Что такое территориальные зоны и почему важно о них знать

Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Территориальные зоны выделяются с учётом:

возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных действующим генеральным планом;
сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Статья 40. Виды территориальных зон

Органы местного самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с местными условиями могут устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости.

В территориальных зонах могут выделяться подзоны, особенности использования территорий которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование, установленных земельным законодательством Российской Федерации, законодательством Российской Федерации об охране окружающей природной среды, законодательством Российской Федерации об охране памятников истории и культуры, иным законодательством Российской Федерации.

Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования территорий общего пользования определяется органами местного самоуправления.

Более подробная информация об ограничениях зоны содержится в текстовой части кадастрового плана территории или выписке о земельном участке, градостроительном плане земельного участка.

В других наших статьях можете посмотреть более подробно, что такое ЗОУИТ и как проверить, попадает ли в нее ваш земельный участок.

Также в ЕГРН должны быть отражены особые экономические зоны, границы территорий культурного наследия, игорные зоны, охотничьи угодья, водные объекты, лесничества и лесопарки, особо охраняемые природные территории, территории опережающего социально-экономического развития. Сейчас большинства таких зон еще нет в ЕГРН, идет работа по внесению их в реестр.

Наше государство хочет сделать из ЕГРН “реестр всего”, чтобы по нажатию одной кнопки можно было увидеть все ограничения и обременения, которые накладываются на определенный объект недвижимости. Это сделает более прозрачным процесс получения разрешительной документации на строительство, и уменьшит случаи введения покупателей недвижимости в заблуждение.

Сейчас идет процесс наполнения ЕГРН данными. Из-за этого часто возникают проблемы, например, жители острова Ольхон на Байкале недавно с удивлением узнали, что теперь, после попадания в ЕГРН данных о Байкальской природной территории, могут строить дома на своих участках только с согласия Минприроды России. Или на половине территории Приморского края сейчас запрещено строительство из-за нахождения в зоне падения первых ступеней ракет.

Но пути назад нет, поэтому будем надеяться, что со временем мы получим супер-реестр ЕГРН, содержащий данные обо всех возможных зонах.

Проект землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы был утвержден 28. 2017 г. Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП.

Что можно узнать из ПЗЗ?

В ПЗЗ приведены следующие регламентирующие параметры:

виды разрешенного использования земельного участка;
предельные параметры разрешенного строительства (этажность, площадь);
охранные зоны.

Как читать ПЗЗ?

Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения – “Границы территоральных зон и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства”.
Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
Определить установленный вид разрешенного использования. На каждой территории есть условные обозначение видов разрешенного использованя:
Вариант 1 – в формате х.х.х (например 2.1.0, 2.2.0, 13.2.0). Посмотреть соответствие вида использования в Таблице видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.Вариант 2 – в формате (например 22908919) с маркировкой красным цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.Вариант 3 – в формате (например 22908919) с маркировкой синим цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.Вариант 4 – обозначена литера “Ф” – территориальная зона сохраняемого землепользования (фактическое использование). В качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю». Другими словами, на территориях с индексом Ф новое строительство не предусмотрено. Застройка этих территорий предполагает внесение изменений в ПЗЗ и разработку проекта планировки. Вариант 5 – обозначена литера “Н” – территориальная зона на которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.
Вариант 1 – в формате х.х.х (например 2.1.0, 2.2.0, 13.2.0). Посмотреть соответствие вида использования в Таблице видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Вариант 2 – в формате (например 22908919) с маркировкой красным цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
Вариант 3 – в формате (например 22908919) с маркировкой синим цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
Вариант 4 – обозначена литера “Ф” – территориальная зона сохраняемого землепользования (фактическое использование). В качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю». Другими словами, на территориях с индексом Ф новое строительство не предусмотрено. Застройка этих территорий предполагает внесение изменений в ПЗЗ и разработку проекта планировки.
Вариант 5 – обозначена литера “Н” – территориальная зона на которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.

Определяем предельные параметры застройки.

Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения – “Границы территоральных зон, подзон территориальных зон и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства”.
Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
Определить установленные предельные параметры. На каждой территории есть обозначенные параметры:

Вариант 1 – в формате трех показателей, написанных в столбик (например в столбик “4”, “15”, “прочерк”). Первый параметр показывает максимальную плотность застройки земельных участков (тыс. кв.м./га). Второй – максимальную высоту застройки (м). Третий – Максимальную застроенность земельных участков (%). Если в качестве параметра стоит прочерк, то этот параметр не установлен.
Вариант 2 – в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
Вариант 3 – в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
Вариант 4 – обозначена литера “Ф” – территориальная зона для которой установлены значения максимальной плотности застройки и(или) максиамльной высоты застройки и(или) максимальной застроенности земельных участков, равные фактическим значениям перечисленным параметрам. Это значит, что участок можно застраивать только в параметрах уже существующего ОКС. Если участок пустой, то на нем не возможно застройка без разработки градостроительной документации (проекта планировки территории).
Вариант 5 – обозначена литера “Н” – территориальная зона, для которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.

Можно ли изменить параметры участка, указанные в ПЗЗ?

По вопросам внесения изменений в ПЗЗ города Москвы обращайтесь в нашу компанию.

Часто задаваемые вопросы:

КАК УЗАКОНИТЬ ЧАСТНЫЙ ДОМ, ПОСТРОЕННЫЙ БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО?
МОЖНО ЛИ УВЕЛИЧИТЬ ПЛОЩАДЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?
НУЖНО ЛИ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА НА СОБСТВЕННОМ УЧАСТКЕ?
ЗЕМЛЯ В СОБСТВЕННОСТИ КАК ОФОРМИТЬ ПОСТРОЕННЫЙ ДОМ?
ДЕЙСТВУЕТ ЛИ ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ НА ЗЕМЛЯХ ИЖС?
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО?

Звоните, и мы будем рады ответить на Ваши вопросы.

Мало кому известно, что означает такое понятие как «территориальные зоны», зачем они нужны и на что влияют. Однако, это достаточно важный элемент планировочной структуры, особенно для тех, кто имеет земельный участок, собирается возводить строения, как жилые, так и производственные. Начнем с определения. Это отдельные земельные территории муниципального образования, для которых в правилах землепользования и застройки (Далее – ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты, наделены особым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. В результате градостроительного зонирования могут определяться следующие зоны:
·         жилые;
·         общественно-деловые (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения);
·         производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
·         сельскохозяйственные (зоны дач, садоводств);
·         рекреационные (городские леса, парки, водоемы, объекты спорта);
·         зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
·         специального назначения (кладбища, объекты размещения отходов потребления и иными объектами);
·         иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства. Отметим, что для каждой территориальной зоны должны быть:
·         определена цель её создания и использования, её характеристики;
·         установлены границы в текстовой форме и отображены графически в планах и картах;
·         установлен градостроительный регламент;
·         определена сложившаяся планировка территории и существующего землепользования;
·         отражены планируемые функциональные зоны с указанием параметров их развития, заложенных генеральным планом (как правило, территориальные зоны являются многофункциональными). Важно, что каждый земельный участок должен располагаться только в одной территориальной зоне, за исключением земельных участков, границы которыхв соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон. Для земельных участков, расположенных внутри одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, как и всего, что находится над и под поверхностью земли и используется в процессе застройки и эксплуатации зданий, строений, сооружений:
·         виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
·         предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства;
·         ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Установление территориальных зон регламентируется статьей 34 Градостроительного Кодекса РФ. Проведением землеустроительных работ по внесению в ЕГРН границ территориальных зон занимаются кадастровые инженеры. Ознакомиться с тем, в какой территориальной зоне находится Ваш земельный участок, можно в ПЗЗ вашего муниципального образования. Напомним, что для каждого муниципального образования они устанавливаются отдельно. Рассмотрим пример. Допустим нам необходимо построить сервис технического обслуживания автомобилей (далее – СТО) на определенном земельном участке. Для того, чтобы получить информацию необходимо обратиться к градостроительному зонированию, определить где находится Ваш участок, далее в ПЗЗ посмотреть какие виды недвижимости могут располагаться на данной территории. С помощью графической части мы определили, что данный участок располагается в территориальной зоне Ж-5. В соответствии с рассмотренными ПЗЗ, данная территориальная зона предназначена для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства и отдыха в индивидуальном (семейном) порядке с сооружениями и строениями как сезонного, так и круглогодичного использования. Территория, предоставленная садоводческому, дачному, огородническому объединению, состоит из земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования и индивидуальных земельных участков. Разрешено использовать следующие виды использования участков:
а) Основные виды разрешенного использования: земельные участки общего назначения; ведение огородничества; ведение садоводства. б) Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание; предоставление коммунальных; административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг. в) Условно разрешенные виды использования: обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях; магазины; общественное питание; рынки. Для использования территорий Ж-5 на территории садоводческих объединений не допускается:
– строительство дорог без проектов, согласованных с администрацией города, а также с Комитетом по охране окружающей среды и природных ресурсов;
– захоронение бытовых и сельскохозяйственных отходов, складирование навоза и мусора;
– открытие карьеров строительных материалов;
– использование ядохимикатов;
– строительство выгребных ям без гидроизоляционного покрытия;
– разведение скота, птицы и пушных зверей;
– использование навозных стоков на удобрение;
– вырубка древесно-кустарниковых насаждений (кроме рубок ухода и санитарных рубок). Можно сделать вывод, что строительство СТО на такой территории невозможно. Однако, напомним, что каждое муниципальное образование необходимо рассматривать индивидуально. Данные правила действуют для всех видов постройки, часто встречаются случаи, когда на земельном участке нельзя построить и жилой дом. Именно поэтому важно знать в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.

Региональный кадастровый центр

Территориальные зоны – элементы ПЗЗ поселения
Негативные последствия
Изменение территориальной зоны земельного участка
Кто готовит предложения об изменении территориальной зоны ЗУ
Заявление об изменении территориальной зоны
Решение об изменении территориальной зоны ЗУ

Территориальные зоны – элементы ПЗЗ поселения

Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам –результат градостроительного планирования территорий городских и сельских поселений.

Главные цели такого планирования (статья 9 Градостроительного кодекса РФ):

определение в документах территориального планирования назначения территорий:
исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов
исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов
обеспечение устойчивого развития территорий
развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур
учёт интересов:
гражданобъединений гражданРоссийской Федерациисубъектов РФмуниципальных образований
граждан
объединений граждан
Российской Федерации
субъектов РФ
муниципальных образований

Градостроительная картина поселения отображается графически:

в генеральном плане
в карте функционального зонирования

Каждый цвет в этих чертежах соответствует конкретной территории поселения:

выделяются территориальные зоны
зоны объединяют земельные участки со сходными характеристиками

К признакам любой территориальной зоны относятся (пункты 2 – 4 статьи 85 ЗК РФ):

учёт особенностей зоны:
расположениеразвитие
расположение
развитие
установленные границы
сочетание различных ВРИ ЗУ
установленные градостроительные регламенты, определяющие правовой режим:
земельных участковвсего, что:
находится над и под поверхностью ЗУиспользуется при застройке и эксплуатации:
зданийстроенийсооружений
земельных участков
всего, что:
находится над и под поверхностью ЗУиспользуется при застройке и эксплуатации:
зданийстроенийсооружений
находится над и под поверхностью ЗУ
используется при застройке и эксплуатации:
зданийстроенийсооружений
зданий
строений
сооружений
предотвращение возможности причинения вреда объектам капитального строительства на смежных ЗУ

Градостроительный регламент – порядок, вводимый правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения. Он устанавливается в соответствии с Гр. Он обязателен для исполнения:

собственниками ЗУ
землепользователями
землевладельцами
арендаторами ЗУ

вне зависимости от форм собственности и иных прав на землю.

В случае, когда ВРИ ЗУ не входят в перечень видов разрешённого использования территориальной зоны,

земельный участок
объекты недвижимости, прочно связанные с ЗУ

не соответствуют градостроительному регламенту. Возможности развития территории надела ограничены.

Территориальные зоны вводятся для установления градостроительных регламентов. Градрегламенты определяют правовой режим ЗУ зоны. В этом состоит:

градостроительное значение территориальных зон
роль зон в формировании генерального плана поселения

Негативные последствия

Обязательность соблюдения регламентов градостроительства может стать причиной ограничений прав владельцев и пользователей ЗУ:

по застройке наделов
по эксплуатации возведённых капитальных объектов
в использовании участков

Как бы ни были совершенны:

генеральный план
карта функционального зонирования территории

разработанные компетентными профессионалами совместно:

с муниципальными и региональными властями
с природоохранными, лесными и водными службами
с комитетами и министерствами
с органами контроля за надлежащим состоянием памятников истории и культуры
с иными организациями

они не могут быть абсолютно идеальными. Их схемы и чертежи не вечны. Они меняются вместе с ПЗЗ.

Ситуации, когда возникают негативные последствия

границы 2 или нескольких зон проходят через 1 участок
участок оказывается сразу в нескольких территориальных зонах

Это нарушение требований ГрК РФ (пункт 4 статьи 30).

Для устранения ошибки участок будет включён в зону градостроительного преобразования. Она в дальнейшем делится:

на ЗУ
на территориальные зоны

ВРИ ЗУ в зоне преобразования устанавливаются в соответствии:

с функциональным назначением участков
с проектами проектами планировки территорий

Регламент зоны градостроительного преобразования определяется по видам фактического использования:

Предельные параметры развития капитальных объектов должны соответствовать фактическим показателям существующих объектов:

этажности
проценту застройки

Другие последствия включения ЗУ в территориальную зону:

невозможность эффективного использования в территориальной зоне:
недвижимого имущества
недвижимого имущества
причинение вреда правообладателям участков
снижение стоимости ЗУ и ОКС
невозможность реализации прав и законных интересов граждан и их объединений
правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительные регламенты препятствуют:
функционированию ОКС регионального или местного значенияразмещению ОКС регионального или местного значения
функционированию ОКС регионального или местного значения
размещению ОКС регионального или местного значения

Превращаются ли ПЗЗ и установленные в соответствии с ними градостроительные регламенты территориальных зон в непреодолимое препятствие при использовании земельных участков? Для целого ряда случаев так не происходит.

Сами ПЗЗ определяют пути преодоления проблемных ситуаций:

при объективно обоснованной невозможности эффективного использования участка
при доказательстве обстоятельств, что перечислены выше

правообладатели земельных наделов получают возможность изменения территориальной зоны.

Изменение территориальной зоны земельного участка

При изучении вопроса об изменении территориальной зоны нужно знать, что ПЗЗ:

это документ градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1 ГрК РФ)
утверждаются нормативными правовыми актами:
органов местного самоуправленияорганов государственной власти субъектов РФорганов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга
органов местного самоуправления
органов государственной власти субъектов РФ
органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга
устанавливают:
территориальные зоныградостроительные регламентыпорядок применения ПЗЗпорядок внесения изменений в ПЗЗ
территориальные зоны
градостроительные регламенты
порядок применения ПЗЗ
порядок внесения изменений в ПЗЗ
порядок включает:
карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зонградостроительные регламенты
карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон

Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления.

ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации.

для рассмотрения вопроса о внесении измененийдля внесения изменений
для рассмотрения вопроса о внесении изменений
для внесения изменений

могут служить определённые обстоятельства.

При внесения изменений в генеральный план поселения или в схему территориального планирования муниципального района возникло несоответствие ПЗЗ:

генеральному плану
схеме территориального планирования

А) При получении предписания об устранении:

нарушений
ограничений

использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории.

Предписание направляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Оно обязательно для исполнения в сроки, установленные законодательством.

Б) При поступлении предложений:

об изменении границ территориальных зон
об изменении градостроительных регламентов

Кто готовит предложения об изменении территориальной зоны

Подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ может любой желающий. Их авторами могут быть:

федеральные органы исполнительной власти
органы исполнительной власти субъектов РФ:
когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию и размещению ОКС регионального значения
когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию и размещению ОКС регионального значения
органы местного самоуправления муниципального района:
когда ПЗЗ препятствують функционированию и размещению ОКС местного значения
когда ПЗЗ препятствують функционированию и размещению ОКС местного значения
органы местного самоуправления
когда необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории:когда ПЗЗ не обеспечивают возможность размещения на территориях поселения объектов, предусмотренных документами территориального планирования:
объектов федерального значенияобъектов регионального значенияобъектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов)
когда необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории:
когда ПЗЗ не обеспечивают возможность размещения на территориях поселения объектов, предусмотренных документами территориального планирования:
объектов федерального значенияобъектов регионального значенияобъектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов)
объектов федерального значения
объектов регионального значения
объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов)

Требование (а не предложение) о внесении изменений в ПЗЗ для обеспечения размещения объектов готовятся:

уполномоченным федеральным органом исполнительной власти
уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ
уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района

Физические и юридические лица могут также подавать свои предложения (заявления) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка:

в инициативном порядке
в случаях, когда в результате применения ПЗЗ участки и капитальные объекты невозможно эксплуатировать эффективно
причиняется вред их правообладателям
снижается стоимость ЗУ и ОКС
не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений

Заявление об изменении территориальной зоны

Заявление об изменении территориальной ЗУ должно содержать детальное обоснование необходимости внесения изменений в ПЗЗ.

Если в качестве причины обращения указывается невозможность эффективного использования участка или недвижимого имущества, то нужны факты, подтверждающие это утверждение.

Серьёзное внимание уделяется заявлениям, где в качестве причины обращения:

доказывается нанесение вреда правообладателю участка
показывается уменьшение стоимости надела или капитальных объектов

Объективность доказательств может послужить залогом благоприятного исхода в рассмотрении заявлений об изменении территориальной зоны.

Примерная форма заявления представлена здесь.

Решение об изменении территориальной зоны

Изменение территориальной зоны – задача, решаемая в несколько этапов как в случае подачи заявления на стадии разработки ПЗЗ, так и в случае действия уже принятых ПЗЗ.

Итоговое решение зависит от многих факторов:

от результатов рассмотрения поступившего заявления в специальной комиссии по ПЗЗ
от результатов публичных слушаний:
владельцы смежных участков и иные заинтересованные лица высказывают свои мнениязамечания фиксируются в протоколах этих слушаний.
владельцы смежных участков и иные заинтересованные лица высказывают свои мнения
замечания фиксируются в протоколах этих слушаний.

изменение территориальной зоны ЗУ вызвана ошибками, допущенными при её формировании

Заявление об изменении территориальной зоны на стадии разработки ПЗЗ

предложения и заявления направляются в Комиссию по проекту правил землепользования и застройки
в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗили рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации
организуются публичные слушания
о проведении слушаний делается публикация в СМИ:
о дате и месте проведенияс информацией из проекта изменений в ПЗЗ
о дате и месте проведения
с информацией из проекта изменений в ПЗЗ
в ряде случаев проведение публичных слушаний не требуется
по результатам слушаний комиссия готовит итоговый вариант проекта изменений в ПЗЗ с приложением к нему протокола публичных слушаний
подготовленные документы отправляются главе администрации:
в течение 10 дней он должен принять решение:
о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправленияоб отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления
в течение 10 дней он должен принять решение:
о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправленияоб отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления
о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления
об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления

Подача заявления об изменении территориальной зоны при действующих ПЗЗ

Предложение о внесении изменений в ПЗЗ направляется в Комиссию по землепользованию и застройке (в соответствии с положениями статьи 32 ГрК РФ)
В течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗили рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
Предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации:
в течение 30 дней он должен принять решение:
или о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправленияили об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления
в течение 30 дней он должен принять решение:
или о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправленияили об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления
или о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления
или об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления

Главное в заявлении

Каким бы относительно несложным представлялся алгоритм решения вопроса об изменении территориальной зоны земельного надела, не стоит рассчитывать на лёгкость её выполнения.

Нужно повториться о важности доказательной базы. Она должна:

убедительно и объективно подтвердить невозможность эффективной эксплуатации ЗУ
содержать причины, создавшие невозможность эксплуатации ЗУ при существующем включении ЗУ в территориальную зону

Для одних участков потребуется подготовка специального отчёта лицензированной компании. В нём должны содержаться официальные данные о низкой кадастровой стоимости:

или наделов
или расположенных на участках объектов недвижимости

Для других ЗУ потребуются доказательство того, что включение их в границы утвержденной территориальной зоны:

противоречит статьям ГрК РФ
не учитывает существующее землепользование:
например, застройку объектами капитального строительства
например, застройку объектами капитального строительства
не соответствует генплану поселения в части назначения территории

Для третьих наделов, считавшихся сельхозугодьями в зоне с/х земель, может потребоваться доказательство:

низкого бонитета
низкой кадастровой стоимости в сравнении с той, что сложилась в муниципалитете

Примеров доказательств можно приводить много. Каждый из них соответствует конкретной ситуации. Они не идентичны для всех наделов, для которых, по мнению правообладателей, требуется изменение территориальной зоны.

Необходимо выделить самые существенные основания, ведь внесение изменений в ПЗЗ – не обязанность, а право администрации. Основания тщательно изучаются, полученная информация проверяется, а частые отказы становятся не редкостью.

Правообладатели участков имеют право решить проблемы в судебном порядке. К примеру, собственник может оспорить отказ администрации в изменении территориальной зоны при следующих обоснованиях своего требования:

на участке есть жилой дом
генеральный план поселения не несоответствует правилам землепользования и застройки

Консультационные услуги

Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
О новом подходе к комплексному развитию территорий поселений (КРТ) и достижению жилищного комфорта граждан – читать здесь
Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь
Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
С правилами сноса самостроя по новому законe можно ознакомиться здесь
С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь

Кадастровая Карта Зоны с Особыми Условиями Использования

🚧 Публичная кадастровая карта России и всех регионов: Закажите выписку онлайн 🟡

Последние 2-3 года органы власти стали массово обращать внимание на попадание объектов в зоны с особыми условиями использования: в Поленово снесли дома, попавшие в зоны охраны объектов культурного наследия, в Московской области газовики через суд добиваются сноса домов в охранных зонах газопроводов.

Минусы — те же. В ПЗЗ нет всех зон с особыми условиями использования территорий.

Как проверить, попадает ли объект недвижимости в зону с особыми условиями территории (ЗОУИТ)

Например, мы таким способом нашли, что участок, интересующий нашего клиента, попадает в запретную зону военного объекта. В Московской области есть геопортал. Там, например, можно посмотреть в какие приаэродромные территории попадает объект.

Как проверить, попадает ли объект недвижимости в зону с особыми условиями территории ЗОУИТ.

Многие не могут оформить права на уже построенные объекты, потому что они оказались в охранных или санитарно-защитных зонах. В более «щадящих» ситуациях оформить права на объекты можно, но только после нескольких согласований с самыми разными инстанциями — от аэропортов до мелиораторов.

Например, в Москве есть карта ИАИС ОГД. Чтобы увидеть на ней зоны с особыми условиями использования территорий, нужно включить слой «территории с особыми требованиями».

На карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны. Чтобы посмотреть, что это за зона, нужно выбрать «ЗОУИТ» во вкладке «поиск».

Самый быстрый и простой способ: найдите ваш объект на

публичной кадастровой карте

и включите слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Для этого нужно выбрать меню «управление картой» в левом верхнем углу.

То есть до выдачи ГПЗУ нужно обязательно найти кадастрового инженера и уточнить границы участка.

Минусы — долго. ГПЗУ могут выдавать до 20 рабочих дней. Вторая проблема — ГПЗУ не выдадут, если границ участка нет в кадастре. То есть до выдачи ГПЗУ нужно обязательно найти кадастрового инженера и уточнить границы участка.

На публичной кадастровой карте вы можете найти любой земельный участок или объект капитального строительства, который поставлен на кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости и для которого проведена процедура межевания.

Публичная кадастровая карта России на

Для использования представлена публичная кадастровая карта новой версии, выпущенная для публичного использования к лету 2016 года.

Сейчас хотелось бы рассказать о том, как определиться с кадастровой оценкой земли в текущем году при помощи публичной карты.

Публичная кадастровая карта России онлайн

Если пользоваться публичной картой Росреестра, то можно намного быстрее и легче отыскать нужную недвижимость. Здесь указаны все границы и прилегающие участки, которые также внесены в реестр. Нужный участок можно тщательно рассмотреть на цифровой топографической карте и на космическом снимке. В онлайн формате представлены кадастровые карты росреестра всей России, всех 85 субъектов РФ:

Публичная кадастровая карта России онлайн.

Согласно Закону «Об оценочной деятельности», кадастровая оценка – это не постоянная величина, так же, как и рыночная стоимость. Согласно результатам госоценки, может быть установлена новая стоимость земли.

Что же представляет собой кадастровый номер?

Кадастровая карта используется в том случае, когда нужно быстро найти информацию об определенном земельном участке. Кроме того, кадастровая карта позволяет найти нужную информацию, касающуюся административного деления России, можно узнать, где расположен выбранный участок, или же определить отделение реестра, к которому он относится. В режиме онлайн Росреестр представляет справочную информацию по участкам недвижимости.

Так же, кадастровые карты содержат края РФ: Алтайский край Забайкальский край Камчатский край Краснодарский край Красноярский край Пермский край Приморский край Ставропольский край Хабаровский край

Это набор цифр, определяющих определенный квартал, участок или же район. Определить кадастровый номер, ссылаясь на адрес, достаточно легко. Для этого необходимо найти нужный участок на карте.

Публичные кадастровые карты включают 22 республики: Адыгея Алтай Башкортостан Бурятия Дагестан Ингушетия Кабардино-Балкария Калмыкия Карачаево-Черкесия Карелия Коми Крым Марий Эл Мордовия Саха (Якутия) Северная Осетия — Алания Татарстан Тыва Удмуртия Хакасия Чечня Чувашия

На карте показываются только участки, для которых сделано межевание (т. измерены точные координаты углов).

Публичная кадастровая карта Росреестра 2022 года

Как мы уже отметили, публичная кадастровая карта Росреестра, это специфическая карта, для визуального отображения земельных участков на географической карте. Обычным гражданам, такие данные могут быть интересны только с точки зрения общего саморазвития, но в быту – абсолютно не применимы. Он должен указываться с двоеточиями, и содержать 4 группы цифр. Например, 77:08:0009005:8

🟠 Заполните опросник и получите консультацию бесплатно

В результате градостроительного зонирования могут определяться:

жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этажность застройки);
общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др.);
рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта);
зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Границы территориальных зон на карте градостроительного зонированияПравить

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Территориальные зоны и функциональные зоныПравить

1) при государственном кадастровом учете в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;

При присвоении кадастровых номеров объектам недвижимости применяются десятичные числа, записанные арабскими цифрами.

Приложение N 2

Пункт 1 изменен с 29 декабря 2022 г. — Приказ Минэкономразвития России от 16 ноября 2022 г. N 634 8. Кадастровые номера, присвоенные объектам недвижимости до вступления в силу Порядка, сохраняются, если иное не предусмотрено Порядком.

— номеров регистрации записям о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости ЕГРН , об ограничении права или обременении объекта недвижимости;.

Кадастровый номер объекта недвижимости состоит из учетного номера кадастрового квартала, в котором расположен такой объект недвижимости, разделителя в виде двоеточия и порядкового номера записи об объекте недвижимости в ЕГРН в пределах данного кадастрового квартала.

Информация об изменениях

▪ Реестровый номер границ, присвоенный в соответствии с Порядком, не изменяется, в том числе в связи с изменением кадастрового деления или изменением сведений ЕГРН, которым был присвоен такой номер. Информация об изменениях:

Присвоение кадастрового номера предприятиям как имущественным комплексам осуществляется в кадастровом квартале с учетным номером «0:0:0», границы которого совпадают с границами кадастрового округа «Общероссийский».

Приложение N 2к приказу Министерстваэкономического развития РФот 24 ноября 2015 г. N 877

Внесение в ЕГРН записи о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, об ограничении права или обременении объекта недвижимости, о сделке с объектом недвижимости; о прекращении права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки с объектом недвижимости сопровождается присвоением такой записи номера регистрации.

▪ В случае снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимости не допускается повторное использование кадастрового номера такого объекта недвижимости в целях присвоения указанного номера иным объектам недвижимости.

Главной целью введения нового реестра является выделение в отдельную базу данных сведений о границах территорий, отнесенных законодательством к категории особо важных зон для осуществления государственной деятельности. Перечень сведений, подлежащих внесению в реестр границ, определен статьей 10 ФЗ-218 и не подлежит расширительному толкованию.

ФЗ-218 устанавливает платный принцип предоставления сведений из ЕГРП и, в частности, из реестра границ.

Реестр границ

Статья 10 Федерального закона № 218-ФЗ определяет следующие виды особых зон, сведения о которых будут вноситься в реестр границ: Информация, полученная по запросу заинтересованного лица, может быть использована в практической хозяйственной деятельности по следующим направлениям:

Реестр границ.

Как можно узнать сведения из реестра границ?

В отношении каждой из этих зон законодательство предусматривает перечень сведений, подлежащих внесению в реестр границ: Какие сведения содержатся в реестре границ?

Порядок внесения и изменения сведений в реестр границ

В отношении береговых линий реестр будет содержать сведения о границах этих объектов, а также идентифицирующий признаки данного объекта (тип и вид, а также описание объекта).

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, вносят сведения в реестр границ либо изменения в таких ведениях в следующем порядке:

Порядок внесения и изменения сведений в реестр границ.

Порядок проведения регистрационных действий при внесении сведений в реестр границ будет соответствовать единой формализованной процедуре регистрации прав. Процесс внесения сведений в реестр границ будет включать в себя следующие этапы:

Территориальные зоны — это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Новая причина для отказа в кадастровом учете земельного участка

В связи с чем, примерно с середины июля 2022 года у каждой территориальной зоны в ЕГРН появился еще один идентификатор — реестровый номер границ зоны. Таким образом, по всем межевым планам, сформированным и переданным в Росреестр до появления в ЕГРН сведений о реестровых номерах границ зон, в которых были указаны учетные номера зон, с большой долей вероятности будут вынесены уведомления о приостановлении кадастрового учета.

▪ Номер регистрации, присваиваемый территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — территориальный орган), имеет следующий состав:

Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 24 ноября 2015 г

▪ Кадастровые номера, присвоенные объектам недвижимости до вступления в силу Порядка, сохраняются, если иное не предусмотрено Порядком. 4) части границ единиц кадастрового деления, являющиеся общими одновременно для кадастрового округа, кадастрового района в таком округе и кадастровых кварталов в таком районе, имеют одинаковое описание местоположения соответствующей части границ (координаты характерных точек границ);

Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования , в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты , порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений, и который, в частности, включает в себя карту градостроительного зонирования (пункт 8

Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления. ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации

Территориальные зоны – зоны , для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты