Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Территориальные зоны выделяются с учётом:
- возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
- функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных действующим генеральным планом;
- сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
- предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
В Росреестре рассказали, какие виды земельных участков бывают, как их можно использовать и в каком случае стоит сменить их назначение
Зачастую у собственников земельных участков возникает путаница, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нем можно вести, а какую нет, в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы серьезные, поскольку вид разрешенного использования — это главный фактор при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.
Росреестр разъяснил, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных.
Выявление пересечения смежных участков, обнаруженных при выполнении кадастровых работ, говорит о том, что в части определения координат местоположения границ один из участков содержит реестровую ошибку. Которую исправить поможет кадастровый инженер.
Кадастровый инженер при проведении межевания изучает все сведения и документы о земельном участке, выезжает на место для определения границ участка, проводит геодезическую съемку земельного участка, согласовывает выявленные границы со смежными землепользователями.
Если собственник соседнего участка согласен исправить ошибку в сведениях своего участка, в данном случае можно подготовить один межевой план на уточнение своего участка с исправлением ошибки в координатах смежного участка. Обязательным условием является наличие Акта согласования границ с личными подписями собственников смежных земельных участков.
После подготовки кадастровым инженером необходимого пакета документов Вам (собственнику) необходимо обратиться в МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учёте изменений (в связи с исправлением реестровой ошибки) земельного участка с приложением межевого плана.
В случае, если проведенная работа не приводит к желаемому результату, правообладатель участка обращается в суд с требованиями о признании факта наличия реестровой ошибки и установлении в судебном порядке местоположения границ такого земельного участка.
Читайте нашу статью: «Про пересечение земельных участков». В которой мы отвечаем на вопрос: может ли быть так, что выделенные под СНТ участки, пересекались с другим ЗУ?
Вопрос нашему земельному адвокату:Участок находится в 2х территориальных зонах: Р-3 и Ж-2, получается, что расположение земельного участка в двух территориальных зона. Хочу узнать можно ли построить дом на таком участке или как можно перевести в одну зону?ВНИМАНИЕ: земельный юрист АБ «Кацайлиди и партнеры» разъяснит не только порядок установления территориальных зон, но и ответит на другие интересующие Вас вопросы, звоните прямо сейчас!https://www. youtube. com/embed/0avMZdj5Z-AПорядок установления территориальных зонПо вопросу перевода территориальных зон в одну зону (объединение участков из разных территориальных зонах):Исходя из положений градостроительного законодательства, земельный участок может относиться только к одной территориальной зоне. Земельное законодательство также прямо указывает на то это требование также распространяется в отношении земель населенных пунктов. Для целей установления территориальных зон, а также регламентов градостроения принимаются Правила землепользования и застройки публичными организациями (возможны изменения прав землепользования, о чем по ссылке подробнее):
- подразделениями муниципалитета – в том случае, если земельный участок расположен в границах обычного населенного пункта
- государственными публичными органами субъектов Федерации – в том же случае, если земельные участки находятся в границах городов федерального значения.
Следовательно, в Вашей ситуации имеется нарушение самого порядка проведения градостроительного зонирования территории населенного пункта. Что делать при расположении земельного участка в двух территориальных зона?В случае, если Правила землепользования и застройки допустили расположение земельного участка на двух территориальных зонах, то такой акт нарушает действующее законодательство и Ваши права по пользованию земельным участков в соответствии с его хозяйственным назначением. Вы правомочны обратиться в суд с требованием о признании недействительной карты градостроительного зонирования к соответствующим органам, принявшим Правила. В этом случае, органы, утвердившие карту зонирования, будут обязаны внести изменения в имеющиеся территориальные зоны и определить для Вашего участка общую территориальную зону. Также, Вы можете обратиться с заявлением о внесении соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки, поскольку действующие Правила нарушают Ваши права. По вопросу постройки дома. Что касается территориальных зон земельного участка, то:
- Р-3 – рекреационная зона
- Ж-2 – зона индивидуального жилищного строительства
Особенности регулирования строительства предусмотрены Правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта. Однако, исходя из общих свойств зон земельного участка, у Вас могут возникнуть серьезные сложности с получением разрешения на строительство дома на земельном участке с 2 разными территориальными зонами. В соответствии с действующим земельным законодательством, земельные участки должны использоваться по их целевому назначению. Помощь земельного юристаТаким образом, если Вы не заинтересованы в размежевании и выделе нового земельного участка из существующего, Вам следует подготовить заявление для изменения карты зонирования и определения единой территориальной зоны для Вашего земельного участка. Все это лучше доверить нашему юристу по земельным делам, поскольку процедура имеет ряд нюансов, разобраться с которыми под силу только специалисту, постоянно практикующему в данной категории дел. Отзыв о работе адвоката по земельным спорамhttps://www. youtube. com/embed/1UQuSC145vk
Нередко бывает так, что устанавливаемый Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительный регламент земельных участков (виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства) не соответствует целям и интересам их правообладателей.
Например, ПЗЗ могут быть установлены ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки. Так, в Москве большая часть застроенной территории отнесена к так называемой зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), в которой запрещается новое строительство и увеличение площади существующих объектов. Часто встречаются случаи, когда ПЗЗ изменяется градостроительный регламент земельного участка по сравнению с его текущим разрешенным использованием.
В данной ситуации следует понимать, что само по себе несоответствие ПЗЗ интересам отдельных землепользователей не является незаконным. Судебная практика устойчиво исходит из того, что уполномоченные органы вправе определять (изменять) градостроительный регламент соответствующей территории исходя из «баланса частных и публичных интересов», то есть фактически по своему усмотрению.
При этом оспаривание ПЗЗ целесообразно в исключительных случаях, когда имеются очевидные нарушения законности в их содержании и/или порядке принятия, такие как:
- пересечение границ земельного участка границами территориальных зон, установленных ПЗЗ (участок находится в двух и более территориальных зонах);
- несоответствие территориального зонирования ПЗЗ сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории;
- незаконное отображение в ПЗЗ границ зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);
- грубое нарушение порядка принятия (изменения) ПЗЗ (непроведение публичных слушаний, отсутствие у публичного органа полномочий на изменение ПЗЗ и т. д.).
Заявлять о наличии нарушений с представлением соответствующего обоснования землепользователям следует до утверждения ПЗЗ – на таком обязательном этапе их принятия как публичные слушания.
Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, оспаривать их необходимо в судах общей юрисдикции. Для некоторых регионов (например, для г. Москвы) это делает судебное оспаривание ПЗЗ крайне неэффективным.
В случаях, когда ПЗЗ не соответствуют интересам владельца участка, но при этом отсутствуют явные формальные нарушения (перечисленные выше) – целесообразнее ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ. Например, об установлении возможности нового строительства для участков в зоне «Ф» по ПЗЗ Москвы. В рамках данной процедуры представляется возможным обосновать, что предлагаемые изменения соответствуют не только пожеланиям конкретного землепользователя, но и публичным интересам – гармоничному развитию населенного пункта, привлечению инвестиций, созданию рабочих мест и т.
Неэффективно оспаривание ПЗЗ и в тех ситуациях, когда новый градостроительный регламент противоречит текущему использованию участка или запланированному использованию (в случае его несоответствия Генплану). Несмотря на то, что закон требует учитывать при территориальном зонировании в ПЗЗ как перспективное, так и текущее землепользование, суды признают, что разрешенное использование и градостроительный регламент участка должны соответствовать Генеральному плану, то есть отражать будущее использование территории. В то же самое время, избранный землепользователем будущий способ использования земельного участка также не подлежит защите, если он противоречит Генеральному плану.
При этом уже возведенные и строящиеся объекты (если разрешение на строительство выдано до внесения изменений в ПЗЗ) могут использоваться владельцами по существующему назначению без их приведения в соответствие с новыми градостроительными регламентами неограниченно долгое время при условии отсутствия угрозы жизни, здоровью человека или окружающей среде (т. практически во всех случаях).
В то же время реконструкция таких объектов, а также дальнейшая застройка участка невозможна, за исключением случая, когда собственником ранее был получен градостроительный план земельного участка, гарантирующий незыблемость градостроительного режима участка в течение трех лет с даты его получения (что, однако, не касается возможного распространения на участок режима ЗОУИТ).
В случаях, когда в связи с изменением ПЗЗ арендаторы и собственники земельных участков лишаются возможности использовать участки и расположенные на них объекты капитального строительства по назначению, а оспаривание ПЗЗ нецелесообразно (как в ситуации несоответствия ПЗЗ текущему ВРИ участка), они вправе требовать полного возмещения убытков. При этом противоправность действий публичного органа власти в данном случае не будет иметь правового значения.
Ведомство разъяснило1 на своем сайте, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков (далее – ВРИ), на каких землях можно возводить дом или содержать сельскохозяйственных животных и как поменять ВРИ при необходимости. Росреестр подчеркивает, что это важные вопросы: ВРИ влияет на кадастровую стоимость участка, а кроме того, за использование земель не по целевому назначению налагается штраф (для граждан его размер составляет от 0,5% до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс. руб. по ч. 1 ст. 8 КоАП РФ).
Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос, как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. ВРИ устанавливаются муниципалитетами для каждой территориальной зоны, всего существует 13 ВРИ (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков”):
- сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
- жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
- общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
- предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
- отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
- производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
- транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
- обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
- деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
- использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
- водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
- земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
- земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
ВРИ могут быть основными, вспомогательными и условно разрешенными. Первые характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные ВРИ применяются при необходимости расширить способы использования земли – к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, планируется построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешенный ВРИ установлен ст. 39 Градостроительного кодекса РФ. Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка (например, если собственник захочет построить на участке забор, гараж или хозяйственную постройку).
Возможно ли в договоре купли-продажи земельного участка обязать продавца сменить вид разрешенного использования? Ответ на этот и другие практические вопросы – в Базе знаний службы Правового консалтинга системы ГАРАНТ! Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Росреестр отдельно разъяснил, какие ВРИ подходят для строительства на участке индивидуального жилого дома. К ним относятся ВРИ со следующими кодами: 2. 1 – “Для индивидуального жилого строительства”. На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры; 2. 2 – “Для ведения личного подсобного хозяйства”. Можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных; 13. 2 – “Ведение садоводства”. Такие участки предназначены для отдыха и (или) выращивания овощей, фруктов, зелени и ягод для собственных нужд. Также здесь можно строить дома, жилые и садовые.
Если участок имеет основной ВРИ 13. 1 “Ведение огородничества”, то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 “Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках”, где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.
Помимо этого Росреестр рассказал, на каких участках можно разводить домашнюю птицу и скот, а также как поменять ВРИ при необходимости.
На портале проектов нормативных правовых актов размещен подготовленный Росреестром проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Законопроект разработан с целью усовершенствования порядка исправления реестровых ошибок органом регистрации прав в описании местоположения границ земельных участков (ЗУ), муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, что является причиной пересечения границ земельных участков и муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон и лесничеств.
В частности, устанавливается, что допускается изменение границ населенных пунктов без утверждения или изменения документов территориального планирования, в случае если при ведении Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или при установлении границ населенных пунктов и подготовке описания их местоположения выявлены пересечения между границами населенных пунктов и границами ЗУ.
Границы территориальных зон будут приводиться в соответствие с границами земельных участков, если между ними выявлены пересечения.
Если требуется внести изменения в схему территориального планирования муниципального района, генеральный план поселения, городского или муниципального округа, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в связи с устранением пересечения границ населенного пункта с границами земельных участков (ЗУ), то проведение общественных обсуждений или публичных слушаний не требуется.
Несоответствие сведений о границах территориальных зон, содержащихся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), описанию местоположений границ таких территориальных зон, содержащемуся в ЕГРН, будет являться основанием для внесения изменений в ПЗЗ.
В случае поступления от органа регистрации прав уведомлений об изменении описания местоположения границ территориальной зоны или границ населенного пункта в связи с устранением пересечения таких границ с границами ЗУ или в связи с устранением реестровых ошибок орган местного самоуправления обеспечивает внесение изменений в ПЗЗ путем их приведения в соответствие со сведениями, указанными в уведомлениях. При этом утверждение изменений в ПЗЗ не требуется.
До внесения соответствующих изменений в ПЗЗ, в схему территориального планирования или генеральный план считаются достоверными сведения о местоположении границ территориальной зоны и населенных пунктов, содержащиеся в ЕГРН.
Устранение пересечения границ населенных пунктов, территориальных зон с границами ЗУ, имеющих пересечения между собой, осуществляется органом регистрации прав при государственном кадастровом учете в связи с уточнением границ ЗУ, в том числе с целью исправления реестровой ошибки. Такие кадастровые работы и подготовка межевого плана осуществляются без учета внесенных в ЕГРН сведений о местоположении границ населенных пунктов, территориальных зон, кроме случая уточнения местоположения границ земельных участков, занятых линейными объектами.
Для уточнения границ ЗУ, занятого линейным объектом, пересекающих границы населенного пункта, муниципального образования и границы между субъектами РФ, законопроектом предлагается осуществлять раздел такого земельного участка без подготовки межевого плана и кадастрового учета исходного ЗУ в связи с уточнением местоположения границ такого ЗУ.
Законопроектом предлагается наделить орган регистрации прав полномочиями по исправлению (устранению) реестровых ошибок в местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на ЗУ.
Устанавливается, что орган регистрации прав устраняет пересечения границ населенных пунктов, территориальных зон с границами ЗУ, имеющих пересечения между собой, при государственном кадастровом учете в связи с уточнением границ ЗУ, в том числе с целью исправления реестровой ошибки.
Вносить такие изменения будет возможно при условии, что более 50% площади указанного ЗУ находится в границах или за границами определенного населенного пункта, определенной территориальной зоны.
Предусматривается сокращение с трех до одного месяца срока, по истечении чего после направления заинтересованным лицам решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях ЕГРН и при непоступлении документов, на основании которых обеспечивается устранение данной реестровой ошибки, орган регистрации прав вносит изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ и площади такого ЗУ без согласия его правообладателя.
Помимо прочего законопроектом предлагается восемь оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав сделать основаниями для возврата заявления и документов, без рассмотрения.
В случае принятия закон вступит в силу с 1 января 2024 года, за исключением отдельных пунктов. Общественное обсуждение продлится до 3 марта текущего года.
Другие публикации по теме:
Кто и как сможет получить копии документов из ЕГРН, выражающих содержание сделок
Как изменится порядок предоставления сведений из ЕГРН
В Москве сформирована единая цифровая платформа градостроительной деятельности
Какие изменения вносятся в ГПЗУ
Как пустующие земельные участки вовлекут в хозяйственный оборот
Как расширится перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории
В каких случаях получать ТУ больше не потребуется
Изменены требования к цифровым топографическим картам и планам, используемым при подготовке документации по планировке территории
Мало кому известно, что означает такое понятие как «территориальные зоны», зачем они нужны и на что влияют. Однако, это достаточно важный элемент планировочной структуры, особенно для тех, кто имеет земельный участок, собирается возводить строения, как жилые, так и производственные. Начнем с определения. Это отдельные земельные территории муниципального образования, для которых в правилах землепользования и застройки (Далее – ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты, наделены особым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. В результате градостроительного зонирования могут определяться следующие зоны:
· жилые;
· общественно-деловые (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения);
· производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
· сельскохозяйственные (зоны дач, садоводств);
· рекреационные (городские леса, парки, водоемы, объекты спорта);
· зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
· специального назначения (кладбища, объекты размещения отходов потребления и иными объектами);
· иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства. Отметим, что для каждой территориальной зоны должны быть:
· определена цель её создания и использования, её характеристики;
· установлены границы в текстовой форме и отображены графически в планах и картах;
· установлен градостроительный регламент;
· определена сложившаяся планировка территории и существующего землепользования;
· отражены планируемые функциональные зоны с указанием параметров их развития, заложенных генеральным планом (как правило, территориальные зоны являются многофункциональными). Важно, что каждый земельный участок должен располагаться только в одной территориальной зоне, за исключением земельных участков, границы которыхв соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон. Для земельных участков, расположенных внутри одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, как и всего, что находится над и под поверхностью земли и используется в процессе застройки и эксплуатации зданий, строений, сооружений:
· виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
· предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства;
· ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Установление территориальных зон регламентируется статьей 34 Градостроительного Кодекса РФ. Проведением землеустроительных работ по внесению в ЕГРН границ территориальных зон занимаются кадастровые инженеры. Ознакомиться с тем, в какой территориальной зоне находится Ваш земельный участок, можно в ПЗЗ вашего муниципального образования. Напомним, что для каждого муниципального образования они устанавливаются отдельно. Рассмотрим пример. Допустим нам необходимо построить сервис технического обслуживания автомобилей (далее – СТО) на определенном земельном участке. Для того, чтобы получить информацию необходимо обратиться к градостроительному зонированию, определить где находится Ваш участок, далее в ПЗЗ посмотреть какие виды недвижимости могут располагаться на данной территории. С помощью графической части мы определили, что данный участок располагается в территориальной зоне Ж-5. В соответствии с рассмотренными ПЗЗ, данная территориальная зона предназначена для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства и отдыха в индивидуальном (семейном) порядке с сооружениями и строениями как сезонного, так и круглогодичного использования. Территория, предоставленная садоводческому, дачному, огородническому объединению, состоит из земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования и индивидуальных земельных участков. Разрешено использовать следующие виды использования участков:
а) Основные виды разрешенного использования: земельные участки общего назначения; ведение огородничества; ведение садоводства. б) Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание; предоставление коммунальных; административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг. в) Условно разрешенные виды использования: обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях; магазины; общественное питание; рынки. Для использования территорий Ж-5 на территории садоводческих объединений не допускается:
– строительство дорог без проектов, согласованных с администрацией города, а также с Комитетом по охране окружающей среды и природных ресурсов;
– захоронение бытовых и сельскохозяйственных отходов, складирование навоза и мусора;
– открытие карьеров строительных материалов;
– использование ядохимикатов;
– строительство выгребных ям без гидроизоляционного покрытия;
– разведение скота, птицы и пушных зверей;
– использование навозных стоков на удобрение;
– вырубка древесно-кустарниковых насаждений (кроме рубок ухода и санитарных рубок). Можно сделать вывод, что строительство СТО на такой территории невозможно. Однако, напомним, что каждое муниципальное образование необходимо рассматривать индивидуально. Данные правила действуют для всех видов постройки, часто встречаются случаи, когда на земельном участке нельзя построить и жилой дом. Именно поэтому важно знать в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.
Региональный кадастровый центр
У нас в собственности есть земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования «эксплуатация производственных помещений». В городе правила землепользования и застройки не приняты. Сейчас у нас появилась необходимость поменять разрешенное использование участка на «строительство». Но возникает вопрос: вроде бы ст. 263 ГК РФ позволяет собственнику возводить на участке здания по своему усмотрению, а с другой стороны, знакомые говорят, что для изменения вида разрешенного использования участка требуется проведение публичных слушаний, а не изменяя разрешенное использование, строить нельзя. Надо ли проводить публичные слушания? Каков порядок изменения вида разрешенного использования участков, находящихся в частной собственности, при отсутствии градостроительного регламента и правил землепользования и застройки?
Действительно, ст. 263 ГК РФ позволяет собственнику возводить на своем земельном участке здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Правда, в той же норме сказано, что все эти права собственник может осуществлять при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Градостроительные нормы и правила предполагают так называемое градостроительное зонирование, при котором земельные участки относятся к тем или иным видам территориальных зон: жилым, общественно-деловым, производственным, зонам инженерной и транспортной инфраструктур, зонам сельскохозяйственного использования и пр. (ст. 35 ГрК РФ). Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).
Почему вид разрешенного использования имеет значение? Потому что если на земельном участке планируется капитальное строительство, то необходим его градостроительный план (ст. 44 ГрК РФ). И наряду с другими характеристиками в градостроительном плане указывается информация о разрешенном использовании земельного участка. Потом уже при строительстве запланированного объекта недвижимости на основании градостроительного плана выдается сначала разрешение на строительство (при условии соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана участка), а затем — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ). Соответственно, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 25 Федерального закона от 21. 97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Получить это разрешение можно только в том случае, если участок используется в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования.
Иными словами, построить на участке объект недвижимости, не изменив соответствующим образом вид разрешенного использования земельного участка, не получится — у собственника такого объекта возникнут проблемы с регистрацией прав на него. Но что делать, если вид разрешенного использования не позволяет собственнику использовать земельный участок удобным ему образом?
В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Градостроительный регламент устанавливается правилами землепользования и застройки, которые утверждаются органом муниципального образования (п. 8 ст. 1 ГрК РФ). Соответственно, если правила землепользования и застройки в городе не приняты, то и виды разрешенного использования земельных участков для земельных участков в пределах соответствующей территориальной зоны муниципального образования не определены. Как быть в такой ситуации?
Ответ дает п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29. 2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Вплоть до утверждения правил землепользования и застройки применительно к муниципальным образованиям, в которых по состоянию на 1 января 2015 г. правила землепользования и застройки не утверждены, до 1 июля 2016 г. решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, с учетом результатов публичных слушаний.
Но здесь есть важный нюанс: согласно ст. 37 ГрК РФ виды разрешенного использования бывают основные и вспомогательные. А часть 4 этой же нормы устанавливает, что правообладатели земельных участков самостоятельно выбирают основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства без дополнительных разрешений и согласования. На практике это означает, что органы местной власти могут установить несколько допустимых видов разрешенного использования для какого-то одного земельного участка. А собственники участка вправе выбрать из этих установленных видов разрешенного использования тот вид, который подходит им.
Соответственно, вполне может быть, что у одного и того же участка установлены одновременно такие виды разрешенного использования, как «строительство» и «эксплуатация производственных помещений». В этом случае собственник участка может просто обратиться в орган кадастрового учета с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка (п. 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24. 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), приложив к нему копию документа, подтверждающего установленное муниципальным органом разрешенное использование земельного участка (подп. 9 п. 1 ст. 22 Федерального закона от 24. 2007 № 221-ФЗ). Возможность выбрать один из установленных муниципальными органами видов разрешенного использования без дополнительных процедур подтверждает и судебная практика (см. , например, постановление ФАС Уральского округа от 17. 2010 № Ф09-9617/10-С6 по делу № А47-735/2010).
Решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны)
Сведения ЕГРН, Единая электронная картографическая основа, картографический материал, ортофотопланы, сведения дистанционного зондирования
Направляемые для внесения в ЕГРН документы должны быть подписаны электронно-цифровой подписью лица, подготовившего документы и лица, принявшего решение об утверждении ПЗЗ.
В случае внесения изменений в ПЗЗ необходимо также готовить и направлять документы для внесения таких изменений в ЕГРН для последующего отражения достоверных сведений в реестре недвижимости.
Проблемы, возникающие при подготовке документов у пути их решения
Существует ряд проблем при выполнении работ по подготовке документов в отношении территориальных зон:
Частично решение данной проблемы разъяснено письмом Росреестра от 17 января 2018 г. № 01-00357-ГЕ/18.
Данным письмом рекомендовано при подготовке документов руководствоваться требованиями, предъявляемыми к составлению карты (плана) объекта землеустройства, утвержденными постановлением от 30. 2009 № 621 и использовать действующую в настоящее время XML-схему, используемую для формирования XML-документов при осуществлении информационного взаимодействия при ведении ЕГРН с органами местного самоуправления.
Данная XML-схема – MapPlan_v01 позволяет внести в XML-файл карты (плана) объекта землеустройства, подготовленный в соответствии с XML-схемой MapPlan_v01, соответствующие сведения о видах разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны, а также предельные размеры земельных участков в соответствии с ПЗЗ. Стоит отметить, что внесению в ЕГРН подлежат все виды разрешенного использования, как основные, так и вспомогательные и условно разрешенные.
В связи с чем, при подготовке документов необходимо использовать данный формат XML-схемы. Виды разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны и иные характеристики территориальной зоны указываются в строке “Иные характеристики” раздела “Сведения об объекте землеустройства”.
Учитывая, что часть документов готовится уже по утвержденным картам градостроительного зонирования, которые только схематично отображают контур границ территориальных зон, и которые были в большинстве случае подготовлены без учета сведений о кадастровом делении территории, часто возникает проблема определения контура границ терзоны для ее внесения и отображения в ЕГРН.
Зачастую информация, воспроизводимая с утвержденных карт градостроительного зонирования, содержащих сведения о местоположении границ территориальных зон, не соответствует сведениям актуального кадастрового деления.
При этом, в соответствии с положениями 218-фз «О государственной регистрации недвижимости» и Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках.
Для решения данной проблемы необходимо проводить тщательный анализ исходных данных, получаемых от органов местного самоуправления, учитывать границы земельных участков, внесенных в ЕГРН, информацию о красных линиях, о линиях магистралей, улиц, проездов, границы населенных пунктов и муниципальных образований, естественных границах природных объектов.
Существует и следующий проблемный момент: большое количество ранее учтенных участков в ЕГРН не имеют сведений о координатах характерных точек границ, а также на любой территории имеются неразграниченные земли, информация о границах которых отсутствует в ЕГРН.
В связи с чем, при установлении границ на данной территории необходимо максимально точно определять контур границы терзоны. В противном случае, в дальнейшем при образовании земельных участков из земель, а также при уточнении границ ранее учтенных земельных участков, могут возникнуть основания для приостановления осуществления кадастрового учета в связи с пересечением границ уточняемых или образуемых участков земли с границами внесенных терзон. Могут возникнуть жалобы со стороны собственников таких участков.
Для того что бы данных проблем не возникало, необходимо при определении границ территориальных зон при наличии неразграниченных земель учитывать сведения о красных линиях, линиях магистралей, улиц, проездов, естественных природных объектах, а в случае при прохождении границ территориальных зон по отсутствующим в ЕГРН границам ранее учтенных земельных участков, при выявлении спорных вопросов по расположению границ земельных участков, непрошедших процедуру кадастрового учета в соответствии с требованиями действующего законодательства, при невозможности определения границ картометрическим методом на основании картографических данных, необходимо проводить межевые работы для исключения выявления в последующем ошибок в расположении границ территориальных зон, используя геодезический метод, либо метод спутниково-геодезических измерений.
Одним из самых распространенных и малозатратных методов определения координат характерных точек границ территориальных зон является – картометрический.
Вместе с тем использовать его возможно только при наличии картографического материала определенного масштаба. При отсутствии картографического материала необходимого масштаба, необходимо использовать другие методы, позволяющие определить координаты характерных точек границ.
Что же делать, когда из-за стоящих на кадастровом учете земельных участков невозможно отобразить границы территориальной зоны, отраженные на карте градзонирования?
Например, нередки ситуации, при которых согласно данным карты градостроительного зонирования населенного пункта на определенной территории расположены несколько территориальных зон. Вместе с тем, при анализе местоположения границ территориальных зон с учетом сведений ЕГРН, выявлено пересечение границ этих территориальных зон с земельным участком, который фактически расположен на территории всех этих территориальных зон.
Данное основание в определенных случаях создает невозможность внесения в ЕГРН сведений об установленных территориальных зонах.
В этом случае необходимо вносить изменения в графическую часть правил землепользования и застройки, либо проводить работы по разделу земельного участка, в случае если имеется возможность.
Необходимо также отметить, что это не касается земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, для разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ и прочих объектов.
Подводя итог вышесказанному, хотелось бы отметить, что только тщательная предварительная работа по изучению исходных данных, запрос, получение и использование картографического и иного материала, использование актуальной информации о границах земельных участков, содержащихся и отсутствующих в ЕГРН, решение спорных вопросов о прохождении границы территориальной зоны с органом, утвердившим правила землепользования и застройки, а также использование корректного метода определения координат границ территориальных зон, позволит подготовить качественный материал, необходимый для внесения сведений о границах территориальных зон в ЕГРН.
Высококвалифицированные специалисты, в том числе проектировщики, ООО «РКЦ» помогут Вам разобраться в документах территориального планирования, градостроительных регламентах и оказать консультационную помощь в таком сложном вопросе, как внесение в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, а в случае возникновения необходимости внесения изменений в карты градостроительного зонирования и правила землепользования и застройки проведут полный комплекс работ от анализа исходных данных до размещения документов территориального планирования на ФГИС ТП.
Виды разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.
Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификатор ВРИ
- Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
- Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
- Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
- Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
- Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
- Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
- Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
- Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
- Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
- Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
- Водные объекты (гидротехнические сооружения);
- Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
- Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Способы определения ВРИ земельного участка
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка. Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:
- 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
- 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
- 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.
Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.
Виды разрешенного использования для разведения животных
Согласно Классификатору, разведение сельскохозяйственных животных разрешено на землях сельскохозяйственного назначения. В частности, на участках с такими видами разрешенного использования, как 1. 7 «Животноводство», 1. 8 «Скотоводство», 1. 10 «Птицеводство».
Многие садоводы и огородники интересуются, можно ли заводить скот или домашнюю птицу на садовых и дачных участках. Федеральный закон от 29. 2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит запрет на содержание сельскохозяйственных животных на садовых земельных участках.
При желании завести сельскохозяйственных животных на земельных участках, предназначенных для садоводства, следует учитывать региональные и местные законы, правила землепользования и застройки, а также санитарные и ветеринарные правила. В частности, в градостроительном регламенте для определенной территориальной зоны могут, к примеру, содержаться как ограничения на содержание скота и домашней птицы в личных целях, так и прямое указание на возможность вести такую деятельность. Поэтому необходимо уточнить особенности регулирования данного вопроса в местной администрации.
Смена ВРИ
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.
Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.
Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.
Виды и состав территориальных зонПравить
В результате градостроительного зонирования могут определяться:
- жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этажность застройки);
- общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
- производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
- сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др.);
- рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта);
- зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
- зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
- иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Границы территориальных зон на карте градостроительного зонированияПравить
Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.
Территориальные зоны и функциональные зоныПравить
Территориальные зоны – зоны , для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты
В случае, предусмотренном частью 3. 1 настоящей статьи, глава поселения, глава городского округа обеспечивают внесение изменений в правила землепользования и застройки в течение тридцати дней со дня получения указанного в части 3. 1 настоящей статьи требования
Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования , в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты , порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений, и который, в частности, включает в себя карту градостроительного зонирования (пункт 8
А часть 4 этой же нормы устанавливает, что правообладатели земельных участков самостоятельно выбирают основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства без дополнительных разрешений и согласования. 27 мая 2016 г