Статья 3. Создание территории опережающего социально-экономического развития

Виды и состав территориальных зонПравить

В результате градостроительного зонирования могут определяться:

жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этажность застройки);
общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др.);
рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта);
зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Границы территориальных зон на карте градостроительного зонированияПравить

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Территориальные зоны и функциональные зоныПравить

Согласно Конституции Российской Федерации, Россия является федеративным государством и состоит из 85 равноправных субъектов Российской Федерации (иногда называемых просто «регионами»), которые являются основной территориальной единицей, указанной в Конституции, и относящейся ко всем ветвям власти — и исполнительной, и законодательной, и судебной. Перечень регионов не изменился со времени нахождения РСФСР в составе СССР, кроме нескольких переименований, объединений и присоединений. Однако, по сравнению с Конституцией РСФСР Конституция РФ 1993 года внесла изменения в систему государственной власти. Органы власти субъектов РФ входят в систему государственной власти РФ. В субъектах осуществляется разграничение полномочий между федеральными органами власти и органами власти субъектов федерации. Органы власти субъектов федерации обладают всей полнотой государственной власти на своей территории за пределами вопросов совместного ведения. Верхняя палата парламента — Совет Федерации — формируется только по региональному принципу от законодательных и исполнительных органов субъектов.

Соотношение между административным и муниципальным устройствомПравить

В России применяется два вида территориального деления:

Кроме того, в субъектах Федерации могут создаваться дополнительные административные уровни. Например:

с точки зрения муниципального деления Москва делится на
административно Москва делится на:
12 административных округов (например: Северо-Восточный административный округ) — административный уровень, отсутствующий в муниципальной схеме деления;районы и поселения (совпадают по территории с муниципальными образованиями);
12 административных округов (например: Северо-Восточный административный округ) — административный уровень, отсутствующий в муниципальной схеме деления;
районы и поселения (совпадают по территории с муниципальными образованиями);
в Ставропольском крае
муниципальные образования относятся к административно-территориальным единицам (как в Воронежской, Ленинградской и Ростовской областях), с учётом новейших изменений на 2020 год это городские и муниципальные округа;районы и города краевого подчинения относятся к территориальным единицам;
муниципальные образования относятся к административно-территориальным единицам (как в Воронежской, Ленинградской и Ростовской областях), с учётом новейших изменений на 2020 год это городские и муниципальные округа;
районы и города краевого подчинения относятся к территориальным единицам;
в Белгородской области выделяются
административно-территориальные единицы области (районы, города областного значения) — части территории Белгородской области, в пределах которых могут быть созданы территориальные органы исполнительных органов государственной власти Белгородской области и иных государственных органов Белгородской области, а также посредством указания на границы которых осуществляются функции федеральных органов государственной власти, в том числе определяется юрисдикция районных судов, осуществляется кадастровое деление территории Российской Федерации, определяется место нахождения объектов недвижимого имущества, место жительства или пребывания физических лиц, место нахождения юридических лиц;муниципальные образования (муниципальные районы, городские округа);административно-территориальные единицы муниципального образования (муниципальные округа) — части территории муниципального образования, в пределах которых могут функционировать территориальные органы администрации соответствующего муниципального образования в соответствии со структурой администрации соответствующего муниципального образования.
административно-территориальные единицы области (районы, города областного значения) — части территории Белгородской области, в пределах которых могут быть созданы территориальные органы исполнительных органов государственной власти Белгородской области и иных государственных органов Белгородской области, а также посредством указания на границы которых осуществляются функции федеральных органов государственной власти, в том числе определяется юрисдикция районных судов, осуществляется кадастровое деление территории Российской Федерации, определяется место нахождения объектов недвижимого имущества, место жительства или пребывания физических лиц, место нахождения юридических лиц;
муниципальные образования (муниципальные районы, городские округа);
административно-территориальные единицы муниципального образования (муниципальные округа) — части территории муниципального образования, в пределах которых могут функционировать территориальные органы администрации соответствующего муниципального образования в соответствии со структурой администрации соответствующего муниципального образования.

Читайте также: Сертификация исо 9001

Административно-территориальное устройствоПравить

Административно-территориальное устройство субъектов РФ устанавливается Уставами или Конституциями субъектов РФ, региональными законами субъектов РФ и соответствующими реестрами. В целом при этом не существует единого образца системы объектов административно-территориального устройства, в отличие от муниципальных образований. В общем виде иерархия выглядит так.

Первый уровень административно-территориального устройства образуют регионы (субъекты) Российской Федерации — республики, края, области, автономная область, автономные округа, города федерального значения.

Второй уровень образуют районы (в том числе муниципальные районы, осмысленные как объекты административно-территориального устройства), города республиканского / краевого / областного / окружного значения (подчинения) и соответствующие данной категории — как правило, посёлки городского типа областного значения / подчинения и 1 посёлок городского типа в Краснодарском крае, закрытые административно-территориальные образования (за исключением ЗАТО Горный Забайкальского края), административные округа города федерального значения Москвы, внутригородские районы городов федерального значения Санкт-Петербурга и Севастополя, а также административно-территориальные единицы в составе ряда регионов, которые называются округами (административными округами, городскими округами, муниципальными округами).

Третий уровень образуют города районного значения (подчинения) и соответствующие данной категории (в том числе образованные городами составные единицы), города в составе / подчинении других административно-территориальных единиц (в том числе образованные городами составные единицы), посёлки городского типа (в том числе образованные посёлками составные единицы), сельские административно-территориальные (территориальные) единицы, городские и сельские поселения (муниципальные образованные, осмысленные как объекты административно-территориального устройства) и внутригородские районы / округа (в том числе внутригородские районы Москвы).

Четвёртый уровень образуют сельские населённые пункты, а также городские населённые пункты, не являющиеся административно-территориальными (территориальными) единицами второго и третьего уровня.

Округа как административно-территориальные единицы с особым статусом некоторых субъектов, образованные в 2000-х в процессе объединения регионов в результате преобразования автономных округов, располагаются на уровне, переходном от 1-го ко 2-му. На этот же уровень отнесены могут быть и автономные округа, находящиеся в подчинении других регионов.

На переходном от 2-го к 3-му уровне располагается Бежтинский участок в Цунтинском районе Дагестана.

На этот же либо на третий уровень отнесены могут быть города республиканского / краевого / областного значения (подчинения), включённые в районы, но сохраняющие самостоятельный статус, а также три города ЗАТО Александровск.

В Тверской области города областного (и окружного) значения являются территориальными единицами третьего уровня в составе округов. В Республике Коми различаются города республиканского значения с подчинёнными им территориями (второй уровень) и города республиканского значения с прилегающими территориями (третий уровень).

Также в некоторых регионах наблюдается подчинение поселковых и сельских административно-территориальных (территориальных) единиц внутригородским районам (округам). На переходном уровне находятся либо внутригородские районы (от 2-го к 3-му), либо поселковые и сельские единицы (от 3-го к 4-му).

Административно-территориальное устройство республик, краёв, областей, автономной области, автономных округовПравить

Основными объектами административно-территориального устройства республик, краёв, областей, автономной области, автономных округов Российской Федерации, которые образуют второй уровень (первый образуют субъекты), являются:

Районы образованы в составе всех субъектов Российской Федерации, за исключением Московской области (упразднены с 2019 года). В Ставропольском крае с 2016 года было определены как территориальные единицы, как административно-территориальные — муниципальные районы, которые к 2021 году были упразднены в связи с преобразованием в городские и муниципальные округа.

В следующих регионах районы как административно-территориальные единицы называются муниципальными районами:

В Башкортостане согласно Конституции выделяются районы и составные административно-территориальные единицы, приравненные по статусу к районам (состоящие из городов республиканского значения и собственно районов).

В Челябинской области со времён СССР выделяются так называемые города с территориальными районами, в современном состоянии не отличающиеся от районов. В прошлом города областного подчинения и подчинённые им районы.

Города республиканского / краевого / областного / окружного значения (подчинения) существуют во всех регионах, за исключением Забайкальского края, и как правило, не входят в состав районов, но в некоторых регионах это допускается:

В некоторых регионах отсутствует официальное обозначение город республиканского / краевого / областного значения (подчинения):

В следующих регионах города краевого / областного значения не являются административно-территориальными единицами:

Помимо того, в некоторых регионах объектами административно-территориального устройства, образующими второй уровень, являются:

округа как административно-территориальные единицы с особым статусом, образованные в 2000-х годах в процессе объединения регионов России в результате преобразования автономных округов, в свой состав включают несколько районов (Коми-Пермяцкий округ также 1 город краевого значения);
районы как административно-территориальные единицы с особым статусом (в составе Красноярского края), образованные в 2000-х годах в процессе объединения регионов России в результате преобразования автономных округов;
национальные районы;
посёлки городского типа областного значения / подчинения либо соответствующие этой категории (в Калининградской, Кемеровской, Московской, Челябинской областях, также Сириус в Краснодарском крае);
сельские населённые пункты областного значения (в Саратовской области);
закрытые административно-территориальные образования (ЗАТО, как правило, самостоятельный вид административно-территориальных единиц либо вид городов);
округа (в Тверской области, в том числе образованные ЗАТО, городами областного и окружного значения; другой вариант деления — ЗАТО, городские, муниципальные, в соответствии с муниципальными образованиями; в Красноярском крае, совпадают в границах с муниципальными округами);
административные округа Псковской области;
городские округа (в Воронежской, Ленинградской, Ростовской областях соответствуют городам областного значения / подчинения, в Новосибирской городам и посёлку городского типа областного значения, а в Амурской также ЗАТО и посёлкам городского типа областного подчинения; в Ставропольском крае);
муниципальные округа (в Амурской области и Ставропольском крае).

Республиканские городские округа Адыгеи определены как территории.

Деление районов и городовПравить

Районы и города, как правило, делятся на внутренние административно-территориальные (территориальные) единицы, которые образуют третий уровень подчинения.

Районы делятся на города районного значения, посёлки городского типа (либо соответствующие городам и / или посёлкам объекты административно-территориального устройства) и сельские административно-территориальные (территориальные) единицы.

Города республиканского / краевого / областного значения (подчинения) делятся на внутригородские районы или округа, также в подчинении городов могут находиться городские, поселковые и сельские административно-территориальные (территориальные) единицы.

В некоторых регионах, однако, это внутренне административно-территориальное устройство полностью упразднено.

Внутрирайонные образования упразднены в следующих регионах: Адыгея, Кабардино-Балкария, Карачаево-Черкесия, Карелия, Крым, Татарстан, Забайкальский край, Камчатский край, Пермский край, Приморский край, Ставропольский край, Хабаровский край, Владимирская область, Ивановская область, Иркутская область, Калининградская область, Калужская область, Магаданская область, Саратовская область, Сахалинская область (исключение — Бошняковский сельский округ), Свердловская область, Смоленская область (но сельские населённые пункты в Реестре группируются в соответствии с отнесённостью к городским и сельским поселениям), Томская область, Еврейская автономная область, Ханты-Мансийский автономный округ, Чукотский автономный округ, Ямало-Ненецкий автономный округ. В этих же регионах отсутствуют административно-территориальные единицы в подчинении городов.

Внутрирайонные муниципальные образования не обозначены: Ингушетия, Мурманская область (Ёнский сельский территориальный округ в Реестр не внесён, Псковская область (административные поселения упомянуты, но Реестр отсутствует), Чувашия (сельские и городские поселения упомянуты, но Реестр отсутствует).

В следующих регионах сосуществуют районы с внутрирайонным делением и без него: Архангельская область, Красноярский край, а также регионы, в которые внутрирайонные единицы упраздняются при преобразовании муниципальных районов в городские / муниципальные округа: Алтайский край, Кировская область, Курганская область.

Регионы, в которых сохранены административно-территориальные единицы в подчинении городов республиканского / краевого / областного значения (подчинения): Алтайский край, Башкортостан, Вологодская область, Кемеровская область, Коми, Краснодарский край, Мордовия, Нижегородская область, Оренбургская область, Самарская область, Якутия.

Варианты административно-территориальных (территориальных) единиц внутрирайонных и в подчинении (в составе) городов:

административные / подведомственные территории;
волости;
города районного значения (подчинения), районные города / города;
города республиканского значения (в Республике Коми города республиканского значения с прилегающими территориями в составе городов республиканского значения с подчинёнными им территориями);
города областного значения (в Тверской области);
муниципальные округа;
наслеги;
округа / административные округа / сельские, поселковые округа / сельские, поселковые, городские административные округа;
поселения / административные поселения / городские поселения / сельские поселения;
посёлки городского типа / посёлки / рабочие, дачные, курортные посёлки / поссоветы;
сельские, поселковые администрации;
сельсоветы;
сельские территории;
сомоны / сумоны;
сельские населённые пункты (непосредственно входящие в район или город, могут образовывать межселенную территорию).

В Дагестане выделяется Бежтинский участок Цунтинского района, объединяющий несколько сельсоветов и сёл.

Города делятся на

внутригородские районы: Астрахань, Барнаул, Братск, Брянск, Владивосток, Владикавказ, Владимир, Волгоград, Грозный, Екатеринбург, Иваново, Ижевск, Казань, Калининград, Каменск-Уральский, Кемерово, Киров, Красноярск, Магнитогорск, Махачкала, Нижний Новгород, Нижний Тагил, Новокузнецк, Новороссийск, Новосибирск, Норильск, Оренбург, Орск, Пенза, Пермь, Прокопьевск, Ростов-на-Дону, Рязань, Самара, Саранск, Саратов, Смоленск, Сочи, Ставрополь, Сыктывкар, Тамбов, Тверь, Тольятти, Томск, Тула, Улан-Удэ, Ульяновск, Уфа, Хабаровск, Чебоксары, Челябинск, Чита, Ярославль;
внутригородские округа: Архангельск, Белгород, Иркутск, Краснодар, Курск, Липецк, Назрань, Новосибирск, Омск, Оренбург, Тюмень.

Районы и округа исключены из ОКАТО в следующих городах: Воронеж, Калуга, Кострома, Мурманск, Симферополь, Якутск.

В Калмыкии оформлено как административно-территориальное образование с особым статусом Сити-Чесс, по факту это район (микрорайон) Элисты, отсутствует в ОКАТО.

В следующих регионах возможно подчинение административно-территориальных единиц и / или населённых пунктов в подчинении городов внутригородским районам (округам): Алтайский край, Башкортостан, Дагестан, Краснодарский край, Мордовия, Нижегородская область, Самарская область, Свердловская область, Ульяновская область.

ИерархияПравить

Как правило, невозможно подчинение какого-либо объекта административно-территориального устройства другому объекту административно-территориального устройства того же уровня подчинения.

районы ряда регионов, объединённые в округа как административно-территориальные единицы с особым статусом (Коми-Пермяцкий округ также включает город краевого значения);
некоторые города республиканского / краевого / областного значения (подчинения), включённые в районы;
административно-территориальные единицы в подчинении городов республиканского / краевого / областного значения (подчинения), находящиеся в подчинении внутригородских районов (округов).

Соответствующие муниципальные образованияПравить

Как правило, районам как объектам административно-территориального устройства соответствуют муниципальные районы, также, в качестве варианта, городские округа, а с 2019 года муниципальный округ. Одному району соответствует сельское поселение.

Городам республиканского / краевого / областного значения (подчинения) соответствуют, как правило, городские округа, либо городские поселения в составе муниципальных районов, муниципальные округа либо территории в составе муниципальных округов. Некоторым городам республиканского значения (подчинения) соответствуют муниципальные районы, в других регионах (краях и областей) это соответствие утрачено.

ЗАТО соответствуют городские округа.

Внутрирайонным административно-территориальным (территориальным) единицам соответствуют в муниципальных районах сельские и городские поселения, однако некоторым городским и поселковым единицам городские округа.

В трёх городах внутригородским районам соответствуют внутригородские районы как муниципальные образования.

В целом эта схема соответствий не является абсолютной, поскольку в некоторых регионах наблюдаются серьёзные расхождения (несоответствия) административно-территориального устройства и организации местного самоуправления.

Административно-территориальное устройство городов федерального значенияПравить

Город федерального значения Москва делится с 1 июля 2012 года на 12 административных округов, в составе которых образованы 125 районов и 21 поселение. На уровне организации местного самоуправления районам соответствуют как внутригородские территории (внутригородские муниципальные образования) муниципальные округа, поселениям 19 поселений и 2 городских округа.

Санкт-Петербург делится на 18 районов, в границах которых образованы 111 внутригородских территорий (внутригородских муниципальных образований) — 81 муниципальный округ, 9 городов и 21 посёлок.

Севастополь делится на 4 района, в границах которых образованы 10 внутригородских территорий (внутригородских муниципальных образований) — 9 муниципальных округов и 1 город.

Численность административно-территориальных единиц на 1 января 2010 годаПравить

Муниципальное образование — это территория, где в рамках муниципального устройства в субъектах РФ выборными органами осуществляется местное самоуправление, имеется муниципальная собственность и местный бюджет. В муниципальных образованиях выбирают исполнительную и законодательную власти (как правило, мэра и городскую думу). Муниципальное деление предусмотрено для создания на этих территориях органов местного самоуправления согласно конституции и законодательству. Муниципальные органы власти не входят в систему органов государственной власти.

С мая 2019 года законодательство Российской Федерации предусматривает возможность создания 8 видов муниципальных образований: сельское поселение, городское поселение, муниципальный район, городской округ, внутригородская территория города федерального значения, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район, муниципальный округ. Самым большим по площади муниципальным образованием в России является Таймырский Долгано-Ненецкий муниципальный район, по населению — городской округ город Новосибирск.

Другие типы территориального деления и объединения субъектовПравить

В различных целях может применяться более удобная группировка субъектов, которая, однако, не затрагивает другие сферы, где не реализуется данная цель. В экономических и статистических целях субъекты федерации объединены в 12 экономических регионов. Также определены 10 экономических макрозон (например, экономическая зона Байкало-Амурской магистрали в нескольких субъектах). В целях обороны страны применяется объединение в военные округа, названия и состав которых определяется указом президента РФ. Также президент в целях повышения эффективности с 2000 года вместо каждого субъекта федерации назначает своих полномочных представителей в федеральные округа, состав которых определяется указом. Полномочные представители являются сотрудниками администрации президента, никаких конституционных полномочий не имеют. Часовые зоны России определяются федеральным законом, только в одном случае субъект федерации не входит в часовую зону целиком (Якутия). В соответствии со статьей 28 Водного кодекса в Российской Федерации установлены 20 бассейновых округов. Современное почтовое деление России введено в 1971 году, и первые три цифры индекса соответствуют определенному субъекту федерации.

Специалисты могут выделять и неформальное территориальное деление, не определённое официальными документами. Например, выделяют городские агломерации и осуществляют расчёты в рамках такого деления, которое не совпадает с региональным и административным. В отличие от ряда других стран, агломерациями в России специально не управляют единые органы власти. Например, в метеорологии или мобильной связи сложно разделить Москву и Московскую область из-за географической близости, несмотря на то, что де юре это два разных субъекта.

Экономические районыПравить

Экономические районы России

МакрорегионыПравить

Центральный
Центрально-Чернозёмный
Северо-Западный
Северный
Южный макрорегион
Северо-Кавказский
Волго-Камский
Волго-Уральский
Уральско-Сибирский
Южно-Сибирский
Ангаро-Енисейский
Дальневосточный

Военные округаПравить

Объединённое стратегическое командование «Север» — штаб в Североморске;
Западный военный округ — штаб в Санкт-Петербурге;
Южный военный округ — штаб в Ростове-на-Дону;
Центральный военный округ — штаб в Екатеринбурге;
Восточный военный округ — штаб в Хабаровске.

Федеральные округаПравить

Федеральные округа России

В настоящий момент в России 8 федеральных округов:

Часовые зоныПравить

Международная организация по стандартизации определила стандарт ISO 3166-2:RU для субъектов РФ. UN/LOCODE содержит записи о ряде российских городов.

GEOnet Names Server содержат официальные американские переводы на английский язык названий объектов со всего мира, включая Россию.

ОКАТО содержит коды и наименования объектов административно-территориального деления субъектов РФ: от районов и городов до внутригородских районов, сельских округов (сельсоветов) и населённых пунктов.

ОКТМО содержит коды и наименования муниципальных образований субъектов РФ: от муниципальных районов и городских округов до сельских и городских поселений, а также входящих в их состав населённых пунктов.

Федеральная информационная адресная система и Классификатор адресов Российской Федерации — являются ведомственными классификаторами ФНС России.

Кокотов А. Н., Саломаткин А. С. Муниципальное право России: Учебник. — М.: Юристъ, 2005. −384с. Глава 6. Территориальные основы
Территория и административно-территориальное деление субъектов Российской Федерации на 1 января 2010 г.
Проект Стратегии пространственного развития России до 2025 года (недоступная ссылка). Дата обращения: 27 августа 2018. Архивировано 27 августа 2018 года.
Россию делят на четырнадцать
Распоряжение от 13 февраля 2019 года № 207-р

Какие данные используют ГБУ для оценки земельных участков?

Каждый земельный участок оценивается по совокупности своих уникальных характеристик. Говоря профессиональным слогом, ценообразующих факторов. Это целый комплекс разных критериев. Откуда они берутся?

Информацию об оцениваемых объектах недвижимости в ГБУ предоставляют территориальные управления Росреестра. Сведения, которые они дают, содержатся в ЕГРН.

Нередко на поверку оказывается: Росреестр “знает” про наши земельные участки далеко не все. Значит, ЕГРН не всегда представляет полную картину потенциальным покупателям недвижимости. Почему так происходит?

Согласно ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон № 218-ФЗ), в ЕГРН содержится всего 7 обязательных характеристик каждого земельного участка.

Вид объекта недвижимости (в нашем случае – земельный участок);
Кадастровый номер земельного участка и дата его присвоения;
Кадастровый номер земельного участка, из которого в результате раздела, выдела или иного действия был образован новый земельный участок;
Площадь земельного участка;
Сведения о частях земельного участка;
Кадастровые номера расположенных в границах земельного участка объектов недвижимости;
Номер кадастрового квартала, в котором находится земельный участок.

Без этих данных зарегистрировать право собственности на земельный участок, поставить его на кадастровый учет невозможно. С точки зрения закона, он просто не существует как самостоятельный объект недвижимости.

Еще 12 характеристик являются так называемыми дополнительными сведениями и могут не содержаться в ЕГРН. При этом они очень важны для оценки участка.

Речь идет о таких данных, как:

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка;
Сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;
Категория земель, к которой отнесен земельный участок;
Вид или виды разрешенного использования земельного участка;
Сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута;
Сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств;
Сведения о том, что земельный участок расположен в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в РФ, игорной зоны;
Сведения о результатах проведения федерального государственного земельного контроля (надзора);
Сведения о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;
Адрес земельного участка;
Сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков;
Сведения о том, что земельный участок или земельные участки образованы на основании решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

И это еще не все. Помимо вышеупомянутого закона, есть Методические указания о ГКО. В предыдущей колонке мы уже расшифровали суть этого нормативно-правового акта. Здесь же напомним, что начали действовать новые Методические указания, утвержденные Приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336 “Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке”, принятые в декабре прошлого года. Согласно указаниям, есть еще как минимум 5 параметров земельных участков, точно не содержащихся в ЕГРН. Следовательно, они автоматически “выпадают” из поля зрения ГБУ.

фактическое использование земельного участка;
инженерное обеспечение;
дорожно-транспортное обеспечение;
рельеф земельного участка;
ограничения в использовании.

Где ГБУ берут недостающие сведения о земельных участках?

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (далее – Закон № 237-ФЗ) сотрудники ГБУ вправе запрашивать дополнительную информацию об оцениваемых объектах недвижимости у представителей органов и организаций, где имеется такая информация.

Однако либо они не всегда пользуются такой возможностью, либо им не дают полноценного ответа – что тоже вполне возможно. Результат – серьезные огрехи при проведении кадастровой оценки земельных участков массовым методом, невнимание к характеристикам отдельно взятого объекта недвижимости.

Какие ошибки в кадастровой оценке земельного участка встречаются чаще всего?

Понятно, что ГКО – процедура трудоемкая и долгая. Согласно п. 7 ст. 11 Закона № 237-ФЗ с момента принятия решения о проведении оценки до утверждения результатов может пройти полтора года. Применяемый при этом метод массовой оценки дает заметную погрешность. Так что ошибки неминуемы.

Вот лишь краткий список:

методологические ошибки (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям Методических указаний о государственной кадастровой оценке);
технические ошибки (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости);
искажение данных об объекте (неправильное определение условий, влияющих на стоимость участка; использование недостоверных сведений о характеристиках участка при определении кадастровой стоимости).

Каждый правообладатель, узнав о неточностях, может подать в региональное ГБУ декларацию о характеристиках принадлежащих ему объектов недвижимости.

Как найти ошибку?

Практика “Митсан консалтинг” показывает: 12 дополнительных характеристик часто не указываются вообще. Либо приведенные сведения содержат неточности. Более того: даже в обязательных характеристиках встречаются ошибки, способные в перспективе привести к неправильному определению кадастровой стоимости.

Самый простой пример – лишний “нолик” в графе “Площадь земельного участка”. Из-за технической ошибки кадастровая стоимость и, соответственно, налог на земельный участок вырастает в 10 раз.

После проверки 19 характеристик, которые содержатся в ЕГРН (7 обязательных, 12 необязательных) наступает черед группы показателей, которые специалисты ГБУ должны устанавливать сами. Эти параметры они не получают из Росреестра.

Фактическое использование земельного участка

Здесь важно понимать: оценка земельного участка должна зависеть не только от юридически закрепленного вида разрешенного использования (ВРИ), но и от его фактического применения. И если на земельном участке с ВРИ “Для размещения объектов торговли” в реальности находятся склады, то он будет оценен по ставке “Торговля”, которая в любом регионе гораздо выше, чем ставка под ВРИ “Склады”.

Конечно, сотрудники ГБУ физически не имеют возможности посещать каждый оцениваемый земельный участок, чтобы удостовериться в фактическом виде использования земли. А спутниковые снимки (да, ГБУ вправе использовать информацию с Яндекс. Карты или Google Maps) не всегда позволяют достоверно судить об использовании земельного участка.

В ваших интересах:

собрать информацию, подтверждающую фактическое использование земельного участка;
уточнить, есть ли интересующий вас ВРИ в градостроительных регламентах;
доказать несоответствие между фактическим использованием земельного участка и юридически закрепленным ВРИ.

Важно! Эти действия стоит предпринимать только в том случае, если они приведут к снижению кадастровой стоимости и расчет налога на землю будет в вашу пользу.

Инженерное обеспечение

Согласно правилам кадастровой оценки, участок считается обеспеченным необходимой инженерной инфраструктурой, если соответствующие сети подходят к границе участка – неважно, заведены они или нет.

Объясним на пальцах: если к границе вашего земельного участка подходят канализационный коллектор или трубы газоснабжения, водоснабжения, электрические провода, то, с точки зрения кадастровой оценки, он обеспечен инженерными коммуникациями.

Ваша задача – доказать, что, несмотря на подведение всех коммуникаций к границе надела, они по каким-то причинам не заведены на сам земельный участок.

Допустим, у энергоснабжающей организации дефицит мощностей. На самом участке этих коммуникаций нет – следовательно, ими никто не пользуется. У вас ведь есть соответствующее письмо от компании-поставщика услуг?

Такие документы доказывают неиспользование и отсутствие инженерного обеспечения у земельного участка. Значит, появляются бесспорные основания для снижения кадастровой стоимости, так как участок без сетей стоит дешевле.

Транспортная инфраструктура

Очевидно, что наличие ж/д ветки, подведенной к земельному участку, потенциально может увеличить его стоимость. Особенно когда речь идет о складских или промышленных территориях, ведь это повышает транспортную доступность.

В практике “Митсан консалтинг” был случай, когда по границе земельного участка проходило железнодорожное полотно и к его стоимости было прибавлено 10% за счет обеспечения ж/д веткой. Нам удалось доказать: ветка находится на 3-хметровой насыпи, то есть над земельным участком. Погрузка-разгрузка в таких обстоятельствах невозможна. Поэтому кадастровая стоимость была снижена.

То же самое – с автомобильными дорогами. Если это скоростная магистраль с ограждениями по обеим сторонам, без организации въезда-выезда, такой земельный участок не будет считаться имеющим доступ к ней. Но в ГБУ при проведении кадастровой оценки могут упустить из виду это немаловажное обстоятельство. Ваша задача – доказать отсутствие доступа.

Рельеф земельного участка

Если рельеф изломанный, участок заболочен или подвержен подтоплениям, если грунты у этого земельного участка такие, что любое строительство на нем предполагает дополнительные финансовые затраты на более серьезный фундамент, это тоже должно быть подтверждено документально. В дальнейшем это даст возможность снизить кадастровую стоимость земельного участка.

Наличие обременений на земельном участке

Согласно ст. 105 Земельного кодекса, выделяется 28 видов зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Они должны постепенно вноситься в ЕГРН. Но на данном этапе далеко не все зоны с особыми условиями зафиксированы в реестре.

Если ваш участок попадает в такую зону, что делает невозможным то или иное его использование – например, там нельзя строить жилье, – это, безусловно, должно приводить к снижению кадастровой стоимости. Посмотрите, вспомните, выясните, какие зоны с особыми условиями потенциально должны быть здесь установлены. И укажите на это при анализе кадастровой стоимости.

Больше ответов на вопрос, как снизить кадастровую стоимость принадлежащей вам земли можно будет узнать на вебинаре “Антикризисные меры. Как снизить налоги на имущество и землю?”, который проведет 14 апреля управляющий партнер “Митсан консалтинг” Дмитрий Желнин.

Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения

Зона садоводств и дачных участков ( С3 ). Цель выделения: развитие существующих территорий садоводств и дачных участков, с формированием на их основе зон рекреационного типа для комфортного сезонного проживания, обеспеченных необходимой инженерной инфраструктурой