Ж-3 Зона жилой застройки средней этажности

Как узнать территориальную зону земель населенных пунктов?

Требуется это для выяснения возможности строительства конкретного капитального объекта на определенном участке. Либо так проверяют, можно ли эксплуатировать надел выбранным способом.

• Чтобы узнать действующую территориальную зону, нужно сделать запрос на выдачу генерального плана населенного пункта. Здесь содержится подробная информация о каждой из них.
• Либо можно изучить публичную кадастровую карту. Участок следует искать по его кадастровому номеру.
• Необходимо подать заявление в Росреестр, попросив выдать сведения о конкретных территориальных зонах. В ответе будет содержаться информация и о границах таких зон.

Но самый быстрый вариант – обращение в нашу компанию. Мы предоставим требуемые данные в течение дня. А дальше начнется процедура изменения ВРИ или самой зоны, оформление разрешений на строительство объектов недвижимости, либо другие необходимые действия.

Какие территориальные зоны существуют в населенных пунктах?

Помимо основных зон имеется несколько дополнительных или вспомогательных. Так в жилой категории выделяют несколько подкатегорий, регулирующих размещение определенных видов недвижимости. Всего можно выделить такие варианты, как:

• общественно-деловая территория – подходит для строительства социальных и коммерческих объектов;
• жилая зона – отдельно стоящие дома для одной семьи, многоквартирные здания различной этажности и обслуживающие предприятия;
• рекреационные зоны – их используют для создания парков, скверов, водохранилищ и т.д.;
• зона для инженерной и транспортной инфраструктуры – подходит для прокладки дорог, коммуникаций и прочих видов деятельности.

Существуют и сельскохозяйственные земли, предназначенные для создания пастбищ, дачных хозяйств, пашен и прочих видов деятельности, производственные территории – здесь устанавливают склады, коммунальные и производственные помещения.

Также выделяют специальные зоны – на них размещают заводы по сжиганию мусора, скотомогильники и другие объекты. Некоторые виды зон располагают подальше от населенных пунктов (например, специальные или военные). И у каждой имеется свое буквенное обозначение.

Как изменить территориальную зону земельного участка в населенным пункте?

Смена такого параметра земельного участка может потребоваться для более эффективного использования надела. Иногда изменения позволяют повысить стоимость земли или прекратить нарушения прав ее владельца. Подобные основания нужно учитывать при прохождении процедуры.

• На первом этапе нужно сделать запрос в комиссию по градостроительству и использованию земли.
• Затем следует получить правила застройки и землепользования.
• После этого производится изменение текущих правил, с отнесением участка к новой зоне.

В процессе вам потребуется выписка из реестра недвижимости, свидетельство о праве на землю и сами ПЗЗ. Земельные юристы нашей компании быстро и с гарантией положительного результата изменят территориальную зону или определят, к какой из них относится ваш надел.

Смена территориальной зоны и ВРИ Вашего земельного участка!

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.

Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

Решения сложных вопросов

Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!

Представительство в регионах

Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

В процессе выбора земельного участка стоит обратить внимание на такой параметр, как территориальная зона земельного участка. Именно на ее основе определяется вид разрешенного использования участка и возможности его застройки конкретными объектами.

Территориальные зоны земельных участков

Согласно Градостроительному кодексу, территориальная зона – это территория, для которой определены границы, и в отношении нее действуют установленные градостроительные регламенты. Каждый участок относится к одной определенной территориальной зоне.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Такие зоны выделяются на основании территориального планирования в целях установки градостроительных регламентов. Именно градостроительными регламентами определяются различные виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, а также строительные нормативы и правила реконструкции капитальных объектов.

В 9 статье Градостроительного кодекса содержатся базовые цели планирования:

• Определение территориального планирования на основании комплекса социально-экономических, экологических и прочих факторов.
• Устойчивое развитие территории.
• Развитие инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры.
• Учет интересов жителей.

85 Земельного кодекса освещает основные отличительные признаки территориальной зоны:

• необходимость учета ее расположения и развития;
• четкие границы;
• возможность сочетания нескольких видов разрешенного использования в пределах одной зоны;
• установленные градостроительные регламенты являются основой правового режима;
• отсутствие возможности причинить вред объектам капитального строительства.

Документация в отношении территориальных зон земельных участков оформляется в графическом виде как карта или план объекта землеустройства. Каждый цвет на данной карте соответствует определенной территориальной зоне. Карту всегда дополняет пояснительная записка в виде текстовой формы, которая содержит размер, границы объектов, а также прочие характеристики.

Схема с указанием территориальных зон вносится на публичную кадастровую карту. За подготовку карт отвечают кадастровые инженеры.

Виды зон

В процессе градостроительного зонирования территории специалистами могут выделяться следующие территориальные зоны:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;
• сельскохозяйственного использования;
• рекреационного назначения;
• зоны особо охраняемых территорий;
• специального назначения;
• размещения военных объектов;
• в муниципалитетах могут выделяться иные виды территориальных зон, исходя из специфики местности.

Выше представлена общая классификация территориальных зон. В свою очередь, в пределах каждой из них могут выделяться подвиды. Так, в составе жилых зон могут находиться зоны под застройку:

Также в жилых зонах допускается не только строительство домов для проживания, но и объектов социального, коммунально-бытового назначения, здравоохранения (больниц и поликлиник), образования (школ, детских садов и пр. ), культовых зданий (церквей), стоянок автотранспорта, гаражей. При этом не разрешается строить промышленные здания и сооружения, которые негативно влияют на окружающую среду.

В Градостроительном кодексе РФ прописаны основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования участков и капитальных объектов. Вспомогательные виды обычно дополняют основные и условно разрешенные виды разрешенного использования участков.

В таблице приведено целевое предназначение различных земельных участков с учетом их территориальной зоны.

Наименование территориальной зоныКодЦелевое использование
ЖилаяЖдля застройки жилыми домами, размещения объектов инфраструктуры, территории СНТ и ДНТ
Общественно-деловые зоныДдля размещения торговых объектов, административных зданий, объектов образования и здравоохранения и пр. ПроизводственныеПдля размещения промышленных, коммунальных и складских объектов
Зоны инженерной и транспортной инфраструктурыИ,Тдля размещения коммуникаций ж/д, автомобильного, воздушного, речного, морского и трубопроводного транспорта
Рекреационные зоныРдля организации отдыха населения – лесные зоны, сады, парки, лесопарки, пляжи, оздоровительные и спортивные объекты и пр. Зоны сельскохозяйственного использованияСдля размещения пашни, виноградников, садов, огородов, сенокосов и пастбищ, питомников, теплиц и прочих объектов для выращивания с/х культур и животноводства
Зоны специального назначенияКзоны для размещения кладбищ, свалок, крематориев, мемориальных парков
Зоны военных объектов, иные зоны режимных территорийКЗзоны для размещения военных и иных режимных объектов: полигонов и пр.

Как узнать территориальную зону земельного участка

Для того чтобы узнать, к какой территориальной зоне отнесен земельный участок, можно воспользоваться несколькими вариантами:

• Найти градостроительный план муниципального образования. Территориальные зоны, которые выделены в поселении, должны обозначаться на картах градостроительного зонирования.
• Подать официальный запрос в Росреестр для получения необходимой информации. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение ведомства либо в МФЦ.
• Найти информацию на публичной кадастровой карте от Росреестра, которая общедоступна всем заинтересованным лицам.

Рассмотрим последний вариант более подробно, так он позволяет получить нужные сведения не выходя из дома. Для того, чтобы узнать территориальную зону участка, требуется:

• В поисковой строке прописать кадастровый номер или адрес земельного участка.
• На карте появятся официальные границы земельного участка на фоне остальных объектов недвижимости.
• Для того, чтобы узнать территориальную зону, требуется в левом верхнем углу поисковой строки изменить критерий поиска с «участки» на «территориальные зоны», а затем кликнуть в пределах границ земельного участка.
• В специальном информационном окне появятся сведения о территориальной зоне, в которой находится участок, а также ее код (например, ж – жилая).

Если требуется поменять зону земельного участка

При изменении разрешенного использования земельного участка необходимо внести правки в информацию из реестра. Эту процедуру требуется пройти собственникам участка в том случае, если в реестре ЕГРН содержатся сведения о территориальной зоне, к которой отнесен участок.

Решение о внесении изменений в территориальное зонирование и поправок в разрешенное использование земельных участков сам собственник принимать не вправе. Подобные правки вносятся на основании градостроительного регламента либо акта органа государственной или муниципальной власти.

Для внесения изменений требуется обратиться в территориальное отделение Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете изменений. К заявлению прилагается:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• доверенность на представление интересов заявителя, заверенная нотариально;
• документ, подтверждающий статус собственника (выписка из ЕГРН или ЕГРП, свидетельство о собственности и пр.).

Информация в реестр вносится на бесплатной основе и госпошлину платить не нужно.

Если же в кадастре нет сведений об установленных границах территориальных зон, то к указанному комплекту документов дополнительно прикладывается:

• выписка из Правил землепользования и застройки, на которой отображены границы участка в границах территориальной зоны и указанным перечнем видов разрешенного использования;
• заключение от органов местного самоуправления или муниципальных властей об отнесении участка к соответствующей территориальной зоне, содержащее сведения о градостроительном зонировании, в соответствии с которым утверждена данная территориальная зона; документ должен позволять четко идентифицировать земельный участок и содержать его кадастровый номер, адрес и площадь.

Важно! Если собственник земельного участка не предоставит указанные документы, то отказать в предоставлении госуслуги ему не могут. Сотрудники Росреестра обязаны сами запросить недостающую информацию по каналам межведомственного обмена.

Таким образом, территориальная зона земельного участка – это важная характеристика участка, которая определяет его возможное использование и варианты застройки. Она определяется на основании градостроительного плана, который действует на территории муниципального образования. Для того, чтобы узнать, к какой территориальной зоне принадлежит участок, необходимо обратиться в Росреестр с запросом, изучить градостроительный план муниципального образования либо воспользоваться функционалом публичной кадастровой карты. Для изменения территориальной зоны необходимо обратиться с заявлением в Росреестр.

https://youtube.com/watch?v=uHqy1qI6JjM

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Директор Департамента недвижимости Министерства экономического развития Андрей Ивакин в своем интервью, данном корреспонденту «Российской газеты» (опубликовано № 5607 за 14 октября 2011 года под заголовком «Земельный вопрос — категоричный ответ») Татьяне Смоляковой, объяснил, что на практике означает упрощение классификации категорий земель, кому и как оно облегчит жизнь. Вид разрешенного использования земельного участка Их перечень, в частности, содержится в Земельном и Градостроительном кодексе РФ.

Как узнать в какой территориальной зоне находится земельный участок

Продавец, который выставляет участок, обмануть покупателя в отношении вида разрешенного использования земли не сможет. Ведь данные имеются в открытом доступе. Поэтому каждый гражданин при соблюдении определенного алгоритма сможет ознакомиться с ними.

Последние включают в себя: Конкретный участок может быть отнесен к категории самим собственником. Виды определяет градостроительный регламент. В момент строительства важно сразу конкретизировать вид.

Ведь в дальнейшем изменить назначение будет проблематично.

Если правообладатель не представил вышеперечисленные документы по собственной инициативе, Филиал запрашивает документы в порядке межведомственного информационного взаимодействия. В настоящее время в ГКН в Республике Тыва отсутствуют сведения о территориальных зонах и частях указанных зон муниципальных образований и населенных пунктов республики.

Но со временем, по мере внесения сведений о территориальных зонах в ГКН, например, при желании приобрести земельный участок, у заинтересованных лиц появится возможность первым делом обратить внимание на местоположение земельного участка и объекта капитального строительства в границах той или иной территориальной зоны и обратить внимание на вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, также на предельные параметры строительства и реконструкции объекта капитального строительства.

Как найти земельный участок без кадастрового номера или как определить кадастровый номер земельного участка? Чтобы определить кадастровый номер земельного участка необходим адрес и/или кадастровые номера смежных участков и/или вам известно местонахождение земельного участка, и вы сможете его найти на карте google. Или другие ориентиры. Просто адреса земельного участка будет недостаточно, так как адрес земельного участка, который указан в кадастровом паспорте, часто используется как ориентир местонахождения, который расположен в десятках или сотнях метрах от искомого земельного участка.

По адресу найти земельный участок и его кадастровый номер можно ЕГРП или на кадастровой карте, изменив критерий поиска. Другой способ полезен, если вы можете определить местоположение участка со спутниковой системы на картах google.

Как определить зону земельного участка

Нижнего Новгорода, как раз и содержащий информацию по планировке территории. Что все это значит на практике? Это значит, что задумываясь о приобретении на правах аренды или собственности земельного участка, необходимо хорошо понимать, что возможности использования и застройки этого участка зависят от следующих основных параметров: территориальной зоны, к которой относится земельный участок; ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия — в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зоне охраны объектов культурного наследия; ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям — в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений; возможных иных ограничений (включая существование возможных сервитутов, например и ли водоохранных зон).

Как определить в какой зоне находится земельный участок

Для того, чтобы сберечь природные ресурсы, вводится понятие разрешенного использования. Применение наделов происходит только в соответствии с типом, определенном на законодательном уровне.

Разделение на зоны осуществляется на основании федерального законодательства. Перед покупкой надела необходимо определить, как узнать вид разрешенного использования земельного участка. Это потребуется для изучения свойств приобретаемой территории. При применении надела не в соответствии с разрешенным видом, может наступить административная ответственность. Если попробовать перевести участок в другую категорию, потребуется много сил, времени и денег. Положительного результата при этом можно не достигнуть.

Как узнать в какой зоне находится земельный участок

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, включаемые в правила землепользования и застройки, а также земельный участок должен принадлежать только к одной территориальной зоне, соответственно границы территориальной зоны не должны пересекать границы земельных участков. Подготовку карт (планов) объектов землеустройства обеспечивают кадастровые инженеры.

Градостроительным кодексом РФ установлены основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Основной и вспомогательный виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства из предусмотренных зонированием территорий видов выбираются самостоятельно.

Территориальные зоны. Необходимость внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости

12 апреля 2022 08:55

Внесенные в реестр границ сведения о территориальных зонах позволяют собственнику объекта недвижимости должным образом соблюдать свои права и обязанности, а также снизить риски, связанные с совершением сделок и нарушением действующего законодательства. Вся земля муниципального образования поделена на территориальные зоны. Простыми словами, территориальная зона – это территория, на которой местные власти установили определенные правила: для чего можно использовать земельный участок, какие объекты капитального строительства на нем можно строить и можно ли строить вообще. Территориальные зоны устанавливаются правилами землепользования и застройки муниципального образования, которые в свою очередь утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в которых определяются не только границы территориальных зон, но и устанавливаются градостроительные регламенты. Таким образом, правила определяют границы, зонирование и степень застройки территорий муниципальных образований и отображают их на карте. Зонирование производится с учетом существующего характера застройки территории и с учетом будущей перспективы. Выделяют следующие виды территориальных зон:
– жилые зоны; сельскохозяйственные зоны (зоны дач, садоводств);
– производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур; общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения);
– рекреационные зоны (городские леса, парки, водоемы, объекты спорта);
– зоны специального назначения (кладбища, объекты размещения отходов потребления и иные объекты, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
– зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
– иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства. Для каждой территориальной зоны правилами землепользования и застройки установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые определяют цели их использования. Согласно действующему законодательству, сведения о территориальных зонах подлежат обязательному внесению в Единый государственный реестр недвижимости. Обязанность по направлению в орган регистрации прав сведений о территориальных зонах для внесения их в реестр недвижимости возложена на органы власти и органы местного самоуправления в зависимости о того, кто принял решение об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования. В соответствии с информацией, предоставленной органами государственной власти, на сегодняшний день количество территориальных зон установленных на территории Архангельской области составляет 2258, на территории Ненецкого автономного округа – 234. По состоянию на 1 марта 2022 года Кадастровой палатой по Архангельской области уже внесены сведения о 300 территориальных зонах, расположенных на территориях муниципальных образований Архангельской области и о 108 территориальных зонах – на территориях муниципальных образований Ненецкого автономного округа. Информацию о территориальных зонах, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, можно получить с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта» либо заказав выписку из ЕГРН в любом многофункциональном центре, с помощью нового онлайн-сервиса Кадастровой палаты  или на сайте Росреестра.

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.

Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Классификатор ВРИ

• Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
• Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
• Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
• Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
• Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
• Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
• Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
• Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
• Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
• Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
• Водные объекты (гидротехнические сооружения);
• Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
• Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Способы определения ВРИ земельного участка

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка. Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:

• 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
• 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
• 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.

Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.

Виды разрешенного использования для разведения животных

Согласно Классификатору, разведение сельскохозяйственных животных разрешено на землях сельскохозяйственного назначения. В частности, на участках с такими видами разрешенного использования, как 1. 7 «Животноводство», 1. 8 «Скотоводство», 1. 10 «Птицеводство».

Многие садоводы и огородники интересуются, можно ли заводить скот или домашнюю птицу на садовых и дачных участках. Федеральный закон от 29. 2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит запрет на содержание сельскохозяйственных животных на садовых земельных участках.

При желании завести сельскохозяйственных животных на земельных участках, предназначенных для садоводства, следует учитывать региональные и местные законы, правила землепользования и застройки, а также санитарные и ветеринарные правила. В частности, в градостроительном регламенте для определенной территориальной зоны могут, к примеру, содержаться как ограничения на содержание скота и домашней птицы в личных целях, так и прямое указание на возможность вести такую деятельность. Поэтому необходимо уточнить особенности регулирования данного вопроса в местной администрации.

Смена ВРИ

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.

Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.

Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.

Ж – 3. Зона жилой застройки средней этажности

Зона Ж – 3 выделена для формирования жилых районов с размещением многоквартирных домов 4 – 5 этажей. Допускается широкий спектр услуг местного значения, коммунальные предприятия без превышения допустимых уровней воздействия на окружающую среду.

Основные виды разрешенного использования недвижимости:

· многоквартирные жилые дома 4 – 5 этажей (в том числе со встроенными объектами обслуживания);

· детские сады, иные объекты дошкольного воспитания;

· поликлиники общей площадью не более 600 кв

· магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв

· ремонт бытовой техники, парикмахерские, пошивочные ателье, иные объекты обслуживания;

· почтовые отделения.

Вспомогательные виды разрешенного использования:

· гаражи, встроенные в жилые дома;

· открытые автостоянки для временного хранения индивидуальных автомобилей;

· парковки перед объектами культурных, обслуживающих и коммерческих видов использования;

· жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы.

Условно разрешенные виды использования:

· многоквартирные жилые дома до 4 этажей;

· гостиницы, общежития;

· офисы на первых этажах жилых домов общей площадью не более 300м2 (кроме жилых домов, расположенных внутри кварталов);

· клубы многоцелевого и специализированного использования (с ограничением по времени работы);

· компьютерные центры;

· кафе, закусочные, бары, рестораны, в том числе на 1-2 этажах многоэтажных жилых домов (с ограничением по времени работы);

· общественные туалеты;

· интернаты для престарелых и инвалидов, ночлежные дома;

· гаражи боксового типа, многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке;

· объекты культового назначения

· производственные и коммунальные объекты, деятельность которых не оказывает вредного воздействия на окружающую среду, для которых не требуется установления санитарно-защитных зон;

· телефонные и телеграфные станции;

· спортзалы, спортклубы.

Предельные параметры разрешенного использования недвижимости:

· отступ застройки от красных линий не менее 5 м, если иное не определено проектом планировки. Допускается совмещение линии застройки с красной линией в районах сложившейся застройки;

· высота жилых домов до верха плоской кровли не более 20,0 м до конька скатной кровли не более 24,0 м;

· минимальная площадь земельного участка рассчитывается по “Методическим указаниям по расчету нормативных размеров земельного участка в кондоминиумах” (СП 30-101-98);

· если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров, определенных по СП 30-101-98, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы участка жилого дома устанавливаются по существующим границам;

· сверхнормативная территория может быть передана домовладельцам в собственность или аренду только при условии, что она не может быть использована в качестве самостоятельного объекта в соответствии с утвержденной градостроительной документацией;

· возможность установки ограждений и их внешний вид согласовываются с главным архитектором города.

Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков

Территориальные зоны определяют:

• состав (перечень) допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков
• возможность размещения (строительства) в зоне конкретных объектов капитального строительства
• предельные параметры разрешённого строительства

Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:

• основные виды разрешенного использования:
  они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
  особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству
• они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
  особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству
• особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКС
• технических требований по подготовке проектной документации и строительству
• условно разрешённые виды использования (УРВИ)
• вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным  видам и к УРВИ

Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.

Генеральный план – основной документ территориального планирования Санкт-Петербурга, утверждён Законом СПб «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».

Жилые зоны

• 1ЖД – зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения
• 2ЖД – зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения
• 3ЖД – зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, объектов социальной и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения.

Общественно-деловые зоны

• Д – зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
• ДИ – зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны

Производственные зоны

ПД – зона объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур

• У – зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения с включением объектов инженерной инфраструктуры
• И1 – зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки с включением складских и производственных объектов
• И2 – зона объектов воздушного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
• И3 – зона объектов ж/д транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
• И4 – зона водного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

Зоны с/х использования

С – зоны с/х угодий, питомников и теплиц и производственных объектов с/х назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры

Рекреационные зоны

• Р0 – зона спортивных сооружений и пляжей с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
• Р1 – зона лесов и лесопарков
• Р2 – зоны зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения
• Р3 – зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
• Р4 – зона дворцово-парковых комплексов и исторических парков
• Р5 – зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции с включением объектов, допустимых в соответствии с действующим законодательством

Зоны специального назначения

• К1 – зона кладбищ, крематориев с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры
• К2 – зона складирования отходов потребления с включением объектов инженерной инфраструктуры
• К3 – зоны военных и иных режимных объектов с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры

А – Акватории

В соответствии с указанными функциональными зонами установлены границы территориальных зон.

На схеме градостроительного зонирования Санкт-Петербурга указаны буквенно-цифровые обозначения территориальных зон.

Например, ТЗЖД2, ТР2, ТД1_2 – это и есть условные обозначения территориальных зон.

ТЗЖД2 – зона застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенная за пределами территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанной с обслуживанием основной функции данной зоны (наиболее характерна для районов новой застройки).

Территориальная зона «Т1Ж2-2» является «жилой зоной индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 м2, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры».

В соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Т1Ж2-2, в её границах не предусмотрена многоквартирная застройка

Многоквартирное жилое строительство допускается в другой зоне –  Т3Ж2. Это зона размещения среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга, с включением объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 ГрR РФ,  использования земельных участков и объектов капитального строительства

• виды разрешенного использования земельных участков (ЗУ) и объектов капитального строительства (ОКС)
• предельные размеры земельных участков
• предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

устанавливаются в составе градостроительного регламента для соответствующей территориальной зоны.

Если ЗУ или ОКС, виды использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, они могут только использоваться – без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом (исключением из этого правила будут случаи, когда использование  ЗУ и ОКС опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия).

Реконструкция таких ОКС может проводиться только после приведения объектов в соответствие с градостроительным регламентом.

Следует обратить внимание на то, что, в соответствии со статьей 40 Гр РФ, можно получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции ОКС.

Состав предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в отношении которых предоставляется разрешение на отклонение, определен в постановлении Правительства Санкт-Петербурга № 684 от 23. 2009.

Зная обозначение зоны, нужно обратиться к текстовому разделу ПЗЗ, где в градостроительных регламентах территориальных зон описаны виды разрешённого и условно разрешённого использования.

Из этой информации станет ясным, что можно размещать на этой территории без дополнительных разрешений, а что потребует отдельного обсуждения на публичных слушаниях – в случае, когда необходимый ВРИ ЗУ присутствует в составе условно разрешённых видов использования.

• 1ЖД – зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
• 2ЖД – зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зон
• 3ЖД – зона среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны

Территориальные зоны (подзоны) Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга в редакции 2008 для жилой зоны:

• Т1ЖД1 – зона коллективных садоводств, с включением объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
• Т1ЖД2-1 – зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными) с участками не менее 150 м2 с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
• Т1ЖД2-2 – зона застройки односемейными (индивидуальными) отдельно стоящими жилыми домами с участками не менее 1200 м2, с включением объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
• Т2ЖД1 – зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенная за пределами территории исторических пригородов Санкт-Петербурга, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
• Т2ЖД2 – зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами на территории исторических пригородов Санкт-Петербурга, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
  в пределах данной зоны могут быть образованы подзоны, сформированные на основе средового районирования (при наличии соответствующих обосновывающих материалов характеризующих границы и предельные параметры объектов капитального строительства
• в пределах данной зоны могут быть образованы подзоны, сформированные на основе средового районирования (при наличии соответствующих обосновывающих материалов характеризующих границы и предельные параметры объектов капитального строительства
• Т3ЖД3 – зона размещения среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторических пригородов), с включением объектов общественно-деловой застройки и объектов, связанных с обслуживанием объектов данной зоны, а также объектов инженерной инфраструктуры (виды разрешенного использования и предельные параметры
  Цели выделения зоны:
  развитие существующих и преобразуемых территорий на территории исторического центра Санкт-Петербурга, предназначенных для жилой застройки в сочетании с объектами общественно-делового назначения, не оказывающими негативного воздействия на объекты жилой застройкиразвитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей жителей указанных территорий и «дневного» населения в соответствующих среде формахразвитие необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.
• Цели выделения зоны:
  развитие существующих и преобразуемых территорий на территории исторического центра Санкт-Петербурга, предназначенных для жилой застройки в сочетании с объектами общественно-делового назначения, не оказывающими негативного воздействия на объекты жилой застройкиразвитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей жителей указанных территорий и «дневного» населения в соответствующих среде формахразвитие необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.
• развитие существующих и преобразуемых территорий на территории исторического центра Санкт-Петербурга, предназначенных для жилой застройки в сочетании с объектами общественно-делового назначения, не оказывающими негативного воздействия на объекты жилой застройки
• развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей жителей указанных территорий и «дневного» населения в соответствующих среде формах
• развитие необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства:

Основные виды разрешенного использования

• для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)
• для размещения объектов бытового обслуживания (включая бани)
• для размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования
• для размещения амбулаторно-поликлинических учреждений
• для размещения объектов социального обеспечения
• для размещения религиозных объектов
• для размещения многоэтажных и подземных гаражей
• для размещения гаражей для автотранспорта инвалидов.
• для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта

Для размещения объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, в т

Для размещения объектов, общественно-деловой застройки связанных с обслуживанием объектов данной зоны, в т

• для размещения объектов среднего и высшего профессионального образования
• для размещения крытых спортивных комплексов с трибунами для зрителей:
  при количестве мест до 1 тысячи
• при количестве мест до 1 тысячи
• для размещения объектов культуры и искусства, не связанных с проживанием населения, кроме специальных парков:
  зоопарковботанических садов
• зоопарков
• ботанических садов
• для размещения государственных административно-управленческих объектов и некоммерческих организаций не связанных с проживанием населения
• для размещения объектов охраны общественного порядка
• для размещения объектов науки.
• для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения:
  бизнес-центровотдельных офисов различных фирм, компанийдругих объектов
• бизнес-центров
• отдельных офисов различных фирм, компаний
• других объектов
• для размещения объектов гражданской обороны и предотвращения чрезвычайных ситуаций

Для размещения объектов коммунального хозяйства (инженерно-технического обеспечения) и транспорта необходимых для обеспечения объектов разрешенных видов использования, при отсутствии норм законодательства запрещающих их размещение, том числе:

Условно разрешенные виды использования

• для размещения больничных учреждений без специальных требований к размещению
• для размещения вестибюлей метрополитена
• для размещения подземных и надземных пешеходных переходов
• для размещения объектов транспорта:
  автозаправочные и газонаполнительные станции
• автозаправочные и газонаполнительные станции
• для размещения:
  стоянок городского транспорта:
  ведомственногоэкскурсионноготакси
• стоянок городского транспорта:
  ведомственногоэкскурсионного
• ведомственного
• экскурсионного
• такси

В случае, если общая площадь объектов капитального строительства на соответствующих земельных участках превышает 2500 м2, то объекты указанных видов использования относятся к условно разрешенным видам использования.

Предельные параметры земельных участков и объектов капитального строительства

Общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения, относящихся к условно-разрешенным видам использования: устанавливается в разрешении на условно разрешенный вид использования, выдаваемом в порядке установленном действующим законодательством.

В случае, если земельный участок и объект капитального строительства расположен в границах действия ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовой режим использования и застройки территории указанного земельного участка определяется совокупностью требований, указанных в настоящей статье и ограничений, указанных в Главе 3 Части II Правил.

При этом при совпадении ограничений относящихся к одной и той же территории, действуют минимальные предельные параметры.

3ЖД – зона среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны

Пример

Градостроительный регламент земельного участка в зоне 3ЖДОсновные виды разрешённого использования земельного участка

Т3ЖД1 – зона застройки среднеэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенная за пределами территории исторического центра Санкт-Петербурга, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны

Т3ЖД2 – зона застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенная за пределами территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны

Т3ЖД3 – зона застройки среднеэтажными и многоэтажными многоквартирными жилыми домами на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны

В пределах данной зоны могут быть образованы подзоны, сформированные на основе средового районирования (при наличии соответствующих обосновывающих материалов характеризующих границы и предельные параметры объектов капитального строительства.

Информацию о территориальных зонах, сведения о которых содержатся в реестре границ, можно получить с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта» либо заказав выписку из ЕГРН в любом многофункциональном центре, с помощью нового онлайн-сервиса Кадастровой палаты или на сайте Росреестра

Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления. ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации