Категория земли промышленности – виды разрешенного использования
Земельные юристы нашей компании выполняют перевод земельных участков в категорию земли промышленности, а также изменение вида разрешенного использования данных участков. Мы оказываем консультационные услуги по смене категорий и ВРИ земельных участков, сбор документов, предварительное согласование, сопровождаем прохождение экспертиз,
организуем общественные слушания и прохождение межведомственной комиссии. Для заказчиков, которые попробовали самостоятельно поменять категорию своего участка, мы производим
обжалование отказа в смене категории и повторное прохождение процедуры.
Земли промышленности – это категория земли, предназначенная для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, которые расположены за границами населенных пунктов. Земли промышленности и иного специального назначения эксплуатируются с учетом особенностей правового режима установленного статьями 88-93 Земельного Кодекса РФ.
- Виды разрешенного использования земель промышленности
- Состав земель промышленности и иного специального назначения
- Образование новых участков категории земель промышленности
- Что надо знать об изменении категории земель промышленности?
- Как перевести земельный участок в земли промышленности?
- Как вывести земельный участок из состава земель промышленного назначения?
- Как изменить вид разрешенного использования на земельном участке промышленного назначения?
- Значимость соответствия ВРИ при эксплуатации земельного участка категории земли промышленности
Виды разрешенного использования земель промышленности
Наименование вида разрешенного использования земельного участка*
Описание вида разрешенного использования земельного участка**
Код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка***
1
2
3
Производственная деятельность
Размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 6. 1-6. 9
6. 0
Недропользование
Осуществление геологических изысканий;
добыча недр открытым (карьеры, отвалы) и закрытым (шахты, скважины) способами;
размещение объектов капитального строительства, в том числе подземных, в целях добычи недр;
размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки сырья к транспортировке и (или) промышленной переработке;
размещение объектов капитального строительства, предназначенных для проживания в них сотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений, необходимых для целей недропользования, если добыча недр происходит на межселенной территории
6. 1
Тяжелая промышленность
Размещение объектов капитального строительства горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции автомобилестроения, судостроения, авиастроения, машиностроения, станкостроения, а также другие подобные промышленные предприятия, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду разрешенного использования
6. 2
Легкая промышленность
Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства тканей, одежды, электрических (электронных), фармацевтических, стекольных, керамических товаров и товаров повседневного спроса
6. 3
Пищевая промышленность
Размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий
6. 4
Нефтехимическая промышленность
Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для переработки углеводородного сырья, изготовления удобрений, полимеров, химической продукции бытового назначения и подобной продукции, а также другие подобные промышленные предприятия
6. 5
Строительная промышленность
Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции
6. 6
Энергетика
Размещение объектов гидроэнергетики, атомных станций, ядерных установок (за исключением создаваемых в научных целях), пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, тепловых станций и других электростанций, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (золоотвалов, гидротехнических сооружений);
размещение объектов электросетевого хозяйства, за исключением объектов энергетики, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 3. 1
6. 7
Связь
Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуру спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 3. 1
6. 8
Склады
Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов
6. 9
Обеспечение космической деятельности
Размещение космодромов, стартовых комплексов и пусковых установок, командно-измерительных комплексов, центров и пунктов управления полетами космических объектов, пунктов приема, хранения и переработки информации, баз хранения космической техники, полигонов приземления космических объектов, объектов экспериментальной базы для отработки космической техники, центров и оборудования для подготовки космонавтов, других сооружений, используемых при осуществлении космической деятельности
6. 10
Транспорт
Размещение различного рода путей сообщения и сооружений, используемых для перевозки людей или грузов, либо передачи веществ. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 7. 1 -7. 5
7. 0
Железнодорожный транспорт
Размещение железнодорожных путей;
размещение объектов капитального строительства, необходимых для обеспечения железнодорожного движения, посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания, в том числе железнодорожные вокзалы, железнодорожные станции, погрузочные площадки и склады (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов);
размещение наземных сооружений метрополитена, в том числе посадочных станций, вентиляционных шахт;
размещение наземных сооружений для трамвайного сообщения и иных специальных дорог (канатных, монорельсовых)
7. 1
Автомобильный транспорт
Размещение автомобильных дорог вне границ населенного пункта;
размещение объектов капитального строительства, необходимых для обеспечения автомобильного движения, посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания, а также объектов, предназначенных для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения;
оборудование земельных участков для стоянок автомобильного транспорта, а также для размещения депо (устройства мест стоянок) автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту
7. 2
Водный транспорт
Размещение искусственно созданных для судоходства внутренних водных путей, размещение морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для обеспечения судоходства и водных перевозок
7. 3
Воздушный транспорт
Размещение аэродромов, вертолетных площадок, обустройство мест для приводнения и причаливания гидросамолетов, размещение прочих объектов, необходимых для взлета и приземления (приводнения) воздушных судов, размещение аэропортов (аэровокзалов) и иных объектов, необходимых для посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания и обеспечения их безопасности
7. 4
Трубопроводный транспорт
Размещение нефтепроводов, водопроводов, газопроводов и иных трубопроводов, а также иных зданий и сооружений, необходимых для эксплуатации названных трубопроводов
7. 5
Обеспечение обороны и безопасности
Размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки и поддержания в боевой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов управлений ими (размещение военных организаций, внутренних войск, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота), проведение воинских учений и других мероприятий, направленных на обеспечение боевой готовности воинских частей; размещение зданий военных училищ, военных институтов, военных университетов, военных академий
8. 0
Обеспечение вооруженных сил
Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для разработки, испытания, производства ремонта или уничтожения вооружения, техники военного назначения и боеприпасов;
обустройство земельных участков в качестве испытательных полигонов, мест уничтожения вооружения и захоронения отходов, возникающих в связи с использованием, производством, ремонтом или уничтожением вооружений или боеприпасов;
размещение объектов капитального строительства, необходимых для создания и хранения запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и другие объекты);
размещение объектов, для обеспечения безопасности которых были созданы закрытые административно-территориальные образования
8. 1
Охрана Государственной границы Российской Федерации
Размещение инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, устройство пограничных просек и контрольных полос, размещение зданий для размещения пограничных воинских частей и органов управления ими, а также для размещения пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации
8. 2
Обеспечение внутреннего правопорядка
Размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба; размещение объектов гражданской обороны, за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий
8. 3
Обеспечение деятельности по исполнению наказаний
Размещение объектов капитального строительства для создания мест лишения свободы (следственные изоляторы, тюрьмы, поселения)
8
Стоимость услуг по смене вида разрешённого использования – от 60000 рублей.
Стоимость услуг по изменению категории участка (при наличии проекта) – от 200000 рублей.
Состав земель промышленности и иного специального назначения
Промышленные территории размещаются за пределами населенных пунктов. Зачастую, подобные объекты и невозможно было-бы разместить в населенном пункте по причине значительных размеров
санитарно-защитных зон для разнообразных промышленных объектов и производств. К примеру, расчетная санитарно-защитная зона для производств I класса опасности составляет 1000 метров, II класса опасности 500 метров.
В категорию земли промышленности входят определенные виды разрешенного использования. Они делят территорию на участки:
- где размещают производственные мощности;
- применяемые для добычи полезных ископаемых;
- предназначенные для обеспечения транспортного сообщения;
- где строятся объекты атомной энергетики;
- на которых размещают объекты оборонного комплекса;
- используемые в целях обеспечения космической деятельности;
- для прокладки различных коммуникаций.
Образование новых участков категории земель промышленности
После подачи заявления в местный муниципалитет, представители администрации оценивают целесообразность размещения на конкретном участке производственных объектов. Также изучаются характеристики земли и рельефа местности, доступность территории для транспортного сообщения, близость к населенным пунктам и другие параметры. Законом запрещено предоставлять землю для ведения промышленной деятельности, если она располагается неподалеку от жилых объектов.
Вид разрешенного использования подобных наделов влияет на площадь конкретного участка. Для каждой отрасли законом определены свои индивидуальные размеры наделов. Многое зависит и от технической документации, разработанной для определенного промышленного объекта. Учитывая нехватку земель данной категории, при высоком росте необходимости в таких участках, допускается перевод в промышленные территории наделов с другим назначением. Наши юристы оказывают полное сопровождение процедуры выделения и оформления промышленных земельных участков из государственной или муниципальной собственности.
Что надо знать об изменении категории земель промышленности?
Чтобы в итоге процедуры получилась категория земли промышленности, и появились подходящие виды разрешенного использования, необходимо изучить положения Земельного кодекса в части перевода территории в другое назначение.
- Если в промышленную категорию переводят сельскохозяйственные наделы, придется доказать, что они имеют низкую ценность или полностью непригодны для сельского хозяйства.
- В некоторых случаях приходится обращаться за проведением экологической экспертизы, изучать близость природоохранных и водоохранных зон.
- Предварительно потребуется запросить действующие правила застройки и землепользования в отношении данного участка, составить проект будущего использования участка, утвердить документацию и добиться согласия местных властей.
- Необходимо согласовать границы будущего земельного участка, провести межевые работы и иные мероприятия.
Процедура эта довольно сложная, с множеством нюансов и подводных камней. Даже выполнение всех регистрационных действий без отказов и приостановок, не позволяет сократить срок изменения категории участка до менее полугода.
Как перевести земельный участок в земли промышленности?
Изменение категории участка потребует серьезных оснований. Процедура длится долго, приходится посещать много инстанций, собирать документацию. В пакет бумаг входит:
- подтверждение прав собственности или иного владения на участок;
- схема расположения с указанием адреса;
- копии кадастровых справок и документов на недвижимость;
- схема территориального планирования;
- разрешение арендодателя на изменение категории.
Заявление и вся документация направляются главе местной администрации. На данном этапе решают, можно ли перевести участок в земли промышленности, насколько это целесообразно и финансово обоснованно. Если выносят положительный ответ, наступает второй этап – прохождение экспертиз. На этой стадии потребуется новый комплект документов:
- межевой план надела;
- кадастровый паспорт;
- подтверждение прав на участок;
- разрешение администрации;
- проект промышленного объекта;
- обоснование проекта;
- согласования в других инстанциях.
В зависимости от текущей категории земли, может потребоваться различный набор согласований. Могут запросить защиту проекта, где описан объект промышленности. Если за сменой категории обращается юридическое лицо или предприниматель, придется предоставить соответствующие выписки из реестров на заявителя.
В первом обращении, которое подается в администрацию, важно детально проработать основания для изменения категории. Для этого придется ознакомиться с градостроительными нормами, правилами землепользования и застройки и другими нормативными актами. Когда заявку одобрили, а документы прошли необходимые инстанции и получили допуски, необходимо подавать новое заявление.
На финальном этапе обращение направляют в Росреестр. К нему прикрепляют результаты согласований, разрешение от администрации и документы на участок. В результате вносятся изменения в реестр, и за наделом закрепляется новая категория, либо выносят отказ. Если доверить процедуру изменения категории юристам нашей компании, риск отказа исключается.
Как вывести земельный участок из состава земель промышленного назначения?
Вывод участка из состава земель промышленности проводится через смену его категории. Главное преимущество участков промышленного назначения в том, что их можно перевести в любую категорию. Но есть и трудности при выводе наделов из этой категории.
- Наличие на территории объектов недвижимости, которые надо сносить, либо различных загрязнений, усложняют процедуру. До смены назначения участка придется разработать и утвердить проект рекультивации.
- В ходе использования таких земель были нарушены верхние слои почвы, до перевода в новую категорию придется их восстановить. Проводится восстановление в соответствии с проектом рекультивации, который должен пройти утверждение в уполномоченном органе.
Чтобы вывести участок из состава земель промышленного назначения, надо определиться с ведомством, решающим данный вопрос. Если надел находится во владении частного лица или в собственности муниципалитета, обращение подается в органы местного самоуправления (земельный комитет). Если территория принадлежит государству, заявление о выводе направляют в исполнительный орган власти. Когда с адресатом заявления определились, можно переходить к процедуре смены категории.
- Составляется обращение по установленной законом форме. В нем указывают кадастровый номер надела, его текущую и желаемую категорию, обоснование необходимости изменения назначения и право, которым обладает заявитель на участок.
- Собирается пакет документации, включающий выписку из ЕГРН, из государственного кадастра, заключение гос. экспертизы, согласие владельца на вывод из состава промышленных земель. Может потребоваться и проект рекультивации, прошедший согласования.
- После оплаты госпошлины (квитанция входит в пакет бумаг), надо подать заявление в уполномоченный орган и дождаться решения. В исполнительном органе власти заявку будут рассматривать до 3-х месяцев. Местные власти выносят решение в течение 2-х месяцев.
- Получив акт о переводе участка в другую категорию, проводится регистрация новых данных в Росреестре. Муниципалитет направляет такой запрос самостоятельно, но иногда приходится брать инициативу заявителю.
Процедура вывода участка из земель промышленности долгая. Она требует специальных знаний и опыта. Доверьте ее проведение земельным юристам нашей компании, и изменение категории пройдет быстрее и без особых трудностей.
Как изменить вид разрешенного использования на земельном участке промышленного назначения?
Изменение вида использования в пределах одной категории проводится в соответствии с положениями градостроительного регламента. Допускают проведение процедуры, если правила застройки (ПЗЗ) муниципалитета предусматривают тот ВРИ, который вы планируете установить. Чтобы узнать подходящий вид использования, надо изучить ПЗЗ района, где находится участок промышленного назначения.
Необходимость смены ВРИ возникает, когда участок, выданный под недропользование, надо использовать для размещения складов или наоборот. Либо землю с видом использования строительная промышленность, необходимо сделать пригодной для размещения объектов энергетики. Порядок процедуры изменения ВРИ несколько отличается в зависимости от того, какому лицу или органу принадлежат права на участок.
- Необходимо собрать пакет документации. В него входит удостоверение личности заявителя или выписка из реестра на организацию, либо ИП. Также потребуется подтверждение прав на участок и объекты недвижимости на нем, если они есть, схемы, позволяющие определить надел на местности, выписка из ЕГРН. Этот перечень не окончательный, в зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные бумаги.
- Если на участке есть объект недвижимости, который оформлен в собственность, возможно потребуется изменение функционального назначения такого здания. Нужно заранее уточнить, объекты с каким назначением допускается ставить на участках с желаемым видом использования.
- Когда документация собрана, подается заявление в уполномоченный орган. Это может быть местный муниципалитет или органы исполнительной власти. В тексте ходатайства важно указать весомые причины изменения вида использования, кадастровый номер и координаты надела.
- После рассмотрения заявки выносится решение об изменении или отказ в таком действии. Заявитель получает письменное уведомление.
- Решение о смене ВРИ отправляется в Росреестр для внесения корректировок в данные кадастра. Если в течение 15 дней новая информация не появилась в реестре, придется самостоятельно обращаться в ведомство.
Земельные юристы нашей компании проведут процедуру смены вида использования быстрее и без особых трудностей. Мы исключим риск отказа и учтем все нюансы изменения ВРИ.
Значимость соответствия ВРИ при эксплуатации земельного участка категории земли промышленности
Стать собственником участка, относящегося к данной категории, вправе не только организация или муниципалитет, но и государство, либо частное лицо. Владелец земли может сдавать ее в аренду, продавать или дарить, главное, чтобы при этом виды разрешенного использования соответствовали реальной эксплуатации.
Если территория предназначена для размещения складов, то станцию технического обслуживания или автозаправочную станцию здесь уже не построишь. Придется менять ВРИ или нарушать закон, возводя объекты без разрешения и рискуя их последующим сносом. Поэтому, приобретая промышленный надел в собственность или аренду, учитывайте текущий вид разрешенного использования.
В случае несоответствия текущего вида разрешенного использования планируемому использованию земельного участка, вы можете обратиться к нашим специалистам за изменением ВРИ. Мы проведем необходимые согласования, соберем пакет документов,подадим ходатайства и добьемся положительного решения в сжатые сроки.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков – классификатор.
Изменение видов разрешенного использования земельных участков – услуги.
Изменение категорий земельных участков – услуги.
Поменяем вид разрешенного использования вашего земельного участка
Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!
- Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.
- Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.
- Решения сложных вопросовЗащита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!
- Представительство в регионахСпециалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!
Получите консультацию земельного юриста
прямо сейчас, БЕСПЛАТНО!
Виды и состав территориальных зонПравить
В результате градостроительного зонирования могут определяться:
- жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этажность застройки);
- общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
- производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
- сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др.);
- рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта);
- зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
- зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
- иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Границы территориальных зон на карте градостроительного зонированияПравить
Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.
Территориальные зоны и функциональные зоныПравить
Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.
Земли населенных пунктов
Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.
Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния
К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.
На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.
Промышленные земли
Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.
Земли лесного фонда
Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.
— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК). Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда. Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.
Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии
Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).
Земли водного фонда
Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).
Земли государственного запаса
К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.
Как определить категорию земли
Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.
Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.
Перевод земли из одной категории в другую
Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.
Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т.
Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться. Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно. Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.
Какие виды разрешенного использования есть в общественно-деловой территориальной зоне О?
Наименование ВРИ / Код (числовое обозначение ВРИ):
- Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры 4.2
- Земельные участки (территории) общего пользования 12.0
Территориальная зона О-1 (многофункциональная общественно-деловая зона)
В пределах этой зоны обеспечены оптимальные условия для извлечения прибыли от капитальных объектов. Речь о торговле, предпринимательстве, банковской и общественной деятельности. Для общественно деловой зоны О-1 предусмотрены основные ВРИ:
- коммунальное, бытовое и социальное обслуживание;
- поликлиники и образовательные учреждения;
- культурное и религиозное использование;
- размещение рынков и магазинов;
- развлечения, спорт, объекты связи и прочее.
К вспомогательным способам использования данной территории относят: создание складских помещений, обеспечение правопорядка в пределах зоны, коммунальные услуги, связь и спортивные учреждения.
Есть также и условно разрешенные виды: склады и объекты гражданского назначения. По каждому из них имеются свои предельные площади участков и характеристики застройки.
Территориальная зона О-2 (зона специализированной общественной застройки)
На участках, относящихся к этому виду общественной застройки, осуществляется большой разброс функций бытового и социального характера. Основная цель таких предприятий – удовлетворение потребностей жителей района. В этой зоне действуют следующие основные виды использования:
- медицинское и социальное обслуживание;
- бытовые и коммунальные услуги;
- обеспечение научной деятельности;
- земли общего пользования;
- обеспечение соблюдения прав внутри территории;
- историческая и культурная деятельность.
К вспомогательным видам относят: магазины, гостиницы, обслуживание автомобилей, спортивные площадки, деловое управление и т.
Условно допустимые виды здесь более разнообразны: магазины, банки и страховые компании, объекты гражданского значения, общественного питания и прочее. Имеются отдельные требования по содержанию транспорта, установке гаражей и т.
Территориальная зона О-3 (зона объектов физической культуры и массового спорта)
За массовые спортивные мероприятия и физкультуру отвечает эта общественно-деловая зона. В ее границах размещают объекты, где организуют спортивные мероприятия. Хотя основные способы использования включают также:
- обеспечение общественного питания;
- возможность размещения гостиниц;
- создание причалов для небольших судов;
- и зоны общего пользования.
В перечень вспомогательных ВРИ входят: объекты коммунального обслуживания, образовательные и просветительские учреждения, магазины, обслуживание транспорта и обеспечение правопорядка на территории зоны.
Условно допустимые виды в данном случае не так разнообразны: размещение магазинов, ведение банковской деятельности, развлечения, страхование и т. Отдельные требования предъявляются к открытым автостоянкам, озеленению и хранению транспорта.
Территориальная зона О-4 (зона объектов отдыха и туризма)
На участках, относящихся к данной общественно-деловой территориальной зоне, размещают объекты для организации туризма и отдыха. Помимо них предусмотрено строительство недвижимости и ведение деятельности в целях удовлетворения духовных и других потребностей отдыхающих. Исходя из этого, установлены и основные виды использования:
- обслуживание туристов и отделения связи;
- создание санаториев, охота и рыболовная деятельность;
- природный туризм, курорты и общественные территории.
Среди вспомогательных способов использования: магазины, передвижное жильё, банки и страховые компании, развлечения, внутренний правопорядок и прочее.
К условно разрешенным ВРИ в пределах этой зоны относят деловое управление, обслуживание транспорта, площадки для гольфа и т. Наши юристы помогут определить, к какой зоне относится ваш участок, и изменят его виды использования, если потребуется.
Как изменить общественно-деловую территориальную зону земельного участка О на другую зону?
Изменение территориальной зоны участка должно быть обоснованным. Перед началом процедуры изучите градостроительную документацию и проверьте возможность установления желаемой зоны в отношении конкретного надела. Необходимо согласовать с муниципалитетом возможность перераспределения запланированной генпланом нагрузки на ваш земельный участок на другие участки, а так-же расчетную готовной инфраструктуры принять возможную дополнительную нагрузку от земельного участка из образуемой территориальной зоны. Например, при переводе в жилую зону, будет учитываться нагрузка на близлежайшие детские сады, школы, поликлиники и т.
Если такая возможность имеется, а вы выбрали подходящую зону, нужно:
- Подготовить документы и заявление;
- Обратиться в уполномоченные органы;
- Дождаться публичных слушаний;
- Получить решение об изменении зоны;
- Внести новые данные в ЕГРН.
В зависимости от ситуации этапы процедуры могут отличаться. Так, общественные слушания нужны не всегда, а информация в ЕГРН должна вноситься по инициативе органа, изменившего территориальную зону. Если данные в реестре не обновились в течение 15 дней, тогда уже заявитель подает ходатайство в Росреестр.
Особое внимание следует уделить основаниям для изменения зоны. Их указывают в заявлении и подкрепляют расчетами, заключениями экспертов и другой документацией. Обычно общественно-деловая территориальная зона меняется на другую для повышения экономической выгоды и эффективности использования участка. Такие причины должны быть обоснованы и подкреплены фактами.
Помимо заявки и расчетов, к обращению прикладывают:
- ситуационный план участка;
- схему планируемой застройки;
- бумаги на территорию;
- подтверждение прав на землю.
Все это направляют в местный муниципалитет или Городскую комиссию в Москомархитектуре (зависит от места нахождения участка).
Для изменения территориальной зоны потребуется около 6 месяцев. Точные сроки зависят от ситуации и наличия опыта в подобном вопросе. Юристы компании Геобюро сократят время изменения территориальной зоны и обеспечат положительный ответ по заявке.
Как изменить ВРИ внутри территориальной зоны О?
Начинать изменение вида разрешенного использования надо с уточнения градостроительных регламентов конкретной территориальной зоны. Так вы сможете убедиться, что ВРИ точно изменят. Кроме того необходимо:
- узнать, утверждены или нет правила застройки и землепользования;
- к какой территориальной зоне относится участок (О-1, О-2, О-3 и т.д.).
Официальную информацию по участку можно получить в местной администрации (отдел архитектуры и градостроительства). Затем нужно выбрать подходящий вид использования из перечня видов, относящихся к определенной территориальной зоне.
- При изменении ВРИ на другой основной вид, указанный в правилах землепользования и застройки для данной территориальной зоны, перевод происходит в заявительном порядке.
Получить отказ можно при наличии обременений, вхождении земельного участка в различные охранные зоны. - При изменении ВРИ на условно разрешенный основной вид, указанный в правилах землепользования и застройки для данной территориальной зоны, перевод происходит в согласовательном порядке.
Назначаются общественные слушания, проводится тщательный анализ на соблюдение градостроительных регламентов, вхождения участка в ЗОУИТ и охранные зоны, производится согласование с собственниками линейных объектов.
Когда подготовительный этап процедуры пройден, можно переходить к непосредственному изменению ВРИ.
- Необходимо составить заявление, где указывается цель изменения вида использования, обоснование такого действия и информация об участке.
- К нему прикрепляют удостоверение личности или документы на юридическое лицо, правоустанавливающие бумаги на участок, выписку из ЕГРН и прочую документацию (ГПЗУ, договор аренды и т.д.).
- Обращение и пакет бумаг направляют в уполномоченный орган. В Москве это Департамент городского имущества, в области – Комитет по архитектуре и градостроительству. В некоторых ситуациях заявление сразу подают в Росреестр.
- Если требуются публичные слушания, уполномоченный орган организует их, а по результатам выносит решение. Если они не нужны, ответ дают, основываясь на приведенных в заявлении причинах изменения ВРИ.
В результате корректировки вносятся в ПЗЗ и градостроительные документы. Новые данные появляются и в ЕГРН. Успех процедуры зависит от того, насколько веские основания смены вида использования вы привели. Имеет значение и соблюдение этапов процедуры. Чтобы процедура смены ВРИ прошла без задержек и отказов, обратитесь за консультацией к юристам нашей компании.
Изменение территориальной зоны и ВРИ Вашего земельного участка!
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.
Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификатор ВРИ
- Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
- Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
- Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
- Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
- Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
- Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
- Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
- Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
- Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
- Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
- Водные объекты (гидротехнические сооружения);
- Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
- Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Способы определения ВРИ земельного участка
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка. Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:
- 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
- 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
- 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.
Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.
Виды разрешенного использования для разведения животных
Согласно Классификатору, разведение сельскохозяйственных животных разрешено на землях сельскохозяйственного назначения. В частности, на участках с такими видами разрешенного использования, как 1. 7 «Животноводство», 1. 8 «Скотоводство», 1. 10 «Птицеводство».
Многие садоводы и огородники интересуются, можно ли заводить скот или домашнюю птицу на садовых и дачных участках. Федеральный закон от 29. 2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит запрет на содержание сельскохозяйственных животных на садовых земельных участках.
При желании завести сельскохозяйственных животных на земельных участках, предназначенных для садоводства, следует учитывать региональные и местные законы, правила землепользования и застройки, а также санитарные и ветеринарные правила. В частности, в градостроительном регламенте для определенной территориальной зоны могут, к примеру, содержаться как ограничения на содержание скота и домашней птицы в личных целях, так и прямое указание на возможность вести такую деятельность. Поэтому необходимо уточнить особенности регулирования данного вопроса в местной администрации.
Смена ВРИ
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.
Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.
Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.
Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-1
Зона сельскохозяйственных угодий СХ-1 – подлежащие особой охране сельскохозяйственные земли. Возможное использование:
- пашни;
- сенокосы;
- пастбища;
- залежи;
- многолетние сады.
Условно разрешенные виды использования: временные и сезонные торговые и обслуживающие объекты.
Градостроительный регламент на сельскохозяйственные угодья вне границ населенных пунктов не устанавливается.
Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-2
Зона садоводства и огородничества СХ-2 предназначена для размещения дачных и садовых участков, где можно возводить жилые строения. В них владельцы земель смогут отдыхать и выращивать сельскохозяйственные культуры. Кроме того, в зоне СХ-2 размещаются теплицы и оранжереи.
Вид разрешенного использования / Код (числовое обозначение ВРИ):
- Водные объекты 11.0
- Земельные участки (территории) общего пользования 12.0
- Ведение огородничества 13.1
- Ведение садоводства 13.2
- Ведение дачного хозяйства 13.3
Условно разрешенные виды использования: объекты питания, торговли и бытового обслуживания.
Отдельно размещенные торговые объекты или предприятия общественного питания либо бытового обслуживания должны принимать небольшой поток клиентов. Под них отводится не более 250 квадратных метров общей площади. Юристы компании помогут избежать нарушений при размещении объектов в данной зоне, подсказав, как эффективнее использовать такие земли.
Вспомогательные виды разрешенного использования: ЛПХ, объекты образования, религиозное использование, деловое управление, развлечения, спорт.
Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-3
Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 предназначена для:
- выращивания сельскохозяйственных культур;
- животноводства;
- птицеводства;
- производства аквакультур;
- ЛПХ (вне населенного пункта – без объектов капитального строительства);
- КФХ (включая жилую недвижимость).
Зона сельскохозяйственного использования СХ-3 допускает размещение объектов капитального строительства (фермы, птицефабрики, склады, переработка сельхозпродукции).
- Водные объекты 11.0
- Земельные участки (территории) общего пользования 12.0
Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное и бытовое обслуживание, объекты образования и обеспечения научной деятельности, магазины, объекты питания, обслуживание автотранспорта, склады, пищевая переработка.
Условно разрешенные виды использования: обслуживание автотранспорта, придорожный сервис, пищевая и строительная промышленность, склады, транспорт.
Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления. ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации
Это отдельные земельные территории муниципального образования, для которых в правилах землепользования и застройки (Далее – ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты, наделены особым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости