Статья 35. Градостроительные регламенты и параметры разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в общественно-деловых зонах

Когда надо менять ВРИ?

Изменение ВРИ участка необходимо в том случае, если собственник или арендатор планирует использовать землю не так, как предусматривается ее категорией. Например, участок предназначен под сельхозугодья, а на нем планируется построить дом. Изменить вид разрешенного использования можно на основании законодательства: Федеральный закон от 21. 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» регламентирует порядок и особенности изменения ВРИ, направления использования земли определяются Градостроительным кодексом РФ.

Территориальные зоны и Градостроительный регламент

Говоря об использовании земель населенных пунктов, надо четко понимать, что каждый из них в пределах своих административных границ делится на территориальные зоны. Внутри каждой территориальной зоны сочетаются участки различных видов разрешенного использования. Виды территориальных зон:

  • жилая;
  • общественно-делового назначения;
  • производственная;
  • зона инженерной и транспортной инфраструктуры;
  • рекреационная;
  • сельскохозяйственного назначения;
  • специального назначения;
  • режимные зоны, в том числе военного назначения.

Территориальные зоны могут включать территории общего пользования: дороги, скверы, площади, парки и т. Кроме того, для рационального использования земель территории делятся на функциональные зоны, для которых Генеральный план поселения устанавливает назначение, параметры планируемого развития, функционально-планировочные образования.

Основные виды функциональных зон населенных пунктов:

  • жилые — внутри зоны регламентируется предельно допустимая этажность зданий;
  • общественно-деловые зоны включают объекты: здравоохранения, культуры, коммерции, коммунально-бытовые;
  • производственные;
  • инженерной инфраструктуры;
  • транспортной инфраструктуры;
  • сельскохозяйственного назначения: сельхозугодья, дачи, садоводства;
  • рекреационные: сады, парки, водоемы, спортивные объекты;
  • особо охраняемые территории имеют особое историко-культурное, природоохранное, эстетическое, научное значение;
  • спецназначения — зоны хранения отходов, кладбища.

Границы территориальных и функциональных зон определяются правилами землепользования и застройки, а особенности их использования — Градостроительным регламентом — порядком использования участков, которые относятся к различным территориальным зонам.

Градостроительный регламент учитывает виды территориальных и функциональных зон, фактическое положение с использованием земельных участков и объектов капитального строительства, требования государственных органов, которые отвечают за сохранение историко-культурного наследия, особо ценных природных объектов.

К функциям Градостроительного регламента относительно территориальных зон относится:

  • установление видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • определение минимальных и максимальных размеров земельных участков, параметров разрешенного строительства;
  • ограничения на использование участков земли и объектов капитального строительства.

Какие бывают виды разрешенного использования земли?

Согласно Градостроительному кодексу РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства внутри территориальных зон делятся на три группы: основные, условно разрешенные и вспомогательные. Главными видами являются основные. Для каждой территориальной зоны определены обычно несколько основных видов. Смена основного вида на другой основной вид из разрешенных для данной территориальной зоны достаточно проста. Осуществляется она в заявительном порядке и не требует дополнительных согласований. Выбор делается в соответствии с Классификатором 2019 г. , если вид не значится в Классификаторе, изменения незаконны. Изменение основного вида разрешенного использования земельного участка считается вступившим в силу после внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости.

Условно разрешенные виды не относятся к главным, но допускаются градостроительным регламентом территориальной зоны, на которой располагается участок. Изменение ВРИ земельного участка на условно разрешенный сложнее, так как требует получения согласования в Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования, а также проведения публичных слушаний. При изменении ВРИ участка с основного на условно разрешенный необходимо подать заявление в местную администрацию, которая организует публичные слушания, проводит их в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом, затем готовит заключение. На основании заключения выдается разрешение или отказ, в котором обязательно разъясняются причины решения. В случае положительного результата запись об изменении ВРИ вносится в Государственный кадастр недвижимости.

Вспомогательные виды (например, под гаражи, детские площадки, общественные туалеты, хозяйственные площадки и т. ) используются только вместе с основными и условно разрешенными, дополняя их. Выбирать вспомогательные виды без основных нельзя. Изменение основного вида на вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка не осуществляется. Вспомогательный вид можно добавить к основному, тогда у участка будут два вида разрешенного использования — основной и вспомогательный. Добавляют вспомогательный вид в заявительном порядке, проведение слушаний и получение согласования не требуется.

Порядок изменения ВРИ

Изменить ВРИ, если речь идет о смене основного на основной или о добавлении вспомогательного, просто. Главное, чтобы нужный вид был предусмотрен для территориальной зоны, к которой относится земельный участок. Поэтому подробно рассмотрим более сложный случай — вариант изменения ВРИ земельного участка на условно разрешенный.

Какие документы необходимы?

Изменение вида разрешенного использования земельного участка требует подачи достаточно большого пакета документов:

  • заявление/ходатайство на имя главы органа местного самоуправления о смене ВРИ с обоснованием причин;
  • разрешение на обработку персональных данных;
  • копия паспорта собственника;
  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • свидетельство о праве собственности на объекты капитального строительства, которые расположены на участке, а также документы, подтверждающие цель их использования;
  • кадастровый план участка, а также постановление о выделении участка, решение суда, акты органов государственной власти, если они есть;
  • ситуационный план, который содержит сведения о зданиях рядом, инфраструктуре района;
  • адресный план;
  • межевой план;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости — для получения необходимо уплатить госпошлину;
  • проект плана территории, на которой находится участок, утвержденный главой муниципалитета.

В каждом муниципальном образовании могут быть дополнительные требования к пакету документов, с которыми надо ознакомиться заранее. Например, у юридического лица или ИП нередко требуют выписку, которая подтверждает регистрацию в налоговой.

Если заявитель не может самостоятельно заниматься изменением вида разрешенного использования земельного участка, он имеет право делегировать свои полномочия представителю, который будет действовать по доверенности. Доверенность лучше оформить нотариально.

Если документы на изменение ВРИ земли подает арендодатель, он должен представить согласие собственника.

Заявление и пакет документов рассматриваются в течение 30 дней, затем администрация выносит решение, в случае отказа его можно опротестовать в суде. Владелец земли может пойти по пути организации общественных слушаний, также такое решение может принять администрация, которая затем формирует комиссию и устраивает слушания. Срок получения решения увеличивается до 60 дней. В слушаниях принимают участие владельцы или арендаторы соседних участков, другие заинтересованные лица. В ходе слушаний высказываются предложения, которые учитываются комиссией при принятии решения.

Свои рекомендации комиссия направляет главе администрации, который затем разрешает или не разрешает изменить ВРИ.

Положительное решение — основание для внесения изменений в ЕГРН. Изменения должны быть внесены в течение 15 дней. Если владельцу земли не пришло уведомление, можно подать документы в Росреестр лично, через сайт «Госуслуги», через МФЦ. При подаче документов к заявлению прикладываются правоустанавливающий документ на земельный участок, решение муниципалитета.

  • несогласие участников слушаний с изменением ВРИ;
  • недостаточность пакета документов;
  • отсутствие законных оснований для изменения вида разрешенного использования.

Как быстро изменить ВРИ?

Быстро изменить ВРИ можно с помощью юриста по недвижимости в Москве, который подготовит без ошибок пакет документов, подаст его и получит решение. Юридическая компания «Братья Болтуновы» предлагает услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка. Самостоятельно изменить ВРИ очень сложно, как показывает практика, процесс занимает много времени из-за необходимости переделывать документы — ошибки встречаются постоянно, дополнять их, получать различные выписки. Юрист, который ежедневно занимается земельными вопросами, решит проблему в кратчайшие сроки.

Решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны)

Сведения ЕГРН, Единая электронная картографическая основа, картографический материал, ортофотопланы, сведения дистанционного зондирования

Направляемые для внесения в ЕГРН документы должны быть подписаны электронно-цифровой подписью лица, подготовившего документы и лица, принявшего решение об утверждении ПЗЗ.

В случае внесения изменений в ПЗЗ необходимо также готовить и направлять документы для внесения таких изменений в ЕГРН для последующего отражения достоверных сведений в реестре недвижимости.

Проблемы, возникающие при подготовке документов у пути их решения

Существует ряд проблем при выполнении работ по подготовке документов в отношении территориальных зон:

Частично решение данной проблемы разъяснено письмом Росреестра от 17 января 2018 г. № 01-00357-ГЕ/18.

Данным письмом рекомендовано при подготовке документов руководствоваться требованиями, предъявляемыми к составлению карты (плана) объекта землеустройства, утвержденными постановлением от 30. 2009 № 621 и использовать действующую в настоящее время XML-схему, используемую для формирования XML-документов при осуществлении информационного взаимодействия при ведении ЕГРН с органами местного самоуправления.

Данная XML-схема – MapPlan_v01 позволяет внести в XML-файл карты (плана) объекта землеустройства, подготовленный в соответствии с XML-схемой MapPlan_v01, соответствующие сведения о видах разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны, а также предельные размеры земельных участков в соответствии с ПЗЗ. Стоит отметить, что внесению в ЕГРН подлежат все виды разрешенного использования, как основные, так и вспомогательные и условно разрешенные.

В связи с чем, при подготовке документов необходимо использовать данный формат XML-схемы. Виды разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны и иные характеристики территориальной зоны указываются в строке “Иные характеристики” раздела “Сведения об объекте землеустройства”.

Статья 35. Градостроительные регламенты и параметры разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в общественно-деловых зонах

Учитывая, что часть документов готовится уже по утвержденным картам градостроительного зонирования, которые только схематично отображают контур границ территориальных зон, и которые были в большинстве случае подготовлены без учета сведений о кадастровом делении территории, часто возникает проблема определения контура границ терзоны для ее внесения и отображения в ЕГРН.

Зачастую информация, воспроизводимая с утвержденных карт градостроительного зонирования, содержащих сведения о местоположении границ территориальных зон, не соответствует сведениям актуального кадастрового деления.

При этом, в соответствии с положениями 218-фз «О государственной регистрации недвижимости» и Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках.

Для решения данной проблемы необходимо проводить тщательный анализ исходных данных, получаемых от органов местного самоуправления, учитывать границы земельных участков, внесенных в ЕГРН, информацию о красных линиях, о линиях магистралей, улиц, проездов, границы населенных пунктов и муниципальных образований, естественных границах природных объектов.

Существует и следующий проблемный момент: большое количество ранее учтенных участков в ЕГРН не имеют сведений о координатах характерных точек границ, а также на любой территории имеются неразграниченные земли, информация о границах которых отсутствует в ЕГРН.

В связи с чем, при установлении границ на данной территории необходимо максимально точно определять контур границы терзоны. В противном случае, в дальнейшем при образовании земельных участков из земель, а также при уточнении границ ранее учтенных земельных участков, могут возникнуть основания для приостановления осуществления кадастрового учета в связи с пересечением границ уточняемых или образуемых участков земли с границами внесенных терзон. Могут возникнуть жалобы со стороны собственников таких участков.

Для того что бы данных проблем не возникало, необходимо при определении границ территориальных зон при наличии неразграниченных земель учитывать сведения о красных линиях, линиях магистралей, улиц, проездов, естественных природных объектах, а в случае при прохождении границ территориальных зон по отсутствующим в ЕГРН границам ранее учтенных земельных участков, при выявлении спорных вопросов по расположению границ земельных участков, непрошедших процедуру кадастрового учета в соответствии с требованиями действующего законодательства, при невозможности определения границ картометрическим методом на основании картографических данных, необходимо проводить межевые работы для исключения выявления в последующем ошибок в расположении границ территориальных зон, используя геодезический метод, либо метод спутниково-геодезических измерений.

Одним из самых распространенных и малозатратных методов определения координат характерных точек границ территориальных зон является – картометрический.

Вместе с тем использовать его возможно только при наличии картографического материала определенного масштаба. При отсутствии картографического материала необходимого масштаба, необходимо использовать другие методы, позволяющие определить координаты характерных точек границ.

Что же делать, когда из-за стоящих на кадастровом учете земельных участков невозможно отобразить границы территориальной зоны, отраженные на карте градзонирования?

Например, нередки ситуации, при которых согласно данным карты градостроительного зонирования населенного пункта на определенной территории расположены несколько территориальных зон. Вместе с тем, при анализе местоположения границ территориальных зон с учетом сведений ЕГРН, выявлено пересечение границ этих территориальных зон с земельным участком, который фактически расположен на территории всех этих территориальных зон.

Данное основание в определенных случаях создает невозможность внесения в ЕГРН сведений об установленных территориальных зонах.

В этом случае необходимо вносить изменения в графическую часть правил землепользования и застройки, либо проводить работы по разделу земельного участка, в случае если имеется возможность.

Необходимо также отметить, что это не касается земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, для разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ и прочих объектов.

Подводя итог вышесказанному, хотелось бы отметить, что только тщательная предварительная работа по изучению исходных данных, запрос, получение и использование картографического и иного материала, использование актуальной информации о границах земельных участков, содержащихся и отсутствующих в ЕГРН, решение спорных вопросов о прохождении границы территориальной зоны с органом, утвердившим правила землепользования и застройки, а также использование корректного метода определения координат границ территориальных зон, позволит подготовить качественный материал, необходимый для внесения сведений о границах территориальных зон в ЕГРН.

Высококвалифицированные специалисты, в том числе проектировщики, ООО «РКЦ» помогут Вам разобраться в документах территориального планирования, градостроительных регламентах и оказать консультационную помощь в таком сложном вопросе, как внесение в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, а в случае возникновения необходимости внесения изменений в карты градостроительного зонирования и правила землепользования и застройки проведут полный комплекс работ от анализа исходных данных до размещения документов территориального планирования на ФГИС ТП.

Обновление от 11. 2022

БылоСтало

41) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;41) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
n52) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;n52) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки;
63) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;63) зоны застройки среднеэтажными многоквартирными домами;
74) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;74) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;

155. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. 155. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. t166. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи. t166. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи. 177. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:177. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

Обновление от 13. 2022

БылоСтало

95) установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории, установление, изменение границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения;95) установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории, установление, изменение границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения;
n106) принятие решения о комплексном развитии территории. n106) принятие решения о комплексном развитии территории;
117) обнаружение мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований. 113. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:123. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:

154) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;164) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;
nn174. 1) органами местного самоуправления в случаях обнаружения мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований;
165) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений;185) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений;

223. В случае внесения изменений в правила землепользования и застройки в целях реализации решения о комплексном развитии территории, в том числе в соответствии с частью 5. 2 статьи 30 настоящего Кодекса, такие изменения должны быть внесены в срок не позднее чем девяносто дней со дня утверждения проекта планировки территории в целях ее комплексного развития. 243. В случае внесения изменений в правила землепользования и застройки в целях реализации решения о комплексном развитии территории, в том числе в соответствии с частью 5. 2 статьи 30 настоящего Кодекса, такие изменения должны быть внесены в срок не позднее чем девяносто дней со дня утверждения проекта планировки территории в целях ее комплексного развития. tt253. Внесение изменений в правила землепользования и застройки в связи с обнаружением мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований, осуществляется в течение шести месяцев с даты обнаружения таких мест, при этом проведение общественных обсуждений или публичных слушаний не требуется. 234. Комиссия в течение двадцати пяти дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации. 264. Комиссия в течение двадцати пяти дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.

Территориальные зоны – зоны , для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты

Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства

Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования , в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты , порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений, и который, в частности, включает в себя карту градостроительного зонирования (пункт 8

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.