Виды разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.
Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификатор ВРИ
- Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
- Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
- Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
- Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
- Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
- Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
- Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
- Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
- Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
- Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
- Водные объекты (гидротехнические сооружения);
- Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
- Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Способы определения ВРИ земельного участка
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка. Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:
- 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
- 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
- 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.
Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.
Виды разрешенного использования для разведения животных
Согласно Классификатору, разведение сельскохозяйственных животных разрешено на землях сельскохозяйственного назначения. В частности, на участках с такими видами разрешенного использования, как 1. 7 «Животноводство», 1. 8 «Скотоводство», 1. 10 «Птицеводство».
Многие садоводы и огородники интересуются, можно ли заводить скот или домашнюю птицу на садовых и дачных участках. Федеральный закон от 29. 2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит запрет на содержание сельскохозяйственных животных на садовых земельных участках.
При желании завести сельскохозяйственных животных на земельных участках, предназначенных для садоводства, следует учитывать региональные и местные законы, правила землепользования и застройки, а также санитарные и ветеринарные правила. В частности, в градостроительном регламенте для определенной территориальной зоны могут, к примеру, содержаться как ограничения на содержание скота и домашней птицы в личных целях, так и прямое указание на возможность вести такую деятельность. Поэтому необходимо уточнить особенности регулирования данного вопроса в местной администрации.
Смена ВРИ
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.
Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.
Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.
МДС 30-1
(рассмотрены и одобрены Госстроем РФ протокол от 10 июня 1999 г. N 01-НС-15/7)
Введение
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации при разработке градостроительной документации о градостроительном планировании развития поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной деятельности.
С учетом ограничений на использование территорий определяются функциональное назначение и интенсивность использования каждой территориальной зоны.
Данные о видах и интенсивности использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование включаются в правила землепользования и застройки (правила застройки) городских и сельских поселений, других муниципальных образований – нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменение объектов недвижимости.
Правила застройки включают в себя схему зонирования и правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом.
Целью настоящих Рекомендаций является оказание методической помощи разработчикам указанных схем зонирования, которые в современных условиях приобретают ключевое значение для регулирования использования городских территорий и изменения недвижимости на них в государственных, муниципальных, общественных и частных интересах.
Зонирование территории города, иного поселения, разрабатываемое в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, следует рассматривать в качестве основы для выявления градостроительной ценности земельных участков, в том числе с точки зрения инвестиционной привлекательности.
В работе использован опыт ряда российских городов (Новогород, Иркутск, Тверь, Минеральные Воды, Дзержинский) по разработке схем зонирования их территории в генеральных планах и правилах землепользования и застройки, выполненных в ряде случаев при участии специалистов из США, Нидерландов, Германии.
Настоящие Рекомендации разработаны с учетом основных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, отдельных положений Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, Федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, законодательств Российской Федерации об охране памятников истории и культуры и окружающей среды, законодательств ряда субъектов Российской Федерации о градостроительстве, уставов ряда городов. При разработке Рекомендаций учтены основные положения строительных норм и правил по градостроительству, а также по ведению градостроительного кадастра.
Рекомендации определяют примерные виды (этапы) работ по разработке схем зонирования территорий городов, состав и содержание материалов зонирования. В конкретных городах эти вопросы должны уточняться с учетом местных условий, нормативных правовых и нормативно-технических документов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области градостроительства.
Область применения
Областью применения Рекомендаций является разработка соответствующих материалов зонирования для градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, для нормативных правовых актов органов местного самоуправления о землепользовании и застройке городов, территорий городских и сельских поселений. Отдельные положения Рекомендаций могут также применяться при зонировании территорий природных зон, поселков и сельских поселений с учетом их функциональной, планировочной, инфраструктурной и иной специфики.
Настоящие Рекомендации направлены на формирование нормативно-правовой основы регулирования использования городских территорий в новых условиях.
Применение Рекомендаций в практической деятельности органов местного самоуправления будет способствовать:
повышению эффективности землепользования и застройки городских территорий;
привлечению инвестиций в жилищное строительство, инженерную инфраструктуру, иное обустройство территорий;
развитию городского рынка недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений);
обоснованности налогообложения недвижимости и платежей за пользование городской инфраструктурой и, соответственно, увеличению поступлений в муниципальный бюджет.
Основные понятия, употребляемые в Рекомендациях, даны в приложении А.
Зонирование городских территорий для градостроительства
В настоящих Рекомендациях зонирование рассматривается как процесс и результат выделения частей территории города с определенными видами и ограничениями их использования, функциональными назначениями, параметрами использования и изменения земельных участков и других объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности.
Целями такого зонирования является обеспечение градостроительными средствами благоприятных условий проживания населения, в том числе ограничение вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и ее рациональное использование в интересах настоящего и будущего поколений.
Зонирование городских территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и технического характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды; охрану и использование особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, территорий историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий в границах города.
Составление схемы зонирования территорий города для осуществления градостроительной деятельности производится:
при разработке проекта нового генерального плана;
при корректировке генерального плана в целом или в части его положений о зонировании территорий с учетом новых условий развития города;
при разработке правил застройки.
Конкретные требования к разработке схем зонирования в составе отдельных видов градостроительной документации определяются Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации.
Разработка схем зонирования территорий городов осуществляется с соблюдением следующих принципов:
обеспечение преемственности и развития ранее принятых предложений о зонировании территорий города во вновь разрабатываемой документации по его зонированию;
учет сложившейся застройки, транспортной и инженерной инфраструктуры, а также основных элементов планировочной структуры в границах города, обеспечение их реконструкции и развития на основе рационального природопользования и ресурсосбережения;
выделение зон с ограничениями градостроительной деятельности, установленными законодательством Российской Федерации и специальными нормами и правилами в области безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, охраны окружающей природной среды, охраны недр, экологической безопасности и санитарных правил, сохранения объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
выделение территориальных зон с учетом относящихся к ним ограничений градостроительной деятельности, ресурсного потенциала, определения функционального назначения и интенсивности использования территорий, исходя из государственных, общественных и частных интересов;
определение с учетом местных условий соответствующих им разновидностей территориальных зон и подзон города на основе и в развитие видов зон, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными уставами (кодексами) субъектов Российской Федерации;
определение для каждой территориальной зоны (подзоны) градостроительного регламента, устанавливающего совокупность видов и условий использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимого их изменения;
установление правового режима для каждой территориальной зоны в расчете на его применение в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости;
установление дополнительных требований к отдельным объектам недвижимости, расположенным в территориальных зонах, градостроительная деятельность в которых подлежит особому регулированию;
увязанность границ зон с красными линиями, полосами отвода, границами основных землевладений и землепользований.
Основные этапы разработки схем зонирования
Схема зонирования территории городского и иного поселения (далее – схема) представляет собой документ, устанавливающий состав, содержание и границы действия зональных требований к регламентации градостроительной деятельности.
Схема разрабатывается в составе или на основе генерального плана города, иного поселения на территорию в пределах установленной черты каждого из них. Для городов с численностью населения 50 тыс. жителей и более схема может разрабатываться на часть территории города в составе проекта планирования. В этом случае зонирование территории детализируется при сохранении преемственности с ранее разработанной в генеральном плане схемой.
Схема, разработанная в составе генерального плана, после его утверждения соответствующим органом местного самоуправления приобретает статус утвержденной градостроительной документации, обязательной для исполнения на данной территории всеми юридическими и физическими лицами.
Схема, разработанная на основе генерального плана, после ее утверждения в установленном порядке также приобретает статус утвержденной градостроительной документации, а в составе утвержденных Правил застройки города (иного поселения) она приобретает статус нормативного правового акта органов местного самоуправления.
Основными этапами разработки схемы являются:
сбор и анализ исходной информации;
предварительное решение зонирования;
согласование и утверждение схемы (рис.
Рисунок 1 – Этапы разработки, согласования и утверждения схемы зонирования
Материалы, полученные по итогам аналитического этапа разработки схемы, должны содержать:
перечень видов использования территории, которые должны осуществляться в поселении, и расчет потребности в территории, необходимой для их осуществления;
результаты оценки территории по характеру ее освоенности, обустроенности и расчет потребности в территории по видам среды, необходимой для осуществления заданной функции;
результаты оценки обеспеченности территории объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и расчет потребности в них для осуществления заданной функции;
результаты оценки нарушенности состояния природной и историко-культурной среды внешними воздействиями и потребность в мерах средозащиты.
В состав работ аналитического этапа выполнения схемы должны входить:
установление фактической обеспеченности градостроительной документацией и нормативными документами;
анализ содержания имеющихся градостроительной документации и градостроительных нормативных документов;
определение проблемных и прогнозных параметров генерального плана (концепции генерального плана, эскизного планировочного решения генплана);
определение необходимых данных по границам элементов структурно-планировочной организации территории города.
Из градостроительной документации для целей разработки схемы необходимы: проект городской (поселковой) черты, генеральный план (проект актуализации генерального плана) города, иного поселения; концепция генерального плана развития города, проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки отдельных частей города, историко-археологический опорный план и др.
Из нормативных правовых и нормативно-технических документов необходимо анализировать такие, которые составляют нормативную базу решения следующих вопросов:
разработка, согласование и утверждение градостроительной документации;
предоставление земельных участков для строительства;
выдача разрешений на строительство;
отчуждение объектов недвижимости;
порядок охраны и использования памятников истории и культуры;
развитие рынка городской недвижимости и др.
Анализ содержания имеющейся градостроительной документации должен заключаться в установлении:
характеристик территории и недвижимости в структуре генерального плана города, определяющих возможности их использования;
функционального, строительного и иного зонирования территорий города;
состояния и целевого назначения градостроительных объектов различного правового статуса с характеристиками потребительских качеств среды;
состава и видов предусматриваемых градостроительных изменений по планировочно установленным зонам, кварталам, районам.
К проблемным и прогнозным параметрам, определяемым в генеральном плане (концепции генерального плана, эскизном планировочном решении генплана), относятся:
данные о тенденциях и приоритетах:
социального развития города и его отдельных частей (обслуживание, жилищное строительство);
демографического развития города и его отдельных частей (численность и структура населения);
экономического развития города и его отдельных частей по основным отраслям; проблемные территории по строительным, экологическим, природным и техногенным условиям;
установленные ограничения на градостроительное освоение территории.
Сведения о границах элементов структурно-планировочной организации территории города должны содержать:
схему красных линий застройки;
границы территориальных (функциональных зон);
установленные границы земельных участков;
другие линии регулирования градостроительной деятельности.
По итогам аналитического этапа разрабатывается концепция зонирования территории города, иного поселения, неотъемлемыми частями которой являются:
определение состава и положения зон ограничений градостроительной деятельности на территории поселения – составление карты ограничений (приложение З);
определение состава и положения территориальных (функциональных) зон;
соотнесение территориальных (функциональных) зон с зонами ограничений градостроительной деятельности;
тенденции градостроительного развития территорий;
планируемые и осуществляемые градостроительные изменения.
Этап предварительного решения зонирования связан с разграничением территории города, иного поселения, части города на зоны с установлением по ним усредненных зональных требований к осуществлению градостроительной деятельности.
Границы зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ.
При этом зонирование производится параллельно по следующим видам:
функциональному назначению территорий;
характеру и степени их освоенности;
развитию транспортной, инженерной и социальной инфраструктур;
поддержанию качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды.
Зонирование производится в следующей последовательности: первым – зонирование территорий по их функциональному назначению, которое является базовым, вторым – зонирование территорий по характеру и степени их освоенности, затем – остальные виды зонирования.
В заключение путем взаимного наложения указанных видов зон выделяются интегрированные зоны. Соответственно для этих зон устанавливаются интегрированные зональные градостроительные требования к использованию территорий города, иного поселения. Установленные градостроительные требования распространяются на все расположенные в каждой из таких зон объекты недвижимости (земельные участки, здания и сооружения).
Этап согласования и утверждения схемы осуществляется последовательно в два приема. Сначала организуются обсуждение и согласование материалов предварительного решения зонирования, а также завершение разработки схемы с учетом полученных замечаний и предложений.
Затем разработанные материалы апробируются у заказчика.
В согласовании предварительного решения зонирования участвуют: органы местного самоуправления, органы государственной власти в вопросах, затрагивающих интересы других муниципальных образований, субъектов Российской Федерации.
Разрабатываемую на завершающем этапе схему зонирования территории малого города, части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого среднего города рекомендуется представлять в детально проработанном виде в расчете на включение ее в правила застройки.
Схемы разрабатываются в составе текстовых и графических материалов зонирования.
В графических материалах, в привязке к разгруженной картографической подоснове отображаются расположение и границы зон каждого из видов (типов) и интегрированных зон (п. В них приводится также перечень зон со ссылками на информацию о них в текстовых материалах.
Графические материалы выполняются в виде схем с условными обозначениями и экспликацией, связывающими содержание схемы с содержанием текстовых материалов.
В составе документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, устанавливающие зональные регламенты и границы зон их действия, определяемые в линиях, совпадающих с границами, зафиксированными в имеющих юридическую силу документах (границами единиц земельного кадастра, административными границами, красными линиями, границами полос отвода или земельных участков).
В текстовых материалах приводится перечень зон с данными о координатной привязке их границ и градостроительными требованиями по каждой из зон. В них также дается общее описание принятого зонирования. Текстовая часть представляется на согласование в виде пояснительной записки с табличными материалами.
Требования к оформлению материалов схемы зонирования приводятся в приложении Г.
Графические материалы схемы зонирования города в целом выполняются в масштабе:
1:1000-1:2000 – для малых городских поселений;
1:5000-1:10000 – для средних, больших городов;
1:10000-1:50000 – для крупных, крупнейших и сверхкрупных городов (пример приведен в приложении Е).
Графические материалы схемы зонирования части города выполняются в масштабе 1:1000- 1:2000.
Зонирование производится с использованием традиционных (бумажных) или современных компьютерных технологий с применением специальных математических методов и моделей и стандартных программных средств.
При использовании бумажных технологий зонирование выполняется на картографической подоснове одного масштаба с основным чертежом генплана города или проекта планировки части города.
При использовании компьютерных технологий зонирование представляется на электронных картах с разрешающей способностью и нагрузкой, соответствующими картографической подоснове, на которой выполняется генеральный план или проект планировки.
Виды зон и их характеристики
При выделении зон на территории сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города следует руководствоваться представленным примерным перечнем видов зон:
Виды зон по функциональному назначению (в скобках указаны основные функции):
зоны городского центра (межселенное и общегородское социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, кредитно-финансовая, научная, проектная, образовательная и общественная деятельность);
жилые зоны (проживание населения);
производственные зоны (промышленное и опытное производство);
научно-образовательные зоны (научные исследования, специальное образование);
зоны инженерных и транспортных инфраструктур (инженерное и транспортное обслуживание города);
зоны внешнего транспорта и внешних инженерных коммуникаций (обслуживание внешних пассажирских и грузовых перевозок, обслуживание внешних транспортных и инженерных коммуникаций);
рекреационные зоны (рекреационная деятельность и ее обслуживание);
зоны охраны среды (восстановление и сохранение территорий и объектов особо ценной природной и историко-культурной среды);
зоны специального назначения (обслуживание специфических государственных и городских функций).
Виды территориальных зон по характеру и степени освоенности их территории (в скобках указаны основные виды среды):
зона жилой застройки (многоэтажная, средней этажности, малоэтажная застройка, ансамбли гражданских зданий, усадебная застройка);
зоны промышленной застройки (крупные, средние и малые производственные комплексы);
зоны сельскохозяйственной застройки (животноводческие комплексы и фермы, парниковые и тепличные предприятия, зерно-, овощехранилища и др
зоны общественной застройки (здания учреждений большой, средней и малой этажности; комплексы крупных и средних зальных зданий, арен и спортивных сооружений;
небольшие комплексы – детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха);
зоны исторической застройки (архитектурные ансамбли и комплексы памятников истории и культуры, рядовая историческая застройка);
зоны железных дорог (железнодорожные узлы и коммуникации);
зоны водных коммуникаций и сооружений (реки, каналы, акватории, портовые сооружения);
зоны скоростных автодорожных коммуникаций (скоростные автодороги, транспортные развязки);
зоны магистральных ЛЭП и их подстанций (ЛЭП и их подстанции);
зоны открытых пространств естественного и культурного природного ландшафта.
Виды зон по обеспеченности объектами транспортной, инженерной, социальной инфраструктур, в том числе: железных дорог; скоростных вылетных автодорог; городского водопровода; городской канализации; теплоснабжения; газоснабжения; электроснабжения; связи; зоны услуг, предоставляемых объектами городской социальной инфраструктуры (объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения).
Виды зон по поддержанию градостроительными средствами качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды, иных объектов градостроительной деятельности особого регулирования:
зоны защиты природных ресурсов (водоохранные, лесоохранные и т
зоны защиты природной среды (буферные зоны особо охраняемых природных объектов и ландшафтов);
зоны охраны историко-культурной среды (охраняемых комплексов и объектов историко-культурного наследия);
зоны защиты территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
территории чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;
зоны с экстремальными природно-климатическими условиями.
При выделении зон на территории малого городского поселения, а также зон и подзон на территории части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города следует руководствоваться представленным примерным перечнем видов зон (подзон):
Виды зон по функциональному назначению:
зоны городского центра или центра городского района (межселенное и общегородское или районное социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, кредитно-финансовая, общественная деятельность);
жилые зоны с основными функциями:
проживание населения в сочетании с ведением индивидуального подсобного хозяйства или с отдыхом;
зоны промышленного производства с основной функцией:
промышленное и опытное производство (или добыча и обогащение полезных ископаемых) высокой санитарной вредности, большой водоемкости, энергоемкости, грузоемкости, потребности в трудовых ресурсах по действующей классификации;
промышленное и опытное производство (или добыча и обогащение полезных ископаемых) средней санитарной вредности, экологической опасности, средней водоемкости, энергоемкости, большой и средней грузоемкости, потребности в трудовых ресурсах по действующей классификации;
промышленное и опытное производство, совместимое с проживанием населения;
зоны сельскохозяйственного производства с основной функцией:
интенсивное животноводство низкой и средней санитарной вредности;
интенсивное садоводство и овощеводство;
научно-образовательные зоны с основными функциями:
высшее образование, научные исследования;
зоны внешнего транспорта и внешних инженерных коммуникаций:
железнодорожного транспорта (обслуживание внешних пассажирских и грузовых, перевозок; обслуживание узлов и коммуникаций внешнего железнодорожного транспорта);
речного или морского порта (обслуживание речных (морских) внешних пассажирских и грузовых перевозок; обслуживание сооружений и судов речного (морского) транспорта);
аэропорта (обслуживание воздушных пассажирских и грузовых перевозок; обслуживание сооружений и судов воздушного транспорта);
внешнего и скоростного городского автотранспорта (обслуживание внешних и скоростных пассажирских и грузовых связей с пригородами и между районами города);
внешних инженерных коммуникаций с основной функцией:
обслуживание линий связи;
рекреационные зоны с основными функциями:
отдых в стационарных рекреационных учреждениях; лечение, оздоровление, спорт, туризм в стационарных учреждениях; их обслуживание;
массовый кратковременный отдых вне стационарных рекреационных учреждений; оздоровление, спорт, туризм; их обслуживание;
зоны охраны среды:
природоохранные зоны (восстановление и охрана природных ландшафтов, городских парков, береговых линий и др
историко-культурные заповедные зоны (восстановление и охрана ансамблей и комплексов памятников истории и культуры, исторических центров, парков, садов, бульваров, культурных слоев древних городов);
зоны специального назначения с основными функциями:
военных городков, полигонов, пенитенциарных учреждений и т
мест захоронений; объектов коммунального хозяйства со специальными инженерными сооружениями высокой и средней санитарной вредности; мест складирования и хранения энергоносителей, химикатов и других товаров высокой взрывопожарности и санитарной вредности;
обслуживание бытовых нужд населения, хранение и обслуживание средств городского транспорта, складирование и хранение товаров средней и низкой взрывопожароопасности и санитарной вредности.
Виды территориальных зон по характеру и степени их территории:
зоны жилой застройки:
ансамблей гражданских зданий;
зоны промышленной застройки:
крупных производственных комплексов;
средних и малых производственных комплексов;
зоны сельскохозяйственной застройки:
животноводческих, птицеводческих, звероводческих комплексов и ферм;
парниковых и тепличных предприятий;
зернохранилищ, овощехранилищ, плодохранилищ;
зоны общественной застройки:
многоэтажных зданий учреждений;
зданий учреждений средней и малой этажности;
комплексов крупных и средних зальных зданий, арен и спортивных сооружений;
небольших комплексов (детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха);
зоны исторической застройки:
архитектурных ансамблей и комплексов памятников истории и культуры;
зоны железнодорожных узлов и коммуникаций отдельно или в различных сочетаниях с автодорожными коммуникациями, ЛЭП, линиями связи;
зоны водных коммуникаций и сооружений отдельно или в различных сочетаниях с железнодорожными, автодорожными коммуникациями, ЛЭП, линиями связи;
зоны скоростных автодорожных коммуникаций отдельно или в различных сочетаниях с ЛЭП, линиями связи;
зоны городских и районных улиц, проспектов, дорог, площадей;
зоны магистральных ЛЭП и их подстанций отдельно и в сочетании с автодорожными коммуникациями;
зоны естественного и культурного природного ландшафта:
покрытые лесом и кустарником территории;
зоны восстанавливаемого нарушенного природного ландшафта.
Виды зон по обеспеченности объектами транспортной, инженерной и социальной инфраструктур:
зоны возможного подсоединения местных коммуникаций к магистральным коммуникациям:
зоны обслуживания населения объектами социального и культурно-бытового назначения.
Виды зон по поддержанию градостроительными средствами качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды:
зоны защиты природных ресурсов:
водоохранные зоны источников поверхностных вод;
водоохранные зоны источников подземных вод;
зоны защиты природной среды (буферные зоны особо охраняемых природных объектов, памятников истории и культуры, санитарно-защитные зоны);
зоны защиты историко-культурной среды (буферные зоны особо охраняемых объектов историко-культурной среды и памятников истории и культуры);
зоны ограничения хозяйственной и рекреационной деятельности;
зоны поддержания условий восприятия архитектурных объектов.
Зональные градостроительные требования
Градостроительные требования к распределению территории зоны по функциональному назначению:
перечень разрешенных и перечень разрешаемых только по специальному согласованию видов использования территории;
доля площади зоны, предназначенной для видов использования, указанных в перечнях.
По разрешенным видам использования территории в каждой зоне устанавливается значение доли площади зоны, предназначенной для осуществления:
основных функций – минимальное (не меньше);
функций, сопутствующих основным (обслуживающих основные функции и связанных с их осуществлением), – минимальное и максимальное (от
прочих функций – максимальное (не более).
По видам использования территории, разрешаемым только по специальному согласованию, устанавливается максимальное значение доли площади зоны.
Виды использования территории, не приведенные в перечнях, запрещаются.
Кроме приведенных обязательных зональных требований к функциональному назначению территории могут устанавливаться требования: по обустройству территории, на которой они должны осуществляться, по качеству компонентов природной среды и др.
Градостроительные требования к распределению территории зоны по характеру и степени освоенности (видам среды):
перечень разрешенных и перечень разрешаемых только по специальному согласованию видов среды, характеризуемых ее обустройством;
доля площади зоны с указанными в перечнях видами среды.
Пример представления в текстовых материалах схем градостроительных требований к распределению территории зоны по функциональному назначению
Код, вид и наименование зоны Функции Основные Доля территорий, % Сопутствующие Доля территории, % Прочие Доля территорий, % По специальному согласованию Доля территорий, % мин. мин. макс. мин. мин. Код. Жилищно – гражданская зона. (наименование) Проживание населения Коммунальное хозяйство, социально – бытовое и культурное обслуживание населения Другие непроизводственные и производственные функции, совместимые с проживанием Другие непроизводственные и производственные функции, несовместимые с проживанием
По разрешенным видам среды в каждой зоне значение занимаемой ими доли площади зоны устанавливается:
для основных видов среды – минимальное (не меньше);
для видов среды, сопутствующих основным, – минимальное и максимальное (от
для прочих видов среды – максимальное (не больше).
По видам среды, разрешаемым только по специальному согласованию, устанавливается максимальное значение доли площади зоны.
Виды среды, не приведенные в перечнях, не подлежат поддержанию или формированию.
Кроме приведенных выше обязательных зональных требований, могут устанавливаться другие требования к интенсивности использования – характеру и степени освоенности территории. Например, в зоне застроенной территории регламентируются доля застроенной, доля озелененной, доля занятой твердыми покрытиями территорий, тип конструкций зданий, максимальная высота застройки и т.
Зональные градостроительные требования к обеспечению населения услугами транспортной, инженерной, социальной инфраструктур включают:
условия подсоединения к коммуникациям:
транспортных коммуникаций объектов недвижимости к магистральным транспортным коммуникациям (железным дорогам, автодорогам);
инженерных коммуникаций объектов недвижимости к магистральным коммуникациям городских инженерных сетей (водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, проводной связи);
перечень услуг, предоставляемых объектами социальной инфраструктуры
Пример представления в текстовых материалах схем градостроительных требований к распределению территории зоны по видам среды
Код, вид и наименование зоны Функции Основные Доля территорий, % Сопутствующие Доля территории, % Прочие Доля территории, % По специальному согласованию Доля территорий, % мин. мин. макс. мин. мин. Код. Зона современной жилой застройки. (наименование) Застройка средней этажности Многоэтажная застройка, малоэтажная застройка жилыми и гражданскими зданиями Застройка малыми производственными зданиями и сооружениями Застройка крупными и средними производственными зданиями и сооружениями
Пример формы описания в текстовых материалах схем зональных градостроительных требований к условиям подсоединения местных коммуникаций (по видам) к магистральным
Код и наименование зоны, в которой возможно подсоединение местных коммуникаций к магистральным 2. Код и наименование места подсоединения к внешним коммуникациям с условиями подсоединения (заполняется для каждого из узлов). код и наименование магистрали условия подсоединения код и наименование магистрали условия подсоединения 3. Сведения об организации, установившей условия подсоединения и реквизиты разрешительного документа:наименование и адрес организации реквизиты разрешительного документа
Пример формы описания в текстовых материалах схем зональных градостроительных требований по вопросу подсоединения местных коммуникаций к магистральным для одного из видов коммуникаций
Код и наименование зоны, в которой возможно подсоединение местных коммуникаций к магистральным Зона хозяйственно-питьевого водоснабжения (код, наименование зоны)2. Код и наименование места подсоединения к внешней коммуникации с условиями подсоединения (заполняется для каждого из узлов). Код и наименование магистрали:магистральный водовод городского водопровода. (код, наименование) Условия подсоединения:наименование и местоположение узла (колодца) глубина заложения местной коммуникации в месте подсоединения, м материал труб местной коммуникации диаметр труб, мм максимальный разрешаемый отбор воды, м3/сут 3. Сведения об организации, установившей условия подсоединения, и реквизиты разрешительного документа Наименование и адрес организации Реквизиты разрешительного документа
Пример формы описания в текстовых материалах схем зональных градостроительных требований по вопросу предоставления объектов городской социальной инфраструктуры (одного из видов услуг)
Код, вид и наименование зоны по объекту, обслуживающему зону Зона амбулаторного обслуживания городской поликлиники N (или наименование) 2. Адрес объекта 3. Виды услуг. Амбулаторное лечение: терапевтическое, хирургическое,. Сведения об организации, установившей перечень услуг, и реквизиты устанавливающего документа:наименование и адрес организации реквизиты устанавливающего документа
Зональные градостроительные требования к поддержанию градостроительными средствами качества природных ресурсов или компонентов природной и историко-культурной среды на других территориях:
перечень мер средозащиты;
показатели предельно допустимых загрязнений воздушного бассейна, водного бассейна, почвенно-растительного покрова (например, в единицах предельно допустимой концентрации (ПДК) по видам загрязнений);
показатели предельно допустимых нарушений состояния почвенно-растительного покрова, исторического культурного ландшафта, исторической застройки (например, доля нарушенной территории от площади зоны, процент износа исторической застройки).
Совокупность указанных зональных градостроительных требований, определяющих вид и параметры использования территории (недвижимости), в составе правил застройки позволяет установить градостроительные регламенты, примерные состав и содержание которых приведены в приложении Ж.
Пример формы описания в текстовых материалах схем зональных градостроительных требований к поддержанию качества природных ресурсов или компонентов природной и историко-культурной среды на других территориях
Код, вид и наименование зоны и защищаемого объекта Водоохранная зона водозабора (наименование водозабора) 2. Установленные меры средозащиты:запрещение сброса стоков производственной, хозяйственно-бытовой и ливневой канализации;запрещение загрязнения почвенно-растительного покрова пестицидами, гербицидами и другими ядохимикатами; другие меры. Сведения об организации, установившей меры средозащиты, и реквизиты устанавливающего документа:наименование и адрес организации реквизиты устанавливающего документа
Организация разработки, согласования и утверждения схем
Инициаторами разработки схемы в составе или на основе генерального плана города могут выступать местные органы архитектуры и градостроительства, другие органы исполнительной власти местного самоуправления, общественные и иные организации, граждане и их объединения.
В разработке схемы принимают участие:
органы местного самоуправления – выступают в качестве генерального заказчика; утверждают генеральный план города (иного поселения) или схему, разработанную на его основе; финансируют их разработку;
местные органы архитектуры и градостроительства – выдают в установленном порядке технические задания на разработку генерального плана города (иного поселения) или схемы; предоставляют разработчику исходную информацию; обеспечивают их разработку; обеспечивают ознакомление с материалами разработанной схемы заинтересованных юридических и физических лиц, граждан и их общественных организаций; учет их замечаний и предложений; организуют экспертизу, согласование и представление на утверждение;
специализированные лицензированные проектные организации – непосредственно осуществляют разработку схемы в составе генерального плана города (иного поселения) или на его основе, участвуют в составлении технического задания и согласовании схемы;
юридические и физические лица – участвуют в обсуждении разработанной схемы; могут выступать в качестве инвесторов разработки генерального плана города (иного поселения) или схемы;
граждане и их общественные объединения – участвуют в обсуждении разработанной схемы непосредственно и, организуя ее общественную экспертизу, подают в местные органы архитектуры и градостроительства свои замечания и предложения.
Заказчиками разработки схемы по полномочию органов исполнительной власти местного самоуправления, кроме органа архитектуры и градостроительства города, могут быть юридические и физические лица – инвесторы разработки.
Разработка схемы поручается заказчиком градостроительной проектной организации, имеющей лицензию на выполнение этого вида работ, выданную в порядке, установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства.
Разработчика схемы рекомендуется определять на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер), которые организует и проводит заказчик.
Техническое задание на разработку схемы выдается органом архитектуры и градостроительства в установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства порядке, независимо от того, кто является ее заказчиком.
В нем содержатся основные требования к разработке схемы (приложение Б) и порядок обеспечения ее необходимыми исходными данными (приложение В). Кроме того, в техническом задании обусловливается необходимость обеспечения участия граждан и их общественных объединений, других организаций в обсуждении и принятии решений по схеме зонирования.
Схема разрабатывается в соответствии с договором (контрактом), заключаемым между заказчиком и исполнителем и оформляемым в установленном порядке.
В договоре оговариваются права, обязанности и ответственность сторон, а также основные условия организационного и финансового взаимодействия между заказчиком и исполнителем (приложение Д).
Финансирование разработки схемы осуществляется с использованием:
средств местных бюджетов;
средств внебюджетных фондов;
средств инвесторов – юридических или физических лиц и их объединений;
централизованных средств государственных учреждений и государственных унитарных предприятий;
других средств.
Порядок согласования и утверждения разработанной схемы устанавливается в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ним правовыми и нормативными актами Российской Федерации, правовыми и нормативными актами субъектов Российской Федерации, нормативными актами органов местного самоуправления. Утвержденная схема регистрируется в градостроительном кадастре.
Схема подлежит государственной экспертизе в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации.
Согласование схемы производится в порядке, установленном для градостроительной документации федеральным органом архитектуры и градостроительства.
Схема согласовывается с муниципальными (в отдельных случаях с государственными) органами санитарно-эпидемиологического надзора, органами по охране памятников истории и культуры, органами по охране окружающей среды и природных ресурсов, органами по земельным ресурсам и землеустройству. В случаях, когда орган архитектуры и градостроительства города не является заказчиком, обязательно согласование с ним и его участие в процессе согласования.
В вопросах, затрагивающих интересы других муниципальных образований, субъекта Российской Федерации, России обязательно согласование с соответствующими государственными органами исполнительной власти.
Перечень согласующих организаций устанавливается техническим заданием, в него, кроме перечисленных, могут быть включены другие организации.
Порядок учета в разработанной схеме интересов юридических и физических лиц, а также порядок ознакомления граждан и общественных организаций с материалами схемы и порядок учета их замечаний и предложений устанавливается правовыми и нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления.
Организация обсуждения и согласования схемы и подготовки ее к утверждению обеспечивается заказчиком с привлечением исполнителя. Доработка схемы с учетом полученных замечаний и предложений обеспечивается исполнителем.
ТРЕБОВАНИЯ К ОФОРМЛЕНИЮ ДОКУМЕНТАЦИИ СХЕМ ЗОНИРОВАНИЯ ПРИ ЕЕ ПРЕДСТАВЛЕНИИ НА БУМАЖНЫХ НОСИТЕЛЯХ <*>
<*> Приложение подготовлено с использованием Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации.
Графические материалы схемы выполняются и оформляются с соблюдением строительных норм и правил, технических условий и государственных стандартов на составление карт.
Все пять основных чертежей схемы подписываются руководством и ответственными исполнителями разработавшей ее организации. Вспомогательные чертежи и схемы подписываются в порядке, установленном внутренними стандартами организации-исполнителя.
С выполненных графических материалов изготавливаются цветные фотографии, электрографические копии, которые либо брошюруются в отдельный альбом, либо помещаются в пояснительной записке.
Дубликаты подлинников основных чертежей схемы выполняются после утверждения материалов схемы в установленном порядке. На дубликатах указываются орган, утвердивший генеральный план (схему), дата и номер решения (постановления) об утверждении.
Пояснительная записка, содержащая выходные результаты схемы (состав зон и относящихся к ним регламентов), подписывается руководителями организации-исполнителя и авторами разработки.
ПРИМЕРЫ ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА
Рисунок 1 – Схема зонирования территории г. Новгорода M 1 : 50000 ФРАГМЕНТ
Пример выделения зон:
а) по функциональному назначению;
б) по характеру обустройства (типам среды);
в) по способам поддержания качества природной и историко-культурной среды
б) Ж1. Односемейных жилых домов коттеджного типа
б) Ж2. Жилых домов на 2-3 семьи и многоквартирных домов не выше 3 этажей
б) ЖЗ. Многоквартирных домов в 4-5 этажей
б) Ж4. Многоквартирных домов в 6-9 этажей
Зоны административных зданий и торговли:
a) AT1. Центральная деловая зона
а) АТ2. Зона обслуживания населения
Специальный исторический район:
в) СИ1. Первый специальный исторический район
в) СИ2. Второй специальный исторический район
б) П1. Деловая зона обслуживания производств
б) П2. Зона предприятий V, IV классов вредности и складов (санитарно-защитные зоны до 100 м)
а) P1. Зоны историко-культурных заповедников
б) Р2. Зоны дач
а) Р3. Зоны активного отдыха
б) Р4. Зоны природных ландшафтов
Рисунок 2 – Территории историко-градостроительного наследия Пример выделения зон по типу среды (характеру обустройства территории)
1-1. Центральная историческая часть города
1-2. Нагорная часть
1-3. Комплекс военных училищ Красных казарм
2-1. Рабочее и Знаменское предместья
3-1. Глазковское предместье
3-2. Комплекс Иркутской ГЭС
4-1. Вознесенско-Иннокентьевский монастырь
4-2. Станция и поселок Иннокентьевский
4-3. Поселок Авиастроителей
4-4. Станция Батарейная
Рисунок 3 – Схема охранных зон и зон археологического надзора города Иркутска Пример выделения зон по способам поддержания качества историко-культурной среды
– охранные зоны – зоны археологического надзора – памятники археологии
Зона Ж – 2 выделена для формирования жилых районов средней плотности многоквартирными жилыми домами высотой до 3-х этажей с размещением в первых этажах домов, выходящих на магистральные улицы встроенных объектов обслуживания местного значения
Зона застройки индивидуальными жилыми домами Зона предназначена для низкоплотной застройки индивидуальными жилыми домами, допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам