Дольщику на заметку. Реестр требований участников строительства
Участники долевого строительства спрашивают, что такое Реестр требований участников строительства, что он из себя представляет и какое значение имеет при восстановлении прав обманутых дольщиков. Об этом в материале и карточках – далее.
Реестр требований участников строительства (РТУС) – это определённый свод документов, который формируется конкурсным управляющим в ходе дела о банкротстве застройщика. РТУС является частью Реестра требований кредиторов должника. В РТУС включаются требования кредиторов на передачу им жилых, а также нежилых помещений площадью до 7 кв. м или машино-мест. Требование участник строительства подаёт в виде заявления с приложением подтверждающих документов. Конкурсный управляющий рассматривает его в течение 30 рабочих дней со дня получения такого требования. Затем вносит его в РТУС полностью или частично, либо отказывает во включении. В тот же 30-тидневный срок конкурсный управляющий уведомляет по почте участника строительства о принятом решении.Отказ конкурсного управляющего может быть оспорен в арбитражном суде. Свои возражения участник строительства может заявить в течение 15 рабочих дней со дня получения уведомления об отказе включения требования в РТУС. Арбитражный суд может принять решение о включении требований кредитора в Реестр требований участников строительства.
Добрый вечер, хотелось узнать, может ли лицо не участвующее в деле, делать запрос в суд для получения материалов судебного заседания?
21 июня, 14:20, вопрос №3749403, Дарья, г. Курск
Имеют ли место быть такие моменты как качество отделки коридора на этаже как вышел с лифта?
Здравствуйте. В скором времени буду получать квартиру по ДДУ в мос. области, хотел бы узнать правовые тонкости и моменты при подписании акта приёма-передачи квартиры. Ниже напишу примерные вопросы, которые пришли в голову:
1. Какой формой регламентируется Акт приёма-передачи квартиры и лист осмотра жилого помещения? Если есть правовая форма, то ссылку на Законодательный акт. Если нет, то дайте обширные рекомендации по заполнению данных двух документов.
2. Если представитель Застройщика принесёт на приёмку квартиры Акт приёма-передачи квартиры “неправильно” (неподобающе) заполненного и откажется переделывать его, то каковы мои действия? Имеется в ввиду отсутствие какой-либо важной информации касаемо самого объекта и сторон.
3. Является ли лист осмотра жилого помещения таким же основным документов на приёмке квартиры от Застройщика вместе с Актом приёма-передачи квартиры? То есть, в случае даже не обнаружения недостатков (хотя это практически невозможно) нужно ли заполнять этот акт, написав к примеру “Недостатков не обнаружено”? Подпись свою и Застройщика.
4. Лист осмотра жилого помещения обязан быть с круглой печатью застройщика или как?
5. Если Застройщик отказывается предоставлять на момент приёмки квартиры лист осмотра жилого помещения для заполнения его выявленными недостатками, то каковы мои действия?
6. Можно ли использовать Акт приёма-передачи квартиры, чтобы по-пунктно в нём написать все выявленные недостатки?
7. Что важно написать в листе осмотра жилого помещения помимо самих недостатков? Напишите примеры с законодательной базой.
8. К примеру найду недостатки в квартире, их изложу в листе осмотра жилого помещения (либо в Акте приёма-передачи квартиры), то когда пойду в МФЦ или Росреестр для оформления собственности не возникнут ли вопросы, что “вы мол тут нашли недостатки, пусть сначала устраняет их Застройщик, а потом вы будете регистрировать право собственности”?
Как это грамотно сделать?
9. Приведите советы или рекомендации (на что обратить внимание) при приёмке квартиры без какого-либо ремонта (не черновой и не чистовой, нет вообще ничего, просто несущие стены).
10. Внешняя часть квартиры (область входной двери и сама стена, в которой находится входная дверь) является собственностью Застройщика (т.е. общее пользование) или же это в собственности владельца квартиры будет?
11. Если например увижу царапину на окне (стеклопакете) или окалину на стекле, то является ли это дефектом для последующего устранения застройщиком?
12. Что необходимо узнать и потребовать у Застройщика (документы и прочее), чтобы убедиться, что дом действительно готов к заселению.
13. Имеют ли место быть такие моменты как качество отделки коридора на этаже как вышел с лифта? На что ещё требуется обратить внимание (например грязь, царапины двери входной, неработающие лампочки в общем коридоре и т.д.)
На все пункты, пожалуйста, укажите правовое обоснование (ссылки за Законы, приказы, постановления и т.д.), если оно имеется.
Если есть личные рекомендации, полученные в опыте приёмки квартир по ДДУ, напишите о них тоже.
Спасибо.
20 июня, 09:50, вопрос №3747572, Артем, г. Москва
Выписка из РТУС ООО Петрострой
Выписка из реестра требований участников строительства ООО Петрострой ( Выписка из РТУС)
05.07.2022 решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ООО «Петрострой» (место нахождения (адрес): 188678, Ленинградская область, Всеволжский район, г. Мурино, б-р Петровский, д. 7, пом. 64-Н; ОГРН 1097847152260, ИНН 7839405032) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на один год.
Конкурсным управляющим ООО «Петрострой» утвержден Коробов Константин Викторович (ИНН 234703169002, СНИЛС: 135-792-031 69, рег. номер 9271, адрес для корреспонденции: 191028, Санкт-Петербург, а/я 171), член Ассоциации МСРО «Содействие» (302004, Орел,ул. 3-я Курская, 15, пом. 6, оф. 14, ОГРН 1025700780071, ИНН 5752030226).
16.07.2022 сведения о банкротстве опубликованы в газете «Коммерсантъ» за номером №127
Из буквального толкования уведомления, следует, что уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 15 дней, со дня, следующего от даты опубликования настоящего уведомления в газете «Коммерсантъ» (до 31.07.2022). Требования иных кредиторов предъявляются в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в дело о банкротстве должника в течение 2 месяцев с момента опубликования сведений о признании должника банкротом в газете «Коммерсантъ» (до 16.09.2022).
Денежные требования участников строительства и требования о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему в течение 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего по адресу: 191028, г. Санкт-Петербург, а/я 171 (до 14.09.2022)
Согласно пункту 6 статьи 16 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.
Согласно п. 3.1 ст.201.4 ФЗ О банкротстве, требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестра), в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.
Исходя из буквального толкования п. 2 ст. 201.7 Закона о банкротстве, п. 13 Приказ от 20.02.2012 N 72 Об утверждении федерального стандарта Профессиональной деятельности арбитражных управляющих «правила ведения реестра требований о передаче Жилых помещений», следует, что по требованию кредитора (его уполномоченного представителя) арбитражный управляющий в течение пяти рабочих дней с даты получения требования направляет выписку из реестра (в электронном виде или на бумажном носителе) кредитору (его уполномоченному представителю).
При отсутствии сведений о требованиях о передаче жилого помещения указанного кредитора в реестре арбитражный управляющий в течение трех рабочих дней с даты получения требования направляет кредитору или его уполномоченному представителю сообщение об этом.
Выписка из реестра подписывается арбитражным управляющим, а в случае направления в электронном виде — электронной подписью.
Расходы арбитражного управляющего на подготовку и направление выписки из реестра на бумажном носителе подлежат возмещению кредитором.
Вступление в наследство. Уведомление Регионального фонда о вступлении в наследство.
В соответствии со ст. 1110 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства.
Согласно ст. 387 ГК РФ — права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона.
Согласно ст. 382, 385 ГК РФ кредитор должен уведомить о состоявшемся переходе прав. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.
Региональный фонд вносит изменения в РЕЕСТР передачи помещений по конкретному проблемному объекту – при поступлении в официальном порядке (почтой или непосредственно в офис: Пермь, ул. Ленина, д. 92 (офис 309) письменного Уведомления от нового правообладателя- наследника (или совместного Уведомления, если наследников несколько) с приложением подтверждающих документов:
1) копия свидетельства о смерти прежнего правообладателя,
2) копия свидетельства о вступлении в наследство
2) выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) о зарегистрированном переходе прав по Договору долевого участия в связи с вступлением в наследство (при наследовании имущественных прав по Договорам паенакопления, Уступке прав по договорам паенакоплени — не применяется),
3) копия паспорта нового участника строительства (наследник, если несколько наследников — то копи и паспортов всех наследников),
4) согласие на обработку персональных данных (отдельный документ по приложенной типовой форме).
Форма-уведомления-о вступлении в наследство
Согласие на обработку ПД (новые участники строительства)
Как актуализировать контактные данные участникам строительства ?
АНКЕТА дольщики актуализация данных
Возможна-ли уступка прав (требований) по договору передачи помещения после передачи объекта на достройку Региональному фонду?
Уступка участником строительства прав (требований) по договору о передаче жилого помещения после даты передачи объекта Региональному фонду — не запрещена действующим законодательством. Данные разъяснения получены от Федерального фонда 16.04.2021 г.
Региональный фонд вносит изменения в РЕЕСТР передачи помещений по конкретному проблемному объекту – при поступлении в официальном порядке (почтой или непосредственно в офис: Пермь, ул. Ленина, д. 92 (офис 309) письменного уведомления от нового правообладателя (при цессии по ДДУ зарегистрированному в Росреестре) или совместного уведомления прежнего и нового правообладателей (при уступке, продаже прав по договору паенакопления) с приложением подтверждающих документов:
1) копия договора уступки прав по ДДУ или договору паенакопления (заверенная нотариусом — если направляется почтой, при подаче в офис – заверяется сотрудником фонда с оригинала договора),
2) выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о зарегистрированном Договоре долевого участия,
3) копия паспорта нового участника строительства (заверенная подписью нового правообладателя),
Форма уведомления об уступке прав по передаче помещений
Какой документ можно предоставить в банк для рефинансирования ипотеки подтверждающий срок достройки дома?
Инф. письмо гражданам О сроках достройки
инф.письмо от 01.07.2022
Куда и к кому следует обращаться, если Федеральным Фондом принято решение о предоставлении выплаты возмещения (компенсации)?
Как будут восстановлены мои права, если я включен в РТУС с денежными требованиями возникшими из договора о передаче жилого помещения (расторжение ДДУ, остаток задолженности в связи с расторжением ДДУ, переплата по ДДУ)?
Пунктом 4.1. ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» предусмотрена выплата возмещения гражданам — участникам строительства, имеющим денежные требования, включенные в реестр требований участников строительства и подлежащие удовлетворению в порядке, установленном абз. 2 пп. 3 п. 1 ст. 201.9 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (часть 4.1 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ).
Выплаты возмещения участникам строительства осуществляются «Фондом развития территорий» (Федеральный фонд), официальный сайт Федерального Фонда в сети интернет (фрт.рф), телефон горячая линия: 8 (800) 700-72-14.
Со стороны органов исполнительной власти помощь гражданам в организации получения выплат оказывает ГКУ «Управление по реализации жилищных программ Пермского края» по адресу: г. Пермь, ул. Попова, д. 23. Контактные телефоны: (342) 258-06-62, 258-06-61, 258-06-65.
Что будет в случае принятия Фондом решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства?
Региональный Фонд (Фонд ПК) обращается в Арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства и прав не земельный участок с целью завершения строительства и передаче квартир после сдачи гражданам – участникам строительства включенным в РТУС. После получения и регистрации в Росреестре прав на объект незавершенного строительства Региональный фонд (Фонд ПК) осуществляет все мероприятия по завершению строительства и вводу дома в эксплуатацию за счет средств ППК Фонд.
Что, если меня включили в РТУС после Наблюдательного совета?
В соответствии с п. 15 ст. 201.4 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.01.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что требования участников строительства, включенные в РТУС (реестр требований участников строительства) после дня принятия Наблюдательным советом Федерального фонда решения о финансировании мероприятий, указанных в ч. 2 ст. 13.1 ФЗ от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абз. 2 пп. 3 п. 1 ст. 201.9 настоящего Федерального закона. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»(п. 15 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ).
Обязательства по завершению строительства помещений перед такими участниками Региональным фондом ПК не подлежат исполнению.
Что будет в случае принятия Наблюдательным советом ППК Фонд Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства?
Участник строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Возмещение выплачивается Федеральным фондом напрямую гражданину — участнику строительства без участия региональных властей и Регионального фонда.
Официальный сайт Федерального Фонда в сети интернет (фрт.рф), телефонам горячих линий: 8 (800) 700-72-14.
В каком порядке рассматриваются требования гражданина о включении в РТУС? Как производится информирование граждан?
Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение 30-ти рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет по почте соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.
Как включиться в Реестр требований участников строительства (РТУС)? Форма заявления о включении в РТУС, документы необходимые для направления Конкурсному управляющему для включения требований гражданина в РТУС?
Необходимо подготовить заявление о включении в Реестр требований участников строительства (РТУС) в свободной форме. Для удобства подготовлен типовой образец (приложен ниже к настоящему ответу).
Заполненное заявление и приложения (ниже перечень документов) необходимо направить в адрес Конкурсного управляющего:
Если нет возможности лично подать документы в офисе конкурсного управляющего, возможно направление почтой. В таком случае все документы должны быть заверены заявителем собственноручно: «Копия верна. ФИО. Подпись. Дата»
Образец заявления включения вРТУС при банкротстве застройщика
Должен ли Фонд субъекта Российской Федерации передавать помещения гражданам, если их требования были включены в реестр требований участников строительства после дня принятия ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона
№ 218-ФЗ?
Согласно пункту 15 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ) (далее – Решение), подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ, в указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Закона № 218-ФЗ. Таким образом, требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом Решения, подлежат удовлетворению Фондом путем выплаты возмещения участникам строительства.
Какой порядок исключения объектов из единого реестра проблемных объектов (далее – ЕРПО) в случае отсутствия обязательств застройщика перед гражданами – участниками строительства по договорам участия в долевом строительстве?
В соответствии с ч. 1.4. ст. 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаниями для исключения объектов из ЕРПО является:
– ввод соответствующего объекта в эксплуатацию;
– вынесение определения арбитражного суда о передаче публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;
– выплата всем гражданам – участникам строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства соответствующего проблемного объекта, включенного в единый реестр проблемных объектов, страхового возмещения в рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору об участии в долевом строительстве;
– погашение субъектом Российской Федерации требований всех граждан – участников строительства по передаче жилых помещений, машина-мест и нежилых помещений или денежных требований в порядке, установленном субъектом Российской Федерации;
– отсутствие обязательств застройщика перед гражданами – участниками строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в отношении соответствующего проблемного объекта, в случае, если в едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и в отношении такого застройщика не введена процедура, применяемая в деле о банкротстве застройщика.
В случае если в отношении застройщика введена процедура банкротства, то исключение объектов возможно после прекращения/завершения производства по делу о банкротстве в соответствии со ст. 57 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» согласно части 3 статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ состав сведений ЕРПО устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Сведения, являющиеся основанием для исключения проблемных объектов из ЕРПО, размещаются контролирующим органом в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с формой, утвержденной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Закона № 214-ФЗ.
Может ли физическое лицо получить возмещение по требованию о передаче жилого помещения, если право требования приобретено после признания застройщика банкротом?
В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машина-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.
Каким документом регламентирован порядок реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве?
Реализация объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации, регламентируется «Порядком реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве». Указанный Порядок утвержден Правлением публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) (протокол заседания Правления Фонда от 17.05.2021 № 2/37).
Основными задачами указанного выше порядка являются:
– установление порядка реализации объектов, а также правил взаимодействия фонда субъекта с Фондом, оценщиком, агентом;
– установление требований и методических рекомендаций к ценообразованию, подготовке задания на оценку;
– определение перечня документов, оформляемых в процессе осуществления мероприятий по реализации объектов.
Данный Порядок размещен на официальном сайте Фонда в разделе «Нормативно-правовая база».
Может ли Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему вместе с обязательствами застройщика обязательств, возникающих из денежных требований участников строительства, удовлетворять такие требования путем передачи участнику строительства помещений в натуре?
Участники строительства в рамках дела о банкротстве могут отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилых помещений или машина-мест (п. 1 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ). В результате расторжения договоров долевого участия в строительстве, на основании судебного акта, за кредиторами устанавливается залоговый статус и несмотря на расторжение договоров долевого участия в строительстве, залоговые кредиторы признаются участниками строительства, имеющими денежное требование к застройщику.
В соответствии с пунктом 4.1. ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) осуществляется в том числе гражданам – участникам строительства, имеющим денежные требования, включенные в реестр требований участников строительства и подлежащие удовлетворению в порядке, установленном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Верховный Суд Российской Федерации в определении от 23 июля 2020 г. № 306-ЭС20-9988 разъяснил, что нормы Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) не предусматривают трансформацию денежных требований участников строительства в требования о передаче жилых помещений.
Должен ли Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему обязательств застройщика принимать обязательства, возникающие из денежных требований участников строительства?
Абзацем 3 пункта 1 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) предусмотрено, что к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с вышеуказанной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее – обязательства застройщика).
Из изложенного следует, что приобретателю передаются обязательства застройщика по передаче помещений, в том числе перед участниками строительства, имеющими денежные требования к застройщику.
Указанный вывод подтверждается формирующейся судебной практикой (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020 № 15АП-10655/2020 по делу № А32-7264/2019).
Таким образом, одновременно с передаваемыми правами на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями приобретателю подлежат передаче обязательства застройщика перед участниками строительства согласно реестру требований участников строительства, в том числе требования третьей очереди в реестре требований кредиторов (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).
Возможно ли получить компенсацию участниками строительства при отмене разрешения на строительство на основании судебного акт?
Согласно подпункту 3 пункта 3.3 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» признание разрешения на строительство недействительным на основании судебного акта является основанием для отказа Фондом в принятии решения о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам – участникам строительств.
Правильно ли мы понимаем, что участники строительства, расторгнувшие договоры долевого участия и включенные в РТУС с денежными требованиями, в силу п.4.1 ст.13 Закона № 218-ФЗ вправе только получить выплату в ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»?
См пункт 6.
Как производится замена лица, включенного в РТУС, в случае уступки права требования по договору долевого участия?
Согласно пункту 3 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машина-мест и нежилых помещений (далее – требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.
Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном указанной статьей.
Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства после получения уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.
Таким образом, если участник строительства включенный в РТУС решением конкурсного управляющего и не имеет задолженность по оплате по договору участия в долевом строительстве, тогда замена лица, включенного в РТУС производится конкурсным управляющим на основании договора долевого участия уступки права требования.
В случае, если участник строительства был включен в РТУС на основании определения арбитражного суда и имеет задолженность по оплате договора долевого участия, тогда при уступки права требования на основании пункта 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.
Согласно пункту 2 статьи 48 АПК РФ о замене стороны ее правопреемником или отказе в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован.
В этом случае после регистрации договора уступки права требования лицо должно обратиться в арбитражный суд в рамках указанного дела о банкротстве с заявлением, о процессуальном правопреемстве. Определением суда будет проведена замена правообладателя в РТУС.
Вправе ли фонд субъекта Российской Федерации произвести возврат денежных средств участникам долевого строительства в случае уменьшения площади передаваемого помещения после ввода объекта в эксплуатацию?
Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2021 № 2023 внесены изменения в типовую форму соглашения о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) из бюджета субъекта Российской Федерации, утвержденную постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192. Согласно данным изменениям средства субсидии бюджета субъекта Российской Федерации могут быть использованы на цели исполнения обязательств застройщика по передаче участникам долевого строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствии с условиями договора, в том числе на цели возврата разницы в цене объекта строительства, в случае уменьшения площади передаваемого помещения после ввода объекта в эксплуатацию по сравнению с площадью, указанной в договоре долевого участия, если такой возврат предусмотрен данным договором.
С учетом изложенного фонд субъекта Российской Федерации, являющийся застройщиком проблемного объекта, вправе обратиться в Фонд для получения бюджетных ассигнований на возврат денежных средств участникам долевого строительства в случае перерасчета цены договора ввиду уменьшения площади передаваемого помещения после ввода объекта в эксплуатацию.
Должен ли Фонд субъекта Российской Федерации передавать объекты долевого строительства участникам долевого строительства, если у участника долевого строительства имеется задолженность по договору долевого участия?
Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – Фонд субъекта РФ) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.
При передаче объектов долевого строительства (далее – объект) участнику долевого строительства (далее – участник) Фонд субъекта РФ должен руководствоваться статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и стремиться
к достижению плановых показателей результативности, установленных Соглашением.
В случае неисполнения участником обязанности по оплате по договору участия в долевом строительстве в полном объеме Фонд субъекта РФ вправе отказать участнику в передаче объекта и принять меры по взысканию задолженности.
Возможно ли предоставление Фондом субъекта Российской Федерации рассрочки участникам долевого строительства по новому договору долевого участия, заключаемому Фондом субъекта Российской Федерации?
Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и Фондом субъекта РФ заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.
Реализация (отчуждение) свободных объектов третьим лицам осуществляется Фондом субъекта в соответствии с Порядком реализации объектов недвижимости, принадлежащих Фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве, утвержденным правлением Фонда от 17.05.2021 № 2/37 (далее – Порядок). Согласно Порядку рассрочка платежей при реализации (отчуждении) свободных объектов третьим лицам не предусмотрена (раздел 8 Порядка).
Возможно ли предоставление Фондом субъекта Российской Федерации рассрочки участникам долевого строительства, требования которых были включены в реестр требований участников строительства, и обязательство по передаче квартир переданы Фонду субъекта Российской Федерации, возникшие ввиду увеличения площади помещений или наличия задолженности по основному договору долевого участия?
Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – Фонд субъекта РФ) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.
В соответствии со ст. 201.15-1. Закона о банкротстве передача обязательств застройщика перед участником строительства осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.
В этой связи, вопрос оплаты оставшейся части должен быть решен в соответствии с условиями соответствующего договора.
При отсутствии регулирования данного вопроса в договоре, с учетом условий Соглашения, предоставление рассрочки не обосновано.
Возможно ли согласование Фондом субъекта Российской Федерации договоров уступки прав требования по договорам долевого участия после передачи ему прав на объект долевого строительства?
При заключении участниками долевого строительства договоров уступки прав требования по договорам долевого участия после передачи объекта Фонду субъекта РФ Фонд субъекта РФ должен руководствоваться статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и действующими нормами гражданского законодательства, которые не препятствуют участнику долевого строительства в реализации данного права.
При этом у застройщика (Фонда субъекта РФ) возникает обязательство передать цессионарию помещение, являющееся предметом договора уступки.
Как включиться в реестр требований участников долевого строительства (РТУС).
Порядок действий дольщика.
Как включиться в реестр требований участников долевого строительства (РТУС).
Для включения в реестр требований участников строительства и реестр требований кредиторов дольщики должны собрать установленный комплект документов, в том числе:
1. Документ, подтверждающий приобретение прав на жилое помещение: договор долевого участия, предварительный договор.
2. Дополнительные соглашения к нему (если такие имеются).
3. Договор уступки права требования (если он использовался для приобретения квартиры).
4. Документация по внесению оплаты по вышеперечисленным договорам
(платежные поручения, квитанции к приходным кассовым ордерам, акты приема-передачи векселей, то есть финансовые документы, подтверждающие факт оплаты, иные первичные бухгалтерские документы, которые подтверждают оплату).
5. Копия паспорта дольщика.
6. Копия судебного решения (если такое было ранее вынесено), а также сведения о ходе исполнительного производства: справка о результатах исполнительного производства с указанием на сумму непогашенной задолженности, копии исполнительных листов и пр.
Основанием для включения требований в реестр является письменное заявление от кредитора (кредиторов, в случае если участников строительства несколько), которое направляется конкурсному управляющему в течение 2 месяцев с момента получения уведомления конкурсного управляющего о признании должника банкротом, но не более чем через три месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом в газете «КоммерсантЪ». В заявлении обязательно следует указать:
1. ФИО конкурсного управляющего, который назначен для проведения процедуры банкротства на должность конкурсного управляющего судом. Также в заявлении указывается его адрес.
2. Наименование застройщика, его адрес, ОГРН, ИНН (их можно уточнить в договоре долевого участия или в ЕГРЮЛ).
3. ФИО участника (участников) строительства, адрес и контактные сведения (номер телефона, адрес регистрации, почтовый адрес, электронная почта).
4. Требования к должнику.
5. Обязательство, которое стало основанием для возникновения требований участника (участников) долевого строительства.
Порядок действий дольщиков для включения в реестр:
Первоначально стоит определиться с требованиями это может быть:
– требование о передаче жилого помещения (квартиры),
– требование о передаче нежилого помещения (например, машино-места, или иного нежилого помещения площадью не более 7 кв.м.),
– денежные требования в виде неустойки, морального вреда, штрафов;
– денежные требования в виде возврата денежных средств, внесенных в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве (при желании участника долевого строительства расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги).
В реестр требований участников строительства включаются требования дольщиков – физических лиц о передаче жилых и нежилых помещений площадью до 7 кв.м. или машино-мест. В реестр требований кредиторов включаются денежные требования кредиторов, основанные на договорах долевого участия в строительстве.
Составляется заявление о включении в реестр требований участников строительства или реестр требований кредиторов в двух экземплярах. Один экземпляр заявления направляется в адрес конкурсного управляющего заказным письмом, второй экземпляр – дольщик оставляет себе.
Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее – требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.
Заявление дольщика рассматривается конкурсным управляющим в течение 30 рабочих дней с даты поступления требования (п 7 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требований кредиторов в полном объеме, частично, либо об отказе во включении.
В случае, если конкурсный управляющий отказал во включении требований дольщика в реестр требований кредиторов или в реестр требований участников строительства, то кредитор вправе в течение 15 рабочих дней (с даты получения ответа конкурсного управляющего) подать в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве застройщика, возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования.
Требования участников строительства, возражения по которым не заявлены в 15-дневный срок, считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.
Определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении требований участников строительства в реестр требований участников строительства может быть обжаловано в вышестоящий суд.
Штрафные санкции, моральный вред, неустойка будут погашаться в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов. Основанием для включения таких требований является ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закон «О защите прав потребителей», Гражданский Кодекс РФ. Предъявить требования в рамках «Закона о защите прав потребителей» можно только при покупке недвижимости для личных целей.
Порядок действий для включения требований в реестр требований кредиторов аналогичен тому порядку, который действует при передаче документов конкурсному управляющему для включения в реестр требований участников строительства.
После включения в реестр требований участников строительства и (или) реестр требований кредиторов участник долевого строительства наделяется рядом прав:
– участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов и собраниях участников строительства;
– предъявлять возражения относительно требований других кредиторов;
– обжаловать определения арбитражного суда по обособленным спорам в деле о банкротстве, решения собраний кредиторов.
На адрес дольщика будут отправляться уведомления о собраниях кредиторов. В случае, изменения реквизитов, участник строительства должен отправить конкурсному управляющему уведомление о изменении этих реквизитов.
В соответствии п. 2 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», руководитель застройщика в течение 10 дней после утверждения конкурсного управляющего передает ему сведения обо всех дольщиках (участниках строительства).
После этого у управляющего есть 5 дней для отправки им уведомлений об открытии в отношении застройщика конкурсного производства.
Основная задача кредитора – своевременно включиться в реестр требований кредиторов.
По новым правилам суд сразу вводит в отношении застройщика процедуру конкурсного производства, минуя другие стадии банкротства, а дольщикам дается три месяца на включение своих требований в реестр с момента введения конкурсного производства. На основании п. 4 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в газете «КоммерсантЪ».
При этом трехмесячные сроки могут быть восстановлены при наличии уважительной причины у дольщика.