Изменение границ территориальных зон \ Акты, образцы, формы, договоры

Изменение границ территориальных зон

Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение границ территориальных зон (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Строительство:
• 344 КОСГУ
• 43 99 90 190
• 43.99.90.190
• Авторский надзор
• Авторский надзор КОСГУ

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 33 “Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца о признании незаконным постановления главы администрации города, которым отклонено предложение истца о внесении изменений в правила землепользования и застройки на территории города в части изменения границ территориальных зон, отображенных в карте градостроительного зонирования; об обязании выдать разрешение на внесение изменений в указанные правила. Как указал суд, в соответствии с п. 2 ч. 2, п. 5 ч. 3, ч. 4, 5 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ изменения в правила землепользования и застройки муниципального образования могут быть внесены по инициативе заинтересованных физических лиц или юридических лиц в порядке, предусмотренном данным Кодексом. Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения, и направляет это заключение главе местной администрации. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения. В данном случае решение об отклонении поступившего предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки принято в пределах полномочий главы местной администрации с учетом заключения комиссии, порядок принятия оспариваемого решения, установленный действующим законодательством, не нарушен.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 34 “Порядок установления территориальных зон” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истцов об оспаривании постановления главы местной администрации об отклонении предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки в части изменения границ территориальных зон и установления в отношении территории, занимаемой участками истцов, территориальной зоны застройки малоэтажными жилыми домами. Как указал суд, в силу п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района. В данном случае корректировка правил землепользования и застройки в части отнесения земельных участков к территориальной зоне, на установление которой претендуют административные истцы, приведет к несоответствию с генеральным планом в части нахождения этих участков в функциональной зоне, не предполагающей ведение жилищного строительства, и застройкой малоэтажными жилыми домами, поэтому оспариваемое постановление является правильным.

Эксперты Кадастровой палаты по Краснодарскому краю разъясняют порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в частной собственности, а также перечисляют перечень необходимых документов.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов (статья 37 ГрК РФ):

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования (допустимы в качестве дополнительных к первым двум пунктам).

Основные и вспомогательные виды выбираются правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Исключение составляют случаи, когда объекты недвижимости принадлежат органам государственной власти или местного самоуправления, государственным и муниципальных учреждениям или унитарным предприятиям.

Обратите внимание! Вид разрешенного использования может быть выбран только в соответствии с градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки территории (ПЗЗ). Законодательно установлены предельные (минимальные и максимальные) размеры земельного участка. При выборе вида разрешенного использования необходимо убедиться, что площадь участка соответствует установленным «рамкам».

В настоящий момент на территории Краснодарского края проводятся работы по внесению изменений в правила землепользования и застройки различных муниципальных образований. Последние изменения были внесены в правила землепользования и застройки таких муниципальных образований как город Краснодар, город Анапа, город-курорт Сочи. При выборе вида разрешенного использования необходимо руководствоваться актуальными правилами.

Чтобы установить условно разрешенный вид использования, нужно получить разрешение (статья 39 ГрК РФ). Для этого правообладателю необходимо направить заявление в комиссию. Далее будут проведены общественные обсуждения, по результатам которых и будет принято решение – выдать разрешение, либо отказать. Принятое решение можно оспорить в судебном порядке.

Сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о виде разрешенного использования земельного участка могут быть изменены на основании: заявления (утверждено приказом Росреестра от 19. 2020 № П/0310), письменного волеизъявления правообладателя, выписки из правил землепользования и застройки, подтверждающей выбранный вид разрешенного использования, либо на основании решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

При этом существует перечень земель, на которые не распространяется действие градостроительного регламента, а также земли, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (статья 36 ГрК РФ).

Изменение вида разрешенного строительства таких земель возможно на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления, подготовленного в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (приказ Росреестра от 10. 2020 № П/0412).

Заявление на изменение вида разрешенного использования можно подать в любой удобный офис МФЦ. К заявлению можно приложить копию выписки из ПЗЗ или акт о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Дополнительные документы представляются по желанию заявителя. Услуга по изменению вида разрешенного использования предоставляется бесплатно.

В чем суть и назначение видов разрешенного использования земли

Чтобы избежать хаоса при выделении и пользовании землей, введены специальные ограничения и запреты по землепользованию. Они определяются по месту расположения участков, характеристик почвы, особенностям близлежащих территорий и строений, по множеству других параметров. Вот самые важные моменты, связанные с определением видов землепользования в России:

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• собственники, арендаторы и иные владельцы земли не могут произвольно устанавливать ВРИ, так как это является прерогативой госорганов, муниципальных ведомств;
• виды землепользования и условия для их смены прописываются в ПЗЗ, которые обязательно утверждаются муниципальными органами;
• если на участок действуют предписания ПЗЗ и регламенты, изменение вида пользования допускается без публичных слушаний и дополнительных разрешений (кроме условно разрешенных видов).

На участки могут устанавливаться основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды пользования. Это важно, так как смена основного или вспомогательного вида обычно проводится без одобрения госорганов. Иная ситуация для условно-разрешенных видов. Они дают право строить или заниматься иными видами деятельности только при подтверждении определенных условий. Так как при смене ВРИ будет одновременно меняться и перечень условий для землепользователя, процедура включает согласования, слушания, корректировку ПЗЗ.

При рассмотрении вопроса об изменении вида землепользования изучают показатели зонирования и категорий по ПЗЗ.

№ п/пОсновные понятия, которые нужно знать при изменении вида разрешенного использования участкаОписание 1Правила землепользования и застройкиСодежрит описание зон, категорий и видов разрешенного землепользования на территории МО или региона. Определяет возможность застройки каждого участка определенными типами объектов. 2ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка)Содержит информацию из ПЗЗ, определяет допустимые параметры и ограничения строительства, виды разрешенного испоьзования участка 3Градостроительный регламентСодержит параметры допустимого строительства, ограничения и запреты для определенного участка 4Ситуационный план земельного участкаОформляется при проектировании, используется для согласования и получеия технических условий на подключение.

Кто определяет виды землепользования

Определение ВРИ относится к градостроительной и землеустроительной деятельности. Ее осуществляют органы власти МО или субъекта РФ. Для этого могут проводиться следующие процедуры:

• категорирование и зонирование территорий, в зависимости от целей органов власти и с учетом мнения населения;
• проведение открытых публичных слушаний, где рассматриваются предложения и возражения от частных лиц, организаций, инициативных групп;
• утверждение ПЗЗ, градостроительных планов и регламентов, других документов по зонированию и градостроительству;
• обнародование актов, связанных с определением категорий, зон и видов землепользования.

Корректировка на вид разрешенного использования ЗУ может осуществляться по инициативе властей, правообладателя или арендатора, группы лиц. Например, органы власти могут изначально планировать развитие частного жилищного строительства на территории. Если от строительной компании поступит привлекательный инвестиционный проект, можно изменить ВРИ с учетом мнения и интересов населения. Для этого нужно провести слушания, обосновать целесообразность смены.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Кто должен собирать документы на изменение разрешенного землепользования, собственник или ДГИ? В регламенте про это не написано.

Заявление с указанием причин изменения вида землепользования составляет и подает собственник. ДГИ самостоятельно запросит информацию из Росреестра, муниципальных органов.

Здравствуйте! Сколько срок рассмотрения заявления на изменение вида землепользования? У нас документы уже 20 дней лежат без рассмотрения.

Порядок рассмотрения заявлений определяется ПЗЗ, поэтому может отличаться для разных регионов и городов. В Москве документы должны рассмотреть в течение 30 дней.

Если мне незаконно отказали в изменении вида землепользования, как обжаловать отказ? Сразу в суд или через муниципальные органы?

Отказ можно обжаловаться вышестоящему должностному лицу, либо в судебном порядке. В Москве жалобы рассматриваются должностные лица БГИ, Московский городской суд.

Как проверить, внесены ли изменения по виду землепользования?

На заявление в ДГИ всегда будет направлен ответ в письменной или электронной форме. Также можно бесплатно запросить ГПЗУ через сайт Госуслуг, проверить информацию.

План землепользования и застройки всегда публикуется в СМИ, интернете. Поэтому собственник может в любой момент проверить разрешенные виды землепользования.

Когда требуется смена вида разрешенного использования

Очевидно, что смена разрешенного использования земельного участка требуется, если ранее утвержденный вид не отвечает целям собственника, арендатора. Вот наиболее распространенные ситуации, когда может потребоваться смена ВРИ:

• если вид землепользования определен до принятия ПЗЗ и не соответствует правилам, что может создать проблемы при оформлении документов;
• если владелец земли решил заняться другим видом деятельности (например, вместо производства решил строить торговый центр или офисное здание);
• если невозможно обойти ограничения по условно-разрешенному виду землепользования;
• если проводится объединение, раздел, выдел с участками с разными ВРИ.

Порядок изменения ВРИ земельного участка зависит от того, какие цели преследует заявитель. Их нужно указывать в заявлении при обращении в муниципалитет, в Росреестр. Например, если в ПЗЗ или регламентах для земли указано несколько основных видов, их можно менять на усмотрение собственника. Для этого достаточно указать текущий и планируемый вид пользования. Но если заявитель просит перейти на ВРИ, ранее вообще не указанный в документах зонирования и территориального планирования, цели изменения нужно подробно обосновать при обращении. Например, необходимость перевода земли под застройку торговым центром можно обосновать динамичным ростом жилищного строительства в районе, недостаточностью магазинов для населения.

Результат изменения вида землепользования можно узнать, если запросить ГПЗУ.

Законодательство для установления и изменения разрешенного использования земельного участка

Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования земельного участка, нужно знать положения документов:

Это акты федерального уровня. Однако точный алгоритм корректировки ВРИ нужно смотреть в региональных и местных актах. Все они подлежат обязательной публикации на официальных сайтах, в СМИ.

Под строительство МКД

Под строительство ИЖС

Под строительство торгового центра

Под строительство производственного объекта

Кто может изменить ВРИ земельного участка

В ЗК РФ указано, что решение об изменении разрешенного использования участка принимает орган местной или региональной власти, т. администрации. В крупных городах для указанных целей создаются специальные комиссии, департаменты или отделы, которые и будут рассматривать обращения заявителей. Узнать, какие органы или учреждения участвуют в процедуре, можно на региональных или муниципальных сайтах. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, а основная информация о процедуре доступна на сайте учреждения по ссылке.

Если для участка меняется основной или вспомогательный вид, при этом на него распространяются нормы ПЗЗ и регламентов, с заявлением допускается обращаться сразу в Росреестр. Так как ВРИ относится к обязательным сведениям ЕГРН, процедура будет заключаться в обновлении информации в госреестре. После завершения процедуры заявитель получит выписку ЕГРН с новым видом землепользования.

К заявлению можно приложить схему с обозначением зоны, для которого будет изменен вид землепользования.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Разберем, как поменять вид разрешенного использования земельного участка, если возникла такая необходимость. Так как нормы ПЗЗ обычно предусматривают схожий порядок проведения процедуры, он может отличаться для разных регионов и городов только деталями.

Что нужно для смены ВРИ

Чтобы рассчитывать на положительное решение вопроса о смене ВРИ, нужно знать положения ПЗЗ вашего города или региона, текущий вид землепользования, ограничения и запреты. В перечень документов, которые могут потребоваться заявителю, обычно входит:

• заявление с указанием цели смены ВРИ, обоснованием просьбы;
• паспорт или регистрационные документы юр. лица (собственника, арендатора);
• правоподтверждающие документы на участок, объект (выписка ЕГРН, свидетельство, постановление, договор аренды и т.д.);
• ГПЗУ, содержащий информацию об участке из правил землепользования и застройки.

Ряд документов уполномоченный орган обязан запрашивать самостоятельно, поэтому заявитель подавать их не должен. Например, выписка ЕГРН или ГПЗУ обычно запрашивается в порядке межведомственного обмена.

Куда подавать документы

В большинстве регионов документы на изменение ВРИ подаются в электронной форме. Например, в столице соответствующий сервис доступен на сайте mos. ru, а в письменной форме заявления и документы вообще не принимаются. Через электронные сервисы можно проверять и готовность документов, результат рассмотрения заявления.

Если меняется основной или вспомогательный вид, заявление подается сразу в Росреестр. Перечень документов будет тем же, а подать их можно и через МФЦ. После завершения проверок Росреестр внесет информацию в ЕГРН, передаст данные для изменения ПЗЗ.

Еще одним документом, где будет отмечен новый вид землепользования, является ситуационный план. Он оформляется для согласования проектов строительства, реконструкции.

Изменение ВРИ в Москве и Московской области

Как указывалось выше, смена ВРИ в Москве осуществляется через ДГИ. Рассмотрение документов носит публичный характер, т. заинтересованные лица могут подать возражения. В Московской области полномочия по изменению вида землепользования переданы Комитету по архитектуре и градостроительству. В обоих случаях документы необходимо подавать только в электронном виде.

Сроки и стоимость смены разрешенного вида землепользования

Изменение ВРИ земельного участка в Москве занимает 15 дней, если новый вид землепользования не предусматривает строительство объекта. Если целью заявителя является возведение объекта, срок проведения процедуры составит 45 дней. В Подмосковье действуют аналогичные сроки. Плата за плата за изменение ВРИ в Московской области и Москве не взимается.

https://youtube.com/watch?v=M9lVWg6dzMw%3Ffeature%3Doembed

Наши услуги

Наша компания оказывает полный комплекс услуг по оформлению документов и сопровождению согласований в сфере кадастра, строительства, землепользования. Вы можете не только заказать сопровождение по изменению ВРИ участка, но и следующие услуги:

• подготовку проектной, кадастровой и технической документации для любых видов работ;
• помощь в согласовании границ, объединения, раздела и выдела участков;
• сопровождение при урегулировании земельных споров в суде, при обжаловании действий и решений чиновников.

Примерные цены за наши документы и услуги можно посмотреть в таблице ниже. О точных условиях сотрудничества вам расскажут наши консультанты после изучения документов.

№ п/пУслуга, документСтоимость 1Сопровождение процедуры изменения вида землепользованияот 20 000 руб. 2Оформление проекта на строительствоот 60 000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта) 3Сопровождение изменений в ПЗЗ через судот 30 000 руб. 4Оформление межевого плана на новый участокот 12 000 руб. 5Помощь в согласованиях проектной документацииот 15 000 руб.

Решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны)

Сведения ЕГРН, Единая электронная картографическая основа, картографический материал, ортофотопланы, сведения дистанционного зондирования

Направляемые для внесения в ЕГРН документы должны быть подписаны электронно-цифровой подписью лица, подготовившего документы и лица, принявшего решение об утверждении ПЗЗ.

В случае внесения изменений в ПЗЗ необходимо также готовить и направлять документы для внесения таких изменений в ЕГРН для последующего отражения достоверных сведений в реестре недвижимости.

Проблемы, возникающие при подготовке документов у пути их решения

Существует ряд проблем при выполнении работ по подготовке документов в отношении территориальных зон:

Частично решение данной проблемы разъяснено письмом Росреестра от 17 января 2018 г. № 01-00357-ГЕ/18.

Данным письмом рекомендовано при подготовке документов руководствоваться требованиями, предъявляемыми к составлению карты (плана) объекта землеустройства, утвержденными постановлением от 30. 2009 № 621 и использовать действующую в настоящее время XML-схему, используемую для формирования XML-документов при осуществлении информационного взаимодействия при ведении ЕГРН с органами местного самоуправления.

Данная XML-схема – MapPlan_v01 позволяет внести в XML-файл карты (плана) объекта землеустройства, подготовленный в соответствии с XML-схемой MapPlan_v01, соответствующие сведения о видах разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны, а также предельные размеры земельных участков в соответствии с ПЗЗ. Стоит отметить, что внесению в ЕГРН подлежат все виды разрешенного использования, как основные, так и вспомогательные и условно разрешенные.

В связи с чем, при подготовке документов необходимо использовать данный формат XML-схемы. Виды разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны и иные характеристики территориальной зоны указываются в строке “Иные характеристики” раздела “Сведения об объекте землеустройства”.

Учитывая, что часть документов готовится уже по утвержденным картам градостроительного зонирования, которые только схематично отображают контур границ территориальных зон, и которые были в большинстве случае подготовлены без учета сведений о кадастровом делении территории, часто возникает проблема определения контура границ терзоны для ее внесения и отображения в ЕГРН.

Зачастую информация, воспроизводимая с утвержденных карт градостроительного зонирования, содержащих сведения о местоположении границ территориальных зон, не соответствует сведениям актуального кадастрового деления.

При этом, в соответствии с положениями 218-фз «О государственной регистрации недвижимости» и Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках.

Для решения данной проблемы необходимо проводить тщательный анализ исходных данных, получаемых от органов местного самоуправления, учитывать границы земельных участков, внесенных в ЕГРН, информацию о красных линиях, о линиях магистралей, улиц, проездов, границы населенных пунктов и муниципальных образований, естественных границах природных объектов.

Существует и следующий проблемный момент: большое количество ранее учтенных участков в ЕГРН не имеют сведений о координатах характерных точек границ, а также на любой территории имеются неразграниченные земли, информация о границах которых отсутствует в ЕГРН.

В связи с чем, при установлении границ на данной территории необходимо максимально точно определять контур границы терзоны. В противном случае, в дальнейшем при образовании земельных участков из земель, а также при уточнении границ ранее учтенных земельных участков, могут возникнуть основания для приостановления осуществления кадастрового учета в связи с пересечением границ уточняемых или образуемых участков земли с границами внесенных терзон. Могут возникнуть жалобы со стороны собственников таких участков.

Для того что бы данных проблем не возникало, необходимо при определении границ территориальных зон при наличии неразграниченных земель учитывать сведения о красных линиях, линиях магистралей, улиц, проездов, естественных природных объектах, а в случае при прохождении границ территориальных зон по отсутствующим в ЕГРН границам ранее учтенных земельных участков, при выявлении спорных вопросов по расположению границ земельных участков, непрошедших процедуру кадастрового учета в соответствии с требованиями действующего законодательства, при невозможности определения границ картометрическим методом на основании картографических данных, необходимо проводить межевые работы для исключения выявления в последующем ошибок в расположении границ территориальных зон, используя геодезический метод, либо метод спутниково-геодезических измерений.

Одним из самых распространенных и малозатратных методов определения координат характерных точек границ территориальных зон является – картометрический.

Вместе с тем использовать его возможно только при наличии картографического материала определенного масштаба. При отсутствии картографического материала необходимого масштаба, необходимо использовать другие методы, позволяющие определить координаты характерных точек границ.

Что же делать, когда из-за стоящих на кадастровом учете земельных участков невозможно отобразить границы территориальной зоны, отраженные на карте градзонирования?

Например, нередки ситуации, при которых согласно данным карты градостроительного зонирования населенного пункта на определенной территории расположены несколько территориальных зон. Вместе с тем, при анализе местоположения границ территориальных зон с учетом сведений ЕГРН, выявлено пересечение границ этих территориальных зон с земельным участком, который фактически расположен на территории всех этих территориальных зон.

Данное основание в определенных случаях создает невозможность внесения в ЕГРН сведений об установленных территориальных зонах.

В этом случае необходимо вносить изменения в графическую часть правил землепользования и застройки, либо проводить работы по разделу земельного участка, в случае если имеется возможность.

Необходимо также отметить, что это не касается земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, для разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ и прочих объектов.

Подводя итог вышесказанному, хотелось бы отметить, что только тщательная предварительная работа по изучению исходных данных, запрос, получение и использование картографического и иного материала, использование актуальной информации о границах земельных участков, содержащихся и отсутствующих в ЕГРН, решение спорных вопросов о прохождении границы территориальной зоны с органом, утвердившим правила землепользования и застройки, а также использование корректного метода определения координат границ территориальных зон, позволит подготовить качественный материал, необходимый для внесения сведений о границах территориальных зон в ЕГРН.

Высококвалифицированные специалисты, в том числе проектировщики, ООО «РКЦ» помогут Вам разобраться в документах территориального планирования, градостроительных регламентах и оказать консультационную помощь в таком сложном вопросе, как внесение в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, а в случае возникновения необходимости внесения изменений в карты градостроительного зонирования и правила землепользования и застройки проведут полный комплекс работ от анализа исходных данных до размещения документов территориального планирования на ФГИС ТП.

Когда надо менять ВРИ?

Изменение ВРИ участка необходимо в том случае, если собственник или арендатор планирует использовать землю не так, как предусматривается ее категорией. Например, участок предназначен под сельхозугодья, а на нем планируется построить дом. Изменить вид разрешенного использования можно на основании законодательства: Федеральный закон от 21. 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» регламентирует порядок и особенности изменения ВРИ, направления использования земли определяются Градостроительным кодексом РФ.

Территориальные зоны и Градостроительный регламент

Говоря об использовании земель населенных пунктов, надо четко понимать, что каждый из них в пределах своих административных границ делится на территориальные зоны. Внутри каждой территориальной зоны сочетаются участки различных видов разрешенного использования. Виды территориальных зон:

• жилая;
• общественно-делового назначения;
• производственная;
• зона инженерной и транспортной инфраструктуры;
• рекреационная;
• сельскохозяйственного назначения;
• специального назначения;
• режимные зоны, в том числе военного назначения.

Территориальные зоны могут включать территории общего пользования: дороги, скверы, площади, парки и т. Кроме того, для рационального использования земель территории делятся на функциональные зоны, для которых Генеральный план поселения устанавливает назначение, параметры планируемого развития, функционально-планировочные образования.

Основные виды функциональных зон населенных пунктов:

• жилые — внутри зоны регламентируется предельно допустимая этажность зданий;
• общественно-деловые зоны включают объекты: здравоохранения, культуры, коммерции, коммунально-бытовые;
• производственные;
• инженерной инфраструктуры;
• транспортной инфраструктуры;
• сельскохозяйственного назначения: сельхозугодья, дачи, садоводства;
• рекреационные: сады, парки, водоемы, спортивные объекты;
• особо охраняемые территории имеют особое историко-культурное, природоохранное, эстетическое, научное значение;
• спецназначения — зоны хранения отходов, кладбища.

Границы территориальных и функциональных зон определяются правилами землепользования и застройки, а особенности их использования — Градостроительным регламентом — порядком использования участков, которые относятся к различным территориальным зонам.

Градостроительный регламент учитывает виды территориальных и функциональных зон, фактическое положение с использованием земельных участков и объектов капитального строительства, требования государственных органов, которые отвечают за сохранение историко-культурного наследия, особо ценных природных объектов.

К функциям Градостроительного регламента относительно территориальных зон относится:

• установление видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• определение минимальных и максимальных размеров земельных участков, параметров разрешенного строительства;
• ограничения на использование участков земли и объектов капитального строительства.

Какие бывают виды разрешенного использования земли?

Согласно Градостроительному кодексу РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства внутри территориальных зон делятся на три группы: основные, условно разрешенные и вспомогательные. Главными видами являются основные. Для каждой территориальной зоны определены обычно несколько основных видов. Смена основного вида на другой основной вид из разрешенных для данной территориальной зоны достаточно проста. Осуществляется она в заявительном порядке и не требует дополнительных согласований. Выбор делается в соответствии с Классификатором 2019 г. , если вид не значится в Классификаторе, изменения незаконны. Изменение основного вида разрешенного использования земельного участка считается вступившим в силу после внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости.

Условно разрешенные виды не относятся к главным, но допускаются градостроительным регламентом территориальной зоны, на которой располагается участок. Изменение ВРИ земельного участка на условно разрешенный сложнее, так как требует получения согласования в Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования, а также проведения публичных слушаний. При изменении ВРИ участка с основного на условно разрешенный необходимо подать заявление в местную администрацию, которая организует публичные слушания, проводит их в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом, затем готовит заключение. На основании заключения выдается разрешение или отказ, в котором обязательно разъясняются причины решения. В случае положительного результата запись об изменении ВРИ вносится в Государственный кадастр недвижимости.

Вспомогательные виды (например, под гаражи, детские площадки, общественные туалеты, хозяйственные площадки и т. ) используются только вместе с основными и условно разрешенными, дополняя их. Выбирать вспомогательные виды без основных нельзя. Изменение основного вида на вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка не осуществляется. Вспомогательный вид можно добавить к основному, тогда у участка будут два вида разрешенного использования — основной и вспомогательный. Добавляют вспомогательный вид в заявительном порядке, проведение слушаний и получение согласования не требуется.

Порядок изменения ВРИ

Изменить ВРИ, если речь идет о смене основного на основной или о добавлении вспомогательного, просто. Главное, чтобы нужный вид был предусмотрен для территориальной зоны, к которой относится земельный участок. Поэтому подробно рассмотрим более сложный случай — вариант изменения ВРИ земельного участка на условно разрешенный.

Какие документы необходимы?

Изменение вида разрешенного использования земельного участка требует подачи достаточно большого пакета документов:

• заявление/ходатайство на имя главы органа местного самоуправления о смене ВРИ с обоснованием причин;
• разрешение на обработку персональных данных;
• копия паспорта собственника;
• свидетельство о праве собственности на землю;
• свидетельство о праве собственности на объекты капитального строительства, которые расположены на участке, а также документы, подтверждающие цель их использования;
• кадастровый план участка, а также постановление о выделении участка, решение суда, акты органов государственной власти, если они есть;
• ситуационный план, который содержит сведения о зданиях рядом, инфраструктуре района;
• адресный план;
• межевой план;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости — для получения необходимо уплатить госпошлину;
• проект плана территории, на которой находится участок, утвержденный главой муниципалитета.

В каждом муниципальном образовании могут быть дополнительные требования к пакету документов, с которыми надо ознакомиться заранее. Например, у юридического лица или ИП нередко требуют выписку, которая подтверждает регистрацию в налоговой.

Если заявитель не может самостоятельно заниматься изменением вида разрешенного использования земельного участка, он имеет право делегировать свои полномочия представителю, который будет действовать по доверенности. Доверенность лучше оформить нотариально.

Если документы на изменение ВРИ земли подает арендодатель, он должен представить согласие собственника.

Заявление и пакет документов рассматриваются в течение 30 дней, затем администрация выносит решение, в случае отказа его можно опротестовать в суде. Владелец земли может пойти по пути организации общественных слушаний, также такое решение может принять администрация, которая затем формирует комиссию и устраивает слушания. Срок получения решения увеличивается до 60 дней. В слушаниях принимают участие владельцы или арендаторы соседних участков, другие заинтересованные лица. В ходе слушаний высказываются предложения, которые учитываются комиссией при принятии решения.

Свои рекомендации комиссия направляет главе администрации, который затем разрешает или не разрешает изменить ВРИ.

Положительное решение — основание для внесения изменений в ЕГРН. Изменения должны быть внесены в течение 15 дней. Если владельцу земли не пришло уведомление, можно подать документы в Росреестр лично, через сайт «Госуслуги», через МФЦ. При подаче документов к заявлению прикладываются правоустанавливающий документ на земельный участок, решение муниципалитета.

• несогласие участников слушаний с изменением ВРИ;
• недостаточность пакета документов;
• отсутствие законных оснований для изменения вида разрешенного использования.

Как быстро изменить ВРИ?

Быстро изменить ВРИ можно с помощью юриста по недвижимости в Москве, который подготовит без ошибок пакет документов, подаст его и получит решение. Юридическая компания «Братья Болтуновы» предлагает услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка. Самостоятельно изменить ВРИ очень сложно, как показывает практика, процесс занимает много времени из-за необходимости переделывать документы — ошибки встречаются постоянно, дополнять их, получать различные выписки. Юрист, который ежедневно занимается земельными вопросами, решит проблему в кратчайшие сроки.

Как получить ГПЗУ

Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).

Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.

• номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
• основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
• местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
• площадь, кадастровый номер;
• сведения об объектах, уже расположенных на земле;
• сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
• сведения о проекте планировки или межевания территории;
• чертежи ГПЗУ.

Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.

Куда нужно обращаться для внесения изменений в ПЗЗ?

В Москве вопросы, связанные с изменением Правил землепользования и застройки, рассматривает МосКомАрхитектура.

Добрый день! Обязательно нужно запрашивать ГПЗУ. чтобы внести изменения в ПЗЗ?

Да, обязательно, так как ГПЗУ входит в обязательный комплект документов для изменения ПЗЗ.

Сколько раз можно вносить изменения в ПЗЗ для одного участка?

Количество изменений не ограничено, однако при повторном обращении нельзя использовать упрощенный вариант (кроме увеличения площади на 10%).

Выписка из ПЗЗ будет содержать:

• сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
• основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
• предельные размеры участка, площади;
• минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
• максимально допустимая высота и этажность строения;
• предельный процент застройки в границах участка;
• предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).

Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.

В разделе 4 ГПЗУ указываются предписания об обеспеченности инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. В разделах 5-6 описываются ограничения для участков, где есть зоны с особыми условиями пользования. В разделе 9 ГПЗУ будет указано о ТУ для подключения объекта к инженерной инфраструктуре.

В ГПЗУ указывается информация из Правил землепользования в отношении конкретного участка

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Изменение ПЗЗ допускается в соответствие со ст. 33 ГрК РФ. Также в Правилах города или региона содержится точный алгоритм действий инициатора предложений. Например, в столице изменение ПЗЗ 2022 года должно осуществляться в соответствие с разделом 2. 4 Правил. Внесение изменений в ПЗЗ может осуществляться по заявлению граждан и юр. лиц, по инициативе органов власти.

Изменение ПЗЗ по инициативе граждан и организаций осуществляется по следующим правилам:

• оформляется заявление с отражением причин внесения изменений (например, для изменения разрешенного вида землепользования или использования объекта);
• документы подаются в МосКомАрхитектуру (это указано в п. 2.4.4 ПЗЗ);
• предложение об изменении ПЗЗ рассматривает Городская комиссия по градостроительной деятельности при МосКомАрхитектуре, которая выносит рекомендации о разработке проекта нормативного акта или об отклонении инициативы;
• для рассмотрения вопроса о корректировке ПЗЗ назначаются общественные слушания (внесение изменений в генплан может осуществляться в упрощенном порядке, о чем расскажем ниже);
• по итогам слушаний анализируются поступившие предложения и замечания;
• окончательное решение об изменениях в ПЗЗ оформляется решением МосКомАрхитектуры (издание нормативного акта Правительством Москвы не требуется);
• изменение ПЗЗ в Москве сопровождается обнародованием нормативного акта на сайте mos.ru .

Внесение изменений в генеральный план участка, ранее полученный заявителем, будет осуществляться после прохождения всех перечисленных стадий. Одновременно будут обновлены графические материалы ПЗЗ — карта градостроительного зонирования, проект застройки территории. Общий срок корректировки ПЗЗ, с учетом общественных слушаний, может затянуться на несколько месяцев.

Для изменения разрешенного вида землепользования

Для изменения допустимых параметров строительства

Правило 10 процентов для увеличения площади в ГПЗУ — новый упрощенный порядок

Внесение изменений в генеральный план участка допускается в упрощенном режиме. Основания для этого указаны в п. 3 ст. 33 ГрК РФ:

• если в результате применения ПЗЗ причиняется вред правообладателям, снижается стоимости земли объектов;
• если необходима однократная смена вида использования (без изменения допустимых параметров объекта);
• если нужна смена вида использования с однократным изменением параметров допустимого строительства, но не более чем на 10% по сравнению с регламентом участка.

Особенно важен последний пункт, так как его можно использовать в интересах застройщиков и при реконструкции с пристройкой, надстройкой.

Внесение изменений в генплан в упрощенном порядке позволяет обойтись без проведения слушаний, прохождения Городской комиссии. Например, таким способом можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру, чтобы увеличить площадь под застройку здания. Все процедуры пройдут намного быстрее. Если вам требуется внесение изменений в генеральный план в упрощенном порядке, помощь в подготовке документов окажут наши специалисты.

По обозначениям на картах ПЗЗ можно понять, с какими разрешенными видами деятельности можно построить объект

Порядок подготовки документов для внесения изменений в ПЗЗ

• пояснительная записка, где нужно описать планируемое использование участка;
• ситуационный план, с отображением зоны, для которой требуется внесение изменений в генплан (на плане указываются существующие объекты);
• схема застройки с отображением местоположения, экономических и технических параметров будущих строений;
• расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;
• копия ГПЗУ с исходными данными.

Собственник участка может подготовить документацию самостоятельно, либо поручить это профессионалам. Наша компания обеспечит подготовку документов в строгом соответствии с ПЗЗ Москвы, ГрК РФ и Постановлением № 457-ПП, поможет быстро пройти обязательные стадии их рассмотрения.

Пример и образец внесения изменений по новым правилам

Предлагаем ознакомиться с примерами основных документов, которые необходимы для изменений в ПЗЗ 2022 года.

Образец 1. Для изменения в Правила землепользования нужно представить ситуационный план участка.

Образец 2. Для изменения в ПЗЗ нужно подготовить и представить схему будущей застройки.

Стоимость и цена внесения изменений в ПЗЗ

Срок рассмотрения инициатив об изменении ПЗЗ составляет до 60 дней, из 30 дней уходит на рассмотрение документов комиссией. При упрощенном порядке по истечении указанного срока будет вынесен нормативный акт о внесении корректировок в Правила. Сама процедура рассмотрения не предусматривает оплату пошлин и сборов. Расходы застройщика будут включать сбор и подготовку документации, по которым направляется предложение. Стоимость таких услуг зависит от основания изменений, вида и особенностей участка, будущих объектов. Уточнить расценки Архитектурного бюро МСР можно на бесплатной консультации по телефону.

Внесение изменений в ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ, регламентирующий градостроительное зонирование. Он определяет, можно ли проводить строительные работы на данном участке, какими характеристиками должен обладать объект. На основании Правил выдается план земельного участка (ГПЗУ), входящий в обязательный список проектной документации для строительства новой и реконструкции старой недвижимости.

Когда необходимо внести изменение в ПЗЗ

Внесение изменений в ПЗЗ требуется, если владелец хочет использовать участок способом, который не предусмотрен в настоящих правилах:

• ЗУ и объекты капитального строительства неэффективно используются;
• собственникам недвижимости причиняется вред;
• цена ЗУ и объектов капитального строительства снижена;
• нарушаются права и интересы граждан и их объединений;
• имеется несоответствие имеющейся застройки и схемы территориального плана.

Предложить внесение изменений в ПЗЗ может любой заинтересованный гражданин или юридическое лицо, которые:

• постоянно проживают на соответствующем участке;
• являются владельцами ЗУ и расположенных на них объектов капитального строительства;
• являются собственниками помещений в объектах застройки.

К рассмотрению принимаются такие изменения в ПЗЗ, как:

• изменение границ территориальных зон. Можно включить в свой участок одну из них или установить отдельную;
• изменение градостроительного регламента (внесение дополнительных видов разрешенного использования ЗУ в данной территориальной зоне или расширение предельных параметров разрешенного строительства);

Этапы внесения изменений в ПЗЗ

Внесение изменений в ПЗЗ производится в соответствии со статьей 33 ГК Рф. Также в ПЗЗ Москвы есть точный алгоритм действия лица, инициировавшего предложение. Порядок изменения ПЗЗ следующий:

• Подать заявление в МосКомАрхитектуру с отражением причин внесения изменений.
• Заявление рассматривается Городской комиссией по градостроительной деятельности.
• После рассмотрения выносится решение об отклонении предложения или предлагаются рекомендации для разработки проекта нормативного акта для изменения землепользования.
• В последнем случае назначаются общественные слушания для рассмотрения вопроса о внесении изменений в ПЗЗ.
• По итогам заседаний анализируются поступившие замечания и предложения.
• Решением МосКомАрхитектуры выносится окончательное решение об изменениях в ПЗЗ, что обозначается обнародованием соответствующего нормативного акта.

Если заявителем был ранее получен генеральный план участка, то для внесения изменений землепользования требуется пройти все перечисленные выше этапы, а после этого обновить графические материалы. Общий срок рассмотрения инициативы может затянуться на несколько месяцев.

В некоторых случаях Правила землепользования и застройки разрешают выдачу допусков на отклонение от максимально допустимых значений застройки. Данный документ получают в Городской комиссии по градостроительной деятельности после обоснования целесообразности возведения или реконструкции объектов капитального строительства с отступлением от требований.

Выбирать оптимальный вариант следует на начальной стадии проектирования. Можно получить разрешение на отклонение или выносить впоследствии предложение об изменении ПЗЗ.

Допускается упрощенный порядок рассмотрения предложений о внесении изменений в правила в случаях, если:

• в результате применения действующих Правил причиняется вред владельцам или снижается стоимость земли;
• необходима однократная смена вида использования ЗУ без изменения допустимых параметров строительства);
• нужна однократная смена вида использования ЗУ с изменением параметров допустимого строительства не более, чем на 10% в сравнении с действующим регламентом. Данный пункт можно использовать в интересах застройщика, например, при возведении пристройки или надстройки.

Упрощенный порядок рассмотрения предложения позволяет сократить время на вынесение решения, так как не требуется проведение слушаний и прохождение Горкомиссии. Все процедуры проводятся значительно быстрее, так как можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру.

Постановление №457-ПП регламентирует внесение изменений в ПЗЗ-2020 в Москве. В комплект требуемых документов входят:

• пояснительная записка с описанием планируемого использования участка;
• ситуационный план, где будут отображены зоны, в которые требуется внести изменения;
• схема будущей застройки с отображением экономических и технических параметров будущих объектов;
• расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры;
• копия Правил с исходными данными.

Подготовить документы можно самостоятельно или обратившись в соответствующую компанию. Полный список может быть отличаться. Это зависит от цели заявителям. Например, для определения границ существующей территориальной зоны требуются:

• пояснительная записка;
• лист карты градостроительного зонирования с соответствующей зоной;
• ситуационный план.

Также по желанию заявителя можно приложить и любые другие документы, например, согласование с профильными инстанциями (Мосгорнаследние, Департамент природопользования и т. Подобные документы помогут быстрее получить разрешение на внесение изменений в ПЗЗ.

Выписка из ПЗЗ с внесенными изменениями будет содержать:

• данные о регламенте, утвержденном для участка (при его наличии);
• основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды использования ЗУ (например, для жилого строительства, сельского хозяйства);
• информацию о предельных размерах ЗУ, его площади;
• минимально допустимые отступы возводимого объекта от границ ЗУ;
• максимально допустимые высоту и этажность возводимого объекта строительства;
• максимально допустимый процент застройки в границах ЗУ;
• для зон исторической застройки – предписания к архитектурным решениям.

Если на участке не был утвержден регламент, то по параметрам разрешенного строительства заполняется отдельная таблица. При застройке также нужно соблюдать ограничения зон охраны природы.

В Генеральном плане застройки участка указываются предписания об обеспеченности инфраструктурой. Если ЗУ находится в зоне с особыми условиями, то в ГПЗУ описываются ограничения.

Стоимость и цена внесения в ПЗЗ изменений

Сроки рассмотрения предложений о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в среднем составляет 60 дней. Из них 30 уходит на то, чтобы документы были рассмотрены комиссией.

Если инициатива рассматривается в упрощенном порядке, то сроки будут меньше, так как этом случае рассмотрение комиссии не требуется.

Оплата пошлин и сборов для рассмотрения не требуется. Расходы инициатора будут состоять из затрат на сбор и подготовку документов. Цена зависит от основания изменений, вида и особенностей ЗУ и будущих объектов строительства. Уточнить все цены можно по телефону Архитектурного бюро МСР.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Документы после завершения процедуры

Слушания по изменению вида разрешенного использования проводятся, если будет одновременно меняться категория и зона территорий. Слушания назначаются постановлением местных властей, которое размещается в интернете или СМИ. Если слушания не требуются, решение будет вынесено администрацией или другим уполномоченным органом.

По итогам рассмотрения заявления вносятся изменения в приложения к ПЗЗ, градостроительную документацию. Также Росреестр внесет новые данные в ЕГРН, о чем заявитель узнает из выписки из реестра. Когда новый вид землепользования будет отражен в ЕГРН, собственник сможет законно заниматься деятельностью.

Выводы

• Изменение вида использования земельного участка позволяет правообладателю или арендатору заняться новой деятельностью, устранить ограничения и запреты.
• Смена вспомогательного или основного вида землепользования осуществляется напрямую через Росреестр, если на участок есть нормы ПЗЗ, регламентов.
• Условно-разрешенный вид можно изменить только через госорганы и уполномоченные структуры. В Москве для этого нужно обращаться в Департамент государственного имущества.

Чтобы быстро пройти все обязательные процедуры и добиться изменения ВРИ, обратитесь за помощью к специалистам нашей компании. По вопросам сотрудничества вы получите бесплатную консультацию!

Что такое изменение вида использования земельного участка?

Куда обращаться для изменения вида использования земельного участка?

Сколько стоимость изменения вида использования земельного участка?

Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления. ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации

Разрешение на условно разрешенный вид земельного участка или объекта капитального строительства можно получить онлайн на портале государственных и муниципальных услуг Московской области

« Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли