Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

Введение

Несмотря на множество преимуществ, которые предоставляет информационное моделирование при проектировании объектов транспорта, есть и определенные ограничения, в том числе:

Основными отличительными чертами инвестиционных проектов являются:

Объекты и методы исследования

К классическим методам контроля реализации инвестиционных строительных проектов относятся:

Также, к традиционным инструментам контроля относятся различные отчеты, протоколы, журналы, аналитические записи и другие документы, фиксирующие процессы выполнения проекта, в соответствии с принятыми в организации процедурами.

Современные методы контроля осуществляются с применением информационных технологий, позволяющих повысить эффективность и точность контроля реализации инвестиционных строительных проектов, в том числе:

Применение искусственного интеллекта (ИИ) играет всё большую роль в наборе инструментов и контроле за процессом инвестирования. Наиболее востребованными инструментами ИИ при контроле строительных проектов являются: анализ данных и прогнозирование, компьютерное зрение и анализ текстов.

Отдельно стоит отметить развитие технологии блокчейн, которая может использоваться для учета всех изменений в документах и контрактах строительного проекта, обеспечивая прозрачность и корректность изменений. В сфере строительства Блокчейн-технология может применяться для обеспечения прозрачности и безопасности операций, улучшения управления проектом и снижения рисков.

В настоящем исследовании нас интересуют методы контроля исполнения инвестиционных строительных проектов, которые возможно использовать применительно к среде информационного моделирования проекта.

Важным вопросом остается возможности интеграции финансово-экономических показателей в цифровую информационную модель. Определение способа добавления экономических и финансовых данных в цифровую информационную модель зависит от определенных задач компании и целей проекта, например возможна:

Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

Рис. 1. Схема организации обрабатываемых и загружаемых данных в среду цифровой информационной модели

В настоящее время существуют отдельные программные комплексы для решения задач контроля показателей инвестиционных инфраструктурных проектов. Анализ основных программных решений представлен в таблице 1.

Анализ существующих программных решений

Задачи контроля показателей проектаСуществующие программные решения
Связь проектных данных информационной модели с финансовыми показателями проектаОблачные решения, такие как Autodesk BIM 360, обеспечивающие совместную работу над проектами, предлагают возможность объединения всех финансовых показателей (расходы на материалы, механизмы и др.), что позволяет легко определить общие расходы по проекту. Российский аналог: Pilot-BIM – комплексное решение для заказчиков, девелоперов, проектировщиков и подрядчиков, использующих технологии информационного моделирования для реализации проектов.

Конец статьи

Взаимосвязь графика выполнения работ с данными информационной модели проекта

Программный комплекс Autodesk Navisworks – это инструмент для объединения данных информационной модели проекта, предоставляющий возможность дополнительной интеграции графика выполнения строительно-монтажных работ. Для осуществления контроля исполнения сроков реализации проекта оптимальным решением является российское программное обеспечение Spider Project. Данные проекта в среде Spider Project возможно в режиме реального времени экспортировать в среду общих данных.

Оценка рисков реализации проекта

Программное обеспечение Enterprise Risk Management by LogicManager помогает руководству компании определить риски, связанные с бизнес-процессами и операционной деятельностью, а также систематизировать, оценивать риски и создать стратегии управления рисками. Программный комплекс RiskTools-EU разработан специально для оценки рисков строительной индустрии и позволяет интегрировать данные информационной модели проекта.

Интеграция сметных расчетов и данных информационной модели проекта

Российское программное обеспечение 5D Смета – программный продукт для интеграции сметной информации в BIM‑проекты и передачи стоимостных показателей в системы календарного планирования.

Среда управления задачами при реализации проекта

Программное обеспечение Trello предоставляет удобный и интуитивно понятный инструмент для управления задачами реализации проекта, управления временем и контроля проектов. Многокомпонентная система SAP ERP позволяет объединить производственные, закупки и сбыта продукции предприятия. Российский аналог: Программный комплекс Битрикс 24 ENTERPRISE предлагает комплексное решение для управления всей компанией.

Результаты исследований

На основании данных, приведенных в табл. 1, можно сделать вывод о том, что к настоящему времени зарубежными и отечественными разработчиками программного обеспечения сформирован обширный перечень различных инструментов, позволяющих эффективно контролировать процесс реализации инфраструктурных инвестиционных проектов.

При этом остаются определенные отраслевые особенности, усложняющие процесс цифровой трансформации компаний, реализующих объекты инфраструктуры, в том числе:

  • Для того, чтобы справиться с проблемами, описанными выше, важно более внимательно подходить к цифровым преобразованиям.
  • Цифровая трансформация должна быть комплексной и охватывать все сферы деятельности компании: управление, производство, логистику, бизнес-процессы и др.
  • Важно, чтобы каждый процесс был, насколько это возможно, автоматизирован и связан со смежными задачами, чтобы информация по проекту максимально быстро и корректно передавалась между подразделениями, а лица принимающие решения могли видеть изменения в режиме реального времени.

Выводы

  • Зарубежные и отечественные разработчики предоставляют широкий спектр инструментов для контроля реализации проектов.
  • Отраслевые особенности усложняют процесс цифровой трансформации в строительной индустрии.
  • Цифровая трансформация должна быть всесторонней и автоматизированной.

Применение информационного моделирования в реализации инвестиционных инфраструктурных проектов

Использование информационного моделирования при реализации инвестиционных инфраструктурных объектов позволит контролировать общие затраты по проекту, управлять бюджетом, планировать сроки выполнения работ. Особое внимание следует уделять автоматизации и интеграции всех процессов реализации проекта в единую цифровую модель, что потребует проведения комплексной цифровой трансформации отрасли транспортного строительства.

Контроль финансово-экономических показателей

Построенный на базе информационного моделирования контроль финансово-экономических показателей при строительстве объектов транспортной инфраструктуры несет в себе значительный потенциал для улучшения эффективности управления процессами строительства, повышения точности и прозрачности контроля за финансовыми показателями для всех участников проекта.

Цитирование

Блинова Т.Г., Олейник А.В., Шавшуков В.М. Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов. Жилищные стратегии. 2024. Том 11. № 3. doi: 10.18334/zhs.11.3.121172.

Аннотация

В статье рассматриваются вопросы выбора и оценки инновационных инвестиционных проектов в девелоперских организациях, реализующих проекты в рамках проектного финансирования и осуществляющих цифровую трансформацию своей деятельности. Процесс принятия инвестиционных решений является ключевым в стратегическом управлении девелоперской организацией и оказывает существенное влияние на будущую стоимость бизнеса.

Ключевые слова

технико-экономическое обоснование, добавленная стоимость бизнеса, инновационный продукт, цифровая трансформация, цифровизация, принятие инвестиционных решений

Цель исследования

Целью данного исследования является совершенствование процесса принятия инвестиционного решения для проектов с инновационной составляющей.

Научная новизна

Научная новизна исследования заключается в разработке алгоритма принятия инвестиционного решения для инновационных инвестиционных проектов.

Выводы

Авторская гипотеза заключается в том, что предложенный в исследовании алгоритм принятия инвестиционных решений будет способствовать не только повышению качества проектов, формирующих инвестиционный портфель девелоперской организации, но и как следствие повышению качества стратегического управления девелоперской организации и обеспечению роста стоимости бизнеса.

EVA formula

EVA = NOPAT – WACC x CE (1)

Где: NOPAT (Net Operation Profit After Taxes) – чистая операционная прибыль после уплаты налогов;

WACC (𝑊𝐴𝐶𝐶 Weighted Average Cost of Capital) – средневзвешенная стоимость капитала, представляет собой доходность, требуемую инвесторами при вложении в проект;

Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

Рис. 2 Этапы процесса принятия инвестиционных решений (составлено автором).

На основании анализа факторов внешней и внутренней среды формируется стратегическая цель, которая может быть выражена в размере величины добавленной стоимости бизнеса – EVA. Принятие положительных инвестиционных решений по проектам, осуществляется на основании соответствия показателей эффективности проекта требованиям, сформулированным ключевыми стейкхолдерами проектов и акционерами.

Анализ среды

Анализируя среду, в которой реализуется инвестиционный проект при формировании портфеля инновационных проектов в первую очередь можно выделить политические и технологические факторы. С одной стороны, наличие Указов и других мероприятий на государственном уровне по цифровизации говорит о создании условий для инновационного развития, с другой стороны, текущие политические условия, связанные с санкциями и ограничениями в области логистики и поставок привычного в использовании европейского и др. оборудования и строительных материалов, создают ряд сложностей. При этом активно развиваются поставки из азиатского региона и Китая, и активно стимулируются программы развития собственного производства и импортозамещения в РФ.

Экономическая ситуация

То есть условия для создания системы умный дом создаются на государственном уровне, но оборудование и поставщики новые, часто малознакомые, что существенно повышает уровень рисков и неопределённости. В части экономической ситуации существенным вызовом для всех участников рынка жилищного строительства стало резкое повышение ключевой ставки ЦБ РФ в феврале 2022 года до 20%, ограничив ипотечное кредитование для большинства потенциальных заёмщиков и получение застройщиками проектного финансирования. На сегодняшний день ключевая ставка находится на уровне 16%, что является существенным ограничением для развития инноваций.

Оценка эффективности

В текущих экономических условиях оценка эффективности инвестиционного проекта с инновационной составляющей, будет показывать низкие показатели рентабельности и окупаемости инвестиций, а, следовательно, и низкую инвестиционную привлекательность. Наличие антикризисных мер по стимулированию спроса (субсидирование ипотечных кредитов) и поддержке застройщиков (субсидирование проектного финансирования и др.) позволило девелоперам успешно реализовать ранее начатые проекты и продолжать дальнейшее развитии организаций. А также благодаря вышеуказанным мерам поддержки не остановилась и цифровизация строительной отрасли.

Совокупность факторов внешней среды оказывает ежедневное влияние на принятие управленческих решений и как следствие на изменения внутренних факторов и процессов в организации, включая стратегические цели, технологии производства работ и управления, численность и состав проектной команды которая отвечает и обеспечивает эффективность проекта и формирование добавленной стоимости бизнеса.

Рассмотрим основные этапы разработки ТЭО инвестиционного девелоперского проекта с инновационной составляющей и попытаемся сформулировать последовательность (алгоритм) принятия инвестиционного решения для инновационных проектов.

Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

Рис. 3 «Структура ТЭО девелоперского проекта» (составлено автором)

На раннем этапе оценки инвестиционной привлекательности проекта выполняются предварительный анализ рынка, часто на основе данных из открытых источников и разрабатывается предварительная концепция маркетинга (раздел 4), разрабатываются предварительные варианты объемно-планировочных решений и генплана застройки (раздел 5), разрабатывается укрупненный календарный график проекта (раздел 8), оценка затрат инвестиционного девелоперского проекта на этапе ПТЭО зачастую выполняется по объектам аналогам или параметрическим методом (бюджет затрат раздел 9).

3.1 Определение границ продукта и проекта. На этапе разработки ТЭО, важно уточнить содержание наших новых продуктов. В условиях появления большого количества нового, ранее неизвестного оборудования, а также в условиях отсутствия четкого понимания какой набор функций системы «умный дом» будет реализован в конкретном проекте, важнейшим этапом разработки ТЭО для девелоперского проекта, является этап разработки продукта. Какие функции будут входить в систему «умный дом»? Как эти функции повлияют на себестоимость строительства и дальнейшие потребительские характеристики квартир.

В целях повышения качества планирования инновационных продуктов в девелоперской организации возникает необходимость в привлечении, на ранних этапах разработки и реализации проекта менеджеров продукта, которые будут заниматься разработкой продукта на всех этапах жизненного цикла проекта. На Рисунке 4 представлены зоны ответственности менеджера продукта:

Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

Рис 4. «Зоны ответственности менеджера продукта» (составлено автором)

Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

На каждом этапе разработки от концепции до минимально привлекательного продукта, для определения набора функций продукта и их стоимости с учетом ожиданий всех заинтересованных сторон и стоимостных ограничений проекта, оптимальным будет использование ФСА.

Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

Рис. 6. «Основные этапы проведения ФСА» (составлено автором)

1. Первый этап: сбор требований для будущего стратегического актива. При разработке инвестиционного проекта необходимо отталкиваться от требований всех заинтересованных сторон, включая покупателей квартир.

2. Второй этап: планирование будущего стратегического актива (объекта недвижимости) и оценка его градостроительного потенциала.

3.Третий этап: разработка ТЭО дополняется мероприятиями по уточнению границ инновационного продукта. А именно выполняется определение границ продукта, его составных частей с точки зрения полезный функций и затрат на реализацию этих функций методом ФСА. Подробное описание продукта позволит оценить затраты на строительство многоквартирного жилого комплекса, а также спрогнозировать доходы от реализации квартир.

Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

Рис. 7. «Алгоритм принятия инвестиционного решения» (составлено автором)

Также на этапе ТЭО выполняется выбор ставки дисконтирования для инновационного проекта и расчет показателей эффективности, таких как Чистая Приведенная Стоимость (ЧПС), Внутренняя Норма Доходности (ВНД), Индекс Рентабельности (ИР). Если рассчитать показатель чистой приведенной стоимости на основании денежного потока для организации (FCFF Free cash flow to the firm), то размер ЧПС будет отражать значение чистой операционной прибыли (NOPAT) который необходим для расчета экономической добавленной стоимости (EVA).

Предложенный алгоритм принятия инвестиционного решения отражает логическую последовательность процесса выбора и определения границ инновационного инвестиционного проекта на прединвестиционной стадии жизненного цикла. Разделы ТЭО содержат в себе информацию о том, каким образом будут достигнуты целевые показатели эффективности проекта и стратегические цели девелоперской организации.

Результаты исследования и их обсуждение.

1. В условиях непрерывного развития цифровизации строительной отрасли в ближайшие годы система «умный дом» получит более широкое распространение и закрепление уже имеющихся наработок в девелоперских проектах, что будет способствовать существенному повышению конкурентоспособности таких квартир и жилых домов.

2. Эффективность инвестиций в инновационные инвестиционные проекты можно повысить посредством стандартизации и совершенствования методов управления инновационными инвестиционными проектами и процессов принятия управленческих решений. Алгоритм принятия инвестиционных решений для инновационных проектов позволит повысить активность в инновационной деятельности, а также качество принимаемых инвестиционных решений, а также стратегическую эффективность будущих проектов.

3. Общепринятые методы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов и методы принятия инвестиционных решений, не способны в полной мере учесть влияние рисков и неопределенности возникающих при реализации инновационных инвестиционных проектов.

Для решения данной проблемы предлагается дополнить существующие методы принятия инвестиционных решений методом ФСА, который позволит уточнить границы (содержание) инновационного продукта, а также пересмотреть подход к расчету ставки дисконтирования, с учетом рисков, связанных с неизвестностью конечного результата (продукта) и отсутствием информации о технологии создания продукта.

Предложенный алгоритм принятия инвестиционных решений для инновационных проектов в девелоперской организации, может стать основой для формирования собственной политики и принципов принятия инвестиционных решений, способствующих совершенствованию стоимостного подхода к стратегическому управлению девелоперской организацией.

Управление жизненными циклом объектов усадебного малоэтажного жилищного строительства (ОУМЖС) требует наличия объектно-ориентированных автоматизированных технологий такого строительства. Создание моделей технологий, их реализация в работающие образцы сопряжено с описанием мета-структуры таких технологий, состоящей из множества иерархических структур данных помещений, конструкций, инженерного оборудования и других конечных элементов, для определения которой вводится понятие целостности ОУМЖС в составе жилых домов, гаражей, бань, веранд, различных хозпостроек. Объектом исследования статьи выступают иерархические структуры данных, на основе которых формируются объектно-ориентированные базы данных и базы знаний, обслуживающие автоматизированные технологии порождения целостности для всех стадий жизненного цикла строительных объектов: инженерных изысканий, проектирования, строительства, эксплуатации и утилизации. Такая декомпозиция целостности ОУМЖС на иерархические структуры данных, позволяет выявить все предметные области ОУМЖС для расчетных обоснований предельных состояний конечных элементов (объектов) архитектуры, строительных конструкций, инженерного оборудования.

Целостность построенных ОУМЖС во всей их многосторонности и индивидуальном многообразии наглядно представлена в составе усадебного жилого поселка на рис. 1.

Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

Методы и модель

Результат возникновения метрики целостности ОУМЖС вполне рационален, но по значимости его также можно соотнести и с «иррациональным» актом рождения нового, раннее не существовавшего ОКС. В этом замечании заложен междисциплинарный смысл понятия целостности. Впрочем, данное замечание относиться также и ко всему множеству других материальных объектов (изделий), создаваемых в строительной (и любой другой) деятельности социума.

Следовательно, создание множества технических объектов из составляющих их конечных элементов и характеризующих эти конечные элементы данных всегда являлось и остается одной из исходных аксиом формирования среды развития всех сфер жизнедеятельности. Данная аксиома формирует требования к объектно-ориентированным базам данных и базам знаний, которые используют автоматизированные технологии ОУМЖС.

Иерархические структуры данных являются объектами функциональных преобразований при выполнении компоновок, расчетов, конструирования, графического представления КЭ и аналогичных операций.

По существу, декомпозиция целостности ОУМЖС на множество автоматизированных технологий и составляющих их иерархических структур данных позволяет выявить все предметные области ОУМЖС для расчетных обоснований предельных состояний КЭ (объектов) архитектуры, строительных конструкций, инженерного оборудования. В данном случае подразумеваются не процессы геометрического информационного моделирования, но процессы расчетных обоснований КЭ для такого моделирования.

При этом все данные в составе иерархических структур данных имеют как постоянный (константы), так и переменный (параметрический) характер. Постоянные данные содержат значения, закрепленные в нормативно-технических документах (ГОСТ, СП, ТУ, типовые проекты и серии) и фиксируются в базах данных и знаний автоматизированных технологий ОУМЖС. Переменные данные устанавливают ЛПР как исходные параметры и свойства моделирования предметных областей ОУМЖС и преобразований над их КЭ. Эти параметры и свойства должны соответствовать заданиям Заказчиков и нормативным требованиям к КЭ. В итоге, в результате работы автоматизированных технологий все параметрические данные принимают постоянные значения, которые фиксируются и сохраняются в составе иерархических структур данных для конкретных ОУМЖС.

Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

Рис. 2. Структура управления жизненным циклом строительного объекта с позиции объектно-ориентированных автоматизированных технологий для ОУМЖС

i — индекс стадии жизненного цикла ОУМЖС;

j — индекс предметной области КЭ на стадии i;

m — индекс слоя принятия решения в предметной области j;

k — индекс значения конкретных наборов данных для КЭk в слое m в предметной области j на стадии i.

Характерная запись каждого КЭijmk, включенного в состав иерархических структур данных, содержит идентификатор (имя) и список конкретных значений данных.

Данная сложная совокупность состояний КЭijmk, из которых построены иерархические структуры данных (которые в свою очередь входят в состав объектно-ориентированных автоматизированных технологий ОУМЖС) тождественна информационной модели конечного элемента строительного объекта во всей его целостности, то есть КЭijmk.

Полученные итоговые результативные информационные модели КЭijmk представляются в форме набора результатов:

КЭ1ijmk в виде изысканий, ТЭО, инвестиционного плана, i=1;

КЭ2ijmk в составе задания на проектирование, проектно-сметной документации, i=2;

КЭ3jmk в натуральном виде в составе возведенного строительного объекта и исполнительной документации, i=3;

КЭ4jmk в натуральном виде при эксплуатации, ремонте, реконструкции и реставрации объекта, i=4;

КЭ5jmk в натуральном виде при утилизации объекта.

Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

Рис. 3. Содержательные индексы целостности для объектов усадебного малоэтажного жилищного строительства

Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

Рис. 4. Структура предметных областей жилых домов на стадии проектирования

АРЖ2 3 mk — архитектурные решения (для обоснования требований строительной физики и компоновки жилого дома);

КРЖЖ2 4 mk — конструктивные решения (для обоснования требований предельных состояний прочности, устойчивости, деформативности, долговечности конструкций жилого дома);

ИОСЖЖ2 5 mk — инженерное оборудование, для инженерных систем жилого дома: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и др.

СМЖЖ2 11 mk — ресурсная смета на строительство жилого дома.

Задачи слоев принятия решений (операции над ориентированными сетевыми графами) на стадии проектирования для предметной области жилых домов представлены на рис. 5:

Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

Рис. 5. Набор задач (слои принятия решений) для АР

Например, для слоя принятия решений «Задачи теплотехники КЭЖ2 3 2 k» необходимо выполнение требований СП 80.13330.2012 «Тепловая защита зданий»: по теплопередаче, теплоустойчивости, воздухопроницаемости, переувлажнению ограждающих конструкций. Итоговые оценки результатов расчетов всегда осуществляет ЛПР уровня «Пользователя».

Далее рассмотрим структуру предметной области конструктивных решений жилых домов КРЖ2 4 mk. Фрагмент структуры предметной области показан на рис.6:

Совершенствование процесса принятия инвестиционных решений в девелоперской организации в условиях реализации инновационных проектов

Рис.6. Пример конечных элементов и слоев принятия решений для КР

Вышеизложенное позволяет предложить по принципу аналогии следующее условие для иерархических структур данных ОУМЖС: если основным звеном технологий управления жизненным циклом является информационная модель объекта, то основополагающим условием объектной ориентации и содержательного наполнения иерархических структур данных является применяемая в данном строительном объекте строительная система, как совокупность несущих и ограждающих конструкций, их узлов и используемых материалов.

1. Все информационные модели конечных элементов на множестве предметных областей объектов усадебного малоэтажного жилищного строительства возникают при исполнения конструктивных (алгоритмизированных) процессов в слоях принятия решений соответствующих стадий жизненного цикла объектов строительства.

2. Вводится понятие целостности объектов малоэтажного усадебного жилищного строительства для обоснования декомпозиции их частей на множестве иерархических структур данных конечных элементов, что особенно важно в условиях применения автоматизированных технологий.

3. Целостность объектов малоэтажного усадебного жилищного строительства является метрикой качества процесса отображения информационной модели строительного объекта из виртуальной в природную среду.

4. Иерархические структуры данных создают стандартизированную основу организации информационных моделей конечных элементов для управления жизненным циклом объектов усадебного малоэтажного жилищного строительства в составе стадий изысканий, проектирования, строительства, эксплуатации, утилизации.

5. Важным условием объектной ориентации и содержательного наполнения иерархических структур данных является применяемая в объекте строительная система, как совокупность несущих и ограждающих конструкций, их узлов и используемых материалов.

6. Предложенный подход позволит на регулярной и постоянной основе создавать и поддерживать среду общих данных в составе множества иерархических структур данных рассматриваемых объектов строительства и позволит качественно совершенствовать условия принятия решений на основе нейросетевых структур данных и алгоритмов искусственного интеллекта.

Каталог решений и BIM-проектов

Основная статья: BIM – Информационное моделирование зданий и сооружений

Читайте также:  Новости сертификации в россии и еаэс

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *