Рим тим егрз о чем надо помнить строительному рынку

Оценка стоимости строительства: методы и справочники

От размера капитальных затрат зависит экономическая эффективность строительного проекта. Поэтому так важно выбрать подходящий метод для оценки стоимости и точно произвести расчет. Рассказываем, как получить максимально достоверный результат и какой справочник строительных цен использовать для составления сметы.

Методы оценки стоимости строительства

На рынке существуют разные методы оценки стоимости строительства:

  • базисно-индексный
  • ресурсный
  • ресурсно-индексный
  • базисно-компенсационный
  • оценка по аналогу

Часть из них используется уже несколько десятков лет, часть появилась совсем недавно. У каждого метода есть свои плюсы и минусы, есть сфера, где рационально применять тот или иной вариант. Но что бы вы ни выбрали, оценка будет опираться на данные. Именно от их актуальности, полноты и соответствия действительности зависит конечный результат.

Источники данных для расчета

В нашей стране данные для расчета стоимости принято брать в трех местах: из государственных сборников, коммерческих справочников, собственной накопленной базы. Разберем плюсы и минусы каждого варианта.

Рекомендации Минстрой России

Минстрой России 07.03.2024 опубликовал письмо №13023-ИФ/09 О рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства на I квартал 2024 года. Индексы разработаны на основе сметно-нормативной базы 2001 года с использованием данных ФАУ Главгосэкспертиза России и органов исполнительной власти субъектов РФ.

Рим тим егрз о чем надо помнить строительному рынку

В письме также содержится информация о величине индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, пусконаладочных работ, проектных и изыскательских работ.

Приложения к письму

В качестве приложения к данному письму включены:

  • ИИСС по элементам прямых затрат по объектам строительства на I квартал 2024 года для различных федеральных округов
  • Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и пусконаладочных работ для различных федеральных округов.

Рим тим егрз о чем надо помнить строительному рынку

Таблица 1: ИИСС по элементам прямых затрат

  • Определение с применением федеральных единичных расценок
  • Для объектов использования атомной энергии
  • I квартал 2024 года
  • Регионы: УФО, СФО

Таблица 2: ИИСС СМР и ПНР

  • Определение с применением отраслевой сметно-нормативной базы
  • I квартал 2024 года
  • Регионы: ЦФО, СЗФО, ЮФО, СКФО, ПФО, УФО, СФО, ДФО

Таблица 3: ИИСС СМР

  • Определение с применением отраслевой сметно-нормативной базы
  • I квартал 2024 года
  • Регионы: ЦФО, СЗФО, ЮФО, СКФО, ПФО, УФО, СФО, ДФО

Таблица 4: Индексы изменения сметных цен услуг

  • Перевозка грузов для строительства автомобильным транспортом
  • I квартал 2024 года
  • К ФЕР-2001
  • Регионы: ЦФО, СЗФО, ЮФО, ПФО, СФО, ДФО

Таблица 5: ИИСС ПИР

  • I квартал 2024 года
  • Относительно справочников базовых цен на проектные работы и инженерные изыскания

Рим тим егрз о чем надо помнить строительному рынку
Рим тим егрз о чем надо помнить строительному рынку

Информационно-аналитическая система сметного строительства (ИИСС) будет проводить расчеты по прямым затратам на объекты использования атомной энергии и строительство в различных регионах России на I квартал 2024 года. В частности, будут рассчитываться такие элементы, как строительно-монтажные работы (СМР) и проектно-изыскательские работы (ПНР).

Индексы изменения сметных цен на услуги по перевозке грузов для строительства автомобильным транспортом также будут учитываться в расчетах. Эти данные позволят определить сметную стоимость различных строительных работ.

Кроме того, информационно-аналитическая система будет проводить расчеты по прямым инвестициям в различные проекты строительства, относительно базовых цен на проектные работы и инженерные изыскания.

Дополнительную оперативную информацию о рынке строительства можно получить из телеграм-канала ЕРЗ.РФ НОВОСТИ. Не пропустите обновления и свежие аналитические материалы.

Постановление Правительства РФ №579 от 04.04.2022 устанавливает особенности внесения изменений в проектную документацию и результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение государственной экспертизы. Эти изменения распространяются на правоотношения, связанные с такими документами до 14.04.2022 года и после этой даты на основании поданных заявлений застройщиков, технических заказчиков и лиц, осуществлявших подготовку проектной документации.

Постановление №579: Государственная экспертиза проектной документации

Согласно Постановлению №579, государственная экспертиза ПД и (или) результатов ИИ (госэкспертиза) по решению застройщика может не проводиться в отношении изменений, внесенных в ПД, получившую положительное заключение госэкспертизы, если такие изменения одновременно:

Критерии для отмены государственной экспертизы:

  • не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов;
  • не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, государственной охраны объектов культурного наследия, безопасного использования атомной энергии, промышленной безопасности, обеспечения надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, а также требований антитеррористической защищенности объекта;
  • соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий;
  • связаны с заменой строительных ресурсов на аналоги;
  • не приводят к увеличению сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта более чем на 30% и свыше 100 млн руб.

Утверждение изменений в проектной документации:

В случае, если изменения в ПД соответствуют вышеуказанным критериям, застройщик или технический заказчик имеют право утвердить их, при наличии подтверждения соответствия изменений требованиям, предоставленного проектировщиком и утвержденного главным инженером проекта.

Проведение повторной государственной экспертизы:

Если изменения, связанные с заменой строительных ресурсов на аналоги, приводят к увеличению сметной стоимости строительства более чем на 30% и свыше 100 млн руб., то проводится повторная госэкспертиза для проверки достоверности определения сметной стоимости строительства с последующим выдачей соответствующего заключения.

Бесплатная повторная экспертиза:

Если изменения приводят к увеличению сметной стоимости строительства, повторная государственная экспертиза ПД в части проверки сметной стоимости проводится бесплатно для госконтрактов стоимостью 100 млн руб и выше. Срок проведения повторной госэкспертизы в этом случае не должен превышать 14 рабочих дней.

Исключения из проведения экспертизы:

Постановлением №579 устанавливается, что при проведении госэкспертизы ПД не проводится:

  • государственная экологическая экспертиза в определенных случаях, установленных Постановлением;
  • повторная государственная экологическая экспертиза в определенных случаях, установленных Постановлением;
  • государственная историко-культурная экспертиза в случаях, связанных с объектами культурного наследия.

Особенности проведения госэкспертизы объектов капитального строительства

При проведении госэкспертизы объекта капитального строительства (ОКС), расположенного на земельном участке, переданном ППК Фонд развития территорий или некоммерческому фонду, созданному субъектом РФ, предметом госэкспертизы является проверка достоверности определения сметной стоимости ОКС в случае если в ПД не были внесены изменения, требующие проведения госэкспертизы на предмет оценки соответствия таких изменений требованиям, предусмотренным п. 1 ч. 5 ст. 49 ГрК РФ.

Установление обязанности продления срока проведения госэкспертизы

Устанавливается обязанность организаций, осуществляющих проведение госэкспертизы, неоднократно продлевать по заявлению застройщика, технического заказчика или лица, обеспечившего выполнение инженерных изысканий, срок проведения госэкспертизы, если ПД и (или) результаты ИИ представлены для проведения госэкспертизы до 31.12.2022.

Дата вступления в силу постановления

Постановление №574 вступает в силу с 14 апреля 2022 года.

Особенности изменений в проектной документации и восстановлении проектной документации

  • Минстрой: при отсутствии проектной документации эксплуатирующая организация должна принять все меры по ее восстановлению
  • В условиях санкций процедуры разработки и согласования градостроительной документации будут упрощены
  • Новая форма проектной декларации
  • За счет чего сократятся сроки и стоимость экспертизы проектной документации
  • Разработана методика определения нормативных затрат на разработку проектной документации для строительства сетей
  • В 2021 году положительное заключение экспертизы проектной документации получили на 13% больше МКД, чем в 2020 году

Утверждение методики определения сметной стоимости работ

Минстрой утвердил Методику определения сметной стоимости работ по подготовке проектной и рабочей документации.

Расширение перечня случаев, не требующих документации по планировке территории

Расширен перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории.

Формирование реестра нормативных и технических документов

Реестр нормативной и технической документации будет формироваться из обязательных для применения документов.

Включение проектной документации в информационную модель ОКС

Проектная документация будет включаться в информационную модель ОКС только в случае, если это определено заданием на проектирование.

Расчет себестоимости разработки проектной документации

Для расчета стоимости проектирования объектов существует базовая цена, которая определяется по формуле:

[BP = BCR \times CP_{2001} / CC_{2001} \times %BR_{2001} \times K]

Где:

  • [BP] – базовая цена проектной и рабочей документации в текущих ценах
  • [BCR] – базовая цена проектной и рабочей документации на 01.01.2001
  • [CP_{2001}] – стоимость строительства на 01.01.2001
  • [CC_{2001}] – процент базовой цены от общей стоимости строительства в ценах 2001 г.
  • [BR_{2001}] – коэффициент, отражающий инфляционные процессы в проектировании на момент определения цены проектных работ

Пример расчета

Необходимо рассчитать стоимость проектирования котельной: вид топлива мазут, стоимость строительства в текущих ценах 204,35 млн. руб. на стадии рабочего проекта.

Справочник СБЦ 95-20 – Объекты энергетики 1996 г., таблица 2, позиция 001.

= 74,08 Индекс пересчета для СМР с 1991г. к 1 кварталу 2009г. для СПб. Письмо №3652-СК/08 от 12.02.2009 Минрегион развития.

Расчет стоимости строительства в ценах 1991г.:

Сборник 1996г. – Объекты энергетики, таблица 2, расценка 001.

Наименование объекта проектированияЕдиница измерения основного показателя объектаПостоянные величины базовой цены разработки проектной документации, млн. руб.

Отдельные котельные. Вид топлива: газ, мазут. Стоимость строительства в ценах 1991 г. до 7 млн. руб.

Коэффициент на стадию рабочий проект = 80%

– соответствующий стоимости строительства в ценах 91г. – 9,2.

Расчет стоимости строительства в ценах 2001г.:

Базовая цена проектирования будет рассчитываться следующим образом:

Пример расценки в окне базы НСИ:

Пример расчета строки в программе:

При выборе расценки из базы в ЛС необходимо внести текущую стоимость СМР, значение индекса для пересчета стоимости СМР из текущего уровня в 1991г. и значение индекса для пересчета стоимости СМР из текущего уровня в 2001г. (К=К/1,25 = 4,409)

После этого расценка попадет в локальную смету:

Индексацию строки можно рассчитать с помощью назначения соответствующего пересчета на строку или в концевике.

Пример расчета строки при известной стоимости строительства в уровне цен 2000г. по справочнику в уровне цен 95г (СБЦ95):

Рассчитать стоимость проектирования отдельной котельной, вид топлива газ, стоимость строительства в базовых ценах на 2000г.. 33,37 млн. руб.

СБЦ 95-20 таблица 2, позиция 1

=74,08 Индекс пересчета для СМР с 1991г. к 1 кварталу 2009г. для СПб.

К2000 – 2009 = 6,13 Индекс пересчета для СМР с 2000г. к 1 кварталу 2009г. для СПб

К= 2,83 Индекс пересчета для проектных работ с 2001г. к 1 кварталу 2009г.(Письмо №3652-СК/08 от 12.02.2009 Минрегион развития)

К = 12,08 Индекс пересчета для СМР с 2000г. к 1991г. для СПб

К = 1,25 МУ2010 п. 2.2.4

, соответствующий стоимости строительства в ценах 91г. – 9,2

При выборе расценки из базы в ЛС необходимо внести базовую стоимость СМР, значение индекса для пересчета стоимости СМР из базового уровня 2000г. в 1991г. и значение коэффициента для пересчета стоимости СМР из уровня цен 2000г. в 2001г.

После чего расценка попадет в ЛС:

При расчете стоимости проектирования по справочникам СБЦ01, также можно использовать текущую стоимость строительства или стоимость строительства в уровне цен 2000г. В обоих случаях, ОСС переводится в уровень цен 2001г. индексом для СМР или коэффициентом 1,25 соответственно.

Пример расчета стоимости проектирования при известной стоимости строительства в текущем уровне цен:

СБЦ01-05 Объекты морского транспорта табл.2 п.1

Рассчитать стоимость проектирования дамбы, стоимость строительства в ценах на 1 квартал 2009г. составляет 24,6 млн. руб.

К= 2,83 Индекс пересчета для проектных работ с 2001г. к 1 кварталу 2009г.(Письмо №3652-СК/08 от 12.02.2009 МинРегионРазвития)

К= 4,904 (6,13/1,25)

Расчет стоимости строительства в уровне цен 2001г:

Пример расценки в базе:

, соответствующий стоимости строительства в ценах 2001г. – 3,08

Пример расчета расценки в программе:

При выборе расценки из базы в ЛС необходимо внести текущую стоимость СМР и значение индекса для пересчета стоимости СМР из текущего уровня в 2001г. (К=К/1,25 = 4,904)

Пример расчета стоимости проектирования при известной стоимости строительства в базовом уровне цен 2000г:

Рассчитать стоимость проектирования дамбы, стоимость строительства в ценах на 2000г. составляет 5,016 млн. руб.

Стадия – рабочая документация

= 2,83 Индекс пересчета для проектных работ с 2001г. к 1 кварталу 2009г. (Письмо №3652-СК/08 от 12.02.2009 МинРегионРазвития)

При выборе расценки из базы в ЛС необходимо внести стоимость СМР в уровне цен 2000г. и значение коэффициента для пересчета стоимости СМР в 2001г.

Формула интерполяции для применяется в случае, когда показатели стоимости строительства объекта проектирования находятся между показателями, приведенными в таблице Справочника базовых цен.

Расценкам, между значениями показателей которых находится С присвоим индексы min и max соответственно. Интерполяция производится по следующим формулам:

Базовая стоимость проектных работ от общей стоимости строительства рассчитывается по формуле:

В случае, когда проектируемый объект имеет величину стоимости строительства меньше или больше, чем это предусмотрено в таблицах Справочников, показатель процент проектных работ принимается по крайнему значению этого показателя, т.е. экстраполяция как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения процента проектных работ не предусматривается. Указанное положение действует и при отсутствии процента проектных работ по некоторым категориям сложности.

Необходимо рассчитать стоимость проектирования котельной, вид топлива: мазут, стоимость строительства в текущих ценах на 1 квартал 2009г. 744,504 млн. руб.

Сборник 1996г. – Объекты энергетики, таблица 2, позиции 002 и 003.

Отдельные котельные. Вид топлива: газ, мазут. Стоимость строительства в ценах 1991 г. 10 млн. руб.

Отдельные котельные. Вид топлива: газ, мазут. Стоимость строительства в ценах 1991 г. 13 млн. руб.

Коэффициент на стадию рабочая документация К =80%

, и, при необходимости, расчет интерполяции рассчитывается автоматически.

В 2023 году претерпели существенные изменения нормы, регулирующие получение разрешительной документации и само строительство капитальных объектов. О новых правилах игрокам рынка напомнили аналитики Главгосэкспертизы

Подводя итоги 2023 года, одни участники рынка недвижимости традиционно подсчитывают проекты, другие – деньги, третьи – программы господдержки. А есть те, кто подсчитывает новые законы, нормы и правила, на которые уходящий год оказался богат. В частности, такими подсчетами по просьбе BFM.ru занялись эксперты ФАУ «Главгосэкспертиза». Вот в кратком изложении некоторые законодательные новинки, имеющие отношение к госэкспертизе и важные для профессионалов и регуляторов строительной отрасли.

Все началось с продления упрощенного порядка проведения государственной экспертизы: постановление, которое подписал Михаил Мишустин, вступило в силу 8 января 2023 года. «Постановление предусматривает продление упрощенного порядка проведения государственной экспертизы проектной документации. Так, например, если застройщик заменил указанные в проекте стройматериалы на аналоги, повторная экспертиза будет проведена бесплатно за 14 рабочих дней. Если же замена стройматериалов на аналоги не привела к увеличению стоимости строительства более чем на 30%, повторная экспертиза проекта проводиться не будет», – поясняют эксперты.

Также до конца 2023 года пролонгировали сроки действия упрощенного порядка выдачи разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Как и в 2022 году, для начала и завершения строительства застройщик не должен предоставлять органам строительного надзора градостроительный план земельного участка и ряд других документов. Кроме того, он может не получать решение органа власти о подготовке проекта планировки территории, а срок его согласования составляет десять рабочих дней.

Через месяц, 6 февраля, вступил в силу приказ Минстроя, который утвердил новый перечень направлений деятельности на право подготовки заключений государственной и негосударственной экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий. Если в прошлом перечне направлений было 63, то в новом, который действителен до 1 сентября 2026 года, их на 20 меньше.

«Это связано с оптимизацией формата изложения материала. Эксперты, аттестованные до вступления приказа в силу, смогут работать по направлениям деятельности, указанным в их квалификационных аттестатах, до истечения срока их действия. Продление срока действия аттестатов, выданных до вступления в силу приказа, будет осуществляться по указанным в них направлениям», – поясняют в Главгосэкспертизе.

С 25 февраля начался поэтапный переход субъектов РФ на ресурсно-индексный метод (РИМ) определения сметной стоимости строительства. «Для первых семи пилотных регионов (Приморского края, Ивановской, Ростовской, Новосибирской, Нижегородской, Оренбургской и Курской областей) во ФГИС ЦС опубликована соответствующая необходимая информация, что означает: по новым объектам капстроительства данные регионы переходят на РИМ с первого квартала 2023 года», – подчеркивали тогда в Главгосэкспертизе.

Начиная с третьего квартала 2023 года в рамках реализации всех новых проектов строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов необходимо применять РИМ. Однако 16 октября правительственным постановлением внесены изменения, которые касаются корректировки срока завершения перехода на ресурсно-индексный метод. Ранее он был отложен на первый квартал 2024 года, и предложения о расчете индексов изменения сметной стоимости строительства по группам однородных строительных ресурсов и обосновывающие их документы должны быть направлены органом исполнительной власти субъекта РФ в Главгосэкспертизу не позднее четвертого квартала (ранее – не позднее второго квартала) 2023 года. Соответственно, информация об индексах изменения сметной стоимости строительства размещается во ФГИС ЦС не позднее первого квартала 2024 года (ранее – не позднее третьего квартала 2023 года).

Приказом Минстроя 3 марта утверждена новая редакция классификатора объектов капитального строительства. Классификатор ОКС наделяет объект унифицированной характеристикой «функциональное назначение», что дает возможность структурировать информацию об объектах в условиях перехода на технологии информационного моделирования, а также помогает в ведении ЕГРЗ (Единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства). Именно в соответствии с классификатором застройщик или технический заказчик указывает сведения об объекте в задании на проектирование и в проектной документации.

С 27 марта вступило в силу постановление правительства, устанавливающее порядок признания проектных решений типовыми. Документ описывает критерии, которым должно соответствовать типовое проектное решение, порядок принятия решения о признании проектного решения типовым, сроки и порядок его применения и так далее. В отношении проектной документации объекта ИЖС до 20 рабочих дней сокращен срок, в течение которого Минстрой должен признать проектную документацию типовой. При этом для принятия такого решения не потребуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – только уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС или садовых домов требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

В части ЕГРЗ постановление вносит изменения в правила формирования реестра. Документ предполагает восьмимесячный срок со дня вступления его в силу для обеспечения реализации мероприятий по развитию ГИС ЕГРЗ с учетом предусмотренных изменений.

Постановлением № 689 от 30 апреля 2023 года правительство сократило полсотни избыточных административных процедур в строительстве. Исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований при возведении объектов ужался на 52 позиции – с 751 до 699. Так, в обновленном перечне исключается необходимость согласования с РЖД, региональными или местными властями строительства или реконструкции объектов, расположенных вблизи портовых складов, к которым подведена железная дорога. Такое решение позволит быстрее развивать транспортно-логистическую инфраструктуру морских и речных портов.

Кроме того, при вводе объекта в эксплуатацию застройщику не нужно будет предоставлять ряд документов, которые не имеют прямого отношения к сдаче построенного здания. Одновременно исключается ряд документов, сведений и материалов, которые имеются в распоряжении органов власти и могут быть представлены в порядке межведомственного взаимодействия.

В середине года приказом Минстроя внесены изменения в порядок ведения ЕГРЗ и предоставления содержащихся в нем сведений и документов. Главная цель нововведений – обеспечить возможность мониторинга применения технологий информационного моделирования при проектировании объектов капстроительства. Документ, в частности, устанавливает, что экспертные организации должны указывать сведения о представлении проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий в форме информационной модели при формировании соответствующего раздела ЕГРЗ. Он также вносит изменения в требования к составу, содержанию и порядку оформления заключения госэкспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий: подготовка проектной документации и отчетов по результатам инженерных изысканий должна быть выполнена в форме информационной модели. Приказ будет действовать до 1 сентября 2028 года.

Продолжили движение рука об руку Главгосэкспертиза России и Росприроднадзор. Для них сроки проведения экспертиз по принципу одного окна стали едиными: соответствующие изменения закреплены в Федеральном законе от 10 июля 2023 года № 305-ФЗ, который вступил в силу 1 сентября. Для синхронизации процедур двух экспертиз закон предусматривает переход к единым срокам рассмотрения объектов Главгосэкспертизой и Росприроднадзором – 42 рабочих дня с возможностью продления.

Приказом Минстроя от 20 июля 2023 года № 516/пр Главгосэкспертиза была наделена полномочиями признавать функционально-технологическое, конструктивное, инженерно-техническое и иное решение, содержащееся в типовой проектной документации‚ типовым проектным решением (за исключением ряда случаев). Документ вступил в силу 3 сентября 2023 года.

Важные законодательные изменения произошли осенью. С 1 сентября вступило в силу положение о порядке экспертного сопровождения результатов инженерных изысканий и (или) разделов проектной документации объекта капитального строительства. В связи с введением нового института экспертного сопровождения на стадии проектирования порядок проведения экспертизы проектной документации также изменился.

«Законодательство значительно расширило возможности применения института экспертного сопровождения, распространив его механизмы на стадию подготовки проектной документации. Важный шаг по оптимизации процедур в сфере строительства – реализация нормы о том, что разделы проектной документации, получившие положительную оценку на экспертном сопровождении, не будут рассматриваться при проведении экспертизы проектной документации. Но только при условии, что никакие изменения в них не вносились. По новым правилам предварительная оценка проектных решений может осуществляться исключительно по решению застройщика или технического заказчика. Случаи обязательного проведения экспертного сопровождения в Градостроительном кодексе и постановлении правительства не установлены», – подчеркивают в Главгосэкспертизе.

25 октября 2023 в 14:18

Проверка достоверности определения сметной стоимости строительства

Митяева Н.Б.эксперт по ценообразованию и сметному нормированию в области производственного строительства, объектов энергетики и ЖКХ

«Методики определения стоимости на этапах ЖЦ инвестиционного проекта»

Лекция № 9 «Проверка достоверности определения сметной стоимости строительства»

Рассмотрим следующие вопросы:

Сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (далее — сметная стоимость строительства), определенная на этапе архитектурно-строительного проектирования, подлежит проверке достоверности если превышает десять миллионов рублей в соответствии с частью 2 статьи 8.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Заказчики, строящие объекты капитального строительства за счет бюджетных средств, бюджетники и государственные компании с участием Российской Федерации или ее субъектов доля, которых в уставном (складочном) капитале составляет более 50 процентов обязаны направлять сметную документацию на проверку достоверности определения сметной стоимости (далее – ПДОСС) в органы государственной экспертизы.

ПДОСС включает в себя изучение и оценку расчетов, содержащихся в сметной документации, в целях установления их соответствия утвержденным сметным нормативам, единичным расценкам, в том числе их отдельным составляющим, к сметным нормам, индексам изменения сметной стоимости, информация о которых включена в федеральный реестр сметных нормативов, сметным ценам строительных ресурсов в текущем уровне цен и (или) в уровне цен по состоянию на 1 января 2022 г., индексам изменения сметной стоимости по группам однородных строительных ресурсов, размещенным в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве, физическим объемам работ, конструктивным, организационно-технологическим и другим решениям, предусмотренным проектной документацией (рисунок 1).

Рис.1 Проверка достоверности определения сметной стоимости.

Сметная документация, разработанная в составе проектной документации, направляется на первичную экспертизу в уровне цен на дату представления указанной сметной документации застройщику, техническому заказчику или лицу, обеспечившему выполнение инженерных изысканий и (или) подготовку проектной документации.

С переходом субъектов Российской Федерации на ресурсно-индексный метод (далее – РИМ) определения сметной стоимости строительства меняются требования к сметной документации, предоставляемой на ПДОСС. Если техническое задание на проектирование утверждено до даты перехода субъекта Российской Федерации на РИМ и в нем указан базисно-индексный метод (далее – БИМ) определения сметной стоимости строительства, то на ПДОСС должна предоставляться сметная документация, разработанная с использованием БИМ.

Если техническое задание утверждается после даты перехода субъекта Российской Федерации на РИМ, то сметная документация разрабатывается в обязательном порядке РИМ (пункт 30 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 (ред. от 15.09.2023) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»).

С первичной экспертизой все просто – документация предоставляется в уровне текущих цен на момент передачи проектной документации застройщику или техническому заказчику и должна быть выполнена с использованием того метода, который предусмотрен техническим заданием на проектирование с учетом перехода субъекта Российской Федерации на РИМ. С повторной экспертизой — сложнее, поэтому необходимы пояснения.

До начала строительства, то есть до проведения закупочных процедур, заказчик по своему усмотрению может пересчитать сметную стоимость строительства в случае, если изменились сметные нормативы, единичные расценки, в том числе отдельные их составляющих после даты получения положительного заключения о проведении первичной ПДОСС. Например, сметная документация, получившая положительное заключение первичной экспертизы выполнена в ФСНБ- ред. 2017 (отменена Приказом Минстроя Российской Федерации от 08.04 2020 № 195/пр.) в текущем уровне цен на 1 квартал 2020 года. В этом случае заказчик по своему усмотрению может пересчитать сметную документацию без изменения физических объемов, конструктивных, организационно-технологических и других решений с применением базы ФСНБ-2020 (изм.1-9), если субъект Российской Федерации еще не перешел на РИМ или с применением базы ФСНБ-2022, если субъект Российской Федерации перешел на РИМ. В этом случае обязательна повторная экспертиза сметной стоимости в части ПДОСС. В случае, если сметная документация выполнена в базе ФСНБ-2020 в уровне цен, например, 3 квартала 2022 года, то заказчик должен пересчитать такую документацию на момент подготовки закупочной документации и определения НМЦК, используя индексы пересчета сметной стоимости, действующие на дату расчета НМЦК, например, 3 квартал 2023 года, без направления сметной документации на ПДОСС (рисунок 2).

Рис. 2 Экспертиза сметной документации и новая ФСНБ-2020.

Аналогичный алгоритм пересчета сметной стоимости будет использоваться после перехода всех субъектов Российской Федерации на РИМ. Заказчик по своему усмотрению до начала строительства сможет пересчитать, выполненную ранее с использованием БИМ сметную документацию, применяя РИМ без изменения физических объемов, при этом повторная экспертиза ПДОСС будет обязательной. Разработанная сметная документация с применением РИМ при определении НМЦК должна быть самостоятельно пересчитана заказчиком с применением текущих цен строительных ресурсов и индексов по группам однородных строительных ресурсов на соответствующий квартал (на момент расчета НМЦК) без направления сметной документации на повторную ПДОСС (рисунок 3).

Рис.3 Экспертиза сметной документации и новая ФСНБ-2020 (продолжение).

Если строительство началось, и в ходе его выявлены дополнительные работы и дополнительные объемы работ, то в некоторых случаях, если требуется внесение изменений в проектную документацию, проводится и повторная ПДОСС. В соответствии с пунктом 1 статьи 744 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера, предусмотренных в договоре строительного подряда, работ. Такие изменения не влекут за собой изменения цены государственного контракта /договора и выполняются подрядчиком частично за счет затрат на непредвиденные работы, а также частично за свой счет.

В соответствии с пунктом 2 этой статьи 744 ГК РФ внесение в техническую документацию изменений в большем объеме, чем указано в пункте 1 статьи 744 ГК РФ, осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы. То есть, если дополнительные объемы и дополнительные работы, возникающие в ходе проведения строительно-монтажных работ незначительны, то они не требуют корректировки проектной документации, в том числе и сметной документации. Если возникающие в ходе строительства дополнительные работы и дополнительные объемы работ требуют корректировки проектной и сметной документации, то в этом случае проводится повторная экспертиза, в том числе ПДОСС.

Корректировка сметной документации, связанная с изменением физических объемов работ выполняется в соответствии с разделом XI «Особенности определения сметной стоимости при внесении изменений в сметную документацию» Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства и выполнения работ по объектам культурного наследия, утвержденной приказом Минстроя Российской Федерации от 04.08.2020 № 421/пр. Для проведения повторной ПДОСС предоставляется сметная документации, только по тем разделам, по которым были внесены изменения в проектную документацию в текущем уровне цен на дату передачи на повторную экспертизу (пункты 17(4) и 45(12) Положения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145 (ред. от 15.09.2023) «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», далее-ПП РФ № 145). Например, сметная стоимость строительства, получившая положительное заключение первичной экспертизы по ПДОСС, утверждена в уровне цен на 3 квартал 2020 года в ФСНБ-2020.

В период строительства в 2023 году были внесены изменения в проектную документацию, возникли дополнительные работы и дополнительные объемы работ, а также часть работ, ранее предусмотренных проектом, была исключена. Локальные сметные расчеты должны быть разработаны на:

На повторную ПДОСС будут предоставляться локальные сметные расчеты с исключаемыми объемами работ (минусовые) и локальные сметные расчеты первоначальные, откуда исключаются объемы, а также новые локальные сметные расчеты, выполненные для новых видов работ. Схема предоставления сметной документации на повторную ПДОСС изображена на рисунке 4. Остальные локальные сметные расчеты не корректируются и не предоставляются на повторную ПДОСС.

Рис. 4 Предоставление сметной документации на повторную ПДОСС.

Повторная ПДОСС проводится также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации в случаях повышения стоимости материальных ресурсов и оборудования, а также замены материалов и оборудования в проектной документации на аналоги.

В случаях значительного увеличения стоимости материальных ресурсов в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.08.2021 № 1315 (ред. от 24.03.2023) «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» возможна корректировка цены контракта после проведения повторной ПДОСС для контрактов свыше 100 млн. рублей.

Сводный сметный расчет стоимости строительства пересчитывается с применением ежеквартальных индексов пересчета сметной стоимости строительства, публикуемых письмами Минстроя Российской Федерации на дату выполнения расчета. В ходе ПДОСС экспертиза проверяет представленные заказчиком расчеты на предмет их соответствия Методике, утвержденной приказом Минстроя Российской Федерации от 23.12.2019 № 841/пр и выдает заключение в соответствии с пунктом 45(14) ПП РФ № 145.

Правительством Российской Федерации 16.04.2022 утверждено Постановление № 680 (ред. от 13.01.2023) «Об установлении порядка и случаев изменения существенных условий государственных и муниципальных контрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия» в качестве антикризисных мер при возможности изменения существенных условий государственных контрактов. Порядок проведения повторной ПДОСС при замене строительных ресурсов на аналоги утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.04.2022 № 579 (ред. от 29.12.2022) «Об установлении особенностей внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение государственной экспертизы, в том числе в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги, особенностей и случаев проведения государственной экспертизы проектной документации». Если изменения, внесенные в проектную документацию, связанные с заменой строительных ресурсов на аналоги, одновременно соответствуют требованиям, указанным в пунктах 2 — 4 части 3.8 статьи 49 ГрК РФ и не приводят к увеличению сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта более чем на 30 процентов и свыше 100 млн. рублей, то государственная экспертиза по решению заказчика может не проводиться. Если увеличение стоимости составляет более 30 процентов и 100 млн. рублей, то повторная экспертиза, в том числе ПДОСС обязательна.

На рисунке 5 изображена схема предоставления сметной документации на повторную ПДОСС по вышеперечисленным случаям.

Рис.5 Предоставление сметной документации на повторную ПДОСС в случаях увеличения цены контракта и применения аналогов материальных ресурсов и оборудования.

Разъяснения и новости ценообразования в том числе, касающиеся экспертизы сметной документации регулярно публикуются в телеграмм-канале «Школа ценообразования» по ссылке: https://t.me/shkolamityaevoy.

Вам может быть интересно

Группа компаний "Галс" получила положительное заключение государственной экспертизы на проектную документацию и результаты инженерных изысканий Академии спорта "Динамо" в Москве, говорится в сообщении компании.

Регион России подключился к Единой цифровой платформе экспертизы

Только за последние 30 дней перешли на работу в ЕЦПЭ еще десять государственных экспертных организаций, а общее число работающих в системе представителей экспертиз достигло 2117 пользователей

Актуальные цены на продукцию и услуги предоставили 600 строительных компаний

Стройкомплекс столицы на постоянной основе работает с отраслевыми предприятиями по вопросам регистрации и предоставления информации в указанную систему

Государственные нормативы цены строительства (НЦС)

Минстрой РФ ежегодно публикует государственные укрупненные нормативы цены строительства (НЦС).

Из плюсов, которые можно причислить этим сборникам, назовем:

В сфере коммерческого строительства ситуация развивается куда динамичнее, чем в государственном секторе. Официальные российские НЦС не успевают за рынком и публикуют недостаточно актуальную информацию.

Справочник базовых цен на строительство объектов от коммерческой компании

Второй источник данных — это коммерческие организации и публикуемые ими справочники базовых цен на строительство объектов. Как и государственные, зачастую они выходят раз в год, но дополняются ежеквартальными сборниками индексов строительных цен.

Таким образом, главное преимущество — в большей частоте публикаций, недостаток — ориентированность на оценку стоимости затратным методом, предполагающим подбор аналогов. Кроме того, многих деталей здесь тоже не достает.

Создание достоверной базы в системе ведения справочников

Повлиять на данные Минстроя или сторонних организаций невозможно. Поэтому в приоритете остается ведение собственного справочника расценок и норм. Larix.CDB делает этот процесс удобным и простым.

Система ведения справочников Larix.CDB от Айбим позволяет загружать, редактировать, упорядочивать и хранить в едином пространстве данные из разных источников. Здесь можно объединять государственные и коммерческие справочники, вносить собственные записи, корректировать данные вслед за изменениями цен на рынке. Благодаря этой системе сметчики тратят меньше времени, а расчеты становятся точнее и детализированнее.

Свяжитесь с нами, чтобы уточнить возможности внедрения Larix в вашей компании. Поможем создать собственный справочник строительных цен и нормативов, привести в порядок имеющиеся данные и наладить рабочий процесс в сметном отделе.

Корпоративный справочник строительных цен

Источник, к которому российские компании обращаются чаще всего, — это собственные справочники строительных цен.

Однако, если у компании за плечами 7, 10 и более лет в строительстве, у нее есть все шансы создать хорошую базу данных с максимально полной и достоверной информацией.

Читайте также:  Сертификация рюкзаков

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *