которые представляют собой физические преграды,
препятствия для транспортных сообщений – крупные реки и другие водные
поверхности, леса, парки, полосы отвода железных дорог, территории крупных
промышленных предприятий, территории аэропортов и т
существующее функциональное использование территории,
определяющее коммуникационные взаимодействия между функциями в реальном
городском пространстве;
классифицированная улично-дорожная сеть, транспортные узлы,
мосты и путепроводы, а также сеть внеуличного транспорта (метрополитен и
железные дороги пригородных сообщений – там, где они есть), т. пути сообщения
между городскими территориями;
система общественного транспорта – совокупность маршрутов всех
видов наземного и внеуличного общественного транспорта с их частотными и
скоростными характеристиками;
уровень автомобилизации населения в целом и по социальным
группам.
К числу локализационных факторов относятся рельеф (уклоны в процентах),
несущая способность грунтов, гидрогеология – уровень залегания грунтовых вод и
ареалы подтопления, затопление 1% паводком, карстовые явления, сейсмика и т. В каждом конкретном городе список существенных локализационных факторов
индивидуален. Влияние этих факторов на оценку территории проявляется через
удорожания строительных и эксплуатационных затрат, прямые ущербы и риски
ущербов. Удорожания строительных затрат для ряда факторов, в зависимости от их
характеристик, связаны с необходимостью проведения необходимых инженерных
мероприятий. Риски ущербов связаны с такими факторами как затопление 1%
паводком, карстовые явления и сейсмика и существенно зависят от той функции,
под которую предполагается использование территории. К числу локализационных
относится и фактор наличия в городской черте территорий, используемых под
сельскохозяйственные нужды или под ветхое жилье, предназначенное к сносу. Использование таких территорий под базовые функции связано с затратами на
отчуждение и компенсации.
Экологические факторы представляются двояко. Во-первых, картой суммарных
индексов загрязнений. В этом случае они входят в число локализационных факторов
и определяют ущербы реципиентам, причем, реципиентами являются базовые функции,
с точки зрения которых ведется оценка территории. Во-вторых, прямыми
взаимодействиями (буферными связями) с источниками загрязнений, которыми обычно
являются промышленные предприятия, ТЭЦ, источники магнитных излучений,
взлетно-посадочные коридоры аэропортов и т. : ущерб от источника загрязнений
тем меньше, чем дальше от источника находится функция-реципиент.
Инфраструктурные факторы также представляются двояко. Во-первых, уровнем
обеспеченности городских территорий инженерными сетями различных видов и
улично-дорожной сетью с жестким покрытием. В уровень обеспеченности входит как
сам факт наличия сетей того или иного вида, так и их состояние (степень
износа). В зависимости от существующего уровня обеспеченности на конкретной
территории находится величина дополнительных вложений для приведения уровня
обеспеченности к норме, соответствующей требованиям базовых функций. Во-вторых,
суммарной величиной предшествующих вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру
города, определяющих уровень ее развития в целом и, соответственно, величину
общегородской земельной ренты, которая является одной из компонент стоимости
городских земель.
Эстетические, природно-ландшафтные, историко-культурные, социальные
факторы весьма разнообразны и индивидуальны в каждой проектной ситуации. Инструментально они могут представляться как локализационные, коммуникационные
или буферные факторы. Так, тяготение городского центра или коттеджной застройки
к привлекательным природно-ландшафтным территориям может носить либо
локализационный, либо коммуникационный характер; нежелательность социальных
контактов детского центра с футбольным стадионом или крематорием можно
представить в виде буферных отношений и т.
Все существенные факторы совместно участвуют в формировании стоимости
городских земель. Однако, роль их неодинакова. Чем крупнее город, тем более
значимую роль в стоимости его земель играют коммуникационные факторы. В больших
и крупных городах роль коммуникационных факторов является доминирующей. В малых
городах более явственно проявляется значимость локализационных факторов. Соотношение коммуникационных и локализационных факторов в стоимости земель
меняется и по территории города: в центре города доминируют коммуникационные
факторы, на периферии более явственно проявляются локализационные факторы. Для
качественной оценки территории в любой ситуации необходим объективный учет всей
совокупности факторов.
С вычислительной точки зрения все факторы разделяются на три основные
группы: локализационные, коммуникационные и буферные. Соответственно, основными
компонентами оценки территории и оценки функционального зонирования территории
являются локализационная, коммуникационная и буферная компоненты.
Архитектурный ландшафт-это архитектура открытых пространств. Он позволяет
формировать гармоничную среду для человека, используя для этого ландшафтные
компоненты и искусственные объекты. Он включает: садово-парковое искусство,
озеленинение и благоустроиство жил. территорий, улиц, дорог, городских центров,
промышленных районов, сх предприятий, исторических ландшафтов, охраняемых
территорий.
2 Правовое зонирование
Правовое зонирование устанавливает систему разрешений и ограничений на
использование земельных участков.
Правовое зонирование территории города- это базовый юридический
инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного
обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Правовое зонирование действует как механизм реализации планов градостроительного
развития, намерений местного сообщества и граждан по созданию благоприятной
среды проживания.
Правовое зонирование это процесс подразделения городской территорий на
определенное число зон с установленными границами. Для всех зон и применительно
к каждому земельному участку, в этих зонах расположенных, определяются правила
использования и строительного изменения недвижимости, которые включают:
) Виды разрешенного использования объектов недвижимости, когда
владельцы вправе избирать приемлемые для них виды использования, а также менять
их в зависимости от конъюнктуры рынка (в специально оговариваемых случаях для
этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям не
причинения ущерба сопряженным владениям);
) Предельные (минимальных и/или максимальных) показатели площади и
линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков;
) Предельные параметры разрешенного строительства на земельных
участках (минимальные отступы построек от границ земельных участков);
) Максимальные показатели:
процент застройки участков (отношение площади поверхности
участка, занятой строениями, ко всей площади земельного участка);
коэффициента использования земельных участков (отношение
суммарной площади пола всех строений – существующих и тех, которые могут быть
построены дополнительно, ко всей площади земельного участка).
) Показатели мест парковки автомобилей, иные показатели и
требования.
Правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а
его результаты оформляются в виде местных нормативных правовых актов, например,
как «Правила землепользования и застройки» соответствующего города, поселения. Эти акты имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми
субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к
этому процессу, административными органами надзора и контроля, владельцами
недвижимости, инвесторами, застройщиками, подрядчиками. Правила являются
основанием для разрешения споров в судебном порядке.
Таким образом, зонирование представляет собой юридический механизм
реализации политики городского развития. Кроме того, зонирование обеспечивает
взаимодействие юридического механизма с экономическим, что позволяет более
эффективно решать проблемы, ранее трудно поддававшиеся разрешению, например,
перепрофилирования и перебазирования вредных производств.
Муниципалитеты посредством зонирования получают возможность более
эффективно осуществлять политику обустройства территории и формировать местные
социальные программы.
Правовое зонирование является средством реализации планов развития
города. Оно нуждается в исходном плановом документе как своем основании. Таким
документом является генеральный план. В свою очередь, документы правового
зонирования закладывают основу для реализационных документов последующего
уровня вплоть до проектов строительства отдельных объектов.
3
Территорияальное зонирование
Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и
застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
В соответствии со ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» под
территориальной зоной следует понимать часть территории, которая
характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и
границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным
законодательством, градостроительным законодательством, лесным
законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и
сборах, законодательством об охране окружающей среды и иным законодательством
РФ и законодательством субъектов РФ.
Территориальная зона (подзона) – выделенная при разработке правил
землепользования и застройки часть земель поселения в пределах определенной
функциональной зоны, представляющая собой достаточно единые массивы земельных
участков, в отношении которых устанавливается единое разрешенное использование.
Территориальное зонирование осуществляется в соответствии с правилами
землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений в
отношении функциональных зон или их частей. Границы территориальных зон часто
могут совпадать с границами функциональных зон (например, в сельских
поселениях).
Функциональное назначение территориальных зон не должно противоречить
назначению функциональных зон. В пределах территориальных зон по необходимости
могут быть выделены территориальные подзоны, различающиеся по различным
параметрам: параметрам, особенностям функционального использования и т. Более детальная дифференциация земель территориальных зон производится в
случаях, когда такие зоны имеют большой перечень видов разрешенного
использования включенных в них земельных участков и застройки, как это будет в
большинстве городов РФ.
Основными задачами при разработке «Правил землепользования и застройки
городских поселений» должны стать:
) определение списка земель в составе земель поселений, на которых
будет осуществляться территориальное зонирование (для этого надо разделить все
земли поселений на функциональные зоны по признаку их целевого использования,
функционального назначения, типу застройки);
) установление этапов зонирования земель поселений, которые
подвергаются процедуре зонирования (это земли, предназначенные под застройку,
или уже застроенные земли);
) определение основных понятий в сфере зонирования земель городов
и иных поселений, включая «зонирование земель», «территориальная зона»,
«территориальная подзона», «вид разрешенного использования земельного участка»;
) порядок, цели и основания определения предельных и допустимых
параметров использования земель в зонах и подзонах в целях регламентации
разрешенного использования земельных участков;
) установление порядка зонирования земель поселений, включая
приведение существующего (фактического) использования земельных участков в
соответствие с вводимым разрешенным;
) оптимизация баланса интересов частных и государственных
(муниципальных) собственников земельных участков при осуществлении зонирования
земель городов и иных поселений;
) установление порядка изменения разрешенного использования
земельных участков (перезонирования), включая необходимые процедуры
согласования такого изменения;
) определение форм участия населения и владельцев земельных
участков в утверждении и изменении документации о зонировании;
) установление способов контроля за осуществлением деятельности в
области зонирования земель поселений.
В правила землепользования и застройки должны быть включены положения,
регулирующие порядок установления территориальных зон (подзон) и
градостроительных регламентов, включающие их содержание; положения,
регулирующие порядок использования и изменения объектов недвижимости;
положения, регулирующие порядок согласования проектной документации, включающие
различия в порядке согласования в зависимости от степени соответствия проектной
документации установленному градостроительному регламенту (например,
исключительное использование земельных участков).
В градостроительном регламенте территориальной зоны (подзоны) разрешенное
использование может быть установлено в отношении основной или вспомогательной
части земельно-имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и
расположенных на нем иных объектов недвижимости, отнесено к основному или
сопутствующему разрешенному использованию такого комплекса. Отнесение
разрешенного использования имущественного комплекса к основному или сопутствующему
осуществляется в соответствии со следующими критериями:
основное разрешенное использование – функциональное назначение и
параметры основной части имущественного комплекса в соответствии с видом
территориальной зоны (например, строительство индивидуального жилого дома);
сопутствующее разрешенное использование – функциональное
назначение и параметры вспомогательной части имущественного комплекса,
связанные с основной частью данного комплекса (например, строительство гаража и
иных хозяйственных построек на земельном участке, предназначенном для
индивидуальной жилой застройки).
В градостроительном регламенте территориальной зоны (подзоны) разрешенное
использование устанавливается в форме перечня видов разрешенного использования
земельных участков, в том числе условно разрешенного использования земельных
участков с описанием условий.
В случае если в отношении отдельных вспомогательных частей имущественных
комплексов устанавливаются ограничения, то в градостроительном регламенте
конкретной территориальной зоны (подзоны) может быть установлено сопутствующее
разрешенное использование в отношении данных вспомогательных частей комплексов.
возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны
различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
функциональных зон и параметров развития, определенных
генеральным планом города Смоленска на основании требования принадлежности
каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и недопущения
формирования одного земельного участка из нескольких земельных участков,
расположенных в различных территориальных зонах. Границы территориальных зон и
градостроительные регламенты устанавливаются с учетом взаимоувязанных
характеристик по функции, предельным (минимальным и максимальным) размерам
земельных участков и предельным (минимальным и максимальным) параметрам
разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства,
а также требований о взаимной безопасности (непричинении друг другу вреда)
расположенных рядом объектов недвижимости.
В соответствии с правила землепользования и застройки,
выделяются следующие территориальные зоны:
зона жилой застройки: многоэтажная, средней
этажности, малоэтажная застройка, ансамбли гражданских зданий, усадебная
застройка;
зоны промышленной застройки: крупные, средние
и малые производственные комплексы;
зоны сельскохозяйственной застройки:
животноводческие комплексы и фермы, парниковые и тепличные предприятия, зерно-,
овощехранилища и др
зоны общественной застройки: здания
учреждений большой, средней и малой этажности; комплексы крупных и средних
зальных зданий, арен и спортивных сооружений; небольшие комплексы – детские
сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха;
зоны исторической застройки: архитектурные
ансамбли и комплексы памятников истории и культуры, рядовая историческая
застройка;
зоны железных дорог: железнодорожные узлы и
коммуникации;
зоны водных коммуникаций и сооружений: реки,
каналы, акватории, портовые сооружения;
зоны скоростных автодорожных коммуникаций:
скоростные автодороги, транспортные развязки;
зоны магистральных ЛЭП и их подстанций: ЛЭП и
их подстанции;
зоны открытых пространств естественного и
культурного природного ландшафта.