Статья 37. СХ-2 Зона объектов сельскохозяйственного назначения

Специфика использования сельхоз земель в Московской области заключается в том, что правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), как правило, предусматривается несколько территориальных зон сельхозназначения: СХ-1, СХ-2 и СХ-3 с различными режимами использования.

Вопреки распространенному мнению о запрете строительства на сельхозземлях, ПЗЗ целого ряда муниципалитетов Подмосковья позволяют застраивать от 40% до 70% всей площади участков сельхозназначения различными коммерческими объектами.

Можно ли покупать участок для дачи и дома, если он расположен на с/х земле? Если нужен короткий однозначный ответ, сказать можно просто: ДА, можно. И добавить: НЕТ, нельзя. Потому что без точного понимания, КАКАЯ ИМЕННО это сельхоз земля, дать ответ о ее пригодности для строительства даже легкого и некапитального домика нельзя.

Большинство покупателей земли для строительства загородного дома опасаются такой характеристики участка, как его сельскохозяйственное назначение. Хотя страшного в этом ничего нет. Тем более, что стоят они значительно дешевле земель со статусом «индивидуальное жилищное строительство».

На участках сельхоз земель строить можно. Но не на всех и не все. И разобраться в этом нужно, чтобы не дать себя ввести в заблуждение горе-продавцам, да и не так уж сложно, если использовать нашу инструкцию. И в данном случае не стоит ограничиваться информацией, указанной об участке в кадастровых документах. Иногда данные в кадастр заносятся с задержками, так что перед покупкой земли лучше все дополнительно проверить.

Статья 37. СХ-2 Зона объектов сельскохозяйственного назначения1. Зона объектов сельскохозяйственного назначения СХ-2 предназначена для строительства и размещения машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники; амбаров, силосных ям или башен; захоронения отходов сельскохозяйственного производства; первичной переработки сельскохозяйственной продукции (в том числе, сортировка, упаковка и т. Основные виды разрешенного использования:- хранение и переработка сельскохозяйственной продукции;- обеспечение сельскохозяйственного производства;3. Вспомогательные виды разрешенного использования:- коммунальное обслуживание;- общественное питание;- обслуживание автотранспорта. Условно разрешенные виды использования:5. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Открыть документ

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Ведомство разъяснило1 на своем сайте, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков (далее – ВРИ), на каких землях можно возводить дом или содержать сельскохозяйственных животных и как поменять ВРИ при необходимости. Росреестр подчеркивает, что это важные вопросы: ВРИ влияет на кадастровую стоимость участка, а кроме того, за использование земель не по целевому назначению налагается штраф (для граждан его размер составляет от 0,5% до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс. руб. по ч. 1 ст. 8 КоАП РФ).

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос, как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. ВРИ устанавливаются муниципалитетами для каждой территориальной зоны, всего существует 13 ВРИ (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков”):

  • сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
  • жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
  • общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
  • предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
  • отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
  • производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
  • транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
  • обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
  • деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
  • использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
  • водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
  • земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
  • земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

ВРИ могут быть основными, вспомогательными и условно разрешенными. Первые характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные ВРИ применяются при необходимости расширить способы использования земли – к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, планируется построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешенный ВРИ установлен ст. 39 Градостроительного кодекса РФ. Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка (например, если собственник захочет построить на участке забор, гараж или хозяйственную постройку).

Возможно ли в договоре купли-продажи земельного участка обязать продавца сменить вид разрешенного использования? Ответ на этот и другие практические вопросы – в Базе знаний службы Правового консалтинга системы ГАРАНТ! Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Росреестр отдельно разъяснил, какие ВРИ подходят для строительства на участке индивидуального жилого дома. К ним относятся ВРИ со следующими кодами: 2. 1 – “Для индивидуального жилого строительства”. На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры; 2. 2 – “Для ведения личного подсобного хозяйства”. Можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных; 13. 2 – “Ведение садоводства”. Такие участки предназначены для отдыха и (или) выращивания овощей, фруктов, зелени и ягод для собственных нужд. Также здесь можно строить дома, жилые и садовые.

Если участок имеет основной ВРИ 13. 1 “Ведение огородничества”, то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 “Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках”, где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.

Помимо этого Росреестр рассказал, на каких участках можно разводить домашнюю птицу и скот, а также как поменять ВРИ при необходимости.

Чем мы можем быть полезны?

  • Консультации по гранту, земле, налогам, ИП-КФХ
  • Бизнес план КФХ
  • Договоры, юридические документы,
  • Заявка на Агростартап
  • Заявка на грант кооперативу (СПоК)
  • Заявка на грант Агропрогресс для ООО и СПК
  • Заявка УК, резидента парка ПКМ РТ 507 на льготы, субсидии, преференции, льготные займы
  • Заявка УК, резидента парка ПКМ РТ 505 на компенсацию части тарифа по потребленной и оплаченной электроэнергии

Также мы можем помочь Вам законно снизить налоги.

Путем применения законных налоговых льгот и преференций (по НК РФ и региональным законам – субъектов РФ):

  • проверка (подходят ли Ваши компании под какие-либо)
  • подготовка компании для применения налоговых льгот
  • иногда – реструктуризация компании
  • иногда выделение раздельного учета операций внутри компании

Также мы можем помочь Вам получить льготные деньги.

Путем участия в программах и конкурсных отборах (по федеральным и региональным НПА):

  • субсидии
  • гранты
  • целевые бюджетные средства
  • льготные займы фондов
  • льготные кредиты банков
  • земельные участки без торгов
  • льготные ставки аренды земли и имущества

Про земельные участки и налоговые льготы:

  • Муниципальные земельные участки в аренду – без торгов
  • Аренда муниципальных зданий по нулевой ставке
  • Льготная (15% от кадастра) цена выкупа земельных участков
  • Муниципальные з/у в аренду УК индустриальных парков и промышленных площадок без торгов по ЗК РТ
  • Нулевая ставка аренды з/у резиденту ТОСЭР
  • Бесплатная аренда з/у резиденту индустриального парка
  • Как влияют льготы, преференции ТОСЭР, ОЭЗ, промышленного парка на экономику проекта
  • Льготная (0,1% от кадастровой стоимости) цена выкупа з/у
  • Где инвестору разместить производство?
  • Заявка на подбор земельного участка
  • Как влияет создание промышленной площадки, индустриального парка в районе – на экономику и уровень жизни
  • Как научиться использовать имеющиеся ресурсы? Об эффектах от кооперации: смежники, субконтрактация

Еще по теме:

Про районные промышленные парки:

  • до 5 сентября 2021 в Татарстане отбор на льготы и субсидии заявок районных пром.площадок бывших МТС, СХТ СХХ, ПМК индустриальных (промышленных) парков
  • Налоговые льготы для МСП в сельских промпарках
  • Законы на налоговые льготы для МСП в сельских промпарках
  • Законы НПА по льготам и преференциям для УК и резидентов на территории индустриального промышленного парка
  • Компенсация за потребленную электроэнергию
  • Льгота УСНО резидентам и УК пром.парка
  • Льгота налог на имущество резидентам и УК промпарка
  • Льгота по транспортному налогу
  • Предложения по доработке концепции Минэкономики РТ

Мы можем быть Вам полезны в решении следующих задач:

  • подготовка документации для кооперативов и фермеров;
  • консультации по финансово-экономическим, налоговым, бухгалтерским, управленческим, маркетинговым вопросам;
  • получение целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки;
  • сопровождение проекта в конкурсах ФОИВ и РОИВ любых регионов России, включая Республику Татарстан;
  • внедрение систем управления, бизнес-процессов, ИТ систем (автоматизации, цифровизации) ERP/MRP для компаний от микро- до крупного масштаба (3 – 700 сотрудников, до 250 функциональных ролей (ID), управления взаимоотношениями с клиентами (CRM), инвестиционного планирования (СИП), электронного документооборота (СЭД, ЭДО);
  • консультационное сопровождение УК, резидентов, девелоперских и управляющих компаний (УК), муниципалитетов, Агентств и корпораций развития (АИР, КР) регионов, промышленных площадок, индустриальных парков, технопарков, территорий опережающего развития (ТОР), особых (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ),  бизнес-инкубаторов и других объектов инфраструктуры,
  • разработка концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту, юридической, иной документации любого бизнес-проекта;

Мы будем рады помочь Вам в решении Ваших задач. По любым возникающим вопросам, пожалуйста, обращайтесь.

Мы делимся с Вами своим опытом и экспертным мнением:

И много других плюсов привлечения наших экспертов

Зоны сельскохозяйственного использования СХ-1, СХ-2, СХ-3

Вида разрешенного использования земельного участка.

Зоны сельскохозяйственного использования – это территориальные зоны СХ, регламентированные Градостроительным кодексом РФ статья 35, относимые к сельскохозяйственным угодьям, сельскохозяйственному производству или садоводству. Территориальное зонирование земельных участков СХ отражается в местных правилах землепользования и застройки.

Читайте также:  Обязанности начальника смены и примерная форма должностной инструкции начальника смены (подготовлена ​​специалистами компании Гарант)

Юристы-земельщики накопили богатый опыт по размещению жилых домов, магазинов, складов, объектов питания и придорожного сервиса на земельных участках сельскохозяйственного назначения.

Юристы-земельщики могут поменять территориальное зонирование, правила землепользования и застройки, категорию земельного участка и даже внести изменения в генплан, под требования заказчика.

Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через суд) – от 60000 рублей.

Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через ППТ) – от 200000 рублей.

  • Первая зона предназначена для размещения сельскохозяйственных угодий.
  • Вторая зона используется в ходе ведения садоводческой деятельности и дачного хозяйства.
  • Третья зона отведена под сельскохозяйственное производство.

Юристы-земельщики помогут разобраться с особенностями использования каждой зоны, расскажут, что здесь можно строить, а также каким образом обойти ограничения, установленные законом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон сельскохозяйственного использования включены:

– зона сельскохозяйственных угодий (СХ-1);

– зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства (СХ-2);

– зона сельскохозяйственного производства (СХ-3);

– зона, предназначенная для ведения огородничества (СХ-4).

СХ-1 – ЗОНА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

Зона сельскохозяйственных угодий СХ-1 установлена для закрепления территорий сельскохозяйственных угодий, поскольку данный вид назначения земель в составе земель сельскохозяйственного назначения имеет приоритет в использовании и подлежит особой охране.

– земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

В соответствии с частью 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный регламент на сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения не устанавливается.

СХ-2 ЗОНА, ПРЕДНАЗНАЧЕННАЯ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ САДОВОДСТВА И ДАЧНОГО ХОЗЯЙСТВА

Зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства СХ-2, установлена для обеспечения возможности размещения объектов сельскохозяйственного назначения и для ведения гражданами дачного хозяйства, садоводства.

№ п/п
Наименование ВРИ
Код (числовое обозначение ВРИ)
Предельные размеры земельных участков (кв. м)
Предельное количество наземных этажей/ Предельная высота (м)
Мах % застройки,
в том числе в зависимости от количества наземных этажей *
Мах плотность застройки, в том числе в зависимости от количества наземных этажей (м2/га)
Мin отступы от границ земельного участка (м)
min
max
1. Водные объекты
11. 0
Не устанавливается
0/0
0/0

2. Земельные участки (территории) общего пользования
12. 0
Не устанавливается

3. Ведение садоводства
13. 2

2 000
3/12
40%
12 000

4. Ведение дачного хозяйства
13. 3

3 000
3/12
40%
12 000

5. Ведение огородничества
13. 1

2 000
0/0
0%

*-не устанавливается для плоскостных сооружений

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства применительно к вспомогательным видам разрешенного использования устанавливаются идентичными с соответствующими предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных для основных видов разрешенного использования и условно разрешенных видов использования, дополнительно к которым и совместно с которыми установлены вспомогательные виды разрешенного использования.

№ п/п
Наименование ВРИ
Код (числовое обозначение ВРИ)
Предельные размеры земельных участков (кв. м)
Предельное количество наземных этажей/ Предельная высота (м)
Мах % застройки,
в том числе в зависимости от количества наземных этажей*
Мах плотность застройки, в том числе в зависимости от количества наземных этажей (м2/га)
Мin отступы от границ земельного участка (м)
min
max
1. Для ведения личного подсобного хозяйства
2. 2

3 000
3/-
40%
12 000

2. Коммунальное обслуживание
3. 1

100 000
3/30
75%
22 500

3. Бытовое обслуживание
3. 3

100 000
4/-
1 эт. – 59%
2 эт. – 57%
3 эт. – 45%
4 эт. – 41%
1 эт. – 5 900
2 эт. – 10 400
3 эт. – 13 500
4 эт. – 16 400

4. Дошкольное, начальное и среднее общее образование
3. 1
4 000
100 000
4/-
1 эт. – 36%
2 эт. – 30%
3 эт. – 24%
4 эт. – 18%
1 эт. – 3 600
2 эт. – 6 000
3 эт. – 7 200
4 эт. – 7 200

5. Культурное развитие
3. 6
1 000
100 000
3/30
1 эт. – 50%
2 эт. – 40%
3 эт. – 33%
1 эт. – 5 000
2 эт. – 8 000
3 эт. – 9 900

6. Религиозное использование
3. 7
1 000
100 000
Не устанавливается

7. Деловое управление
4. 1

100 000
3/-
1 эт. – 53%
2 эт. – 42%
3 эт. – 34%
1 эт. – 5 300
2 эт. – 8 400
3 эт. – 10 200

8. Магазины
4. 4

10 000
3/-
1 эт. – 49%
2 эт. – 38%
3 эт. – 31%
1 эт. – 4 900
2 эт. – 7 600
3 эт. – 9 300

9. Банковская и страховая деятельность
4. 5
1 000
10 000
3/-
60%
18 000

10. Общественное питание
4. 6

10 000
2/-
1 эт. – 49%
2 эт. – 38%
1 эт. – 4 900
2 эт. – 7 600

11. Развлечения
4. 8
5 000
100 000
3/-
1 эт. – 53%
2 эт. – 42%
3 эт. – 34%
1 эт. – 5 300
2 эт. – 8 400
3 эт. – 10 200

12. Обслуживание автотранспорта
4. 9
1 000
20 000
3/-
75%
22 500

13. Объекты придорожного сервиса
4. 1
1 000
10 000
2/-
1 эт. – 43%
2 эт. – 31%
1 эт. – 4 300
2 эт. – 6 200

14. Спорт
5. 1
1 000
100 000
3/30
1 эт. – 75%*
2 эт. – 45%
3 эт. – 35%
1 эт. – 7 500
2 эт. – 9 000
3 эт. – 10 500

15. Причалы для маломерных судов
5. 4
5 000
500 000
1/10
40%
4 000

СХ-3 – ЗОНА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА

Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 установлена для ведения сельскохозяйственного производства, обеспечения деятельности фермерских хозяйств, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе, для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства.

№ п/п
Наименование ВРИ
Код (числовое обозначение ВРИ)
Предельные размеры земельных участков (кв. м)
Предельное количество наземных этажей/ Предельная высота (м)
Мах % застройки,
в том числе в зависимости от количества наземных этажей *
Мах плотность застройки, в том числе в зависимости от количества наземных этажей (м2/га)
Мin отступы от границ земельного участка (м)
min
max
1. Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур
1. 2
20 000
1 000 000
0/-
0%

2. Овощеводство
1. 3
20 000
100 000
-/20
30%
3 000

3. Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур
1. 4
20 000
100 000
0/-
0%

4. Садоводство
1. 5
20 000
100 000
0/-
0%

5. Выращивание льна и конопли
1. 6
20 000
100 000
0/-
0%

6. Скотоводство
1. 8
20 000
100 000
-/10
30%
3 000

7. Звероводство
1. 9

-/10
30%
3 000

8. Птицеводство
1. 10

-/10
30%
3 000

9. Свиноводство
1. 11

-/10
30%
3 000

10. Пчеловодство
1. 12

-/5
30%
3 000

11. Научное обеспечение сельского хозяйства
1. 14

3/-
30%
9 000

12. Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции
1. 15

3/-
30%
9 000

13. Для ведения личного подсобного хозяйства
1. 16

0/0
0%

14. Обеспечение сельскохозяйственного производства
1. 18

3/-
30%
9 000

15. Водные объекты
11. 0
Не устанавливается
0/0
0%

16. Земельные участки (территории) общего пользования
12. 0
Не устанавливается

№ п/п
Наименование ВРИ
Код (числовое обозначение ВРИ)
Предельные размеры земельных участков (кв. м)
Предельное количество наземных этажей/ Предельная высота (м)
Мах % застройки,
в том числе в зависимости от количества наземных этажей*
Мах плотность застройки, в том числе в зависимости от количества наземных этажей (м2/га)
Мin отступы от границ земельного участка (м)
min
max
1. Охота и рыбалка
5. 3
1 000
1 000 000
2/-
40%
8 000

2. Обслуживание автотранспорта
4. 9
1 000
20 000
3/-
75%
22 500

3. Объекты придорожного сервиса
4. 1
1 000
10 000
2/-
1 эт. – 43%
2 эт. – 31%
1 эт. – 4 300
2 эт. – 6 200

4. Пищевая промышленность
6. 4
5 000
100 000
-/60
50%
30 000

5. Строительная промышленность
6. 6
5 000
1 000 000
-/60
45%
30 000

6. Склады
6. 9
1 000
1 000 000
-/60
60%
30 000

7. Железнодорожный транспорт
7. 1
1 000
100 000
-/60
40%
30 000

8. Автомобильный транспорт
7. 2
1 000
100 000
-/60
40%
30 000

9. Водный транспорт
7. 3
1 000
100 000
-/60
40%
30 000

10. Воздушный транспорт
7. 4
5 000
1 000 000
-/60
40%
30 000

СХ-4 ЗОНА, ПРЕДНАЗНАЧЕННАЯ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ ОГОРОДНИЧЕСТВА

Зона, предназначенная для ведения огородничества СХ-4, установлена для ведения гражданами огородничества.

№ п/п
Наименование ВРИ
Код (числовое обозначение ВРИ)
Предельные размеры земельных участков (кв. м)
Предельное количество наземных этажей/ Предельная высота (м)
Мах % застройки,
в том числе в зависимости от количества наземных этажей*
Мах плотность застройки, в том числе в зависимости от количества наземных этажей (м2/га)
Мin отступы от границ земельного участка (м)
min
max
1. Водные объекты
11. 0
Не устанавливается
0/0
0%

2. Земельные участки (территории) общего пользования
12. 0
Не устанавливается

3. Ведение огородничества
13. 1

2 000
0/0
0%

4. Для ведения личного подсобного хозяйства
1. 16

3 000
0/0
0%

№ п/п
Наименование ВРИ
Код (числовое обозначение ВРИ)
Предельные размеры земельных участков (кв. м)
Предельное количество наземных этажей/ Предельная высота (м)
Мах % застройки,
в том числе в зависимости от количества наземных этажей*
Мах плотность застройки, в том числе в зависимости от количества наземных этажей (м2/га)
Мin отступы от границ земельного участка (м)
min
max
1. Для ведения личного подсобного хозяйства
2. 2

3 000
3/-
40%
12 000

Читайте также:  Вакансии в Россия

2. Ведение садоводства
13. 2

2 000
3/12
40%
12 000

3. Ведение дачного хозяйства
13. 3

3 000
3/12
40%
12 000

014 с.

Земли в Арском переводят из сельхозугодий под жилую застройку

На сайте администрации Ульяновска опубликовали проект постановления об изменении категории земель  в  северной части территории кадастрового квартала 73:19:071601, расположенного в селе Арское Засвияжского района.

Обращение о внесении изменений в Генплан и Правила землепользования и застройки поступило от Министерства строительства региона. Цель – формирование земельных участков в селах Кротовка, Подгорная Каменка и Арское и в деревнях Кувшиновка и Протопоповка для последующего их предоставления многодетным семьям. В частности возле Арского  территориальная зона с СХ1 «зона сельскохозяйственных угодий» и Р1 «зона городских лесов и иных природных ландшафтов» переводится в  Ж1 «зона застройки индивидуальными жилыми домами». Отмечается, что участок не относится к землям лесфонда. Согласно публичной кадастровой карте здесь уже сформировано 263 участка.

Статья 37.  СХ-2 Зона объектов сельскохозяйственного назначения

Статья 37.  СХ-2 Зона объектов сельскохозяйственного назначения

Изучаем какая конкретно зона участка?

Сначала разберемся, какая в принципе бывает сельхоз земля. В России в состав территориальных зон сельскохозяйственного использования включены:

  • зона сельскохозяйственных угодий (СХ-1);
  • зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства (СХ-2);
  • зона сельскохозяйственного производства (СХ-3);
  • зона сельскохозяйственного производства и садоводства (СХ-3-1).

Именно такие сокращенные обозначения (СХ-1,-2 и пр. ) вы увидите на карте Генплана вашего района.

Статья 37.  СХ-2 Зона объектов сельскохозяйственного назначения

Виды зон конкретно по выбранному вами району указаны на Генплане района и в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые можно найти в интернете или запросить в администрации района.

Они в разных районах Подмосковья могут иметь некоторую разницу. Например, где-то этих типов зон будет установлено не 4 вида, а три, например. Но на данном этапе ваша задача – найти на Генплане расположение участка и посмотреть, в пятно какой именно категории сх земли он попадает.

Изучаем правила застройки

Далее вам понадобится еще один важнейший документ – правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В ПЗЗ дается детальное описание, что можно и чего нельзя делать с землями той или иной категории. И земля со статусом СХ-1 в Ярославской области может быть совсем иной, чем та же СХ-1, но в Московской.

Статья 37.  СХ-2 Зона объектов сельскохозяйственного назначения

Основная задача — сравнить статус земли вашего участка в кадастровых документах, и убедится, что тот же участок на Генплане имеет тот же вид использования, а в ПЗЗ конкретно этот тип зоны описан так, что позволяет вам на нем строить дом.

Сравните, например, описание зон в ПЗЗ одного из районов МО. В нем установлены 4 вида сельхоз земель:

СХ-1

Зона сельскохозяйственных угодий СХ-1 установлена для закрепления (!) территорий сельскохозяйственных угодий, поскольку данный вид назначения земель в составе земель сельскохозяйственного назначения имеет приоритет в использовании и подлежит особой охране.

Назначение территории: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Статья 37.  СХ-2 Зона объектов сельскохозяйственного назначения

СХ-2

Зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства, установлена для обеспечения возможности размещения объектов сельскохозяйственного назначения и для ведения гражданами (!) дачного хозяйства, садоводства.

СХ-3

Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 установлена для ведения сельскохозяйственного производства (!), обеспечения деятельности фермерских хозяйств, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе, для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства.

СХ-3-1

Зона сельскохозяйственного производства и садоводства установлена для ведения сельскохозяйственного производства, обеспечения деятельности фермерских хозяйств, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе, для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства, а также для ведения садоводства.

Статья 37.  СХ-2 Зона объектов сельскохозяйственного назначения

Для каждой из этих 4-х зон установлены так называемые ВРИ (виды разрешенного использования). Они бывают основные, вспомогательные и условные (УВРИ). По основным видам участок можно использовать без проблем и согласований. А вот на У (условные) ВРИ, если вы хотите их применить, придется запрашивать разрешения — использовать такой участок не по назначению нельзя.

Так, например, собственнику земельного участка сельскохозяйственного назначения, на котором он построил кафе, грозит административная ответственность и штраф, размер которого может доходить до 200 тыс. рублей и выше или от 0,3 до 10 % от кадастровой стоимости земельного участка (ст. 8 КоАП РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») в зависимости от ситуации.

Но в отличие от магазина или гостиницы, которые не могут появится на сх земле, строительство некапитального дома для сезонного проживания легко обосновать необходимостью ухода за посадками и охраны выращенного урожая. Обосновать то легко, но только если в ПЗЗ прямо не указано, что никакая застройка участка невозможна в принципе.

Разрешенное использование

Допустим, участок попадает в зону СХ-2 (в просторечии называемая «под дачку»). Посмотрите внимательно на Генплан, учтите если ВРИ у него «огородничество» и % допустимой застройки 0%, вы не имеете права что-то построить на нем! А вот если для «садоводства» — стройте на здоровье, до 40% от объема участка можно в целом отдать под пятно застройки.

В зоне СХ-2 есть условные ВРИ, которые, если вам позволят применить «использование под личное подсобное хозяйство», то сможете легко застроить до 40% участка.

Возьмем другой пример. Вам предлагают купить участок СХ-3 (один из самых сложных, потому что практически на нем построить ничего нельзя). Имейте ввиду, что если он предназначен «для выращивания фруктов» вам строить дом не разрешат (0% застройки), а «на овощах» или «цветах» — пожалуйста!

Второй момент — смотрите в колонку с минимально возможной площадью участка. Скажем, например, там указано от 200 соток. То есть как бы не предполагается, что в этой зоне участки могут быть размежеваны мельче. Вы, конечно, можете купить эти 200 соток, тем более такие земли очень дешево стоят по сравнению с СХ-2 «под дачку». Но тут момент третий, очень важный. СХ-3 это участки для сх-производства. То есть их владелец должен быть ИП, фермерским хозяйством, юрлицом, ну и в крайнем случае — самозанятым выращивателем ромашек в промышленных количествах. И дом тоже будет зарегистрирован на него как на предпринимателя, а не как на физическое лицо. Кому это не важно, — владейте и стройте. Но обычным дачникам такие сложности ни к чему, конечно.

Идем дальше. Смотрим условные ВРИ на СХ-3 и СХ-3-1. Можно и здесь найти свои лазейки, чтобы законно построить дом. Правда, придется для этого согласовать эти условные ВРИ. Но на практике это долго, дорого и без гарантии. Так что с такими землями лучше не связываться.

Статья 37.  СХ-2 Зона объектов сельскохозяйственного назначения

Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-1

Зона сельскохозяйственных угодий СХ-1 – подлежащие особой охране сельскохозяйственные земли. Возможное использование:

  • пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • залежи;
  • многолетние сады.

Условно разрешенные виды использования: временные и сезонные торговые и обслуживающие объекты.

Градостроительный регламент на сельскохозяйственные угодья вне границ населенных пунктов не устанавливается.

Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-2

Зона садоводства и огородничества СХ-2 предназначена для размещения дачных и садовых участков, где можно возводить жилые строения. В них владельцы земель смогут отдыхать и выращивать сельскохозяйственные культуры. Кроме того, в зоне СХ-2 размещаются теплицы и оранжереи.

Вид разрешенного использования / Код (числовое обозначение ВРИ):

  • Водные объекты 11.0
  • Земельные участки (территории) общего пользования 12.0
  • Ведение огородничества 13.1
  • Ведение садоводства 13.2
  • Ведение дачного хозяйства 13.3

Условно разрешенные виды использования: объекты питания, торговли и бытового обслуживания.

Отдельно размещенные торговые объекты или предприятия общественного питания либо бытового обслуживания должны принимать небольшой поток клиентов. Под них отводится не более 250 квадратных метров общей площади. Юристы компании помогут избежать нарушений при размещении объектов в данной зоне, подсказав, как эффективнее использовать такие земли.

Вспомогательные виды разрешенного использования: ЛПХ, объекты образования, религиозное использование, деловое управление, развлечения, спорт.

Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-3

Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 предназначена для:

  • выращивания сельскохозяйственных культур;
  • животноводства;
  • птицеводства;
  • производства аквакультур;
  • ЛПХ (вне населенного пункта – без объектов капитального строительства);
  • КФХ (включая жилую недвижимость).

Зона сельскохозяйственного использования СХ-3 допускает размещение объектов капитального строительства (фермы, птицефабрики, склады, переработка сельхозпродукции).

  • Водные объекты 11.0
  • Земельные участки (территории) общего пользования 12.0

Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное и бытовое обслуживание, объекты образования и обеспечения научной деятельности, магазины, объекты питания, обслуживание автотранспорта, склады, пищевая переработка.

Условно разрешенные виды использования: обслуживание автотранспорта, придорожный сервис, пищевая и строительная промышленность, склады, транспорт.

Как перевести земельный участок из зоны СХ-1 в зону СХ-2?

Территориальная зона земельного участка устанавливается правилами землепользования и застройки. Если надел относится к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), допускающей обработку земли, но запрещающей строительство капитальных объектов, а вы планируете строить садоводческий поселок, придется менять зону на СХ-2 (садоводство). Также владельцы земель обращаются за изменением территориальной зоны СХ-1 на СХ-3 (сельскохозяйственное производство), когда надо построить животноводческую ферму или объекты для хранения с/х продукции и ее первичной переработки (например, овощехранилище). Для этого нужно внести изменения в ПЗЗ муниципалитета.

Процедура перевода участка из зоны СХ-1 в зону СХ-2 достаточно сложная. Ее этапы зависят от того, разработаны ли правила землепользования или они на стадии создания. Обращение об изменении территориальной зоны рассматривают в местной администрации. В заявлении необходимо отразить следующую информацию:

  • обоснование необходимости перевода участка из СХ-1 в СХ-2;
  • кадастровый номер и адрес территории, данные о правах на нее;
  • просьбу о внесении правок в правила застройки и землепользования.

К заявлению необходимо приложить согласованный проект планировки территории, а в случае дальнейшего раздела участка и проект межевания.

Необходимо заблаговременно запросить у местной администрации список согласований и приложить к заявлению положительные решения. Могут затребовать согласования с Минсельхозом, Роснедра, Рослесхозом, Роспотребнадзором, Росавиацией, собственниками линейных объектов.

Читайте также:  Профессиональный стандартный аналитик данных и системный аналитик 1С или бизнес-аналитик 1С

Земельные Юристы Геобюро предлагают Вам свои услуги по предварительной оценке возможности изменения территориальной зоны, прохождение всех необходимых согласований или полное выполнение работ по изменению территориального зонирования и вида разрешенного использования.

Ходатайство будут рассматривать в течение месяца. Дальнейшие этапы процедуры зависят от ситуации. Может потребоваться проведение публичных слушаний, которые организует специальная комиссия. По результатам слушаний, либо без таковых, комиссия готовит рекомендации по смене территориальной зоны.

Если имеются основания для перевода участка из СХ-1 в СХ-2, и вы подробно разобрали каждое из них в заявлении, подкрепив документами, комиссия рекомендует изменить ПЗЗ.

Но окончательное решение за главой муниципалитета. Если он одобрит изменение зоны, обновленные данные регистрируются в Росреестре.

Чтобы ходатайство утвердили, необходимо доказать, что существующая территориальная зона не учитывает фактическое землепользование, либо снижает эффективность использования участка.

Как оспорить в суде отнесение земельного участка к определенной зоне СХ?

Отнесение к определенной территориальной зоне СХ может осуществляться органами власти самостоятельно. Обычно процедура проводится с публичными слушаниями, но есть ситуации, когда этот этап не требуется. Поэтому участок могут отнести к определенной зоне СХ без ведома собственника, либо это произошло до покупки надела.

Если землю приписали, например, к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), построить на ней объекты недвижимости вы не сможете. А значит, придется оспаривать такое решение муниципалитета в суде (особенно, когда недвижимость уже построена). Перед подачей искового заявления важно проработать основания для его удовлетворения. Оспорить отнесение участка к определенной территориальной зоне получится, если доказать:

  • что из-за этого снижается эффективность использования надела;
  • такая мера нарушает права собственника территории;
  • что это уменьшает стоимость объектов недвижимости;
  • законный владелец не может реализовывать собственные права.

Когда собственнику причиняется вред из-за того, что его землю отнесли к определенной зоне СХ, это также послужит основанием для оспаривания такого решения. Причины обжалования надо полностью раскрыть в исковом заявлении. Здесь же приводятся отсылки на законы и документы, доказывающие наличие оснований.

  • В какой суд подается иск, зависит от правовой формы заявителя и места нахождения участка. Физические лица обычно обращаются в районное отделение.
  • В исковых требованиях надо попросить признать решение муниципалитета или иного органа власти об изменении ПЗЗ в части конкретной территориальной зоны незаконным.
  • Ответчиком по иску будет местная администрация, либо другое ведомство, ответственное за назначение зоны СХ вашему участку.

Если в ходе присвоения территориальной зоны были допущены нарушения (например, не проводились слушания, когда они нужны), об этом также стоит упомянуть в заявлении. По результатам разбирательства судья вынесет решение, обязательное к исполнению. В удовлетворении требований отказали – придется обжаловать отказ. Либо доверьте процедуру оспаривания земельным юристам Геобюро.

Как обжаловать отказ в изменении территориальной зоны сельскохозяйственного использования?

При обжаловании отказа нужно отталкиваться от оснований, приведенных в таком решении. Если отказали из-за недостаточного обоснования необходимости смены территориальной зоны, следует:

  • собрать документальные подтверждения наличия причин для изменения зоны;
  • тщательно проработать основания, подобрать подкрепляющие эти основания нормы закона;
  • составить и подать претензию в орган, вынесший отрицательное решение.

В ответ на жалобу пришел новый отказ, либо вам ничего не ответили – составляется исковое заявление. Если же отказ неправомерен изначально (необоснован, либо основания для такого решения не предусмотрены законом), можете сразу обращаться в суд.

Решение судебного органа будет обязательным к исполнению. Но при подаче иска надо соблюдать срок, в течение которого такое обращение возможно. Заявление примут к рассмотрению, если прошло не больше 3-х месяцев с момента, когда:

  • истец получил официальный отказ ведомства;
  • либо узнал о нарушении собственных прав.

Пропуск сроков увеличит время разбирательства из-за того, что придется подавать новое ходатайство и восстанавливать их.

По содержанию исковое заявление практически полностью повторяет жалобу, что вы отправляли в уполномоченный орган. Здесь тоже ссылаются на необоснованность отказа, либо его незаконность, приводят доказательства наличия причин для изменения территориальной зоны и указывают данные земельного участка (адрес, кадастровый номер и прочее). В иске необходимо сослаться на реквизиты отказа (номер, дата вынесения и т.

Важно доказать, что текущая территориальная зона сельскохозяйственного использования не позволяет максимально эффективно пользоваться участком. Либо ее назначение препятствует в реализации законных интересов собственника относительно надела. Все это подкрепляется заключениями экспертов. С положительным определением суда нужно обратиться в ведомство, вынесшее отказ, чтобы возобновить процедуру и изменить территориальную зону.

Земли сельскохозяйственных угодий (СХ-1)

Земли СХ-1 представляют собой сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи и участки, занятые многолетними насаждениями. Это единственная категория земель сельскохозяйственного использования, на которой действительно невозможно строительство без внесения изменений в ПЗЗ.

Для таких земель не устанавливается градостроительный регламент, то есть виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства. Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для земель сельскохозяйственных угодий ПЗЗ также не предусмотрены.

В то же время, для многих владельцев участков в зоне СХ-1 актуально исключение участка из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий, что позволит без особых проблем перевести участок сельхозназначения в другую территориальную зону, а в ряде муниципалитетов – предоставит право автоматически (то есть без изменения ПЗЗ) применять градрегламент зоны СХ-3 с широким перечнем основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ.

Земли для садоводства и огородничества (СХ-2)

Земли СХ-2 представляют собой земли для ведения садоводства и огородничества. Вместе с тем, для участков из зоны СХ-2 градостроительный регламент ПЗЗ в большинстве муниципальных образований Московской области предусматривает целый ряд условно разрешенных и вспомогательных видов разрешенного использования (ВРИ).

Так, в качестве условно разрешенных ВРИ на таких землях, как правило, возможно размещение не только жилых домов, но и магазинов, офисов, кафе и ресторанов, спортивных объектов, объектов бытового обслуживания, развлекательных заведений (ночные клубы, аквапарки, боулинги, аттракционы, букмекерские конторы и т. То есть на участке СХ-2 есть возможность вести практически любой прибыльный бизнес.

Земельный участок СХ-2, в рамках условного разрешенного ВРИ, можно застроить даже объектами придорожного сервиса (включая автозаправки, магазины сопутствующей торговли и гостиницы). А гостиницы, по сложившейся практике, легко превращаются в апартаменты.

Отметим, что в отличие от внесения изменений в ПЗЗ, получение разрешения на условно разрешенный ВРИ – гораздо менее затратная и длительная процедура, в рамках которой возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к изменению ВРИ участка (в т. в судебном порядке). Немотивированный отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования не допускается, а основания отказа жестко регламентированы законом.

Земли сельхозпроизводства (СХ-3)

Земли СХ-3, как правило, имеют большой перечень видов разрешенного использования по ПЗЗ, допускающих капитальную застройку, в связи с чем тоже представляют коммерческую ценность для потенциальных инвесторов.

Во многих случаях на землях сельхозпроизводства СХ-3 имеется возможность, наряду с сельскохозяйственным производством, размещать объекты различного профиля: от магазинов, офисов и гостиниц до полноценных промышленных предприятий, объектов производственно-складского и иного коммерческого назначения.

Грамотное сочетание условно разрешенного и вспомогательных ВРИ позволит правообладателю разместить на участке СХ-3 даже загородный эко отель – целый комплекс объектов, сочетающих производство сельскохозяйственной продукции и ее переработку с размещением отдыхающих и оказанием услуг развлекательного характера. Правовой центр «Два М» имеет богатый опыт юридического сопровождения реализации подобных проектов.

При этом препятствием к застройке участков в зонах СХ-2 и СХ-3, а также к изменению их градостроительного регламента, может являться лишь включение в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий и/или в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В то же время, во многих случаях данные препятствия можно устранить (путем исключения участка из соответствующего перечня особо ценных угодий, из границ ЗОУИТ).

Юристы «Два М» осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, включая перевод в другую территориальную зону (из СХ-1 в СХ-2 или СХ-3) или категорию (земли населенных пунктов, земли промышленности), изменение разрешенного использования, а также взаимодействие с органами власти по любым возникающим вопросам и представление интересов в судебных инстанциях.

Для получения квалифицированных юридических услуг вы можете воспользоваться любым удобным способом

Итак, главный вывод — дом может быть законно построен на сельхоз земле при соблюдении трех условий:

  • если % застройки участка не превысит установленный конкретно по этому типу в ПЗЗ;
  • размер участка находится между min и max, указанных в ПЗЗ;
  • предполагается, что владеть им может физическое лицо.

Как видите, проверка земли – не самая простая история. И вообщем-то логично, что большинство покупателей участков опасается приобретать сельхоз участки под строительство, особенно под дома для постоянного проживания, для которых целесообразно выбирать землю либо в уже сложившемся, и неоднократно проверенном поселке, либо со статусом ИЖС.

Статья 37.  СХ-2 Зона объектов сельскохозяйственного назначения

Статья 37.  СХ-2 Зона объектов сельскохозяйственного назначения

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Согласно Земельному кодексу РФ земли сельскохозяйственного назначения не предназначены для строительства жилья. Возводить на них можно сараи, бытовки и ангары, пригодные для производства и хранения продукции

СХ – 1 : Зона ведения садоводства и огородничества 19 июн

Зона объектов сельскохозяйственного назначения СХ – 2 предназначена для строительства и размещения машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, силосных ям или башен, захоронения отходов сельскохозяйственного производства, первичной переработки

На земельных участках с разрешённым видом использования “для сельскохозяйственного производства ” можно построить животноводческую ферму, разборный ангар, здания и сооружения, используемые для производства , хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, или иные постройки, обеспечивающие

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *