Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. N 120-ПП “Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы”

Зона «Ф» в ПЗЗ Москвы

Для участков в зоне сохраняемого землепользования:

• в качестве основных видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС) устанавливаются виды использования, сведения о которых содержатся в ЕГРН;
• в качестве предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) устанавливаются в отношении застроенного участка в зоне «Ф» — параметры расположенных на участке ОКС, сведения о которых содержатся в ЕГРН, а в отношении незастроенного участка — нулевые параметры (то есть предельная плотность застройки участка — 0 тыс. кв. м/га, предельная высота зданий — 0 м, максимальный процент застройки в границах участка — 0 %).

Таким образом, правовой режим земельных участков в «Ф» зоне направлен на сохранение текущего положения. Если речь о застроенном участке — на сохранение текущих внешних габаритов имеющихся на участке зданий. Собственно, изобретение чиновниками Москвы данной уникальной зоны при разработке ПЗЗ было обусловлено целью избежать неконтролируемой застройки города.

Новое строительство и реконструкция с увеличением параметров ОКС на участках в зоне «Ф» возможны только после внесения изменений в ПЗЗ Москвы.

Государственная программа, направленная на достижение целей:

• повышение качества государственных услуг по осуществлению и , в том числе в связи с доступностью государственных услуг ‎в электронном виде до 95%, к концу 2030 года;
• создание и внедрение цифрового отечественного геопространственного обеспечения, интегрированного с муниципальными и региональными информационными системами, на территории 85 субъектов РФ, к концу 2030 года;
• достижение цифровой зрелости в сфере кадастрового учета и регистрации прав, при организации инфраструктуры в РФ (100%);

Программа утверждена ПП РФ №2148 от 01. 2021

В целях обеспечения функционирования НСПД разрабатывается ФГИС ЕЦП НСПД.

В 2022 году анонсировано создание в рамках НСПД ряда сервисов:

• «Мои объекты недвижимости»;
• «Градостроительная проработка онлайн»;
• «Использование пространственных данных в контрольно-надзорной деятельности»;
• «Согласования в стройке»;
• «Комплексное развитие территорий»;
• «Индивидуальное жилищное строительство»;
• «Земля просто»;
• «Земля для стройки»;
• «Земля для туризма»;
• «Умный Кадастр» (УМКА);
• «Языки коренных народов Арктики».

• 07.2021 — на Московском урбанистическом форуме объявлено о разработке новой госпрограммы по созданию единой национальной системы пространственных данных под руководством Росреестра;
• 08.2021 — подписано стратегическое соглашение о сотрудничестве между МИИГАиК, Росреестром и АО «Роскартография», в том числе в целях работы над НСПД;
• 08.2021 — опубликован проект ПП РФ «Об утверждении государственной программы Российской Федерации „Национальная система пространственных данных“»;
• 09.2021 — проект программы внесен в правительство России;
• 10.2021 — программа вошла в перечень инициатив социально-экономического развития Российской Федерации до 2030 года;
• 10.2021 — опубликован анализ НСПД Счетной палатой;
• 10.2021 — проект госпрограммы представлен в Госдуме;
• 12.2021 — программа утверждена Правительством РФ.

• геодезии и картографии;
• развития инфраструктуры пространственных данных;
• земельных отношений;
• государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета ;
• создания и развития государственных и иных информационных систем и электронных сервисов в указанных сферах;
• осуществления функций их оператора;
• иных определенных Правительством РФ общественно полезных функций и полномочий публично-правового характера.

Согласно 448-ФЗ и 449-ФЗ от 30. 2021 компания вправе осуществлять практически любые виды отраслевой деятельности, в частности:

• геодезическую и картографическую деятельность, ее метрологическое обеспечение;
• выполнение , землеустроительных работ, а также работ, необходимых для внесения в сведений;
• обеспечение деятельности органа регистрации прав, в том числе его текущей хозяйственной деятельности;
• разработка, внедрение и информационная поддержка электронных сервисов, а также оказание указанных услуг посредством этих электронных сервисов;
• обеспечение сопровождения защищенной сети передачи данных и предоставление вычислительных ресурсов для деятельности органа регистрации прав;
• осуществление научной и образовательной деятельности;
• реализация проектов с участием иных юридических лиц, заключение и реализация соглашений в сфере развития информационных технологий, геодезии, картографии, пространственных данных и информационной безопасности.

Функции и полномочия учредителя компании от имени Российской Федерации выполняет Росреестр.

• 11.2021 — законопроект №20301-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части обеспечения реализации деятельности публично-правовой компании „Роскадастр“)».
• 11.2021 — законопроект №20316-8 «О публично-правовой компании „Роскадастр“»;
• 12.2021 — приняты 448-ФЗ и 449-ФЗ от 30.12.2021;
• 01.2022 — опубликован проект ПП РФ №02/07/01-22/00124385 «О публично-правовой компании „Роскадастр“»:
  Роскадастр образуется к 09.2022 из Ростехинвентаризации, после чего к нему до 01.2023 присоединяются ФГБУ «ФКП Росреестра», ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» и АО «Роскартография»;на английском языке наименование компании звучит как «public law company “Roskadastr”» (PLC “Roskadastr”). Интересно, что подходящий домен успела выкупить известная компания по поиску авиабилетов;простое перечисление услуг и функций компании занимает почти двадцать страниц, включая проверку сведений в документах, которые готовят кадастровые инженеры, и в то же время выполнение самих кадастровых работ без каких-либо ограничений;
• Роскадастр образуется к 09.2022 из Ростехинвентаризации, после чего к нему до 01.2023 присоединяются ФГБУ «ФКП Росреестра», ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» и АО «Роскартография»;
• на английском языке наименование компании звучит как «public law company “Roskadastr”» (PLC “Roskadastr”). Интересно, что подходящий домен успела выкупить известная компания по поиску авиабилетов;
• простое перечисление услуг и функций компании занимает почти двадцать страниц, включая проверку сведений в документах, которые готовят кадастровые инженеры, и в то же время выполнение самих кадастровых работ без каких-либо ограничений;
• 03.2022 — опубликован проект ПП РФ «О публично-правовой компании „Роскадастр“», в точности повторяющий предыдущий;
• 08.2022 — подписано ПП РФ №1359 от 30.07.2022 «О публично-правовой компании „Роскадастр“».

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. В состав жилых зон могут включаться:1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;2) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки;(в ред. Федеральных законов от 03. 2018 N 340-ФЗ, от 30. 2021 N 476-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)3) зоны застройки среднеэтажными многоквартирными домами;(в ред. Федеральных законов от 03. 2018 N 340-ФЗ, от 30. 2021 N 476-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)4) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;(в ред. Федерального закона от 03. 2018 N 340-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)5) зоны жилой застройки иных видов. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства. (в ред. Федеральных законов от 02. 2013 N 185-ФЗ, от 29. 2017 N 217-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;4) общественно-деловые зоны иных видов. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. (в ред. Федерального закона от 02. 2013 N 185-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи. (в ред. Федеральных законов от 03. 2018 N 340-ФЗ, от 30. 2021 N 476-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:1) коммунальные зоны – зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;2) производственные зоны – зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:1) зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения. (в ред. Федерального закона от 29. 2017 N 217-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения. (в ред. Федеральных законов от 18. 2006 N 232-ФЗ, от 29. 2017 N 217-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. (в ред. Федерального закона от 19. 2011 N 246-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах. (в ред. Федерального закона от 29. 2014 N 458-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

35 ГрК РФ. Виды и состав территориальных зон

Раздел 3. Общие требования градостроительного регламента в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства3. В разделах 1 (карты градостроительного зонирования) и разделах 2,3 Книг 2-13 настоящих Правил указываются основные виды разрешенного использования, если не указано иное. Во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование – индекс “Ф”) в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Условно разрешенными видами использования для территориальных зон, предусматривающих в качестве основных виды разрешенного использования объектов жилого назначения, указанные в таблице 1, являются виды разрешенного использования с кодами 2. 0 (N 51) и 2. 0 (N 53). Указанные виды разрешенного использования являются условно разрешенными тогда, когда они не установлены в качестве основных видов разрешенного использования для указанных территориальных зон. Вспомогательными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства для всех территориальных зон, за исключением территориальных зон, указанных в пункте 3. настоящих Правил, являются виды разрешенного использования с кодами 1. 0 (N 1), 3. 2 (N 3), 3. 3 (N 4), 3. 2 (N 6), 3. 3 (N 7), 3. 4 (N 8), 3. 0 (N 9), 3. 0 (N 11), 3. 0 (N 13), 3. 0 (N 14), 3. 1 (N 15), 3. 2 (N 16), 3. 1 (N 18), 3. 1 (N 20), 3. 2 (N 21), 3. 2 (N 23), 3. 0 (N 24), 4. 0 (N 27), 4. 0 (N 29), 4. 0 (N 30), 4. 0 (N 31), 4. 0 (N 32), 4. 0 (N 36), 4. 0 (N 38), 5. 2 (N 40), 5. 3 (N 41), 5. 4 (N 42), 2. 0 (N 58), 3. 1 (N 59), 3. 0 (N 60), 4. 0 (N 64), 4. 4 (N 67), 6. (N 79), 8. 0 (N 87), 7. 2 (N 112), если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации. Применение вспомогательных видов разрешенного использования допускается при соблюдении следующих условий:1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства;3) в случае если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно-разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства);4) в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации. Правила пункта 3. и подпункта 4 пункта 3. настоящих Правил не распространяются на:1) территориальные зоны, для которых предусмотрен основной вид разрешенного использования с кодами 5. 2 (N 100), 9. 0 (N 101), 9. 0 (N 102), 9. 0 (N 103), 11. 0 (N 104), 12. 1 (N 105). В территориальных зонах, указанных в абзаце первом настоящего подпункта, в качестве вспомогательного вида разрешенного использования применяется вид разрешенного использования с кодом 3. 1 (N 59) и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства вспомогательного вида разрешенного использования в пределах земельного участка устанавливаются техническими регламентами, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации;2) территориальные зоны, для которых предусмотрен основной вид разрешенного использования с кодами 1. 0 (N 115), 1. 0 (N 116), 1. 0 (N 117), 1. 0 (N 118), 1. 0 (N 119), 1. 0 (N 120), 1. 0 (N 129). В территориальных зонах, указанных в абзаце первом настоящего подпункта, в качестве вспомогательного вида разрешенного использования применяется вид разрешенного использования с кодом 1. 0 (N 131) и суммарная общая площадь всех объектов капитального строительства вспомогательного вида разрешенного использования должна составлять не более 500 кв. м;3) территориальные зоны, для которых предусмотрен основной вид разрешенного использования с кодами 1. 0 (N 121), 1. 0 (N 122), 1. 0 (N 123), 1. 0 (N 124), 1. 0 (N 125), 1. 0 (N 126), 1. 0 (N 127), 1. (N 128), 1. 0 (N 130), 1. 0 (N 131). В территориальных зонах, указанных в абзаце первом настоящего подпункта, в качестве вспомогательных видов разрешенного использования применяется любой из видов разрешенного использования с кодами 1. 0 (N 121), 1. 0 (N 122), 1. 0 (N 123), 1. 0 (N 124), 1. 0 (N 125), 1. 0 (N 126), 1. 0 (N 127), 1. (N 128), 1. 0 (N 130), 1. 0 (N 131), при условии, что он не установлен в качестве основного вида разрешенного использования для конкретной территориальной зоны. Суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка, должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации;4) территориальные зоны, для которых предусмотрен основной вид разрешенного использования с кодами 2. 0 (N 50), 2. 0 (N 52), 13. 0 (N 56), 13. 0 (N 57). В территориальных зонах, указанных в абзаце первом настоящего подпункта, в качестве вспомогательных видов разрешенного использования применяется виды разрешенного использования с кодами 1. 0 (N 115), 1. 0 (N 121), 1. 0 (N 126), 1. 0 (N 127), 1. 0 (N 130) и суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации;5) иные территориальные зоны, помимо указанных в подпунктах 1 и 2 настоящего пункта, для которых установлены исключительно не предусматривающие размещение объектов капитального строительства основные виды использования. В территориальных зонах, указанных в абзаце первом настоящего подпункта, вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются. В пределах свободных от застройки частей земельных участков могут быть размещены элементы комплексного благоустройства территории, в том числе детские, хозяйственные и иные площадки, подходы и подъезды к расположенным на земельном участке зданиям, сооружениям, иным объектам, подпорные стенки, ограждения, в том числе, являющиеся объектами капитального строительства.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Открыть документ

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Зона ф в пзз москвы

Подборка наиболее важных документов по запросу Зона ф в пзз москвы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Счет-фактура:
• Авансы полученные книга продаж
• Адрес в счет-фактуре
• Адрес грузополучателя в счет-фактуре
• Адрес покупателя в счет-фактуре
• Адрес поставщика в счет-фактуре

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Решение Московского городского суда от 23. 2020 по делу N 3А-3740/2020<Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим постановления Правительства Москвы от 23. 2019 N 934-ПП “О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. N 120-ПП”>При этом в соответствии с пунктом 3. 3 правил землепользования и застройки города Москвы во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование – индекс “Ф”) в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса “Ф” является равным “нулю”.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Решение Московского городского суда от 10. 2020 по делу N 3А-181/2020<Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим в части постановления Правительства Москвы от 28. 2017 N 120-ПП в части установления в отношении земельного участка с кадастровым номером * вида разрешенного использования “земельные участки (территории) общего пользования”>Согласно пункту 3. 2 Книги 1 Правил землепользования и застройки города Москвы во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование – индекс “Ф”) в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

Что представляют собой пзз?

ЧЕМ ПОЛЕЗНЫ ПЗЗ?

Цель ПЗЗ – это упорядочивание градостроительной деятельности и оптимизация использования земельных участков. С помощью документа определяются условия развития функциональных зон города, выделяются особые территории и заполняется генеральный план земельного участка (ГПЗУ)

Пoзвoляют гpaмoтнo плaниpoвaть paзвитиe нaceлeннoгo пyнктa, чтoбы coxpaнять oбъeкты кyльтypнoгo нacлeдия, oбecпeчивaть oxpaнy oкpyжaющeй cpeды.

ОХРАНА ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ

Защита не только природных зон, но и исторического кластера города!

Oблeгчaют дeятeльнocть бизнec-cтpyктyp нa тeppитopии МОСКВЫ: чeткo peгyлиpyют oтнoшeния мeждy бизнecoм и влacтью, зaщищaют интepecы нaceлeния.

МЫ ПОМОЖЕМ НА ЛЮБОМ ЭТАПЕ!

Наши специалисты окажут Вам реальную помощь, уберегут от неправильных решений и сохранят ваше имущество, время и деньги!

Одна из частых причин внесения изменений в ПЗЗ – это узаконивание самовольного строительства или самовольной реконструкции здания.

Изменение ТЭПов при реконструкции здания: общая площадь, площадь застройки, высотность, этажность и т.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ).

Ошибка в действующем ГПЗУ или ограничения возможностей нового строительства.

ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить. Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения.

ОТВЕТЫ НА НЕУДОБНЫЕ ВОПРОСЫ

Сложность земельного законодательства, а также вопросы имущественных прав на землю нашими согражданами мало изучены, и простому смертному постичь все глубины этого пласта законов довольно трудно. Но все можно понять из несложной аксиомы: ни один дом никогда – ни в советское время, ни в досоветское, ни в постсоветское – не строился без предоставления для этого дома земельного участка, в противном случае это – самострой, незаконное строительство. В Москве постоянно происходит изменение границ земельных участков МКД путем разработки и утверждения проектов межевания, которые разрабатываются по госконтрактам Департаментом городского имущества.

ТО ЧТО ВАМ НЕ С КАЖУТ ДРУГИЕ

Ha пepвый взгляд кaжeтcя, чтo гeнплaн и П33 — идeнтичныe дoкyмeнты. Этo нe тaк. Гeнepaльный плaн oпpeдeляeт гpaницы пoceлeния, eгo зoниpoвaниe и paзмeщeниe paзличныx oбъeктoв в бyдyщeм. Эти гpaницы пoдpoбнo oтpaжaютcя в тeкcтoвoй и гpaфичecкoй чacтяx дoкyмeнтa. Ho в гeнплaнe нeт никaкиx гpaдocтpoитeльныx peглaмeнтoв, oн нe peгyлиpyeт гpaдocтpoитeльный пpoцecc. Гeнepaльный плaн cкopee нocит oпиcaтeльный xapaктep, в тo вpeмя кaк П33 — peглaмeнтиpyющий. Гeнepaльный плaн yчитывaeтcя в П33. Oн выcтyпaeт кaк бaзa для paзpaбoтки Пpaвил. Пpи этoм в Пpaвилax дoпycкaютcя oтклoнeния oт иcxoдныx пoлoжeний Гeнepaльнoгo плaнa. П33 — вaжный дoкyмeнт, пo ним opгaнизyют вecь пpoцecc гpaдocтpoитeльcтвa. Пpaвилa oпpeдeляют: чтo, кaк, гдe и кoгдa мoжнo cтpoить в кoнкpeтнoм нaceлeннoм пyнктe. Гpaмoтнo paзpaбoтaнныe П33 пoзвoляют coxpaнить в пepвoздaннoм видe пaмятники кyльтypнoгo нacлeдия, пpиpoдный лaндшaфт мecтнocти, внeшний oблик гopoдa.

Под аббревиатурой «ППТ» подразумевают проект планировки территории. Что это за документ и в каких случаях необходимо его наличие? Как правильно сделать ППТ и какие стадии его разработки существуют?До начала проведения строительно-монтажных работ на территории любого населённого пункта очень важно грамотно составить и утвердить проект планировки территории (ППТ). Он позволяет установить границы земельных участков (ЗУ), в пределах которых будет возведён объект капстроительства. С его помощью определяются параметры развития конкретной территории с учётом уже построенных на ней жилых, коммерческих и иных зданий и сооружений, а именно:

• при подготовке к проведению крупных строительных работ на новом участке (например, возведение нового жилого квартала), в т.ч. для строительства капитальных сооружений (ОКС);
• для возведения ОКС на территориях, где такие объекты уже присутствуют;
• при разделении территорий, находящихся в общей собственности, на доли – для определения границ, в которых возможно использование участка конкретным собственником;
• при разрешении споров о границах земельных наделов;
• в ситуации продажи обременённого участка, находящегося в составе общей территории;
• при возведении строительных объектов на взятом в аренду государственном или муниципальном участке в рамках освоения территории.

Индекс «Ф» в ПЗЗ наделал много шума. Зона сохраняемого землепользования охватывает большую часть застроенной Москвы. Расшифровывается «Ф» как участок с фактическим видом использования. На деле, зона «Ф» накладывает существенные ограничения.

Что это значит? Такой себе каламбур: можно построить дом с такими параметрами, которые уже зарегистрированы в ЕГРН. То есть разрешено строить то, что уже и так зафиксировано. А по сути – ничего.

Начинать строительство в зоне «Ф» нужно с внесения изменений в ПЗЗ. Чтобы дать старт застройке, необходимо изменить вид разрешенного использования.

Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) – это территории, в границах которых устанавливается определенный правовой режим использования участков в соответствии с законодательством Российской Федерации. ЗОУИТ определяются для обеспечения безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду. А земельный участок, попадающий в границы ЗОУИТ, имеет ограничения в его использовании. Без корректировки охранных зон невозможно новое строительство и реконструкция невозможны! Для этого необходимо вносить изменения в ГПЗУ

Государство праве изъять земельный участок и возведенные на нем постройки в публичных интересах, предоставив собственнику компенсацию за изъятое имущество. Кому принадлежит недвижимость – значения не имеет. Государство одинаково эффективно изымает имущество как физических лиц, так и организаций. Основания для изъятия из частной собственности недвижимого имущества строго определены законом (ст. 49 Земельного кодекса РФ, далее – ЗК РФ):

• выполнение международных договоров Российской Федерации;
• строительство, реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других возможных вариантов
• иные основания, предусмотренные федеральными законами. Например, в целях комплексного развития территории (ст. 56.12 ЗК РФ).

Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на них возможно только в том случае, если возводимые для госнужд объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории. Решение об изъятии может быть принято в течение 6 лет со дня утверждения проекта планировки территории. До августа 2019 г. такой срок составлял 3 года.

По поручению Городской комиссии соответствующая расположению участка окружная комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы организует и проводит публичные слушания, по вопросу о предоставлении разрешения заявителю. Расходы на организацию и проведение слушаний несёт лицо, заинтересованное в проведении таковых.

После проведения слушаний окружная комиссия направляет в городскую заключение о результатах проведённых слушаний и предложения от представительного органа соответствующего муниципального образования, направленные в окружную комиссию г. Москвы.

Городская комиссия, с учетом заключений от надзорных органов и результатов публичных слушаний готовит рекомендации о разрешении или запрете внесения требуемых изменений.

Спроектировать новое здание без учета новых ПЗЗ невозможно. Как и построить и зарегистрировать новое здание в зоне, которая согласно ПЗЗ застройки не предусматривает. Однако можно обратиться к властям с целью внесения изменений в ПЗЗ Москвы.

МЫ ГОТОВЫ ОКАЗАТЬ ПОМОЩЬ НА ЛЮБОМ ЭТАПЕ

АЛГОРИТМ ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ В ПЗЗ

Процесс внесения изменений в ПЗЗ является достаточно сложным с точки зрения сроков, количества согласовательных процедур и проектных работ. В зависимости от сложности объекта сроки внесения изменений в ПЗЗ могут варьироваться в пределах 4 – 8 месяцев.

Градостроительный аудитДо начала внесения изменений необходимо оценить допустимые параметры ТЭП, которые возможно обосновать для вашего участка, определить текущую ситуацию с ограничениями, наложенными на строительство на участке, выявить логику и причину ведомств, которые наложили данные ограничения для полноценного обоснования необходимости изменений.

Вместе с техническим анализом показателей мы исследуем возможность внесения изменения в показатели данной территории и оцениваем возможность проведения строительства объекта на данном участке.

Первым шагом является разработка Градостроительной концепции (Градостроительного обоснования) объекта. Градостроительное обоснование — набор документации, которая устанавливает и обосновывает градостроительные, экологические и архитектурно-строительные требования к градостроительному объекту.

При разработке учитываются указания, содержащиеся в Генеральном плане развития г. Москвы, градостроительных планах развития территорий административных округов, а также в санитарно-гигиенических нормативах и правилах.

Проект внесения изменений в ПЗЗ

После согласования и принятия принципиальных решений согласующими организациями, разрабатывается Проект внесения изменений в ПЗЗ. Данный проектный материал разрабатывается строго в соответствии установленными требованиями и правилами с учётом всех градостроительных нормативов в части транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, экологии, высотности и пр.

После того как Проект внесения изменений разработан и согласован, он выносится на рассмотрение в рамках процедуры публичных слушаний. Необходимо понимать, что организационная составляющая процедуры публичных слушаний на этапах подготовки, проведения и завершения, очень велика, и требует повышенного внимания и значительной траты времени со стороны инициатора слушаний. Проект Внесения изменений в ПЗЗ должен быть правильно представлен и раскрыт для жителей окружающих районов. Важно участие авторов проекта для корректной аргументации и объяснения некоторых проектных решений. После проведения Публичных слушаний, необходимо оперативно разработать план действий, в случае необходимости – альтернативные проектные решения. Наша компания, обычно готовит несколько сценариев с разработанными проектными решениями, чтобы быть подготовленными к любому развитию событий.

Получение ГПЗУ – градостроительный план земельного участка.

С момента принятия новых ПЗЗ г. Москвы мы успели отработать чёткую схему правоприменения новых нормативов и предлагаем вам не терять время и воспользоваться накопленным нами опытом:

• Мы сделаем это быстрее, от вас потребуется минимум документов, большую часть документации мы соберём и при необходимости разработаем сами.
• Мы сделаем это с гарантированным результатом. Конечно, при условии адекватности поставленной цели. Согласовать строительство атомной станции получится едва ли, а вот жилого комплекса или торгового центра — вполне.
• Вы получите возможность беспрепятственно внести изменения в ГПЗУ земельного участка и получить разрешение на строительство.

Что можно правообладателю участка и недвижимости в зоне «Ф»

Без изменения ПЗЗ на участках в зоне «Ф» допустимы:

• Реализация вспомогательных ВРИ в пределах, установленных ПЗЗ Москвы. Позволяет перепрофилировать до 25% существующей площади недвижимости, в том числе, под торговлю, офисы, автосервисы и другие коммерческие объекты;
• Реконструкция зданий в существующих габаритах. Позволяет изменить назначение отдельных зданий или помещений в них или изменить соотношение используемой площади между видами разрешенного использования, установленными для участка;
• Осуществление строительных работ, не относящихся к реконструкции и не требующих в связи с этим получения разрешения на строительство. Позволяет, в том числе, перепрофилировать здания и помещения (в пределах ВРИ участка);
• Размещение некапитальных объектов. Позволяет, учитывая современные строительные технологии, функционально заменить большинство видов нежилых зданий в сокращенные сроки (упрощенный порядок согласования) и с наименьшими затратами.

Перспективы изменения разрешенного использования для участков в зоне «Ф»

В случае, если незастроенный участок с ВРИ под строительство находится по ПЗЗ Москвы в зоне «Ф», перспективы внесения изменений в части параметров строительства можно считать достаточно хорошими. Ситуация с «нулевыми» параметрами для участка, разрешенное использование которого предполагает строительство, изначально противоречит здравому смыслу.

Для застроенных участков в зоне «Ф» также имеются перспективы изменения ПЗЗ Москвы как в части параметров строительства, так и вида разрешенного использования. Такие перспективы зависят от актуальности испрашиваемого ВРИ для города (от того, какой объект планируется построить), а также от величины желаемых параметров. Например, согласовать плотность застройки ниже типичной для Москвы реальнее, нежели просить установить максимально возможный показатель для конкретной территории.

В то же время, препятствиями к изменению ПЗЗ могут оказаться вхождение участка в зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) и иные осложняющие факторы.

В отдельных случаях изменение ВРИ участка в зоне «Ф» возможно без изменения ПЗЗ и независимо от градостроительного регламента участка. В частности, это касается ситуаций, когда ВРИ участка изначально был установлен уполномоченным органом некорректно: допускает сразу несколько принципиально разных толкований с точки зрения исчисления кадастровой стоимости участка и платежей в бюджет или же был присвоен без учета расположенных на участке зданий.

Кроме того, если ВРИ участка в зоне «Ф» является смешанным (то есть предусматривает несколько разрешенных видов использования), его правообладатель вправе потребовать исключения неактуального для него вида использования. В ряде случаев это целесообразно с точки зрения минимизации размера земельных и имущественных платежей.

Специалисты по зоне «Ф»

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении вопросов, связанных с использованием земельных участков в Москве, в том числе расположенных в зоне сохраняемого землепользования «Ф» по ПЗЗ Москвы.

В рамках градостроительного и земельного аудита выявляется наиболее эффективный механизм решения стоящей перед клиентом хозяйственной задачи. Юристы «Два М» имеют опыт сопровождения реализации различных коммерческих проектов в зоне «Ф», связанных с изменением разрешенного использования таких участков, получением разрешений на реконструкцию объектов, согласованием проектов по размещению некапитальных объектов (с обоснованием их некапитальности) и т.

В данной сфере «Два М» на регулярной основе взаимодействует с проектными организациями, уполномоченными органами, а также представляет интересы клиентов в судебных инстанциях.

Решение о внесении или об отказе во внесении изменений в ПЗЗ Москвы фактически принимается Городской комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы, которая дает свое заключение по предлагаемым изменениям (иные этапы процедуры носят больше технический характер). Данная комиссия состоит из Мэра Москвы, его заместителей, ряда иных должностных лиц правительства Москвы, представителей Мосгордумы, префектуры соответствующего административного округа. Отрицательное заключение по итогам публичных слушаний, хотя формально оно и не является безусловным основанием для отказа в утверждении изменений, существенно увеличивает риск такого отказа. В связи с этим необходимо обеспечить качественное представление проекта на публичных слушаниях.

Что получите в итоге

КАК ВЫГЛЯДИТ ЗАВЕТНАЯ “БУМАГА”

Как выглядит ГПЗУ думаем объяснять не надо, но вот как выглядит Распоряжение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы, знают не многие!

Мы проведем полную консультацию по вашему объекту, соберем необходимую информацию

Очень важно понимать, что можно пойти различными путями легализации, иногда проще просудиться, т. штраф за Самострой неизмеримо большой.

МЫ соберем необходимый пакет документ, разработаем буклет АГР, ЗОС

Прохождение комиссии ГЗК

Получение положительного решения и салют)

Мы открыты для клиентов и партнеров!

Москва, ул. Луховицкая 5с3 оф