Проект нового генплана Ульяновска
Проект нового генплана Ульяновска, разработка которого ведется с апреля прошлого года, должен быть согласован со всеми заинтересованными сторонами и государственными организациями и представлен заказчику на следующей неделе. Однако архитекторы и депутаты заявляют, что даже не видели его.
Между тем предварительную разработку по первому этапу подрядчик должен был представить на Единый градостроительный совет при губернаторе региона еще в ноябре прошлого года.
Архитекторы и депутаты отмечают, что вся подготовка генплана опять ведется в тайне и в закрытом режиме. Отсутствием документов проекта в федеральной ФГИС ТП теперь занимается прокуратура Ульяновской области.
Депутаты заксобрания намерены заявить о недопустимости закрытости на ближайшей коллегии министерства.
Сроки и требования
В воскресенье следующей недели истекает срок, до которого подрядная организация, готовящая проект нового генплана Ульяновска, должна предоставить заказчику — министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области — полностью доработанный и согласованный с уполномоченными органами проект нового генерального плана Ульяновска.
Подрядчик
Подготовку проектов внесения изменений в генплан Ульяновска и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) выполнено АО Территориальный градостроительный институт „Красноярскгражданпроект“, которое стало победителем в открытом конкурсе.
Текущее состояние генплана
Действующий генплан Ульяновска был разработан в АО РосНИПИ урбанистики (Санкт-Петербург) и принят еще в 2007 году. Однако он не был до конца доработан из-за отсутствия средств у мэрии на оплату дополнительных работ и в связи с банкротством разработчика.
Генплан оставался без сопровождения, был разработан только в однослойном картографическом виде без четких данных по координатам. Из-за многочисленных фрагментарных изменений он стал неактуальным и требовал полной переработки в соответствии с современными требованиями. Фактически по контракту Красноярскгражданпроект должен разработать новый генплан.
Проект генплана города Ульяновск не размещен в ФГИС ТП
Как отмечается в прилагаемом к контракту техническом задании, подготовку предварительной модели развития города подрядчик должен был представить заказчику (минимущества и архитектуры) до 15 июня 2023 года. До 10 октября того же года должен был состояться сбор предложений от всех заинтересованных лиц с их рассмотрением на заседании спецкомиссии по генплану при правительстве региона. Не позднее 13 ноября должен был завершиться первый этап работы — до этого срока подрядчик должен был представить проект генплана на заседании Единого градостроительного совета при губернаторе региона.
Доработав проект с учетом замечаний, подрядчик должен был снова представить заказчику с приложением электронных файлов генплана для их размещения в ФГИС ТП. На втором этапе должно было состояться согласование проекта генплана с уполномоченными органами через загруженные в ФГИС ТП документы и доработка проекта по полученным от согласующих органов замечаниям.
До 31 марта текущего года доработанный окончательный генплан должен быть представлен заказчику. На втором этапе должны быть подготовлены ПЗЗ, проект которых предстоит опять же рассмотреть на Едином градосовете. До 1 июля 2024 года необходимо устранить все замечания, а не позднее 15 августа провести публичные слушания по проекту генплана.
Отсутствие проекта генплана в ФГИС ТП
Журналу Ъ не удалось обнаружить документы по проекту генплана Ульяновска в ФГИС ТП. Юрагентство Кучембаев и партнеры (Москва), работавшее в интересах одного из жителей Ульяновска, заявило, что об отсутствии проекта генплана на портале ФГИС ТП уведомило областную прокуратуру еще 26 февраля. Они отметили, что минимущества своим бездействием нарушает условия контракта, согласно которому на министерстве лежит обязанность по публикации проекта генплана в системе ФГИС ТП.
Мнение членов градосовета
Двое членов градосовета — Олег Владимиров и Александр Варюхин — поделились с Ъ своим мнением о ситуации. Они отметили, что никто их не пригласил на обсуждение подготовленного генплана и о том, что такое обсуждение могло планироваться, они даже не слышали. Господин Варюхин подчеркнул, что процесс разработки генплана шел без публичности, хотя именно архитекторы должны принимать участие в подобных важных проектах. Важно чтобы все заинтересованные стороны имели возможность внести свои предложения и замечания заранее.
Это очень серьезный документ, и чтобы избежать проблем, его необходимо тщательно изучить. Однако в последнее время в градостроительной сфере публичность и прозрачность исчезли, что затрудняет участие специалистов в процессах принятия решений.
Сроки выполнения работы по разработке генплана и приведеным действиям были подробно описаны в контракте между заказчиком и подрядчиком. Отсутствие проекта генплана в ФГИС ТП вызвало обеспокоенность и обращение к областной прокуратуре.
Прокуратура Ульяновской области направила запрос в правительство региона
В прокуратуре Ульяновской области Ъ пояснили, что обращение юрагентства по поводу ФГИС ТП было направлено в правительство региона.
После получения ответов прокуратура, исходя из всей совокупности фактов, сделает выводы о законности или незаконности действий министерства,— сказал Ъ старший помощник областного прокурора Василий Зима.
Обсуждение проекта генплана
Выяснить в минимущества и архитектуры, почему до сих пор проекта генплана нет в ФГИС ТП, а также почему не было обсуждения документа на градосовете, не удалось.
Министр имущественных отношений и архитектуры Михаил Додин, сославшись на то, что он в командировке и занят на совещаниях, от комментариев отказался.
Директор департамента архитектуры Софья Тюрина по своим телефонам была недоступна в течение всего дня.
На запрос Ъ министерство не ответило.
Комментарий председателя комитета регионального заксобрания
Глава профильного комитета регионального заксобрания Дмитрий Грачев в беседе с Ъ отметил, что такой важный и сложный документ, как генплан, по которому будет идти развитие города на много лет вперед, необходимо не просто выкладывать заранее в открытый доступ, но и начинать обсуждать со всеми заинтересованными сторонами задолго до объявления публичных слушаний.
Раньше, по крайней мере, этим занимались депутаты гордумы, и была обеспечена публичность, теперь же, когда минимущества забрало полномочия по градостроительству на свой уровень, эта сфера лишилась депутатского контроля. И я считаю, что, хотя этого нет в ТЗ, в первую очередь проект генплана должны согласовать с депутатами заксобрания и гордумы, а также следует провести его обсуждение и в Общественной палате.
Делать это тихо, как сейчас, недопустимо. И на следующей неделе на коллегии министерства в присутствии губернатора я подниму эти вопросы перед министерством,— сказал депутат.
Постановление о правилах подготовки и утверждения единого документа территориального планирования
Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.06.2023 № 1076 Об утверждении Правил подготовки и утверждения единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа, внесения в него изменений и состава материалов по обоснованию единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа установлены Правила подготовки единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования для поселений, городских округов и муниципальных округов.
Новые возможности в ФГИС ТП для подготовки документации по территориальному планированию
Напомним, что в соответствии со статьей 28.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа представляет собой генеральный план поселения, муниципального округа, городского округа.
Этот документ включает в себя положения о территориальном планировании, карты градостроительного зонирования, градостроительные регламенты и другие материалы, необходимые для организации градостроительной деятельности.
Состав материалов по обоснованию единого документа
В текстовой части материалов должны содержать:
- Положения о территориальном планировании
- Положения о градостроительном зонировании
- Положения о градостроительных регламентах
В графической части материалы должны содержать:
- Карты градостроительного зонирования
- Схемы участков и объектов капитального строительства
- Порядок применения карт и регламентов и внесения в них изменений
Постановление с новым сроком вступает в силу 08.07.2023.
ФГИС ТП и новые возможности
Федеральная государственная информационная система территориального планирования (ФГИС ТП) предоставляет доступ к государственным информационным ресурсам, включая ИСОГД, необходимым для работы органов власти и самоуправления.
Минэкономразвития России разработало новую функцию в ФГИС ТП, позволяющую получать векторные данные об объектах различного уровня значения. Это значительно упрощает подготовку генеральных планов и схем территориального планирования, сокращая сроки и уменьшая финансовые затраты регионов.
Эксперты отмечают, что использование нового сервиса позволит снизить затраты на сбор информации для планирования до одного дня, по сравнению с предыдущими тремя месяцами.
Подготовка ДТП в электронном виде
Теперь с помощью новых возможностей в ФГИС ТП можно эффективно подготовить документацию по территориальному планированию в электронном виде, сократив затраты времени и ресурсов на этот процесс.
Минэкономразвития России разработало отечественное приложение для подготовки проектов документов терпланирования в регионах. Новый инструмент для ФГИС ТП позволит сократить затраты на процесс согласования с госорганами земель под застройку инфраструктуры. Приложение будет предоставляться бесплатно по запросу заказчиков проектов терпланирования. Об этом сообщил заместитель министра экономического развития России Дмитрий Вахруков.
В интерфейсе приложения учтены требования к отображению и описанию объектов на схемах терпланирования для согласования с госорганами в регионах, муниципальных районах, городских и муниципальных округов, поселений.
Получение Приложения по подготовке ДТП в электронном виде!
В целях совершенствования качества разрабатываемых проектов ДТП на портале ФГИС ТП реализована возможность получения (скачивания) Приложения по подготовке ДТП в электронном виде.
Доступ к ресурсу(странице) осуществляется из меню “модули” на главной странице ФГИС ТП и возможен только авторизованным в системе пользователям за исключением гостевых учетных данных.
Зарегистрирован новый приказ
Минюстом России 20.04.2023 зарегистрирован Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.02.2023 № 123 “О внесении изменений в Требования к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 9 января 2018 г. № 10”. Документ доступен на портале ФГИС ТП во вкладке “Законодательство” (вступает в силу по истечении 60 дней со дня его официального опубликования).
Обновление портала!Геоинформационное приложение!
Уважаемые пользователи!В целях совершенствования пользовательских качеств Системы в Геоинформационном приложении ФГИС ТП доработана карточка с информацией по объектам в части отображение наименования файла из которого был загружен соответствующий объект.
Планируемое обновлениеГеоинформационное приложение!
Уважаемые пользователи!В целях совершенствования пользовательских качеств Системы в Геоинформационном приложении ФГИС ТП будет выполнена доработка карточки с перечнем слоев в разделе (Документы территориального планирования (Проекты) в части реализации фильтра, позволяющего подключать слои только из файлов утверждаемой части либо из файлов материалов по обоснованию.
Планируемый срок релиза 10.05.2023 – 19.05.2023
Уважаемые пользователи!В целях совершенствования пользовательских качеств Системы в Геоинформационном приложении ФГИС ТП выполнена доработка карточки с перечнем слоев в разделе (Документы территориального планирования (Проекты) в части реализации фильтра, позволяющего подключать слои только из файлов утверждаемой части либо из файлов материалов по обоснованию.
Обновление Портала!АРМ Согласование проектов ДТПУважаемые пользователи!В целях совершенствования пользовательских качеств Системы в модуле “АРМ Согласование проектов ДТП” в разделе “Диспетчеризация” реализованы фильтры, обеспечивающие возможность отображения списков Не назначенных Назначенных проектов.также реализован функционал контекстного поиска.
Статистика с использованием инструментов верификации данных, загруженных в ФГИС ТП
О системе!Уважаемые пользователи!
Обновление паролей пользователей, перевод карточек документов в неактуальный статус осуществляется путем направления обращений в службу технической поддержки с использованием формы по актуализации (разблокировки) учетных данных и формы по снятию документов с публикации, доступных в разделе “Электронная поддержка пользователей” на главной странице ФГИС ТП https://fgistp.economy.gov.ru/feedback/
Статья 57.1. Федеральная государственная информационная система территориального планирования
ФГИС ТП
ФГИС ТП — это федеральная информационная система по территориальному планированию, в которой начиная с 2012 года сводятся следующие документы по всем муниципальным образованиям:
Генплан поселения
Генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий поселения, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур.
Проектные решения генерального плана являются основой:
Генеральный план содержит:
С 2019 года обязательным приложением к генеральному плану являются сведения о границах населенных пунктов в виде кадастрового документа — описание границ населенного пункта.
Положение о территориальном планировании, содержащееся в генеральном плане, включает в себя:
На указанных картах соответственно отображаются:
Правила землепользования и застройки
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий сельских и городских поселений устанавливают градостроительные регламенты для территориальных зон, а они, в свою очередь — виды разрешённого использование земельных участков, то есть использование в соответствии с целью изначального или происшедшего создания земельного участка. В отличие от Генерального плана территории правила более точно детализируют, какие участки можно застраивать, а какие — нет, и что конкретно можно строить на территории.
Основная цель введения ПЗЗ территорий городских и сельских поселений — упростить и ускорить решение вопросов разрешённого использования земельных участков. Эта цель напрямую увязана с процессами необходимого многим собственникам земельных объектов изменения видов разрешённого использования земельных участков, то есть юридической (правовой) корректировки градостроительных регламентов.
Иными словами, ПЗЗ — это не градостроительный документ или его разновидность, а нормативный правовой акт органов местного самоуправления, который регулирует как использование, так и изменение объектов недвижимости (изменение разрешённых видов использований) через введение градостроительных регламентов (Градостроительный кодекс РФ, ст.1).
Правила землепользования и застройки состоят из 2 частей:
ПЗЗ являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками. Действуют в пределах административных границ данного самоуправления. Являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.
На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах, которые являются приложением к правилам землепользования и застройки.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
В соответствии с законодательством, иными нормативными правовыми актами к органам, уполномоченным регулировать и контролировать землепользование и застройку в части соблюдения настоящих
По вопросам применения настоящих Правил органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку:
Программы комплексного развития территории
Комплексное и устойчивое развитие территории (КУРТ) – это деятельность:
Согласно этому определению, комплексное и устойчивое развитие территории не предполагает деятельность по территориальному планированию, а также деятельность по градостроительному зонированию территорий. В связи с этим генеральные планы и правила землепользования и застройки должны быть подготовлены и утверждены до начала процедуры КУРТ, поскольку без данных градостроительных документов она не может быть реализована.
Эффективность использования территории градостроительного регулирования является основной задачей формирования зоны КУРТ. На территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, должны быть достигнуты определенные показатели наличия коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также расчетные показатели доступности этих объектов для граждан.
Одним из следствий сбалансированного формирования зон КУРТ является создание новых рабочих мест для населения. Другим немаловажным фактором вовлечения неиспользуемых земель в комплексное и устойчивое развитие территорий стало исключение возможности точечной застройки в таких зонах. Установление зон КУРТ осуществляется в соответствии с методикой их определения, утверждаемой на уровне субъекта.
Сведения о зонах комплексного устройства и развития территории содержатся в графической части правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, а градостроительные регламенты, установленные для таких зон, – в общей части правил землепользования и застройки.
Инициатива комплексного развития территории может исходить как от частного лица (правообладателя земельного участка или объекта недвижимости), так и от органа местного самоуправления. Нормативное регулирование данных процедур предполагает некоторые отличия между частной инициативой (регулируется ст.46.9 Градостроительного кодекса РФ) и инициативой администрации публично-правового образования (регулируется ст.46.10 и ст.46.11 Градостроительного кодекса РФ).
Процедура комплексного развития территории требует утверждения документации по ее планировке, на основании которой такое развитие должно быть претворено в жизнь. Обязанность разработать проект планировки, проект межевания территории законодатель возлагает на лиц, с которыми планируется заключить договор комплексного развития территории.
Этим лицом может быть как правообладатель земельного участка или расположенных на нем объектов недвижимости в границах КУРТ, так и победитель торгов на заключение такого договора.
Целями ФГИС ТП являются обеспечение согласования проектов документов территориального планирования по развитию территории Российской Федерации на муниципальном, региональном, федеральном уровне. Формирование информационного ресурса включая пространственные данные об использовании, ограничениях использования и планируемом развитии территорий, а также информационной поддержки принятия органами государственной власти и местного самоуправления решений в сфере градостроительной деятельности, публичности градостроительных решений и прозрачности процессов управления развитием территории.
Согласно ст. 57.1 Градостроительного кодекса РФ ФГИС ТП содержит следующую информацию, необходимую для подготовки документов территориального планирования:
о границах субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов;о размещении объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;о зонах с особыми условиями использования территорий;о территориях объектов культурного наследия;об особо охраняемых природных территориях;о территориях, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;об особых экономических зонах;о результатах инженерных изысканий;о месторождениях и проявлениях полезных ископаемых;
7. иная информация о состоянии, об использовании, ограничениях использования территорий.
Официальные сайты администраций
Документация по генеральному плану (генплану), правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) в обязательном порядке размещаются на официальных сайтах муниципальных образований. Как правило это раздел «Градостроительство» и во многих случаях бывает, что эти документы очень сложно найти. Для более быстрого поиска имеется такая система, как ФГИС ТП.
Доступ к ФГИС ТП
Доступ органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц к информации ФГИС ТП осуществляется через официальный сайт в сети Интернет. Если необходимая информация находится в иных государственных или муниципальных информационных системах, то органы, ведущие эти системы должны обеспечить доступ к ней посредством ФГИС ТП. Доступ к информации, размещённой на официальном сайте, осуществляется без взимания платы.
Напомним, новый Генплан рассчитан до 2040 года с прогнозом до 2050-го. Документ, который задаст основные векторы развития мегаполиса на столь долгую перспективу, вызвал небывалый интерес у петербуржцев. К проекту были поданы рекордные 11 тысяч поправок, рассмотрение которых заняло почти год. Кратко – о хронологии событий.
Больше конкретики
Проект нового Генерального плана появился на сайте ФГИС ТП (ресурс Минэкономразвития, где публикуется градостроительная документация) еще в 2020 году. Так что у заинтересованных горожан было достаточно времени, чтобы изучить документ, хотя вряд ли многие знали о такой возможности.
Одно из основных отличий нового Генплана: в нем обозначены объекты регионального значения. Это о крупных и важных стройках, таких как большие школы, медицинские учреждения, музеи, развязки, депо, станции метрополитена и пр. Еще одно важное новшество: поменялся список функциональных зон, их стало меньше за счет объединения.
В ноябре 2020 года редакция газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» (сайт nsp.ru) провела круглый стол, на котором проект нового Генплана обсудили застройщики, директор СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга» Юрий Бакей, руководители профильных комитетов Смольного. «Еще в 2015 году, когда готовились довольно крупные поправки в Генплан, мы пришли к выводу, что основное направление развития – это южная планировочная зона. Это земли южнее Шушар, захватывающие часть Колпинского, Московского и Красносельского районов, но прежде всего Пушкинского. Для города перспективная застройка связана в основном с освоением бывших сельскохозяйственных территорий – это основной резерв», – рассказал тогда Юрий Бакей. А директор по развитию компании BONAVA Александр Свинолобов обратил внимание на то, что проведена скрупулезная работа по сопоставлению функционального назначения участков.
«В итоге многие площадки, пригодные для жилищного строительства, перешли в зону «П» (промышленность), а там невозможно строить даже апартаменты. А ведь на них можно было бы реализовать хорошие и компактные жилые проекты. При этом понятно, что найти действующее промышленное предприятие в черте города на участке 1–2 га почти невозможно. В основном это офисы и склады», – добавил он. Компания BONAVA в 2022 году заявила об уходе с российского рынка, но вопрос, обозначенный г-ном Свинолобовым не потерял актуальности. Забегая вперед скажем, что немало поправок в Генплан подавали предприятия, желающие перевести земли промышленного назначения в зону, допускающую жилую застройку.
Суета по плану
Однако ни в 2020-м, ни в 2021 году проект нового Генплана на публичные слушания / общественные обсуждения не выносили. Это произошло только в 2022 году. Любопытно, что чиновники решили назвать документ «проектом изменений в Генплан», хотя название «новый Генплан» фигурирует даже в официальных пресс-релизах Смольного.
Обсуждения проходили стремительно: на поправки гражданам и юрлицам выделили всего неделю. И общественность не подвела, успев подать порядка 11 тысяч замечаний и предложений. Все их предстояло рассмотреть специально созданной комиссии, которая официально начала свои заседания в марте 2023 года. Был принят специальный документ, где чиновники перечислили требования к поправкам (по идее, именно им должны руководствоваться члены комиссии, одобряя или отклоняя ту или иную поправку).
В июне 2023 года Законодательное собрание быстро приняло поправки в закон об объектах регионального значения, сократив список «значков» с крупными стройками, отображаемых в Генплане. Например, из перечня убрали крематории, кладбища, подземные и надземные переходы, места стоянки для судов и др.
В течение весны и лета 2023 года комитет по градостроительству и архитектуре публиковал протоколы комиссии по Генплану. Из них жители и юрлица узнавали о судьбе своих поправок или поправок, касающихся их квартала/района. Работа комиссии завершилась к ноябрю 2023 года.
Впрочем, не все точки над «i» еще расставлены. Во время рассмотрения проекта Генплана в ЗакСе депутаты тоже смогут вносить поправки – из числа тех, что уже предлагались, но были отклонены. Кроме того, парламентарии могут предложить вернуться к «исходной версии Генплана» в той или иной части. По информации «НП», такие поправки уже готовятся.
Мы же пока решили рассказать о наиболее значимых поправках, инициированных физическими и юридическими лицами, а также госструктурами, которые рассмотрела профильная комиссия.
По просьбам трудящихся
О строительстве железнодорожной пассажирской инфраструктуры в Петербурге речь шла давно. В итоге комиссия по Генплану утвердила идею пассажирских перевозок по двум железнодорожным «полукольцам», которые свяжут разные районы Петербурга. Одно должно пройти от Токсово до Гатчины, второе – от Белоострова до Ораниенбаума. Стоимость строительства инфраструктуры для таких объектов – это, по оценкам специалистов, сотни миллиардов рублей.
В новом Генплане обозначены места для десятков будущих станций метрополитена. В частности, появилась ветка метро в Пушкинском районе: станция «Центральная усадьба», о которой просили в поправках жители Шушар, а также трассировки продолжения Кировско-Выборгской линии метрополитена для улучшения транспортного обеспечения города-спутника Южный.
Идея продлить в аэропорт строящуюся ветку трамвая Купчино – Шушары – Славянка тоже нашла отражение в проекте Генплана.
Поправки касаются и нескольких строек, получивших широкий общественный резонанс.
Так, поступило огромное количество предложений с просьбой перевести в зону «Р2» территорию перед гостиницей «Охтинская» (там может появиться жилье для судей Верховного суда). В итоге, по решению комиссии, рекреационный статус дали только небольшому участку.
Смольный также согласился установить зону рекреации для участка на пр. КИМа, 1 (на месте бывшего стадиона «Калининец»), где собственник собирался возвести «спорткомплекс» на 720 номеров. Компания «Деловой остров» судилась со Службой госстройнадзора за отказ выдать ей разрешение на строительство «спортивной базы», но проиграла.
Из Генплана не стали исключать намывные территории около Сестрорецка – в районе парка Тарховка. Это давний инвестиционный проект компании «Северо-Запад Инвест», которая собиралась намыть порядка 370 га. Авторы поправок предлагали перевести этот участок в земли водного фонда, защитив от намыва.
Отклонены и поправки против расширения намыва на Васильевском острове.
Несмотря на несколько сотен подписей, не принята поправка, авторы которой предлагали отказаться от строительства магистрали вдоль набережной Макарова и заместить зону «ТИ» на зону «Р2» на участке от набережной реки Смоленки до моста Бетанкура. Граждане хотели таким образом сохранить парк Заросли, расположенный на этом участке.
Зато комиссия по подготовке изменений в Генплан учла предложение о переводе из рекреационных зон участков, которые нужны для строительства дороги к лыжно-биатлонному комплексу в Зеленогорске рядом с озером Щучье, одновременно отклонив предложения по переводу участков в рекреационную зону. Тут Смольный хочет создать биатлонный комплекс международного уровня.
Жилая перспектива
Большая часть предложений, само собой, касалась смены категории земель (преимущественно – промышленных) на жилую. Самым крупным можно считать перевод 140 участков совокупной площадью без малого 1000 га в Каменке Приморского района. Они принадлежали ООО «Технополе» (учреждено Юрием Чичояном и Анной Персияновой); большая часть земель находится в функциональной зоне «ЖМР» и зарезервирована под многоквартирное жилье за пределами расчетного срока нынешнего Генплана (2025 год). Комиссия одобрила их перевод под среднеэтажную застройку. Очевидно, что собственники готовили территории для продажи застройщику. В сентябре их приобрела Setl Group. На 933 га можно построить более 4 млн кв. м жилья.
В той же Каменке жители домов рядом с Шуваловским карьером безуспешно пытались перевести в зону рекреации несколько наделов общей площадью свыше 14 га, где сохранились остатки леса, которые местные называют «Шуваловским лесом». Однако активисты не сдаются: параллельно они судятся с администрацией Петербурга, требуя признать недействительной «жилую» зону для территории «Шуваловского леса». В октябре 2023-го граждане проиграли суд в кассационной инстанции, но собираются оспаривать это решение в Верховном суде. Недовольство горожан понять можно: многие покупали квартиры в новых ЖК «с видом на лес», который теперь собираются срубить и застроить такими же высотками. К тому же лесополоса является естественной преградой от шума и вредного воздействия соседней промзоны. Спорные участки собиралась застраивать структура компании Seven Suns Development, однако, как рассказали «НП» защитники леса, теперь эти земли будет осваивать «Группа ЛСР», которая, кстати, возвела у лесополосы ЖК «Шуваловский».
Смольный одобрил и смену функционала 43 га в Стрельне, напротив Константиновского дворца. Пока это чистое поле, предназначенное для сельскохозяйственного использования. По Генплану территория относится к зоне «1ЖД» (садоводства, ИЖС). Структура Veren Group (ООО «СЗ «МКД 5») просила изменить зону на «Ж2» (зона малоэтажной смешанной жилой застройки, не выше 3 этажей). Компания предоставила концепцию, по которой общая жилая площадь квартала превысит 277 тыс. кв. м, а население – 6,5 тыс. человек. Комиссия по поправкам в Генплан согласилась с переводом, но в своей редакции: примерно шестая часть территории отведена под рекреацию, совсем небольшой кусочек попал в общественно-деловую зону (зона «Д»), остальное разрешено застраивать малоэтажным жильем.
«Промка» в приоритете
Из-за острого дефицита свободных земель в городе застройщики активно осваивают бывшие промплощадки. Однако в русле импортозамещения Смольный стал «тормозить» редевелопмент, отказывая инициаторам проектов в переводе земель в другую категорию. Например, некое ООО «Эрроу Эссет Менеджмент» желало изменить функциональную зону пяти участков на улице Седова в Невском районе (по совокупности – около 40 га). Это территория вагоноремонтного завода «Трансмашхолдинг», где планировали построить порядка 400 тыс. кв. м жилья. Производство предполагалось перебазировать в Колпино, и в 2021-м предприятие даже подписало оферту на выкуп земли по новому адресу. Но комиссия в итоге отклонила предложение. Кстати, Смольный уже дважды отказывал инициаторам перевода этой площадки: в 2018-м и в 2020-м.
Загадочное ООО «Московское шоссе 13» из Первопрестольной собралось застроить жильем (или подготовить для дальнейшей продажи) обширную территорию бывшего мясокомбината им. Кирова («Самсон») на Московском шоссе площадью 30,6 га. По доверенности от собственников девяти наделов эта фирма подала заявку на изменение зоны с деловой («Д» и «И») на жилую («Ж4»). Судя по представленным технико-экономическим показателям, здесь запланированы разновысотные (до 24 этажей) дома общей жилой площадью 300 тыс. кв. м, рассчитанные на 11 тыс. человек.
Комиссия «учла» заявку инициатора, но в своей редакции: согласилась перевести часть наделов в жилую зону, оставив бОльшую часть территории в зоне «Д».
Кстати, параллельно идут судебные тяжбы между КГИОП и двумя девелоперскими структурами: «Интергрупп» и «Московское шоссе 13». Комитет требует восстановить незаконно демонтированные трубу и часть металлических конструкций теплоэлектроцентрали, а также другие охраняемые здания. Один из девевелоперов подал встречный иск. Одно из последних решений суда – признать памятником теплоцентраль (литера ВМ) и снять с охраны главный производственный корпус (литера АЕ), а также здания под литерами АЖ, АИ. Решение по ограде мясокомбината Фемида отдала на усмотрение КГИОП. В споре активно участвуют и градозащитники. Комплекс мясокомбината был построен в стиле конструктивизма в 1931–1933 годах по проектам архитекторов Ноя Троцкого, Розалии Зеликман и Бориса Светлицкого.
Еще одна промышленная площадка в Московском районе частично переведена под жилье. Квартал размером 16,3 га находится в восточной части района, где расположены АТП № 17, а также разнообразные производственно-складские объекты. Полтора десятка собственников просили перевести участки под жилье. Комиссия согласилась изменить функционал только половины квартала (участки вдоль пр. Юрия Гагарина).
Кроме того, Смольный дал добро на перевод около 20 га территории бывшего ДСК-3 на Автовской улице в Кировском районе в общественно-деловую зону. Здесь «Группа ЛСР» может построить около 200 тыс. кв. м жилья.
Коммерческий интерес
Комиссия удовлетворила ряд предложений по переводу участков «под коммерцию». Так, по заявке комитета по инвестициям в деловой и транспортной зонах окажутся более 20 га рядом с «Лахта-центром» и яхт-клубом «Геркулес».
ТГК-1 (входит в Газпром) собирается построить офисы и спортивные объекты недалеко от «Невской Ратуши». Компания владеет почти 12 га в Центральном районе, где расположено большое хозяйство ТЭЦ. С переходом на газ освободился значительный объем площадей, которые собственник хочет использовать более рачительно. Часть наделов он просил перевести в общественно-деловую зону, с включением жилья и инженерной инфраструктуры («Д» и «И1»). Комиссия согласилась, но с нюансами.
Чиновники также согласовали заявку на изменение функциональной зоны на площади Растрелли, где планируется строительство колокольни-доминанты Смольного собора.
Комиссия по подготовке изменений в Генплан вроде бы определилась со статусом Тучкова буяна на пр. Добролюбова, но судьба этой территории по-прежнему довольно туманна. Так, судя по представленным картам, на одном кадастровом участке предусмотрены две функциональные зоны: деловая и рекреационная. Что появится в «рекреационной» части Судебного квартала, где уже залита бетонная плита, – неизвестно. Впрочем, о составе «деловых» объектов тоже можно лишь гадать. Сомнений не вызывает разве что театр Бориса Эйфмана.
У каждого человека свое представление идеального дома или дачного отдыха: кому-то важно, каким будет сам дом, а для кого-то решающим фактором станет окружение и транспортная доступность. Путь к мечте о собственном доме или даче начинается с поиска подходящего земельного участка. В отличие от квартиры, у земли существует множество технических и юридических аспектов, которые необходимо учитывать, чтобы сделать правильный выбор.
Рассказываем, как выбрать и проверить участок перед покупкой и где искать информацию.
Определитесь с целью покупки
Для начала нужно решить, что будет на земельном участке — дача или жилой дом.
Выбирайте участок, где разрешено индивидуальное жилищное строительство, если для вас критична хотя бы одна из следующих возможностей:
Если вы просто хотите найти место для дачного отдыха (то есть для сезонного проживания), то для этих целей нужно выбирать участок, где разрешено возведение садового дома — ранее всем привычной дачи.
Обратите внимание, что в этом случае характеристики дома не будут иметь значения. К примеру, вы построили дачу, которая подходит для постоянного проживания. При этом, если на вашем участке нельзя размещать жилой дом, то по документам объект всё равно будет считаться садовым.
Разберитесь с видом разрешённого использования
Целевое назначение земельных участков — это довольно запутанная и сложная тема, но освоить ее надо каждому землевладельцу. Иначе может быть так: купил участок и уже готовишься к строительству дома мечты, как вдруг оказывается – что строить нельзя, ни дом, ни дачу. И всё из-за неподходящей категории и вида разрешённого использования земли.
Ещё раз напомним, что и где можно строить.
Проверьте информацию
Чтобы сразу отсечь неподходящие участки и не тратить время на лишние поездки, рекомендуем сначала изучить информацию в открытых источниках — для её получения желательно знать точный адрес, а лучше — кадастровый номер объекта.
Публичная кадастровая карта Росреестра
Это открытый бесплатный информационный , на котором можно найти следующую информацию:
Выписка из ЕГРН
Заказать такой документ можно через центры госуслуг «Мои документы», на официальном сайте Росреестра и через сервис Федеральной кадастровой палаты.
Лучше заказывать расширенную выписку из ЕГРН. Официально она называется «О характеристиках объекта недвижимости». Выписка «Об основных характеристиках объекта недвижимости» не подойдёт, так как в ней нет информации об ограничениях.
Генеральный план
По сути, это карта населенного пункта или муниципального образования со всеми важными объектами, не только существующими, но и будущими. Разобраться в генплане непросто, тем более что он может состоять из сотни документов. Но некоторые открытия могут стоить того.
Генеральный план можно найти на сайте местной администрации (как правило, в разделе «Документы») либо на портале Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП) — для поиска документов регистрация не требуется.
Что можно найти в генеральном плане:
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
С документом также можно ознакомиться на сайте местной администрации или на портале .
В ПЗЗ можно посмотреть основные, условно-разрешённые и дополнительные виды разрешенного использования земельных участков внутри зон территории. Информация будет полезна, если нужно вид разрешенного использования.
Чаты и сайты местных жителей
Можно узнать заранее, на что жалуются местные жители. Например, на сайте «Добродел» регистрируются и решаются жалобы жителей Московской области. На карте сайта можно выбрать район и увидеть в каких категориях и какие жалобы зарегистрированы от жителей и решены ли они.
Аналогичные сайты или чаты в социальных сетях есть и в некоторых других регионах, иногда они располагаются на ресурсах местных органов власти.
Осмотрите участок
Если вас всё устроило по информации из открытых источников, самое время осмотреться на местности.
Популярный портал о строительстве и загородной жизни
При осмотре обратите внимание на тип грунта. Чтобы понять, что за земля перед вами, посмотрите, что растет на участке. Сосны, особенно взрослые деревья, растут на песчаных почвах. Ольха, верба, брусника, камыш говорят о заболачивании.Возьмите горсть земли, добавьте немного воды и попробуйте скатать шарик. Песчаный тут же рассыплется, из супесчаных почв он окажется рыхлым, а глина и суглинок легко скатаются в комок.
Если вокруг участка есть старые дома, обратите внимание на состояние фундаментов, отмосток. Наличие трещин, отлетевшей штукатурки говорит о сырости и возможной близости грунтовых вод. Покосившиеся или погнившие внизу заборы также должны насторожить. Вода в дренажных канавах при сухой погоде также указывает на заболачивание почвы. Если участок у водоема, возможно он заливается в половодье.
Также стоит учитывать перепады высот. Это может ограничить вас в строительстве.