Включение требований участников долевого строительства в реестр застройщика-банкрота: решение Верховного Суда
Один из экспертов АГ подчеркнул, что определение Суда зафиксировало дополнительную гарантию защиты интересов гражданина – участника долевого строительства. Другой отметил, что участники строительства в такой ситуации полагаются на добросовестное исполнение конкурсным управляющим обязанностей по своевременному учету их требований в реестре требований участников строительства.
Определение Верховного Суда
17 июля Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС22-27838 (2, 3) по делу № А57-18444/2020, в котором разъяснил порядок включения требований граждан, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, в реестр застройщика-банкрота.
Фонд защиты прав граждан
21 марта 2022 г. Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Саратовской области в порядке ст. 201.15-1 Закона о банкротстве на основании решения Фонда развития о финансировании мероприятий по завершению строительства переданы права застройщика на земельный участок, на котором возводился многоэтажный жилой дом, со всеми неотделимыми улучшениями и обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.
Судебное решение
Летом 2022 г. суд признал требование Владимира Дегтярева обоснованным и включенным в реестр требований участников строительства не позднее 3 декабря 2021 г. Он установил сумму исполненных участником строительства обязательств (1,7 млн руб.) и сумму его убытков в виде реального ущерба (908 тыс. руб.), привел данные, идентифицирующие объект, подлежащий передаче кредитору, в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве. При этом суд констатировал отсутствие встречного предоставления со стороны компании.
История дела
25 июня 2019 г. ООО Строительная компания ЖБК-3 и ООО Финансовый холдинг-центр Группа компаний “ЖБК-3” заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Впоследствии по договору уступки требования холдинг-центр уступил Владимиру Дегтяреву требование к строительной компании о передаче двухкомнатной квартиры, основанное на договоре участия в долевом строительстве. Владимир Дегтярев полностью исполнил обязательства, принятые по договору уступки, уплатив холдинг-центру за полученное требование 1,7 млн руб.
В марте 2021 г. решением АС Саратовской области строительная компания была признана банкротом по правилам § 7 гл. IX Закона о банкротстве. 23 декабря 2021 г. Владимир Дегтярев направил конкурсному управляющему заявление о включении его требования о передаче двухкомнатной квартиры в реестр требований кредиторов застройщика. Конкурсный управляющий отказал во включении требования в реестр, сославшись на пропуск срока закрытия реестра, установленного п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве, после чего мужчина обратился в суд.
Определение момента включения требования в реестр застройщика
Определяя момент, с которого требование считается включенным в реестр застройщика, первая инстанция исходила из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Неисполнение данной обязанности со стороны управляющего, как указал суд, не должно снижать уровень правовой защиты участника строительства.
Решение апелляционного суда
Вместе с тем апелляция изменила решение первой инстанции, исключив из его резолютивной части указание на признание требования Владимира Дегтярева включенным в реестр застройщика. Апелляционный суд счел, что в силу п. 15 ст. 201.4 Закона о банкротстве требование, включенное в реестр застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме, с чем согласилась кассация.
Решение Конституционного Суда
Конституционный Суд не допустил нарушения прав залоговых кредиторов, финансировавших застройщика, признанного банкротом. Суд обязал внести в правовое регулирование изменения, предусматривающие гарантии прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей 25 июля 2022.
Решение Верховного Суда
Впоследствии Владимир Дегтярев обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств, как указал Конституционный Суд в Постановлении № 34-П/2022, представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам – участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонд развития и соответствующие региональные фонды по существу выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.
Заключение суда
Суд подчеркнул, что требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего или иного заинтересованного лица. В рассматриваемом случае при соблюдении правил, закрепленных в п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, т.е. 3 декабря 2021 г., требование Владимира Дегтярева, основанное на сделках, отраженных в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика.
Решение ВС РФ по делу о защите прав дольщиков в Саратовской области
Как отмечено в определении, Фонд развития территорий и Фонд защиты прав дольщиков Саратовской области, исходя из целей их деятельности, при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами – участниками долевого строительства должны были проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости.
Фондам необходимо было установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве. В реестре отсутствовали ряд требований по зарегистрированным ДДУ, включая требование Владимира Дегтярева.
Негативные последствия
Верховный Суд счел, что негативные последствия бездействия управляющего и неосмотрительности фондов не могут быть возложены на гражданина. Суды ошибочно утверждали о потере заявителем права на получение жилого помещения из-за действий третьих лиц.
Защита прав дольщиков
Правила закона не отменяют обязанность управляющего формировать реестр застройщика и включать требования участников строительства. Граждане ожидают честного выполнения обязанностей со стороны управляющего и фонда развития.
Включение требований в реестр
Судебная коллегия выразила недовольство по поводу некорректного включения требований в реестр застройщика после принятия решения о завершении строительства. Предполагается честное включение требований участников строительства в соответствии с законом.
Публичное раскрытие сделки
Владимир Дегтярев публично раскрыл свою сделку путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Будучи адаптированным для русской аудитории, данный перевод передает основные идеи и содержание статьи о решении Верховного Суда Российской Федерации по вопросу защиты прав дольщиков в Саратовской области.
Вердикт Верховного Суда по делу Дегтярева
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что суд первой инстанции правильно указал на то, что ко дню принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства требование Владимира Дегтярева должно было быть включено в реестр застройщика, обязательство по передаче ему квартиры в натуре перешло к фонду Саратовской области. В связи с этим ВС отменил постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе определение суда первой инстанции.
Комментарий экспертов
- Юрист Enforce Law Company Владислав Стрелков отметил, что ВС исправил очевидную ошибку, допущенную апелляцией и кассацией.
- Руководитель практики реструктуризации и банкротства ООО ЮР-ПРОЕКТ Виктор Панченко согласен с позицией ВС о том, что право граждан – участников строительства на получение жилого помещения не должно быть произвольно поставлено в зависимость от действий (бездействия) арбитражного управляющего.
Позиция аналитика
Виктор Панченко добавил, что согласно п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, законодатель исключил заявительный порядок включения в реестр требований граждан – участников строительства на основании зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Данная позиция является дополнительной гарантией защиты интересов граждан – участников строительства.
Выводы
Таким образом, Верховный Суд Российской Федерации принял верное решение по делу Дегтярева, установив важные прецеденты для будущих рассмотрений аналогичных ситуаций в судах. Очевидно, что защита интересов граждан – участников строительства должна быть гарантирована и не должна зависеть от действий третьих лиц.
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.
Банкротство застройщиков регулируется правилами параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве.
Дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом. Производство по делу о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику – юридическому лицу в совокупности составляют не менее чем триста тысяч рублей. При рассмотрении дела о банкротстве застройщика, предусмотренные Законом о банкротстве наблюдение и финансовое оздоровление не применяются.
Сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником либо, конкурсным кредитором или уполномоченным органом. В этом случае арбитражный суд указывает на применение при банкротстве должника правил параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил названного параграфа.
С целью недопущения включения объекта незавершенного строительства в конкурсную массу и его реализации, глава 9 Закона о банкротстве была дополнена параграфом 7, и у участников строительства возникло право в рамках дела о банкротстве застройщика заявить свои требования о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежные требования. При этом под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.
В соответствии с ч. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:
заключение договора участия в долевом строительстве;
заключение договора купли-продажи жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в объекте строительства;
заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в объекте строительства;
заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме;
внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Информация о ходе дела о несостоятельности (банкротстве) в отношении застройщиков, зарегистрированных на территории Ростовской области, размещается на официальном сайте арбитражного суда Ростовской области в сети Интернет по адресу: rostov.arbitr.ru в разделе «Картотека дел».
С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка.
Руководитель застройщика в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу сведений обо всех участниках строительства конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований.
Конкурсным управляющим в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве, должно быть также опубликовано уведомление о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче нежилых помещений и машино-мест, денежных требований и о сроке предъявления таких требований.
Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее – требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.
Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.
Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства.
Участник строительства вправе предъявить свое требование, возникшее из договора участия в долевом строительстве, в установленном настоящей статьей порядке или уточнить размер своего требования к застройщику, предъявив конкурсному управляющему соответствующие документы.
Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (публикуются на официальном сайте газеты «Коммерсантъ» в сети Интернет по адресу: kommersant.ru в разделе «Объявления о несостоятельности»). Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее пяти дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве, независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона о банкротстве. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования, в порядке, предусмотренном статьей 201.4 Закона о банкротстве.
В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме. При включении требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, независимо от предъявления участником строительства соответствующего требования в части убытков.
Указанные требования не облагаются государственной пошлиной!
При подаче денежного требования необходимо приложить судебный акт или иные документы, подтверждающие обоснованность требований.
При подаче требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений необходимо предоставить доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Инициировать процедуру банкротства застройщика вправе также публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – Фонд). Фонд также является новым лицом, участвующем в деле о банкротстве застройщика.
Фонд осуществляет следующие функции, связанные с обеспечением прав граждан – участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика:
1. Выплата возмещения гражданам – участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
2. Выплата возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее – кооператив), который создан в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
3. Финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
Решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов должно быть принято Фондом не позднее шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытия конкурсного производства при условии, что Фонд является лицом, участвующим в деле о банкротстве такого застройщика. О принятом решении Фонд уведомляет арбитражного управляющего в срок не позднее трех рабочих дней, следующих за днем принятия Фондом соответствующего решения.
В соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при принятии Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства по основаниям и в порядке, которые установлены настоящей статьей, Фонд уведомляет конкурсного управляющего о таком решении в течении 10 рабочих дней.
В случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками кооперативу. В указанном случае погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками кооперативу возможно, если такие участники строительства отказались от получения возмещения в соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.
В случае, если объект долевого строительства будет введен в эксплуатацию в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика, требования участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений включенные в соответствующий реестр будут удовлетворены определением суда. Регистрация прав собственности будет осуществляться на основании определения суда.
Согласно ст. 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:
в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;
во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:
в первую очередь – по денежным требованиям граждан – участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;
во вторую очередь – по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам;
в третью очередь – по денежным требованиям граждан – участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Закона о банкротстве;
- в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
1. В случае признания застройщика банкротом, участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежного требования конкурсному управляющему не позднее 5 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего независимо от даты закрытия реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве.
2. Инициировать процедуру банкротства застройщика вправе также Фонд.
Выплата возмещения гражданам – участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
Выплата возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее – кооператив), который создан в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
3. В случае если ни одна из этих мер Фонда не применяется и при наличии объекта незавершенного строительства, конкурсный управляющий предлагает участникам строительства создать кооператив и погасить тем самым их требования, кооператив в дальнейшем вправе обратиться в государственные органы с заявлением о предоставлении субсидии из областного бюджета на достройку дома.
4. В случае, если дом будет введен в эксплуатацию в рамках дела о банкротстве застройщика, требования участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений включенные в соответствующий реестр будут удовлетворены определением суда. Регистрация прав собственности будет осуществляться на основании определения суда