Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Основания для отказа

Предложение об изменениях в Правилах землепользования и застройки могут отклонить. Основанием для этого служат несколько причин:

  • представленные документы не соответствуют требованиям регламента;
  • предъявленная документация не соответствует требованиям проектирования планирования территории и проекта межевания;
  • планируемые изменения превосходят разрешенные отклонения от предельных параметров строительства и реконструкции;
  • использование ЗУ не соответствует разрешенному или ограничениям, установленным в соответствии с законодательством РФ.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ градостроительного зонирования. По нему можно понять, можно ли строить на конкретном участке, какие характеристики допускаются для объекта застройки. На основании данных ПЗЗ осуществляется получение ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). ГПЗУ входит в обязательный список документации для проектирования и согласований при возведении новых строений, реконструкции недвижимости.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Читайте в материале, какую информацию содержат Правила землепользования и застройки, как правильно читать и понять обозначения карт зонирования, когда и как допускается изменение ПЗЗ.

Основные услуги

Выполним полный комплекс инжиниринговых услуг в строительстве, от этапа разработки проекта до сдачи данного объекта в эксплуатацию.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Градостроительный аудит

Осуществим градостроительный аудит в составе услуги технического аудита земельного участка, или, как самостоятельную услугу.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Получение ГПЗУ

Оформим и получим градостроительный документ (ГПЗУ) с фиксацией в нем разрешенных параметров застройки земельного участка.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Оформление ИРД

Оформим пакет градостроительной и исходно-разрешительной документации, на строительство объектов недвижимости.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Изменение ВРИ

Процедура по смене ВРИ осуществляется в соответствии с регламентами в сфере градостроительства.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Получение ЗОС

ЗОС объекта — это заключение органа гос. управления, занимающегося вопросами строительного надзора.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Исключение из 819 ПП

Для исключения Гос. Инспекция по недвижимости составляет акт по результатам проведения обследования комиссией.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Легализация самовольных построек

Если вы планируете легализировать объект недвижимости через суд, то его нужно предварительно поставить на учёт в государственном регистрационном органе

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Разработка проекта СЗЗ

Чтобы правильно разработать проект СЗЗ и получить затем положительное заключение соответствующих контролирующих государственных органов, следует иметь опыт и знание норм законодательства в этой сфере.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Ордер ОАТИ

Осуществляем контрольно-проверочные мероприятия, обеспечиваем строгое соблюдение качества строительных работ.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Правила землепользования и застройки — это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации. ПЗЗ разрабатываются для обеспечения территориального зонирования территории муниципального образования. Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса по внесению изменений в ПЗЗ, первостепенные цели, которые преследует разработка ПЗЗ это:

  • Создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
  • Создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
  • Обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
  • Создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Иными словами, ПЗЗ на всей территории муниципального образования устанавливает границы территориальных зон, и градостроительный регламент для каждой из них. Под градостроительным регламентом понимают перечень видов разрешенного использования, предельные размеры земельных участков, а также предельные параметры разрешенного строительства. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Из ПЗЗ граждане могут узнать о том, где на территории муниципального образования возможно возведение жилых домов, где располагаются социальные объекты. Также в ПЗЗ содержится информация об установленных рекреационных и парковых зонах. Собственник земельного участка из ПЗЗ может узнать информация о видах разрешенного использования, установленных для каждой территориальной зоны и предельно допустимые параметры для каждой территориальной зоны.

Из чего состоит структура ПЗЗ:

  • Текстовая часть — порядок применения и внесения изменений в указанные правила, градостроительные регламенты;
  • Графическая часть — карта градостроительного зонирования.

Что такое ПЗЗ и как понять ограничения по карте

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • описательная часть – порядок применения ПЗЗ и получения информации, алгоритм внесения корректировок;
  • карты зонирования – по ним определяется, что можно строить на определенных территориях;
  • регламенты градостроительства – они определяются правовой статус участка, разрешенные виды пользования, предельные размеры местоположения объектов на участке, допустимые параметры строений.

На основании ПЗЗ выдаются выписки и ГПЗУ на участки и зоны, утверждается проект застройки территории. Документ принимается органами власти региона или муниципалитета, проходит общественные слушания, публикуется в открытом доступе.

  • для определения статуса участка и строительных ограничений используются буквенные и числовые обозначения (например, индекс «Ф» предусматривает зону сохраняемого землепользования, а «Н» – зоны, для которых не установлены регламенты);
  • для идентификации вида разрешенного пользования и строительства используются числовые коды (например, для магазинов с площадью до 5000 кв.м. применяется код 4.4.0, а для размещения хостелов код 4.7.1);
  • для обозначения зон, чьи регламенты действовали на момент утверждения ПЗЗ, применяется красный цвет.

Таким образом, зная комбинацию букв и цифр, можно предварительно оценить правовой статус земли и возможные варианты застройки. Официальную информацию будет содержать выписка из ПЗЗ, которую можно получить в администрации.

В Правилах землепользования и застройки отмечаются зоны разрешенного пользования, условные обозначения для строительства объектов

Нередко бывает так, что устанавливаемый Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительный регламент земельных участков (виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства) не соответствует целям и интересам их правообладателей.

Например, ПЗЗ могут быть установлены ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки. Так, в Москве большая часть застроенной территории отнесена к так называемой зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), в которой запрещается новое строительство и увеличение площади существующих объектов. Часто встречаются случаи, когда ПЗЗ изменяется градостроительный регламент земельного участка по сравнению с его текущим разрешенным использованием.

В данной ситуации следует понимать, что само по себе несоответствие ПЗЗ интересам отдельных землепользователей не является незаконным. Судебная практика устойчиво исходит из того, что уполномоченные органы вправе определять (изменять) градостроительный регламент соответствующей территории исходя из «баланса частных и публичных интересов», то есть фактически по своему усмотрению.

При этом оспаривание ПЗЗ целесообразно в исключительных случаях, когда имеются очевидные нарушения законности в их содержании и/или порядке принятия, такие как:

  • пересечение границ земельного участка границами территориальных зон, установленных ПЗЗ (участок находится в двух и более территориальных зонах);
  • несоответствие территориального зонирования ПЗЗ сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории;
  • незаконное отображение в ПЗЗ границ зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);
  • грубое нарушение порядка принятия (изменения) ПЗЗ (непроведение публичных слушаний, отсутствие у публичного органа полномочий на изменение ПЗЗ и т. д.).

Заявлять о наличии нарушений с представлением соответствующего обоснования землепользователям следует до утверждения ПЗЗ – на таком обязательном этапе их принятия как публичные слушания.

Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, оспаривать их необходимо в судах общей юрисдикции. Для некоторых регионов (например, для г. Москвы) это делает судебное оспаривание ПЗЗ крайне неэффективным.

В случаях, когда ПЗЗ не соответствуют интересам владельца участка, но при этом отсутствуют явные формальные нарушения (перечисленные выше) – целесообразнее ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ. Например, об установлении возможности нового строительства для участков в зоне «Ф» по ПЗЗ Москвы. В рамках данной процедуры представляется возможным обосновать, что предлагаемые изменения соответствуют не только пожеланиям конкретного землепользователя, но и публичным интересам – гармоничному развитию населенного пункта, привлечению инвестиций, созданию рабочих мест и т.

Неэффективно оспаривание ПЗЗ и в тех ситуациях, когда новый градостроительный регламент противоречит текущему использованию участка или запланированному использованию (в случае его несоответствия Генплану). Несмотря на то, что закон требует учитывать при территориальном зонировании в ПЗЗ как перспективное, так и текущее землепользование, суды признают, что разрешенное использование и градостроительный регламент участка должны соответствовать Генеральному плану, то есть отражать будущее использование территории. В то же самое время, избранный землепользователем будущий способ использования земельного участка также не подлежит защите, если он противоречит Генеральному плану.

При этом уже возведенные и строящиеся объекты (если разрешение на строительство выдано до внесения изменений в ПЗЗ) могут использоваться владельцами по существующему назначению без их приведения в соответствие с новыми градостроительными регламентами неограниченно долгое время при условии отсутствия угрозы жизни, здоровью человека или окружающей среде (т. практически во всех случаях).

В то же время реконструкция таких объектов, а также дальнейшая застройка участка невозможна, за исключением случая, когда собственником ранее был получен градостроительный план земельного участка, гарантирующий незыблемость градостроительного режима участка в течение трех лет с даты его получения (что, однако, не касается возможного распространения на участок режима ЗОУИТ).

В случаях, когда в связи с изменением ПЗЗ арендаторы и собственники земельных участков лишаются возможности использовать участки и расположенные на них объекты капитального строительства по назначению, а оспаривание ПЗЗ нецелесообразно (как в ситуации несоответствия ПЗЗ текущему ВРИ участка), они вправе требовать полного возмещения убытков. При этом противоправность действий публичного органа власти в данном случае не будет иметь правового значения.

На портале проектов нормативных правовых актов размещен подготовленный Росреестром проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Законопроект разработан с целью усовершенствования порядка исправления реестровых ошибок органом регистрации прав в описании местоположения границ земельных участков (ЗУ), муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, что является причиной пересечения границ земельных участков и муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон и лесничеств.

В частности, устанавливается, что допускается изменение границ населенных пунктов без утверждения или изменения документов территориального планирования, в случае если при ведении Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или при установлении границ населенных пунктов и подготовке описания их местоположения выявлены пересечения между границами населенных пунктов и границами ЗУ.

Границы территориальных зон будут приводиться в соответствие с границами земельных участков, если между ними выявлены пересечения.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Если требуется внести изменения в схему территориального планирования муниципального района, генеральный план поселения, городского или муниципального округа, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в связи с устранением пересечения границ населенного пункта с границами земельных участков (ЗУ), то проведение общественных обсуждений или публичных слушаний не требуется.

Несоответствие сведений о границах территориальных зон, содержащихся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), описанию местоположений границ таких территориальных зон, содержащемуся в ЕГРН, будет являться основанием для внесения изменений в ПЗЗ.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

В случае поступления от органа регистрации прав уведомлений об изменении описания местоположения границ территориальной зоны или границ населенного пункта в связи с устранением пересечения таких границ с границами ЗУ или в связи с устранением реестровых ошибок орган местного самоуправления обеспечивает внесение изменений в ПЗЗ путем их приведения в соответствие со сведениями, указанными в уведомлениях. При этом утверждение изменений в ПЗЗ не требуется.

До внесения соответствующих изменений в ПЗЗ, в схему территориального планирования или генеральный план считаются достоверными сведения о местоположении границ территориальной зоны и населенных пунктов, содержащиеся в ЕГРН.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Устранение пересечения границ населенных пунктов, территориальных зон с границами ЗУ, имеющих пересечения между собой, осуществляется органом регистрации прав при государственном кадастровом учете в связи с уточнением границ ЗУ, в том числе с целью исправления реестровой ошибки. Такие кадастровые работы и подготовка межевого плана осуществляются без учета внесенных в ЕГРН сведений о местоположении границ населенных пунктов, территориальных зон, кроме случая уточнения местоположения границ земельных участков, занятых линейными объектами.

Для уточнения границ ЗУ, занятого линейным объектом, пересекающих границы населенного пункта, муниципального образования и границы между субъектами РФ, законопроектом предлагается осуществлять раздел такого земельного участка без подготовки межевого плана и кадастрового учета исходного ЗУ в связи с уточнением местоположения границ такого ЗУ.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Законопроектом предлагается наделить орган регистрации прав полномочиями по исправлению (устранению) реестровых ошибок в местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на ЗУ.

Устанавливается, что орган регистрации прав устраняет пересечения границ населенных пунктов, территориальных зон с границами ЗУ, имеющих пересечения между собой, при государственном кадастровом учете в связи с уточнением границ ЗУ, в том числе с целью исправления реестровой ошибки.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Вносить такие изменения будет возможно при условии, что более 50% площади указанного ЗУ находится в границах или за границами определенного населенного пункта, определенной территориальной зоны.

Предусматривается сокращение с трех до одного месяца срока, по истечении чего после направления заинтересованным лицам решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях ЕГРН и при непоступлении документов, на основании которых обеспечивается устранение данной реестровой ошибки, орган регистрации прав вносит изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ и площади такого ЗУ без согласия его правообладателя.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Помимо прочего законопроектом предлагается восемь оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав сделать основаниями для возврата заявления и документов, без рассмотрения.

В случае принятия закон вступит в силу с 1 января 2024 года, за исключением отдельных пунктов. Общественное обсуждение продлится до 3 марта текущего года.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Другие публикации по теме:

Кто и как сможет получить копии документов из ЕГРН, выражающих содержание сделок

Как изменится порядок предоставления сведений из ЕГРН

В Москве сформирована единая цифровая платформа градостроительной деятельности

Какие изменения вносятся в ГПЗУ

Как пустующие земельные участки вовлекут в хозяйственный оборот

Как расширится перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории

В каких случаях получать ТУ больше не потребуется

Изменены требования к цифровым топографическим картам и планам, используемым при подготовке документации по планировке территории

Внесение изменений в ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ, регламентирующий градостроительное зонирование. Он определяет, можно ли проводить строительные работы на данном участке, какими характеристиками должен обладать объект. На основании Правил выдается план земельного участка (ГПЗУ), входящий в обязательный список проектной документации для строительства новой и реконструкции старой недвижимости.

Когда необходимо внести изменение в ПЗЗ

Внесение изменений в ПЗЗ требуется, если владелец хочет использовать участок способом, который не предусмотрен в настоящих правилах:

  • ЗУ и объекты капитального строительства неэффективно используются;
  • собственникам недвижимости причиняется вред;
  • цена ЗУ и объектов капитального строительства снижена;
  • нарушаются права и интересы граждан и их объединений;
  • имеется несоответствие имеющейся застройки и схемы территориального плана.

Предложить внесение изменений в ПЗЗ может любой заинтересованный гражданин или юридическое лицо, которые:

  • постоянно проживают на соответствующем участке;
  • являются владельцами ЗУ и расположенных на них объектов капитального строительства;
  • являются собственниками помещений в объектах застройки.

К рассмотрению принимаются такие изменения в ПЗЗ, как:

  • изменение границ территориальных зон. Можно включить в свой участок одну из них или установить отдельную;
  • изменение градостроительного регламента (внесение дополнительных видов разрешенного использования ЗУ в данной территориальной зоне или расширение предельных параметров разрешенного строительства);

Этапы внесения изменений в ПЗЗ

Внесение изменений в ПЗЗ производится в соответствии со статьей 33 ГК Рф. Также в ПЗЗ Москвы есть точный алгоритм действия лица, инициировавшего предложение. Порядок изменения ПЗЗ следующий:

  • Подать заявление в МосКомАрхитектуру с отражением причин внесения изменений.
  • Заявление рассматривается Городской комиссией по градостроительной деятельности.
  • После рассмотрения выносится решение об отклонении предложения или предлагаются рекомендации для разработки проекта нормативного акта для изменения землепользования.
  • В последнем случае назначаются общественные слушания для рассмотрения вопроса о внесении изменений в ПЗЗ.
  • По итогам заседаний анализируются поступившие замечания и предложения.
  • Решением МосКомАрхитектуры выносится окончательное решение об изменениях в ПЗЗ, что обозначается обнародованием соответствующего нормативного акта.

Если заявителем был ранее получен генеральный план участка, то для внесения изменений землепользования требуется пройти все перечисленные выше этапы, а после этого обновить графические материалы. Общий срок рассмотрения инициативы может затянуться на несколько месяцев.

В некоторых случаях Правила землепользования и застройки разрешают выдачу допусков на отклонение от максимально допустимых значений застройки. Данный документ получают в Городской комиссии по градостроительной деятельности после обоснования целесообразности возведения или реконструкции объектов капитального строительства с отступлением от требований.

Выбирать оптимальный вариант следует на начальной стадии проектирования. Можно получить разрешение на отклонение или выносить впоследствии предложение об изменении ПЗЗ.

Допускается упрощенный порядок рассмотрения предложений о внесении изменений в правила в случаях, если:

  • в результате применения действующих Правил причиняется вред владельцам или снижается стоимость земли;
  • необходима однократная смена вида использования ЗУ без изменения допустимых параметров строительства);
  • нужна однократная смена вида использования ЗУ с изменением параметров допустимого строительства не более, чем на 10% в сравнении с действующим регламентом. Данный пункт можно использовать в интересах застройщика, например, при возведении пристройки или надстройки.

Упрощенный порядок рассмотрения предложения позволяет сократить время на вынесение решения, так как не требуется проведение слушаний и прохождение Горкомиссии. Все процедуры проводятся значительно быстрее, так как можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру.

Порядок подготовки документов для внесения изменений в ПЗЗ

Постановление №457-ПП регламентирует внесение изменений в ПЗЗ-2020 в Москве. В комплект требуемых документов входят:

  • пояснительная записка с описанием планируемого использования участка;
  • ситуационный план, где будут отображены зоны, в которые требуется внести изменения;
  • схема будущей застройки с отображением экономических и технических параметров будущих объектов;
  • расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры;
  • копия Правил с исходными данными.

Подготовить документы можно самостоятельно или обратившись в соответствующую компанию. Полный список может быть отличаться. Это зависит от цели заявителям. Например, для определения границ существующей территориальной зоны требуются:

  • пояснительная записка;
  • лист карты градостроительного зонирования с соответствующей зоной;
  • ситуационный план.

Также по желанию заявителя можно приложить и любые другие документы, например, согласование с профильными инстанциями (Мосгорнаследние, Департамент природопользования и т. Подобные документы помогут быстрее получить разрешение на внесение изменений в ПЗЗ.

Выписка из ПЗЗ с внесенными изменениями будет содержать:

  • данные о регламенте, утвержденном для участка (при его наличии);
  • основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды использования ЗУ (например, для жилого строительства, сельского хозяйства);
  • информацию о предельных размерах ЗУ, его площади;
  • минимально допустимые отступы возводимого объекта от границ ЗУ;
  • максимально допустимые высоту и этажность возводимого объекта строительства;
  • максимально допустимый процент застройки в границах ЗУ;
  • для зон исторической застройки – предписания к архитектурным решениям.

Если на участке не был утвержден регламент, то по параметрам разрешенного строительства заполняется отдельная таблица. При застройке также нужно соблюдать ограничения зон охраны природы.

В Генеральном плане застройки участка указываются предписания об обеспеченности инфраструктурой. Если ЗУ находится в зоне с особыми условиями, то в ГПЗУ описываются ограничения.

Стоимость и цена внесения в ПЗЗ изменений

Сроки рассмотрения предложений о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в среднем составляет 60 дней. Из них 30 уходит на то, чтобы документы были рассмотрены комиссией.

Если инициатива рассматривается в упрощенном порядке, то сроки будут меньше, так как этом случае рассмотрение комиссии не требуется.

Оплата пошлин и сборов для рассмотрения не требуется. Расходы инициатора будут состоять из затрат на сбор и подготовку документов. Цена зависит от основания изменений, вида и особенностей ЗУ и будущих объектов строительства. Уточнить все цены можно по телефону Архитектурного бюро МСР.

Как получить ГПЗУ

Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).

Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.

  • номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
  • основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
  • местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
  • площадь, кадастровый номер;
  • сведения об объектах, уже расположенных на земле;
  • сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
  • сведения о проекте планировки или межевания территории;
  • чертежи ГПЗУ.

Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Куда нужно обращаться для внесения изменений в ПЗЗ?

В Москве вопросы, связанные с изменением Правил землепользования и застройки, рассматривает МосКомАрхитектура.

Добрый день! Обязательно нужно запрашивать ГПЗУ. чтобы внести изменения в ПЗЗ?

Да, обязательно, так как ГПЗУ входит в обязательный комплект документов для изменения ПЗЗ.

Сколько раз можно вносить изменения в ПЗЗ для одного участка?

Количество изменений не ограничено, однако при повторном обращении нельзя использовать упрощенный вариант (кроме увеличения площади на 10%).

Выписка из ПЗЗ будет содержать:

  • сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
  • основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
  • предельные размеры участка, площади;
  • минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
  • максимально допустимая высота и этажность строения;
  • предельный процент застройки в границах участка;
  • предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).

Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.

В разделе 4 ГПЗУ указываются предписания об обеспеченности инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. В разделах 5-6 описываются ограничения для участков, где есть зоны с особыми условиями пользования. В разделе 9 ГПЗУ будет указано о ТУ для подключения объекта к инженерной инфраструктуре.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

В ГПЗУ указывается информация из Правил землепользования в отношении конкретного участка

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Изменение ПЗЗ допускается в соответствие со ст. 33 ГрК РФ. Также в Правилах города или региона содержится точный алгоритм действий инициатора предложений. Например, в столице изменение ПЗЗ 2022 года должно осуществляться в соответствие с разделом 2. 4 Правил. Внесение изменений в ПЗЗ может осуществляться по заявлению граждан и юр. лиц, по инициативе органов власти.

Изменение ПЗЗ по инициативе граждан и организаций осуществляется по следующим правилам:

  • оформляется заявление с отражением причин внесения изменений (например, для изменения разрешенного вида землепользования или использования объекта);
  • документы подаются в МосКомАрхитектуру (это указано в п. 2.4.4 ПЗЗ);
  • предложение об изменении ПЗЗ рассматривает Городская комиссия по градостроительной деятельности при МосКомАрхитектуре, которая выносит рекомендации о разработке проекта нормативного акта или об отклонении инициативы;
  • для рассмотрения вопроса о корректировке ПЗЗ назначаются общественные слушания (внесение изменений в генплан может осуществляться в упрощенном порядке, о чем расскажем ниже);
  • по итогам слушаний анализируются поступившие предложения и замечания;
  • окончательное решение об изменениях в ПЗЗ оформляется решением МосКомАрхитектуры (издание нормативного акта Правительством Москвы не требуется);
  • изменение ПЗЗ в Москве сопровождается обнародованием нормативного акта на сайте mos.ru .

Внесение изменений в генеральный план участка, ранее полученный заявителем, будет осуществляться после прохождения всех перечисленных стадий. Одновременно будут обновлены графические материалы ПЗЗ — карта градостроительного зонирования, проект застройки территории. Общий срок корректировки ПЗЗ, с учетом общественных слушаний, может затянуться на несколько месяцев.

Для изменения разрешенного вида землепользования

Для изменения допустимых параметров строительства

Правило 10 процентов для увеличения площади в ГПЗУ — новый упрощенный порядок

Внесение изменений в генеральный план участка допускается в упрощенном режиме. Основания для этого указаны в п. 3 ст. 33 ГрК РФ:

  • если в результате применения ПЗЗ причиняется вред правообладателям, снижается стоимости земли объектов;
  • если необходима однократная смена вида использования (без изменения допустимых параметров объекта);
  • если нужна смена вида использования с однократным изменением параметров допустимого строительства, но не более чем на 10% по сравнению с регламентом участка.

Особенно важен последний пункт, так как его можно использовать в интересах застройщиков и при реконструкции с пристройкой, надстройкой.

Внесение изменений в генплан в упрощенном порядке позволяет обойтись без проведения слушаний, прохождения Городской комиссии. Например, таким способом можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру, чтобы увеличить площадь под застройку здания. Все процедуры пройдут намного быстрее. Если вам требуется внесение изменений в генеральный план в упрощенном порядке, помощь в подготовке документов окажут наши специалисты.

По обозначениям на картах ПЗЗ можно понять, с какими разрешенными видами деятельности можно построить объект

  • пояснительная записка, где нужно описать планируемое использование участка;
  • ситуационный план, с отображением зоны, для которой требуется внесение изменений в генплан (на плане указываются существующие объекты);
  • схема застройки с отображением местоположения, экономических и технических параметров будущих строений;
  • расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;
  • копия ГПЗУ с исходными данными.

Собственник участка может подготовить документацию самостоятельно, либо поручить это профессионалам. Наша компания обеспечит подготовку документов в строгом соответствии с ПЗЗ Москвы, ГрК РФ и Постановлением № 457-ПП, поможет быстро пройти обязательные стадии их рассмотрения.

Пример и образец внесения изменений по новым правилам

Предлагаем ознакомиться с примерами основных документов, которые необходимы для изменений в ПЗЗ 2022 года.

Образец 1. Для изменения в Правила землепользования нужно представить ситуационный план участка.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Образец 2. Для изменения в ПЗЗ нужно подготовить и представить схему будущей застройки.

Внесение изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в Москве

Стоимость и цена внесения изменений в ПЗЗ

Срок рассмотрения инициатив об изменении ПЗЗ составляет до 60 дней, из 30 дней уходит на рассмотрение документов комиссией. При упрощенном порядке по истечении указанного срока будет вынесен нормативный акт о внесении корректировок в Правила. Сама процедура рассмотрения не предусматривает оплату пошлин и сборов. Расходы застройщика будут включать сбор и подготовку документации, по которым направляется предложение. Стоимость таких услуг зависит от основания изменений, вида и особенностей участка, будущих объектов. Уточнить расценки Архитектурного бюро МСР можно на бесплатной консультации по телефону.

Изменение границ территориальных зон

Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение границ территориальных зон (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Строительство:
  • 344 КОСГУ
  • 43 99 90 190
  • 43.99.90.190
  • Авторский надзор
  • Авторский надзор КОСГУ

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 33 “Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца о признании незаконным постановления главы администрации города, которым отклонено предложение истца о внесении изменений в правила землепользования и застройки на территории города в части изменения границ территориальных зон, отображенных в карте градостроительного зонирования; об обязании выдать разрешение на внесение изменений в указанные правила. Как указал суд, в соответствии с п. 2 ч. 2, п. 5 ч. 3, ч. 4, 5 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ изменения в правила землепользования и застройки муниципального образования могут быть внесены по инициативе заинтересованных физических лиц или юридических лиц в порядке, предусмотренном данным Кодексом. Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения, и направляет это заключение главе местной администрации. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения. В данном случае решение об отклонении поступившего предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки принято в пределах полномочий главы местной администрации с учетом заключения комиссии, порядок принятия оспариваемого решения, установленный действующим законодательством, не нарушен.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 34 “Порядок установления территориальных зон” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истцов об оспаривании постановления главы местной администрации об отклонении предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки в части изменения границ территориальных зон и установления в отношении территории, занимаемой участками истцов, территориальной зоны застройки малоэтажными жилыми домами. Как указал суд, в силу п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района. В данном случае корректировка правил землепользования и застройки в части отнесения земельных участков к территориальной зоне, на установление которой претендуют административные истцы, приведет к несоответствию с генеральным планом в части нахождения этих участков в функциональной зоне, не предполагающей ведение жилищного строительства, и застройкой малоэтажными жилыми домами, поэтому оспариваемое постановление является правильным.

Правила застройки и землепользования являются одним из основных градостроительных документов. Это региональный правовой акт, регламентирующий застройку той территории, для которой был разработан. Данный документ может быть разработан как на целый город, так и на небольшое поселение. Утвержденные правила застройки и землепользования являются обязательными к исполнению застройщиками и землепользователями при проектировании и строительстве. Несоблюдение и игнорирование параметров ПЗЗ влечет за собой серьезные последствия: штраф, снос строения, изъятие участка земли.

Правила застройки и землепользования играют важную роль в создании общей картины населенного пункта. Целями ПЗЗ являются:

– устойчивое развитие муниципальных образований путем создания оптимальных условий для развития их территорий,

– охрана и поддержание объектов культурно-исторического наследия и окружающей среды,

– планировка территорий согласно выбранной концепции,

– защита интересов и прав населения, землепользователей, арендаторов, собственников объектов капитального строительства и других юридических и физических лиц,

– привлечение инвестиций.

Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает согласованность всех градостроительных документов, относящихся к одной территории. ПЗЗ обязаны соответствовать параметрам Генерального плана населенного пункта, не идти в разрез утвержденным в нем условиям развития данной территории. От данных в ПЗЗ, в свою очередь, зависят ПМТ (проект межевания территории) и ППТ (проект планировки территории). А ГПЗУ представляет собой выписку из правил застройки и землепользования конкретного земельного участка. Из вышеизложенного следует, что ПЗЗ – это основной градостроительный документ, описывающий параметры застройки территории.

Наличие или отсутствие градостроительных регламентов определяется утверждением ПЗЗ. Чтобы получить ГПЗУ для начала проектирования объекта и получения разрешения на строительство достаточно утвержденных правил землепользования и застройки.

Правила застройки и землепользования фиксируют на законодательном уровне дальнейшее градостроительное развитие земельной территории, ее частей и зон. В ПЗЗ прописан алгоритм их применения, возможность и порядок внесения изменений в правила застройки и землепользования для возможности определенного строительства на различных участках территории.

ПЗЗ являются главным документом для застройщика. Именно в них содержатся все предъявляемые требования касательно застройки земельного участка. Чтобы ознакомиться с правилами, не обязательно обращаться в муниципальную администрацию, ПЗЗ находятся в открытом доступе на сайтах администраций.

Практически все правила землепользования и застройки имеют в своем составе следующие параметры:

Схематические и топографические данные:- карты зонирования с обозначенными границами территориальных зон,- карты зон с земельными участками, на которые распространяются особые условия,- карты участков с границами, на которых расположены объекты культурно-исторического наследия. Материалы с данными о градостроительных регламентах территориальных участков. Виды разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков. Сведения о максимальных и минимальных размерах земельного участка и характеристики разрешенного строительства. Наличие или отсутствие ограничительных мер по использованию земельного участка или здания. Расчет минимально допустимых показателей обеспеченности участка объектами инфраструктуры (социальная, транспортная, коммунальная сферы).

Чтобы правильно рассчитать градостроительные регламенты, необходимо рассмотреть и проанализировать большое количество факторов, влияющих на развитие территории. К таким факторам можно отнести:

– фактическое использование земли и объектов строительства,

– взаимозаменяемость и сочетание различных видов планируемого и существующего использования объектов строительства и земельных участков в границах одной территории,

– характеристики планируемых функциональных зон и их развития,

– виды территориальных зон земельного участка,

– требования к соблюдению охранных мероприятий, направленных на сохранение объектов культурно-исторического наследия, особых природных территорий и иных зон.

Территориальные зоны

В правилах землепользования и застройки кроме всего вышеописанного устанавливаются территориальные зоны с четкими границами, описываются типы зданий.

Основные территориальные зоны, выделенные и описанные в Градостроительном кодексе РФ:

  • Зона жилой застройки. Эти территории отведены для застройки одноэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами, а так же индивидуальной застройки. Допускается возведение жилых зданий другого типа, зданий образовательной и медицинской направленности, а так же размещение автостоянок, парков, объектов торговли и прочее.
  • Общественно-деловая зона. Предназначена для объектов делового, общественного, коммерческого направлений. Разрешено строительство объектов культурного, образовательного, социального назначения: кафе, музеи, вузы, гостиницы, офисные и административные здания и другие.
  • Производственная зона. Часто эту зону называют промышленной. Она предназначена для размещения складских помещений, промышленного производства, объектов транспортной, коммунальной и инженерной инфраструктур, например: вокзалы, аэропорты, заводы.
  • Сельскохозяйственная зона. На ней располагаются личные подсобные участки, сельскохозяйственные угодья, объекты капитального строительства сельскохозяйственного назначения: виноградники, поля, сенокосы, зернохранилища, пастбища.
  • Рекреационная зона. Парки, скверы, леса, пляжи, пруды, озера, стадионы, места для занятия спортом и туризмом и многие другие.
  • Зона особо охраняемого земельного участка. Это территории исторического, культурного, природного богатства.
  • Специальная зона. В этой территории застройка новыми объектами практически исключена. Как правило, в специальной зоне расположены военные части и стратегические объекты, кладбища, скотомогильники.

Изменение типа территориальных зон возможно по средствам внесения изменений в ПЗЗ муниципального уровня. Но стоит помнить, что часть зон не подлежит изменению, так как в будущем это может негативно отразиться на качестве уровня жизни населения, окружающей среды. В то же время нахождение одного участка в двух территориальных зонах незаконно и противоречит Градостроительному кодексу (статья 30 часть 4) и Земельному кодексу (статья 85 часть 2) Российской Федерации.

ВРИ и параметры застройки

ПЗЗ содержит полный список и описание всех видов разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории. Изменение вида использования земли возможно при внесении изменений в правила землепользования и застройки. Обе эти услуги предоставляются специалистами Центра Градостроительного Развития.

ПЗЗ так же может содержать в себе перечень возможных видов разрешенного использования для отдельных участков.

Установленные ВРИ на территориальные участки, обязывают землепользователя использовать земли строго согласно зонированию. К тому же, если для участка установлен вид фактического использования (вид «Ф»), то строительство запрещено, а использование земли проходит «по факту». К примеру, для территории зоны «деловое строительство» разрешено строительство офисов и деловых центров, а так же технологически связанные с ними объекты капитального строительства.

Правила землепользования и застройки не только определяют ВРИ, но и прописывают определенные параметры. Согласно 38 статьи Градостроительного кодекса РФ можно назвать основные:

  • Минимальные отступы от границ участка, за пределами которых строительство объектов запрещено.
  • Процент застройки или плотность застройки. Первое понятие оперирует процентным соотношением, второе – измерительным, в пересчете на 1 Га. Если в ПЗЗ установлено, что процент застройки не должен превышать 45%, то это значит, что объекты капитального строительства не должны располагаться на участке более 45% от общей площади оговоренной территории.
  • Высотность. Здесь так же присутствует вариативность: ограничения могут быть обозначены в этажах или метрах.

Изменение ПЗЗ

Практически всегда правила застройки  и землепользования не отображают реальных пожеланий собственника земельного участка относительно их использования. Помним, что большинство земельных участков Москвы имеет статус Ф-зоны, что полностью исключает строительство или реконструкцию на этих участках.

Большинство землепользователей оказываются перед запретом на дальнейшее развитие своего участка, реконструкции уже существующих объектов капитального строительства.

Единственным выходом из сложившейся ситуации является во внесении изменений непосредственно в установленные ПЗЗ. Могут быть изменены границы зон, изменение или установка новой зоны и территориальной подзоны, изменение вида разрешенного использования земельного участка, изменение параметров застройки.

Землепользователь может самостоятельно инициировать изменение ПЗЗ, подав соответствующее прошение в органы местного самоуправления в установленном законом порядке.

Как правило, процедура внесения изменений в ПЗЗ включает с себя следующие этапы:

– рассмотрение заявления и проектных материалов, представленных заказчиком,

– вынесение решения представителями местного самоуправления,

– публичные слушания,

– окончательное утверждение изменений в ПЗЗ либо отклонение прошения.

Действия заказчика в процедуре изменения ПЗЗ

Для того, чтобы повысить шансы на одобрение внесения изменений в действующие территориальные ПЗЗ, необходимо провести предпроектную работу. Иными словами провести градостроительный аудит земельного участка, который включает в себя не только анализ всех исходных документов и иных данных, но и консультации с представителями органов местного самоуправления для определения уровня возможности внесения непосредственно изменений и реальности внесения требований заказчика.

Провести анализ и консультации можно и самостоятельно. Но редко землепользователи могут разбираться в тончайших нюансах градостроительных документов. Чтобы не потерять время и повысить шансы на положительный результат, следует нанять команду профессионалов. Центр Градостроительного Развития имеет большой опыт проведения градостроительного аудита и проектирования поправок в ПЗЗ.

Следует помнить, что органы местного самоуправления не обязаны вносить изменения в ПЗЗ только лишь по заявлению землепользователя, у них нет достаточных юридических полномочий. Но в то же время органы местного самоуправления могут отказать в процедуре внесения изменения в ПЗЗ на любом этапе процесса.

Для повышения шансов одобрения, рекомендуем обратиться в нашу компанию. Мы детально изучим все документы, карты, планы развития территории. Специалисты Центра разработают максимально проработанный проект по внесению изменений в ПЗЗ, что позволит беспрепятственно пройти все этапы рассмотрения и согласования.

Сроки внесения изменений в ПЗЗ

Процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки довольно длительная процедура, которая длится не менее 6 месяцев. Средние по объему проекты разрабатываются и утверждаются за 8-12 месяцев.

Для экономии бюджета и временных активов, следует обратиться в Центр Градостроительного Развития. Наши высококвалифицированные специалисты максимально сократят временные затраты. К примеру, градостроительный аудит мы проведем за 2-4 недели.

Градостроительный аудит очень важный элемент для разработки проекта внесения поправок в ПЗЗ. На основе аудита выявляются все сильные и слабые стороны изменений, которые позволяют более детально проработать документацию и сформировать план разработки обосновывающих материалов.

Разработка пакета документов для внесения изменений ПЗЗ без градостроительного аудита заведомо проигрышный вариант. Именно благодаря аудиту становится ясна позиция органов местного самоуправления и их видение дальнейшего развития территории. С комплексным анализом и аудитом обосновывающие материалы не будут отправлены на доработку.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы

Правила землепользования и застройки города Москвы были утверждены в 2017 году Постановлением Правительства Москвы. Возможность внесения изменений в утвержденные ПЗЗ была регламентирована в 2018 году Правительством города. Это постановление закрепляет порядок действий с момента подачи заявления до получения ответа от органов местного самоуправления.

Для изменения ПЗЗ Москвы землепользователю необходимо провести анализ земельного участка с целью выявления возможности внесения изменений. Далее порядок прохождения процедуры внесения изменений соответствует разработке и утверждению ПЗЗ.

Внесение изменений в ПЗЗ Московской области

В отличие от Москвы, где на весь город разработан и утвержден один комплект документов ПЗЗ, в Московской области сотни местных ПЗЗ на разных стадиях разработки и утверждении. Это объясняется просто: для конкретного поселения разрабатывается свой вариант ПЗЗ.

Главным управлением, которому подчиняются все структуры, разрабатывающие и утверждающие ПЗЗ, является Главархитектура Московской области.

Процесс внесения изменений в ПЗЗ Московской области соотносится с аналогичным процессом Москвы:

– предложение по внесению изменений,

– официальное заявление землепользователя,

– градостроительный аудит и составление обосновывающих материалов,

– рассмотрение документов органами местного самоуправления,

– внесение изменений в ПЗЗ (оплата пошлин и налогов заказчиком),

– окончательное утверждение изменений,

– получение обновленного ГПЗУ.

Стоимость услуг

Внесение изменений в ПЗЗ является не только длительной, но и весьма дорогостоящей процедурой. Предоставляемая услуга состоит из прочих стоимостей, а именно:

– стоимость проведения и систематизации градостроительного аудита,

– ежемесячные платежи по сопровождению проекта,

– оплата достижений этапов выполненных работ,

– стоимость проектных работ.

На этапе до подачи заявления на внесение изменений правил землепользования и застройки, землепользователь тратит в среднем 400-700 тысяч рублей.

Центр Градостроительного Развития занимается управлением проектами на всех этапах его реализации, в том числе и на внесении изменений в ПЗЗ. Не тратьте время и деньги впустую – обратитесь к профессионалам! Позвоните нам по номеру 8(495)131-93-75. Мы ответим на все Ваши вопросы!

Выводы

Правила землепользования и застройки определяют зонирование и количество строительных объектов на участках, предельное их количество и виды использования земли. Для проектирования и согласования необходим ГПЗУ. При этом внести изменения в уже имеющиеся ПЗЗ можно, но на это может потребоваться несколько месяцев.

Есть упрощенный порядок рассмотрения внесения изменений в ПЗЗ, когда для территориальной зоны не устанавливают параметры застройки, а на ней располагается объект реконструкции. Упрощенный порядок существенно экономит время владельца ЗУ. Особенно это актуально для районов с уже сложившейся инфраструктурой, ведь противодействие жителей может быть очень велико несмотря на то, что изменения никоим образом не отразятся на комфорте проживающих.

Также предложение об изменениях в Правилах могут отклонить. Причинами в большинстве случаев являются документы, не соответствующие тем или иным требованиям законодательства РФ.

  • ПЗЗ – это документ, определяющий правила зонирования и застройки участка, предельно допустимые параметры строительства, разрешенные виды пользования.
  • Для проектирования и согласований информация из ПЗЗ выдается в виде ГПЗУ.
  • По предложению собственника в ПЗЗ можно внести изменения, а при упрощенной процедуре для этого не потребуется прохождение комиссии и общественных слушаний.

Помощь в подготовке документации и внесении изменений в ПЗЗ окажут специалисты Архитектурного бюро МСР. Подробнее о наших услугах можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Что такое правила землепользования и застройки?

Как внести изменения в Правила землепользования и застройки Москвы?

Как получить выписку из ПЗЗ?

В случае, предусмотренном частью 3. 1 настоящей статьи, глава поселения, глава городского округа обеспечивают внесение изменений в правила землепользования и застройки в течение тридцати дней со дня получения указанного в части 3. 1 настоящей статьи требования

Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления. ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации

То есть если генплан определяет цель развития поселения, то ПЗЗ являются механизмом её достижения

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.