Статья 1 Градостроительного кодекса РФ. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе. Актуально в 2021 и 2022. Последняя редакция

Правила землепользования и застройки как способ сохранения архитектурного облика городских и сельских поселений

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила землепользования и застройки (далее – «Правила») утверждаются представительным органом местного самоуправления в целях создания условий для устойчивого развития, планировки территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, создания условий для привлечения инвестиций.

Порядок подготовки и утверждения, содержание Правил, правовые основы установления территориальных зон и градостроительных регламентов прописаны в главе 4 Градостроительного кодекса РФ.

Правила готовятся силами специально создаваемой комиссии, а утверждаются с обязательным проведением процедуры публичных слушаний.

Нет ПЗЗ – нет строительства

Согласно п. 3 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки (за исключением строительства в границах территорий объектов культурного наследия, территорий общего пользования, линейных объектов, земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий и в других случаях). Таким образом, Градостроительный кодекс РФ не только предусматривает, но и обязывает все муниципальные образования разрабатывать и утверждать Правила землепользования и застройки.

Основой данного документа, имеющей наибольшее практическое значение, являются схемы территориальных зон и тексты градостроительных регламентов.

Схемы территориальных зон

Территориальные зоны разделяют населенные пункты на участки с различным функциональным назначением. В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса РФ могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Градостроительные регламенты

Градостроительные регламенты определяют правовой режим земельных участков территориальных зон, виды их разрешенного использования. Градостроительные регламенты могут устанавливать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Виды разрешенного использования

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

  • основные виды разрешенного использования;
  • условно разрешенные виды использования – могут предоставляться только после проведения публичных слушаний;
  • вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условным видам разрешенного использования и осуществляемые совместно с ними.

В качестве примера можно привести градостроительные регламенты жилой зоны Правил землепользования и застройки Муниципального образования «Кенозерское» Плесецкого района Архангельской области (территория национального парка «Кенозерский»).

Зона индивидуальной жилой застройки (Ж-1) предназначена для проживания в отдельно стоящих жилых домах с приусадебными земельными участками.

Основные виды разрешенного использованияВспомогательные виды разрешенного использованияУсловно разрешенные виды использования

отдельно стоящие одно-семейные или двухсемейные одноэтажные или двухэтажные жилые дома с земельными участками и с возможностью содержания домашнего скота и птицыотдельно стоящие гаражи или открытые автостоянки;хозяйственные постройки, строения для содержания домашнего скота и птицы;сады, огороды, теплицы, палисадники;магазины товаров первой необходимости;пекарнизеленые насаждения, элементы благоустройства территории;индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды, колодцы;индивидуальные бани, надворные туалеты;противопожарные водоемы, резервуары;площадки для сбора мусора;спортплощадки, детские площадки, площадки для отдыха;гостевые дома для размещения туристов;музеи и экспозициидетские сады, иные объекты дошкольного воспитания;начальные и средние общеобразовательные школы;фельдшерско-акушерские пункты;временные сооружения торговли;аптеки;клубы многоцелевого и специализированного назначения;объекты общественного питания

Градостроительный кодекс РФ раскрывает только основные понятия Правил, предусматривает минимальный объем их содержания. Муниципальные власти и местное население наделены достаточной свободой действий для создания условий сохранения ценной историко-культурной среды территории. Главное в данном случае – заинтересованность в достижении указанной цели.

Законодательство не устанавливает закрытый список территориальных зон или жесткие требования к составу регламентов, поэтому Правила могут предусматривать и зоны охраны культурного ландшафта, и зоны охраны памятников, и любые другие зоны, в которых есть потребность данной территории. В градостроительные регламенты также могут быть включены практически любые ограничения по застройке и использованию земельных участков, в том числе предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, с учетом требований к сохранению планировочной структуры поселения, размерам и пропорциям зданий и сооружений, использованию отдельных строительных материалов, цветовому решению, запрет или ограничение размещения автостоянок, рекламы и вывесок и т.

Три главных аспекта

По своему содержанию эти ограничения могут не уступать требованиям для градостроительных регламентов достопримечательных мест, исторических поселений или зон охраны объектов культурного наследия. Объективные затруднения могут встретиться в трех основных аспектах, во-первых, необходима адекватная заинтересованность органов местного самоуправления в разработке Правил, которые имели бы не декларативный характер, а содержали бы нормы, позволяющие устойчиво развивать территорию муниципального образования.

Во-вторых, необходимо желание местного населения сохранить ценность своей территории, тем самым, приняв на себя обязанность соблюдения этих ограничений. Мнение граждан в данном случае учитывается при проведении публичных слушаний, граждане также могут входить в работу комиссии по разработке Правил.

В-третьих, необходимо привлечение в работу комиссии по разработке Правил архитекторов и специалистов в сфере сохранения объектов культурного наследия и культурных ландшафтов. При разработке Правил крайне важно найти компромисс между перспективным развитием территории и сохранением ее ценных ландшафтов и застройки.

Елена Кузнецова, Кенозерский национальный парк

Виды и состав территориальных зонПравить

В результате градостроительного зонирования могут определяться:

  • жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этажность застройки);
  • общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
  • производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
  • сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др.);
  • рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта);
  • зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
  • зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
  • иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Границы территориальных зон на карте градостроительного зонированияПравить

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Территориальные зоны и функциональные зоныПравить

Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения

Территориальные зоны – зоны , для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты

Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления. ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.