Статья 35. Градостроительные регламенты и параметры разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в общественно-деловых зонах

Жилая зона

Жилая зона предназначена для организации благоприятной и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Жилищное строительство на проектируемой территории предлагается осуществлять следующими типами жилых зданий:

• зона низкоплотной малоэтажной жилой застройки (плотность 25-50 чел/га) – индивидуальная застройка усадебного типа с рекомендуемыми размерами приусадебных участков от 0,1 га до 0,06 га (размеры участков подлежат уточнению на стадии разработки Правил землепользования и застройки);
• зона малоэтажной жилой застройки (плотность 50-150 чел/га) -– застройка коттеджного типа (без выделения приусадебных участков или с участками, не превышающими размера 0,05 га); многоквартирная блокированная застройка и застройка «таунхауз», многоквартирная застройка секционного типа с этажностью от 1 до 4 этажей;
• зона плотной и высокоплотной, средне- и многоэтажной жилой застройки (плотность 150-450 чел/га). Застройка секционного типа, средняя расчетная плотность населения в структуре района (брутто) составляет 300 чел/га, средняя плотность населения в структуре квартала (нетто) составит 450 чел/га. Этажность регламентируется геологическими условиями и конструктивными возможностями зданий.
  Разделение на подзоны носит условный характер. При создании комплексной застройки возможна организация смешанных композиций жилых групп различного типа. Конкретизация в этом вопросе подлежит решению на последующих стадиях проектирования.
• зона рекреационного жилья.
  Специфика данного вида жилой застройки относится в основном, к приморским курортным населенным пунктам, расположенным от Мысхако до Дюрсо. Это, по сути, многофункциональная зона, выполняющая комплекс функций: жилая, курортная, общественно-деловая. В кварталах рекреационной застройки могут быть размещены гостевые дома, мини-гостиницы, мини-пансионаты, а также объекты обслуживания курортного и постоянного населения, не оказывающие негативного воздействия на условия проживания.

При разработке Правил землепользования и застройки городского округа необходимо отдельно создать градостроительный регламент для зоны рекреационной жилой застройки, в котором выделить следующие аспекты:

• нормировать верхний предел плотности застройки и нижний предел степени озеленения;
• ограничить ведение личного подсобного хозяйства и исключить содержание домашнего скота;
• акцентировать внимание на эстетический аспект ограждений, строений, уровень благоустройства и инженерного обеспечения;
• нормировать плотность временного населения на территорию, а также минимальную обеспеченность отдыхающих площадью строений.

Общий рекомендуемый генпланом принцип строительного зонирования – понижение этажности застройки в сторону моря, что позволит максимально визуализировать морскую панораму.

В данном проекте был произведен расчет требуемой площади территорий для расселения прогнозного прироста населения по каждому населенному пункту с учетом расселения на частично освоенных жилых территориях. Таким образом, общая площадь жилых зон на расчетный срок составит 6 090 га, планируемое увеличение составит 1795 га.

Общественно-деловая зона

Общественно-деловая зона предназначена для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего и высшего профессионального образования, административных, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности постоянного и временного населения.

В состав объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи, предприятия индустрии развлечений при отсутствии ограничений на их размещение.

В общественно-деловой зоне формируется система взаимосвязанных общественных пространств (главные улицы, площади, набережные, пешеходные зоны), составляющая ядро поселкового центра.

На расчетный срок генерального плана проектом предусмотрено увеличение площади зоны общественно-делового назначения на 468 га. Таким образом, общая площадь общественно-деловых зон с учетом существующих и подлежащих реконструкции территорий составит 1686 га.

Генеральным планом городского округа для эффективного и упорядоченного взаимодействия функциональных зон выделяют следующие подзоны:

• зона делового, общественного и коммерческого назначения;
• зона многофункционального использования с высокой степенью озеленения и соблюдением экологического равновесия на прилегающих территориях;
• зона размещения объектов образования и здравоохранения.

Зона делового, общественного и коммерческого назначения:

Зона многофункционального использования с высокой степенью озеленения и соблюдением экологического равновесия на прилегающих территориях:

Зона размещения объектов образования и здравоохранения

Зона рекреационного назначения

Зона рекреационного назначения представляет собой участки территории в пределах и вне границ населённых пунктов, предназначенные для организации массового отдыха населения, туризма, занятий физической культурой и спортом, курортные учреждения, а также для улучшения экологической обстановки и включает парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, водоёмы и иные объекты, используемые в рекреационных целях и формирующие систему открытых пространств населенных пунктов.

В настоящем генеральном плане в зоне рекреационного назначения выделены следующие подзоны:

Эта зона характеризуется следующими основными принципами:

• размещение вблизи акватории моря на наиболее ценных территориях с позиции градостроительного, экологического, медицинского и эстетического аспектов;
• размещение на участках, отдаленных от общегородских и поселковых центров с целью создания условий для полноценного отдыха и лечения;
• периферийное размещение санаториев с возможностью создания автономных лечебных пляжей.

С целью рационального использования территориального и ландшафтного ресурса произведена дифференциация демографической нагрузки:

• Зона курортных учреждений с нормативной плотностью (с обеспеченностью общей территорией 75-140 м2/чел.место) – предлагается к размещению на незалесенных территориях и вблизи населенных пунктов;
• Зона размещения курортных учреждений с пониженной плотностью- разреженная курортная застройка предлагается к размещению на залесенных территориях. При освоении лесных территорий приняты показатели обеспеченностью общей территорией в 4-7 раз ниже нормативных – 500 м2/чел.место. Такой подход даст возможность сохранить ценные лесные насаждения, т.к. конкретное размещение курортной застройки будет проводиться на участках, свободных от ценной растительности только после проведения тщательного обследования ландшафта, после чего возможно уточнение границ курортных учреждений с уменьшением проектируемых территорий и доведением до нормативной плотности.

На территории зоны санаторно-курортных учреждений запрещено строительство и эксплуатация объектов, отрицательно влияющих на экологические условия, а также строительство жилых и иных объектов, не связанных непосредственно с функционированием и обслуживанием курортов. Генеральным планом предусмотрено 392 га новых территорий под развитие курортов, из них зона размещения курортных учреждений с пониженной плотностью 200 га, с нормативной 192 га.

Протяжённость береговой полосы в границах городского округа составляет 57 км, из которых 25 км Цемесская бухта, остальная полоса длиной 32 км освоена лишь в населенных пунктах на пригодных к использованию пляжных территориях, что не может удовлетворить потребности рекреантов.

Необходимым условием развития данного курорта является осуществление комплекса мероприятий по расширению и реконструкции существующих и созданию новых пляжей.

В данном проекте произведён расчёт потребности в пляжных территориях с учётом нормативных коэффициентов единовременного посещения пляжа всеми категориями населения.

Исходя из нормативного обеспечения на 1 посетителя пляжа 5 кв. м площади и 0,2 м протяжённости береговой линии, на расчётный срок необходимо организовать 33,05 га пляжных территорий общей совокупной протяжённостью не менее 13,22 км.

Выбор материалов и конструкций пляжных комплексов подлежит определению на дальнейших стадиях проектирования.

На первую очередь рекомендуется сооружение понтонных блоков с целью формирования сезонно-функционирующих пляжей и пирсов для применения прокатных плавательных средств за пределами зоны купания (не ближе 100 м в акваторию от береговой линии).

Вне зависимости от материалов и принадлежности, пляжные территории должны соответствовать следующим требованиям:

• наличие незагороженной, свободной для прохождения полосы вдоль моря по всей протяжённости береговой линии, минимальной шириной 15 метров;
• обеспечение безопасных и комфортных условий купания и приёма лечебно-профилактических процедур;
• обеспечение территории пляжей инженерным оборудованием (в т.ч. канализование и водоснабжение), объектами медицины, спасательной службы, охраны правопорядка, камерами хранения, навесами, раздевалками, душевыми кабинами и другими объектами в соответствии с действующими нормативами.

На территории пляжа запрещено строительство и эксплуатация объектов временного и постоянного проживания, а также иных объектов, не связанных непосредственно с обслуживанием посетителей пляжей и оказывающих вредное воздействие на экологическое состояние территории и акватории.

В зоне общественных пространств запрещено:

• возведение ограждений, препятствующих свободному перемещению населения;
• строительство зданий и сооружений производственного, коммунально-складского, и жилого назначения;
• строительство и эксплуатация любых объектов, оказывающих негативное воздействие на состояние окружающей среды.

Особую роль в зоне общественных пространств играют зелёные насаждения общего пользования. Согласно СНиП 2. 01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» норма озеленённых территорий общего пользования (общегородских и жилых районов) составляет 12 кв. м на постоянного жителя с увеличением этой нормы для курортных поселков на 50%.

В генеральном плане общая площадь зоны общественных пространств в границах населённых пунктов составляет 654,5 га. На первую очередь при организации зоны общественных пространств необходимо создание городских парков с высоким уровнем благоустройства, оснащённых беседками, перголами, фонтанами и декоративными бассейнами, туалетами. Здесь следует уделить особое внимание ландшафтной архитектуре, максимально используя особенности рельефа и уникальную древесную растительность.

В зоне общественных пространств допускается размещение объектов питания и развлечения, функционирование которых направлено на обеспечение комфортного отдыха населения и не оказывает вредного воздействия на экосистему.

Лесные территории в границах населенных пунктов занимают 678,1 га.

С целью сохранения лесных массивов – лесопарков – необходимо проводить лесохозяйственные мероприятия (санитарная вырубка, очистка территории), мероприятия по охране природных ландшафтов от чрезвычайных ситуаций (разработка системы пожаротушения, проведение профилактических противоселевых, противоэрозионных, противооползневых мероприятий), контроль демографической нагрузки (расчётное число единовременных посетителей – 10 чел/га).

На территории лесопарков необходимо разработать мероприятия по благоустройству, предусмотреть дорожно-тропиночную сеть для организации движения посетителей.

Особое внимание в данном проекте уделено развитию туристического комплекса с использованием горно-лесной части территории городского округа. С этой целью проведено комплексное исследование наиболее привлекательных мест, включая памятники истории и археологии (в том числе потенциально пригодные для демонстрации после проведения мероприятий по их реконструкции), памятники природы (включая наиболее ценные ботанические формации, геологические объекты – скалы, флиши, каньоны, озера, родники), наиболее эстетически благоприятные места, видовые точки. В данном проекте выделены комплексы наиболее привлекательных мест всех категорий и проработаны предложения по организации транспортных и пешеходных туристических маршрутов.

С целью развития разноплановых объектов активного и экстремального отдыха генеральным планом предусмотрено размещение трех марин (эллингов, яхтингов, дайвинг – центров, серфингов) на протяжении всего побережья.

Зона производственной, инженерной и транспортной инфраструктур

Основной задачей данной функциональной зоны является обеспечение жизнедеятельности городского округа и размещение производственных, складских, коммунальных, транспортных объектов, сооружений инженерного обеспечения, в соответствии с требованиями технических регламентов.

Проектом предусматривается компактное размещение объектов и составных частей данной функциональной зоны и расположение их вблизи основных транспортных магистралей на достаточном удалении от жилых и рекреационных территорий.

Основные решения по функциональному зонированию внутри города Новороссийск приняты согласно утвержденному «Генеральному плану г. Новороссийск», разработанному НП «ГПИ «Гипрогор» в 2002 г.

Размещение производственных, складских, коммунальных объектов, сконцентрировано, в основном, в северо-восточной части города Новороссийск и п. Верхнебаканский в зонах залегания мергеля. Проектом предусматриваются площадки под новые цемзаводы севернее х. Горный. Подробно промышленные зоны рассмотрены в разделе «Промышленность» данного генплана.

Зона размещения линейных объектов транспортной инфраструктуры представляет собой совокупность территорий, предусмотренных для размещения объектов автомобильного и трубопроводного транспорта.

Генпланом предусматривается размещение логистических центров и центров придорожного сервиса вдоль магистралей и вблизи основных транспортных узлов. Наиболее крупные из них предусмотрены на пересечении проектируемой автодороги в направлении Анапа – Порт-Кавказ с автодорогой А-146 восточнее п. Верхебаканский и на ее пересечении вдоль существующей автодороги на Анапу между х. Семигорский и х. Ленинский Путь.

С целью создания условий для развития промышленно-производственного комплекса генпланом определена значительная территория площадью 242 га восточнее ст. Раевская В ней предполагается размещение производственных и коммунально-складских предприятий с учетом обеспечения санитарно-защитной зоны до жилой застройки;

Перспективное решение по территориальному развитию порта приняты согласно утвержденному «Генеральному плану г. Новороссийск», разработанному НП «ГПИ «Гипрогор» в 2002 г.

С целью наиболее рационального использования ценных курортных территорий проектом предложена централизованная организация хозяйственно-складских зон курортных учреждений.

Первоочередными мероприятиями по реализации проектных решений в данном направлении являются:

• ликвидация предприятий, расположенных в пределах селитебных, курортных и рекреационных зон, не отвечающих современным экологическим и эстетическим требованиям к качеству городской среды, в том числе вынос за территорию города АО «Птицефабрика Новороссийск», и перепрофилирование АО «Шиферник»;
• модернизация, экологизация и автоматизация производств с целью повышения производительности без увеличения территорий, а также создание благоприятного санитарного и экологического состояния окружающей среды;
• рганизация санитарно-защитных зон в соответствии с требованиями соответствующих нормативных документов и регламентов.

Площадь проектируемых территорий, предусмотренных проектом под организацию производственной зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур — 1 231 га. Общая площадь составит 6 724 га.

Зона специального назначения

В состав зон специального назначения включаются зоны, занятые кладбищами, зелёными насаждениями специального назначения, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В границах городского округа расположено 23 действующих кладбища, подлежит к закрытию 21. Генеральным планом планируется 2 новых кладбища (в ст. Раевской, восточнее х. Семигорский), а так же выделены две площадки под размещение кладбищ в границах г. Новороссийск.

Санитарно-защитная зона – обязательный элементом любого объекта, который является источником воздействия на среду обитания и здоровье человека. Санитарно-защитная зона утверждается в установленном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным нормам и правилам.

В данном проекте предусмотрены мероприятия по постепенному выносу на нормативное расстояние от застройки предприятий, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду. Высвободившиеся территории подлежат обязательному озеленению густокронными породами деревьев, обладающих фитонцидными свойствами. При невозможности переноса объектов предлагается перепрофилирование или модернизация таких производств для обеспечения нормативных санитарно-защитных разрывов.

Генеральным планом на расчетный срок определено под санитарно-защитные и охранные зоны 375 га.

Планируется строительство мусоросортировочного комплекса с применением новых экологичных технологий западнее с. Борисовки.

Городской округ Новороссийск характеризуется значительной частью размещенных на его территории спецобъектов, которые настоящим генеральным планом сохраняются на прежних территориях, с учетом необходимой реконструкции и перепрофилирования.

Проектом на расчетный срок определена общая площадь зоны специального назначения 4 952 га.

Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка

Порядок решения вопроса об изменнии ВРИ ЗУ зависит от ряда обстоятельств:

• действуют или нет в муниципалитете ПЗЗ
• установлены или нет градостроительные регламенты
• в какой группе видов использования, указанных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или в плане зонирования, окажется планируемое использование участка:
  в  составе основных ВРИВ составе условно разрешённых видов
• в  составе основных ВРИ
• В составе условно разрешённых видов

Изменение ВРИ будет производиться простым образом, без дополнительных согласований, когда ПЗЗ утверждены, градрегламенты установлены, вид использования участка «попадает» в основную группу ВРИ и соответствует наименованию в Классификаторе. Нужно лишь подать заявление в кадастровую палату или в МФЦ.

В случаях, когда выбранный ВРИ входит в состав условно разрешённых видов использования, для его присвоения будут проводиться общественные/публичные слушания (статья 39 ГрК РФ).

Слушания организуются комиссией ПЗЗ, действующей в муниципальном образовании, – после получения заявления от собственника/правообладателя участка, подготовившего и приложившего к обращению необходимые материалы.

В слушаниях принимают участие жители поселения. Они высказывают свои соображения относительно изменения ВРИ. Не исключено, что присвоение участку нового ВРИ может быть отклонено большинством голосов участников слушаний.

Итог слушаний – подготовка протокола, в котором изложена позиция участников в виде результатов голосования по изменению ВРИ ЗУ. Этот документ направляется главе администрации – для принятия решения:

• или об установлении соответствия испрашиваемого ВРИ виду использования по Классификатору и присвоении ЗУ нового ВРИ
• или об отказе в установлении испрашиваемого ВРИ ЗУ

Постановление главы администрации о присвоении ЗУ испрашиваемого ВРИ  служит для Росресстра правовой основой для внесения новых сведения об участке.

Важно

Если на участках уже построены объекты капитального строительства:

• индивидуальный жилой дом
• производственное здание
• торговый центр
• т.д.

и они зарегистрированы в ЕГГРН, изменение существующего ВРИ ЗУ будет происходить по результатам изменения вида функционального назначения существующих построек.

В деревне на одной из улиц в окружении частных домов построен индивидуальный жилой дом. Собственник планирует реорганизовать его в магазин. Выбранный им по Классификатору вид «Магазины» с описанием вида:

«размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет менее 5000 м2».

Даже если в градостроительный регламент зоны жилой застройки, внутри которой находится участок с построенным домом, включён выбранный вид использования участка и возможность изменения прежнего ВРИ кажется реальной, торопиться менять функциональное назначение здания с индивидуального дома на магазин не стоит. Придётся уточнить, как указано в пункте 3 статьи 37 Гр РФ, ещё и технические регламенты.

Техрегламенты для магазинов устанавливают жёсткие требования:

• к проектной документации
• к удалённости объекта от жилых строений
• к безопасности магазина и прилегающей к нему территории
• к соответствию условий его эксплуатации
• к обеспечению подъездом и разворотной площадкой для пожарных машин и машин, доставляющих товары
• к условиям приёма посетителей

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что попытка преобразования в магазин частного дома на участке для ИЖС, соприкасающегося своими границами с другими застроенными участками, окажется тщетной.

Размещение или преобразование зданий в объекты социальной инфраструктуры в жилых зонах допускается на земельных участках при следующих условиях:

• строения должны примыкать к красным линиям дорог, улиц, бульваров, площадей, проездов, являющихся территориями общего пользования
• должны отсутствовать градостроительные нормы, запрещающие их размещение

Приведённый пример – доказательство того, что к изменению ВРИ ЗУ нужно подходить после всестороннего обследования градостроительной ситуации. Только так можно избежать ошибок и бездарных трат времени.

Зная теперь, на какие градостроительные особенности самих участков и тех территорий, на которых они находятся, ориентируются администрация, служба Росреестра при рассмотрении вопросов об изменении их видов использования, нужно сделать вывод или о невозможности, или о возможности изменения ВРИ:

• вопрос об изменении будет решён положительно – если тот ВРИ ЗУ, что соответствует цели изменения есть в градостроительном регламенте территориальной зоны, в границах которой расположен ЗУ
• в зависимости от того, в какой группе ВРИ окажется планируемый вид использования, изменение проводится без проведения или с проведением публичных слушаний:
  для основной группы ВРИ – без слушанийдля группы условно разрешённых видов – с проведением слушаний
• для основной группы ВРИ – без слушаний
• для группы условно разрешённых видов – с проведением слушаний
• вспомогательные ВРИ могут выбираться только совместно с основными и условно разрешёнными видами
• наименование выбранного ВРИ ЗУ должно соответствовать наименованию в Классификаторе

При положительном результате анализа градостроительной ситуации можно приступить к подаче заявления об изменении вида разрешённого использования. Заявление тоже имеет нюансы. Рассмотрим их.

Заявление об изменении ВРИ земельного участка

Заявление на изменение ВРИ в кадастровую службу – это заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости

Собственник или правообладетель заполняет специальную форму заявления о государственном кадастровом учёте изменений земельного участка. В графе «изменение вида разрешённого использования» нужно прописать наименование вида использования земельного участка, выбранного по Классификатору.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

• копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица
• копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей)
• согласие правообладателя земельного участка на изменение ВРИ ЗУ:
  когда заявитель не является собственником участка
• когда заявитель не является собственником участка

Органы Росреестра получают самостоятельно, в порядке межведомственного взаимодействия, следующие материалы:

• выписка из ПЗЗ
• выписка из ЕГРН
• выписка из ЕГРН на объект недвижимости на участке –  в случае его наличия
• выписка из ГКН
• выписка из ЕГРЮЛ  – для юридических лиц
• выписка из ЕГРИП  – для индивидуальных предпринимателей

Если все или большую часть выписок и документов заявитель намерен предоставить по собственной инициативе, то они должны быть получены им не ранее чем за 30 дней до дня обращения.

Отказ в государственном кадастровом учёте изменений земельного участка дается по следующим одной или нескольким причинам:

Решение вопроса в местной администрации

Заявление в администрацию подаётся в случаях:

• при намерении собственника устранить несоответствие Классификатору ВРИ прежнего вида использования участка
• при необходимости установления нового вида использования в порядке, требующем проведения публичных слушаний

К заявлению должны быть приложены копии документов:

• удостоверяющих личность заявителя (для физического лица) и (или) представителя заявителя, и документа, подтверждающего полномочия представителя заявителя (в случае, если заявление подается представителем заявителя)
• свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя – для индивидуальных предпринимателей
• свидетельства о государственной регистрации юридического лица –для юридических лиц
• выписка из государственного реестра о юридическом лице, индивидуальном предпринимателе, являющимся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок
• заверенного перевода на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства
  в случае, когда заявителем является иностранное юридическое лицо
• в случае, когда заявителем является иностранное юридическое лицо
• правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок
  если сведения о таких документах отсутствуют в ЕГРН
• если сведения о таких документах отсутствуют в ЕГРН
• согласие правообладателя участка на изменение ВРИ
  когда заявитель не является собственником участка
• когда заявитель не является собственником участка

Заявитель вправе по собственной инициативе представить вместе с заявлением документы:

• кадастровая выписка о земельном участке
• кадастровый паспорт земельного участка
• выписка из ЕГРН о праве на земельный участок
• имеющееся свидетельство о праве собственности

Если заявитель не предоставил документы в полном составе, администрация МО запрашивает их самостоятельно (в установленном порядке межведомственного информационного взаимодействия)

Через МФЦ или в электронной форме на ресурсе муниципального образования можно также сделать заказ услуги «Установление соответствия разрешённого использования земельного участка классификатору видов разрешённого использования земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования.

Результат рассмотрения заявления – решение администрации об установлении соответствия. Это правовое основание для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) о разрешённом использовании земельного участка.

Решение направляется в территориальный орган Росреестра для проведения государственного кадастрового учёта изменений земельного участка. Другой его экземпляр выдаётся собственнику участка на бумажном носителе или пересылается в виде электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.

Срок предоставления муниципальной услуги

• 30 рабочих дней со дня поступления заявления – решение об установлении соответствия ВРИ земельного участка, указанного в заявлении, виду разрешенного использования земельного участка, установленному классификатором ВРИ
• 45 дней со дня поступления заявления – решение об установлении соответствия ВРИ ЗУ, указанного в заявлении, проводимого на основании публичных слушаний, виду разрешенного использования земельного участка, установленному Классификатором (2019)

Срок отправки документов

Срок отправки электронных документов, являющихся результатом предоставления муниципальной услуги определяется администрацией МО в пределах срока предоставления муниципальной услуги

Срок направления документов почтовым отправлением в случае неявки заявителя для личного получения документов – не более 3 рабочих дней со дня истечения срока предоставления муниципальной услуги

После получения решения собственнику необходимо обратиться с ним:

• или в межрайонный отдел филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»
• или в МФЦ

с заявлением о государственном кадастровом учёте изменений земельного участка, указав его кадастровый номер. Направить заявление можно также почтовым отправлением с описью вложения, с уведомлением о вручении.

Основания для отказа в предоставлении услуги

Отказ по причинам неправильности заявления:

• несоответствие требованиям Административного регламента предоставления услуги администрациеи МО
• не указаны фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина
• не указано наименование юридического лица, обратившегося за предоставлением муниципальной услуги
• текст не поддается прочтению
• подписано не уполномоченным лицом

Иных основания для отказа:

• ЗУ изъят из оборота, ограничен в обороте
• в отношении ЗУ принято решение о резервировании, изъятии для государственных или муниципальных нужд
• заявитель не представил документы, указанные в Административном регламенте
• копии документов, сведения, выписки, представленные заявителем, противоречат или не соответствуют (полностью или частично) сведениям уполномоченных органов
• ответ на межведомственный запрос показывает отсутствие прав на земельный участок
• ВРИ участка не соответствует видам разрешённого использования, предусмотренным действующими ПЗЗ
• письменный отказ заявителя от предоставления муниципальной услуги
• причины, изложенные в разделе Мотивации отказа

Решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги может быть принято при наличии хотя бы одного из перечисленных видов оснований. Причины отказа указываются в обязательном порядке.

Заявление на получение муниципальной услуги после устранения обстоятельств отказа можно подать повторно. Датой исчисления срока выполнения муниципальной услуги в этом случае будет дата регистрации повторного заявления.

Заказ госуслуги

Для решения вопроса по изменению ВРИ ЗУ можно воспользоваться государственной услугой:

• по изменению и последующему установлению ВРИ ЗУ
• установлению соответствия ВРИ ЗУ Классификатору

Заказать услугу можно на этой странице портала Госуслуг.

Консультационные услуги

• Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
• Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
• Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
• О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
• С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь

Как получить ГПЗУ

Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).

Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.

• номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
• основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
• местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
• площадь, кадастровый номер;
• сведения об объектах, уже расположенных на земле;
• сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
• сведения о проекте планировки или межевания территории;
• чертежи ГПЗУ.

Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Куда нужно обращаться для внесения изменений в ПЗЗ?

В Москве вопросы, связанные с изменением Правил землепользования и застройки, рассматривает МосКомАрхитектура.

Добрый день! Обязательно нужно запрашивать ГПЗУ. чтобы внести изменения в ПЗЗ?

Да, обязательно, так как ГПЗУ входит в обязательный комплект документов для изменения ПЗЗ.

Сколько раз можно вносить изменения в ПЗЗ для одного участка?

Количество изменений не ограничено, однако при повторном обращении нельзя использовать упрощенный вариант (кроме увеличения площади на 10%).

Выписка из ПЗЗ будет содержать:

• сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
• основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
• предельные размеры участка, площади;
• минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
• максимально допустимая высота и этажность строения;
• предельный процент застройки в границах участка;
• предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).

Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.

В разделе 4 ГПЗУ указываются предписания об обеспеченности инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. В разделах 5-6 описываются ограничения для участков, где есть зоны с особыми условиями пользования. В разделе 9 ГПЗУ будет указано о ТУ для подключения объекта к инженерной инфраструктуре.

В ГПЗУ указывается информация из Правил землепользования в отношении конкретного участка

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Изменение ПЗЗ допускается в соответствие со ст. 33 ГрК РФ. Также в Правилах города или региона содержится точный алгоритм действий инициатора предложений. Например, в столице изменение ПЗЗ 2022 года должно осуществляться в соответствие с разделом 2. 4 Правил. Внесение изменений в ПЗЗ может осуществляться по заявлению граждан и юр. лиц, по инициативе органов власти.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Изменение ПЗЗ по инициативе граждан и организаций осуществляется по следующим правилам:

• оформляется заявление с отражением причин внесения изменений (например, для изменения разрешенного вида землепользования или использования объекта);
• документы подаются в МосКомАрхитектуру (это указано в п. 2.4.4 ПЗЗ);
• предложение об изменении ПЗЗ рассматривает Городская комиссия по градостроительной деятельности при МосКомАрхитектуре, которая выносит рекомендации о разработке проекта нормативного акта или об отклонении инициативы;
• для рассмотрения вопроса о корректировке ПЗЗ назначаются общественные слушания (внесение изменений в генплан может осуществляться в упрощенном порядке, о чем расскажем ниже);
• по итогам слушаний анализируются поступившие предложения и замечания;
• окончательное решение об изменениях в ПЗЗ оформляется решением МосКомАрхитектуры (издание нормативного акта Правительством Москвы не требуется);
• изменение ПЗЗ в Москве сопровождается обнародованием нормативного акта на сайте mos.ru .

Внесение изменений в генеральный план участка, ранее полученный заявителем, будет осуществляться после прохождения всех перечисленных стадий. Одновременно будут обновлены графические материалы ПЗЗ — карта градостроительного зонирования, проект застройки территории. Общий срок корректировки ПЗЗ, с учетом общественных слушаний, может затянуться на несколько месяцев.

Для изменения разрешенного вида землепользования

Для изменения допустимых параметров строительства

Правило 10 процентов для увеличения площади в ГПЗУ — новый упрощенный порядок

Внесение изменений в генеральный план участка допускается в упрощенном режиме. Основания для этого указаны в п. 3 ст. 33 ГрК РФ:

• если в результате применения ПЗЗ причиняется вред правообладателям, снижается стоимости земли объектов;
• если необходима однократная смена вида использования (без изменения допустимых параметров объекта);
• если нужна смена вида использования с однократным изменением параметров допустимого строительства, но не более чем на 10% по сравнению с регламентом участка.

Особенно важен последний пункт, так как его можно использовать в интересах застройщиков и при реконструкции с пристройкой, надстройкой.

Внесение изменений в генплан в упрощенном порядке позволяет обойтись без проведения слушаний, прохождения Городской комиссии. Например, таким способом можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру, чтобы увеличить площадь под застройку здания. Все процедуры пройдут намного быстрее. Если вам требуется внесение изменений в генеральный план в упрощенном порядке, помощь в подготовке документов окажут наши специалисты.

По обозначениям на картах ПЗЗ можно понять, с какими разрешенными видами деятельности можно построить объект

Порядок подготовки документов для внесения изменений в ПЗЗ

• пояснительная записка, где нужно описать планируемое использование участка;
• ситуационный план, с отображением зоны, для которой требуется внесение изменений в генплан (на плане указываются существующие объекты);
• схема застройки с отображением местоположения, экономических и технических параметров будущих строений;
• расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;
• копия ГПЗУ с исходными данными.

Собственник участка может подготовить документацию самостоятельно, либо поручить это профессионалам. Наша компания обеспечит подготовку документов в строгом соответствии с ПЗЗ Москвы, ГрК РФ и Постановлением № 457-ПП, поможет быстро пройти обязательные стадии их рассмотрения.

Пример и образец внесения изменений по новым правилам

Предлагаем ознакомиться с примерами основных документов, которые необходимы для изменений в ПЗЗ 2022 года.

Образец 1. Для изменения в Правила землепользования нужно представить ситуационный план участка.

Образец 2. Для изменения в ПЗЗ нужно подготовить и представить схему будущей застройки.

Стоимость и цена внесения изменений в ПЗЗ

Срок рассмотрения инициатив об изменении ПЗЗ составляет до 60 дней, из 30 дней уходит на рассмотрение документов комиссией. При упрощенном порядке по истечении указанного срока будет вынесен нормативный акт о внесении корректировок в Правила. Сама процедура рассмотрения не предусматривает оплату пошлин и сборов. Расходы застройщика будут включать сбор и подготовку документации, по которым направляется предложение. Стоимость таких услуг зависит от основания изменений, вида и особенностей участка, будущих объектов. Уточнить расценки Архитектурного бюро МСР можно на бесплатной консультации по телефону.

Состав правил землепользования и застройкиПравить

Правила землепользования и застройки регламентированы Градостроительным кодексом РФ и включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Карта градостроительного зонированияПравить

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.

Градостроительный регламентПравить

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Предшественники правил землепользования и застройкиПравить

Впервые правила застройки (zoning, zoning regulation/code/ordinance) были приняты в 1916 г. в Нью-Йорке, в 1920-е годы распространились по городам США, а затем, с различными местными особенностями, и по многим странам. Основные цели их введения — исключить такое соседство видов разрешенного использования земельных участков и параметров застройки, которое может приводить к снижению качества среды (например, при соседстве жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр. ), а также минимизировать процедуры, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать как допускается использовать тот или иной земельный участок.

В России возможность разработки правил землепользования и застройки была установлена Градостроительным кодексом Российской Федерации от 07. 1998 № 73-ФЗ. Ещё ранее разрабатывались правила застройки. Так решением Исполкома Ленгорсовета от 16 июля 1951 года N 44-4-б были приняты правила о порядке застройки г. Ленинграда, решениями Исполкома Ленинградского городского Совета народных депутатов от 20 ноября 1959 г. N 49-2-п — правила застройки Ленинграда и его пригородов, от 13 июня 1989 г. N 421 — правила застройки Ленинграда. Правила о порядке застройки города Москвы были утверждены Постановлением СНК СССР от 01. 1935 N 2221; решением Исполкома Моссовета от 12 декабря 1974 г. N 44/101 были утверждены правила застройки гор. Москвы и лесопаркового защитного пояса (ЛПЗП).

Виды и состав территориальных зонПравить

В результате градостроительного зонирования могут определяться:

• жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этажность застройки);
• общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
• производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
• сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др.);
• рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта);
• зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
• зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
• иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Границы территориальных зон на карте градостроительного зонированияПравить

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Территориальные зоны и функциональные зоныПравить

Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.

Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Классификатор ВРИ

• Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
• Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
• Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
• Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
• Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
• Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
• Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
• Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
• Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
• Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
• Водные объекты (гидротехнические сооружения);
• Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
• Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Способы определения ВРИ земельного участка

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка. Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.

Сведения о возможных ВРИ для своего земельного надела можно получить, подав через МФЦ, на сайте Росреестра и ГКН или в отдел по архитектуре и градостроительству администрации заявление: о предоставлении Выписки из ПЗЗ о видах разрешённого использования участка с указанием его кадастрового номера