Основания для отказа
Предложение об изменениях в Правилах землепользования и застройки могут отклонить. Основанием для этого служат несколько причин:
- представленные документы не соответствуют требованиям регламента;
- предъявленная документация не соответствует требованиям проектирования планирования территории и проекта межевания;
- планируемые изменения превосходят разрешенные отклонения от предельных параметров строительства и реконструкции;
- использование ЗУ не соответствует разрешенному или ограничениям, установленным в соответствии с законодательством РФ.
Основные услуги
Выполним полный комплекс инжиниринговых услуг в строительстве, от этапа разработки проекта до сдачи данного объекта в эксплуатацию.
Градостроительный аудит
Осуществим градостроительный аудит в составе услуги технического аудита земельного участка, или, как самостоятельную услугу.
Получение ГПЗУ
Оформим и получим градостроительный документ (ГПЗУ) с фиксацией в нем разрешенных параметров застройки земельного участка.
Оформление ИРД
Оформим пакет градостроительной и исходно-разрешительной документации, на строительство объектов недвижимости.
Изменение ВРИ
Процедура по смене ВРИ осуществляется в соответствии с регламентами в сфере градостроительства.
Получение ЗОС
ЗОС объекта — это заключение органа гос. управления, занимающегося вопросами строительного надзора.
Исключение из 819 ПП
Для исключения Гос. Инспекция по недвижимости составляет акт по результатам проведения обследования комиссией.
Легализация самовольных построек
Если вы планируете легализировать объект недвижимости через суд, то его нужно предварительно поставить на учёт в государственном регистрационном органе
Разработка проекта СЗЗ
Чтобы правильно разработать проект СЗЗ и получить затем положительное заключение соответствующих контролирующих государственных органов, следует иметь опыт и знание норм законодательства в этой сфере.
Ордер ОАТИ
Осуществляем контрольно-проверочные мероприятия, обеспечиваем строгое соблюдение качества строительных работ.
- События
- Федеральные новости
Федеральным законом от 31. 2017 №507-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» населенные пункты, территориальные зоны и их части исключены из состава объектов землеустройства. Документ вступил в силу 11. 2018, за исключением отдельных положений, а именно с 01. 2021. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района и объектов капитального строительства на земельных участках, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются). Теперь для передачи в ЕГРН сведений о границах населенных пунктов и территориальных зон не требуется подготовка землеустроительных дел, а также карт (планов) объектов землеустройства. Их должны заменить новые документы, содержащие графическое описание местоположения границ указанных территорий и зон, а также перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН. Такие сведения являются обязательным приложением к схеме территориального планирования муниципального района, генеральному плану, правилам землепользования и застройки. Требования к ним (в том числе к форме графического и текстового описания, к точности определения координат характерных точек границ, формату электронного документа) должны быть установлены Росреестром. Органы местного самоуправления муниципального района также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ населенных пунктов и территориальных зон. Сведения о границах населенных пунктов и территориальных зон должны быть переданы в Росреестр не позднее 01. 2021. С указанной даты не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии в ЕГРН о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района и объектов капитального строительства на земельных участках, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются). Для новых норм установлены особенности применения. В частности, если до 11. 2018 в отношении территории населенного пункта, территориальной зоны, их части подготовлена карта (план) объекта землеустройства или заключен государственный либо муниципальный контракт на подготовку такой карты (плана) объекта землеустройства, подготовка сведений о границах населенных пунктов, территориальных зон осуществляется на основании таких карт (планов). Органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществившими подготовку и утверждение документов территориального планирования и правил землепользования и застройки до 11. 2018, должны быть подготовлены сведения о границах населенных пунктов, о границах территориальных зон в соответствии с новыми требованиями до 01. 2020. Создана: 17. 2018 14:45, обновление 17. 2018 14:51
Покупая земельный участок, начиная строительство дома или в процессе других действий можно столкнуться с таким понятием как обременение. Это ограничение собственника в его праве использовать или распоряжаться своим земельным участком. Существуют такие ограничения как ипотека, сервитут, рента, аренда, арест и прочие.
Одним из видов ограничений на использование земельного участка являются зоны с особым условием использования территории (Далее – ЗОУИТ). Это буферная зона, устанавливаемая в связи с эксплуатацией объектов, в границах которой установлены запреты на совершение определенных действий.
ЗОУИТ устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта. Согласно статье 105 Земельного кодекса РФ определено 28 видов ЗОУИТ, например, охранные зоны трубопроводов, линий связи, линий электропередачи (ЛЭП) и т. В зависимости от вида зоны устанавливаются соответствующие ограничения на использование земельного участка.
Важно! Любая охранная зона предполагает ограничения по использованию участка. Например, охранная зона ЛЭП или газопровода предполагает запрет на строительство зданий и сооружений, а санитарно-защитная зона – на строительство объектов жилого использования.
Отметим, что ограничения, которые наложены на земельный участок, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (Далее – ЕГРН).
Следовательно, наложены ли обременения на Ваш участок можно узнать, запросив информацию в Росреестре.
Однако, на практике такой порядок работает не во всех случаях.
Дело в том, что до вступления в силу 03. 2018 года поправок в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, предусматривающих выдачу разрешения на строительство линейного объекта только после утверждения ЗОУИТ, порядок внесения таких зон в сведения ЕГРН в целом носил несистемный характер. В основном считалось, что ЗОУИТ в отношении построенного объекта существует в силу закона, то есть с момента ввода в его в эксплуатацию. Необходимость же внесения его в сведения ЕГРН была вторичной.
Соответственно, в выписке из ЕГРН на такой участок информация о наличии обременений может попросту отсутствовать.
К сожалению, достаточно часто выясняется это слишком поздно, на стадии подготовки градостроительных документов, когда обнаруживается, что на генеральном плане муниципального образования или иных документах территориального планирования существует или уже утвержден к размещению объект, границы ЗОУИТ которого обременяют Ваш земельный участок.
В связи с этим, рекомендуем перед покупкой земельного участка, особенно если это крупная покупка и касается земельных участков, расположенных на межселенных территориях провести следующую работу:
- Прежде всего произвести обследование земельного участка. Например, обратить внимание на то где расположены инженерные коммуникации (линии электропередачи или подземный трубопровод, который визуально обнаружить невозможно, но при этом охранная зона возникает) или есть ли по близости промышленный объект. Очень важно осмотреть прилегающую территорию к земельному участку, так как, например, ширина охранной зоны магистрального трубопровода может достигать более 30 м. от его оси, а соответственно существуют риски того, что эта охранная зона может наложить ограничения на часть Вашего участка, даже если промышленный объект и не находится на нем.
- Изучить публичную карту Росреестра, на которой отображены сведения о ЗОУИТах.
- Заказать выписку из ЕГРН, в которой в разделе «Ограничения» должны содержаться сведения об охранных зонах (при их наличии).
- Получить в отделе или управлении архитектуры соответствующего муниципального образования информацию о реализуемых проектах по строительству промышленных объектов, в результате которых могут появится такие ограничения.
- Изучить на сайте органа местного самоуправления имеющуюся документацию по планировке территории. Проанализировать правила землепользования и застройки и генеральный план территории.
- Заказать в местной администрации Градостроительный план земельного участка. Он выдается бесплатно.
Главная задача выявить уже существующие ЗОУИТ, которые накладывают обременение в связи с непосредственной эксплуатацией объекта, а также промышленные объекты, строительство и эксплуатация, которых запланированы и утверждены разрешительными документами (разрешение на строительство, проекты планировки и межевания территории).
В случае выявления факта наличия ЗОУИТ важно разобраться насколько существующее ограничение влияет на целевое использование Вашего земельного участка. Сейчас в Росреестре можно заказать выписку из ЕГРН “О зоне с особыми условиями использования территории», которая необходима при выделении земельных участков под строительство, для ведения хозяйственной деятельности, при выявлении правового статуса территории и других операциях с недвижимостью для того, чтобы избежать градостроительных ошибок.
Например, охранная зона волоконно-оптической линии связи (ВОЛС), ширина которой действует в пределах 2 м. в каждую сторону от его оси, ограничивает возможность высадки сельскохозяйственных культур на глубину более 30 см. Это значит, что, если Вы планируете высаживать сельскохозяйственные культуры глубиной до 30 см. , то имеющееся ограничение для Вас некритично и не повлияет на использование земельного участка по назначению.
Также отметим, что в отдельных случаях, если ЗОУИТ не позволяет использовать Ваш земельный участок по назначению, с собственника объекта недвижимости, в связи с эксплуатацией которого установлена ЗОУИТ, можно взыскать убытки.
Для того, чтобы понять можно ли строить дом в охранной зоне, Вам необходимо знать какая именно зона проходит через Ваш участок и после этого посмотреть правила установления данной охранной зоны, в которых содержатся все ограничения и обременения. Рекомендуем ознакомиться с нашей статьей: “Важные этапы перед строительством жилого дома. С чего начать?”
Но как же быть, когда участки были выделены гораздо раньше и люди законно живут и строятся на этой земле?
Если охранная зона появилась после строительства домов, то к собственникам не может быть предъявлено никаких требований, кроме этого суды не имеют права признавать дома незаконным самовольным строением в случае, если владелец участка не мог знать, что в отношении его земельного участка действуют какие-то ограничения.
Более подробно об охранных зонах в нашей статье: “Порядок установления охранных зон и предусмотренные ограничения”
- Что такое территориальные зоны и зачем они нужны?
- Откуда берутся виды разрешенного использования в ПЗЗ?
- Как определяются границы территориальных зон?
- Документ основания подготовки сведений о территориальных зонах
- Проблемы, возникающие при подготовке документов у пути их решения
- Заключение
Что такое территориальные зоны и зачем они нужны?
На сегодняшний день в Земельном кодексе Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Ниже даны понятия таких терминов, как градостроительный регламент и правила землепользования и застройки.
Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующий территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) — размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки – один из документов градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа, а также порядок внесения в него изменений.
Иными словами, территориальная зона – это определенная территория, где действуют те или иные нормы. Границы такой терзоны (территории) установлены органом местного самоуправления.
В определенных случаях могут подлежать изменению, в том числе возможно также внести изменения и в правила землепользования и застройки.
Например, ранее были установлены границы территориальной зоны – зона промышленности.
При этом, при внесении в ЕГРН сведений о такой территориальной зоне выясняется, что в границы терзоны попадает участок с видом разрешенного использования – индивидуальная жилая застройка. В данной зоне промышленности отсутствует такой вид разрешенного использования как – индивидуальная жилая застройка, и имеется ряд ограничений для собственника такого земельного участка.
Как же могло такое произойти?
Вероятно, при первичном определении границ территориальной зоны – зона промышленности, не были учтены ряд факторов: актуальное кадастровое деление территории, фактическая жилая застройка с имеющимися ранее выданными разрешениями на строительство на таком земельном участке и прочее.
В связи с чем, возникла необходимость внесения в карту градостроительного зонирования в отношении данной зоны изменений в части приведения в соответствии ее границ.
К сожалению, таких случаев на практике более, чем достаточно.
В связи с чем к точности определения границ территориальных зон необходимо подходить с высокой степенью ответственности.
Законом о государственной регистрации недвижимости также предусмотрена обязанность по внесению в ЕГРН сведений о территориальных зонах в случае принятия соответствующими органами решений (актов) об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон.
Внесенная в ЕГРН информация о территориальных зонах в дальнейшем будет доступна для неограниченного круга лиц, наличие информации в выдаваемых выписках из ЕГРН, а также наличие информации о границах территориальных зон на публичной кадастровой карте позволит любому лицу получить необходимые сведения, не предпринимая никаких усилий по поиску актуальных утвержденных правил землепользования и застройки определенной территории: увидеть их можно на публичной кадастровой карте, подключив в слоях карты слой «территориальные зоны»:
Откуда берутся виды разрешенного использования в ПЗЗ?
На сегодняшний день виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01. 2014 № 540.
Федеральным законом определена обязанность органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа приведения, установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором в срок – до 01. 2020.
Необходимо также учитывать, что с апреля 2019 года классификатор видов разрешенного использования претерпел значительные изменения.
В некоторые виды разрешенного использования внесен ряд изменений, а также добавлен ряд видов разрешенного использования, ранее отсутствующих в классификаторе. Например, появился, такой вид – как размещение общежитий, и зданий временного проживания граждан.
В большинстве случаев органами местного самоуправления проводятся работы по подготовке текстового и графического описания документа, воспроизводящего сведения о территориальной зоне и видах разрешенного использования для их внесения в ЕГРН, на основании уже утвержденных градостроительных регламентов и утвержденных ПЗЗ.
Законодательство не запрещает до 1 января 2020 года вносить в ЕГРН сведения о территориальных зонах с видами разрешенного использования, не соответствующими классификатору. Вместе с тем, органы местного самоуправления активно проводят работу по приведению ПЗЗ в соответствии с действующим законодательством.
Как определяются границы территориальных зон?
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ границы территориальных зон могут устанавливаться по:
1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2) красным линиям;
3) границам земельных участков;
4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
5) границам муниципальных образований;
6) естественным границам природных объектов;
7) иным границам.
Документы основания подготовки сведений о территориальных зонах
Для внесения в ЕГРН сведений о территориальных зонах готовится текстовое и графическое описание местоположения границ территориальных зон в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минэкономразвития России от 23 ноября 2018 г. №650.
Несмотря на то, что вышеуказанным приказом введены новые требования, многие до сих пор считают, что для границ территориальных зон основным документом для внесения в ЕГРН сведений о терзонах является карта план объекта землеустройства.
Однако необходимо учитывать, что территориальные зоны с января 2018 года не являются объектом землеустройства, в связи с чем подготовка карта (плана) объекта землеустройства не требуется.
Какие же все-таки документы необходимы для внесения в ЕГРН сведений о территориальных зонах?
Документом – основанием для подготовки документов в отношении территориальных зон являются решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы территориальной зоны. Таким документом является документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования для каждой территориальной зоны. В качестве документов, необходимых для определения местоположения границ территориальных зон используются также сведения ЕГРН, картографический материал, ортофотопланы и другие сведения:
Документы основания подготовки сведений о границах территориальных зон
Внесение в ЕГРН границ территориальных зон
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТа:В адрес экспертов Компании “Региональный кадастровый центр” (г. Оренбург) поступают многочисленные обращения с просьбой разъяснить, каким образом, осуществляется процедура внесения границ территориальных зон в Единый государственный реестр недвижимости. Компания “Региональный кадастровый центр” проводит землеустроительные работы и, в частности, работы по внесению в ЕГРН границ охранных зон. Все нюансы процедуры описала Анастасия Толмачева – главный технолог Компании. Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующий территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) — размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. В связи со вступлением в силу с 11. 2018 Федерального закона от 31. 2017 № 507-ФЗ (Далее – Закон №507-ФЗ) территориальные зоны, а также части таких территорий исключаются из объектов землеустройства. Сведения о местоположении границ территориальных зон могут вноситься в ЕГРН на основании карт (планов) объектов землеустройства, составленных в результате выполнения землеустроительных работ в рамках государственных либо муниципальных контрактов (договоров), заключенных до 11. 2018, по описанию местоположения указанных границ, без составления землеустроительного дела и включения землеустроительной документации в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, а также без проведения государственной экспертизы землеустроительной документации. Вместе с тем в случае поступления в территориальный орган землеустроительного дела, подготовленного в рамках указанных контрактов (договоров), такая документация подлежит включению в ГФД без проведения государственной экспертизы. Необходимо отметить, что до момента утверждения новой редакции XML-схемы, соответствующей требованиям положений Закона № 507-ФЗ, Минэкономразвития России рекомендует в качестве документа, содержащего описание местоположения указанных границ, использовать карту (план) объекта землеустройства, форма и требования к составлению которой утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 30. 2009 № 621 и в отношении которой приказом Росреестра от 01. 2014 № П/369 “О реализации информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости в электронном виде” утверждена соответствующая XML-схема. Приказом Минэкономразвития России от 04. 2018 № 236 установлены формы графического и текстового описания местоположения территориальных зон, требований к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), расположенных на межселенных территориях, сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа, сведения о границах территориальных зон. Данный документ вступил в силу с 16. 2018, при этом срок с которого начинают использоваться данные формы, начинает течь с момента размещения на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” схем, используемых для формирования документов в формате XML, предоставляемых органами местного самоуправления в орган регистрации прав с целью внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах населенных пунктов и территориальных зон (с сентября 2018 года). Документом – основанием для подготовки документов в отношении территориальных зон являются решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны), а также сведения ЕГРН, картографический материал, ортофотопланы и сведения дистанционного зондирования. На основании статьи 10 Федерального закона от 13. 2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), пункта 82 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16. 2015 № 943, в ЕГРН в отношении территориальной зоны вносятся в том числе виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в определенной территориальной зоне. В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК) виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01. 2014 № 540 (далее — Классификатор, Приказ № 540 соответственно). При этом разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору (часть 11 статьи 34 Федерального закона от 23. 2014 № 171 -ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ). В силу пункта 2 Приказа № 540 в соответствии с Классификатором определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления Приказа № 540 в силу (после 24. 2014). Согласно части 12 статьи 34 Закона № 171-ФЗ до 01. 2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в ПЗЗ, не требуется. Таким образом, если установленные ПЗЗ виды разрешенного использования земельных участков не приведены в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором, полагаем возможным указание в карте (плане) территориальной зоны видов разрешенного использования, установленных ПЗЗ. При подготовке документов необходимо также руководствоваться положениями статей 83, 84, 85 Земельного кодекса РФ, а именно:⦁ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о таких земельных участках;⦁ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон. Таким образом, для подготовки документов, необходимых для внесения в ЕГРН сведений о территориальных зонах необходимы следующие документы: 1. Текстовое описание границы муниципального образования (при наличии);2. Градостроительная документация (правила землепользования и застройки, решение об утверждении правил землепользования и застройки, карта градостроительного зонирования);3. Каталог координат характерных точек границ территориальных зон на электронном носителе (при наличии);4. Сведения ЕГРН в виде КПТ. Создана: 27. 2018 09:42, обновление 31. 2018 14:56
Внесение изменений в ПЗЗ
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ, регламентирующий градостроительное зонирование. Он определяет, можно ли проводить строительные работы на данном участке, какими характеристиками должен обладать объект. На основании Правил выдается план земельного участка (ГПЗУ), входящий в обязательный список проектной документации для строительства новой и реконструкции старой недвижимости.
Когда необходимо внести изменение в ПЗЗ
Внесение изменений в ПЗЗ требуется, если владелец хочет использовать участок способом, который не предусмотрен в настоящих правилах:
- ЗУ и объекты капитального строительства неэффективно используются;
- собственникам недвижимости причиняется вред;
- цена ЗУ и объектов капитального строительства снижена;
- нарушаются права и интересы граждан и их объединений;
- имеется несоответствие имеющейся застройки и схемы территориального плана.
Предложить внесение изменений в ПЗЗ может любой заинтересованный гражданин или юридическое лицо, которые:
- постоянно проживают на соответствующем участке;
- являются владельцами ЗУ и расположенных на них объектов капитального строительства;
- являются собственниками помещений в объектах застройки.
К рассмотрению принимаются такие изменения в ПЗЗ, как:
- изменение границ территориальных зон. Можно включить в свой участок одну из них или установить отдельную;
- изменение градостроительного регламента (внесение дополнительных видов разрешенного использования ЗУ в данной территориальной зоне или расширение предельных параметров разрешенного строительства);
Этапы внесения изменений в ПЗЗ
Внесение изменений в ПЗЗ производится в соответствии со статьей 33 ГК Рф. Также в ПЗЗ Москвы есть точный алгоритм действия лица, инициировавшего предложение. Порядок изменения ПЗЗ следующий:
- Подать заявление в МосКомАрхитектуру с отражением причин внесения изменений.
- Заявление рассматривается Городской комиссией по градостроительной деятельности.
- После рассмотрения выносится решение об отклонении предложения или предлагаются рекомендации для разработки проекта нормативного акта для изменения землепользования.
- В последнем случае назначаются общественные слушания для рассмотрения вопроса о внесении изменений в ПЗЗ.
- По итогам заседаний анализируются поступившие замечания и предложения.
- Решением МосКомАрхитектуры выносится окончательное решение об изменениях в ПЗЗ, что обозначается обнародованием соответствующего нормативного акта.
Если заявителем был ранее получен генеральный план участка, то для внесения изменений землепользования требуется пройти все перечисленные выше этапы, а после этого обновить графические материалы. Общий срок рассмотрения инициативы может затянуться на несколько месяцев.
В некоторых случаях Правила землепользования и застройки разрешают выдачу допусков на отклонение от максимально допустимых значений застройки. Данный документ получают в Городской комиссии по градостроительной деятельности после обоснования целесообразности возведения или реконструкции объектов капитального строительства с отступлением от требований.
Выбирать оптимальный вариант следует на начальной стадии проектирования. Можно получить разрешение на отклонение или выносить впоследствии предложение об изменении ПЗЗ.
Допускается упрощенный порядок рассмотрения предложений о внесении изменений в правила в случаях, если:
- в результате применения действующих Правил причиняется вред владельцам или снижается стоимость земли;
- необходима однократная смена вида использования ЗУ без изменения допустимых параметров строительства);
- нужна однократная смена вида использования ЗУ с изменением параметров допустимого строительства не более, чем на 10% в сравнении с действующим регламентом. Данный пункт можно использовать в интересах застройщика, например, при возведении пристройки или надстройки.
Упрощенный порядок рассмотрения предложения позволяет сократить время на вынесение решения, так как не требуется проведение слушаний и прохождение Горкомиссии. Все процедуры проводятся значительно быстрее, так как можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру.
Порядок подготовки документов для внесения изменений в ПЗЗ
Постановление №457-ПП регламентирует внесение изменений в ПЗЗ-2020 в Москве. В комплект требуемых документов входят:
- пояснительная записка с описанием планируемого использования участка;
- ситуационный план, где будут отображены зоны, в которые требуется внести изменения;
- схема будущей застройки с отображением экономических и технических параметров будущих объектов;
- расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры;
- копия Правил с исходными данными.
Подготовить документы можно самостоятельно или обратившись в соответствующую компанию. Полный список может быть отличаться. Это зависит от цели заявителям. Например, для определения границ существующей территориальной зоны требуются:
- пояснительная записка;
- лист карты градостроительного зонирования с соответствующей зоной;
- ситуационный план.
Также по желанию заявителя можно приложить и любые другие документы, например, согласование с профильными инстанциями (Мосгорнаследние, Департамент природопользования и т. Подобные документы помогут быстрее получить разрешение на внесение изменений в ПЗЗ.
Выписка из ПЗЗ с внесенными изменениями будет содержать:
- данные о регламенте, утвержденном для участка (при его наличии);
- основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды использования ЗУ (например, для жилого строительства, сельского хозяйства);
- информацию о предельных размерах ЗУ, его площади;
- минимально допустимые отступы возводимого объекта от границ ЗУ;
- максимально допустимые высоту и этажность возводимого объекта строительства;
- максимально допустимый процент застройки в границах ЗУ;
- для зон исторической застройки – предписания к архитектурным решениям.
Если на участке не был утвержден регламент, то по параметрам разрешенного строительства заполняется отдельная таблица. При застройке также нужно соблюдать ограничения зон охраны природы.
В Генеральном плане застройки участка указываются предписания об обеспеченности инфраструктурой. Если ЗУ находится в зоне с особыми условиями, то в ГПЗУ описываются ограничения.
Стоимость и цена внесения в ПЗЗ изменений
Сроки рассмотрения предложений о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в среднем составляет 60 дней. Из них 30 уходит на то, чтобы документы были рассмотрены комиссией.
Если инициатива рассматривается в упрощенном порядке, то сроки будут меньше, так как этом случае рассмотрение комиссии не требуется.
Оплата пошлин и сборов для рассмотрения не требуется. Расходы инициатора будут состоять из затрат на сбор и подготовку документов. Цена зависит от основания изменений, вида и особенностей ЗУ и будущих объектов строительства. Уточнить все цены можно по телефону Архитектурного бюро МСР.
Когда надо менять ВРИ?
Изменение ВРИ участка необходимо в том случае, если собственник или арендатор планирует использовать землю не так, как предусматривается ее категорией. Например, участок предназначен под сельхозугодья, а на нем планируется построить дом. Изменить вид разрешенного использования можно на основании законодательства: Федеральный закон от 21. 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» регламентирует порядок и особенности изменения ВРИ, направления использования земли определяются Градостроительным кодексом РФ.
Территориальные зоны и Градостроительный регламент
Говоря об использовании земель населенных пунктов, надо четко понимать, что каждый из них в пределах своих административных границ делится на территориальные зоны. Внутри каждой территориальной зоны сочетаются участки различных видов разрешенного использования. Виды территориальных зон:
- жилая;
- общественно-делового назначения;
- производственная;
- зона инженерной и транспортной инфраструктуры;
- рекреационная;
- сельскохозяйственного назначения;
- специального назначения;
- режимные зоны, в том числе военного назначения.
Территориальные зоны могут включать территории общего пользования: дороги, скверы, площади, парки и т. Кроме того, для рационального использования земель территории делятся на функциональные зоны, для которых Генеральный план поселения устанавливает назначение, параметры планируемого развития, функционально-планировочные образования.
Основные виды функциональных зон населенных пунктов:
- жилые — внутри зоны регламентируется предельно допустимая этажность зданий;
- общественно-деловые зоны включают объекты: здравоохранения, культуры, коммерции, коммунально-бытовые;
- производственные;
- инженерной инфраструктуры;
- транспортной инфраструктуры;
- сельскохозяйственного назначения: сельхозугодья, дачи, садоводства;
- рекреационные: сады, парки, водоемы, спортивные объекты;
- особо охраняемые территории имеют особое историко-культурное, природоохранное, эстетическое, научное значение;
- спецназначения — зоны хранения отходов, кладбища.
Границы территориальных и функциональных зон определяются правилами землепользования и застройки, а особенности их использования — Градостроительным регламентом — порядком использования участков, которые относятся к различным территориальным зонам.
Градостроительный регламент учитывает виды территориальных и функциональных зон, фактическое положение с использованием земельных участков и объектов капитального строительства, требования государственных органов, которые отвечают за сохранение историко-культурного наследия, особо ценных природных объектов.
К функциям Градостроительного регламента относительно территориальных зон относится:
- установление видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- определение минимальных и максимальных размеров земельных участков, параметров разрешенного строительства;
- ограничения на использование участков земли и объектов капитального строительства.
Какие бывают виды разрешенного использования земли?
Согласно Градостроительному кодексу РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства внутри территориальных зон делятся на три группы: основные, условно разрешенные и вспомогательные. Главными видами являются основные. Для каждой территориальной зоны определены обычно несколько основных видов. Смена основного вида на другой основной вид из разрешенных для данной территориальной зоны достаточно проста. Осуществляется она в заявительном порядке и не требует дополнительных согласований. Выбор делается в соответствии с Классификатором 2019 г. , если вид не значится в Классификаторе, изменения незаконны. Изменение основного вида разрешенного использования земельного участка считается вступившим в силу после внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости.
Условно разрешенные виды не относятся к главным, но допускаются градостроительным регламентом территориальной зоны, на которой располагается участок. Изменение ВРИ земельного участка на условно разрешенный сложнее, так как требует получения согласования в Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования, а также проведения публичных слушаний. При изменении ВРИ участка с основного на условно разрешенный необходимо подать заявление в местную администрацию, которая организует публичные слушания, проводит их в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом, затем готовит заключение. На основании заключения выдается разрешение или отказ, в котором обязательно разъясняются причины решения. В случае положительного результата запись об изменении ВРИ вносится в Государственный кадастр недвижимости.
Вспомогательные виды (например, под гаражи, детские площадки, общественные туалеты, хозяйственные площадки и т. ) используются только вместе с основными и условно разрешенными, дополняя их. Выбирать вспомогательные виды без основных нельзя. Изменение основного вида на вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка не осуществляется. Вспомогательный вид можно добавить к основному, тогда у участка будут два вида разрешенного использования — основной и вспомогательный. Добавляют вспомогательный вид в заявительном порядке, проведение слушаний и получение согласования не требуется.
Порядок изменения ВРИ
Изменить ВРИ, если речь идет о смене основного на основной или о добавлении вспомогательного, просто. Главное, чтобы нужный вид был предусмотрен для территориальной зоны, к которой относится земельный участок. Поэтому подробно рассмотрим более сложный случай — вариант изменения ВРИ земельного участка на условно разрешенный.
Какие документы необходимы?
Изменение вида разрешенного использования земельного участка требует подачи достаточно большого пакета документов:
- заявление/ходатайство на имя главы органа местного самоуправления о смене ВРИ с обоснованием причин;
- разрешение на обработку персональных данных;
- копия паспорта собственника;
- свидетельство о праве собственности на землю;
- свидетельство о праве собственности на объекты капитального строительства, которые расположены на участке, а также документы, подтверждающие цель их использования;
- кадастровый план участка, а также постановление о выделении участка, решение суда, акты органов государственной власти, если они есть;
- ситуационный план, который содержит сведения о зданиях рядом, инфраструктуре района;
- адресный план;
- межевой план;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости — для получения необходимо уплатить госпошлину;
- проект плана территории, на которой находится участок, утвержденный главой муниципалитета.
В каждом муниципальном образовании могут быть дополнительные требования к пакету документов, с которыми надо ознакомиться заранее. Например, у юридического лица или ИП нередко требуют выписку, которая подтверждает регистрацию в налоговой.
Если заявитель не может самостоятельно заниматься изменением вида разрешенного использования земельного участка, он имеет право делегировать свои полномочия представителю, который будет действовать по доверенности. Доверенность лучше оформить нотариально.
Если документы на изменение ВРИ земли подает арендодатель, он должен представить согласие собственника.
Заявление и пакет документов рассматриваются в течение 30 дней, затем администрация выносит решение, в случае отказа его можно опротестовать в суде. Владелец земли может пойти по пути организации общественных слушаний, также такое решение может принять администрация, которая затем формирует комиссию и устраивает слушания. Срок получения решения увеличивается до 60 дней. В слушаниях принимают участие владельцы или арендаторы соседних участков, другие заинтересованные лица. В ходе слушаний высказываются предложения, которые учитываются комиссией при принятии решения.
Свои рекомендации комиссия направляет главе администрации, который затем разрешает или не разрешает изменить ВРИ.
Положительное решение — основание для внесения изменений в ЕГРН. Изменения должны быть внесены в течение 15 дней. Если владельцу земли не пришло уведомление, можно подать документы в Росреестр лично, через сайт «Госуслуги», через МФЦ. При подаче документов к заявлению прикладываются правоустанавливающий документ на земельный участок, решение муниципалитета.
- несогласие участников слушаний с изменением ВРИ;
- недостаточность пакета документов;
- отсутствие законных оснований для изменения вида разрешенного использования.
Как быстро изменить ВРИ?
Быстро изменить ВРИ можно с помощью юриста по недвижимости в Москве, который подготовит без ошибок пакет документов, подаст его и получит решение. Юридическая компания «Братья Болтуновы» предлагает услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка. Самостоятельно изменить ВРИ очень сложно, как показывает практика, процесс занимает много времени из-за необходимости переделывать документы — ошибки встречаются постоянно, дополнять их, получать различные выписки. Юрист, который ежедневно занимается земельными вопросами, решит проблему в кратчайшие сроки.
Сведения ЕГРН, Единая электронная картографическая основа, картографический материал, ортофотопланы, сведения дистанционного зондирования
Направляемые для внесения в ЕГРН документы должны быть подписаны электронно-цифровой подписью лица, подготовившего документы и лица, принявшего решение об утверждении ПЗЗ.
В случае внесения изменений в ПЗЗ необходимо также готовить и направлять документы для внесения таких изменений в ЕГРН для последующего отражения достоверных сведений в реестре недвижимости.
Проблемы, возникающие при подготовке документов у пути их решения
Существует ряд проблем при выполнении работ по подготовке документов в отношении территориальных зон:
Частично решение данной проблемы разъяснено письмом Росреестра от 17 января 2018 г. № 01-00357-ГЕ/18.
Данным письмом рекомендовано при подготовке документов руководствоваться требованиями, предъявляемыми к составлению карты (плана) объекта землеустройства, утвержденными постановлением от 30. 2009 № 621 и использовать действующую в настоящее время XML-схему, используемую для формирования XML-документов при осуществлении информационного взаимодействия при ведении ЕГРН с органами местного самоуправления.
Данная XML-схема – MapPlan_v01 позволяет внести в XML-файл карты (плана) объекта землеустройства, подготовленный в соответствии с XML-схемой MapPlan_v01, соответствующие сведения о видах разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны, а также предельные размеры земельных участков в соответствии с ПЗЗ. Стоит отметить, что внесению в ЕГРН подлежат все виды разрешенного использования, как основные, так и вспомогательные и условно разрешенные.
В связи с чем, при подготовке документов необходимо использовать данный формат XML-схемы. Виды разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны и иные характеристики территориальной зоны указываются в строке “Иные характеристики” раздела “Сведения об объекте землеустройства”.
Учитывая, что часть документов готовится уже по утвержденным картам градостроительного зонирования, которые только схематично отображают контур границ территориальных зон, и которые были в большинстве случае подготовлены без учета сведений о кадастровом делении территории, часто возникает проблема определения контура границ терзоны для ее внесения и отображения в ЕГРН.
Зачастую информация, воспроизводимая с утвержденных карт градостроительного зонирования, содержащих сведения о местоположении границ территориальных зон, не соответствует сведениям актуального кадастрового деления.
При этом, в соответствии с положениями 218-фз «О государственной регистрации недвижимости» и Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках.
Для решения данной проблемы необходимо проводить тщательный анализ исходных данных, получаемых от органов местного самоуправления, учитывать границы земельных участков, внесенных в ЕГРН, информацию о красных линиях, о линиях магистралей, улиц, проездов, границы населенных пунктов и муниципальных образований, естественных границах природных объектов.
Существует и следующий проблемный момент: большое количество ранее учтенных участков в ЕГРН не имеют сведений о координатах характерных точек границ, а также на любой территории имеются неразграниченные земли, информация о границах которых отсутствует в ЕГРН.
В связи с чем, при установлении границ на данной территории необходимо максимально точно определять контур границы терзоны. В противном случае, в дальнейшем при образовании земельных участков из земель, а также при уточнении границ ранее учтенных земельных участков, могут возникнуть основания для приостановления осуществления кадастрового учета в связи с пересечением границ уточняемых или образуемых участков земли с границами внесенных терзон. Могут возникнуть жалобы со стороны собственников таких участков.
Для того что бы данных проблем не возникало, необходимо при определении границ территориальных зон при наличии неразграниченных земель учитывать сведения о красных линиях, линиях магистралей, улиц, проездов, естественных природных объектах, а в случае при прохождении границ территориальных зон по отсутствующим в ЕГРН границам ранее учтенных земельных участков, при выявлении спорных вопросов по расположению границ земельных участков, непрошедших процедуру кадастрового учета в соответствии с требованиями действующего законодательства, при невозможности определения границ картометрическим методом на основании картографических данных, необходимо проводить межевые работы для исключения выявления в последующем ошибок в расположении границ территориальных зон, используя геодезический метод, либо метод спутниково-геодезических измерений.
Одним из самых распространенных и малозатратных методов определения координат характерных точек границ территориальных зон является – картометрический.
Вместе с тем использовать его возможно только при наличии картографического материала определенного масштаба. При отсутствии картографического материала необходимого масштаба, необходимо использовать другие методы, позволяющие определить координаты характерных точек границ.
Что же делать, когда из-за стоящих на кадастровом учете земельных участков невозможно отобразить границы территориальной зоны, отраженные на карте градзонирования?
Например, нередки ситуации, при которых согласно данным карты градостроительного зонирования населенного пункта на определенной территории расположены несколько территориальных зон. Вместе с тем, при анализе местоположения границ территориальных зон с учетом сведений ЕГРН, выявлено пересечение границ этих территориальных зон с земельным участком, который фактически расположен на территории всех этих территориальных зон.
Данное основание в определенных случаях создает невозможность внесения в ЕГРН сведений об установленных территориальных зонах.
В этом случае необходимо вносить изменения в графическую часть правил землепользования и застройки, либо проводить работы по разделу земельного участка, в случае если имеется возможность.
Необходимо также отметить, что это не касается земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, для разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ и прочих объектов.
Подводя итог вышесказанному, хотелось бы отметить, что только тщательная предварительная работа по изучению исходных данных, запрос, получение и использование картографического и иного материала, использование актуальной информации о границах земельных участков, содержащихся и отсутствующих в ЕГРН, решение спорных вопросов о прохождении границы территориальной зоны с органом, утвердившим правила землепользования и застройки, а также использование корректного метода определения координат границ территориальных зон, позволит подготовить качественный материал, необходимый для внесения сведений о границах территориальных зон в ЕГРН.
Высококвалифицированные специалисты, в том числе проектировщики, ООО «РКЦ» помогут Вам разобраться в документах территориального планирования, градостроительных регламентах и оказать консультационную помощь в таком сложном вопросе, как внесение в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, а в случае возникновения необходимости внесения изменений в карты градостроительного зонирования и правила землепользования и застройки проведут полный комплекс работ от анализа исходных данных до размещения документов территориального планирования на ФГИС ТП.
Выводы
Правила землепользования и застройки определяют зонирование и количество строительных объектов на участках, предельное их количество и виды использования земли. Для проектирования и согласования необходим ГПЗУ. При этом внести изменения в уже имеющиеся ПЗЗ можно, но на это может потребоваться несколько месяцев.
Есть упрощенный порядок рассмотрения внесения изменений в ПЗЗ, когда для территориальной зоны не устанавливают параметры застройки, а на ней располагается объект реконструкции. Упрощенный порядок существенно экономит время владельца ЗУ. Особенно это актуально для районов с уже сложившейся инфраструктурой, ведь противодействие жителей может быть очень велико несмотря на то, что изменения никоим образом не отразятся на комфорте проживающих.
Также предложение об изменениях в Правилах могут отклонить. Причинами в большинстве случаев являются документы, не соответствующие тем или иным требованиям законодательства РФ.