В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?

Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Территориальные зоны выделяются с учётом:

  • возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
  • функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных действующим генеральным планом;
  • сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
  • предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Как объединить 2 земельных участка находящихся через дорогу в один.

Ответы на вопрос

Земельный кодекс Российской Федерации ( Статья 11. Образование земельных участков ) предусматривает ряд параметров, которыми должны обладать данные участки для последующего их объединения.

1) смежные (граничащие друг с другом);

2) участки с одинаковой категорией земель или относящиеся к одной территориальной зоне;

3) участки с идентичным видом разрешённого использования;

4) земли, которыми владеет один собственник;

5) участки, которые принадлежат разным собственникам, но при этом все они согласны на процедуру объединения с последующим владением на праве общей (долевой) собственности;

6) участки, расположенные в одной территориальной зоне одного муниципального образования, одного населенного пункта;

7) в результате такого объединения не возникает фактического противоречия действующей градостроительной или землеустроительной документации (общая площадь полученного участка не должна превышать установленные максимальные, предельные допустимые размеры);

8) закон разрешает объединить участок, обременённый залогом, с участком без обременений; однако при этом образуемый участок в итоге получает соответствующее обременение.

В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?

Провести межевание, но нужно знать их расположение.

Исходя из смысла пп. 5 ст. 27 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» – при проведении кадастрового учета площади земельного участка, граница которого согласно требованиям земельного законодательства не установлены, может быть увеличена не более чем на десять процентов.

В соответствии с ч. 9 ст. 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24. 2007 г. N 221-ФЗ, при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющие определить местоположение границ земельного участка.

В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?

В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?

189 читателей,
50 топиков

Здравствуйте! Подали схему в администрацию по гаражной амнистии, пришел отказ. По отказу просят предоставить документ подверждающий год постройки гаража. Где ее искать? на требуемый гараж даже кадастровый номер не удается найти. Имеется выписка с кадастровым номером на общее здание и в нем кадастровые номера помещений, но в них нет адреса требуемого гаража. Также ГСК предоставили справку где прописали кому принадлежит гараж и год постройки, но администрации это не подходит (как они говорят: это не документ нужен старый техплан либо справка с БТИ, в БТИ же говорят в справке год постройки не указывают)Данный гараж был куплен в 2020 году. Подскажите где можно найти старый техплан7 И как можно узнать кадастровый номер помещения? Может есть какие варианты без техплана, какие документы прикладываете?

Добрый день, коллеги. Не хватает знаний пройти квест со схемой расположения земельного участка на кпт, а именно не пойму чего нехватает. Посоветуйте пожалуйста.

Здравствуйте. Я совсем не разбираюсь в теме, не знаю могу ли тут спрашивать. Прошу совета у специалистов. Недалеко от моего дома обнаружил участок на публичной кадастровой карте. Пару лет назад его там не было. Кто-то сделал уютный отдаленный участок ИЖС в лесу в зоне Р-2. Как это возможно? Судя по тому какая там постройка и какой размер участка не похоже что это кто-то очень богатый, кто может дать огромную взятку администрации. В прошлом году сделал СРЗУ, отправил в МЗИО для утверждения — хотел создать недалеко от этого места в такой же зоне Р-2 участок ЛПХ. Отказали. Написали что вид функционального использования земельного участка «ведение ЛПХ» является основным видом разрешенного использования только для существующих территорий ЛПХ. Заранее благодарю если кто ответит.

Уважаемые инженеры, можете подсказать пожалуйста:
Земли ЗОП СНТ в собственности СНТ и отмежеваны. Мой участок 4. 4сотки (отмежеван) крайний по границе СНТ, позади участка есть 1. 5 сотки (мин площадь по ЗПП 3сотки). Хочу с ним перераспределить. Составили схему на утв-е администрацией. Отказ нужен ПМТ. Начали суд. Отказ на основании, что ЗОП границы не установлены (в суд данные о межевании не подавали) и поэтому обязательно решение общего собрания СНТ. Ссылаются на п. 4 ст. 2 ЗК РФ. Действительно нужно согласие СНТ, как я понял, если ЗОП СНТ отмежеваны, то 1. 5 сотки точно не СНТ, а муницип-я земля. Хочу понять есть ли смысл апелляции по решению или просто получать на общем собрании СНТ согласие и снова схему подавать в адм-ю на утверждение?

В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста возможно ли объединить земельные участки права на которые не зарегистрированы чере схему на КПТ, категория земель одна и вид разрешенного использования одинаковый, объектов нет.

Здравствуйте. Есть зу предположим :10 уточненная площадь, права не зарегистрированы, разрешенка предоставление коммунальных услуг. Возможно ли подготовить схему по перераспределению земель госсобственности и этого земельного участка :10?

Подскажите. Есть координаты точек на публичной кадастровой карте. Нужно сделать схему присоединяемого участка(в рамках процедуры перераспределения земель). Как перевести их в нужные для этой схемы координаты? Те, что показывает публичная карта не годятся, нужно, видимо, в какой-то другой системе координат. Спасибо.

Здравствуйте. Посоветуйте как лучше образовать земельный участок. Существует земельный участок под блокированным домом. Статус земельного участка временный (снятие через 5 лет по выписке из ЕГРН). Надо провести раздел на два участка(под каждым блоком). Как правильнее сделать: раздел на два участка через схему на КПТ или образовать один а исходный останется в измененных границах и то же через схему на кпт?

Добрый день. Коллеги есть у кого-нибудь уже опыт по оформлению Акта согласования по новым требованиям (приказ Росреестра от 14 декабря 2021 года N П/0592). В соответствии с п. 81 приказа, Акт согласования подготавливается в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН. Однако, столкнулись с приостановкой: В нарушении пункта 89 Требований в Межевом плане отсутствует раздел «Акт согласования местоположения границ земельного участка» с подписью органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченном на распоряжение и (или) согласование местоположения границ земельного участка. Межевой был подготовлен на образование земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Как это трактовать? По новым требованиям акт включается всегда или же только при уточнении?

Добрый день. К вопросу о Письме Росреестра от 17. 22 №13-5016-АБ/22, согласно которому для осуществления государственного кадастрового учета
недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 19. 2023 могут быть
представлены межевые и технические планы, подготовленные в соответствии с формой и требованиями к их подготовке, действовавшими
до 19. 2022, если они были подготовлены и подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера
до 19. 2022. Коллеги кто как решает вопрос с подписанными актами согласования границ зем. участка. Согласование и подписи в акте были от 15 мая 2022 г. Пока суть да дело, окончательное оформление межевого плана попадает на 22 июня 2022, соответственно подписан ЭЦП межевой план будет уже после 19-го числа. Что в этом случае делать? Можно использовать акт согласования границ подготовленный по старой форме?

Здравствуйте, есть земельный участок ранее учтенный без прав, сад существует с 1970 х годов, при уточнении границ для предоставления в собственность нужны согласования с лесфондом? с 2 сторон лес городские леса и леса лесфонда, участок в границах квартала снт по координатам.

Здравствуйте! Столкнулись с проблемой. Есть единое землепользование в состав которого входит три участка под дорогой. Все эти участки являются смежными. Администрация хочет создать один земельный участок под всей этой дорогой. Не можем сообразить как сделать так, чтобы объединить участки в составе ЕЗ и при этом, чтобы ЕЗ прекратило существование? И вообще можно ли так сделать?
Или ЕЗ все равно останется, а участки объединятся?

Добрый день! Возможно ли сделать перераспределение земельного участка с землями в землях категории сельхоз назначения для сенокошения?

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, в каком порядке собственник 1/2 доли на участок ИЖС может выделить и оформить свою площадь, если площадь исходного участка 694 кв. , а согласно новому град. регламенту предельный минимальный размер для данной зоны составляет 600 кв. Спасибо!

Всем привет! Проводится образование участка под гараж. Данный гараж в реестре числится как помещение, но по закону, сейчас, как мы знаем, он как здание. Нужно ли указывать кадастровый номер гаража в качестве расположенного на участке объекта недвижимости?

Объединение земельных участков – это процесс образования земельного участка из двух или более смежных земельных участков. При этом, исходные земельные участки прекращают свое существование.

При объединении земельных участков у собственника исходных участков возникает право собственности на образуемый земельный участок. Если исходные участки принадлежали нескольким собственникам, то на образуемый земельный участок у них возникает право общей собственности.

Целевое назначение и разрешенное использование образуемых земельных участков остается тем же, что и у исходных земельных участков.

Пошаговый план: как объединить земельные участки, находящиеся в частной собственности.

Убедитесь, что земельные участки относятся к одной категории земель и имеют одинаковый вид разрешенного использования.

Для этого необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Такая информация может содержаться и в свидетельстве о праве собственности, если оно было выдано ранее 15. 2016 г.

Если объединяемые земельные участки имеют разную категорию и (или) вид разрешенного использования, необходимо перевести их в одну категорию и привести к одному виду разрешенного использования.

Обратите внимание, не будет ли вновь образованный земельный участок превышать максимальный предельно допустимый размер участка. Минимальные и максимальные размеры земельных участков устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) органов местного самоуправления.

Также необходимо иметь в виду, что объединение участков фактически возможно, если они находятся в одной территориальной зоне и в пределах одного населенного пункта.

Обратитесь в землеустроительную организацию.

Напомним, Компания должна иметь соответствующую лицензию, а кадастровый инженер – а кадастровый инженер – аттестат кадастрового инженера.

Кадастровый инженер проведет процедуру межевания (кадастровые работы).

Межевание – это мероприятия по определению местоположения земельного участка, установлению границ земельного участка с закреплением таких границ межевыми знаками и определению координат.

Кадастровые работы – работы в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Кадастровый инженер подготовит межевой план, в котором будут обозначены границы образующегося земельного участка.

Подготовьте необходимые документы.

– заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации;- соглашение между собственниками об объединении участков (если исходные земельные участки у разных собственников);- правоустанавливающие документы на исходные земельные участки, если право на участки ранее не было зарегистрировано в ЕГРН.

При представлении заявления посредством личного обращения заявитель предъявляет паспорт, а его представитель – также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Также, необходимо заплатить госпошлину за регистрацию права собственности на вновь образованный земельный участок.

Размер госпошлины: • В отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования – 350 руб. ;• В иных случаях – 2000 руб.

Направьте все необходимые документы в Росреестр.

Заявление и необходимые документы представляются заявителем одним из следующих способов:

1) Лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;

2) Посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

3) В электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал «Госуслуги» или сайт Росреестра.

Срок проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляет 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ – 12 рабочих дней.

Одновременно с государственным кадастровым учетом и регистрацией права собственности на новый участок будет осуществлено снятие с государственного кадастрового учета и зарегистрировано прекращение прав на исходные земельные участки.

Получите выписку из ЕГРН.

По истечении указанного срока вы получите выписку из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (часть 1 статьи 28, часть 6 статьи 62 Федерального закона № 218).

Росреестр определил случаи, когда вид разрешенного использования (Далее – ВРИ) образуемых земельных участков, может не соответствовать ВРИ земельных участков, из которых образуются такие участки.

Пунктом 51 Требований к межевому плану, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 08. 2015 № 921, также пунктом 3 статьи 11. 2 Земельного кодекса РФ (Далее – ЗК РФ) определено, что «вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям ЕГРН о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации».

Однако, Росреестр принимает во внимание следующие положения:

  • согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на участки. Указанные лица могут использовать землю в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
  • В силу пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
  • виды их использования не входят в перечень ВРИ;
  • их размеры не соответствуют предельным значениям, которые установлены градостроительным регламентом.

И сообщает о невозможности в некоторых случаях образовывать земельные участки с ВРИ, соответствующему ВРИ исходных земельных участков:

Согласно пункту 1 статьи 11. 3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проекту межевания   территории,утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;

2) проектной документацией лесных участков;

3) утвержденной схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11. 10 ЗК РФ. (Что такое Схема ЗУ на КПТ мы сообщали ранее)

Согласно пункту 4 статьи 11. 4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При  этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Таким образом, у участков, которые относятся к имуществу общего пользования и образуемых из земельного участка, предоставленного СНТ, может быть указан иной ВРИ, не соответствующий исходному, выбранный в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, указанным в соответствии со статьей 49 ЗК РФ (Об основаниях для изъятия участка мы писали ранее).

В связи с чем, земельному участку, образуемому путем раздела, и планируемому к изъятию может быть выбран иной от исходного ВРИ.

ВРИ образуемых земельных участков может соответствовать ВРИ земельных участков, из которых образуются земельные участки, а также сведения о выбранных или установленных ВРИ могут быть указаны в межевом плане на основании:

1)градостроительного регламента и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок;

2)акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка;

3)разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка;

4)проектной документации лесных участков в отношении лесных участков;

5)вступившего в законную силу судебного акта.

Кроме того, при объединении нескольких смежных земельных участков с разным ВРИ, выбор ВРИ образуемого земельного участка от одного из исходных земельных участков, не будет противоречить требованиям пункта 3 статьи 11. 2 ЗК РФ.

Также при перераспределении нескольких смежных земельных участков, имеющих разный ВРИ, ВРИ вновь образуемых в результате такого перераспределения земельных участков может быть также разный, но не отличный от вида использования исходных участков.

Отметим, что при образовании земельных участков из участков с разными видами разрешенного использования, можно выбрать любой ВРИ, который соответствует одному из ВРИ исходных земельных участков, при этом вновь образованный участок должен соответствовать предельным параметрам, установленными градостроительным регламентом.

Разъяснения даны в Письме Росреестра от 01. 2020 № 13-00433/20.

Мало кому известно, что означает такое понятие как «территориальные зоны», зачем они нужны и на что влияют. Однако, это достаточно важный элемент планировочной структуры, особенно для тех, кто имеет земельный участок, собирается возводить строения, как жилые, так и производственные. Начнем с определения. Это отдельные земельные территории муниципального образования, для которых в правилах землепользования и застройки (Далее – ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты, наделены особым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. В результате градостроительного зонирования могут определяться следующие зоны:
·         жилые;
·         общественно-деловые (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения);
·         производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
·         сельскохозяйственные (зоны дач, садоводств);
·         рекреационные (городские леса, парки, водоемы, объекты спорта);
·         зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
·         специального назначения (кладбища, объекты размещения отходов потребления и иными объектами);
·         иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства. Отметим, что для каждой территориальной зоны должны быть:
·         определена цель её создания и использования, её характеристики;
·         установлены границы в текстовой форме и отображены графически в планах и картах;
·         установлен градостроительный регламент;
·         определена сложившаяся планировка территории и существующего землепользования;
·         отражены планируемые функциональные зоны с указанием параметров их развития, заложенных генеральным планом (как правило, территориальные зоны являются многофункциональными). Важно, что каждый земельный участок должен располагаться только в одной территориальной зоне, за исключением земельных участков, границы которыхв соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон. Для земельных участков, расположенных внутри одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, как и всего, что находится над и под поверхностью земли и используется в процессе застройки и эксплуатации зданий, строений, сооружений:
·         виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
·         предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства;
·         ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Установление территориальных зон регламентируется статьей 34 Градостроительного Кодекса РФ. Проведением землеустроительных работ по внесению в ЕГРН границ территориальных зон занимаются кадастровые инженеры. Ознакомиться с тем, в какой территориальной зоне находится Ваш земельный участок, можно в ПЗЗ вашего муниципального образования. Напомним, что для каждого муниципального образования они устанавливаются отдельно. Рассмотрим пример. Допустим нам необходимо построить сервис технического обслуживания автомобилей (далее – СТО) на определенном земельном участке. Для того, чтобы получить информацию необходимо обратиться к градостроительному зонированию, определить где находится Ваш участок, далее в ПЗЗ посмотреть какие виды недвижимости могут располагаться на данной территории. С помощью графической части мы определили, что данный участок располагается в территориальной зоне Ж-5. В соответствии с рассмотренными ПЗЗ, данная территориальная зона предназначена для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства и отдыха в индивидуальном (семейном) порядке с сооружениями и строениями как сезонного, так и круглогодичного использования. Территория, предоставленная садоводческому, дачному, огородническому объединению, состоит из земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования и индивидуальных земельных участков. Разрешено использовать следующие виды использования участков:
а) Основные виды разрешенного использования: земельные участки общего назначения; ведение огородничества; ведение садоводства. б) Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание; предоставление коммунальных; административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг. в) Условно разрешенные виды использования: обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях; магазины; общественное питание; рынки. Для использования территорий Ж-5 на территории садоводческих объединений не допускается:
– строительство дорог без проектов, согласованных с администрацией города, а также с Комитетом по охране окружающей среды и природных ресурсов;
– захоронение бытовых и сельскохозяйственных отходов, складирование навоза и мусора;
– открытие карьеров строительных материалов;
– использование ядохимикатов;
– строительство выгребных ям без гидроизоляционного покрытия;
– разведение скота, птицы и пушных зверей;
– использование навозных стоков на удобрение;
– вырубка древесно-кустарниковых насаждений (кроме рубок ухода и санитарных рубок). Можно сделать вывод, что строительство СТО на такой территории невозможно. Однако, напомним, что каждое муниципальное образование необходимо рассматривать индивидуально. Данные правила действуют для всех видов постройки, часто встречаются случаи, когда на земельном участке нельзя построить и жилой дом. Именно поэтому важно знать в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.

Региональный кадастровый центр

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и исходные прекращают свое существование.

При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

В соответствии с пунктом 5 статьи 11. 6 Земельного кодекса РФ земельные участки, предоставленные на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, для объединения должны быть предоставлены одному лицу.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11. 8 и статьи 11. 6 у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок, в том числе и права общей собственности без необходимости в принятии решения об этом.

При наличии права залога у одного из исходных земельных участков оно распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон (Земельный кодекс РФ пункт 6 статьи 11.

Если исходные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, то у правообладателя возникает соответственно аналогичное право на образуемый земельный участок без необходимости в принятии решения о его предоставлении. (Земельный кодекс РФ пункт 2 статьи 11. 8 и пункт 3 статьи 11.

При объединении земельных участков в один земельный участок подготовка документации по планировке территории, схемы расположения земельных участков на КПТ не требуется. Однако размеры образуемых земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

В соответствии с положениями ст. 41 федерального закона от 13. 2015 г. №218-ФЗ (Далее – №218-ФЗ) в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате объединения объектов недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, данными в письме Минэкономразвития РФ от 30. 2016 г. №Д23и-5857 в соответствии с пунктом 3 статьи 11. 6 ЗК РФ при объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. Статья 11. 6 ЗК РФ в отличие от статьи 11. 7 ЗК РФ (и соответствующих положений главы V. 4 ЗК РФ), регулирующей порядок перераспределения земельных участков, не устанавливает возможность преобразования земельных участков, находящихся в государственной (в том числе неразграниченной), муниципальной собственности и частной собственности, путем их объединения.

В соответствии с п. 8 ст. 41 №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости при объединении объектов недвижимости, находящихся в собственности разных лиц является соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности.

Для кадастрового учета и регистрации права собственности потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18, ч. 1, п. 1 ч. 11 ст. 41 №218-ФЗ):

  • заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации;
  • соглашение между собственниками об объединении участков;
  • правоустанавливающие документы на исходные земельные участки, если право на участки ранее не было зарегистрировано в ЕГРН;
  • межевой план.

Требования к подготовке межевого плана утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 08. 2015 № 921.

За регистрацию права собственности на земельные участки подлежит уплата госпошлины.

Таблица производственного бизнес-процесса «Подготовка межевого плана на образование земельных участков из земельного участка при объединении»

№п/пЭтап работОтветственный за выполнение работТребования к входным даннымТребования к выходным даннымСрок выполнения работ

1
2
3
4
5
6

Запрос сведений ЕГРН в виде выписки из ЕГРН  

Кадастровый инженер/помощник кадастрового инженера
– Дело по заказу;- Векторные данные о границах ЗУ. – Дело по заказу;- Векторные данные о границах ЗУ; – Полученные сведения ЕГРН. – Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости – 3-5 рабочих дней. Сведения, полученные посредством доступа ФГИС ЕГРН, срок -3 рабочих дня. Если получение сведений ЕГРН через портал срок может быть увеличен из-за времени поступления оплаты +3-4 дня. Итого 5 рабочих днейПолучение соглашения между собственниками об объединении участков
Кадастровый инженер
– Дело по заказу;- Проект соглашения между собственниками об объединении участков. – Дело по заказу;- Соглашение между собственниками об объединении участков;
3 рабочих дня

Подготовка межевого плана
Кадастровый инженер
– Дело по заказу;- Векторные данные о границах ЗУ- Полученные сведения ЕГРН,- Соглашение собственников о объединении земельного участка. – Дело по заказу;- Межевой план;
3 рабочих дня. Утверждение межевого плана заказчиком
Кадастровый инженер/Заказчик
– Дело по заказу;- Межевой план;
– Дело по заказу;- Межевой план в бумажном виде
2 рабочих дня. Передача межевого плана заказчику работ для подачи его в орган регистрации прав с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации прав
Кадастровый инженер/Заказчик
– Дело по заказу;- Межевой план. – Дело по заказу;- Межевой план в электронном виде, поданный в орган регистрации прав;- Регистрационные данные заявления, полученные от заказчика. 2 рабочих дня. Проведение государственногокадастрового учета и регистрации прав
Орган регистрации прав / Кадастровый инженер
– Дело по заказу;- Межевой план в электронном виде, поданный в орган регистрации прав;- Регистрационные данные заявления, полученные от заказчика. – Выписки из ЕГРН, полученные через ФГИС ЕГРН на образованные земельные участки в 1 экз. 10-12 рабочих дней. :ИТОГО
27 рабочих дней

Виды и состав территориальных зонПравить

В результате градостроительного зонирования могут определяться:

  • жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этажность застройки);
  • общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
  • производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
  • сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др.);
  • рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта);
  • зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
  • зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
  • иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Границы территориальных зон на карте градостроительного зонированияПравить

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Территориальные зоны и функциональные зоныПравить

Вопрос о возможности объединить два участка с одинаковой категорией (Ж-3), назначением (ИЖС) и общей границей в один, и как это правильно оформить. Имеется в аренде один земельный участок под ИЖС, который граничит со вторым. Второй сейчас тоже планируется оформлять в аренду под ИЖС и в дальнейшем строить один дом на границе двух участков, так как это наиболее выгодное расположение (на данный момент форма обоих участков не удобна для размещения желаемого дома). Возможно ли потом при наличии двух разрешений на строительство на двух участках построить один дом? Макисмально разрешенная площадь участка под ИЖС на уровне местной администрации – 1000 кв. Оба учатска по 1000 кв. То есть при объединии будет 2000 кв. , больше ограниченного лимита. Как лучше поступить? Оформлять второй уасток на того же арендатора или на его ребенка, например? Сейчас предпринимать какие-то меры по объединению участков или после получения второго разрешения на ИЖС? Или есть какие-то другие способы строительства одного жилого здания на двух участках? Спасибо.

Можно ли объединить два смежных земельных участка, находящиеся по одному адресу, но кадастровые номера которых находятся в разных кадастровых кварталах?

Хотим объединить два земельных участка (собственник один), но при этом два земельных участка находятся через улицу, можно ли присоединить эти два участка и куда обращаться по поводу увеличения з счет улицы?

Моя жена и я формально владеем смежными земельными участками в садоводстве, которые приватизированы-один на жену другой на меня и хотим объединить их в один так как фактически эти участки представляют один с самого начала, просто в то время не давали два участка на одного человека вот и пришлось оформлять один на жену другой на себя. Сейчас разрешают объединять участки, но для этого нужно чтобы был один владелец. Подскажите пожалуйста как решить этот вопрос, могу ли я подарить жене свой участок и на основании договора дарения переоформить свидетельство о регистрации или существует другое решение.

Можно ли объединить 2 земельных участка, которые арендованы одним лицом, но аренда на разный срок?

Можно ли объединить два смежных земельных участка одинакового назначения в один, если один участок принадлежит на правах собственности одному человеку (жене), а второй двум собственникам (жене и мужу) как общая совместная собственность?

Можно ли обьеденить 2 земельных участка, граничащих друг с другом, Один участок принадлежит мне на праве собственности, а второй тоже мне на праве аренды. Хочу их обьеденить для дальнейшего выкупа, чтобы не ждат ь 3 года пользования. Законно ли это?

Я хочу объединить 2 земельных участка в один. Категория-с/х, разреш использование-садоводство. Какие документы для этого нужны и в какие инстанции нужно обращаться, сколько примерно по стоимости это обойдется?

Жители СНТ до сих пор не понимают, чего им ждать после смены статуса земель

11:03 28 декабря 2021, обновлено 16:23 28 декабря 2021

Юрист Александр Емченко прокомментировал ИА Сах. ком ситуацию, которая беспокоит сейчас жителей южно-сахалинских СНТ. Она связана с переводом земель из одной территориальной зоны в другую. Изначально в материале агентства была допущена неточность. На самом деле земли переводятся из территориальных зон Ж-2 и Ж-3 в С-3, а не в С-2.

По словам Александра Емченко, территориальные зоны с Ж-3 и С-3 относительно размещения индивидуальных жилых домов имеют практически идентичные параметры разрешенного использования. Основным видом использования зоны С-3 является ведение садоводства (код 13. 2), а основной вид (в отношении объектов ИЖС) использования зоны Ж-3 звучит так — для индивидуального жилищного строительства (код 2.

Коды утверждены соответствующим приказом Росреестра.

Код 2. 1 позволяет разместить на земельном участке индивидуальный жилой дом. Код 13. 2 имеет отсылку к коду 2. 1 и допускает размещение “жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2. 1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд”.

Стоит отметить, продолжает юрист, что с момента утверждения первой редакции ныне действующих правил землепользования и застройки (с 13 марта 2013 года) параметры разрешенного использования для размещения жилых домов в границах территориальных зон С-3 практически не изменились.

Верховный суд РФ в 2018 году утвердил обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, из которого можно выделить два основных тезиса, применительно относящихся к данной теме.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки, в том числе изменения территориальных зон, относится к полномочиям органов местного самоуправления. Правила землепользования и застройки в части установления территориальных зон конкретизируют положения генерального плана Южно-Сахалинска.

Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды.

То есть если гражданин построил жилой дом, исходя из параметров разрешенного использования для зоны Ж-3, то после перевода в зону С-3 ему не потребуется приводить земельный участок и дом в соответствие с регламентом зоны С-3.

Также надо понимать, что земельные участки находятся в границах СНТ “Лесник”. Соответственно, как и все остальные СНТ, они должны находиться в границах территориальной зоны, предусмотренных статьей 71 правил землепользования и застройки. Это зона садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан (С-3).

— Таким образом, изменение территориальной зоны фактически является приведением карты градостроительного зонирования в соответствие с градостроительным регламентом, — говорит Александр Емченко. — Не думаю, что имеются основания для оспаривания будущего решения об изменении территориальной зоны, тем более с учетом практически полной идентичности правовых режимов зон Ж-3 и С-3.

Если же город решит провести по земельным участкам дорогу или построить иной объект, то изъять участок для государственных или муниципальных нужд можно из любой зоны, добавляет юрист. При наличии спора собственнику земельного участка должны будут компенсировать рыночную стоимость как его земли, так и всей недвижимости, при этом суд назначит соответствующую оценочную экспертизу. В этом смысле зона Ж-3 не даст преимуществ перед зоной С-3.

Судя по информации сервиса dom. sakh. com, рыночная стоимость земельных участков как в зонах Ж-3, так и в С-3, схожая и зависит от состояния участка и его географии.

Обновлено 28 декабря 2021 в 11:14

При этом 23 декабря одна из жительниц СНТ “Лесник” получила из департамента архитектуры и градостроительства администрации Южно-Сахалинска ответ, в котором говорится, что основным видом разрешенного использования земельных участков территориальной зоны садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан С-3 является ведение садоводства. “Таким образом, размещение индивидуальных жилых домов в границах СНТ “Лесник” проектом не предусмотрено”, говорится в ответе.

— Я звонила в Хабаровск, Артем и Владивосток, у них разные везде названия зон и разный подход к зонированию, как в разных государствах. Чем дальше в лес, тем больше дров. У меня вопросов к администрации Южно-Сахалинска становится все больше и больше. Такое ощущение, что цели упростить жителям СНТ жизнь и понимания ситуации у администрации нет, — говорит одна из жительниц СНТ “Лесник”.

В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?

Обновлено 28 декабря 2021 в 16:23

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия (ст. 30 Градостроительного кодекса РФ).

Вопрос заключается в том, что проект правил землепользования и застройки Южно-Сахалинска, который предусматривает для СНТ зону С-3, не сможет обеспечить безопасность и благоприятные условия жизнедеятельности человека.

Устойчивое развитие территорий — это обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (статья 1 Градостроительного кодекса РФ).

Разработка зонирования территории города должна осуществляться в том числе с федеральным законом от 30 декабря 2009 г. N384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”.

Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания соблюдались следующие требования эвакуации людей и возможности доступа личного состава подразделений пожарной охраны и доставки средств пожаротушения в любое помещение здания или сооружения.

Например, решением Южно-Сахалинского городского суда от 16 сентября 2021 года оставлено в силе предписание ГУ МЧС России по Сахалинской области, выданное СНТ “Лесник”.

Как следует из данного документа, среди прочих нарушений товариществом допущены нарушения пунктов 5. 8 и 5. 9 СП 53. 13330. 2011 СНиП 30‑02-97 “Планировка и застройка территории садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения”: на территории садового товарищества для обеспечения пожаротушения отсутствуют противопожарные водоемы или резервуары вместимостью 60 кубических метров, тупиковые проезды не обеспечены разворотными площадками размером не менее 15 х 15 метров.

Данные обстоятельства являются нарушением федерального закона от 21 декабря 1994 года №69-ФЗ “О пожарной безопасности”.

В соответствии с федеральным законом N217-ФЗ “О садоводстве”, все без исключения СНТ должны обеспечивать пожарную безопасность территории и людей, проживающих на данной территории.

Кроме того, органы местного самоуправления при принятии решений в области градостроительной деятельности и деятельности в области охраны окружающей среды обязаны учитывать мнение правообладателей садовых и огородных земельных участков в случае, если такие решения затрагивают их интересы и подлежат обсуждению на общественных (публичных) слушаниях в соответствии с законодательством РФ.

Согласно сложившейся судебной практике, нормативы организации и застройки территории садоводческого объединения устанавливают органы местного самоуправления в порядке, установленном градостроительным законодательством, с учетом их природных, социально-демографических, национальных и иных особенностей.

Основой для этого служат базовые нормативы организации и застройки территории таких объединений, установленные федеральными органами исполнительной власти и необходимые для соблюдения природоохранного, земельного законодательства, законодательства о градостроительстве, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о пожарной безопасности.

Основными нормативами организации и застройки территории садоводческого объединения являются: количество и размеры подъездных и внутренних дорог; минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями и границами земельных участков; тип источников водоснабжения; техническая характеристика инженерного обеспечения территории такого объединения; перечень необходимых противопожарных сооружений; перечень мероприятий по охране окружающей среды.

Таким образом, при разработке правил землепользования и застройки и других документов территориального планирования органами местного самоуправления должно быть обеспечено выполнение требований технических регламентов, в том числе о безопасности зданий и сооружений, требования противопожарной безопасности.

При установлении зоны С-3 в отношении СНТ не будет обеспечено выполнение требований технических регламентов, в том числе о безопасности зданий и сооружений, требований противопожарной безопасности. Следовательно, законность установление данной территориальной зоны вызывает сомнения.

Также при установлении зоны С-3 проживающие на территории СНТ граждане не будут обеспечены минимально необходимым количеством объектов социальной инфраструктуры (школы, больницы, объекты бытового обслуживания и т.

Информация с Росреестра от 1 октября 2021 года, рубрика “Вопрос — ответ”. На вопрос, в каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать, разъясняется, что местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы. Данные разграничения устанавливаются для защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.

При установлении любой территориальной зоны органы местного самоуправления обязаны обеспечить исполнение СП 42. 13330. 2016 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений”, региональные и местные нормативы градостроительного проектирования.

Разница градостроительных регламентов, и следовательно, владельцев недвижимости в зоне жилой застройки и в зоне садоводства очень велика.

Например, согласно действующим ПЗЗ Южно-Сахалинска, субъекты землепользования в жилых зонах обязаны соблюдать требования правил благоустройства, действующие на территории городского округа. Также допускается изменение функционального назначения жилых помещений, например, на коммерческое назначение и др.

Поэтому доводы об идентичности правовых режимов земель и недвижимости в зоне индивидуальной жилой застройки и садоводства не соответствуют действительности.

Действующий генеральный план и правила землепользования и застройки Южно-Сахалинска, в которых установлены зоны жилой застройки в отношении многих СНТ, проходили множество согласований, в том числе министерства строительства Сахалинской области, а также многочисленные экспертизы. При этом никаких нарушений выявлено не было.

Город как раз и планировал развитие городской среды с учетом всех требований технических регламентов и создания комфортных условий проживания граждан. А изданный приказ Росреестра лишь привел к единому обозначению разрешенных видов земельных участков по всей стране и не обязывает органы местного самоуправления устанавливать зоны садоводства поголовно в отношении всех территорий СНТ.

Что же касается разницы кадастровой стоимости земельных участков, под ИЖС и для ведения садоводства, приведем наглядный пример. Размер кадастровой стоимости участка в составе СНТ “Лесник” площадью 954 кв. м составляет 440 051,58 руб. , а земельного участка под ИЖС в районе бульвара Освободительного — 1 338 477,8 руб.

Как объединить земельные участки в один 2021. Объединить земельные участки в один объект недвижимости могут только их законные владельцы. Для этого потребуется выполнить комплекс кадастровых работ, а также пройти процедуру постановки на учет новой земельной единицы и зарегистрировать участок в госреестре ЕГРН

Территориальные зоны – зоны , для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты

Зона садоводств и дачных участков ( С3 ). Цель выделения: развитие существующих территорий садоводств и дачных участков, с формированием на их основе зон рекреационного типа для комфортного сезонного проживания, обеспеченных необходимой инженерной инфраструктурой

Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования , в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты , порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений, и который, в частности, включает в себя карту градостроительного зонирования (пункт 8

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.