Разрешение на строительство некапитального строения

Виды зон с особыми условиями использования

ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.

Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:

  • водоохранные зоны;
  • охранные и защитные зоны объектов культурного наследия;
  • придорожные полосы автомобильных дорог;
  • охранные зоны трубопроводов: газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов;
  • зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов;
  • приаэродромная территория;
  • охранные зоны особо охраняемых природных территорий, например нацпарков и природных заповедников, округа санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
  • зоны затопления и подтопления;
  • санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:

  • сами особо охраняемые природные территории и объекты культурного наследия;
  • охранные зоны канализационных сетей;
  • береговые полосы;
  • территории миграции животных, карстовых проявлений, оползней и схода лавин;
  • достопримечательные места — некий гибрид объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, например Русская Палестина, Горки Ленинские, Бородино;
  • мелиорированные и мелиорируемые земли;
  • месторождения полезных ископаемых в местах застройки;
  • исторические поселения, например Гороховец или село Крапивна.

Такие территории никогда не указываются на публичных кадастровых картах и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ. Но они ограничивают размещение дома на участке. Например, по санитарным правилам с точки зрения допустимой напряженности электрического поля от дома до высоковольтной ЛЭП должно быть от 20 до 55 метров.

На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.

Читайте также:  Касперская наталья

Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:

  • Охранные зоны и зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов.
  • Охранные зоны кабелей, газопроводов всех давлений, водопроводов, канализации.
  • Особо охраняемые природные территории.
  • Первый пояс и зона строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, например водохранилищ.
  • Береговая полоса.
  • Подзона 7 приаэродромной территории — это зона, где превышены нормы воздушного шума или выбросов вредных веществ авиационными двигателями.
  • Санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.

С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.

Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.

Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ

Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.

Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.

Вот, например, ЗОУИТ вблизи Петрозаводска. На публичной кадастровой карте видны только те ЗОУИТ, которые внесены в ЕГРН. Это максимум 50% от того, что может быть фактически

Например, тут видно, что зона минимальных расстояний магистрального газопровода наложилась на жилую застройку, поэтому возможны негативные последствия

Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.

В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:

  • Какие основные виды разрешенного использования земельных участков есть в поселении. Например, для садоводства, ИЖС, ЛПХ в черте поселения
  • Допустимый процент застройки. Обычно для ИЖС это 40%.
  • Минимальные отступы дома от границ участка. Чаще всего это 3 метра.

Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.

В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.

Фрагмент карты ЗОУИТ ПЗЗ г. Истра, где можно увидеть, что еще планируется сделать

На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.

Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.

Где еще можно получить информацию

Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.

Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.

Вы вправе не доверять размеру официальных санитарно-защитных зон для вредных производств. Для предприятий наивысшего — пятого — класса опасности санитарно-защитные зоны будут 1000 метров. Сюда относятся мусоросжигательные заводы мощностью 700 тысяч тонн отходов в год, нефтеперерабатывающие заводы, химические предприятия, свинокомплексы и т. Причем сами предприятия могут называться красиво: вместо мусоросжигательный завод — комплекс по сортировке и термическому обеззараживанию отходов с превращением их в экологически чистую электроэнергию, а химический завод красок может быть производственно-складским комплексом колористики и печати.

Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.

Памятка для тех, кто хочет купить дачу рядом с заповедником

  • Проверьте, находится ли участок в ЗОУИТ. Самый быстрый способ — по публичной кадастровой карте. Еще можно проверить по правилам землепользования и застройки и генплану поселения.
  • Закажите на свое имя расширенную выписку из ЕГРН. Официально она называется «О характеристиках объекта недвижимости». Выписка «Об основных характеристиках объекта недвижимости» не подойдет.
  • Если участок в ЗОУИТ, оцените, насколько серьезны ограничения. Если место в фокусе внимания экологов, историков, археологов, посмотрите, нет ли планов организовать здесь новую ЗОУИТ.
  • Учитывайте санитарно-защитные зоны, например, закрытых сельских кладбищ, мемориальных захоронений, а также ферм, птицефабрик Сегодня они могут не работать, а завтра их снова откроют.
  • Хороший способ уменьшить риски — получить от продавца градостроительный план земельного участка до сделки. Если на участке уже есть дом, то из плана вы узнаете, можно его реконструировать или строить новый.
  • Если хотите строить жилой или садовый дом, можно попросить продавца подать до сделки уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками и получить от администрации муниципалитета ответ, что все соответствует требованиям.
  • Если есть сомнения, можно обратиться к специалистам: экспертам, адвокатам по земельным вопросам, риелторам по загородной недвижимости, кадастровым инженерам и др.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, все земли по своему целевому назначению делятся на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения , земли населенных пунктов, промышленного и иного специального назначения , земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, водного фонда, земли

На этих землях разрешается возведение капитальных строений и сооружений (в соответствии с целевым назначением этих земель ), а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т

Что такое вид разрешенного использования ? Вид разрешенного использования (ВРИ) — это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, а также существующих и возводимых на нем капитальных объектов

садовый земельный участок – земельный участок , предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *