Правила землепользования и застройки

Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка

Порядок решения вопроса об изменнии ВРИ ЗУ зависит от ряда обстоятельств:

• действуют или нет в муниципалитете ПЗЗ
• установлены или нет градостроительные регламенты
• в какой группе видов использования, указанных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или в плане зонирования, окажется планируемое использование участка:
  в  составе основных ВРИВ составе условно разрешённых видов
• в  составе основных ВРИ
• В составе условно разрешённых видов

Изменение ВРИ будет производиться простым образом, без дополнительных согласований, когда ПЗЗ утверждены, градрегламенты установлены, вид использования участка «попадает» в основную группу ВРИ и соответствует наименованию в Классификаторе. Нужно лишь подать заявление в кадастровую палату или в МФЦ.

В случаях, когда выбранный ВРИ входит в состав условно разрешённых видов использования, для его присвоения будут проводиться общественные/публичные слушания (статья 39 ГрК РФ).

Слушания организуются комиссией ПЗЗ, действующей в муниципальном образовании, – после получения заявления от собственника/правообладателя участка, подготовившего и приложившего к обращению необходимые материалы.

В слушаниях принимают участие жители поселения. Они высказывают свои соображения относительно изменения ВРИ. Не исключено, что присвоение участку нового ВРИ может быть отклонено большинством голосов участников слушаний.

Итог слушаний – подготовка протокола, в котором изложена позиция участников в виде результатов голосования по изменению ВРИ ЗУ. Этот документ направляется главе администрации – для принятия решения:

• или об установлении соответствия испрашиваемого ВРИ виду использования по Классификатору и присвоении ЗУ нового ВРИ
• или об отказе в установлении испрашиваемого ВРИ ЗУ

Постановление главы администрации о присвоении ЗУ испрашиваемого ВРИ  служит для Росресстра правовой основой для внесения новых сведения об участке.

Важно

Если на участках уже построены объекты капитального строительства:

• индивидуальный жилой дом
• производственное здание
• торговый центр
• т.д.

и они зарегистрированы в ЕГГРН, изменение существующего ВРИ ЗУ будет происходить по результатам изменения вида функционального назначения существующих построек.

В деревне на одной из улиц в окружении частных домов построен индивидуальный жилой дом. Собственник планирует реорганизовать его в магазин. Выбранный им по Классификатору вид «Магазины» с описанием вида:

«размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет менее 5000 м2».

Даже если в градостроительный регламент зоны жилой застройки, внутри которой находится участок с построенным домом, включён выбранный вид использования участка и возможность изменения прежнего ВРИ кажется реальной, торопиться менять функциональное назначение здания с индивидуального дома на магазин не стоит. Придётся уточнить, как указано в пункте 3 статьи 37 Гр РФ, ещё и технические регламенты.

Техрегламенты для магазинов устанавливают жёсткие требования:

• к проектной документации
• к удалённости объекта от жилых строений
• к безопасности магазина и прилегающей к нему территории
• к соответствию условий его эксплуатации
• к обеспечению подъездом и разворотной площадкой для пожарных машин и машин, доставляющих товары
• к условиям приёма посетителей

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что попытка преобразования в магазин частного дома на участке для ИЖС, соприкасающегося своими границами с другими застроенными участками, окажется тщетной.

Размещение или преобразование зданий в объекты социальной инфраструктуры в жилых зонах допускается на земельных участках при следующих условиях:

• строения должны примыкать к красным линиям дорог, улиц, бульваров, площадей, проездов, являющихся территориями общего пользования
• должны отсутствовать градостроительные нормы, запрещающие их размещение

Приведённый пример – доказательство того, что к изменению ВРИ ЗУ нужно подходить после всестороннего обследования градостроительной ситуации. Только так можно избежать ошибок и бездарных трат времени.

Зная теперь, на какие градостроительные особенности самих участков и тех территорий, на которых они находятся, ориентируются администрация, служба Росреестра при рассмотрении вопросов об изменении их видов использования, нужно сделать вывод или о невозможности, или о возможности изменения ВРИ:

• вопрос об изменении будет решён положительно – если тот ВРИ ЗУ, что соответствует цели изменения есть в градостроительном регламенте территориальной зоны, в границах которой расположен ЗУ
• в зависимости от того, в какой группе ВРИ окажется планируемый вид использования, изменение проводится без проведения или с проведением публичных слушаний:
  для основной группы ВРИ – без слушанийдля группы условно разрешённых видов – с проведением слушаний
• для основной группы ВРИ – без слушаний
• для группы условно разрешённых видов – с проведением слушаний
• вспомогательные ВРИ могут выбираться только совместно с основными и условно разрешёнными видами
• наименование выбранного ВРИ ЗУ должно соответствовать наименованию в Классификаторе

При положительном результате анализа градостроительной ситуации можно приступить к подаче заявления об изменении вида разрешённого использования. Заявление тоже имеет нюансы. Рассмотрим их.

Заявление об изменении ВРИ земельного участка

Заявление на изменение ВРИ в кадастровую службу – это заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости

Собственник или правообладетель заполняет специальную форму заявления о государственном кадастровом учёте изменений земельного участка. В графе «изменение вида разрешённого использования» нужно прописать наименование вида использования земельного участка, выбранного по Классификатору.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

• копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица
• копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей)
• согласие правообладателя земельного участка на изменение ВРИ ЗУ:
  когда заявитель не является собственником участка
• когда заявитель не является собственником участка

Органы Росреестра получают самостоятельно, в порядке межведомственного взаимодействия, следующие материалы:

• выписка из ПЗЗ
• выписка из ЕГРН
• выписка из ЕГРН на объект недвижимости на участке –  в случае его наличия
• выписка из ГКН
• выписка из ЕГРЮЛ  – для юридических лиц
• выписка из ЕГРИП  – для индивидуальных предпринимателей

Если все или большую часть выписок и документов заявитель намерен предоставить по собственной инициативе, то они должны быть получены им не ранее чем за 30 дней до дня обращения.

Отказ в государственном кадастровом учёте изменений земельного участка дается по следующим одной или нескольким причинам:

Решение вопроса в местной администрации

Заявление в администрацию подаётся в случаях:

• при намерении собственника устранить несоответствие Классификатору ВРИ прежнего вида использования участка
• при необходимости установления нового вида использования в порядке, требующем проведения публичных слушаний

К заявлению должны быть приложены копии документов:

• удостоверяющих личность заявителя (для физического лица) и (или) представителя заявителя, и документа, подтверждающего полномочия представителя заявителя (в случае, если заявление подается представителем заявителя)
• свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя – для индивидуальных предпринимателей
• свидетельства о государственной регистрации юридического лица –для юридических лиц
• выписка из государственного реестра о юридическом лице, индивидуальном предпринимателе, являющимся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок
• заверенного перевода на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства
  в случае, когда заявителем является иностранное юридическое лицо
• в случае, когда заявителем является иностранное юридическое лицо
• правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок
  если сведения о таких документах отсутствуют в ЕГРН
• если сведения о таких документах отсутствуют в ЕГРН
• согласие правообладателя участка на изменение ВРИ
  когда заявитель не является собственником участка
• когда заявитель не является собственником участка

Заявитель вправе по собственной инициативе представить вместе с заявлением документы:

• кадастровая выписка о земельном участке
• кадастровый паспорт земельного участка
• выписка из ЕГРН о праве на земельный участок
• имеющееся свидетельство о праве собственности

Если заявитель не предоставил документы в полном составе, администрация МО запрашивает их самостоятельно (в установленном порядке межведомственного информационного взаимодействия)

Через МФЦ или в электронной форме на ресурсе муниципального образования можно также сделать заказ услуги «Установление соответствия разрешённого использования земельного участка классификатору видов разрешённого использования земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования.

Результат рассмотрения заявления – решение администрации об установлении соответствия. Это правовое основание для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) о разрешённом использовании земельного участка.

Решение направляется в территориальный орган Росреестра для проведения государственного кадастрового учёта изменений земельного участка. Другой его экземпляр выдаётся собственнику участка на бумажном носителе или пересылается в виде электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.

Срок предоставления муниципальной услуги

• 30 рабочих дней со дня поступления заявления – решение об установлении соответствия ВРИ земельного участка, указанного в заявлении, виду разрешенного использования земельного участка, установленному классификатором ВРИ
• 45 дней со дня поступления заявления – решение об установлении соответствия ВРИ ЗУ, указанного в заявлении, проводимого на основании публичных слушаний, виду разрешенного использования земельного участка, установленному Классификатором (2019)

Срок отправки документов

Срок отправки электронных документов, являющихся результатом предоставления муниципальной услуги определяется администрацией МО в пределах срока предоставления муниципальной услуги

Срок направления документов почтовым отправлением в случае неявки заявителя для личного получения документов – не более 3 рабочих дней со дня истечения срока предоставления муниципальной услуги

После получения решения собственнику необходимо обратиться с ним:

• или в межрайонный отдел филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»
• или в МФЦ

с заявлением о государственном кадастровом учёте изменений земельного участка, указав его кадастровый номер. Направить заявление можно также почтовым отправлением с описью вложения, с уведомлением о вручении.

Основания для отказа в предоставлении услуги

Отказ по причинам неправильности заявления:

• несоответствие требованиям Административного регламента предоставления услуги администрациеи МО
• не указаны фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина
• не указано наименование юридического лица, обратившегося за предоставлением муниципальной услуги
• текст не поддается прочтению
• подписано не уполномоченным лицом

Иных основания для отказа:

• ЗУ изъят из оборота, ограничен в обороте
• в отношении ЗУ принято решение о резервировании, изъятии для государственных или муниципальных нужд
• заявитель не представил документы, указанные в Административном регламенте
• копии документов, сведения, выписки, представленные заявителем, противоречат или не соответствуют (полностью или частично) сведениям уполномоченных органов
• ответ на межведомственный запрос показывает отсутствие прав на земельный участок
• ВРИ участка не соответствует видам разрешённого использования, предусмотренным действующими ПЗЗ
• письменный отказ заявителя от предоставления муниципальной услуги
• причины, изложенные в разделе Мотивации отказа

Решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги может быть принято при наличии хотя бы одного из перечисленных видов оснований. Причины отказа указываются в обязательном порядке.

Заявление на получение муниципальной услуги после устранения обстоятельств отказа можно подать повторно. Датой исчисления срока выполнения муниципальной услуги в этом случае будет дата регистрации повторного заявления.

Заказ госуслуги

Для решения вопроса по изменению ВРИ ЗУ можно воспользоваться государственной услугой:

• по изменению и последующему установлению ВРИ ЗУ
• установлению соответствия ВРИ ЗУ Классификатору

Заказать услугу можно на этой странице портала Госуслуг.

Консультационные услуги

• Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
• Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
• Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
• О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
• С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь

Изменение границ территориальных зон

Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение границ территориальных зон (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Строительство:
• 344 КОСГУ
• 43 99 90 190
• 43.99.90.190
• Авторский надзор
• Авторский надзор КОСГУ

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 33 “Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца о признании незаконным постановления главы администрации города, которым отклонено предложение истца о внесении изменений в правила землепользования и застройки на территории города в части изменения границ территориальных зон, отображенных в карте градостроительного зонирования; об обязании выдать разрешение на внесение изменений в указанные правила. Как указал суд, в соответствии с п. 2 ч. 2, п. 5 ч. 3, ч. 4, 5 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ изменения в правила землепользования и застройки муниципального образования могут быть внесены по инициативе заинтересованных физических лиц или юридических лиц в порядке, предусмотренном данным Кодексом. Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения, и направляет это заключение главе местной администрации. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения. В данном случае решение об отклонении поступившего предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки принято в пределах полномочий главы местной администрации с учетом заключения комиссии, порядок принятия оспариваемого решения, установленный действующим законодательством, не нарушен.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 34 “Порядок установления территориальных зон” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истцов об оспаривании постановления главы местной администрации об отклонении предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки в части изменения границ территориальных зон и установления в отношении территории, занимаемой участками истцов, территориальной зоны застройки малоэтажными жилыми домами. Как указал суд, в силу п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района. В данном случае корректировка правил землепользования и застройки в части отнесения земельных участков к территориальной зоне, на установление которой претендуют административные истцы, приведет к несоответствию с генеральным планом в части нахождения этих участков в функциональной зоне, не предполагающей ведение жилищного строительства, и застройкой малоэтажными жилыми домами, поэтому оспариваемое постановление является правильным.

Эксперты Кадастровой палаты по Краснодарскому краю разъясняют порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в частной собственности, а также перечисляют перечень необходимых документов.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов (статья 37 ГрК РФ):

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования (допустимы в качестве дополнительных к первым двум пунктам).

Основные и вспомогательные виды выбираются правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Исключение составляют случаи, когда объекты недвижимости принадлежат органам государственной власти или местного самоуправления, государственным и муниципальных учреждениям или унитарным предприятиям.

Обратите внимание! Вид разрешенного использования может быть выбран только в соответствии с градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки территории (ПЗЗ). Законодательно установлены предельные (минимальные и максимальные) размеры земельного участка. При выборе вида разрешенного использования необходимо убедиться, что площадь участка соответствует установленным «рамкам».

В настоящий момент на территории Краснодарского края проводятся работы по внесению изменений в правила землепользования и застройки различных муниципальных образований. Последние изменения были внесены в правила землепользования и застройки таких муниципальных образований как город Краснодар, город Анапа, город-курорт Сочи. При выборе вида разрешенного использования необходимо руководствоваться актуальными правилами.

Чтобы установить условно разрешенный вид использования, нужно получить разрешение (статья 39 ГрК РФ). Для этого правообладателю необходимо направить заявление в комиссию. Далее будут проведены общественные обсуждения, по результатам которых и будет принято решение – выдать разрешение, либо отказать. Принятое решение можно оспорить в судебном порядке.

Сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о виде разрешенного использования земельного участка могут быть изменены на основании: заявления (утверждено приказом Росреестра от 19. 2020 № П/0310), письменного волеизъявления правообладателя, выписки из правил землепользования и застройки, подтверждающей выбранный вид разрешенного использования, либо на основании решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

При этом существует перечень земель, на которые не распространяется действие градостроительного регламента, а также земли, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (статья 36 ГрК РФ).

Изменение вида разрешенного строительства таких земель возможно на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления, подготовленного в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (приказ Росреестра от 10. 2020 № П/0412).

Заявление на изменение вида разрешенного использования можно подать в любой удобный офис МФЦ. К заявлению можно приложить копию выписки из ПЗЗ или акт о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Дополнительные документы представляются по желанию заявителя. Услуга по изменению вида разрешенного использования предоставляется бесплатно.

Внесение изменений в ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ, регламентирующий градостроительное зонирование. Он определяет, можно ли проводить строительные работы на данном участке, какими характеристиками должен обладать объект. На основании Правил выдается план земельного участка (ГПЗУ), входящий в обязательный список проектной документации для строительства новой и реконструкции старой недвижимости.

Когда необходимо внести изменение в ПЗЗ

Внесение изменений в ПЗЗ требуется, если владелец хочет использовать участок способом, который не предусмотрен в настоящих правилах:

• ЗУ и объекты капитального строительства неэффективно используются;
• собственникам недвижимости причиняется вред;
• цена ЗУ и объектов капитального строительства снижена;
• нарушаются права и интересы граждан и их объединений;
• имеется несоответствие имеющейся застройки и схемы территориального плана.

Предложить внесение изменений в ПЗЗ может любой заинтересованный гражданин или юридическое лицо, которые:

• постоянно проживают на соответствующем участке;
• являются владельцами ЗУ и расположенных на них объектов капитального строительства;
• являются собственниками помещений в объектах застройки.

К рассмотрению принимаются такие изменения в ПЗЗ, как:

• изменение границ территориальных зон. Можно включить в свой участок одну из них или установить отдельную;
• изменение градостроительного регламента (внесение дополнительных видов разрешенного использования ЗУ в данной территориальной зоне или расширение предельных параметров разрешенного строительства);

Этапы внесения изменений в ПЗЗ

Внесение изменений в ПЗЗ производится в соответствии со статьей 33 ГК Рф. Также в ПЗЗ Москвы есть точный алгоритм действия лица, инициировавшего предложение. Порядок изменения ПЗЗ следующий:

• Подать заявление в МосКомАрхитектуру с отражением причин внесения изменений.
• Заявление рассматривается Городской комиссией по градостроительной деятельности.
• После рассмотрения выносится решение об отклонении предложения или предлагаются рекомендации для разработки проекта нормативного акта для изменения землепользования.
• В последнем случае назначаются общественные слушания для рассмотрения вопроса о внесении изменений в ПЗЗ.
• По итогам заседаний анализируются поступившие замечания и предложения.
• Решением МосКомАрхитектуры выносится окончательное решение об изменениях в ПЗЗ, что обозначается обнародованием соответствующего нормативного акта.

Если заявителем был ранее получен генеральный план участка, то для внесения изменений землепользования требуется пройти все перечисленные выше этапы, а после этого обновить графические материалы. Общий срок рассмотрения инициативы может затянуться на несколько месяцев.

В некоторых случаях Правила землепользования и застройки разрешают выдачу допусков на отклонение от максимально допустимых значений застройки. Данный документ получают в Городской комиссии по градостроительной деятельности после обоснования целесообразности возведения или реконструкции объектов капитального строительства с отступлением от требований.

Выбирать оптимальный вариант следует на начальной стадии проектирования. Можно получить разрешение на отклонение или выносить впоследствии предложение об изменении ПЗЗ.

Допускается упрощенный порядок рассмотрения предложений о внесении изменений в правила в случаях, если:

• в результате применения действующих Правил причиняется вред владельцам или снижается стоимость земли;
• необходима однократная смена вида использования ЗУ без изменения допустимых параметров строительства);
• нужна однократная смена вида использования ЗУ с изменением параметров допустимого строительства не более, чем на 10% в сравнении с действующим регламентом. Данный пункт можно использовать в интересах застройщика, например, при возведении пристройки или надстройки.

Упрощенный порядок рассмотрения предложения позволяет сократить время на вынесение решения, так как не требуется проведение слушаний и прохождение Горкомиссии. Все процедуры проводятся значительно быстрее, так как можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру.

Порядок подготовки документов для внесения изменений в ПЗЗ

Постановление №457-ПП регламентирует внесение изменений в ПЗЗ-2020 в Москве. В комплект требуемых документов входят:

• пояснительная записка с описанием планируемого использования участка;
• ситуационный план, где будут отображены зоны, в которые требуется внести изменения;
• схема будущей застройки с отображением экономических и технических параметров будущих объектов;
• расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры;
• копия Правил с исходными данными.

Подготовить документы можно самостоятельно или обратившись в соответствующую компанию. Полный список может быть отличаться. Это зависит от цели заявителям. Например, для определения границ существующей территориальной зоны требуются:

• пояснительная записка;
• лист карты градостроительного зонирования с соответствующей зоной;
• ситуационный план.

Также по желанию заявителя можно приложить и любые другие документы, например, согласование с профильными инстанциями (Мосгорнаследние, Департамент природопользования и т. Подобные документы помогут быстрее получить разрешение на внесение изменений в ПЗЗ.

Выписка из ПЗЗ с внесенными изменениями будет содержать:

• данные о регламенте, утвержденном для участка (при его наличии);
• основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды использования ЗУ (например, для жилого строительства, сельского хозяйства);
• информацию о предельных размерах ЗУ, его площади;
• минимально допустимые отступы возводимого объекта от границ ЗУ;
• максимально допустимые высоту и этажность возводимого объекта строительства;
• максимально допустимый процент застройки в границах ЗУ;
• для зон исторической застройки – предписания к архитектурным решениям.

Если на участке не был утвержден регламент, то по параметрам разрешенного строительства заполняется отдельная таблица. При застройке также нужно соблюдать ограничения зон охраны природы.

В Генеральном плане застройки участка указываются предписания об обеспеченности инфраструктурой. Если ЗУ находится в зоне с особыми условиями, то в ГПЗУ описываются ограничения.

Стоимость и цена внесения в ПЗЗ изменений

Сроки рассмотрения предложений о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в среднем составляет 60 дней. Из них 30 уходит на то, чтобы документы были рассмотрены комиссией.

Если инициатива рассматривается в упрощенном порядке, то сроки будут меньше, так как этом случае рассмотрение комиссии не требуется.

Оплата пошлин и сборов для рассмотрения не требуется. Расходы инициатора будут состоять из затрат на сбор и подготовку документов. Цена зависит от основания изменений, вида и особенностей ЗУ и будущих объектов строительства. Уточнить все цены можно по телефону Архитектурного бюро МСР.

Как получить ГПЗУ

Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).

Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.

• номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
• основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
• местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
• площадь, кадастровый номер;
• сведения об объектах, уже расположенных на земле;
• сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
• сведения о проекте планировки или межевания территории;
• чертежи ГПЗУ.

Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Куда нужно обращаться для внесения изменений в ПЗЗ?

В Москве вопросы, связанные с изменением Правил землепользования и застройки, рассматривает МосКомАрхитектура.

Добрый день! Обязательно нужно запрашивать ГПЗУ. чтобы внести изменения в ПЗЗ?

Да, обязательно, так как ГПЗУ входит в обязательный комплект документов для изменения ПЗЗ.

Сколько раз можно вносить изменения в ПЗЗ для одного участка?

Количество изменений не ограничено, однако при повторном обращении нельзя использовать упрощенный вариант (кроме увеличения площади на 10%).

Выписка из ПЗЗ будет содержать:

• сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
• основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
• предельные размеры участка, площади;
• минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
• максимально допустимая высота и этажность строения;
• предельный процент застройки в границах участка;
• предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).

Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.

В разделе 4 ГПЗУ указываются предписания об обеспеченности инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. В разделах 5-6 описываются ограничения для участков, где есть зоны с особыми условиями пользования. В разделе 9 ГПЗУ будет указано о ТУ для подключения объекта к инженерной инфраструктуре.

В ГПЗУ указывается информация из Правил землепользования в отношении конкретного участка

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Изменение ПЗЗ допускается в соответствие со ст. 33 ГрК РФ. Также в Правилах города или региона содержится точный алгоритм действий инициатора предложений. Например, в столице изменение ПЗЗ 2022 года должно осуществляться в соответствие с разделом 2. 4 Правил. Внесение изменений в ПЗЗ может осуществляться по заявлению граждан и юр. лиц, по инициативе органов власти.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Изменение ПЗЗ по инициативе граждан и организаций осуществляется по следующим правилам:

• оформляется заявление с отражением причин внесения изменений (например, для изменения разрешенного вида землепользования или использования объекта);
• документы подаются в МосКомАрхитектуру (это указано в п. 2.4.4 ПЗЗ);
• предложение об изменении ПЗЗ рассматривает Городская комиссия по градостроительной деятельности при МосКомАрхитектуре, которая выносит рекомендации о разработке проекта нормативного акта или об отклонении инициативы;
• для рассмотрения вопроса о корректировке ПЗЗ назначаются общественные слушания (внесение изменений в генплан может осуществляться в упрощенном порядке, о чем расскажем ниже);
• по итогам слушаний анализируются поступившие предложения и замечания;
• окончательное решение об изменениях в ПЗЗ оформляется решением МосКомАрхитектуры (издание нормативного акта Правительством Москвы не требуется);
• изменение ПЗЗ в Москве сопровождается обнародованием нормативного акта на сайте mos.ru .

Внесение изменений в генеральный план участка, ранее полученный заявителем, будет осуществляться после прохождения всех перечисленных стадий. Одновременно будут обновлены графические материалы ПЗЗ — карта градостроительного зонирования, проект застройки территории. Общий срок корректировки ПЗЗ, с учетом общественных слушаний, может затянуться на несколько месяцев.

Для изменения разрешенного вида землепользования

Для изменения допустимых параметров строительства

Правило 10 процентов для увеличения площади в ГПЗУ — новый упрощенный порядок

Внесение изменений в генеральный план участка допускается в упрощенном режиме. Основания для этого указаны в п. 3 ст. 33 ГрК РФ:

• если в результате применения ПЗЗ причиняется вред правообладателям, снижается стоимости земли объектов;
• если необходима однократная смена вида использования (без изменения допустимых параметров объекта);
• если нужна смена вида использования с однократным изменением параметров допустимого строительства, но не более чем на 10% по сравнению с регламентом участка.

Особенно важен последний пункт, так как его можно использовать в интересах застройщиков и при реконструкции с пристройкой, надстройкой.

Внесение изменений в генплан в упрощенном порядке позволяет обойтись без проведения слушаний, прохождения Городской комиссии. Например, таким способом можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру, чтобы увеличить площадь под застройку здания. Все процедуры пройдут намного быстрее. Если вам требуется внесение изменений в генеральный план в упрощенном порядке, помощь в подготовке документов окажут наши специалисты.

По обозначениям на картах ПЗЗ можно понять, с какими разрешенными видами деятельности можно построить объект

• пояснительная записка, где нужно описать планируемое использование участка;
• ситуационный план, с отображением зоны, для которой требуется внесение изменений в генплан (на плане указываются существующие объекты);
• схема застройки с отображением местоположения, экономических и технических параметров будущих строений;
• расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;
• копия ГПЗУ с исходными данными.

Собственник участка может подготовить документацию самостоятельно, либо поручить это профессионалам. Наша компания обеспечит подготовку документов в строгом соответствии с ПЗЗ Москвы, ГрК РФ и Постановлением № 457-ПП, поможет быстро пройти обязательные стадии их рассмотрения.

Пример и образец внесения изменений по новым правилам

Предлагаем ознакомиться с примерами основных документов, которые необходимы для изменений в ПЗЗ 2022 года.

Образец 1. Для изменения в Правила землепользования нужно представить ситуационный план участка.

Образец 2. Для изменения в ПЗЗ нужно подготовить и представить схему будущей застройки.

Стоимость и цена внесения изменений в ПЗЗ

Срок рассмотрения инициатив об изменении ПЗЗ составляет до 60 дней, из 30 дней уходит на рассмотрение документов комиссией. При упрощенном порядке по истечении указанного срока будет вынесен нормативный акт о внесении корректировок в Правила. Сама процедура рассмотрения не предусматривает оплату пошлин и сборов. Расходы застройщика будут включать сбор и подготовку документации, по которым направляется предложение. Стоимость таких услуг зависит от основания изменений, вида и особенностей участка, будущих объектов. Уточнить расценки Архитектурного бюро МСР можно на бесплатной консультации по телефону.

Понятие ПЗЗ

Правила застройки и землепользования являются одним из основных градостроительных документов. Это региональный правовой акт, регламентирующий застройку той территории, для которой был разработан. Данный документ может быть разработан как на целый город, так и на небольшое поселение. Утвержденные правила застройки и землепользования являются обязательными к исполнению застройщиками и землепользователями при проектировании и строительстве. Несоблюдение и игнорирование параметров ПЗЗ влечет за собой серьезные последствия: штраф, снос строения, изъятие участка земли.

Правила застройки и землепользования играют важную роль в создании общей картины населенного пункта. Целями ПЗЗ являются:

– устойчивое развитие муниципальных образований путем создания оптимальных условий для развития их территорий,

– охрана и поддержание объектов культурно-исторического наследия и окружающей среды,

– планировка территорий согласно выбранной концепции,

– защита интересов и прав населения, землепользователей, арендаторов, собственников объектов капитального строительства и других юридических и физических лиц,

– привлечение инвестиций.

Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает согласованность всех градостроительных документов, относящихся к одной территории. ПЗЗ обязаны соответствовать параметрам Генерального плана населенного пункта, не идти в разрез утвержденным в нем условиям развития данной территории. От данных в ПЗЗ, в свою очередь, зависят ПМТ (проект межевания территории) и ППТ (проект планировки территории). А ГПЗУ представляет собой выписку из правил застройки и землепользования конкретного земельного участка. Из вышеизложенного следует, что ПЗЗ – это основной градостроительный документ, описывающий параметры застройки территории.

Наличие или отсутствие градостроительных регламентов определяется утверждением ПЗЗ. Чтобы получить ГПЗУ для начала проектирования объекта и получения разрешения на строительство достаточно утвержденных правил землепользования и застройки.

Правила застройки и землепользования фиксируют на законодательном уровне дальнейшее градостроительное развитие земельной территории, ее частей и зон. В ПЗЗ прописан алгоритм их применения, возможность и порядок внесения изменений в правила застройки и землепользования для возможности определенного строительства на различных участках территории.

ПЗЗ являются главным документом для застройщика. Именно в них содержатся все предъявляемые требования касательно застройки земельного участка. Чтобы ознакомиться с правилами, не обязательно обращаться в муниципальную администрацию, ПЗЗ находятся в открытом доступе на сайтах администраций.

Практически все правила землепользования и застройки имеют в своем составе следующие параметры:

Схематические и топографические данные:- карты зонирования с обозначенными границами территориальных зон,- карты зон с земельными участками, на которые распространяются особые условия,- карты участков с границами, на которых расположены объекты культурно-исторического наследия. Материалы с данными о градостроительных регламентах территориальных участков. Виды разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков. Сведения о максимальных и минимальных размерах земельного участка и характеристики разрешенного строительства. Наличие или отсутствие ограничительных мер по использованию земельного участка или здания. Расчет минимально допустимых показателей обеспеченности участка объектами инфраструктуры (социальная, транспортная, коммунальная сферы).

Чтобы правильно рассчитать градостроительные регламенты, необходимо рассмотреть и проанализировать большое количество факторов, влияющих на развитие территории. К таким факторам можно отнести:

– фактическое использование земли и объектов строительства,

– взаимозаменяемость и сочетание различных видов планируемого и существующего использования объектов строительства и земельных участков в границах одной территории,

– характеристики планируемых функциональных зон и их развития,

– виды территориальных зон земельного участка,

– требования к соблюдению охранных мероприятий, направленных на сохранение объектов культурно-исторического наследия, особых природных территорий и иных зон.

Территориальные зоны

В правилах землепользования и застройки кроме всего вышеописанного устанавливаются территориальные зоны с четкими границами, описываются типы зданий.

Основные территориальные зоны, выделенные и описанные в Градостроительном кодексе РФ:

• Зона жилой застройки. Эти территории отведены для застройки одноэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами, а так же индивидуальной застройки. Допускается возведение жилых зданий другого типа, зданий образовательной и медицинской направленности, а так же размещение автостоянок, парков, объектов торговли и прочее.
• Общественно-деловая зона. Предназначена для объектов делового, общественного, коммерческого направлений. Разрешено строительство объектов культурного, образовательного, социального назначения: кафе, музеи, вузы, гостиницы, офисные и административные здания и другие.
• Производственная зона. Часто эту зону называют промышленной. Она предназначена для размещения складских помещений, промышленного производства, объектов транспортной, коммунальной и инженерной инфраструктур, например: вокзалы, аэропорты, заводы.
• Сельскохозяйственная зона. На ней располагаются личные подсобные участки, сельскохозяйственные угодья, объекты капитального строительства сельскохозяйственного назначения: виноградники, поля, сенокосы, зернохранилища, пастбища.
• Рекреационная зона. Парки, скверы, леса, пляжи, пруды, озера, стадионы, места для занятия спортом и туризмом и многие другие.
• Зона особо охраняемого земельного участка. Это территории исторического, культурного, природного богатства.
• Специальная зона. В этой территории застройка новыми объектами практически исключена. Как правило, в специальной зоне расположены военные части и стратегические объекты, кладбища, скотомогильники.

Изменение типа территориальных зон возможно по средствам внесения изменений в ПЗЗ муниципального уровня. Но стоит помнить, что часть зон не подлежит изменению, так как в будущем это может негативно отразиться на качестве уровня жизни населения, окружающей среды. В то же время нахождение одного участка в двух территориальных зонах незаконно и противоречит Градостроительному кодексу (статья 30 часть 4) и Земельному кодексу (статья 85 часть 2) Российской Федерации.

ВРИ и параметры застройки

ПЗЗ содержит полный список и описание всех видов разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории. Изменение вида использования земли возможно при внесении изменений в правила землепользования и застройки. Обе эти услуги предоставляются специалистами Центра Градостроительного Развития.

ПЗЗ так же может содержать в себе перечень возможных видов разрешенного использования для отдельных участков.

Установленные ВРИ на территориальные участки, обязывают землепользователя использовать земли строго согласно зонированию. К тому же, если для участка установлен вид фактического использования (вид «Ф»), то строительство запрещено, а использование земли проходит «по факту». К примеру, для территории зоны «деловое строительство» разрешено строительство офисов и деловых центров, а так же технологически связанные с ними объекты капитального строительства.

Правила землепользования и застройки не только определяют ВРИ, но и прописывают определенные параметры. Согласно 38 статьи Градостроительного кодекса РФ можно назвать основные:

• Минимальные отступы от границ участка, за пределами которых строительство объектов запрещено.
• Процент застройки или плотность застройки. Первое понятие оперирует процентным соотношением, второе – измерительным, в пересчете на 1 Га. Если в ПЗЗ установлено, что процент застройки не должен превышать 45%, то это значит, что объекты капитального строительства не должны располагаться на участке более 45% от общей площади оговоренной территории.
• Высотность. Здесь так же присутствует вариативность: ограничения могут быть обозначены в этажах или метрах.

Изменение ПЗЗ

Практически всегда правила застройки  и землепользования не отображают реальных пожеланий собственника земельного участка относительно их использования. Помним, что большинство земельных участков Москвы имеет статус Ф-зоны, что полностью исключает строительство или реконструкцию на этих участках.

Большинство землепользователей оказываются перед запретом на дальнейшее развитие своего участка, реконструкции уже существующих объектов капитального строительства.

Единственным выходом из сложившейся ситуации является во внесении изменений непосредственно в установленные ПЗЗ. Могут быть изменены границы зон, изменение или установка новой зоны и территориальной подзоны, изменение вида разрешенного использования земельного участка, изменение параметров застройки.

Землепользователь может самостоятельно инициировать изменение ПЗЗ, подав соответствующее прошение в органы местного самоуправления в установленном законом порядке.

Как правило, процедура внесения изменений в ПЗЗ включает с себя следующие этапы:

– рассмотрение заявления и проектных материалов, представленных заказчиком,

– вынесение решения представителями местного самоуправления,

– публичные слушания,

– окончательное утверждение изменений в ПЗЗ либо отклонение прошения.

Действия заказчика в процедуре изменения ПЗЗ

Для того, чтобы повысить шансы на одобрение внесения изменений в действующие территориальные ПЗЗ, необходимо провести предпроектную работу. Иными словами провести градостроительный аудит земельного участка, который включает в себя не только анализ всех исходных документов и иных данных, но и консультации с представителями органов местного самоуправления для определения уровня возможности внесения непосредственно изменений и реальности внесения требований заказчика.

Провести анализ и консультации можно и самостоятельно. Но редко землепользователи могут разбираться в тончайших нюансах градостроительных документов. Чтобы не потерять время и повысить шансы на положительный результат, следует нанять команду профессионалов. Центр Градостроительного Развития имеет большой опыт проведения градостроительного аудита и проектирования поправок в ПЗЗ.

Следует помнить, что органы местного самоуправления не обязаны вносить изменения в ПЗЗ только лишь по заявлению землепользователя, у них нет достаточных юридических полномочий. Но в то же время органы местного самоуправления могут отказать в процедуре внесения изменения в ПЗЗ на любом этапе процесса.

Для повышения шансов одобрения, рекомендуем обратиться в нашу компанию. Мы детально изучим все документы, карты, планы развития территории. Специалисты Центра разработают максимально проработанный проект по внесению изменений в ПЗЗ, что позволит беспрепятственно пройти все этапы рассмотрения и согласования.

Сроки внесения изменений в ПЗЗ

Процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки довольно длительная процедура, которая длится не менее 6 месяцев. Средние по объему проекты разрабатываются и утверждаются за 8-12 месяцев.

Для экономии бюджета и временных активов, следует обратиться в Центр Градостроительного Развития. Наши высококвалифицированные специалисты максимально сократят временные затраты. К примеру, градостроительный аудит мы проведем за 2-4 недели.

Градостроительный аудит очень важный элемент для разработки проекта внесения поправок в ПЗЗ. На основе аудита выявляются все сильные и слабые стороны изменений, которые позволяют более детально проработать документацию и сформировать план разработки обосновывающих материалов.

Разработка пакета документов для внесения изменений ПЗЗ без градостроительного аудита заведомо проигрышный вариант. Именно благодаря аудиту становится ясна позиция органов местного самоуправления и их видение дальнейшего развития территории. С комплексным анализом и аудитом обосновывающие материалы не будут отправлены на доработку.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы

Правила землепользования и застройки города Москвы были утверждены в 2017 году Постановлением Правительства Москвы. Возможность внесения изменений в утвержденные ПЗЗ была регламентирована в 2018 году Правительством города. Это постановление закрепляет порядок действий с момента подачи заявления до получения ответа от органов местного самоуправления.

Для изменения ПЗЗ Москвы землепользователю необходимо провести анализ земельного участка с целью выявления возможности внесения изменений. Далее порядок прохождения процедуры внесения изменений соответствует разработке и утверждению ПЗЗ.

Внесение изменений в ПЗЗ Московской области

В отличие от Москвы, где на весь город разработан и утвержден один комплект документов ПЗЗ, в Московской области сотни местных ПЗЗ на разных стадиях разработки и утверждении. Это объясняется просто: для конкретного поселения разрабатывается свой вариант ПЗЗ.

Главным управлением, которому подчиняются все структуры, разрабатывающие и утверждающие ПЗЗ, является Главархитектура Московской области.

Процесс внесения изменений в ПЗЗ Московской области соотносится с аналогичным процессом Москвы:

– предложение по внесению изменений,

– официальное заявление землепользователя,

– градостроительный аудит и составление обосновывающих материалов,

– рассмотрение документов органами местного самоуправления,

– внесение изменений в ПЗЗ (оплата пошлин и налогов заказчиком),

– окончательное утверждение изменений,

– получение обновленного ГПЗУ.

Стоимость услуг

Внесение изменений в ПЗЗ является не только длительной, но и весьма дорогостоящей процедурой. Предоставляемая услуга состоит из прочих стоимостей, а именно:

– стоимость проведения и систематизации градостроительного аудита,

– ежемесячные платежи по сопровождению проекта,

– оплата достижений этапов выполненных работ,

– стоимость проектных работ.

На этапе до подачи заявления на внесение изменений правил землепользования и застройки, землепользователь тратит в среднем 400-700 тысяч рублей.

Центр Градостроительного Развития занимается управлением проектами на всех этапах его реализации, в том числе и на внесении изменений в ПЗЗ. Не тратьте время и деньги впустую – обратитесь к профессионалам! Позвоните нам по номеру 8(495)131-93-75. Мы ответим на все Ваши вопросы!

Установление границ территориальных зон

Подборка наиболее важных документов по запросу Установление границ территориальных зон (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 34 “Порядок установления территориальных зон” Градостроительного кодекса РФ”Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 Градостроительного кодекса РФ при утверждении Правил землепользования и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации обществом прав на использование как объекта незавершенного строительства, так и арендуемого земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 8 “Полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд удовлетворил требования гражданина о признании не действующими правил землепользования и застройки городского округа, утвержденных решением думы городского округа, в части отнесения земельного участка к двум территориальным зонам. Как указал суд, согласно п. 26 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 7 ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”, п. 3 ч. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение правил землепользования и застройки, генерального плана относится к вопросам местного значения городского округа, по которым представительный орган местного самоуправления городского округа принимает муниципальные правовые акты. В данном случае спорные правила землепользования и застройки приняты уполномоченным органом в рамках предоставленной компетенции, между тем при принятии оспариваемого акта и определении границ территориальных зон думой городского округа не были учтены местоположение и границы спорного земельного участка, сведения о котором на момент утверждения генерального плана и правил землепользования и застройки имелись в государственном кадастре недвижимости.

“Градостроительный кодекс Российской Федерации” от 29. 2004 N 190-ФЗ(ред. от 14. 2022)3. При подготовке правил землепользования и застройки в части установления границ территориальных зон и градостроительных регламентов должна быть обеспечена возможность размещения на территориях поселения, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов).

То есть если генплан определяет цель развития поселения, то ПЗЗ являются механизмом её достижения

Сведения о возможных ВРИ для своего земельного надела можно получить, подав через МФЦ, на сайте Росреестра и ГКН или в отдел по архитектуре и градостроительству администрации заявление: о предоставлении Выписки из ПЗЗ о видах разрешённого использования участка с указанием его кадастрового номера

Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления. ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации