ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИИ (ЧАСТИ ТЕРРИТОРИИ) ЛЕНИНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПРИМЕНИТЕЛЬНО К ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ ЗОНЕ КРТ-6

Что такое ПЗЗ, как и кем они разрабатываются, изменяются и выдаются

Что представляет собой такой документ, как правила землепользования и застройки (далее ПЗЗ или Правила), какую структуру он имеет, как разрабатывается? Какие существуют варианты внесения изменений, как можно получить выписку из этого документа и какие последствия могут быть при его отсутствии? Ответы на все эти вопросы можно получить после ознакомления с данной статьёй.

Администрация Ленинского городского округа Московской области

Прием корреспонденции осуществляется по адресу:
г. Видное, ул. Школьная, д. 26а, каб. 112. тел. +7(495)541-82-36, +7(495)541-87-87 (ф)

Понедельник – четверг с 9:00 до 18:00
Пятница с 9:00 до 16:45
обед с 13:00 до 13:45

Основания для отказа

Предложение об изменениях в Правилах землепользования и застройки могут отклонить. Основанием для этого служат несколько причин:

• представленные документы не соответствуют требованиям регламента;
• предъявленная документация не соответствует требованиям проектирования планирования территории и проекта межевания;
• планируемые изменения превосходят разрешенные отклонения от предельных параметров строительства и реконструкции;
• использование ЗУ не соответствует разрешенному или ограничениям, установленным в соответствии с законодательством РФ.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ градостроительного зонирования. По нему можно понять, можно ли строить на конкретном участке, какие характеристики допускаются для объекта застройки. На основании данных ПЗЗ осуществляется получение ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). ГПЗУ входит в обязательный список документации для проектирования и согласований при возведении новых строений, реконструкции недвижимости.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Читайте в материале, какую информацию содержат Правила землепользования и застройки, как правильно читать и понять обозначения карт зонирования, когда и как допускается изменение ПЗЗ.

Одинцовский городской округ Московской области

ДокументыУправление Архитектуры и градостроительстваПравила землепользования и застройки поселений

Правила землепользования и застройки поселений

Сельское поселение Часцовское04 июля 2019, 47мб, 864Сельское поселение Успенское04 июля 2019, 39мб, 1192Городское поселение Одинцово04 июля 2019, 44мб, 5198Городское поселение Новоивановское04 июля 2019, 835Сельское поселение Никольское04 июля 2019, 782Сельское поселение Назарьевское04 июля 2019, 927Городское поселение Лесной Городок04 июля 2019, 15мб, 752Городское поселение Кубинка04 июля 2019, 798Сельское поселение Захаровское04 июля 2019, 575Городское поселение Заречье04 июля 2019, 30мб, 316Сельское поселение Жаворонковское04 июля 2019, 1314Сельское поселение Ершовское04 июля 2019, 13мб, 1129Сельское поселение Горское04 июля 2019, 34мб, 634Городское поселение Голицыно04 июля 2019, 821Городское поселение Большие Вязёмы04 июля 2019, 37мб, 485Сельское поселение Барвихинское04 июля 2019, 25мб, 1499

Основные услуги

Выполним полный комплекс инжиниринговых услуг в строительстве, от этапа разработки проекта до сдачи данного объекта в эксплуатацию.

Градостроительный аудит

Осуществим градостроительный аудит в составе услуги технического аудита земельного участка, или, как самостоятельную услугу.

Получение ГПЗУ

Оформим и получим градостроительный документ (ГПЗУ) с фиксацией в нем разрешенных параметров застройки земельного участка.

Оформление ИРД

Оформим пакет градостроительной и исходно-разрешительной документации, на строительство объектов недвижимости.

Изменение ВРИ

Процедура по смене ВРИ осуществляется в соответствии с регламентами в сфере градостроительства.

Получение ЗОС

ЗОС объекта — это заключение органа гос. управления, занимающегося вопросами строительного надзора.

Исключение из 819 ПП

Для исключения Гос. Инспекция по недвижимости составляет акт по результатам проведения обследования комиссией.

Легализация самовольных построек

Если вы планируете легализировать объект недвижимости через суд, то его нужно предварительно поставить на учёт в государственном регистрационном органе

Разработка проекта СЗЗ

Чтобы правильно разработать проект СЗЗ и получить затем положительное заключение соответствующих контролирующих государственных органов, следует иметь опыт и знание норм законодательства в этой сфере.

Ордер ОАТИ

Осуществляем контрольно-проверочные мероприятия, обеспечиваем строгое соблюдение качества строительных работ.

Что такое ПЗЗ и как понять ограничения по карте

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• описательная часть – порядок применения ПЗЗ и получения информации, алгоритм внесения корректировок;
• карты зонирования – по ним определяется, что можно строить на определенных территориях;
• регламенты градостроительства – они определяются правовой статус участка, разрешенные виды пользования, предельные размеры местоположения объектов на участке, допустимые параметры строений.

На основании ПЗЗ выдаются выписки и ГПЗУ на участки и зоны, утверждается проект застройки территории. Документ принимается органами власти региона или муниципалитета, проходит общественные слушания, публикуется в открытом доступе.

• для определения статуса участка и строительных ограничений используются буквенные и числовые обозначения (например, индекс «Ф» предусматривает зону сохраняемого землепользования, а «Н» – зоны, для которых не установлены регламенты);
• для идентификации вида разрешенного пользования и строительства используются числовые коды (например, для магазинов с площадью до 5000 кв.м. применяется код 4.4.0, а для размещения хостелов код 4.7.1);
• для обозначения зон, чьи регламенты действовали на момент утверждения ПЗЗ, применяется красный цвет.

Таким образом, зная комбинацию букв и цифр, можно предварительно оценить правовой статус земли и возможные варианты застройки. Официальную информацию будет содержать выписка из ПЗЗ, которую можно получить в администрации.

В Правилах землепользования и застройки отмечаются зоны разрешенного пользования, условные обозначения для строительства объектов

Правила землепользования и застройки территории (части территории) города

Постановление от 24. 2017 г. № 826 «О проведении публичных слушаний по проекту «Правила землепользования и застройки территории (части территории) города Лобня Московской области»

Проект «Правила землепользования и застройки территории (части территории) города Лобня Московской области»

Карта градостроительного зонирования с устанавливаемыми территориями, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию

Карта границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия

Публичные слушания по проекту «Внесение изменений в «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Лобня Московской области”

Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Фрязино Московской области (в редакции решения Совета депутатов от 19. 2019 №392)

Сведения о границах территориальных зон городского округа Фрязино

Карта градостроительного зонирования с установленными территориями, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории

Карта градостроительного зонирования с отображением границ населенных пунктов, входящих в состав поселения границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия и границ территорий исторических поселений

Публичные слушания по проекту «Внесение изменений в «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Фрязино Московской области»

Как получить ГПЗУ

Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).

Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.

• номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
• основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
• местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
• площадь, кадастровый номер;
• сведения об объектах, уже расположенных на земле;
• сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
• сведения о проекте планировки или межевания территории;
• чертежи ГПЗУ.

Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Куда нужно обращаться для внесения изменений в ПЗЗ?

В Москве вопросы, связанные с изменением Правил землепользования и застройки, рассматривает МосКомАрхитектура.

Добрый день! Обязательно нужно запрашивать ГПЗУ. чтобы внести изменения в ПЗЗ?

Да, обязательно, так как ГПЗУ входит в обязательный комплект документов для изменения ПЗЗ.

Сколько раз можно вносить изменения в ПЗЗ для одного участка?

Количество изменений не ограничено, однако при повторном обращении нельзя использовать упрощенный вариант (кроме увеличения площади на 10%).

Выписка из ПЗЗ будет содержать:

• сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
• основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
• предельные размеры участка, площади;
• минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
• максимально допустимая высота и этажность строения;
• предельный процент застройки в границах участка;
• предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).

Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.

В разделе 4 ГПЗУ указываются предписания об обеспеченности инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. В разделах 5-6 описываются ограничения для участков, где есть зоны с особыми условиями пользования. В разделе 9 ГПЗУ будет указано о ТУ для подключения объекта к инженерной инфраструктуре.

В ГПЗУ указывается информация из Правил землепользования в отношении конкретного участка

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Изменение ПЗЗ допускается в соответствие со ст. 33 ГрК РФ. Также в Правилах города или региона содержится точный алгоритм действий инициатора предложений. Например, в столице изменение ПЗЗ 2022 года должно осуществляться в соответствие с разделом 2. 4 Правил. Внесение изменений в ПЗЗ может осуществляться по заявлению граждан и юр. лиц, по инициативе органов власти.

Изменение ПЗЗ по инициативе граждан и организаций осуществляется по следующим правилам:

• оформляется заявление с отражением причин внесения изменений (например, для изменения разрешенного вида землепользования или использования объекта);
• документы подаются в МосКомАрхитектуру (это указано в п. 2.4.4 ПЗЗ);
• предложение об изменении ПЗЗ рассматривает Городская комиссия по градостроительной деятельности при МосКомАрхитектуре, которая выносит рекомендации о разработке проекта нормативного акта или об отклонении инициативы;
• для рассмотрения вопроса о корректировке ПЗЗ назначаются общественные слушания (внесение изменений в генплан может осуществляться в упрощенном порядке, о чем расскажем ниже);
• по итогам слушаний анализируются поступившие предложения и замечания;
• окончательное решение об изменениях в ПЗЗ оформляется решением МосКомАрхитектуры (издание нормативного акта Правительством Москвы не требуется);
• изменение ПЗЗ в Москве сопровождается обнародованием нормативного акта на сайте mos.ru .

Внесение изменений в генеральный план участка, ранее полученный заявителем, будет осуществляться после прохождения всех перечисленных стадий. Одновременно будут обновлены графические материалы ПЗЗ — карта градостроительного зонирования, проект застройки территории. Общий срок корректировки ПЗЗ, с учетом общественных слушаний, может затянуться на несколько месяцев.

Для изменения разрешенного вида землепользования

Для изменения допустимых параметров строительства

Правило 10 процентов для увеличения площади в ГПЗУ — новый упрощенный порядок

Внесение изменений в генеральный план участка допускается в упрощенном режиме. Основания для этого указаны в п. 3 ст. 33 ГрК РФ:

• если в результате применения ПЗЗ причиняется вред правообладателям, снижается стоимости земли объектов;
• если необходима однократная смена вида использования (без изменения допустимых параметров объекта);
• если нужна смена вида использования с однократным изменением параметров допустимого строительства, но не более чем на 10% по сравнению с регламентом участка.

Особенно важен последний пункт, так как его можно использовать в интересах застройщиков и при реконструкции с пристройкой, надстройкой.

Внесение изменений в генплан в упрощенном порядке позволяет обойтись без проведения слушаний, прохождения Городской комиссии. Например, таким способом можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру, чтобы увеличить площадь под застройку здания. Все процедуры пройдут намного быстрее. Если вам требуется внесение изменений в генеральный план в упрощенном порядке, помощь в подготовке документов окажут наши специалисты.

По обозначениям на картах ПЗЗ можно понять, с какими разрешенными видами деятельности можно построить объект

Порядок подготовки документов для внесения изменений в ПЗЗ

• пояснительная записка, где нужно описать планируемое использование участка;
• ситуационный план, с отображением зоны, для которой требуется внесение изменений в генплан (на плане указываются существующие объекты);
• схема застройки с отображением местоположения, экономических и технических параметров будущих строений;
• расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;
• копия ГПЗУ с исходными данными.

Собственник участка может подготовить документацию самостоятельно, либо поручить это профессионалам. Наша компания обеспечит подготовку документов в строгом соответствии с ПЗЗ Москвы, ГрК РФ и Постановлением № 457-ПП, поможет быстро пройти обязательные стадии их рассмотрения.

Пример и образец внесения изменений по новым правилам

Предлагаем ознакомиться с примерами основных документов, которые необходимы для изменений в ПЗЗ 2022 года.

Образец 1. Для изменения в Правила землепользования нужно представить ситуационный план участка.

Образец 2. Для изменения в ПЗЗ нужно подготовить и представить схему будущей застройки.

Стоимость и цена внесения изменений в ПЗЗ

Срок рассмотрения инициатив об изменении ПЗЗ составляет до 60 дней, из 30 дней уходит на рассмотрение документов комиссией. При упрощенном порядке по истечении указанного срока будет вынесен нормативный акт о внесении корректировок в Правила. Сама процедура рассмотрения не предусматривает оплату пошлин и сборов. Расходы застройщика будут включать сбор и подготовку документации, по которым направляется предложение. Стоимость таких услуг зависит от основания изменений, вида и особенностей участка, будущих объектов. Уточнить расценки Архитектурного бюро МСР можно на бесплатной консультации по телефону.

Внесение изменений в ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ, регламентирующий градостроительное зонирование. Он определяет, можно ли проводить строительные работы на данном участке, какими характеристиками должен обладать объект. На основании Правил выдается план земельного участка (ГПЗУ), входящий в обязательный список проектной документации для строительства новой и реконструкции старой недвижимости.

Когда необходимо внести изменение в ПЗЗ

Внесение изменений в ПЗЗ требуется, если владелец хочет использовать участок способом, который не предусмотрен в настоящих правилах:

• ЗУ и объекты капитального строительства неэффективно используются;
• собственникам недвижимости причиняется вред;
• цена ЗУ и объектов капитального строительства снижена;
• нарушаются права и интересы граждан и их объединений;
• имеется несоответствие имеющейся застройки и схемы территориального плана.

Предложить внесение изменений в ПЗЗ может любой заинтересованный гражданин или юридическое лицо, которые:

• постоянно проживают на соответствующем участке;
• являются владельцами ЗУ и расположенных на них объектов капитального строительства;
• являются собственниками помещений в объектах застройки.

К рассмотрению принимаются такие изменения в ПЗЗ, как:

• изменение границ территориальных зон. Можно включить в свой участок одну из них или установить отдельную;
• изменение градостроительного регламента (внесение дополнительных видов разрешенного использования ЗУ в данной территориальной зоне или расширение предельных параметров разрешенного строительства);

Этапы внесения изменений в ПЗЗ

Внесение изменений в ПЗЗ производится в соответствии со статьей 33 ГК Рф. Также в ПЗЗ Москвы есть точный алгоритм действия лица, инициировавшего предложение. Порядок изменения ПЗЗ следующий:

• Подать заявление в МосКомАрхитектуру с отражением причин внесения изменений.
• Заявление рассматривается Городской комиссией по градостроительной деятельности.
• После рассмотрения выносится решение об отклонении предложения или предлагаются рекомендации для разработки проекта нормативного акта для изменения землепользования.
• В последнем случае назначаются общественные слушания для рассмотрения вопроса о внесении изменений в ПЗЗ.
• По итогам заседаний анализируются поступившие замечания и предложения.
• Решением МосКомАрхитектуры выносится окончательное решение об изменениях в ПЗЗ, что обозначается обнародованием соответствующего нормативного акта.

Если заявителем был ранее получен генеральный план участка, то для внесения изменений землепользования требуется пройти все перечисленные выше этапы, а после этого обновить графические материалы. Общий срок рассмотрения инициативы может затянуться на несколько месяцев.

В некоторых случаях Правила землепользования и застройки разрешают выдачу допусков на отклонение от максимально допустимых значений застройки. Данный документ получают в Городской комиссии по градостроительной деятельности после обоснования целесообразности возведения или реконструкции объектов капитального строительства с отступлением от требований.

Выбирать оптимальный вариант следует на начальной стадии проектирования. Можно получить разрешение на отклонение или выносить впоследствии предложение об изменении ПЗЗ.

Допускается упрощенный порядок рассмотрения предложений о внесении изменений в правила в случаях, если:

• в результате применения действующих Правил причиняется вред владельцам или снижается стоимость земли;
• необходима однократная смена вида использования ЗУ без изменения допустимых параметров строительства);
• нужна однократная смена вида использования ЗУ с изменением параметров допустимого строительства не более, чем на 10% в сравнении с действующим регламентом. Данный пункт можно использовать в интересах застройщика, например, при возведении пристройки или надстройки.

Упрощенный порядок рассмотрения предложения позволяет сократить время на вынесение решения, так как не требуется проведение слушаний и прохождение Горкомиссии. Все процедуры проводятся значительно быстрее, так как можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру.

Постановление №457-ПП регламентирует внесение изменений в ПЗЗ-2020 в Москве. В комплект требуемых документов входят:

• пояснительная записка с описанием планируемого использования участка;
• ситуационный план, где будут отображены зоны, в которые требуется внести изменения;
• схема будущей застройки с отображением экономических и технических параметров будущих объектов;
• расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры;
• копия Правил с исходными данными.

Подготовить документы можно самостоятельно или обратившись в соответствующую компанию. Полный список может быть отличаться. Это зависит от цели заявителям. Например, для определения границ существующей территориальной зоны требуются:

• пояснительная записка;
• лист карты градостроительного зонирования с соответствующей зоной;
• ситуационный план.

Также по желанию заявителя можно приложить и любые другие документы, например, согласование с профильными инстанциями (Мосгорнаследние, Департамент природопользования и т. Подобные документы помогут быстрее получить разрешение на внесение изменений в ПЗЗ.

Выписка из ПЗЗ с внесенными изменениями будет содержать:

• данные о регламенте, утвержденном для участка (при его наличии);
• основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды использования ЗУ (например, для жилого строительства, сельского хозяйства);
• информацию о предельных размерах ЗУ, его площади;
• минимально допустимые отступы возводимого объекта от границ ЗУ;
• максимально допустимые высоту и этажность возводимого объекта строительства;
• максимально допустимый процент застройки в границах ЗУ;
• для зон исторической застройки – предписания к архитектурным решениям.

Если на участке не был утвержден регламент, то по параметрам разрешенного строительства заполняется отдельная таблица. При застройке также нужно соблюдать ограничения зон охраны природы.

В Генеральном плане застройки участка указываются предписания об обеспеченности инфраструктурой. Если ЗУ находится в зоне с особыми условиями, то в ГПЗУ описываются ограничения.

Стоимость и цена внесения в ПЗЗ изменений

Сроки рассмотрения предложений о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в среднем составляет 60 дней. Из них 30 уходит на то, чтобы документы были рассмотрены комиссией.

Если инициатива рассматривается в упрощенном порядке, то сроки будут меньше, так как этом случае рассмотрение комиссии не требуется.

Оплата пошлин и сборов для рассмотрения не требуется. Расходы инициатора будут состоять из затрат на сбор и подготовку документов. Цена зависит от основания изменений, вида и особенностей ЗУ и будущих объектов строительства. Уточнить все цены можно по телефону Архитектурного бюро МСР.

Правила землепользования и застройки территории (части территории) Городского округа Пушкинский Московской области

Постановление Администрации Городского округа Пушкинский Московской области от 10. 2022 № 646-ПА утверждены Правила землепользования и застройки территории (части территории) Городского округа Пушкинский Московской области

Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Пушкинский Московской области (текстовая часть)

Карта градостроительного зонирования с отображением границ населенных пунктов, входящих в состав городского округа, границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия и границ территорий исторических поселений (по сведениям ЕГРН)

Карта градостроительного зонирования с установленными территориями, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории (карта 2)

Карта градостроительного зонирования с отображением границ населенных пунктов, входящих в состав городского округа, границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия и границ территорий исторических поселений (по сведениям ИСОГД МО) (карта 3).

О проекте решения комплексного развития территории жилой застройки общей площадью 28,74 га, расположенной по адресу: Московская область, Городской округ Пушкинский, состоящей из двух несмежных территорий: г. Пушкино, Московский проспект – 10,08 га, г. Пушкино, улица Маяковского – 18,66 га

Распоряжение от 05. 2015 №75-p “О признании многоквартирных жилых домов аварийными, подлежащими сносу”

Распоряжение от 09. 2018 №22-р “О признании многоквартирных жилых домов аварийными, подлежащими сносу”

Распоряжение от 26. 2018 №185-р “О признании многоквартирных жилых домов аварийными, подлежащими сносу”

Распоряжение от 27. 2020 №270-р “О признании многоквартирных жилых домов аварийными и подлежащими сносу”

Распоряжение от 12. 2022 №107-РА “О признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу”

Документы

Постановление администрации Ленинского городского округа №4826 от 22. 2021 “О внесении изменений в Правила землепользования и застройки территории (части территории) Ленинского городского округа Московской области, утвержденные постановлением администрации Ленинского городского округа Московской области от 30. 2021 №2670, применительно к территориальной зоне КРТ-6”

22 декабря 2021

Общее понятие ПЗЗ для земельного участка

Таким образом, если объединить эти два понятия в одно, то Правила застройки и землепользования города представляют собой разработанный и утверждённый органом местного управления нормативно-правовой акт, который позволяет регламентировать использование земельных участков (ЗУ), установить зонирование территорий и их генеральный план. Перед началом возведения любого объекта каждый застройщик обязан опираться на нормы местных ПЗЗ, которые устанавливают ограничения и предусматривают конкретный вид строительства на выбранном ЗУ.

Определение и документальное оформление правил землепользования и застройки (ПЗЗ) осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. (ГрК РФ) Эти правила применяются для регулирования процессов застройки территорий, расположенных в населённых пунктах (деревнях, посёлках, городах). После утверждения состава ПЗЗ уполномоченным органом он считается обязательным к исполнению законом, который должен учитываться при разработке иных законопроектов. Поэтому другие документы, имеющие отношение к проектам градостроительства, не должны содержать правила или постановления, не соответствующие ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки Москвы или Генеральный план?

Данные протоколы весьма похожи между собой, в связи с тем, что оба решают вопросы согласованного строительства. Однако генплан скорее относят к стратегической планировке всего города и области. В документе обозначены границы самого населенного пункта, крупные муниципальные участки, каковы функции определенных зон. Также расписана перспектива будущей застройки территорий. Впрочем, в генеральном плане, в отличие от ПЗЗ, не указывают методы, которые непосредственно регулируют возведение зданий и сооружений.

В актуальных по последнему законодательству правилах землепользования и застройки четко обозначены требования по базированию объектов и нормы градостроения. Грубо говоря, такие бумаги несут всю информацию о том, как разрешено использовать нужный земельный участок. В документах указаны отдельные зоны для которых существуют свои условия застройки:

• жилые зоны (под многоквартирное и индивидуальное строительство, и смешанные);
• охраняемые зоны (исторического и культурного наследия, природных объектов, инженерных связей и т.д.);
• территории военных;
• приаэродромные зоны и т.д.

ПЗЗ регламентирует какие виды земель в Москве и Московской области можно использовать, ставят ограничения для строительства определенных зданий и сооружений, вносят обозначение о максимальном размере планируемых объектов, а также определяют, как именно должна прокладываться инфраструктура.

ПЗЗ в Москве

Весь город поделен на определенные зоны, особенности которых нужно учитывать перед строительством. Владельцы бизнеса руководствуются в первую очередь двумя основными документами: Генеральным планом и правилами землепользования и застройки города Москва. Далее ПЗЗ. Данные документы сопровождают застройку любого населенного пункта, так как обеспечивают гармоничное развитие. При этом особое внимание уделяется сохранению историко-культурных и экологически важных объектов.

Благодаря этим документам застройщик на законных основаниях сможет использовать разрешенные участки земли. Тщательное изучение ПЗЗ позволяет инвесторам или кредитным организациям сделать обоснованный выбор для вложения средств. Инжиниринговая компания «GeoGlobal/GG» проведёт независимую экспертизу и предоставит актуальные данные заказчику. После чего клиент владея подлинной информацией, решает вопрос о финансировании проекта.

В ПЗЗ обозначено:

• территориальная зона, на которой расположен объект;
• какого вида здания и сооружения могут находиться на данном участке земли;
• какова максимально допустимая высота возведения;
• плотность застройки территории, максимально возможное количество зданий.

Данные правила землепользования и застройки Московской области регламентированы действующим законодательством.

Польза ПЗЗ для государства и бизнеса

Благодаря утверждённым Правилам муниципальный орган сможет:

• грамотно планировать развитие своего населённого пункта, сохранив объекты культурного наследия и обеспечив охрану здоровья людей и окружающей среды;
• чётко отрегулировать отношения между властью и бизнесом;
• обеспечить эффективную деятельность бизнес-структур;
• привлечь застройщиков со своими инвестициями.

Использование Правил при проведении строительства

Местные муниципалитеты, в соответствии с нормами ГрК РФ, в каждом населённом пункте определяют, каким образом и на каком земельном участке можно возводить промышленные, коммерческие, производственные или жилые здания (сооружения). Использование ПЗЗ в строительстве позволяет утвердить генеральный план населённого пункта, строительные проекты, проводить муниципальный контроль в области застроек.

Использование Правил в землепользовании

ПЗЗ — это общий свод правил, который применяется в сфере землеустройства и градостроительной деятельности. Он используется при осуществлении взаимоотношений между гражданами, госорганами и учреждениями, компаниями любых форм собственности.

В каждом населённом пункте использование ЗУ и его застройка определяются нормами ГрК РФ. В этом случае Правила являются своеобразным регламентом градостроительной деятельности в населённых пунктах, который создаётся для того, чтобы упорядочить процесс строительства и установить границы между разрешёнными и неразрешёнными действиями. В каждом населённом пункте ПЗЗ утверждаются нормативным актом органов местного самоуправления и определяют, каким образом город будет разделён на отдельные зоны и каким образом эти зоны можно будет затем использовать. Местные правила должны разрабатываться на основании общих положений, утверждённых в ГрК РФ.

Структура ПЗЗ

Этот масштабный документ включает в себя три части, которые дополняются десятками приложений (протоколами публичных слушаний, заключениями).

Общая (основная) часть

B ней указывается регламент строительной деятельности, который разработан для конкретного населённого пункта, и определяются:

• порядок выделения ЗУ и подготовки к строительству;
• возможность изменения физическими или юридическими лицами видов разрешённого использования ЗУ и объектов капстроительства;
• порядок разработки муниципальными органами документов по планировке территорий, проведению общественных слушаний и выделению ЗУ;
• принцип предоставления ЗУ;
• проведение подготовительных работ по застройке ЗУ;
• условия выдачи разрешения на проведение строительно-монтажных работ;
• особенности получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Графическая часть

Должна соответствовать основной. Она изготовлена в виде подробной карты с границами территориальных зон, к каждой из которых прикрепляется ЗУ. В ней содержатся:

• границы населённого пункта;
• пределы зон застройки и их масштабы;
• пределы санитарных и других особых зон.

Специальная часть

Связана с разработанными и включёнными в неё градостроительными регламентами, а также правовым режимом конкретного земельного надела. Для каждой территории разрабатывается свой регламент, цель которого — обеспечение рационального использования ЗУ. Каждый регламент разрабатывают с учётом вида территориальной зоны и особых правил её использования. Благодаря принятому регламенту определяется цель использования конкретного земельного надела с учётом вида строительно-монтажных или реконструкционных работ, общего масштаба застройки, размеров ЗУ и его границ.

Каким образом вносят изменения в правила землепользования и застройки города Москвы

Существуют специальные комиссии, которые регулируют разработку, а также вносят поправки в ПЗЗ. Компания «GeoGlobal/GG» помогает своим заказчикам правильным образом оформить прошение на строительство объекта, который требует изменение правил землепользования и застройки в районе Москвы. Специалисты сопровождают клиента на всех этапах, начиная с создания проекта, который подается в соответствующие структуры, и заканчивая презентацией в Правительстве столицы, которое выносит окончательное решение. Сотрудники также будут рядом во время всех публичных слушаний.

Однако для того чтобы внести изменения в ПЗЗ должны быть веские причины, к которым относятся:

• Несогласованность с генпланом развития города.
• Участки земли или объекты стратегического планирования используют неэффективно.
• Не соблюдаются законные права и интересы граждан должным образом.
• По причине существования правил невозможно снизить стоимость земельных участков.
• Объективные условия для внесения поправок в существующие ПЗЗ.

Весь процесс занимает немало времени. Поданный проект сначала рассматривают в течение тридцати дней в органах градостроительстве и архитектуры, после документ изучает окружная и городская комиссии. После одобрения начинаются публичные слушания. Структура исполнительной власти представляет протоколы Правительству, которое в течение тридцати дней обязано вынести свой вердикт.

Особенности разработки ПЗЗ

Правила землепользования и застройки города разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК РФ органами местного самоуправления и размещаются на сайте администрации населённого пункта.

В процессе разработки используют генплан города, техдокументацию и результаты общественных слушаний. Все этапы разработки контролирует глава администрации. Для этого назначается специальная комиссия. Информация о начале работы комиссии, её составе, порядке и сроках разработки публикуется на сайте администрации в течение 10 дней до начала работы.

Готовый проект проверяется на соответствие генплану и техдокументации. В течение 10 дней глава администрации, при отсутствии замечаний, назначает публичные обсуждения, которые длятся около 3 месяцев. В случае необходимости в ПЗЗ вносятся изменения, после чего в течение 15-дневного срока принимается решение об утверждении или отправке на доработку. Утверждённые правила размещаются на сайте администрации или доводятся до людей любым другим доступным способом.

С учётом того, что Правила могут затрагивать интересы строительных компаний и экологических организаций, общественные слушания могут затянуться на долгие месяцы.

Территориальные зоны могут выделяться с учётом того, какой вид использования установлен для конкретного района и ЗУ. Они делятся на несколько зон:

• для жилых застроек;
• для общественных и деловых построек, к которым относятся учебные заведения, больницы, объекты спорта;
• для производства;
• для транспортной инфраструктуры;
• рекреационные;
• для размещения инженерных коммуникаций;
• для сельхоз нужд;
• специального назначения (кладбища).

Чтобы определить эти и иные зоны, нужно провести территориальное зонирование.

Возможность оспаривания принятых Правил

В том случае, когда Правила не соответствуют закону или противоречат интересам юридических или физических лиц, последние имеют право оспорить действия государственных органов в суде. Одновременно обратиться в суд могут и представители государственных или региональных органов власти, когда подготовленные ПЗЗ не соответствуют разработанным схемам планирования РФ или территориального планирования.

Когда должны вноситься изменения в ПЗЗ

Изменения в ПЗЗ вносятся, когда требования этих правил стало сложно или невозможно выполнять. При этом учитываются изменившиеся обстоятельства. Существует множество причин, из-за которых невозможно применение старых требований ПЗЗ.

К ним относятся:

• Несоответствие допустимых мер пользования земельным участком (ЗУ) правилам пользования территорией, к которой относится конкретный участок.
• Невозможное строительство новых объектов (одного или нескольких) из-за создаваемых ПЗЗ препятствий.
• Несоответствие изменений, внесённых в проекты межевания территорий, ПЗЗ и застройки участка, который расположен на данных территориях.
• Расширение перечня разрешённых видов использования ЗУ в соответствии с потребностями его владельца.
• Возникновение препятствий для деятельности инвесторов в связи с действующими регламентами территориальной зоны, в пределах которой расположен ЗУ, или соседними территориями.

Перед внесением поправок в ПЗЗ должен быть проведён градостроительный аудит ЗУ. По его результатам определяется возможность разработки нового проекта или необходимости внесения изменений в действующий документ.

В каждом населённом пункте, независимо от его величины, можно получить информацию, находящуюся в Правилах (правила пользования ЗУ, техпараметры и другие данные). Для этого можно заказать выписку из этого документа, обратившись в МФЦ, на сайт Госуслуг или в территориальный градостроительный департамент. Выписку можно получить на территориальную зону или в отношении конкретного ЗУ. Для этого надо подготовить документ, в котором указать адрес участка, его кадастровый номер и площадь.

Кто может вносить изменения в принятые Правила?

B соответствии с нормами ст. 33 ГрК РФ, в Правила можно вносить изменения. Сделать это могут заинтересованные лица (собственники ЗУ, государственные органы, физические или юридические лица, чьи права были нарушены).

Как вносятся изменения в ПЗЗ Москвы

Внесение изменений в действующие ПЗЗ Москвы должно осуществляться согласно ПП № 120 от 28. 2017г.

Любые строительные проекты в границах Москвы должны реализовываться в соответствии с вышеуказанным документом. В Постановлении Правительства РФ № 457 от 17 мая 2018 года определены возможность и порядок проведения процедуры по внесению изменений в ПЗЗ Москвы.

На начальном этапе внесения изменений необходимо провести градостроительный аудит с привлечением инженеров, а также обратиться за помощью к специалистам Городского Кадастрового Бюро. В процессе проведения данной процедуры поэтапно выполняются следующие виды работ:

• Проведение градостроительного аудита. При этом определяются возможности использования, имеющегося ЗУ в соответствии с правилами пользования территориальной зоной.
• Разработка дорожной карты действий, подлежащих выполнению, для внесения изменений в ПЗЗ.
• Подготовка буклета в органы самоуправления Москвы в соответствии с ПП №457 и со следующими сведениями:
  Пояснительной запиской, в которой содержатся все требования, касающиеся новых ПЗЗ.Ситуационным планом с обозначением границ целевого ЗУ и всех объектов капитального строительства.Показателями предела обустройства ЗУ и территориальной зоны, который минимально допустим, объектами социальной, энергетической и транспортной инфраструктур. Также необходимо внесение показателей минимального уровня доступности вышеперечисленных объектов для населения.Схемой всех объектов, строительство которых планируется в пределах ЗУ, вместе с пояснениями их технико-экономических особенностей.
• Пояснительной запиской, в которой содержатся все требования, касающиеся новых ПЗЗ.
• Ситуационным планом с обозначением границ целевого ЗУ и всех объектов капитального строительства.
• Показателями предела обустройства ЗУ и территориальной зоны, который минимально допустим, объектами социальной, энергетической и транспортной инфраструктур. Также необходимо внесение показателей минимального уровня доступности вышеперечисленных объектов для населения.
• Схемой всех объектов, строительство которых планируется в пределах ЗУ, вместе с пояснениями их технико-экономических особенностей.
• Обращение Команды Городского Кадастрового Бюро в Комиссию, которая занимается вопросами, связанными с градостроительством, землепользованием и застройкой.
• Согласование внесения поправок в ПЗЗ Москвы (при необходимости) с предприятиями и организациями, интересы или объекты которых расположены на ЗУ, территориальной зоне или проектируется будущее строительство на них.
• Прохождение Городской, Окружной комиссий, а также публичных слушаний по вопросам, связанным с градостроительством, землепользованием и застройкой.
• Получение распоряжения о внесении изменений в ПЗЗ после прохождения Городской земельной комиссии г. Москвы.
• Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), в котором содержатся регламенты о параметрах строительных проектов на ЗУ в будущем.
• Отказ в проведении изменений ПЗЗ.

Отличие генплана и ПЗЗ

Если генплан носит описательный характер и предназначен для определения границы населённого пункта, проведения зонирования территории с целью размещения в дальнейшем различных объектов, то Правила носят регламентирующий характер и определяют, что, как, где, каким образом и когда можно возводить.

Оформление и возможность изменения ПЗЗ в Москве

Чтобы получить нужную информацию из принятых Правил, которая имеется в открытом доступе, можно заказать выписку из ГПЗУ. Получить выписку может любое лицо, которое в этом заинтересовано. Информация об отдельных зонах может быть государственным секретом или находиться под защитой закона о персональных данных граждан.

Для получения выписки из ПЗЗ Москвы или Московской области нужно направить запрос непосредственно в муниципальный орган, МФЦ или через портал Госуслуг. Оформление займёт около 10 суток. Если нужно получить бумажный вариант выписки, то обращаться нужно Москомархитектуру.

Какие ограничения могут устанавливаться ПЗЗ Москвы Московской области и как их обойти

Ограничения ПЗЗ Москвы и области могут влиять на возможность начала строительно- монтажных или реконструкционных работ или на дозволяемые параметры строительства. К ним относят:

• обременение ЗУ в силу закона или судебного решения;
• установление санитарно-защитных или водоохранных зон или других зон, в пределах которых запрещено или ограничено строительство;
• установление вида разрешённого использования ЗУ.

Чтобы обойти подобные ограничения, нужно будет:

• внести изменения в ПЗЗ или оспорить находящиеся в них сведения через суд;
• заказать проведение оценочных мероприятий градостроительного потенциала;
• изменить характеристики строительных работ, приведя параметры в соответствие с существующими ограничениями;
• попытаться внести изменения в вид разрешённого использования земельного надела;
• прекратить строительство.

Сделать это лучше при помощи квалифицированных специалистов ООО «ГеоГлобал», т. нужно будет заказывать проведение обследований, экспертиз, собирать нужные документы, взаимодействовать со специалистами муниципальных и гос. органов.

В каких случаях в проведении изменений ПЗЗ может быть отказано

После направления запроса на изменения в ПЗЗ в их проведении может быть отказано по результатам аудита. Чаще всего отказ от органов самоуправления можно получить при:

• Представлении заявления и перечня документов, которые не соответствуют установленным требованиям.
• Представлении неполного пакета документов.
• Отсутствии сведений о градостроительном потенциале территории, который оценивается предварительно. Эти сведения должны подготавливаться согласно пунктам 2.6, 2.7. Порядка, которым предусматривается направление и в правила ПЗЗ г. Москвы.
• Неправильном заполнении обязательных полей при подаче заявления в интерактивной форме на портале.
• Невозможности прочтения электронных образцов документов, которые указаны в п. 2.4 установленного порядка.
• Подаче заявления, которое аналогично ранее направленному экземпляру и находится на рассмотрении специальной комиссией.
• Указании в заявлении или (и) перечне прилагаемых документов недостоверной информации, а также несоответствии её состоянию территории, которое существует на текущий момент.
• Несоответствии предложений установленным законодательством РФ требованиям, которые подлежат обязательному исполнению.
• Несоответствии предложений установленным требованиям или градостроительному развитию территории к взаимному расположению существующих или находящихся на стадии проектирования объектов.

Для принятия положительного решения необходимо результаты градостроительного аудита подать в соответствующем формате. Для успешного решения данной проблемы лучше обратиться в компанию ООО «ГеоГлобал».

Наши сотрудники помогут решить сложные вопросы. При необходимости подготовят требуемые документы, проведут градостроительный аудит, соберут обосновывающие сведения, займутся сопровождением процедуры на всех этапах её проведения.

Для чего нужно получать градостроительный потенциал перед заказом ГПЗУ

Указанный документ — это анализ застраиваемого ЗУ, который нужно проводить до получения ГПЗУ. Заказав такое заключение, вы:

• уменьшите сроки на снятие или изменение ограничений, наложенных Правилами;
• сможете определиться с решением о целесообразности проведения строительно-монтажных и реконструкционных работ с учётом наличия допустимых параметров и расчётных показателей объекта недвижимости;
• оцените инвестиционные риски при реализации проекта.

Классификация в ПЗЗ Москвы и области

В федеральном классификаторе ЗУ отражены общие условия использования ЗУ.

В ПЗЗ Московской области или Москвы есть свой более подробный классификатор видов разрешённого использования ЗУ и объектов недвижимости. Разрешённое использование, в соответствии с этим классификатором, установлено в выдаваемых ГПЗУ и учитывается во время получения разрешения на проведение строительно-монтажных или же реконструкционных работ.

Вспомогательные виды

Кроме основных видов разрешённого использования, в ПЗЗ Москвы в зонах охраняемого землепользования широко применяются вспомогательные виды. Используя их, можно будет без внесения изменения в Правила изменять фактическое использование части объектов, расположенных на ЗУ.

Этот вариант актуален для собственников объектов производственной, промышленной или складской недвижимости, которые хотели бы перевести её под магазины, кафе или офисные помещения. Градостроительный регламент сделать это в полном объёме не разрешает, а при помощи вспомогательного вида разрешённого использования эти планы можно частично реализовать.

Если вы хотели бы быстро получить выписку из ПЗЗ или ГПЗУ или Вам нужна дополнительная информация о применении или изменении ПЗЗ, обратитесь за помощью к квалифицированным сотрудникам нашей компании ООО «ГеоГлобал». Качество услуг и приемлемые цены мы гарантируем.

Помощь «GeoGlobal/GG» в вопросах правил землепользования и застройки Москвы и Московской области

Все специалисты компании обладают большим практическим опытом в решении подобных проблем. Профессионалы проведут подробную консультацию обо всех нюансах ПЗЗ, подскажут действенные решения по объекту заказчика и т.

Компания в течение многих лет работает с крупными застройщиками Москвы и Московской области. Специалисты сопровождают клиентов на всех этапах возведения здания, начиная получением разрешительной документации и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию. Заказчики также выбирают «GeoGlobal/GG» из-за ряда таких преимуществ:

• Выполняем работу в минимальные сроки. Штат квалифицированных работников правильно умеет распределять время на каждую процедуру, а также грамотно подходит к решению всевозможных проблем.
• Открытые условия сотрудничества. Команда всегда отчитывается о проделанной работе, а также сообщает шансы на успех всего проекта, в случае необходимости предлагает альтернативу.
• Действуют доступные цены, которые соответствуют качеству предоставляемых услуг.

«GeoGlobal/GG» проконсультирует обратившегося на всех этапах или может включиться в работу на определенном моменте.

Выводы

Правила землепользования и застройки определяют зонирование и количество строительных объектов на участках, предельное их количество и виды использования земли. Для проектирования и согласования необходим ГПЗУ. При этом внести изменения в уже имеющиеся ПЗЗ можно, но на это может потребоваться несколько месяцев.

Есть упрощенный порядок рассмотрения внесения изменений в ПЗЗ, когда для территориальной зоны не устанавливают параметры застройки, а на ней располагается объект реконструкции. Упрощенный порядок существенно экономит время владельца ЗУ. Особенно это актуально для районов с уже сложившейся инфраструктурой, ведь противодействие жителей может быть очень велико несмотря на то, что изменения никоим образом не отразятся на комфорте проживающих.

Также предложение об изменениях в Правилах могут отклонить. Причинами в большинстве случаев являются документы, не соответствующие тем или иным требованиям законодательства РФ.

• ПЗЗ – это документ, определяющий правила зонирования и застройки участка, предельно допустимые параметры строительства, разрешенные виды пользования.
• Для проектирования и согласований информация из ПЗЗ выдается в виде ГПЗУ.
• По предложению собственника в ПЗЗ можно внести изменения, а при упрощенной процедуре для этого не потребуется прохождение комиссии и общественных слушаний.

Помощь в подготовке документации и внесении изменений в ПЗЗ окажут специалисты Архитектурного бюро МСР. Подробнее о наших услугах можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Что такое правила землепользования и застройки?

Как внести изменения в Правила землепользования и застройки Москвы?

Как получить выписку из ПЗЗ?