В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?

Виды зон с особыми условиями использования

ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.

Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:

  • водоохранные зоны;
  • охранные и защитные зоны объектов культурного наследия;
  • придорожные полосы автомобильных дорог;
  • охранные зоны трубопроводов: газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов;
  • зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов;
  • приаэродромная территория;
  • охранные зоны особо охраняемых природных территорий, например нацпарков и природных заповедников, округа санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
  • зоны затопления и подтопления;
  • санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:

  • сами особо охраняемые природные территории и объекты культурного наследия;
  • охранные зоны канализационных сетей;
  • береговые полосы;
  • территории миграции животных, карстовых проявлений, оползней и схода лавин;
  • достопримечательные места — некий гибрид объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, например Русская Палестина, Горки Ленинские, Бородино;
  • мелиорированные и мелиорируемые земли;
  • месторождения полезных ископаемых в местах застройки;
  • исторические поселения, например Гороховец или село Крапивна.

Такие территории никогда не указываются на публичных кадастровых картах и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ. Но они ограничивают размещение дома на участке. Например, по санитарным правилам с точки зрения допустимой напряженности электрического поля от дома до высоковольтной ЛЭП должно быть от 20 до 55 метров.

На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.

Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:

  • Охранные зоны и зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов.
  • Охранные зоны кабелей, газопроводов всех давлений, водопроводов, канализации.
  • Особо охраняемые природные территории.
  • Первый пояс и зона строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, например водохранилищ.
  • Береговая полоса.
  • Подзона 7 приаэродромной территории — это зона, где превышены нормы воздушного шума или выбросов вредных веществ авиационными двигателями.
  • Санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.

С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.

Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.

Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ

Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.

Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.

Вот, например, ЗОУИТ вблизи Петрозаводска. На публичной кадастровой карте видны только те ЗОУИТ, которые внесены в ЕГРН. Это максимум 50% от того, что может быть фактически

Например, тут видно, что зона минимальных расстояний магистрального газопровода наложилась на жилую застройку, поэтому возможны негативные последствия

Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.

В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:

  • Какие основные виды разрешенного использования земельных участков есть в поселении. Например, для садоводства, ИЖС, ЛПХ в черте поселения
  • Допустимый процент застройки. Обычно для ИЖС это 40%.
  • Минимальные отступы дома от границ участка. Чаще всего это 3 метра.

Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.

В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.

Фрагмент карты ЗОУИТ ПЗЗ г. Истра, где можно увидеть, что еще планируется сделать

На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.

Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.

Где еще можно получить информацию

Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.

Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.

Вы вправе не доверять размеру официальных санитарно-защитных зон для вредных производств. Для предприятий наивысшего — пятого — класса опасности санитарно-защитные зоны будут 1000 метров. Сюда относятся мусоросжигательные заводы мощностью 700 тысяч тонн отходов в год, нефтеперерабатывающие заводы, химические предприятия, свинокомплексы и т. Причем сами предприятия могут называться красиво: вместо мусоросжигательный завод — комплекс по сортировке и термическому обеззараживанию отходов с превращением их в экологически чистую электроэнергию, а химический завод красок может быть производственно-складским комплексом колористики и печати.

Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.

Памятка для тех, кто хочет купить дачу рядом с заповедником

  • Проверьте, находится ли участок в ЗОУИТ. Самый быстрый способ — по публичной кадастровой карте. Еще можно проверить по правилам землепользования и застройки и генплану поселения.
  • Закажите на свое имя расширенную выписку из ЕГРН. Официально она называется «О характеристиках объекта недвижимости». Выписка «Об основных характеристиках объекта недвижимости» не подойдет.
  • Если участок в ЗОУИТ, оцените, насколько серьезны ограничения. Если место в фокусе внимания экологов, историков, археологов, посмотрите, нет ли планов организовать здесь новую ЗОУИТ.
  • Учитывайте санитарно-защитные зоны, например, закрытых сельских кладбищ, мемориальных захоронений, а также ферм, птицефабрик Сегодня они могут не работать, а завтра их снова откроют.
  • Хороший способ уменьшить риски — получить от продавца градостроительный план земельного участка до сделки. Если на участке уже есть дом, то из плана вы узнаете, можно его реконструировать или строить новый.
  • Если хотите строить жилой или садовый дом, можно попросить продавца подать до сделки уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками и получить от администрации муниципалитета ответ, что все соответствует требованиям.
  • Если есть сомнения, можно обратиться к специалистам: экспертам, адвокатам по земельным вопросам, риелторам по загородной недвижимости, кадастровым инженерам и др.

Виды разрешенного использования участков этой категории

Самыми востребованными для возведения построек являются земли, входящие в состав населенных пунктов (ЗНП).

Но перед выбором места строительства необходимо узнать:

  • в какую территориальную зону они входят;
  • какой имеют вид разрешенного использования (ВРИ).

Есть земли, на которых:

  • строить можно без ограничений;
  • строить можно с определенными ограничениями;
  • строить нельзя совсем.

Нецелевое использование земель может привести к:

  • признанию постройки самостроем;
  • отказу в оформлении права собственности на постройку;
  • сносу постройки.
  • 1 Что такое ЗНП?
  • 2 Основные виды разрешенного использования по зонам2.1 Жилые2.2 Общественно-деловые2.3 Предпринимательство2.4 Отдых2.5 Общего пользования
  • 2.1 Жилые
  • 2.2 Общественно-деловые
  • 2.3 Предпринимательство
  • 2.4 Отдых
  • 2.5 Общего пользования
  • 3 Дополнительные условия и ограничения
  • 4 Какой ВРИ нужен для строительства дома?4.1 Индивидуальное жилищное строительство4.2 Личное подсобное хозяйство4.3 Блокированная жилая постройка
  • 4.1 Индивидуальное жилищное строительство
  • 4.2 Личное подсобное хозяйство
  • 4.3 Блокированная жилая постройка
  • 5 Подходящий ВРИ для ведения бизнеса
  • 6 Полезное видео
  • 7 Выводы

Дополнительные условия и ограничения

Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти.

В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?

При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:

  • основной,
  • условно разрешенный,
  • вспомогательный.

За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью.

То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:

  • дома,
  • магазина,
  • образовательного учреждения.

Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ, который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.

К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:

  • представители администрации населенного пункта,
  • владельцы близлежащих участков,
  • сам проситель и др.

Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.

Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки двух вышеописанных ВРИ.

Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.

Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно.

Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.

Проект будущей постройки необходимо согласовывать с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом, которые принимаются на уровне местной власти.

В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем.

Также, к признанию жилого дома самостроем могут привести иные нарушения ПЗЗ и градостроительного регламента.

При этом существует два варианта:

  • Снос самовольной постройки за счет лица, нарушившего нормы строительства.
  • Возвращение права владения застройщика на постройку через суд.

Какой ВРИ нужен для строительства дома?

Частное строительство жилого дома на участке с категорией «земли населенных пунктов», позволяют следующие виды разрешенного использования:

  • ИЖС,
  • ЛПХ,
  • блокированная жилая постройка.

Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.

Индивидуальное жилищное строительство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.

Личное подсобное хозяйство

В пределах участка можно заниматься:

  • огородничеством,
  • садоводством,
  • скотоводством.

Подробней про ЛПХ можно прочитать здесь.

ЛПХ в пределах населенного пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях – это разные вещи и разные ВРИ.

В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно по согласованию с комиссией по землепользованию и при условии, что выделенный участок будет постоянно обрабатываться и использоваться по назначению.

Поэтому стоит заранее узнать ВРИ и категорию участка. Есть несколько способов выяснить, к какой категории земель относится Ваш участок, самый простой из них — по кадастровому номеру. Подробнее о том, какая категория земли больше подходит для строительства дома или дачи, читайте здесь. Также полезной может быть информация из статьи: «Чем отличаются ИЖС, СНТ, ДНП«.

Блокированная жилая постройка

В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?

Допускается возведение нескольких одноквартирных домов, примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.

В пределах участка можно возводить:

  • сад,
  • цветник,
  • огород.

Подходящий ВРИ для ведения бизнеса

Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».

Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:

  • магазины,
  • точки общепита,
  • гостиницы,
  • автомобильные СТО.

Для возведения магазинов. Разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».

Для строительства точек общепита:

  • столовые,
  • рестораны,
  • кафе,
  • иные места, где за еду необходимо платить.

Для строительства гостиниц:

  • отели,
  • гостиницы,
  • пансионаты,
  • другие места, являющиеся постройками для обеспечения посетителям комфортного пребывания в них — отдыха, но в которых не оказываются услуг медицинского характера.

Для обслуживания автотранспорта:

  • автосервисы,
  • мойки,
  • заправки и др.

Зеленоград

Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии, проверенной 23 марта 2022 года; проверки требуют 22 правки.

У терминов Зеленоград и Зеленоградский существуют и другие значения, см.

Зеленогра́д (букв. зелёный город; полностью официально Зеленогра́дский администрати́вный о́круг) — город в России, образующий один из 12 административных округов Москвы. Расположен в 37 км к северо-западу от центра Москвы. Первый из трёх округов, которые были образованы на территориях, полностью находящихся за пределами Московской кольцевой автомобильной дороги. Один из основных научно-производственных центров советской и российской электроники и микроэлектроники.

Названия жителей: зеленогра́дец, зеленогра́дка, зеленогра́дцы.

ИсторияПравить

В своей основе современный Зеленоград построен на территориях деревень Матушкино и Савёлки, посёлка Крюково, а также ряда других более мелких населённых пунктов и нескольких дачных участков.

Великая Отечественная войнаПравить

В 1971 году был принят генеральный план застройки города (главный архитектор Игорь Покровский, архитекторы Феликс Новиков, Григорий Саевич и другие).

Присоединение посёлка КрюковоПравить

Вид на город с воздуха (2007)

Одновременно территории ТЕОС Зеленоградская и Зеленоградского лесопарка были распределены между районами Матушкино-Савёлки и Панфиловский.

Статус городаПравить

В 1960-х — 1980-х годах росту населения города способствовали активное жилищное строительство в целях привлечения специалистов (из всего СССР) для нужд электронных предприятий и города в целом и, как следствие, существенно меньшая, чем в среднем по Москве, длина очереди на улучшение жилищных условий.

В 1990-х — 2000-х года рост города происходил уже в основном за счёт внутримосковской миграции, когда москвичам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий, район Крюково предлагался как альтернатива для одновременно строившегося района Митино. В 2010-х годах из-за транспортных проблем Зеленограда московское правительство снизило темпы переезда москвичей, последний построенный микрорайон (20-й) предназначался уже в основе для завершения внутризеленоградского переселения из снесённых «хрущевок»; планы реконструкции 19-го микрорайона и строительства 17-го, 22-го и 23-го микрорайонов также исходят из внутризеленоградских задач.

Административно-территориальное делениеПравить

По состоянию на 2017 год Зеленоград состоит из пяти районов, включающих в себя территорию двадцати двух жилых микрорайонов (из них один строится, один в проекте), пяти промышленных и двух коммунальных зон, Зеленоградского лесопарка и нескольких отдельных населённых пунктов.

Также условно город принято делить на Старый (приблизительно две трети населения и территории) и Новый город.

Статистические данные по районам и соответствующим муниципальным округамПравить

Информация в этой статье или некоторых её разделах устарела. Вы можете помочь проекту, обновив её и убрав после этого данный шаблон.

ТранспортПравить

Внутригородская сеть общественного транспорта состоит из 26 автобусных маршрутов Зеленоградского автокомбината (филиал ГУП «Мосгортранс»).

Регулярное междугороднее сообщение осуществляется электропоездами Октябрьской железной дороги (с городами Москва, Химки, Солнечногорск, Клин, Конаково и Тверь) и автобусами Зеленоградского автокомбината, подмосковного транспортного автопредприятия «Мострансавто» и компании «Автолайн» (с городами Москва, Химки, Истра, Солнечногорск и рядом населённых пунктов Солнечногорского городского округа).

Большая часть междугороднего сообщения приходится на сообщение с Москвой и осуществляется по четырём транспортным потокам:

Из железнодорожных объектов, кроме станции Крюково, на территории Зеленограда или на его границах находятся моторвагонное депо Крюково, платформы Алабушево и Малино, а также закрытая грузовая станция Крюково-Грузовое. Кроме того, в окрестностях округа находится платформа Фирсановская.

Транспортные проблемыПравить

Присоединение Крюкова, экономический кризис, последовавший за распадом СССР, и возникший дисбаланс в отношении количества жителей и рабочих мест в Зеленограде привели к внутренней и внешней транспортным проблемам.

Образовательные организацииПравить

Национальный исследовательский университет «МИЭТ»

Высшие учебные заведения

Средние специальные учебные заведения

  • Филиал «Зеленоградский» Медицинского колледжа № 7 — бывший (до объединения) Медицинский колледж № 8,
  • Политехнический колледж № 50 имени дважды Героя Социалистического Труда Н. А. Злобина.

Культурные сооруженияПравить

  • Кинотеатр «Каро 5 Иридиум» (5 залов, всего 599 мест), входит в сеть кинотеатров «Каро Фильм».
  • Кинотеатр «Релизпарк» в торговом центре «Панфиловский».
  • Драматический театр «Ведогонь-театр» (1 зал, изначально — 200 мест, реконструирован в 2003—2006 годах (125 мест)).
  • Дворец творчества детей и молодёжи (изначально Дворец пионеров) (1 театральный зал на 470 мест), открыт в 1989 году.
  • Дом культуры МИЭТа (1 театральный зал на 640 мест), открыт в 1971 году, реконструирован в 2005 году.
  • Два выставочных зала.
  • Зеленоградский историко-краеведческий музей.

Ранее также функционировали:

  • кинотеатр «Эра» (2 зала) — открыт в 1972 году, превращён в торговый центр в начале 1990-х годов, в настоящее время полностью передан театру «Ведогонь-театр»: малый зал (200 мест) был передан в 1999 году, большой (1000 мест) — в 2014 году (окончание реконструкции намечено на октябрь 2021 года);
  • кинотеатр «Электрон» (один зал) — открыт в 1965 году (802 места), реконструирован в 1999—2000 годах (668 мест) и передан в сеть кинотеатров «Каро Фильм», закрыт в 2013 году, переоборудован в 2020 году в фитнес-клуб;
  • центр досуга «Микрон» (один зал) — переоборудован в 1998 году в фитнес-клуб.

Средства массовой информацииПравить

  • Футбольный стадион «Ангстрем» (база футбольного клуба «Зеленоград»).
  • Спорткомплекс «Орбита» (в Парке Победы): ледовый дворец, универсальный спортивный зал, бассейн «Благовест» (короткая вода, 25 метров), регбийный стадион (база регбийного клуба «Зеленоград»).
  • Футбольный стадион «Элион».
  • Спорткомплекс МИЭТа: футбольный стадион, универсальный спортивный зал, бассейн (короткая вода, 25 метров).
  • Ледовый дворец «Зеленоградский» (база хоккейного клуба «Зеленоград»).
  • Универсальный спортивный зал Дома творчества детей и молодёжи.
  • Картодром «Назарьево».
  • Велодром «Зеленоградский»

В округе функционирует спортивная школа олимпийского резерва № 111.

Религиозные сооруженияПравить

На территории города находятся православные храмы Зеленоградского благочиния Московской городской епархии Русской православной церкви:

  • Храм святителя Николая Мирликийского (Никольская церковь, церковь Николая Чудотворца) — 5-й микрорайон, Никольский проезд — главный храм Зеленоградского благочиния;
  • Храм святителя Филарета (Филаретовская церковь) — 10-й микрорайон, Филаретовская улица;
  • Храм святого благоверного великого князя Александра Невского — коммунальная зона «Александровка» (рядом с 14-м микрорайоном);
  • Храм преподобного Сергия Радонежского — 16-й микрорайон, Панфиловский проспект;
  • Храм святого великомученика Георгия Победоносца — 17-й микрорайон, Георгиевский проспект;
  • Храм Всех Святых — центральное городское кладбище в Восточной коммунальной зоне;
  • Часовня преподобного Лазаря Четверодневного — городское кладбище в Рожках.

В 16-м микрорайоне (рядом с храмом преподобного Сергия Радонежского) заложен храм архистратига Михаила, и планируются к возведению ещё два модульных храма (в 10-м и планируемом 21-м микрорайонах).

Община евангельских христиан-баптистов

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *