- обеспечение доступа к данной информации заинтересованным лицам через государственную информационную систему;
- возможность обжалования экспертных заключений в случае выявления нарушений или ошибок;
- повышение качества экспертизы и контроля со стороны органов государственного строительного надзора.
ЕГРЗ: Как это работает?
Система ЕГРЗ должна была объединить информацию о заключениях экспертизы проектов капитального строительства, независимо от организации, проводившей экспертизу. Это позволило бы обеспечить прозрачность в процессе выдачи разрешений на строительство и улучшить контроль за качеством проводимых экспертиз.
Цели и задачи системы ЕГРЗ
Среди целей и задач ЕГРЗ можно выделить:
- Улучшение качества проводимых экспертиз;
- Облегчение доступа застройщиков и заинтересованных лиц к информации о заключениях экспертиз;
- Уменьшение ложных положительных заключений экспертизы;
- Повышение прозрачности в процессе выдачи разрешений на строительство.
Преимущества внедрения системы ЕГРЗ
Внедрение государственной информационной системы ЕГРЗ позволило бы:
- Ускорить процесс получения разрешений на строительство;
- Снизить риски при согласовании проектной документации;
- Сократить количество споров и конфликтов в сфере строительства;
- Обеспечить единообразный подход к выдаче разрешений.
Заключение
Внедрение государственной информационной системы ЕГРЗ является важным шагом в улучшении контроля за процессом строительства и качеством проводимых экспертиз. Правильная реализация системы позволит повысить прозрачность и эффективность в данной сфере, что положительно скажется на развитии строительной отрасли в России.
Но как обеспечить полное раскрытие информации в едином реестре? Вот ключевой вопрос для функционирования такого института!
Очевидно, что экспертные организации, которые торгуют положительными заключениями (сознательно идут на грубые нарушения закона), вряд ли захотят светить свои заключения. Норма закона, которая запрещает выдавать экспертные заключения до раскрытия информации в едином реестре, их вряд ли напугает. А значит, назвать такой реестр единым можно будет лишь с большой натяжкой.
Проверки экспертных организаций
Конечно, можно попытаться организовать проверки всех экспертных организаций, в рамках которых оценить соблюдение требований к ведению единого реестра. Но такая мера кажется малоэффективной: ведь если уж у федеральных органов власти (Росстрой, Минрегион) в свое время не хватило ресурсов для того, чтобы организовать систематические проверки нескольких десятков организаций государственной экспертизы, то что уж говорить о нескольких сотнях организаций негосударственной экспертизы.
Введение нормы для обеспечения данных в реестре
Единственным реальным инструментом, способным обеспечить 100-процентную наполняемость единого государственного реестра заключений, является введение нормы в статье 51 Градостроительного кодекса РФ, которая позволила бы отказывать в выдаче разрешения на строительство до того момента, пока информация о таком заключении не будет раскрыта в соответствующей государственной информационного системе.
Процедура ведения реестра
Такой подход, безусловно, потребует четко прописанной процедуры ведения единого реестра заключений. Государственный орган (оператор реестра) не должен иметь никаких возможностей произвольно блокировать (приостанавливать) внесение сведений в такой реестр со стороны экспертных организаций. Если такая организация заполнила все необходимые разделы реестра (без намеренного искажения информации, когда сведения в разделах реестра не соответствует тексту экспертного заключения), то автоматически должен формироваться уникальный номер экспертного заключения, который затем проставляется на титульном листе заключения.
Обеспечение ответственности
При этом любой орган, выдающий разрешение на строительство, по номеру на титульном листе заключения должен проверить соответствие заключения, предоставленного застройщиком, заключению, внесенному в единый реестр.
Можно подумать, что предложенный способ формирования единого реестра делает крайним застройщика, который может получить отказ в выдаче разрешения на строительство. Но если застройщик сознательно обращается в экспертную организацию, которая гарантирует положительное заключение (закрывает глаза на несоблюдение обязательных требований), то он должен заранее оценить все возможные риски. Добросовестному застройщику никто не мешает в договор на проведение экспертизы включить пункт о серьезных штрафных санкциях к экспертной организации, которая своевременно не раскрыла информацию в едином государственном реестре заключений.
Единый государственный реестр заключений: проблемы внедрения
Но уже после ознакомления с основными положениями Федерального закона от 03.07.2016 №368-ФЗ О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации можно сделать вывод, что планируемый к запуску с 1 января 2018 года единый государственный реестр заключений (ЕГРЗ) вряд ли будет содержать в себе полную информацию о выдаваемых в стране экспертных заключениях и едва ли станет эффективным инструментом контроля за деятельностью экспертных организаций.
Недостатки закона
Так, указанный федеральный закон содержит норму (ч. 7.1 ст. 49 ГрК РФ), которая запрещает выдавать экспертные заключения без раскрытия информации в ЕГРЗ. В то же время никаких санкций для организаций, которые нарушают указанное требование, закон не предусматривает.
При этом застройщик может получить разрешение на строительство на основании положительного экспертного заключения, сведения о котором не раскрыты в ЕГРЗ (перечень оснований для отказа выдаче разрешения на строительство предусматривает только случай отсутствия соответствующего документа – положительного заключения).
По непонятным причинам Федеральный закон от 3 июля 2016 г. №368-ФЗ предусматривает включение в ЕГРЗ информации о выданных заключениях экспертизы и не предусматривает внесение в него сведений о выданных экспертными организациями заключениях о модификации проектной документации (которые подтверждают, что внесенные в проект изменения не влияют на безопасность).
Такие заключения о модификации согласно указанному федеральному закону с 1 сентября 2016 года в обязательном порядке представляются застройщиком вместе с другими документами для получения разрешения на строительство и позволяют получить разрешение без проведения экспертизы проекта. В отсутствие контроля заключения о модификации могут использоваться для обхода норм законодательства об обязательной экспертизе.
Проблемы с ведением реестра
Из текста закона (ст. 50.1 ГрК РФ) также можно сделать вывод, что ведением ЕГРЗ будет заниматься не федеральный орган исполнительной власти (Минстрой России), а подведомственное ему государственное учреждение (Главгосэкспертиза России). Такой подход представляется весьма спорным, поскольку Главгосэкспертиза России, являясь одной из организаций государственной экспертизы, фактически получит полномочия по включению в ЕГРЗ информации о заключениях, подготовленных другими экспертными организациями.
Здесь возможен конфликт интересов, поскольку с прошлого года по ряду объектов государственной экспертизы предусмотрена конкуренция между Главгосэкспертизой России и органами региональной государственной экспертизы. Представляется, что оператором реестра должен являться Минстрой России, который при этом может использовать технические возможности подведомственного учреждения.
Почему Федеральный закон №368-ФЗ вызвал затруднения
Совершенно непонятно, зачем Федеральный закон от 3 июля 2016 года №368-ФЗ вместо одного подзаконного акта, регулирующего порядок ведения ЕГРЗ (единый государственный реестр заключений по результатам государственной экспертизы проектов), предусмотрел принятие двух подзаконных актов. На уровне Правительства РФ устанавливались Правила формирования реестра, а на уровне Минстроя России – Порядок ведения реестра. Из-за этого норма федерального закона начала действовать только с 1 января 2018 года.
Проблемы с постановлением от 24 июля 2017 года
Постановление Правительства РФ от 24 июля 2017 года №878, принятое без соответствующего акта Минстроя России, не позволяет полностью оценить процедуру формирования и ведения ЕГРЗ, а также не дает возможности оценить полномочия оператора реестра.
Интересные моменты
Объем информации, подлежащей включению в ЕГРЗ, уменьшился по сравнению с предыдущим законодательством. Например, информация о реквизитах договора на проведение экспертизы теперь отсутствует.
Некоторые разделы ЕГРЗ содержат информацию, объем которой не определен правительственным актом. Это может привести к злоупотреблениям со стороны операторов реестра.
В постановлении Правительства РФ отсутствует обязательство для экспертной организации указывать уникальный регистрационный номер заключения в ЕГРЗ.
Согласно правилам, подготовленные экспертной организацией сведения для включения в ЕГРЗ могут быть отправлены на доработку оператором реестра только в случае несоответствия требованиям подзаконного акта Минстроя России.
Заключение
С учетом вышеизложенного, стоит отметить, что судя по всему, ЕГРЗ, который должен был запуститься в январе 2018 года, вряд ли является инструментом контроля за деятельностью экспертных организаций. Вместо этого, он, скорее всего, предназначен для систематизации информации о проектной документации с целью повторного использования.
Федеральный закон от 3 июля 2016 г. №368-ФЗ, предусмотревший создание ЕГРЗ, главные свои нормы связывает с вопросом снижения затрат соответствующих бюджетов на проектную деятельность посредством обязательного повторного использования ранее разработанной проектной документации. Организации бюджетной сферы, а также государственные компании и корпорации обязаны перед началом проектирования обращаться к ЕГРЗ (включает также сведения об экономически эффективной проектной документации повторного использования) и должны использовать экономически эффективные проекты, одобренные Минстроем России (без права разработки индивидуальных проектов).
Правда, в отличие от ранее действующего реестра типовой проектной документации (см. постановление Правительства РФ от 27 сентября 2011 г. №791), который использовался государственными структурами на добровольной основе, новый подход предусматривает обязательность использования экономически эффективной проектной документации, включенной в ЕГРЗ.
Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр Качества Строительства»
Другие публикации по теме:
Введение ЕГРЗ отложили на полгода: мнения экспертов
Эксперты объяснили тонкости работы с ЕГРЗ
Минстрой России унифицирует состав сведений, включаемых в заключение экспертизы и ЕГРЗ
Через ЕГРЗ будет проходить 60 тыс. экспертных заключений в год
Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации появится 1 января 2018 г.
1 июля 2018 года начала работу государственная информационная система «Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства» (ГИС ЕГРЗ). Создание системы, не имеющей аналогов в отечественной и зарубежной градостроительной практике, позволило в кратчайшие сроки обеспечить единый доступ к консолидированной информации о заключениях экспертизы, проектной документации и инженерных изысканиях, а также о типовой проектной документации и многим другим актуальным данным для строительного комплекса.
«По состоянию на июнь 2023 года в ГИС ЕГРЗ зарегистрировано 846 организаций. В их числе – 639 государственных и негосударственных экспертных организаций, 107 государственных заказчиков. Кроме того, пользователями системы на текущий момент являются 122 организации в сфере надзорно-разрешительной деятельности, 73 – строительного надзора и 22 организации, уполномоченные на ведение государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности субъектов Российской Федерации (ГИСОГД). А общее количество заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, включенных в ЕГРЗ, увеличилось за пять лет почти в 10 раз», – сообщил руководитель Службы анализа данных и ведения ЕГРЗ Главгосэкспертизы России Дмитрий Минаков.
Приказ Минстроя России № 380/пр о вводе в эксплуатацию ГИС ЕГРЗ был подписан 29 июня 2018 года. Главгосэкспертиза России наделялась полномочиями по сопровождению информационной системы, а также по защите информации в ходе ее эксплуатации и методической поддержке пользователей. Но впервые нормативные положения в части ведения ГИС ЕГРЗ были внесены в Градостроительный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 368-ФЗ. Поправки к Градкодексу предусматривали создание нового информационного ресурса в градостроительной сфере, представляющего собой систематизированный свод сведений о проектной документации и (или) результатах инженерных изысканий, представленных для проведения экспертизы, а также о заключениях экспертизы и о типовой проектной документации. Главгосэкспертиза приступила к разработке такой системы в 2017 году. При ее создании применялись современные технологии построения информационных систем. Кроме того, изначально закладывались условия интеграции Реестра с Единой системой межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) и Единой системой идентификации и аутентификации (ЕСИА).
Первые шаги в ЕГРЗ
Стоит также отметить, что после перехода Главгосэкспертизы на электронный документооборот в 2015 году создание единого реестра заключений стало следующим важным шагом к цифровизации института строительной экспертизы. При этом также важно было в короткий срок обеспечить готовность экспертных организаций к работе в новых реалиях.
Главное новшество состояло в том, что введение ГИС ЕГРЗ вызвало необходимость внесения данных о заключении экспертизы и проектной документации в единый реестр до момента выдачи заключения заявителю. Поэтому в период разработки системы Главгосэкспертиза проводила ее опытную эксплуатацию совместно со всеми экспертными организациями.
«Получая обратную связь, мы оперативно дорабатывали сервисы и настройки ЕГРЗ с учетом предложений и пожеланий экспертных организаций из всех регионов России. Параллельно проводили еженедельные совещания с ними, разъясняя особенности работы с Реестром и отвечая на вновь поступающие вопросы. Такой комплекс мер позволил обеспечить готовность экспертных организаций к работе с ЕГРЗ и произвести запуск системы в рабочем режиме в кратчайшие сроки», – рассказал руководитель Центра цифровой трансформации Главгосэкспертизы России Дмитрий Никитин.
Кроме того, для соблюдения нормативно установленных сроков по рассмотрению обращений экспертных организаций для включения их сведений в Реестр необходимо было оперативно обеспечить прием на работу и обучение достаточного количества операторов ГИС ЕГРЗ, обеспечивающих бесперебойное функционирование системы. В разные периоды потребность в таких специалистах составляла от 10 до 15 человек.
«Несмотря на небольшой численный состав операторов, за все время работы ЕГРЗ не было допущено ни одного нарушения сроков рассмотрения обращений, при том, что их количество могло резко меняться в течение года. Например, от 100 обращений в день в январе до 700 обращений в день в декабре. Максимальное количество обращений в день составило 952, рекордный уровень был зафиксирован 30 декабря 2021 года», – отметил Дмитрий Минаков, руководитель Службы анализа данных и ведения ЕГРЗ Главгосэкспертизы России.
С момента ввода в эксплуатацию ГИС ЕГРЗ наблюдается ежегодный динамичный прирост количества заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.
Рис.1. Количество заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, включенных в ЕГРЗ с 1 июля 2018 по июнь 2023 года
Переход на XML
На сегодняшний день общий объем загруженных файлов в ЕГРЗ превышает 27 млн (27 386 149 шт.) А общий объем данных составляет на текущий момент 73 117,92 Гб.
Внедрение формата XML стало новым этапом развития системы, значительно изменились и принципы работы с разделами Реестра.
Переход на машиночитаемый формат заключений экспертизы начался 26 июня 2021 года в соответствии с размещенной на сайте Минстроя России XML-схемой. Вместе с тем до 28 февраля 2022 года в ГИС ЕГРЗ действовала возможность загрузки заключений как в формате PDF, так и в XML, что позволило адаптироваться экспертным организациям к новым требованиям. С 1 марта 2022 года загрузка заключений в ЕГРЗ возможна только в виде XML-документа.
Одновременно с переходом на машиночитаемый формат Главгосэкспертиза запустила в эксплуатацию бесплатный общедоступный веб-сервис по формированию XML-заключений в системе Единой цифровой платформы экспертизы (ЕЦПЭ). Это событие стало еще одним важным шагом на пути цифровизации института строительной экспертизы, вслед за вводом в эксплуатацию ЕГРЗ в 2018 году и ЕЦПЭ в 2020-ом.
Новая функция формирования заключений экспертизы в машиночитаемом формате полностью исключила процедуру возвращения на доработку загружаемой документации. Тем самым удалось свести к минимуму нагрузку на экспертные организации и операторов. А общее время загрузки сведений и документов в ЕГРЗ с переходом на XML сократилось почти в 40 раз – в среднем с 39 часов до 1 часа, отмечают специалисты Службы анализа данных и ведения ЕГРЗ Главгосэкспертизы России.
Внедрение XML и автоматизированного контроля ошибок позволили существенно снизить количество нарушений в оформлении заключений экспертизы и других документов, загружаемых в ЕГРЗ. Дело в том, что утвержденные Минстроем XML-схемы документов заведомо накладывают ограничения, предусмотренные Требованиями к составу, содержанию и порядку оформления заключения государственной экспертизы. Они были приняты приказом Минстроя России № 341/пр от 8 июня 2018 года, непосредственно перед запуском ЕГРЗ. Таким образом сформировать заключение с ошибками стало почти невозможным.
«Регистрация заключений в формате XML проводится полностью в автоматическом режиме, что делает этот процесс независимым от рабочего времени операторов и возможным для загрузок в режиме 24/7. Кроме того, сама процедура регистрации теперь занимает не больше 1–2 минут и зависит в большей степени только от объема документации и скорости ее загрузки. Сведения же в Реестр включаются непосредственно из самого заключения», – рассказал Алексей Иванов, заместитель руководителя Службы анализа данных и ведения ЕГРЗ Главгосэкспертизы России.
Подспорье для института типового проектирования
Одно из последних внедрений в системе единого реестра заключений экспертизы – специализированный портал «Витрина проектов ЕГРЗ». Он создан Главгосэкспертизой для оперативного информационного обеспечения органов власти и заказчиков, реализующих госпрограммы капстроительства, в том числе в рамках национальных проектов. Веб-сервис позволяет осуществлять быстрый поиск данных об объектах, проектная документация которых прошла экспертизу и которые можно рекомендовать для повторного использования при новом строительстве, а также для обоснования стоимости проекта и других целей.
«Витрина проектов ЕГРЗ» содержит информацию о наиболее востребованных группах объектов в сферах образования, здравоохранения, спорта, ЖКХ, охраны окружающий среды и прочих отраслях строительства. Сервис обеспечивает возможность поиска объектов-аналогов по ряду характеристик, таких как функциональное назначение, проектная мощность, субъект РФ, климатические условия и ряду других ключевых параметров. В дальнейшем планируется полномасштабная интеграция сервиса с ГИС ЕГРЗ.
«Многие организации сегодня, в том числе надзорные органы, предпочитают получить информацию о проектной документации, в том числе о типовой проектной документации, из ГИС ЕГРЗ, а не напрямую от застройщика. Активность таких пользователей растет в прогрессии, в связи с чем существенно возрастает и ответственность за качество информации, размещаемой в ЕГРЗ. Соответственно, возрастает и роль Главгосэкспертизы как уполномоченного государством единого оператора информационной системы», – резюмировал Дмитрий Минаков, руководитель Службы анализа данных и ведения ЕГРЗ Главгосэкспертизы России.
За время существования единого реестра заключений значительно расширился и список потребителей сведений Реестра. Так, если изначально Порядок ведения ГИС ЕГРЗ, утвержденный приказом Минстроя России от 22.02.2018 № 115/пр, предусматривал доступ только трем группам пользователей, а именно – Минстрою России, экспертным организациям и государственным заказчикам, то на сегодняшний день этот список расширился до 10 групп. В том числе в него включены такие пользователи, как Счетная палата Российской Федерации, государственная автоматизированная система «Управление» (оператор – Федеральное казначейство), Единая информационная система жилищного строительства (оператор – АО «ДОМ.РФ»), а также ФГИС ЦС (оператор – Главгосэкспертиза России) и ряд других систем и организаций. При этом сегодня продолжается работа по расширению прав доступа к информации ГИС ЕГРЗ для новых групп пользователей.
Таким образом, созданный пять лет назад единый государственный реестр заключений ускорил трансформацию института экспертизы из органа нормоконтроля в институт управления данными.
Экспертные организации о ЕГРЗ
Владимир Киселев, директор ГАУ «Госэкспертиза Тверской области»:
«В век информационных технологий ГИС ЕГРЗ была воспринята сотрудниками нашей организации как необходимый цифровой инструмент в современном мире. Адаптация прошла в короткие сроки благодаря слаженной работе специалистов Главгосэкспертизы России, которые помогали разобраться с техническими и методическими вопросами. Считаю, что система удобна и значительно облегчает не только автоматическое получение номера заключения экспертными организациями, но и играет куда более важную роль. Важно, что база данных собрана в одном месте, доступ к которому является бесплатным и открытым для любого заинтересованного лица. Также стоит отметить, что ГИС ЕГРЗ является важным звеном на пути к информационному моделированию».
Рафар Шакиров, директор ГАУ «Управление государственной экспертизы ценообразования Республики Татарстан по строительству и архитектуре»:
«Введение ГИС ЕГРЗ с июля 2018 года стало важным шагом к формированию системы цифровой вертикали государственных экспертиз. С введением системы был оптимизирован процесс получения заключения, что позволило намного удобнее получать их из одной системы в формате «одного окна».
С переходом на формат заключения в XML произошел важный момент для всего строительного комплекса. С введением машиночитаемого заключения процедура получения номера заключения значительно ускорилась. Если раньше приходилось ожидать обработки заключения оператором в среднем 2-3 часа, то теперь машина выдает номер за считанные секунды. Госэкспертиза Республики Татарстан была в числе первых, кто выдал такое заключение из собственной информационной системы.
В конце 2022 года региональные экспертные организации приступили к внедрению в свои бизнес-процессы государственной информационной системы «Единая цифровая платформа экспертизы». Я считаю, что это стало следующим важным шагом формирования цифровой вертикали экспертиз. Процесс развития ЕГРЗ и ЕЦПЭ за эти годы прошел большой путь. Приятно отметить, что системы постоянно трансформируются под текущие задачи, в том числе с помощью налаженной обратной связи между Главгосэкспертизой России и региональными экспертными организациями».
Юрий Кондратьев, заместитель директора Государственного автономного учреждения Магаданской области «Управление госэкспертизы»:
«Магаданская госэкспертиза позитивно относится к цифровизации строительной отрасли, внедрению новых сервисов и программных продуктов, а также возлагает огромные надежды на скорейшее доведение сервисов до работоспособного состояния без сбоев. Для дальнейшего развития системы также важно обеспечение информационной и технической поддержки сервиса ЕГРЗ с привязкой к часовым рабочим поясам, что особенно актуально для дальневосточных региональных экспертных организаций.
Также хотелось бы отметить, что введение службы поддержки сервисов Главгосэкспертизы в Дальневосточном регионе внесло неоценимо высокий вклад в своевременное решение технических вопросов работоспособности информационных систем, в том числе и взаимодействия ЕЦПЭ с ЕГРЗ в часовом поясе ДФО. Мы также выражаем глубокую благодарность и признательность сотрудникам техподдержки Дальневосточного филиала Главгосэкспертизы, в том числе лично Шпаку Семену Вадиевичу, Лазаревой Анастасии Александровне и Кононовой Анне Валерьевне».
Рамазан Ксанаев, руководитель ГАУ «Управление Госэкспертизы Кабардино-Балкарской Республики»:
«Создание Единого государственного реестра заключений позволило иметь доступ к консолидированной информации о проектной документации. В свою очередь, благодаря введению xml-схемы значительно упростился процесс работы над заключением, снизилась вероятность ошибок и предоставления некорректной информации. Вышеназванные изменения позволили оптимизировать рабочий процесс экспертизы, устранив лишний документооборот».
Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.
Существуют разные подходы управления девелоперскими проектами. Мне ближе всего тот, с точки зрения которого проект состоит из двух частей — доходной и расходной, а процесс управления проектом — есть не что иное как итеративная оптимизация этих двух частей.
Если присмотреться к околодевелоперскому информационному фону, можно заметить, что подавляющее большинство учебных материалов, конференций и прочих мероприятий посвящено части доходной. На рынке представлено большое количество экспертов по продажам, продукту и прочим сопутствующим компонентам формирования доходной части. При этом про расходную часть пишется, говорится и преподается существенно меньше. Почему?
На мой взгляд, причина в том, что аналитика расходной части на порядок сложнее аналитики части доходной. В ней гораздо труднее разбираться, и для этого нужно обладать существенно более высоким уровнем навыков и опыта. Соответственно, данная составляющая девелопмента привлекает меньшее количество специалистов, и ей в среднестатистической компании принято заниматься по т. н. остаточному принципу.
Эта статья — уже третья и, надеюсь, не последняя моя публикация на портале ЕРЗ.РФ, и мне бы хотелось, чтобы все эти публикации представляли собой единый цикл, который освещал бы различные аспекты девелопмента. Поэтому я решил заранее анонсировать следующую публикацию для ЕРЗ.РФ — «Как правильно считать деньги в девелопменте». Она станет логическим продолжением данной статьи и будет посвящена управленческому учету, финансовому моделированию, их взаимосвязи и практическому применению. Многое из того, что я буду говорить в этих двух статьях, справедливо для любого бизнеса, не только девелоперского.
Возвращаясь к теме этой статьи, нельзя не отметить, что расходная часть не может существовать в отрыве от доходной, полностью сепарировать их не представляется возможным ввиду значительного взаимного влияния.
Поэтому, подобно ремонту сложного прибора, не стоит лезть с кувалдой или, вернее даже сказать, с палицей пещерного человека туда, где требуются скальпель или паяльник. Любое вмешательство в бюджет проекта должно быть осознанным, комплексным и системным — и это, пожалуй, основная мысль, которую хотелось бы донести до читателя.
С учетом вышесказанного, прежде чем оптимизировать что-либо, предлагаю ответить на следующие вопросы: «что именно мы оптимизируем?», «как это делается?» и, наконец, «какие опасности ждут нас на этом пути?».
Распространенной ошибкой при оптимизации расходной части (в любом бизнесе) является бессистемный подход и концентрация усилий не на том, на чем следовало бы это делать. Существует определенный подход, позволяющий этого избежать. Чтобы «зайти в тему с правильной стороны», предлагаю рассмотреть основные понятия, которые такой подход последовательно формируют:
Бюджетный классификатор (БК) представляет собой номенклатуру статей расходной и доходной частей. Иными словами, при составлении БК выручка и затраты проекта декомпозируются исходя из бизнес-логики, здравого смысла и аналитической целесообразности. Такая разбивка в идеале должна отвечать следующим критериям:
закрытость перечня (за рамками него не существует дополнительных расходов);
универсальность (возможность применить к любому проекту компании или, как минимум, к любому проекту сходного типа);
хронологическая последовательность (опционально, по возможности).
Ниже я приведу материнские статьи того БК, который мы используем в нашей бизнес-практике:
1. Земельно-имущественные отношения.
2. Проектно-изыскательские работы.
3. Строительно-монтажные работы (СМР).
4. Сети, дороги, благоустройство.
5. Социальные объекты.
6. Управление проектом.
8. Прочие и непредвиденные.
9. Затраты по финансированию.
Будучи правильно декомпозированными, такие головные статьи бюджета представляют собой унифицированную структуру, пригодную для финансовых моделей, системы управленческого учета, реестра договоров, а также любых сопутствующих аналитических задач.
Не так важно, какую именно «разбивку» выберет для себя та или иная компания, если она отвечает трем вышеприведенным критериям.
Фокус внимания является важнейшим как в бизнесе, так и в жизни в целом ресурсом, при этом важно понимать, что его концентрация на той или иной позиции должна быть осознанной и системной ввиду его ограниченности.
С точки зрения управления затратной частью девелоперского проекта такая системность выражается в концентрации фокуса внимания в первую очередь на тех статьях (и подстатьях) затратного бюджета, которые в большей степени определяют финансово-экономические показатели проекта (суммарный объем чистой прибыли, рентабельность, внутреннюю норму доходности, чистый дисконтированный доход и пр.).
В бизнесе распространена ситуация (и я намеренно пропускаю слово «девелоперском»), когда внимание топ-менеджмента или даже акционера сконцентрировано на малозначимых вещах, в то время как глобальные события остаются вне фокуса (за деревьями не видно леса).
Происходит это так. Акционер лично согласовывает покупку туалетной бумаги в центральный офис, при этом оплаты по договорам подряда замораживаются, что вызывает остановку стройки, затем продаж и в итоге приводит к банкротству компании. Если для вас это звучит поистине фантастически, значит, вы всю жизнь проработали в относительно крупных и системных компаниях, где управленческий учет в той или иной мере отлажен (но далеко не везде сегодня дела обстоят таким образом).
Так уж устроен человек, что ему приятней и легче концентрировать фокус внимания на тех вещах, в которых он хорошо разбирается. И это как раз тот момент, когда для эффективной работы надлежит сделать усилие над собой и постараться за деревьями увидеть лес. То есть объять весь бюджетный классификатор, выявить в нем наиболее значимые позиции и направить драгоценный ресурс фокуса внимания в первую очередь на них — и уж затем переходить к позициям №№2, 3 и т. д.
Ниже укрупненно приведена структура затрат стандартного московского девелоперского проекта.
Итеративный подход означает поэтапный переход от большего к меньшему, затем снова по тем же статьям — поиск решений для еще большей оптимизации. В чем-то это похоже на работу скульптора, который сначала задает общую грубую форму, затем все сильнее погружается в отдельные детали (но не наоборот!).
Про финансовое моделирование мы поговорим позже, в конце статьи.
Предлагаю пройтись по отдельным статьям бюджета проекта и разобрать основные методы их оптимизации. Для этого расположим затраты стандартного московского проекта, приведенные выше, не в хронологическом, а в иерархическом порядке от большего к меньшему — в соответствии с вышеизложенным подходом итеративной концентрации фокуса внимания.
1. Строительно-монтажные работы.
Если во взятом для примера московском проекте затраты на строительство составляют 33%, то в других регионах их доля может доходить до 70%.
Оптимизация СМР — одна из самых непростых задач, которая может быть достигнута за счет следующих инструментов:
банальное удешевление используемых материалов (до определенного предела, без потери качества продукта и ликвидности);
оптимизация тендерных процедур;
ускорение сроков строительства;
оптимизация логистических цепочек;
оптимизация схемы закупки материала;
Каждый из перечисленных пунктов достоин отдельной статьи.
2. Блок «Земельно-имущественные отношения» включает в себя подразделы «Выкуп прав», «Изменение ВРИ», «Аренда ЗУ» (или земельный налог).
Методы оптимизации затрат на выкуп прав:
частичное привлечение заемных средств на покупку объекта в виде бридж-кредита;
банальный торг, разбивка платежей по этапам, рассрочка;
поиск оптимальных активов по соотношению цена — качество;
формирование альтернативных моделей сделки: частичная передача долей в продукте, расчет будущей прибылью и т. д.
Затраты на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка занимают значительную часть в себестоимости проекта (около 15%), при этом важно понимать, что плата за изменение ВРИ взимается только в Москве и Московской области, в прочих регионах данная подстатья в бюджете отсутствует. Что же касается Москвы, оптимизация данных платежей лежит в плоскости получения рассрочки с «упаковкой» ежеквартальных платежей в проектный кредит, а также, что важнее, в механизме получения льготы за создание мест приложения труда (МПТ) согласно 1874-ПП от 31.12.2019.
Оптимизировать арендные платежи (или земельный налог) в данном контексте, учитывая их удельный вес, фактически бессмысленно, да и вряд ли на сегодняшний день возможно.
1. Прочие и непредвиденные расходы.
В данную большую статью входят:
процент от инвестиционных и коммерческих затрат, закладываемый девелопером на возможное их увеличение;
любые дополнительные финансовые обязательства, которыми проект может быть нагружен со стороны власти.
Первая составляющая фактически определяется подходом девелопера к риск-менеджменту. Вторая — вопрос тонкой настройки взаимоотношений с властью в рамках конкретного проекта. Как правило, она входит в общую систему Government Relations конкретного инвестора и имеет тенденцию снижаться по определенному алгоритму по мере того, насколько девелопер «окопался» в конкретном регионе.
Оптимизацию налогообложения предлагаю оставить за рамками этой публикации. Данным разделом надлежит детально заниматься профильному финансовому директору в связке с бухгалтерией при соответствующем контроле со стороны инвестиционного блока.
Данная статья варьируется от компании к компании и от региона к региону в достаточно широком диапазоне. В нее входят рекламные мероприятия, кампании по продвижению, шоу-румы, офисы продаж, брокерские комиссии — все то, что неразрывно сопровождает доходную часть проекта.
Оптимизация достигается за счет следующих механизмов:
формирование кампаний по продвижению на уровне маркетинговых подразделений, поиск оптимальных с точки зрения цены/качества механизмов;
формирование оптимальных для сегмента механизмов продаж, в том числе сочетание внутренних и внешних ресурсов;
пристальный контроль инвестиционного подразделения в целом и руководителя проекта в частности за бюджетами на продвижение.
Среднерыночный «хороший» бюджет по данной статье на сегодняшний день составляет порядка 5% от выручки проекта.
Затраты на сети, в свою очередь, состоят из следующих компонентов: технологическое присоединение, внутриплощадочные сети, объекты сетевого хозяйства. Внутриобъектные сети при этом, как правило, включаются в статью СМР (п. 1).
По всем перечисленным компонентам оптимизация бюджета упирается в грамотную работу технического заказчика в связке с инвестиционным подразделением с точки зрения финансовой аналитики принимаемых решений. Иными словами, профессиональный техзак (внутренний или внешний) должен быть способен найти наилучшие варианты сокращения бюджета по данным статьям.
Что касается улично-дорожной сети (УДС) и благоустройства, то здесь методы оптимизации схожи с п. 1 (СМР).
Затраты на социальные объекты определяются нормативами градостроительного проектирования, а также конъюнктурой конкретного региона с точки зрения маржинальности проектов, отношений между девелопментом и властью, политической ситуации и ряда прочих факторов. Но и тут есть определенное пространство для «креатива», которое проявляется на предпроектной и проектной фазах проекта путем соединения профессиональных компетенций технического заказчика, разработчиков документации по планировке территории, а также проектной документации.
6. Затраты по финансированию.
В затраты по финансированию входят все процентные обязательства по кредитам в рамках проекта. Вопрос формирования оптимальной схемы финансирования проекта лежит в плоскости многовариантного финансового моделирования условий, предлагаемых различными банками — по бридж- и проектному кредитованию. Выбор оптимальной схемы финансирования проекта в целом — одна из основных задач девелопмента на сегодняшний день.
7. Управление проектом.
Данная статья включает в себя следующие компоненты:
все общекорпоративные расходы, «размазанные» по проектам: АХР, ФОТ сотрудников центрального офиса и пр.;
ФОТ группы, непосредственно управляющей проектом;
затраты на технического заказчика.
Ни одна другая статья в девелопменте не обладает столь широким диапазоном вариативности, как эта, и, по моим наблюдениям, для одного и того же проекта она может отличаться в разы (до 20 раз) для компаний разного масштаба.
Хотя она и не имеет в нашей разбивке критически значимого веса в проекте (2%), в крупных компаниях эта статья может быть значительно выше за счет непомерно раздутого объема внутренних ресурсов, неоптимальной структуры управления проектами и т. д.
Для оптимизации данной статьи девелоперу надлежит максимально внимательно подходить к вопросам комбинации внутренних и внешних ресурсов проекта (в первую очередь технического заказчика и проектного блока, но также и всех прочих).
История насчитывает немало случаев, когда компания «тонула» под несопоставимым масштабу проектов объемом затрат на внутренние ФОТ и АХР.
8. Проектно-изыскательские работы.
Оптимизация данной статьи частично лежит в той же плоскости, что и СМР (п. 1), но с рядом отличий.
Зачастую для успешного «протаскивания» разработанного проекта через все стадии необходимо наличие определенного имени на «штампе» проекта (проектировщики тоже обладают своеобразным GR).
С другой стороны, никто не заставляет девелопера отдавать все стадии проекта «титулованному» проектному бюро. Всегда можно перераспределить этапы разрабатываемой документации между различными ресурсами.
Критически важной при этом, с точки зрения титула, является эскизная составляющая (АГК, АГР), что в гораздо меньшей степени распространяется на прочие стадии проектирования (ПД, РД), которые в значительной мере (например, кроме АР) вполне можно выполнить с помощью менее дорогостоящего ресурса — как внутреннего, так и внешнего.
Не стоит также забывать, что, в отличие от СМР, ПИРы могут выполняться в значительной мере удаленными специалистами (чем успешно пользуются многие крупные девелоперы центральных регионов).
При всей необъятности темы, полагаю, мы смогли пройтись по «вершине айсберга» оптимизации себестоимости девелоперского проекта. В заключение предлагаю обсудить, какие опасности могут ждать девелопера на данном пути.
Чего следует опасаться
Главное, что необходимо понимать при осуществлении любых процессов, оптимизирующих себестоимость проекта, это то, что практически любое решение, корректирующее затратную часть, может отразиться на доходной части в плане и ценообразования, и ликвидности.
Как же быть, если оптимизировать проект хочется, но при этом продавать задорого и быстро хочется еще больше?
И тут мы неизбежно вновь возвращаемся к финансовому моделированию, упомянутому в начале этой публикации. Иными словами, любые решения по оптимизации бюджета должны комплексно оцениваться с точки зрения всех сопутствующих факторов:
изменения затратной части;
потенциального изменения доходной части;
изменения графика проекта и сроков отдельных этапов;
изменения технико-экономических показателей проекта;
Все эти «комплекты» факторов должны быть загружены в многовариантную финансовую модель, что создает аналитическую почву для принятия инвестором взвешенного решения в каждом отдельном случае.
При этом не стоит абсолютизировать финансовое моделирование, которое, по сути, является одним из основных, но все же не единственным, инструментом в руках инвестора. И в отношении некоторых продуктовых решений бывает достаточно сложно спрогнозировать то, как они повлияют на доходную часть проекта.
Подобные составляющие продукта должны быть оценены с точки зрения расходной части и укладываться в «люфт» риск-менеджмента непредвиденных расходов.
Иными словами, в некоторые продуктовые решения иногда надо просто «поверить» или «не поверить», но все же — с определенной оглядкой на долю удорожания себестоимости проекта.
Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir
Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий
Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать
О чем говорили на круглом столе ЕРЗ.РФ, посвященном оптимизации процедур в строительстве
Схема-пазл девелоперского бизнеса
Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис
Оптимизация системы продаж в девелопменте