Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.

Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.

Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?

Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.

На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.

239 читателей,
145 топиков

Добрый день. Делаю раздел земельного участка. В ЕГРН стоит с площадью 1700 кв. При выгрузке в программу получается 1705 кв. Делю, соответственно, площадь 1705 и получаю приостановку, что сумма площадей образованных зу не совпадает с площадью исходного зу, содержащейся в ЕГРН. Ладно. Переделала так, чтобы сумма площадей образованных давала 1700(тупо чуть уменьшила каждый образованный зу). Получаю вторую приостановку, что сумма образованных теперь не дает 1705 кв. Подскажите, что делать, чтобы удовлетворить палату?

Добрый день, помогите пожалуйста, в 1991 году был выдан земельный участок бабушке, участок состоял из двух участков, в синем свидетельстве просто общая площадь. Бабушка всю жизнь на них сажала картошку. Сейчас дочь вступила в наследство, решила отмежевать, картография отсутствует, смежники согласовали границы, которых не нашли так как деревня глухая согласовали через газету. Росреестр не пропускает, дайте подтверждение что участок двухконтурный. Может у кого была аналогичная ситуация?

Здравствуйте коллеги! Мной производится кадастровый учет в связи с образованием земельного участка и одновременным уточнением местоположения частей границ других смежных земельных участков, которые являются общей частью границ образуемого земельного участка. Регистратор пишет приостановку, в которой требует внести изменения в документ основание, по которому смежный земельный участок был поставлен на кадастровый учет (распоряжение 2017 года). Образуемый зу ставлю на основании распоряжения министерства транспорта. Обоснование наличие ошибки в местоположении границ смежников прописываю в зки. Я же не имею никакого отношения к тем документам на смежник и в нормативно-правовых актах я нигде не нашла, что кадастровый инженер обязан вносить в них изменения. Рассудите, пожалуйста.

Здравствуйте. Пришла приостановка при уточнении местоположения границ и площади земельного участка, участок двухконтурный. Участок раньше стоял на учете с границами, но по решению суда границы были исключены из кадастра (из-за пересечения с ранее учтенным участком, у которого границы были не установлены). Текст из приостановки: «При этом выгрузка сведений о координатах характерных точек границы не осуществляется в связи с содержанием ошибки при выборе необходимых элементов в межевом плане в формате XML при таком виде уточнения земельного участка (из землепользования в многоконтурный). »
Кто-нибудь сталкивался с похожей проблемой? Каким образом это можно исправить и можно ли вообще? Работаю в программе Технокад-Экспресс. Заранее спасибо.

Добрый день, коллеги. При выполнении работ по исправлению реестровой ошибки оказалось, что земельный участок пересекает границу территориальной зоны. Получила Уведомление о приостановлении, регистратор ссылается на ч. 2 ст. 85 ЗК. Администрация МО отказывается вносить изменения в границу территориальной зоны, просит сначала исправить границы ЗУ. Получается такой вот замкнутый круг. Впервые столкнулась с подобной проблемой. Может у кого есть опыт. Как выходили из ситуации? Поделитесь, пожалуйста.

Добрый день. Участок стоит на учете как ранее учтенный. Дата присвоения кадастрового номера 1999 год. В 2008 году в реестр были внесены границы земельного участка на основании Постановления администрации сельского поселения «Об утверждении проекта границ земельного участка». Сейчас сосед начал узаконивать свой дом, и выяснилось что граница смежного участка (который был уточнен в 2008 году) пересекает этот дом. Собственники согласны исправить смежную границу. Подали межевой план. Описала ситуацию про пересечение жилого дома, документы на который были выданы еще в 1998 году. Приостановка в связи с необоснованным изменением конфигурации. Ссылаются на то что ранее граница была внесена в реестр на основании постановления администрации. В таком случае нужно вносить изменение в данное постановление, чтоб изменить конфигурацию участка?

Пришла вот такая приостановка без ссылки на какой либо документ:
«Границы образуемого в счет земельных долей земельного участка 54:27:031001:84: ЗУ1 полностью располагаются в границах Особо охраняемой природной территории, реестровый номер 54:00-6. 19 — Государственный природный заказник федерального значения «Кирзинский» Новосибирской области, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. »
Может быть я что-то пропустил от Росреестра?

Земли населенных пунктов для садоводстваКупили участок с домом, категория “земли населенных пунктов”, вид размеренного использования “для ведения садоводства”. На кадастровой карте, как и в адресе и в выписке ЕГРН нет ни намека на принадлежность участка к СНТ. На данный момент, спустя пол года, случайно узнали, что якобы тут СНТ, есть председатель, ведутся взносы. Нигде об этом ранее информации не было. Вопрос: должен ли генплан СНТ отображаться в обязательном порядке на кадастровой карте и фигурировать в выписке ЕГРН?Зона Ж-2 (Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами). Площадь наложения:347. 01 м 2Наш участок 50:31:0010512:5, земли населённых пунктов, для веления садоводства. Можно ли регистрировать дом как жилой?Есть земельный участок: из Выписки участка: Категория земель – Земли населённых пунктов, Вид разрешённого использования – Для ведения садоводства и огородничества. Есть Уведомление на строительство, в котором написано – о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. Подали заявление на лес для строительства жилого дома и пришёл отказ: Отказать, причина: Что земельный участок является садовым участком (земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения садоводства. Вопрос: Правомерно ли нам отказали? Спасибо!Хочу приобрести землю с кадастровым номером 76:23:020201:349. 1) Возможно ли построить дом с пропиской на данном участке2) Коммуникации имеются рядом (рядом многоквартирный дом). Возможно ли подключить газ, воду, канализацию. Земли населенных пунктов для садоводства и огородничества. Интересует только онлайн консультация без поездок в офисы!Купили землю, назначение земли населенных пунктов, ври для ведения садоводства и огородничества, (садоводство). А зона оказалась сх 1,мы хотим строить жилой дом, как нам быть?Приобрёл участок. Земли населенных пунктов для коллективного садоводства. Могу ли в будущем оформить налоговый вычет с покупки?17 мая 2022 г. Госдума одобрила закон о переносе сроков дачной амнистии. Перенести принятие дачной амнистии необходимо на фоне непростой экономической ситуации в стране, заявил председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников. Госдума на пленарном заседании во вторник приняла в первом чтении законопроект, согласно которому обновленная дачная амнистию должна заработать не с 1 сентября, а раньше — с 1 июня 2022 года. С предложением ускорить новую дачную амнистию в марте выступил председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников. По его мнению, перенести принятие дачной амнистии необходимо на фоне непростой экономической ситуации в стране. «Принимая во внимание текущую непростую экономическую ситуацию в стране, мы также предлагаем пересмотреть сроки вступления в силу отдельных уже принятых федеральных законов на более ранние», — прокомментировал Павел Крашенинников, чьи слова приводит пресс-служба парламентария. По его словам, в первую очередь, это касается закона о дачной амнистии. Его применение существенно снизит административные препятствия и упростит процедуру оформления прав граждан на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, пояснил депутат. Новая дачная амнистия будет действовать до 1 марта 2031 года. Упрощенный порядок оформления прав коснется дачных и садовых домов, построенных до мая 1998 года (даты принятия Градостроительного кодекса), список объектов, которые подпадают под эти правила оформления, расширится. С обновлением дачной амнистии упрощенный порядок будет распространяться не только на земли для садоводства и дачного хозяйства, но и на участки ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов. Кроме того, новые правила дают возможность воспользоваться амнистией наследникам владельцев подпадающих под нее участков. Внимание вопрос! На дворе уже 2 июня, где найти официальную информацию об этом уже якобы принятом законе? Как теперь подать документы на оформление в собственность участка СНТ если ранее был отказ по причине подачи документов в утраченный срок закона который на тот момент ещё не продлили?Возможно ли построить дом с постоянной регистрацией на участке земли населённых пунктов для ведения садоводства и огородничества. Планирую приобрести землю. Или возможен вариант перевода данного участка в ИЖС? Могут ли в переводе земли на ИЖС? Если не сложно каким законом регламентировано это?Хочу с Вами проконсультироваться в отношении моего участка с кадастровым номером 50:26:0190505:88 (к/к 77:18:0190505) , категория земель – Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – 2. 1-Для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу:108807, РФ, г. Москва, внутригородская территория поселения Первомайское, квартал №45, земельный участок 20/3, который принадлежит мне на праве собственности. Для информации:На территории земельного участка в кадастровом квартале 77:18:0190505, расположены земельные участки с видом разрешенного использования: 2. 1-Для индивидуального жилищного строительства и для садоводства. Также на данной территории зарегистрированы две юридические организации ТСН “Полет” и СНТ “Полет”. У СНТ “Полет” и ТСН “Полет” нет имущества общего пользования (земель общего назначения), которое зарегистрировано на праве собственности этих организаций. Электрические сети, к которым подключены собственники земельных участков, являются собственностью Россети Пао Моэск Новая Москва. Собственники земельных участков имеют прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (Мосэнергосбытом, Мособлгазом). Земельный участок с кадастровым номером 50:26:0190505:245, расположенным в к/к 77:18:0190505, по которому осуществляется подъезд к земельным участкам, которые принадлежат физическим лицам,-по выписки ЕГРН имеет вид разрешенного использования, – Для общего пользования (уличная сеть). Границы участка не установлены. В соответствии с информацией указанной на Портале открытых данных Правительства Москвы data. mos. ru в разделе Земельные участки в собственности города Москвы и неразграниченной собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:26:0190505:245 указана следующая информация:1. Адрес земельного участка: (Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: город Москва, поселение Первомайское, д. Рогозинино, СНТ «Полет». Площадь земельного участка (кв. м) :48800. Тип собственности: неразграниченная собственность. Статус нахождения в аренде: нет. Разрешенное использование: для общего пользования. В отсутствии межевого плана и границ территории СНТ “Полет”, юридическая организация СНТ “Полет” заявляет, что имущество общего пользования не оформлено в собственность СНТ “«Полет”, однако руководство СНТ “Полет” заявляет, что земельные участки физических лиц находятся в границах территории, которая якобы принадлежит СНТ “Полет”. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 28. 2017 г. № 120-ПП “Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы” , картой градостроительного зонирования, с указанием границ территориальных зон и вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства поселения Первомайское города Москвы реестровый номер территориальной зоны 77:18-7. 154 (к/к 77:18:0190505) указаны коды видов разрешенного использования: 2. 0, 2. 0, 13. 0, 13. Вид разрешенного использования земельные участки общего назначения с кодом 13. 0 в территориальной зоне 77:18-7. 154 не указан!В ГПЗУ №РФ-77-4-59-3-552022-2596 моего участка с к/н 50:26:0190505:88 указано, что реквизиты проекта территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания указано-Документация по планировке территории не утверждена. Из вышеуказанной информации, как Вы считаете мой участок входит в границы СНТ “Полет” или нет!На собственном земельном участке решили построить жилой дом. НАм отказали в уведомление на строительства объекта ИЖС, тк земли относиться к зоне Р-3 (г. Пермь). Предложили получить условно разрешенный вид использования земель. В получение условно разрешенного вида отказали, тк отсутствует инфраструктура. Возможно ли получить разрешение на строительство жилого дома, аргументируя тем, что в нашем СНТ много домов признанных жилыми, они оформляли разрешение 3-4 года назад. Почему владея одинаковыми по значению земельными участками, они имеют жилой дом, а я не могу. Информация по участку:Кадастровый номер: 59:01:5710002:137Разрешенное использование: для ведения гражданами садоводства и огородничества. По документу числится: под коллективный сад. Категория земель: земли населенных пунктов. Земля в аренде на 49 лет (земли населенных пунктов, для садоводства) можно ли выкупить землю не строя на нем ни дома, ни другого объекта недвижимости. Или обязательно что-то строить, потом по дачной амнистии регистрировать?В снт категория земель на данный момент – земли населённых пунктов, назначение – для садоводства. Если назначение земли в снт переведут в ИЖС, будет ли обязанность у собственников земли – построить жилой дом? Если дома нет, не появится ли основание для лишения их земли, как не исполняющих условие постройки жилого дома на землях ИЖС?Снт находится в черте города, земли населенных пунктов. Границы снт с координатами согласованы с городом, по пзз и генплану мы зона садоводства. Земли общего пользования в собственность не оыормлены, как законно установить шлагбаум на въезде в снт, для ограничения проезда третьих лиц. У других снт свои въезды и они пользуются ими. Здавствуйте, при подаче уведомления в администрацию города Кемерово Кемеровской области на строительство жилого дома в СНТ, мне отказали, так как указанный земельный участок расположен на территории под развитие многоэтажной застройки на расчетный срок. Хотя категория земель: земли населенных пунктов а вид разрешенного использование: для ведения садоводства. Могу ли начать строительство. Земли населенных пунктов, для садоводства. Жилой дом, на кадастре. Узнал, что участок попал в рекреационную зону Р-2. Что запрещает реконструкцию и новое строительство. А вот поменять назначение земли я смогу, выбрав ВРИ новой рекреационной зоны? Придется ли при этом переводить дом в нежилое?Покупаю ЗУ, категория земли населённых пунктов, использование-для ведение садоводства, разрешение на строительство выдано. Строить дом для круглогодичного пользования не запрещено? И проблеммы с пропиской в этом доме не возникнут?Повторюсь, можно строиться на таких землях ЛПХ (земли населнных пунктов) или нельзя? Вот вырезки из закона, одни юристы утверждают, что нельзя будет оформить такой дом просто так. Так ли это?22 июня 2019 года вступили в законную силу изменения в Закон города Севастополя от 25 июля 2014 года № 46-ЗС “Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя”. До 1 января 2023 года основаниями для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности физического лица на объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, созданный или реконструированный на земельном участке, установленный вид разрешенного использования которого соответствует видам разрешенного использования “Для индивидуального жилищного строительства”,”Для ведения личного подсобного хозяйства” _ЛПХ (расположенном в границах населенного пункта),”Ведение садоводства”, “Ведение дачного хозяйства”, являются правоустанавливающий документ на земельный участок, в границах которого расположен такой объект недвижимого имущества, и технический план объекта недвижимости. До 1 января 2023 года при выполнении кадастровых работ и подготовке технического плана здания – объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется использование разрешений на строительство соответствующих объектов недвижимости или уведомлений, предусмотренных частью 11. 1 статьи 24 Закона о регистрации недвижимости. площадь созданного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома составляет не более 300 квадратных метров;2) количество надземных этажей объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома составляет не более трех. Планирую покупку участка и увидел 2 ограничения на 155 м. кв и 96 м. кв, всего участок 6 сот. Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказ № 364-к от 13. 2019, срок действия: 11. 2020(*участок в зеленой зоне, около реки)2. Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, Решение о согласовании границ охранной зоны объекта электросетевого хозяйства № 598-27 от 27. 2021, срок действия: 18. 2021Земля населенных пунктов для садоводства. Помогите принять решение о покупке такого участка, смогу ли я им пользоваться, или смогу ли пользоваться частью его без обременений, например, построить дом?Купили садовый участок в черте города. У нас на участке летний домик из категории “шалаш”. Из всех благ – подключено электричество. Строить дом мы не планируем. На сегодняшний деньКатегория земель: Земли населённых пунктов. Разрешенное использование: Для ведения гражданами садоводства и огородничества по документу: Для ведения садоводстваНаименование: садовый дом. Назначение: Нежилое зданиеБудут ли у нас штрафы, если СНТ станет в поселком (ходят такие слухи)? Ведь участки станут ИЖС и дом должен стать жилым. Помогите узнать что за арест. Кадастровый номер 23:49:0404003:2439Адрес (местоположение) край Краснодарский, г. Сочи, р-н Адлерский, сдт “Родничок-СВПЧ”, дом 5Дата обновления информации 30. 2020Вид объекта недвижимости Земельный участок. Статус объекта Актуально. Дата присвоения кадастрового номера 01. 2001Категория земель Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования Для ведения гражданами садоводства и огородничества. Кадастровая стоимость 686931. 12 руб. Дата определения кадастровой стоимости 01. 2020Дата внесения кадастровой стоимости 29. 2020Площадь, кв. м 522Кадастровый инженер Зорченко Инна Сергеевна. Лицензия кадастрового инженера 23-11-722Номер телефона кадастрового инженера 8-964-9453175Право Собственность, №23:49:0404003:2439-23/050/2018-2 от 02. 2018Ограничение / обременение Арест, №23:49:0404003:2439-23/235/2020-3Помогите разобраться не грамотному человеку. Разрешенное использование: для ведения гражданами садоводства и огородничества. По документу числится: для ведения садоводства. Категория земель: земли населенных пунктов. Вопрос: возникнет ли сложности по этому ЗУ в переводе на ИЖС?Какова ситуация на сегодняшний день. Хотим купить земельный участок, который находится в аренде, по договору переуступки права аренды. Категория земель – земли населенных пунктов. Разрешенное использование – для ведения гражданами садоводства и огородничества. По документу – для огородничества (это сведения из публичной кадастровой карты). Можно ли будет строить дом на таком земельном участке? Если нет, то что необходимо сделать, чтобы перевести участок в категорию, разрешающую строительство дома. Какая это может быть категория и ВРИ? Спасибо!. В 2010 году мной приватизирован участок 12 соток на земельном участке СНТ «земли населенных пунктов для ведения садоводства (отражено в Свидетельстве) в Первомайском районе г. Новосибирска, что позволяет строительство дома, бани, построек. И вдруг в 2021 году выявляется, что в 2012 году Мэрией без извещения проведено изменение категории неосвоенной части земель СНТ на «Зона городских лесов и лесопарков, пляжей (Р 2). Цель выделения: сохранение существующего природного ландшафта, зеленых массивов, создание на этих условиях комфортного посещения лесных территорий». А в эту зону попало несколько ранее освоенных участков СНТ до 2012 года. Возникло правовое противоречие между разрешенным видом использования этих участков и измененной категорией земли. Каким образом его устранить (корректировка, суд)? Без потерь. Купила земельный участок в 2021 году, в выписки из ЕГРН статус”земли населённых пунктов, вид разрешённого использования-садоводство”. На публичной кадастровой карте России те же данные (кн участка 60:03:0081701:23). Направила уведомление о строительстве дома в местную администрацию и получила отказ в разрешении на строительство по причине того, что есть градостроительный план волости 2013 года, согласно которого это земли сельхозугодий а не населённого пункта. Предложили обратится в областное куми с просьбой об изменении зонирования населённого пункта с целью использования земельного участка согласно моим документам. Получила отказ. (В Документах на собственность пред. Собственников от 2010 года, далее от 2016 года также установлен статус земли населённого пункта для садоводства) Что делать?У меня участок в СНТ зона Ж 1/А, вид разрешённого использования для садоводства и огородничества, земли населенных пунктов. Говорят изменение вида разрешенного использования участка возможно только в случае ликвидации СНТ, либо при изменении вида разрешенного использования всех участков входящих в СНТ единовременно. Исходя из этого могу ли я сейчас начать строить дом садовый или жилой и по дачной амнистии его зарегистрировать?Приобрели участок-Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования-Для ведения Личного подсобного хозяйства. Заказал град план оказалось зона Р-4. И такого ВРИ не предусматривает. Хочу построиться и воспользоваться правом упрощенной регистрации: В соответствии с частью 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ до 01. 2026 допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, без представления соответствующих уведомлений. Но все таки опасаюсь вдруг не зарегистрируют. Тогда видимо придется оформлять как нежилое и пытаться изменить Тер. Зону. Или через суд. Из разрешенных ВРИ все только для коммерции, то есть для юр. Лиц. Как выделили такой участок под ЛПХ не понятно. Вокруг СНТшники, 20 участков из них десять с оформленными домами. Хочу продать земельный участок в Садовом товариществе 500 кв. м категория земель – земли населенных пунктов, вид – для садоводства. В выписке егрн присутствует запись, что на 300 кв. м действует – Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление главы администрации о выделении участка из муниципальных земель № 267-74 от 18. 2005Покупатель хочет построить дом на этом участке, возможна ли продажа в таких условиях?Нужно ли менять вид разрешенного использования земельного участка на “садоводство” если прежний вид: “для ведения садоводства и огородничества, для иных видов жилой застройки” категория земель: земли населённых пунктов. При разделе данного участка. Помогите, пожалуйста, разобраться. Хотим купить участок для дачи, садоводство. Статус земли: земли населенных пунктов, разрешенное использования: для индивидуального жилищного строительства. Можно на такой земле не строить дом и не вводить его в эксплуатацию. Купил участок с гаражом. Участок в категории земель населенных пунктов для индивидуального садоводства.

Администратор печатает сообщение

Регистрируясь на сайте, Вы соглашаетесь с пользовательским соглашением

Виды зон с особыми условиями использования

ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.

Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:

водоохранные зоны;
охранные и защитные зоны объектов культурного наследия;
придорожные полосы автомобильных дорог;
охранные зоны трубопроводов: газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов;
зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов;
приаэродромная территория;
охранные зоны особо охраняемых природных территорий, например нацпарков и природных заповедников, округа санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
зоны затопления и подтопления;
санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:

сами особо охраняемые природные территории и объекты культурного наследия;
охранные зоны канализационных сетей;
береговые полосы;
территории миграции животных, карстовых проявлений, оползней и схода лавин;
достопримечательные места — некий гибрид объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, например Русская Палестина, Горки Ленинские, Бородино;
мелиорированные и мелиорируемые земли;
месторождения полезных ископаемых в местах застройки;
исторические поселения, например Гороховец или село Крапивна.

Такие территории никогда не указываются на публичных кадастровых картах и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ. Но они ограничивают размещение дома на участке. Например, по санитарным правилам с точки зрения допустимой напряженности электрического поля от дома до высоковольтной ЛЭП должно быть от 20 до 55 метров.

На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.

Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:

Охранные зоны и зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов.
Охранные зоны кабелей, газопроводов всех давлений, водопроводов, канализации.
Особо охраняемые природные территории.
Первый пояс и зона строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, например водохранилищ.
Береговая полоса.
Подзона 7 приаэродромной территории — это зона, где превышены нормы воздушного шума или выбросов вредных веществ авиационными двигателями.
Санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.

С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.

Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.

Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ

Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.

Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.

Вот, например, ЗОУИТ вблизи Петрозаводска. На публичной кадастровой карте видны только те ЗОУИТ, которые внесены в ЕГРН. Это максимум 50% от того, что может быть фактически

Например, тут видно, что зона минимальных расстояний магистрального газопровода наложилась на жилую застройку, поэтому возможны негативные последствия

Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.

В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:

Какие основные виды разрешенного использования земельных участков есть в поселении. Например, для садоводства, ИЖС, ЛПХ в черте поселения
Допустимый процент застройки. Обычно для ИЖС это 40%.
Минимальные отступы дома от границ участка. Чаще всего это 3 метра.

Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.

В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.

Фрагмент карты ЗОУИТ ПЗЗ г. Истра, где можно увидеть, что еще планируется сделать

На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.

Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.

Где еще можно получить информацию

Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.

Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.

Вы вправе не доверять размеру официальных санитарно-защитных зон для вредных производств. Для предприятий наивысшего — пятого — класса опасности санитарно-защитные зоны будут 1000 метров. Сюда относятся мусоросжигательные заводы мощностью 700 тысяч тонн отходов в год, нефтеперерабатывающие заводы, химические предприятия, свинокомплексы и т. Причем сами предприятия могут называться красиво: вместо мусоросжигательный завод — комплекс по сортировке и термическому обеззараживанию отходов с превращением их в экологически чистую электроэнергию, а химический завод красок может быть производственно-складским комплексом колористики и печати.

Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.

Памятка для тех, кто хочет купить дачу рядом с заповедником

Проверьте, находится ли участок в ЗОУИТ. Самый быстрый способ — по публичной кадастровой карте. Еще можно проверить по правилам землепользования и застройки и генплану поселения.
Закажите на свое имя расширенную выписку из ЕГРН. Официально она называется «О характеристиках объекта недвижимости». Выписка «Об основных характеристиках объекта недвижимости» не подойдет.
Если участок в ЗОУИТ, оцените, насколько серьезны ограничения. Если место в фокусе внимания экологов, историков, археологов, посмотрите, нет ли планов организовать здесь новую ЗОУИТ.
Учитывайте санитарно-защитные зоны, например, закрытых сельских кладбищ, мемориальных захоронений, а также ферм, птицефабрик Сегодня они могут не работать, а завтра их снова откроют.
Хороший способ уменьшить риски — получить от продавца градостроительный план земельного участка до сделки. Если на участке уже есть дом, то из плана вы узнаете, можно его реконструировать или строить новый.
Если хотите строить жилой или садовый дом, можно попросить продавца подать до сделки уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками и получить от администрации муниципалитета ответ, что все соответствует требованиям.
Если есть сомнения, можно обратиться к специалистам: экспертам, адвокатам по земельным вопросам, риелторам по загородной недвижимости, кадастровым инженерам и др.

Публичная кадастровая карта

Сервис, который в интерактивной форме предоставляет общедоступные сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в режиме онлайн

Для тех, кто хочет узнать общую информацию о территории и расположенных на ней объектах

Узнать кадастровую стоимость, площадь, назначение объекта недвижимости и просто поиграть с картой: найти свой дом, посмотреть на него со спутника, узнать кадастровую стоимость здания многоэтажного жилого дома или торгового центра, выяснить, в каком году построено понравившееся здание