Специфика использования сельхоз земель в Московской области заключается в том, что правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), как правило, предусматривается несколько территориальных зон сельхозназначения: СХ-1, СХ-2 и СХ-3 с различными режимами использования.
Вопреки распространенному мнению о запрете строительства на сельхозземлях, ПЗЗ целого ряда муниципалитетов Подмосковья позволяют застраивать от 40% до 70% всей площади участков сельхозназначения различными коммерческими объектами.
Адрес или кадастровый номер
участка
Кликните на карте на любой
земельный участок или дом,
чтобы получить информацию
Объект по этим данным не найден
На карте показываются только участки, для которых сделано межевание (т. измерены
точные координаты углов).
Поэтому возможны 4 причины, по которым участка на карте нет
- межевание не делалось вообще
- межевание сделано давно (до 2006 года)
- межевание сделано недавно (1-2 месяца назад)
- технические ошибки кадастровой карты
Подробнее читайте в нашей
статье
Объект по этому номеру не найден
Проверьте правильность кадастрового номера.
Он должен указываться с двоеточиями, и содержать 4 группы цифр. Например, 77:08:0009005:8
Или воспользуйтесь нашим расширенным
поиском
Объект по этому адресу не найден
Нужно указать более точный адрес.
Адреса бывают сложные, поэтому точнее найти объект по кадастровому номеру. Посмотрите его в документах. Например, 77:08:0009005:8
Показать кадастровые границы
участков
В пилотном проекте «Подмосковные 10 га» участвуют три городских округа Московской области — Лотошино, Серебряные Пруды и Шатура. Подмосковные фермерские хозяйства в рамках программы могут получить землю в безвозмездное пользование для сельскохозяйственного производства на срок до 6 лет.
«По проекту “Подмосковные 10 га” на сегодняшний день Правительством Московской области получено уже 12 заявок от фермеров региона на общую площадь 530 га. Это почти половина от всех земель общей площадью 1 070 га, которые предусмотрены проектом», – рассказал зампред Правительства Московской области Георгий Филимонов.
Он уточнил, что часть земельных участков площадью 338 га уже предоставлены в безвозмездное пользование, также в планах добавить в проект еще 500 га.
Программа «Подмосковные 10 га» должна обеспечить фермеров дополнительными участками и увеличить объемы производства их хозяйств, а также создать новые рабочие места. Также с помощью проекта вводятся в оборот ранее не использовавшиеся земли сельскохозяйственного назначения.
Центр агропромышленного развития Московской области сопровождает в ручном режиме каждого желающего получить земельный участок в безвозмездное пользование для организации фермерского хозяйства вплоть до подачи документов.
Пресс-служба Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области
Консультация Земельного юриста
Помощь по изменению зонирования и видов разрешенного использования земельных участков. Получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Оспаривание отказов государственных органов.
Получите консультацию земельного юриста
прямо сейчас, БЕСПЛАТНО!
Земельные юристы нашей компании помогут определить или изменить общественно-деловые зоны О-1, О-2, О-3 и О-4 для вашего земельного участка.
Общественно-деловые зоны О – предназначены для размещения объектов предпринимательской деятельности, торговли, объектов делового, социального и административного назначения. Состав территориальной зоны О установлен Градостроительным кодексом РФ статья 35. Количество зон О и ВРИ этих зон устанавливается местными правилами землепользования и застройки.
- Какие виды разрешенного использования есть в общественно-деловой территориальной зоне О?
- Как изменить общественно-деловую территориальную зону земельного участка О на другую зону?
- Как изменить ВРИ внутри территориальной зоны О?
Каждое из перечисленных обозначений имеет свои особенности:
- О-1 – это зона, имеющая несколько различных функций;
- О-2 – специальная территория общественно-делового назначения;
- О-3 – включает объекты для массового спорта и физкультуры;
- О-4 – здесь размещают учреждения для отдыха и туризма.
И у каждой зоны есть основные, условные и вспомогательные виды использования.
Земля предоставляется совершенно бесплатно под любые сельскохозяйственные проекты:
▫️ от 10 га до 50 га – под овощеводство, садоводство, пчеловодство;▫️ от 10 га до 100 га – под растениеводство: производство зерновых и зернобобовых культур;▫️ от 10 га до 100 га – под разведение мелкого рогатого скота молочного и мясо-молочного направления;▫️ от 10 га до 200 га – под разведение мелкого и крупного рогатого скота молочного и мясо-молочного направления.
💬 «Участки аграриям предоставляют в рамках пилота в 3 округах: Серебряных Прудах, Лотошино и Шатуре. Площадь участков варьируется от 10 до 200 га, в зависимости от вида деятельности, но она должна быть связана исключительно с сельхознаправлением. Получить землю под развитие агробизнеса в безвозмездное пользование можно на срок до 6 лет. Всего для этих целей в трёх муниципалитетах подобрано более 1 тыс. гектаров», – рассказала зампред подмосковного правительства Анна Кротова.
Требования к участникам программы:
✔️ регистрация в Московской области;✔️ достижение показателей эффективности использования земельного участка в первый и в последующие годы;✔️ отсутствие налоговых задолженностей и иных обязательных платежей.
Чтобы получить участок, необходимо предоставить следующие документы:
▪️ соглашение о создании фермерского хозяйства или решение о создании фермерского хозяйства в случае, если оно создано одним гражданином;▪️ обязательство по достижению эффективности использования земельного участка – в первый и последующие годы;▪️ справка об отсутствии неурегулированной задолженности по уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей.
В зависимости от формы собственности земельных участков, документы подаются в Министерство имущественных отношений региона или органы местного самоуправления.
Срок рассмотрения заявки – 15 дней.
Наши земельные юристы помогут установить или изменить территориальные зоны Ж-1, Ж-2, Ж-3 и Ж-4 жилой застройки, изменить ВРИ вашего участка. К ним относят отдельные участки, в отношении которых градостроительными документами определены границы. А в регламентах, касающихся этих зон, обозначены сферы использования наделов.
Территориальные зоны Ж – жилые зоны, регламентированные Градостроительным кодексом РФ статья 35, предназначенные для застройки индивидуальными жилыми домами, домами блокированной застройки, малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными многоквартирными домами.
Внимание!
Количество и состав территориальных зон устанавливаются правилами землепользования и застройки района, поселения, городского округа, межселенной территории. Для уточнения действующих в отношении Вашего земельного участка градостроительных регламентов обращайтесь за консультацией к нашим специалистам!
- Какие виды разрешенного использования есть в территориальной зоне Ж?
- Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне Ж?
- Как перевести свой земельный участок в территориальную зону Ж?
- Как изменить территориальную зону земельного участка Ж-1 – Ж-4 на другую зону Ж?
Создание территориальных зон – это сложная процедура градостроительного планирования. В процессе важно учитывать всю градостроительную документацию: планы развития города, положение текущей застройки, функциональный план населенного пункта, ПЗЗ, зоны с особыми условиями использования территории. Мы соберем нужные бумаги, проведя процедуру быстро и с гарантией положительного результата.
Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через суд) – от 60000 рублей.
Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через ППТ) – от 200000 рублей.
В зонах, отмеченных буквой «Ж», допускается возведение индивидуального жилья, малоэтажных и блоковых строений, а также многоэтажных домов. Здесь можно строить и вспомогательные объекты (школы, поликлиники, парки и прочее). Так в зоне Ж-1 можно возводить малоэтажные здания, а в Ж-2 – еще и среднеэтажные дома. Ж-3 предусматривает смешанный тип застройки.
Параметры местной системы координат МСК-50 применяются на территории Московской области для проведения кадастровых работ и ведения Единого государственного реестра недвижимости, а так же рекомендуются для проведения отраслевых геодезических и кадастровых работ. Параметры МСК-50МСК-50 разбита на две 3-ех градусные зоны, по которым можно предложить решение с учетом ГОСТ 51794-2008. Ниже приведен формат для использования в файле проекций ГИС MapInfo. Распределение кадастровых районов по зонам следующее:
В ГИС Панорама 12 и выше для территории Московской области при подключении через xml-файл субъектов РФ используются параметры местной системы координат на базе СК-63, район P.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, территориальными зонами называют отдельные участки земли, для которых градостроительной документацией определены границы и установлены регламенты. Регламенты охватывают все сферы применения земли, фактически, предписывая владельцам, какие именно они могут использовать надел, какие здания возводить. Формирование территориальных зон — сложная комплексная работа, выполняемая Росреестом. При их выделении учитывается не только градостроительная документация, но и функциональный план города, тенденции его развития, текущая застройка и т. За счет выделения отдельных функциональных областей удается добиться гармоничного развития города, начиная от плотности застройки и заканчивая социальной и транспортной инфраструктурой. Какие выделяют территориальные зоны?Все земельные участки, для которых приняты регламенты, по Градостроительному кодексу относятся к одной из территориальных зон. Основных категорий — 8, также есть вспомогательные. Каждая имеет свое буквенное обозначение: именно оно используется на картах градостроительного зонирования и других документах. Виды и состав территориальных зон подробно расписаны в ГрК. Краткие сведения мы приводим в таблице. Территориальные зоны проходят по границам дорог, улиц, красным линиям, границам земельных участков и природных объектов. Недопустимо, чтобы земельный участок разрывался и относился сразу к нескольким территориальным зонам застройки. Как узнать территориальную зону?Для этого можно пойти несколькими путями. Самый простой — открыть публичную кадастровую карту Росреестра. На ней нужно по карте или кадастровому номеру найти участок и посмотреть интересующую вас информацию.
Второй способ — найти документы территориального планирования Москвы и посмотреть в них деление на территориальные зоны. Например, в генеральном плане г. Москвы функциональные зоны указаны отдельно на карте по районам:
Также можно посмотреть отдельные зоны — например, найти территории, предназначенные для размещения объектов капитального строительства различного назначения. Они будут выглядеть так:
Третий способ — открыть правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы. В документе подробно расписаны все территориальные зоны, причем посмотреть их можно как для отдельного участка на карте, так и найти подробное описание в документах. Выглядеть оно будет следующим образом:
Наконец, четвертый способ — обратиться в МФЦ или непосредственно Росреестр, заказав кадастровую выписку. В ней будет указана территориальная зона, а также все допустимые виды разрешенного использования земли. Какую информацию можно получить, зная территориальную зону?Для каждой территориальной зоны в Москве разработаны свои градостроительные регламенты. В них прописано, какие виды разрешенного использования доступны гражданам для земли и объектов капстроительства, каковы предельно допустимые параметры строительства и реконструкции объектов. Важно отметить, что в пределах одной зоны могут быть подзоны с одинаковыми ВРИ участков и сооружений, но различными предельными размерами наделов и предельными параметрами объектов капстроительства. Таким образом, зная территориальную зону, вы получите сведения о:
- Основных видах разрешенного использования земли. Они очень важны для владельца участка, поскольку определяют возможности использования. Более того: собственник вправе самостоятельно выбрать любой среди основных ВРИ, поэтому их перечень может определить привлекательность земли для инвестора, возможности оптимального использования для владельца.
- Максимально допустимую площадь одного участка.
- Максимальный процент застройки.
- Высоту застройки.
- Плотность застройки.
ПЗЗ города Москвы — документ градостроительного зонирования территории города. Текущая версия утверждена Правительством Москвы 18 марта 2017 года. Основной задачей документа является определение видов капитального строения и разрешенного использования земли. Именно в ПЗЗ смотрят, какие здания разрешено строить в определенной части города. За счет этого удается создать единый архитектурный ансамбль, а также позаботиться о соблюдении экологических требований. Правила землепользования и застройки определяют характеристики строительства: плотность размещения объектов, этажность, предельный процент зданий в рамках определенного участка. При подаче застройщиком проекта строительства Мосгорстройнадзор проверяет, не нарушаются ли параметры ПЗЗ, и только после этого выдает разрешение на строительные работы.
Благодаря правилам землепользования и застройки достигается целый ряд целей:
- У застройщиков есть возможность быстро получить доступ к информации о возможностях строительства в конкретном районе.
- Удается избежать хаотичной застройки, портящей внешний вид города и нарушающей экологические нормы.
- Достигается эффективная защита объектов культурного наследия.
- Предотвращаются конфликты между застройщиками, отстаивающими свои интересы: благодаря ПЗЗ удается регулировать воплощение даже масштабных градостроительных проектов.
Территориальная зона О-3 (зона объектов физической культуры и массового спорта)
За массовые спортивные мероприятия и физкультуру отвечает эта общественно-деловая зона. В ее границах размещают объекты, где организуют спортивные мероприятия. Хотя основные способы использования включают также:
- обеспечение общественного питания;
- возможность размещения гостиниц;
- создание причалов для небольших судов;
- и зоны общего пользования.
В перечень вспомогательных ВРИ входят: объекты коммунального обслуживания, образовательные и просветительские учреждения, магазины, обслуживание транспорта и обеспечение правопорядка на территории зоны.
Условно допустимые виды в данном случае не так разнообразны: размещение магазинов, ведение банковской деятельности, развлечения, страхование и т. Отдельные требования предъявляются к открытым автостоянкам, озеленению и хранению транспорта.
Как изменить территориальную зону земельного участка Ж-1 – Ж-4 на другую зону Ж?
Когда действующая территориальная зона не позволяет строить необходимые объекты недвижимости или вести определенную деятельность, надо обратиться в органы власти за ее изменением. В Москве заявление подается в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки. В области изменением территориальных зон занимаются местные власти (глава муниципалитета).
Для смены зоны Ж-1 – Ж-4 на другую, но в пределах территориальной зоны Ж, потребуются серьезные основания:
- по ошибке участок разместили в двух различных зонах, из-за чего невозможно получить разрешение на строительство или иным образом использовать землю;
- выбранная зона предусматривает ведение деятельности (как правило, коммерческой), но действующая зона ограничивает таковую;
- использовать участок в новой территориальной зоне было бы выгоднее (улучшится комплексное развитие района, повысится эффективность пользования землей и т.д.).
Причины перевода надела из одной зоны в другую должны быть детально проработаны. Их указывают в заявлении, прикрепленная же документация должна содержать доказательства необходимости изменения зоны. В этих целях можно обратиться в экспертные организации для проведения расчетов.
Чаще всего, собственники обращаются за изменением территориальных зон Ж-1 на Ж-2, Ж-2 на Ж-3, Ж-3 на Ж-4 т. с целью извлечения коммерческой выгоды увеличивают плотность застройки. Увеличению плотности застройки может мешать отсутствие необходимой для проживания инфраструктуры – нагрузки на детские сады, школы, поликлиники и т. Иногда, для преодоления данного ограничения, зайстройщики, берут на себя дополнительные обязательства по строительству социально значимых объектов.
В остальном процедура изменения территориальной зоны стандартная:
- заявление подается в уполномоченный орган;
- создается проект изменений ПЗЗ;
- проводятся публичные слушания (если требует ситуация);
- проект и рекомендации рассматривает глава администрации;
- выносится решение и обновленные данные вносят в ЕГРН.
Юристы нашей компании пройти предварительные согласования, помогут составить обоснованное заявление и переведут надел в подходящую территориальную зону.
Изменение разрешенного использования земельных участков – услуги
Изменение категории земельных участков – услуги
Изменение территориальной зоны Ж и разрешенного использование Вашего участка!
Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!
- Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.
- Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.
- Решения сложных вопросовЗащита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!
- Представительство в регионахСпециалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!
Как перевести свой земельный участок в территориальную зону Ж?
Изменение территориальной зоны предполагает корректировку ген. плана и правил землепользования и застройки. В этих целях подается обращение в уполномоченные органы (местный муниципалитет или Городская комиссия в Москомархитектуре). В заявлении необходимо привести обоснование таких изменений:
- Территориальная зона меняется, чтобы повысить эффективность использования участка или недвижимости – представьте факты неэффективности земли в текущем состоянии, прикрепите соответствующие расчеты.
- Собственнику участка причиняется вред – надо детально разобрать все аспекты такового (снижение стоимости надела, удешевление объектов недвижимости и прочее).
Основания могут быть и другими. Например, заявитель приобрел участок, планируя возвести на нем многоквартирный дом, но текущая территориальная зона позволяет строить только парковки и прочие аналогичные объекты. Доказав целесообразность строительства жилого дома, вы убедите комиссию изменить действующую зону.
При внесении изменений в правила застройки, уполномоченные органы стараются соблюдать баланс между интересами собственников и публичными интересами. Когда смена территориальной зоны приведет к развитию территории, провести ее будет легче. Иногда процедура требует организации публичных слушаний, в других ситуациях решение принимает глава местного муниципалитета.
Мотивированный ответ дается на основании полученных документов и ходатайства. К обращению надо прикрепить:
- ситуационный план, где отмечены границы вашего участка и имеющиеся на нем объекты недвижимости;
- документацию на землю, включая выписку из ЕГРН, договор аренды или иное подтверждение прав;
- схему планируемой застройки, где обозначены места размещения объектов и их экономические показатели.
На рассмотрение обращения может уйти до двух месяцев. Юристы Геобюро помогут с переводом Вашего земельного участка в территориальную зону Ж.
Территориальная зона О-4 (зона объектов отдыха и туризма)
На участках, относящихся к данной общественно-деловой территориальной зоне, размещают объекты для организации туризма и отдыха. Помимо них предусмотрено строительство недвижимости и ведение деятельности в целях удовлетворения духовных и других потребностей отдыхающих. Исходя из этого, установлены и основные виды использования:
- обслуживание туристов и отделения связи;
- создание санаториев, охота и рыболовная деятельность;
- природный туризм, курорты и общественные территории.
Среди вспомогательных способов использования: магазины, передвижное жильё, банки и страховые компании, развлечения, внутренний правопорядок и прочее.
К условно разрешенным ВРИ в пределах этой зоны относят деловое управление, обслуживание транспорта, площадки для гольфа и т. Наши юристы помогут определить, к какой зоне относится ваш участок, и изменят его виды использования, если потребуется.
Правила землепользования и застройки территории (части территории) Городского округа Пушкинский Московской области
Постановление Администрации Городского округа Пушкинский Московской области от 10. 2022 № 646-ПА утверждены Правила землепользования и застройки территории (части территории) Городского округа Пушкинский Московской области
Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Пушкинский Московской области (текстовая часть)
Карта градостроительного зонирования с отображением границ населенных пунктов, входящих в состав городского округа, границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия и границ территорий исторических поселений (по сведениям ЕГРН)
Карта градостроительного зонирования с установленными территориями, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории (карта 2)
Карта градостроительного зонирования с отображением границ населенных пунктов, входящих в состав городского округа, границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия и границ территорий исторических поселений (по сведениям ИСОГД МО) (карта 3).
О проекте решения комплексного развития территории жилой застройки общей площадью 28,74 га, расположенной по адресу: Московская область, Городской округ Пушкинский, состоящей из двух несмежных территорий: г. Пушкино, Московский проспект – 10,08 га, г. Пушкино, улица Маяковского – 18,66 га
Распоряжение от 05. 2015 №75-p “О признании многоквартирных жилых домов аварийными, подлежащими сносу”
Распоряжение от 09. 2018 №22-р “О признании многоквартирных жилых домов аварийными, подлежащими сносу”
Распоряжение от 26. 2018 №185-р “О признании многоквартирных жилых домов аварийными, подлежащими сносу”
Распоряжение от 27. 2020 №270-р “О признании многоквартирных жилых домов аварийными и подлежащими сносу”
Распоряжение от 12. 2022 №107-РА “О признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу”
Территориальная зона О-2 (зона специализированной общественной застройки)
На участках, относящихся к этому виду общественной застройки, осуществляется большой разброс функций бытового и социального характера. Основная цель таких предприятий – удовлетворение потребностей жителей района. В этой зоне действуют следующие основные виды использования:
- медицинское и социальное обслуживание;
- бытовые и коммунальные услуги;
- обеспечение научной деятельности;
- земли общего пользования;
- обеспечение соблюдения прав внутри территории;
- историческая и культурная деятельность.
К вспомогательным видам относят: магазины, гостиницы, обслуживание автомобилей, спортивные площадки, деловое управление и т.
Условно допустимые виды здесь более разнообразны: магазины, банки и страховые компании, объекты гражданского значения, общественного питания и прочее. Имеются отдельные требования по содержанию транспорта, установке гаражей и т.
Территориальная зона О-1 (многофункциональная общественно-деловая зона)
В пределах этой зоны обеспечены оптимальные условия для извлечения прибыли от капитальных объектов. Речь о торговле, предпринимательстве, банковской и общественной деятельности. Для общественно деловой зоны О-1 предусмотрены основные ВРИ:
- коммунальное, бытовое и социальное обслуживание;
- поликлиники и образовательные учреждения;
- культурное и религиозное использование;
- размещение рынков и магазинов;
- развлечения, спорт, объекты связи и прочее.
К вспомогательным способам использования данной территории относят: создание складских помещений, обеспечение правопорядка в пределах зоны, коммунальные услуги, связь и спортивные учреждения.
Есть также и условно разрешенные виды: склады и объекты гражданского назначения. По каждому из них имеются свои предельные площади участков и характеристики застройки.
Какие виды разрешенного использования есть в территориальной зоне Ж?
Данная территориальная зона предназначена для застройки жилыми объектами различной этажности. Существует несколько вариантов зоны Ж, и у каждой имеет собственное цифровое обозначение. Территориальные зоны Ж-1 – Ж-4 отличаются плотностью застройки – от индивидуального жилищного строительтсва, до многоэтажных домов. Жилые зоны допускают строительство объектов коммерческого, бытового, социального назначения. Для каждой жилой зоны предусмотрены собственные виды разрешенного использования.
- Территориальная зона Ж-1: ИЖС (остальное в уловно-разрешенных видах);
- Территориальная зона Ж-2: Блокированная застройка и малоэтажное строительство, объекты коммерческого и социального назначения;
- Территориальная зона Ж-3: Среднеэтажное строительство, объекты коммерческого и социального назначения;
- Территориальная зона Ж-4: Многоэтажное строительство, объекты коммерческого и социального назначения;
Особенностью территориальных зон Ж-2 – Ж-4 является возможность присвоения земельному участку сразу нескольких основных видов разрешенного использования. Например – жилой дом + магазин + ресторан.
Внимание! В правилах землепользования и застройки некоторых муниципальных образований территориальные зоны Ж-2 – Ж-4 объединяют в отдельную зону многоквартирной жилой застройки, Ж-1 – Ж-2 объединяют в зону застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.
Наименование ВРИ / Типовая зона Ж / Код (числовое обозначение ВРИ):
- Ведение огородничества (Ж1-Ж2) 13.1
- Земельные участки (территории) общего пользования (Ж2-Ж4) 12.0
Условно разрешенные и вспомогательные виды необходимо смотреть в утвержденных правилах землепользования и застройки. Полный перечень ВРИ по каждой зоне есть в Классификаторе.
Какие виды разрешенного использования есть в общественно-деловой территориальной зоне О?
Наименование ВРИ / Код (числовое обозначение ВРИ):
- Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры 4.2
- Земельные участки (территории) общего пользования 12.0
Как изменить общественно-деловую территориальную зону земельного участка О на другую зону?
Изменение территориальной зоны участка должно быть обоснованным. Перед началом процедуры изучите градостроительную документацию и проверьте возможность установления желаемой зоны в отношении конкретного надела. Необходимо согласовать с муниципалитетом возможность перераспределения запланированной генпланом нагрузки на ваш земельный участок на другие участки, а так-же расчетную готовной инфраструктуры принять возможную дополнительную нагрузку от земельного участка из образуемой территориальной зоны. Например, при переводе в жилую зону, будет учитываться нагрузка на близлежайшие детские сады, школы, поликлиники и т.
Если такая возможность имеется, а вы выбрали подходящую зону, нужно:
- Подготовить документы и заявление;
- Обратиться в уполномоченные органы;
- Дождаться публичных слушаний;
- Получить решение об изменении зоны;
- Внести новые данные в ЕГРН.
В зависимости от ситуации этапы процедуры могут отличаться. Так, общественные слушания нужны не всегда, а информация в ЕГРН должна вноситься по инициативе органа, изменившего территориальную зону. Если данные в реестре не обновились в течение 15 дней, тогда уже заявитель подает ходатайство в Росреестр.
Особое внимание следует уделить основаниям для изменения зоны. Их указывают в заявлении и подкрепляют расчетами, заключениями экспертов и другой документацией. Обычно общественно-деловая территориальная зона меняется на другую для повышения экономической выгоды и эффективности использования участка. Такие причины должны быть обоснованы и подкреплены фактами.
Помимо заявки и расчетов, к обращению прикладывают:
- ситуационный план участка;
- схему планируемой застройки;
- бумаги на территорию;
- подтверждение прав на землю.
Все это направляют в местный муниципалитет или Городскую комиссию в Москомархитектуре (зависит от места нахождения участка).
Для изменения территориальной зоны потребуется около 6 месяцев. Точные сроки зависят от ситуации и наличия опыта в подобном вопросе. Юристы компании Геобюро сократят время изменения территориальной зоны и обеспечат положительный ответ по заявке.
Земли сельскохозяйственных угодий (СХ-1)
Земли СХ-1 представляют собой сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи и участки, занятые многолетними насаждениями. Это единственная категория земель сельскохозяйственного использования, на которой действительно невозможно строительство без внесения изменений в ПЗЗ.
Для таких земель не устанавливается градостроительный регламент, то есть виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства. Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для земель сельскохозяйственных угодий ПЗЗ также не предусмотрены.
В то же время, для многих владельцев участков в зоне СХ-1 актуально исключение участка из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий, что позволит без особых проблем перевести участок сельхозназначения в другую территориальную зону, а в ряде муниципалитетов – предоставит право автоматически (то есть без изменения ПЗЗ) применять градрегламент зоны СХ-3 с широким перечнем основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ.
Земли для садоводства и огородничества (СХ-2)
Земли СХ-2 представляют собой земли для ведения садоводства и огородничества. Вместе с тем, для участков из зоны СХ-2 градостроительный регламент ПЗЗ в большинстве муниципальных образований Московской области предусматривает целый ряд условно разрешенных и вспомогательных видов разрешенного использования (ВРИ).
Так, в качестве условно разрешенных ВРИ на таких землях, как правило, возможно размещение не только жилых домов, но и магазинов, офисов, кафе и ресторанов, спортивных объектов, объектов бытового обслуживания, развлекательных заведений (ночные клубы, аквапарки, боулинги, аттракционы, букмекерские конторы и т. То есть на участке СХ-2 есть возможность вести практически любой прибыльный бизнес.
Земельный участок СХ-2, в рамках условного разрешенного ВРИ, можно застроить даже объектами придорожного сервиса (включая автозаправки, магазины сопутствующей торговли и гостиницы). А гостиницы, по сложившейся практике, легко превращаются в апартаменты.
Отметим, что в отличие от внесения изменений в ПЗЗ, получение разрешения на условно разрешенный ВРИ – гораздо менее затратная и длительная процедура, в рамках которой возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к изменению ВРИ участка (в т. в судебном порядке). Немотивированный отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования не допускается, а основания отказа жестко регламентированы законом.
Территориальная зона жилой застройки Ж-4
Зона многоэтажного строительства. Высота жилых строений девять и более этажей. Помимо них допускается возведение других объектов, отвечающих требованиям градостроительных регламентов. Также в основные виды включены:
- многоэтажная жилая застройка;
- магазины и рынки;
- бытовая сфера обслуживания;
- учреждения культурного развития;
- спортивные виды деятельности;
- организация здравоохранения и т.д.
К условным видам относят религиозное использование земель, предпринимательство, размещение складов и обслуживание автотранспорта. А вспомогательные виды – это отдельно стоящие гаражи (владельцы – люди с инвалидностью), гостевые автомобильные стоянки, хозяйственные площадки и прочее.
Земли сельхозпроизводства (СХ-3)
Земли СХ-3, как правило, имеют большой перечень видов разрешенного использования по ПЗЗ, допускающих капитальную застройку, в связи с чем тоже представляют коммерческую ценность для потенциальных инвесторов.
Во многих случаях на землях сельхозпроизводства СХ-3 имеется возможность, наряду с сельскохозяйственным производством, размещать объекты различного профиля: от магазинов, офисов и гостиниц до полноценных промышленных предприятий, объектов производственно-складского и иного коммерческого назначения.
Грамотное сочетание условно разрешенного и вспомогательных ВРИ позволит правообладателю разместить на участке СХ-3 даже загородный эко отель – целый комплекс объектов, сочетающих производство сельскохозяйственной продукции и ее переработку с размещением отдыхающих и оказанием услуг развлекательного характера. Правовой центр «Два М» имеет богатый опыт юридического сопровождения реализации подобных проектов.
При этом препятствием к застройке участков в зонах СХ-2 и СХ-3, а также к изменению их градостроительного регламента, может являться лишь включение в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий и/или в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В то же время, во многих случаях данные препятствия можно устранить (путем исключения участка из соответствующего перечня особо ценных угодий, из границ ЗОУИТ).
Юристы «Два М» осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, включая перевод в другую территориальную зону (из СХ-1 в СХ-2 или СХ-3) или категорию (земли населенных пунктов, земли промышленности), изменение разрешенного использования, а также взаимодействие с органами власти по любым возникающим вопросам и представление интересов в судебных инстанциях.
Для получения квалифицированных юридических услуг вы можете воспользоваться любым удобным способом
Зона блокированной застройки и малоэтажного строительства. В этой зоне возводят дома на несколько квартир. Их максимальная высота – четыре этажа. Это предусмотрено основными видами использования. Также к ним относят:
- блокированные здания с территорией возле дома;
- малоэтажная многоквартирная жилая застройка;
- магазины и рынки;
- административные здания;
- объекты для обслуживания жителей района;
- гостиницы и детские учреждения;
- школы, спортивные залы, дома культуры;
- библиотеки, отделения связи, аптеки.
В перечень условных ВРИ входят: общежития, индивидуальное жильё, поликлиники, торговые комплексы, рынки, ветеринарные лечебницы и прочее. Среди вспомогательных видов: детские и спортивные площадки, автомобильные стоянки, гаражи, скверы, бульвары и остальное.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне Ж?
Изменение вида разрешенного использования внутри территориальной зоны Ж возможно на один из основных ВРИ, условно разрешенный ВРИ, либо с присвоением дополнительного ВРИ.
- Если выбор стоит между основными видами, обозначенными в правилах землепользования и застройки, достаточно указать в заявлении текущий и желаемый ВРИ. Перевод осуществляется в заявительном порядке. Помешать переводу могут наличия обременений, ограничения по плотности застройки, вхождение земельного участка в различные охранные зоны.
- Присвоение дополнительного ВРИ, указанного в действующих ПЗЗ, производится в согласовательном порядке, с соблюдением преобладания пятна застройки основного ВРИ над объектом, планируемым к размещению с дополнительным ВРИ (дом + капитальный гараж). Необходимо провести предварительное согласование в комитете по архитектуре.
- Присвоение условно-разрешенного вида использования производится в согласовательном порядке, с проведением общественных слушаний, с одобрения собственников соседних участков. Будет проводится тщательный анализ на соблюдение градостроительных регламентов, ЗОУИТ, охранные зоны, потребуется согласование с собственниками линейных объектов.
В качестве основания для изменения ВРИ на условно-разрешенный вид использования, может послужить экономическая обоснованность. К примеру, собственник желает построить на участке торговый центр. Чтобы наделу присвоили соответствующий вид использования, надо сослаться на активный рост новых жилых домов в районе и, как следствие, нехватку торговых точек для населения.
Помимо обоснования и ходатайства в уполномоченные органы, для изменения вида разрешенного использования в территориальной зоне Ж потребуется:
- удостоверение личности заявителя;
- либо документы на организацию;
- подтверждение прав на участок;
- выписка из ЕГРН или договор аренды;
- ГПЗУ с информацией о наделе.
Перед составлением заявки нужно узнать текущий вид использования и проверить землю на наличие ограничений или запретов.
В столице ходатайство и документы подаются Департамент городского имущества Москвы. В области обращение подается в Комитет архитектуры и градостроительства местного муниципалитета. По результатам рассмотрения выносят ответ, и если изменение вида использования одобрили, новые данные заносятся в ЕГРН. Доверив сбор документов и подачу обращения в уполномоченные органы нашим юристам, вы получаете гарантию положительного решения.
Как изменить ВРИ внутри территориальной зоны О?
Начинать изменение вида разрешенного использования надо с уточнения градостроительных регламентов конкретной территориальной зоны. Так вы сможете убедиться, что ВРИ точно изменят. Кроме того необходимо:
- узнать, утверждены или нет правила застройки и землепользования;
- к какой территориальной зоне относится участок (О-1, О-2, О-3 и т.д.).
Официальную информацию по участку можно получить в местной администрации (отдел архитектуры и градостроительства). Затем нужно выбрать подходящий вид использования из перечня видов, относящихся к определенной территориальной зоне.
- При изменении ВРИ на другой основной вид, указанный в правилах землепользования и застройки для данной территориальной зоны, перевод происходит в заявительном порядке.
Получить отказ можно при наличии обременений, вхождении земельного участка в различные охранные зоны. - При изменении ВРИ на условно разрешенный основной вид, указанный в правилах землепользования и застройки для данной территориальной зоны, перевод происходит в согласовательном порядке.
Назначаются общественные слушания, проводится тщательный анализ на соблюдение градостроительных регламентов, вхождения участка в ЗОУИТ и охранные зоны, производится согласование с собственниками линейных объектов.
Когда подготовительный этап процедуры пройден, можно переходить к непосредственному изменению ВРИ.
- Необходимо составить заявление, где указывается цель изменения вида использования, обоснование такого действия и информация об участке.
- К нему прикрепляют удостоверение личности или документы на юридическое лицо, правоустанавливающие бумаги на участок, выписку из ЕГРН и прочую документацию (ГПЗУ, договор аренды и т.д.).
- Обращение и пакет бумаг направляют в уполномоченный орган. В Москве это Департамент городского имущества, в области – Комитет по архитектуре и градостроительству. В некоторых ситуациях заявление сразу подают в Росреестр.
- Если требуются публичные слушания, уполномоченный орган организует их, а по результатам выносит решение. Если они не нужны, ответ дают, основываясь на приведенных в заявлении причинах изменения ВРИ.
В результате корректировки вносятся в ПЗЗ и градостроительные документы. Новые данные появляются и в ЕГРН. Успех процедуры зависит от того, насколько веские основания смены вида использования вы привели. Имеет значение и соблюдение этапов процедуры. Чтобы процедура смены ВРИ прошла без задержек и отказов, обратитесь за консультацией к юристам нашей компании.
Изменение территориальной зоны и ВРИ Вашего земельного участка!
Зона индивидуального жилищного строительства. В этой зоне допускается строительство жилых кварталов с домами, предусматривающими проживание одной семьи. К основным видам использования (ВРИ) относят:
- размещение частного жилья с приусадебными участками;
- создание коммуникаций и объектов инженерного обеспечения.
Среди условно допустимых ВРИ можно выделить: детские сады, школы, магазины (если здание стоит отдельно), прачечные и аптеки, парки, поликлиники, обслуживающие предприятия и площадки для спорта.
Перечень довольно обширный. Он включает все возможные организации, необходимые для обслуживания жилой застройки. Но есть здесь и вспомогательные виды использования. К примеру, хозяйственные конструкции, огороды, скважины, бани и прочее. Предусмотрены для зоны и предельно возможные характеристики: минимальная площадь надела, расстояние от одной границы до другой и т.
Территориальная зона жилой застройки Ж-3
Зона среднеэтажного строительства. В пределах этой зоны предусмотрено возведение среднеэтажных строений смешанного типа. Здесь размещают объекты не выше восьми этажей и с обширным перечнем обслуживания для местного населения. Но можно возводить и другие здания. Перечень основных ВРИ:
- среднеэтажная жилая застройка;
- магазины и рынки;
- парки и площадки для спорта;
- начальные и средние школы;
- обслуживающие предприятия;
- организация здравоохранения;
- кафе, закусочные и прочее.
Условно допустимые виды – это офисы, размещенные на первом и втором этажах жилых домов, либо в отдельных зданиях. Также к ним относят местные торговые центры, резервуары для воды, индивидуальные гаражи, автомойки и другие виды строений. Есть здесь и вспомогательные ВРИ (парковки, пожарные гидранты и т.