Комментарий к Ст. 34 Градостроительного кодекса РФ
Статья направлена на закрепление критериев, которыми должны руководствоваться органы местного самоуправления при проведении градостроительного зонирования и установления границ территориальных зон.
а) возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков означает, что для земельных участков в составе любой территориальной зоны не устанавливается единого «целевого назначения», определяющего существующий и планируемый характер использования земельных участков, строительства и реконструкции объектов капитального строительства. Например, объекты здравоохранения могут вполне логично и правомерно располагаться как в жилой зоне, так и в общественно – деловой зоне (чч. 3,4 ст. 35 ГрК РФ). Следовательно, данный принцип установления границ территориальных зон позволяет говорить лишь о доминировании определенных параметров и видов использования территории, но не о единственно возможном варианте размещения объектов.
б) границы функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон отражаются на отдельных картах (схемах). Данные параметры определяются генеральными планами и схемой территориального планирования и подлежат обязательному учету.
в) как следует из ч. 15 ст. 35 ГрК РФ, кодекс не определяет исчерпывающий перечень территориальных зон, оставляя органам местного самоуправления возможность установления и иных зон. Однако при этом необходимо учитывать функциональные зоны и особенности использования земельных участков и объектов капитального строительства. Поэтому норму, сформулированную абзацем 3 ч. 1 комментируемой статьи следует толковать расширительно. Кроме того, нельзя забывать, что в пределах территориальных зон ГрК РФ допускается выделение подзон в целях осуществления более гибкой возможности работы с территорией.
г) при установлении территориальных зон следует учитывать сложившуюся планировку территории и существующее землепользование. По этой причине кодекс не предполагает установление заведомо не приемлемых требований градостроительных регламентов даже в публичных интересах. Более того, ч. 8 ст. 36 ГрК РФ предусматривает, что в случае не соответствия требованиям регламента земельных участков и объектов капитального строительства, они продолжают использоваться также как и ранее без установления определенных сроков приведения их в соответствие с регламентом, кроме указанных ч. 8 данной статьи случаев.
д) установление территориальных зон должно происходить с учетом документов (схем) территориального планирования и документации по планировке территории. Документами территориального планирования Российской Федерации, субъектов РФ, или муниципального района (для поселений) может быть предусмотрено, например, размещение промышленного либо транспортного объекта на межселенных территориях. В таких случаях неизбежно применение процедуры изменения категории земель (например, перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель специального назначения). Аналогичная ситуация может возникнуть при планировании создания особо охраняемых природных территорий федерального либо регионального значения, перевода части земель лесного фонда в иные категории земель и т. Данные решения вышестоящего уровня градостроительного планирования должны быть отражены в Правилах.
е) территориальные зоны должны устанавливаться с учетом возможности предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках. Поскольку границы территориальной зоны могут проходить по границам земельных участков, вполне допустима ситуация, когда два смежных земельных участка располагаются в различных территориальных зонах (например, жилой и производственной зонах). Установление градостроительным регламентом возможности размещения на участке, расположенном в производственной зоне, промышленного объекта, производящего, например, пожароопасную продукцию не допускается, поскольку может причинить (потенциально) вред, в нашем случае, жилому дому.
Установление границ территориальных зон должно осуществляться в соответствии со стандартами межевого дела, которыми не допускается установление разных правовых режимов для частей одного и того же земельного участка. Поэтому ориентирами при определении границ территориальных зон, как правило, будут выступать существующие естественные границы природных объектов (например, реки), линии магистралей и улиц, красные линии (они отделяют публичные земли от частных и применяются для охраны парков, скверов и иных публичных территорий (памятников культурного наследия) от незаконной застройки и иного использования), границы населенных пунктов и муниципальных образований. При необходимости, такие границы могут быть проведены и по границам земельных участков граждан и юридических лиц. Исключением из указанных правил являются положения ч. 3 комментируемой статьи, согласно которой могут не совпадать с границами территориальных зон:
а) границы зон с особыми условиями территории, например, охранные, санитарно-защитные, и иные зоны. Например, санитарно-защитная зона вокруг промышленного объекта может выходить за пределы производственной зоны и частично располагаться в составе коммунальной зоны или зоны рекреационного назначения.
б) границы территорий объектов культурного наследия также не образуют отдельной территориальной зоны, а потому естественным образом могут располагаться в составе жилой, общественно-деловой и иных территориальных зон, если таковы параметры и размеры такого объекта культурного наследия. Например, разновидностью объектов культурного наследия являются фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям. Такой объект культурного наследия может располагаться в пределах территории садоводческого товарищества (жилая зона) и близлежащего городского сада (рекреационная зона) либо в жилой зоне населенного пункта и зоне сельскохозяйственных угодий за чертой населенного пункта.
В нормах комментируемой статьи определены правовые основы порядка установления территориальных зон, которыми являются:
1) определение в соответствии с правилами ч. 1 настоящей статьи исчерпывающего перечня обязательных сведений шести видов, которые должны учитываться при установлении территориальных зон;
2) установление в требованиях ч. 2 рассматриваемой статьи расширенного перечня семи критериев установления границ территориальных зон;
3) обозначение в нормах ч. 3 комментируемой статьи исключения из общих правил для границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия, которые устанавливаются в соответствии с законодательством РФ и могут не совпадать с границами территориальных зон.
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 5 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, N 27, ст. 4170), подпунктом 5. 26(7. 25) пункта 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, N 25, ст. 3052; 2020, N 7, ст. 855), приказываю:
Утвердить прилагаемые Методические указания о государственной кадастровой оценке.
Настоящий приказ вступает в силу с даты признания утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226 “Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке” (зарегистрирован Минюстом России 29 мая 2017 г. , регистрационный N 46860) с изменениями, внесенными приказами Минэкономразвития России от 9 августа 2018 г. N 419 (зарегистрирован Минюстом России 8 октября 2018 г. , регистрационный N 52352), от 9 сентября 2019 г. N 548 (зарегистрирован Минюстом России 19 февраля 2020 г. , регистрационный N 57563).
Руководитель О. СКУФИНСКИЙ
УТВЕРЖДЕНЫ приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. N П/0336